פסקי דין על רהיטי ירכא והצפון בע"מ חאתם עטאללה קייטרינג ארמון הגליל בע"מ בוטיק פתנה בע"מ חאתם עטאללה אדהם עטאללה שפיקה עטאללה

15075-04/15 א     18/03/2018




א 15075-04/15 מדינת ישראל נ' רהיטי ירכא והצפון בע"מ חאתם עטאללה קייטרינג ארמון הגליל בע"מ בוטיק פתנה בע"מ חאתם עטאללה אדהם עטאללה שפיקה עטאללה








בית משפט השלום בקריות



ת"א 15075-04-15 מדינת
ישראל רשות
מקרקעי ישראל נ' רהיטי ירכא והצפון בע"מ

תיק חיצוני
:



בפני

כב' סגן הנשיא, השופט נווה ערן


התובעת

מדינת
ישראל באמצעות רשות
מקרקעי ישראל


נגד


הנתבעים

1. רהיטי ירכא והצפון בע"מ ח.פ. 512528878

2. חאתם עטאללה
– קייטרינג ארמון הגליל בע"מ ח.פ. 513970277
3. בוטיק פתנה בע"מ ח.פ. 511775140
4. חאתם עטאללה
ת.ז. 053756458
5. אדהם עטאללה
ת.ז. 36092609
6. שפיקה עטאללה
ת.ז. 55190854




פסק דין


בפני
י תביעה לסילוק יד, צו הריסה ותשלום דמי שימוש ראויים.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת ומיהות הצדדים
;

התובעת, מדינת ישראל
באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן תקרא: "התובעת"), היא הבעלים הרשומים של מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 18886 חלקות 49 ו-50.

מגרש מס' 6, בהתאם לתכנית ג/4444 מהווה חלק מחלקות 49 ו-50 (להלן: "המקרקעין").

נתבע
5, מר אדהם עטאללה
, הינו בעל מניות בנתבעת 1 ומשמש כדירקטור יחיד אצלה.

נתבע 4, מר חאתם עטאללה
, הוא בעל מניות בנתבעת
2 ומשמש כדירקטור יחיד אצלה.

נתבעים 4 ו- 6 הינם בעלי מניות ודירקטורים בנתבעת 3.

אין מחלוקת, כי הנתבעת 1, הקימה על המקרקעין מבנה מסחרי.
ביום 18.12.02 ניתן

פסק דין
בבית המשפט השלום בעכו
(ת.א. 2882/01 מנהל מקרקעי ישראל נ' רהיטי ירכא והצפון בע"מ) (להלן: "פסק הדין") במסגרתו נקבע, כי על הנתבעת 1 לסלק ידה מן המקרקעין, תוך הריסת המבנה אשר הוקם על המקרקעין, ופינוי ההריסות מהם (פסק הדין צורף לתביעה וסומן שם נספח "ה").
עוד נקבע, כי פסק הדין יעוכב למשך 6 חודשים ממועד מתן פסק הדין , וזאת על מנת שיתאפשר לנתבעת 1 לקבל את המקרקעין לבעלותה, או לבצע שינוי ייעוד של המקרקעין כחוק או לקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה לתכנון ובנייה.

אין מחלוקת, כי עד מועד הגשת התביעה דנן, הנתבעת 1 לא נרשמה כבעלים של המקרקעין, וכל שכן, לא הוצג כל אישור בגין שינוי ייעוד של המקרקעין שבנדון.
אין עוד מחלוקת כי פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום בעכו לפני שנים רבות כל כך, הלכה למעשה לא מומש והמבנה עומד על תילו ומעולם לא נהרס.



טענות התובעת
;
לטענת התובעת, יש להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין לרבות על הריסת הנכס שנבנה על המקרקעין
. בנוסף עותרת התובעת לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בתקופה בה עשו שימוש במקרקעין.

כאמור, התובעת היא הבעלים הרשומים של המקרקעין בשלמותם, לטענתה, היא מעולם לא נתנה את הסכמתה למי מהנתבעים לעשות שימוש במקרקעין והלה מחזיקים ו/או עושים שימוש במקרקעין ללא כל הרשאה ו/או הסכמה.
התובעת טוענת, כי יש לסלק את הנתבעים מהמקרקעין לאור פסק הדין שניתן כנגד הנתבעת 1 וכן לאור העובדה שיתר הנתבעים
עושים שימוש ומחזיקים במקרקעין ללא היתר ולכן הם מסיגי גבול.

בכל הנוגע לשימוש במקרקעין שעושה הנתבעת 3 טוענת התובעת, כי לאור העובדה שתצהירה של הנתבעת 6 "נמשך" בהסכמה מהתיק, אין בסיס להכחשת טענת התובעת כלפיה, שהיא מחזיקה בחלק מהנכס באמצעות הנתבעת 3.
בעניין השימושים שנעשו במקרקעין, הגישה התובעת את תצהירו של המפקח מטעמה, מר עידן שקד, כאשר לטענת התובעת, מר שקד לא נחקר בחקירה נגדית בעניין זה ולפיכך, לשיטתה, התובעת עמדה בנטל ההוכחה הרובץ עליה בכל הנוגע לשימוש וחזקה שעושה הנתבעת 3 באמצעות הנתבעים 4-6.

לא זו אף זו, לטענת התובעת, במהלך שמיעת הראיות, הוכח כי עסקת החליפין בין הנתבעת 1 לבין רשות מקרקעי ישראל לא יצאה אל הפועל, והתובעת הכחישה כי התנהל מו"מ כלשהו.
לאור כל האמור, לאור העובדה כי במועד שמיעת הראיות, הבעלות היתה רשומה על שם התובעת,
שכן לא נחתם כל הסכם הסותר את פסק הדין, יש להורות על סילוק הנתבעים מהמקרקעין, על הריסת כל המחוברים ופינויים.

בכל הנוגע לדמי שימוש;
לטענת התובעת, יש לאמץ את האמור בחוות הדעת של השמאי מר גיל הרצברג (להלן: "מר הרצברג") לאור העובדה שדמי השימוש שקבע מר הרצברג אינם חריגים ו/או גבוהים יתר על המידה. לטענתה, סכום שווי דמי השימוש נגזר בין היתר, מגודל המקרקעין, שאינו מבוטל.
כמו כן טוענת התובעת, כי יש לאמץ את האמור בחוות הדעת של מר הרצברג לאור העובדה שבפני
בית המשפט עומדת חוות דעתו בלבד (שכן אין חוות דעת נוספת).
בנוסף טוענת התובעת, כי אילו רצו הנתבעים להפריך את חוות הדעת מטעם מר הרצברג, היו יכולים להגיש חוות דעת נגדית, אולם הלה לא עשו זאת.
לאור האמור, המסקנה המתבקשת היא שהנתבעים סברו כי חוות דעת נגדית לא תועיל להם בנסיבות העניין, ולפיכך בחרו שלא להגישה.

התובעת מפנה בסיכומיה לפסקי דין נוספים במסגרתם נקבעו דמי שימוש (למקרקעין בירכא) בסכומים דומים לסכומים שנפסקו בחוות הדעת של מר הרצברג .

לאור כל האמור לעיל, עותרת התובעת לקבלת התביעה, לסילוק ידם של הנתבעים והריסת כל הבנוי עליהם וכן לקבלת התביעה הכספית לפיה, הנתבעים ישלמו לתובעת ביחד ולחוד
דמי שימוש בהתאם לסכום התביעה שהוגשה, כאשר לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
בנוסף עותרת התובעת, כי הנתבעים ישלמו דמי שימוש גם בגין התקופה שחלפה ממועד הגשת התביעה הראשונה שהוגשה ועד מועד מתן פסק הדין ( קרי, בגין השנים 2015-2017), וזאת בשיעור שנקבע בשומה לגבי השנה האחרונה לפני הגשת התביעה.

זאת ועוד, התובעת עותרת לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם הוצאות משפט לרבות שכר טרחת עו"ד בשיעור התואם את סכום התביעה דהיינו לא פחות מ- 15% מסכום פסק הדין בתוספת מע"מ.

טענות הנתבעים;
לטענת הנתבעים, יש לדחות את התביעה על הסף תוך חיוב התובעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

הנתבעים טוענים, כי אומנם אין מחלוקת שהתובעת היא הבעלים הרשומים של המקרקעין, אולם בשנת 1999 נחתם הסכם פיתוח בין התובעת לבין הנתבעת 1 , לפיו ניתנה הסכמה של התובעת כי הנתבעת 1 תגיש תכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר בנייה לבניין אותו הקימה הנתבעת 1.
זאת ועוד, לטענתם, הנתבעת 1 "טרחה ועמלה קשות בכדי להשיג היתרי בנייה למבנה הנ"ל, היתר בנייה קיים, ושילמה ממיטב כספה בכדי שתוכל לבנות מבנה מסחרי לתפארת מדינת ישראל
".
עוד טוענת הנתבעת 1, כי על אף שניתן פסק הדין, התובעת לא פעלה לצורך מימושו, ורק בחלוף תקופה ארוכה, "נזכרה" התובעת להגיש את התביעה דנן.
לטענת הנתבעת 1, הוצג בפני
בית המשפט ההיתר לצורך בניית המבנה שהקימה הנתבעת 1.
הנתבעת 1 סבורה, כי היא מחזיקה בנכס כדין, הן מכוח הסכם הפיתוח שנחתם כאמור, הן לאור ההיתר שיש בידה והן מכוח התקופה הממושכת במהלכה היא מחזיקה במקרקעין .
לא זו אף זו, לטענת הנתבעת 1, היא בלבד עושה שימוש בנכס (סעיף 7 לסיכומי הטענות של הנתבעים)

ובמשך שנים (ממועד מתן פסק הדין) היא מנהלת מו"מ עם רשות מקרקעי ישראל לצורך קידום עסקת חליפין (נתינת מקרקעין הידועים כגוש 10255 חלקה 15 בקרית אתא כנגד קבלת המקרקעין נשוא התביעה דנן), וכי המו"מ עדיין עומד בעינו ואף נמצא בשלבים מתקדמים.
יש לציין כי לסיכומיהם לא צירפו הנתבעים מסמכים המעידים על משא ומתן שכזה, אם כי הדעת נותנת כי מתקיימים בין הצדדים הליכי כאלה או אחרים שכן אין הסבר שיכול להניח את הדעת מדוע לא מומש על כן

פסק דין
משנת 2002.

בכל הנוגע למצהירים מטעם התובעת, טוענים הנתבעים כי עדותו של מר עידן שקד, מפקח התובעת, לוקה בחסר וזאת לאור העובדה שהנ"ל לא ביקר בנכס, דבר המעיד על חוסר מהימנותו.
בכל הנוגע לעדותו של השמאי מר הרצברג, טוענים הנתבעים כי זו פסולה מעיקרה, וזאת לאור העובדה ש"עבר על כל
כללי השמאות, עשה עבודה שאינה מקצועית"; לאור העובדה שהשתמש בשיטת ההשוואה כאשר בנכסים עסקיים משתמשים בשיטת הוון הכנסות; "הביא עסקאות השוואה שאינן רלוונטיות"; וכן לא ביקר בנכס.

לאור כל האמור, טוענים הנתבעים כי יש לפסול את חוות הדעת של מר הרצברג וכן להתעלם מעדותו של מר עידן שקד.
הנתבעים כאמור לעיל עותרים לדחיית התביעה על הסף ולחילופין, לחייבם בתשלום דמי חכירה בהתאם למקובל על ידי רשות מקרקעי ישראל.

דיון והכרעה;
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על צירופיהם ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, אני סבור כי דין התביעה להתקבל בחלקה בלבד כפי שגם אסביר בהמשך.
להלן אפרט את נימוקי החלטתי:

אין מחלוקת
, כי התובעת היא הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כגוש 18886 חלקות 49 ו-50 (בעניין זה צורפו לכתב התביעה נסחי רישום, סומנו שם נספחים "א" ו- "א1").
אין מחלוקת
, כי
המקרקעין, קרי, מגרש מס' 6, בהתאם לתכנית ג/4444 מהווה חלק מחלקות 49 ו-50.
אין אף מחלוקת,
כי הנתבעים עושים שימוש במקרקעין ובנו את הנכס עליהם. נכס זה נבנה על פי היתר בניה והוצג אף הסכם פיתוח שנחתם בין הצדדים.
כמו כן, אין מחלוקת כי ביום 18.12.02 ניתן

פסק דין
כנגד הנתבעת 1 לפיו, עליה לפנות את המקרקעין ואת כל המחוברים עליהם. בעניין זה, אין מחלוקת כי פסק הדין עוכב למשך 6 חודשים אך בפועל והדבר יותר מתמוה, לא מומש מעולם.
באופן זהה, אין מחלוקת כי ממועד מתן פסק הדין ועד היום, הנתבעת 1 ממשיכה לעשות שימוש במקרקעין, דהיינו היא עושה שימוש בנכס מזה שנים רבות כפי שטענה בסיכומיה.

בעניין זה יש לציין, כי לא יכולה להיות מחלוקת, כי הנתבעת 1 משכירה לנתבעת 2 את הקומה שבחזקתה (ראו בעניין זה עמ ' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 19.6.17 שורות 26- 32 עדותו של נתבע 4):
"ת. כקייטרינג השכרתי מרהיטי ירכא. לצד ג לא. אני שילמתי דמי שכירות לרהיטי ירכא על הקומה של המפעל.
ש. כמה אתה משלם לחודש לרהיטי ירכא?

ת. קרוב ל- 6,000 ₪. אני שילמתי את זה על מנת להחזיק את המקום ולא לסגור אותו. זה על 680 מטר....
ש. קומה אחת זה חברת הרהוט משתמשת לעצמה והקייטרינג משלם לרהיטי ירכא.
ת. נכון."

התובעת טוענת, כי הנתבעים עושים שימוש במקרקעין ללא כל הרשאה ו/או הסכמה שלה ולפיכך, יש לקבל את התביעה ולהורות על סילוקם מהמקרקעין לרבות הריסת המחוברים ותשלום דמי שימוש.
מנגד טוענת הנתבעת 1, כי היא עושה שימוש במקרקעין מכוח הסכם פיתוח שנחתם בשנת 1999 , מכוח היתר בנייה שניתן לה ומכוח התקופה הממושכת בה עושה היא שימוש במקרקעין.
הנתבעת 1 עוד הוסיפה לטעון, כי ממועד מתן פסק הדין ועד היום, התנהלו ועדיין מתנהלים מו"מ בינה לבין רשות מקרקעי ישראל בכל הנוגע לעסקת חליפין במסגרתה הנתבעת 1 אמורה להעביר לרשות מקרקעי ישראל מקרקעין אשר ברשותה בתמורה לקבלת המקרקעין שבנדון. לא הוצגו ראיות בעניין.

אציין, כי לא השתכנעתי כלל ועיקר, שמי מהנתבעים עושה שימוש במקרקעין בהסכמה ו/או בהרשאה של התובעת ו/או של מי מטעמה
.
גם אם נניח שקיים הסכם פיתוח חתום משנת 1999, הרי שלא הוצגה בפני
י כל אסמכתא למועד מאוחר למועד מתן פסק הדין, לפיה ניתנה למי מהנתבעים הרשאה כל שהיא לעשות שימוש במקרקעין.
הנתבעים לא צירפו לכתבי טענותיהם כל אסמכתא המעידה על קיום מו"מ עם התובעת ומכל מקום, גם אם מתנהל מו"מ שכזה, לא יכולה להיות מחלוקת כי הלכה למעשה הנתבעים עושים שימוש במקרקעין ללא כל הרשאה.
ראו בעניין זה עמ' 13 לפרוטוקול הדיון מיום 29.6.17 שורות 15-16:
"ש. אבל היום עדיין אין הסכמה.
ת. נכון."

אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה, תצהירו של מר עידן שקד, המפקח מטעם התובעת, לוקה בחסר. לא מצאתי כל פגם בתצהירו ו/או בעדותו ולא ניתן לומר כי עדותו נסתרה בחקירה נגדית על ידי הנתבעים.
עם זאת, אני מתקשה בנסיבות העניין על מתן צו הריסה ובמיוחד כמשדובר במבנה גדול כל כך שנבנה בהיתר בידיעה של התובעת אשר לא פעלה למימוש

פסק דין
על הריסת המבנה עוד מ- 12/02 כאשר ניתן

פסק דין
המורה על הריסתו ולמעשה עצמה את עיניה בהקשר זה.
אשר על כן, אני אורה על סילוק יד תוך עכוב ביצוע וזאת מתוך נסיון להסדיר את הדברים אך לא על מתן צו הריסה בנסיבות העניין שנמצא על ידי כבלתי סביר.

דמי השימוש
;

התובעת צירפה לכתב התביעה חוות דעת מטעמה של השמאי מר הרצברג
.
במסגרת חוות הדעת קבע מר הרצברג, כי דמי השימוש השנתיים מסתכמים בסך של כ- 82,000 ₪ במעוגל לכל שנה.
לטענת הנתבעים, חוות הדעת של מר הרצברג פסולה מעיקרה ויש לדחותה וזאת מהנימוקים שפורט בסיכומי טענותיהם.
הנתבעים לא צרפו חוות דעת נגדית לסתור את חוות דעתו של מר הרצברג.
מר הרצברג נחקר ארוכות על ידי הנתבעים בבית המשפט.

לאחר שבחנתי את חוות הדעת ואת החקירה הנגדית של מר הרצברג על ידי הנתבעים, לרבות את טיעוניהם בסיכומים, לא מצאתי הצדקה לסטות מחוות הדעת של מר הרצברג אשר נמצאה בעיניי סבירה וראויה לא נסתרה בחקירה נגדית בשום שלב ועמדה בכל כללי השמאות הראויים.

אני נכון לקבל את עמדת התובעת, כי לו סברו הנתבעים באמת ובתמים כי הסכומים שהוצגו בחוות הדעת של מר הרצברג חריגים ו/או אינם סבירים, היתה "פתוחה בפני
הם הדלת" להגיש חוות דעת נגדית מטעמם, אולם הלה בחרו שלא לעשות זאת, ולא בכדי.

לאור האמור לעיל, אני סבור כי יש לאמץ את חוות הדעת של מר הרצברג לרבות את הנטען במסגרתה לגבי שווי דמי השימוש ככתבה
וכלשונה.

סוף דבר;

1.
לאור כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעים לסלק ידם מן המקרקעין - המגרש הידוע כמס' 6 בהתאם לתכנית ג/4444 בתחום חלקות מס' 49 ו-50 בגוש 18886, ולהשיבם לתובעת .

אני נמנע ממתן צו הריסה של המבנה אשר הוקם כפי שהסברתי.
אני מעכב בצוע סילוק היד בחצי שנה, בין השאר לאור המו"מ שאני נותן אמון שמתקיים בין הצדדים
ומאפשר את מצוי המו"מ לעניין עסקת חליפין בין הצדדים.

2.
הנתבעים ישלמו לתובעת על פי ובהתאם לחוות הדעת של השמאי מר גיל הרצברג סך של 640,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובתוספת הוצאות משפט הכוללות את הוצאות ויציאות המשפט דהיינו, שכר טרחת השמאי ששולם על ידי התובעת הן בגין חוות הדעת והן בגין הופעתו בבית המשפט וכן שכר טרחת עדים ובתוספת שכר טרחת עו"ד בשיעור של 15% פלוס מע"מ מתוך שכר הסכום שנפסק על פי ומכח פסק הדין.
יש לציין כי פסק הדין
מתייחס ישירות לסכומים שנתבעו והוכחו על פי חוות דעת השמאי הרצברג ואין בדעתי להתייחס לסכומים אחרים שלא הוכחו.



הנתבעים ישלמו לתובעת את הסכומים כאמור תוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והצמדה ממועד זה ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, ב' ניסן תשע"ח, 18 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 15075-04/15 מדינת ישראל נ' רהיטי ירכא והצפון בע"מ חאתם עטאללה קייטרינג ארמון הגליל בע"מ בוטיק פתנה בע"מ חאתם עטאללה אדהם עטאללה שפיקה עטאללה (פורסם ב-ֽ 18/03/2018)