פסקי דין על מר טיבריו הרשקוביץ ואח' | פסקי דין על טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים | פסקי דין על אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית |

1413/99 א     04/08/2005




א 1413/99 מר טיבריו הרשקוביץ ואח' נ' טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ, אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ




1
בתי המשפט
א 001413/99
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
04/08/2005

כב' השופטת ברון צפורה

בפני
:

1 . מר טיבריו הרשקוביץ
2 . גב' ענת הרשקוביץ
3 . מר מרדכי מרקוביץ
4 . גב' זמירה מרקוביץ
5 . מר רחמים קלדרון
6 . גב' ישראלה קלדרון
7 . מר דורון רוזנבלום
8 . גב' ניצה רוזנבלום
בעניין:
תובעים
א. גולדנברג ו/או ע. קסטנבאום

ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד
נתבעות
1 . טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ

2 . אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ

ע"י ב"כ עוה'ד המבורגר
, עברון ואח'

פסק דין
1. מבוא:
עניינה של התובענה שבפני
בתביעה שהגישו רוכשי דירות כנגד החברה ממנה רכשו את הדירות. לטענת התובעים הנתבעות הציגו בפני
הם מצגים רבים אשר התבררו כמצגי שווא. במסגרת כתב התביעה עותרים הם לפיצוי אשר יעמידם במצב בו היו נמצאים לולא הפרו הנתבעות את הבטחותיהן ומצגיהן.

2. הצדדים:
התובעים 1-8 הינם רוכשי דירות בבית המשותף שהוקם ברח' רודנסקי 8 בשכונת רמת-אביב החדשה בת"א, הכולל 19 דירות (להלן: "הבניין"), כחלק מפרויקט שכלל מספר בניינים (להלן: "הפרויקט").

הנתבעת 1 (להלן: "טלנית") הינה חברה פרטית העוסקת ביזום והקמה של פרויקטים לבנייה למגורים בכל רחבי הארץ והיא אשר יזמה את הקמת הפרויקט.

הנתבעת 2 (להלן: רובינשטיין") ערבה בפני
התובעים לקיום כל התחייבויות טלנית.

בפועל נבנה הפרויקט ע"י סולל בונה בע"מ (להלן: "הקבלן"), אשר אף היא נתבעה במסגרת כתב התביעה, בהיותה הקבלן המבצע של הפרויקט.

3. העובדות הצריכות לעניין:
בשנת 1994 החלה טלנית לשווק את הפרויקט נשוא כתב התביעה, בין היתר, באמצעות פרוספקט, אשר הוגש וסומן ת/5 ובאמצעות תכניות צבעוניות של הדירות.

התובעים, ארבעה זוגות, רכשו בנפרד מטלנית, במהלך השנים 1994-1996, 4 דירות בבניין. כ"א מהתובעים חתם על כל מסמכי העסקה, אשר כללו הסכם מכר, מפרט טכני, תשריטים ותכניות נלוות (תכנית דירה, תרשים סביבה, תכנית מחסנים, תכנית חניות, תכנית גגות ותכנית קומות).

התובעים אכלסו את הדירות במהלך החודשים ספטמבר ואוקטובר 1996.

במקור כללה התובענה עילות רבות ואולם בקשר עם שלוש מהן- ליקויי בנייה, איחור במסירת הדירות ועגמת נפש- הגיעו הצדדים והקבלן להסכם פשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק-דין ביום 17.8.03.

בתיק זה מונה המהנדס והשמאי, מר יצחק ברמן, כמומחה מטעם בית המשפט.

4. טענות הצדדים
לטענת התובעים הפרוספקט כלל מצגים רבים בקשר עם תכונותיו של הפרויקט אך בדיעבד הסתבר כי רובם ככולם היו מצגי שווא. לטענתם, הם הסתמכו על הפרוספקט כאשר החליטו לרכוש דירה דווקא בפרויקט נשוא כתב התביעה ולא בפרויקט אחר.
לטענתם של התובעים, מצגי השווא ניתנו ביחס לשטח הדירות, מועד סיום בניית הפרויקט, שטח הפארק הסמוך לבניין ומועד הקמתו, מועד הקמתם של מבני ציבור וקהילה, חניון הבניין והמרחק בין הבניין נשוא הדיון והבניין שנמצא מערבה לו.

לטענת הנתבעות, בפרוספקט לא נכלל מצג כלשהו מהמצגים או מההבטחות שלקיומם טוענים התובעים וממילא, גם אם היו ניתנים לתובעים המצגים הנטענים על ידם, הרי שאין להם תוקף לאור הוראות הסכם המכר.

5. דיון והכרעה:
גרסאות הצדדים:
כבר בראשית הדברים מן הראוי לציין, כי, לרוב, כל צד דבק בגרסתו במסגרת חקירתם הנגדית של עדיו.

יחד עם זאת, אני סבורה, כי העדר פנייה מצד התובעים לנתבעות בכל הנוגע למצגים הנטענים, בטרם הגשת התביעה, מחלישה את גרסת התובעים. סביר היה להניח, כי התובעים ימהרו לפנות לנתבעות מיד עם האכלוס, כפי שאכן עשו בעניין ליקויי הבנייה, על מנת שהנתבעות ימלאו אחר התחייבויותיהן, בעיקר כאשר לטענת התובעים מדובר בנושאים מרכזיים ביותר אשר הנחו אותם בעת הרכישה.

התובעים העלו מספר הסברים להעדר פנייה מצדם, בהם, כי השלימו עם המצב (ראה למשל פרוטוקול מיום 12.5.04 עמ' 158), החשש כי פנייה תעורר את זעם הנתבעות אשר בתגובה לא יתקנו את ליקויי הבנייה שהתגלו בדירות התובעים (ראה למשל פרוטוקול מיום 12.5.04 עמ' 176), היותם עסוקים בדברים אחרים באותה עת (ראה למשל פרוטוקול מיום 9.9.03 עמ' 106), או שחשבו כי מכתבים בנושא המצגים הנטענים לא יוכלו לגרום לאכיפת ההבטחות (ראה למשל פרוטוקול מיום 9.9.03 עמ' 71).

לא מצאתי איזה מבין הסברי התובעים כמשכנע.

כך גם, ניתן היה לצפות, כי אותן התחייבויות, אשר לטענת התובעים היו המרכזיות ביותר והביאו אותם לרכוש דירה דווקא בפרויקט נשוא כתב התביעה, ימצאו את דרכן להסכם המכר.

לא כך נהגו התובעים, והדברים מדברים בעד עצמם.

שטח הדירות:
לטענת התובעים, נציגי היזמים מסרו להם נתונים כוזבים של שטחי הדירות שהם רכשו בפרויקט, לפיהם שטח דירה בת 5 חדרים הינו 155 מ"ר ואילו שטח דירה בת 4 חדרים הינו 127-130 מ"ר, מבלי שנאמר להם כי נתונים אלה כוללים גם חלק יחסי ברכוש המשותף, או מבלי להסתייג מהם באופן אחר.

וכך הצהירו התובעים 7-8 בתצהיר עדות ראשית מטעמם:
"כאשר נאמר לנו ששטח הדירה הוא 155 מ"ר האמנו שזה שטח הדירה שנקבל. גם אילו היה נאמר לנו שהשטח הוא 155 מ"ר "ברוטו" זה לא היה עוזר לנו כי איננו מבינים את המונח הזה."

הגב' אתי גרינברג, סוכנת המכירות של הנתבעות בפרויקט, הצהירה בעניין זה כדלהלן:
"בפגישותי עם המתעניינים ברכישת דירות בפרויקט, נהגתי להבהיר להם כי שטחי הדירות הינם בהתאם לתכניות הדירות המצורפות לחוזי המכירה."

ובהמשך:
"רק במקרים בהם עמדו הרוכשים הפוטנציאליים על רצונם לקבל מידע נוסף לגבי שטחי הדירות שבכוונתם לרכוש, מסרתי להם נתון מספרי של שטח הדירה, תוך שאני מדגישה, כי מדובר בשטח ברוטו וכי מה שקובע בענין זה הן תכניות הדירות. כן הבהרתי שהמונח ברוטו כולל למיטב ידיעתי את שטח הדירה בתוספת מרכיבים נוספים כגון חלק יחסי ברכוש המשותף"

גם מר זאב שדמי, מנהל מחלקת המכירות של הנתבעות, הצהיר על דברים ברוח דומה.

אני סבורה כי גם אם אקבל את גרסת התובעים כפשוטה, אין בכך כדי לסייע להם.

השאלה מתי מצג נהיה לתניה חוזית היא שאלה מורכבת, הקשורה בין היתר גם לפרשנות ההסכם על-פי כוונת הצדדים או על-פי מבחנים אובייקטיביים.

כבר בתכנית הצבעונית של הדירה, אשר נמסרה למתעניינים ברכישת דירה, נאמר כדלהלן:
"דף זה ניתן להתרשמות בלבד. לחוזים שייחתמו יצורף מפרט טכני ותשריט המחייבים את החברה."

אין חולק כי לכל אחד מהסכמי המכר צורף מפרט טכני הכולל את מידות רובם המכריע של החללים בדירות שנרכשו. בכך פעלה טלנית בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר"), אשר מטרתו להעמיד את הקונה על פרטי הממכר ו"על כוונתו המפורטת והאמיתית של המוכר. החוק האמור בא למנוע, ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה וכך יש לפרשו ולקיימו" (ראה ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' כהן ואח'
פ"ד לג (1) 805, 812).

בסעיף 4 (א) להסכם המכר התחייבה טלנית כדלהלן:
"לבנות את הבית ואת הדירה הנ"ל בהתאם למפרט הטכני המצורף להסכם זה כנספח א'..."

בסעיף 6 להסכם המכר נאמר כדלהלן:
"הרוכש מאשר כי ראה את הקרקע ואת הבנין, כפי שהם כיום, ידועים לו פרטי הדירה וסביבתה, בדק את התיאור הטכני, נספח (א) ומצא אותם מניחים את דעתו מכל הבחינות וללא סייג.."

בסעיף א' למפרט הטכני, אשר צורף להסכם המכר כנספח א', נאמר, בין היתר, כי:
"שטח הדירה לפי התכנית המצורפת".

בסעיף 3 למפרט הטכני, אשר עניינו תיאור הדירה, נאמר כדלהלן:
"דירה בת 5 חדרים, בשטח לפי התכנית המצורפת בזה."

תכניות הדירות (בקנה מידה 1:100) צורפו למפרטים וכ"א מהתובעים חתם עליהן.

הסכם המכר מפנה, אפוא, את הצדדים לתכנית המצורפת להסכם בכל הקשור לתיאור הנכס.

בחוות דעתו של מר ברמן, המומחה מטעם בית המשפט, במסגרתה בחן, בין היתר, את היחס שבין נתוני שטחי הדירות בתכניות המכר לבין שטחי הדירות בפועל, נאמר כדלהלן:
"השטחים בפועל של כל 4 דירות התובעים, גדולים, בשיעור קטן מאד, מן השטחים כפי שהם עולים מהתכניות."

(ראה נספח ה' לחוות דעתו).

הנה כי כן, שטחי הדירות בפועל תואמים את תכניות המכר אשר צורפו להסכמי המכר.

מקובלת עלי העמדה, לפיה מקום שמצוינים בהסכם המכר מימדי הדירה יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בהסכם המכר, כאשר המפרט הטכני הינו חלק מהסכם זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני להסכם או על מצג טרום חוזי אחר [השווה לע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה ואח'
, טרם פורסם, ניתן ביום 1.3.04, (להלן: "עניין אוחנה"), וכן לע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח'
נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, טרם פורסם, ניתן ביום 28.2.05), (להלן: "עניין סגל")].

אכן, במידה שהמקור היחידי ממנו ניתן ללמוד על מידותיה של הדירה הוא פרוספקט חיצוני להסכם, ולא ניתן לאתרן בהסכם המכר על נספחיו וחלקיו השונים, אפשר שפני הדברים יהיו שונים [ראו בהקשר זה את עמדת כב' השופטת פרוקצ'יה, בע"א 9085/00 שטרית ואח'
נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ פ"ד נז (5) 462 (להלן: "עניין שטרית"), בעמ' 472].

דא עקא, אין זה המצב בענייננו.

ערה אני לעובדה, כי מר ברמן, המומחה מטעם בית המשפט, השיב במענה לשאלת הבהרה, כי לא ניתן לחשב את שטחי הדירות על פי תכניות המכר, מאחר ואין בהן את כל המידות (ראה תשובתו מיום 7.3.03). אכן, מידותיהם של חלק מן החללים בדירה (כגון חדרי השירותים והפרוזדורים) אינן מופיעות בתכניות המכר. יחד עם זאת, אין באלה כדי להביא לידי מסקנה כי לא נתקיימה דרישת סעיף 2 לחוק המכר (דירות), היות שלהערכתי, כל אחד מהרוכשים יכול היה לחשב את שטחי החללים השונים בדירה שלא צוינו מידותיהם במפרט הטכני ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על ידי מכפלת מידות האורך והרוחב המצוינות במפרט ביחס למרבית החללים בדירה ותוך הסתייעות בקנה המידה המצוין במפרט (השווה ל"עניין אוחנה" ול"עניין סגל", אשר ניתנו לאחר מתן תשובתו של מר ברמן לשאלת ההבהרה בדבר האפשרות לחשב את שטחי הדירות).

למעלה מכך, על מנת למנוע מצגים שונים מאלה המופיעים בהסכם המכר על נספחיו, הותנה בסעיף 21 להסכם המכר כדלהלן:
"להסרת כל ספק, מובהר בזאת כי התחייבויות הצדדים נכללו באופן מלא וממצה בהסכם זה על נספחיו, וכי לא יהא תוקף כלשהו לכל מצג ו/או התחייבות ו/או פרסום אחר אשר לא מצאו ביטויים במסגרתו של הסכם זה."

בניגוד לנטען על ידי התובעים, איני סבורה כי יש לראות בסעיף 21 הנ"ל תנאי מקפח בחוזה אחיד (השווה לע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, מג(1) 183). גם התובעים, בעצמם, טענו טענה זו בסיכומיהם מבלי שנמקו על שום מה היא נטענת.

הנה כי כן, טענות התובעים כי הסתמכו על הפרוספקט ועל המידע אשר נמסר להם בשלב הטרום חוזי אינן עולות בקנה אחד עם האמור בהסכם המכר. הצדדים הסכימו כי הסכם המכר על נספחיו הוא המסמך המחייב. בעניין זה מן הראוי להביא את הדברים הבאים, מפי כב' השופטת פרוקצ'יה ב"עניין שטרית", היפים לענייננו:
"בעוד שהמסמכים המקדמיים של החברה הקבלנית תיארו תיאור כללי ובלתי מחייב של שטח הדירות, ואף נקטו את הביטוי "דוגמא" לתיאור מעמדם, באו מפרטי החוזים לשקף בצורה מדויקת ומחייבת את שטחה של כל דירה תוך פירוט שטחי החדרים והחללים. בנסיבות אלה לא קמה בידי הדיירים טענה ממשית של פגיעה באינטרס ההסתמכות, וסביר להניח כי כקונים סבירים, הפועלים בתום-לב, הם הסתמכו על נתוני חוזי המכר עצמם ולא על מסמכי הסברה ושיווק חיצוניים לחוזה"

(שם, בעמ' 473).

הנה כי כן, טלנית קיימה התחייבויותיה, על פי הסכם המכר, באשר לשטח הדירות שסופקו לתובעים.

הפארק:
לטענת התובעים, הובטח להם כי הבניין יפנה לפארק פרטי בשטח 12 דונם, הכולל דשא ועצים, אשר יבנה במקביל לפרויקט, כך שיהא מוכן במועד האכלוס.

יחד עם זאת, במסגרת חקירתם הנגדית, סתרו חלק מהתובעים טענות אלה. כך, הודתה התובעת 4 כי לא הובטח לה מה יהיה גודל הפארק וכי היא בעצם הבינה מהמונח "פארק" כי מדובר בשטח גדול (ראה פרוטוקול מיום 12.5.04 בעמ' 180). גם התובע 1 אישר, בחקירתו הנגדית, כי לא נאמר לו דבר לעניין הפארק (ראה פרוטוקול מיום 7.9.03 בעמ' 39).

מנגד, הצהיר מר שדמי, כי כל שציין בפני
מי מרוכשי הדירות הוא, כי בהתאם לתב"ע ייבנה על השטח המוגדר כשפ"פ (שטח פרטי פתוח) פארק, עם זכות מעבר לציבור.

לא שוכנעתי מחומר הראיות, כי אומנם הובטח לתובעים כי הפארק יהא מוכן במועד האכלוס וכי גודלו 12 דונם.

ההוראה היחידה המתייחסת אל הפארק נמצאת בסעיף 6 למפרט הטכני, אשר צורף כנספח א' להסכם המכר, הקובעת כדלהלן:
"...והיות ובתחום המגרש והמגרשים הסמוכים מצויים שטחים המסווגים בתכניות בנין ערים כשטח פרטי פתוח ללא גדרות, מוסכם בזאת כי תרשמנה זיקות הנאה להבטחת זכיות מעבר הדדיות לכלי רכב ולהולכי רגל, בתחום המגרש, לרבות השטחים הפרטיים הפתוחים."
בתב"ע החלה על השכונה מצוין כי שטחו של הפארק הוא 1.8 דונם. מר ברמן, המומחה מטעם בית המשפט, אישר במסגרת חוות דעתו, כי בפועל הפארק נבנה בהתאם למידות שבתב"ע (ראה נספח ט' לחוות דעתו).

בע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' יוסף ז'אק, פ"ד נו(4) 662 (להלן: "עניין שלפרד"), דן בית המשפט העליון בטענה, כי מכוחו של הפרוספקט יש לקרוא התחייבות של הקבלן כי השטח הסמוך לדירות שנמכרו יישאר שטח ציבורי פתוח. בית המשפט דחה את הטענה והדגיש כי "המצג - אם היה כזה - אינו עולה בקנה אחד עם המסגרת החוזית".

ובהמשך מציין כב' השופט אנגלרד דברים היפים לענייננו:
" השאלה מתמקדת אפוא לא במצג של מספר היחידות המתוכננות, אלא בתיאור השטח הירוק כשטח פנוי כפי שהופיע בדגם, בפרוספקט ובמודעות. האם יש בתיאור זה של השטח הירוק כשטח פנוי משום התחייבות מצד חברת שלפרד כי השטח יישאר פנוי? לדעתי, התשובה היא שלילית, מכמה טעמים המשלבים בתוכם את המבחנים הפרגמטיים הקובעים את המעבר ממצג להתחייבות חוזית. ראשית, אין בחוזה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי. לטעמי, אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי, היה עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית גדולה, לרוב לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות. שנית, בעת חתימת החוזה הראשון היה השטח הירוק מיועד לעירייה, ובעת חתימת יתר החוזים הוא כבר היה שייך לה. והנה, בית-המשפט קובע כי עובדה זו הייתה ידועה לקונים (פיסקה 14 לפסק-הדין). בנסיבות אלה אין זה מתקבל על הדעת כי חברת שלפרד התכוונה לקבל על עצמה התחייבות כי השטח יישאר פנוי, כי הרי אין לה שליטה על מעשי העירייה. נמצא, כי הן לפי מבחן הכוונה, הן לפי מבחן אובייקטיבי, אין לראות כאן מצג שהפך להתחייבות חוזית. שלישית, החוזה הפנה במפורש לתב"ע הר/1551, שבה נאמר, בין היתר, כי השטח המועבר לעירייה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, היה מוטל על הקונים, אם גורל השטח הירוק היה חשוב להם, לבדוק את ייעוד השטח בתכנית המיתאר. יפים לעניין זה דבריו של בית-משפט זה בפרשת ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי (להלן - פרשת ספקטור [3]), בעמ' 243, מפי מ"מ הנשיא לנדוי: "לא נראה את התמונה השלמה, אם לא נצרף לעובדות שכבר הזכרתי גם זאת שלקונה היתה הזדמנות לבדוק בעצמו את תכונותיה של החלקה ואת מצבה התכנוני. נמסר לו נוסח של החלקה וכשם שהלך המתווך פאר למשרד העיריה (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה) כדי לקבל משם את הטופס... שהכיל פרטים מלאים על החלקה... כן היה גם הקונה יכול לעשות כמוהו ולגלות פרט זה שהיה כה חיוני עבורו" (ההדגשות שלי-צ.ב).

השיקולים שהביאו את בית המשפט ב"עניין שלפרד" למסקנתו, כי הקבלן לא התחייב להותרת השטח הסמוך לדירות שנמכרו כשטח ציבורי פתוח, יפים גם לענייננו. לו בדקו התובעים כראוי את התב"ע, היו רואים כי שטח הפארק הוא 1.8 דונם. כך גם, אם לתובעים היה חשוב כי הפארק יבנה במקביל לבניין, היה עליהם להתנות זאת במפורש בהסכם המכר.

אשר על כן אני קובעת, כי טלנית קיימה את התחייבויותיה, על פי הסכם המכר, באשר לשטח הפארק ומועד הקמתו.

מבני ציבור וקהילה:
לטענת התובעים, הובטח להם כי השירותים הקהילתיים יהיו קיימים ויפעלו לכל המאוחר בעת אכלוס דירותיהם, קרי עד לסוף שנת 1996. לטענתם, הבטחה זו הייתה חשובה להם מאד, שכן הייתה לה השפעה משמעותית על התפקוד היומיומי והמיידי שלהם ושל בני משפחותיהם.

מר זאב שדמי, מנהל מחלקת המכירות של הנתבעות, הצהיר, כי הוא ציין בפני
המתעניינים ברכישת דירה בפרויקט, כי מדובר בשכונה חדשה וכי על פי התב"ע החלה על השכונה מתוכננים לפעול בעתיד שירותים ציבוריים שצוינו בפרוספקט ובמיקומים כפי שסומנו בתב"ע. עוד הצהיר הוא, כי ציין בפני
המתעניינים כי הליכי הפיתוח אורכים זמן ומותנים לא רק בטלנית ורובינשטיין.

לא שוכנעתי מחומר הראיות, כי אומנם הובטח לתובעים כי השירותים הקהילתיים יהיו קיימים ויפעלו במועד האכלוס. כמו כן, כפי שבצדק טוענות הנתבעות, מדובר במצג שברור כי הוא מסתמך על התכנון העירוני.

בפרוספקט הפרויקט צוין כי, בשכונה יהיו "שירותים קהילתיים מתקדמים ביותר - בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, מתקני ספורט ועוד", וכי תכנון השכונה מאפשר "קירבה מקסימלית למגוון השירותים הקהילתיים".

בפרוספקט ו/או בהסכם המכר לא צוין דבר לעניין מועד הקמתם של מבני הציבור.

הצגת התכנון הסביבתי באזור הפרויקט על ידי היזם הוא אקט שיווקי מקובל. בכל אתר בניה מתהדר הקבלן בעת שיווק הפרויקט בפיתוח הסביבתי המיועד להיבנות על פי התב"ע. כך לגבי בתי ספר, גני ילדים, פארקים, טיילות וריאות ירוקות. אין בכך כל פסול כל עוד הקבלן אינו מתחייב להקים ולבצע את התוכנית בעצמו. קונה סביר צריך לבדוק את התכנון העירוני בעצמו, כפי שהוא חייב לבדוק את הממכר עצמו, ואל לו להיגרר ולהאמין להבטחות פרסומיות שאינן תלויות בכלל ביזם ובקבלן.

לפיכך, אין כל בסיס לתביעה בעניין זה שכן לא מדובר בהתחייבות או במצג של הנתבעות כלפי התובעים, לפיהם מבני הציבור יבנו ויופעלו על ידן, כי אם בתיאור מבני הציבור המותרים והמתוכננים על פי התב"ע, שלא נקבע מועד להשלמתם ושמחובת התובעים, אם רצו בכך, לבדוק אצל הרשויות המוסמכות את מצב תכנונם.ב
חנייה משותפת:
לטענת התובעים, הם לא ידעו כי החניון התת-קרקעי של הבניין ישמש כחניון משותף לחמישה בניינים נוספים שנבנו בפרויקט.

בעניין זה טוענים התובעים 1-6, כי לא נאמר להם דבר בעניין החניון ולפיכך הבינו כי החניון ישמש רק את דיירי הבניין. התובעים 7-8 טוענים, כי נאמר להם בעל-פה כי החניון ישמש רק את הבניין ואת הבניין הסמוך לו.

לא שוכנעתי מחומר הראיות כי אומנם הובטח לתובעים כי החניון ישמש אך ורק את דיירי הבניין.

בסעיף 4.11 למפרט הטכני נאמר כדלהלן:
"חניה למכוניות: לפי תכניות הבניה, בחניונים משותפים עם בנינים סמוכים, החניה צמודה לדירה כנגד תשלום."

ובהמשך, בסעיף 6:
"היות והכניסה לחניון העליון והתחתון משותפת למספר בנינים (9-5, 1)..."

במצב דברים זה, לא ניתן לקבל את טענת התובעים, לפיה לא נאמר להם דבר לעניין החניון ויש לראותם כמי שקראו את הוראות הסכם המכר, שכן:
"כלל הוא, כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא".

(ראה ע"א 1513/99 חיים דטיושוילי ואח'
נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591. וכן ע"א 2119/94 לנדאו נ' וין, פ"ד מט(2) 77).

בנסיבות אלה, אך סביר הוא כי רוכש דירה יניח כי ההוראה המופיעה בהסכם המכר היא המחייבת ולא יסתמך על כל נתון אחר, חיצוני להסכם המכר (השווה ל"עניין שטרית").

כך גם, אם אמנם החניון היה כה חשוב לתובעים, היה עליהם לדרוש כי הסכם המכר יכלול התחייבות, לפיה החניון ישרת רק את דיירי הבניין.

מרחקים בין הבניינים:
לטענת התובעים 7-8, על פי הפרוספקט המרחק בין הבניין לבין הבניין הסמוך גדול מזה שקיים בפועל.

לטענת הנתבעות, השרטוט הכללי המופיע בפרוספקט מהווה תרשים תכנוני בלבד, ולא ניתן ללמוד ממנו על המרחק בין הבניינים. לטענתן, המרחק בין הבניינים בפועל תואם את התכניות אשר סופקו לתובעים כחלק מהסכמי המכר ואת התב"ע.

כאמור, ב"עניין אוחנה" פסק בית המשפט כי מקום שמצוינים בהסכם המכר מימדי הדירה והבניין יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בהסכם המכר, כאשר המפרט הטכני הינו חלק מהסכם זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני להסכם או על מצג טרום חוזי אחר.

יתרה מכך, גם אם נכונה טענת התובעים לפיה על פי הפרוספקט נראה כי המרווח גדול יותר, הרי שלאור סעיף 21 להסכם המכר גובר האמור בהסכם המכר, על נספחיו.

מגורים באתר בנייה:
לטענת התובעים, הובטח להם כי כל הבניינים שיבנו במסגרת הפרויקט, יבנו יחד, כך שלא יגורו באתר בנייה.

טענה זו הוכחשה על ידי הנתבעות.

לא שוכנעתי מחומר הראיות כי אומנם הובטח לתובעים כי כל הבניינים שיבנו במסגרת הפרויקט יבנו יחדיו.

הבטחה זו לא מצאה ביטוי בהסכם המכר.

גם בעניין זה אני סבורה, כי אם אמנם דובר בנושא כה מהותי לתובעים, היה עליהם לדרוש כי הסכם המכר יכלול התחייבות, לפיה כל הבניינים שיבנו במסגרת הפרויקט יבנו יחדיו.
6. סיכומם של דברים
התנהגות התובעים אינה עולה בקנה אחד עם התנהגות של רוכש סביר, אשר ניתנים לו מצגים והבטחות חשובים ביותר ביחס לנכס המרכזי ביותר שהוא רוכש במהלך חייו, אך הוא לא עומד על כך כי הללו יכללו במסגרת הסכם המכר. כך גם, לאחר שמצגים והבטחות אלה, כביכול, מופרים, הוא לא עומד על קיומן במשך תקופה ארוכה.

לא מצאתי ממש בתביעה והיא נדחית.

התובעים, ביחד, ישלמו לנתבעות את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך של
20,000 ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

ניתן היום כ"ה בתמוז, תשס"ה (1 באוגוסט 2005) בלשכתי בהעדר ב"כ הצדדים
ברון צפורה
, שופטת
מותר לפרסום והפצה מיום 4.8.05.
המזכירות תמציא פסק-הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.









א בית משפט מחוזי 1413/99 מר טיבריו הרשקוביץ ואח' נ' טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ, אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ (פורסם ב-ֽ 04/08/2005)