פסקי דין על עו"ד דוד חלפון | פסקי דין על אורטל חלפון | פסקי דין על אפרים יקיר חלפון ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה

8110/14 ערר     14/03/2018




ערר 8110/14 עו"ד דוד חלפון, אורטל חלפון, אפרים יקיר חלפון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה





מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד רונית אלפר

חבר ועדה: מר יניב הרוש
נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
העוררים: עו"ד דוד חלפון

אורטל חלפון

אפרים יקיר חלפון
משרד הביטחון

-נגד-

המשיבים: הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה


מטעם העוררת: על ידי עו"ד ניב אברהם
, עו"ד אביב חלפון

מטעם המשיבים: עו"ד שולה רגב


כתובת הנכס: רח' הל"ה 3, נתניה
גוש וחלקה: 8233/171

החלטה
1. הנכס נשוא הערר דנן הינו מחצית מסך הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 8233 חלקה 171, בשטח 501 מ"ר, עליו בנוי בית מגורים צמוד קרקע שהוקם על פי היתר מיום 24.4.52 והממוקם ברח' הל"ה 3 פינת רחוב הצנחנים 2 בנתניה (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").
2. בהתאם לתכנית החלות, מיועדים המקרקעין לאזור מגורים י'.
3. המקרקעין רשומים על שם מדינת ישראל.
4. העוררים 1-3 רכשו את הזכויות במקרקעין במסגרת מכרז שפרסם משרד הביטחון וחתמו עימו על הסכם רכישה ביום 6.11.2013. בהתאם לחוזה הוסכם, כי היטל ההשבחה ישולם על ידי הרוכשים.
5. בעקבות חתימת הצדדים על הסכם זה, הוציאה המשיבה דרישת תשלום היטל השבחה, במסגרתה חויבו הבעלים לשאת בתשלום היטל השבחה בגין שתי תכניות משביחות:
5.1. נת/100/ש1 מיום 14.6.1987 – התירה תוספת מרתף בשיעור של 5% משטח המגרש.
5.2. נת/400/7/79/א' מיום 11.11.1998 – התירה הקמת עליות גג.
6.
טענות הצדדים
7. לטענת העוררים הנישום החוקי, שהינו משרד הביטחון, זכאי לפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית, שכן החל מחודש נובמבר 1976 ועד חודש פברואר 2010 שימש הנכס כלשכת שיקום עבור נכי צה"ל בנתניה והאזור. ממועד זה ועד למועד בו נמכר הנכס לעוררים 1-3 עמד הנכס ריק.
8. לפיכך ולאור השימוש הבלעדי שנעשה בנכס משך השנים זכאי הנישום לפטור.
9. כן נטען, כי גם התמורה ממכירת הנכס שימשה את צרכי אגף השיקום, כאשר בענין זה צורף מכתב החתום ע"י מנהלת מחלקת שכירויות דרום באגף מבצעים לוגיסטיים ונכסים של משרד הביטחון התומך בכך.
10. לחילופין נטען, כי מאחר ועד לחודש פברואר 2010 שימש הנכס כלשכת שיקום עבור נכי צה"ל, הרי שעד חודש זה לפחות, לא חלה חובת תשלום היטל ההשבחה על משרד הביטחון. משכך, סבורים העוררים, כי אירוע המס נוצר לכל המוקדם בחודש מרץ 2010, ורק מאותו מועד יש לחשב את הפרשי ההצמדה.
11. לגוף השומה עצמה הציגו העוררים חוות דעת נגדית מטעמם, במסגרתה נטען כי בשל מגבלות קווי בנין לא ניתן לבנות 100 מ"ר בקומה ומשכך, שטח עליית הגג מוגבל ואינו תואם את השטח שנכלל בחישוב שומת המשיבה.
12. בנוסף, נטען כי חלה תכנית נת/217/4 שהפקיעה חלק מהחלקה לטובת הרחבת דרך. לפני ההפקעה עמד שטח החלקה על 500.5 מ"ר ולאחריה על 463.5 מ"ר. לפיכך, אחוזי הבניה נמדדים מהשטח נטו לאחר הפקעה, עובדה שנעלמה משומת המשיבה.
13. המשיבה מצידה מסכימה כי החייב בדין הוא מדינת ישראל - משרד הביטחון, אולם לעמדתה המשרד אינו מקיים את התנאי הקבוע בסעיף 19(ב)(4), שכן הוא אינו נמנה עם אחת מהמטרות המנויות בסעיף ולכן, אף אם במסגרת אחד מאגפיו קיימת פעילות לצורך שיקום נכי צה"ל אין בפעילות זו כדי להשליך על סיווגו של המוסד בכללותו ואין בכך כדי לענות על דרישות הסעיף.
14. בנוסף, טוענת המשיבה, כי המקרקעין מיועדים למגורים והשימוש בהם למטרות אגף השיקום אינו נכלל במטרה הכלולה בסעיף ואף אינו תואם את ייעוד המקרקעין. בנוסף, גם יתר תנאי הסעיף אינם מתקיימים.
15. בשולי הדברים ביקשה המשיבה לציין, כי השימוש שנעשה בפועל על ידי המשרד איננו תואם את השימושים שהותרו במקום למגורים ועל כן גם מטעם זה אין הצדקה למתן הפטור.
דיון והכרעה
16. סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:
" (4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות"
17. המדובר בסעיף המעניק פטור מוחלט למוסד העומד ב-4 התנאים הקבועים בסעיף והם:
17.1. המקרקעין הם של מוסד ;
17.2. מטרות המוסד הן אחת או יותר מהמטרות הציבוריות המנויות בסעיף ;
17.3. עיסוקו של המוסד אינו לשם קבלת רווחים ;
17.4. המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות המנויות בסעיף ;
18. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעיקרה בהתקיימותו של התנאי השני, המשליך גם על התקיימותו של התנאי הרביעי, אלא שלטעמנו בנסיבות העניין, התנאי הרביעי לבדו איננו מתקיים ועל כן די בכך כדי לדחות את בקשת העוררת לקבלת פטור מכח הסעיף. ונבהיר.
19. בשנת 2000 התקבל תיקון מס' 53 לחוק התכנון והבניה ובמסגרתו תוקן סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לנוסחו כיום1 באופן שבו נוספה אפשרות לקבל את הפטור מכח הסעיף גם במקרה בו התמורה בעד המקרקעין משמשת את המוסד למטרות המנויות בסעיף.
20. תוספת מילים זו באה מתוך הכרה שיש מקום לעודד את פעילותם של אותם גופים הפועלים לטובת הציבור לא רק בגין השימוש הציבורי שנעשה במקרקעין עצמם, אלא גם בכספים המתקבלים ממכירת המקרקעין ובכפוף לכך שכספי התמורה נועדו לשמש לאותן מטרות ציבוריות המנויות בסעיף, אלא שמשמעות השינוי שהוכנס בחוק היא כי עד למועד התיקון (בשנת 2000, כאמור), האפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה מכח הסעיף היתה רק אם המקרקעין שימשו או היו מיועדים לשמש למטרות המנויות לסעיף.
21. בע"א (נצ') 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה [פורסם בנבו] (מיום 31.1.2010), נקבע כי את הזכאות לפטור מכח סעיף 19(ב)(4) יש לבחון נכון למועד אירוע המס, קרי מועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה. קביעה זו של בית המשפט המחוזי התקבלה על ידי ערכאות השיפוט השונות ולאחרונה אף חזר עליה בית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת עת"מ 4534-08-16 עיריית חיפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מורדות הכרמל" [פורסם בנבו] (מיום 8.6.17)). (כן ר' עמ"נ (חי) 47572-01-12 עמותת דרכי שלום שמעות נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה; ערר 273/13 הקדש קרן יהודה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים; ערר 373/13 הקדש קרן המנוח אברהם שלימי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים; ערר 216/13 אהרמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים; ערר 306/14 הקדש ע"ש שמואל שטראוס והרמן ליהמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (כולם פורסמו בנבו)).
22. לפיכך, ומאחר ובענייננו התכניות המשביחות נכנסו לתוקפן בשנים 87' ו-98' הרי שיש לבחון את טענת הפטור בהתאם לסעיף הפטור, בניסוחו ערב תיקון 53 לחוק, קרי – יש לבחון האם במועד אישורן של התכניות המשביחות שימשו המקרקעין הנדונים או היו מיועדים לשמש למטרות המנויות בסעיף, כאשר אין כל רלוונטיות לטענה כי גם תמורת המקרקעין משמשת למטרות המנויות בסעיף.
23. כפי שציינו בפתח הדברים, מדובר במקרקעין המיועדים לאזור מגורים, כאשר גם התכניות המשביחות נועדו לאפשר תוספת בניה לצרכי מגורים בלבד.
24. המשיבה אינה חולקת על כך שבין השנים 1976-2010 נעשה במקרקעין שימוש לצרכי אגף שיקום נכים, אלא שלטענתה שימוש זה אינו תואם את התכניות התקפות במקרקעין ודי בכך כדי לדחות את בקשת הפטור. בדיון שהתקיים בפני
נו התחדדה הטענה וב"כ המשיבה הבהירה, כי בשנת 1975 אכן התבקש היתר לשימוש חורג אולם היתר כזה מעולם לא ניתן, מה גם שאם היה ניתן ממילא היה מוגבל בזמן וברי כי לא היה יכול לעמוד בתוקפו משך 34 השנים בהם פעלה במקום לשכת שיקום של נכי צה"ל.
25. העוררים מצידם לא מצאו לנכון להתייחס לטיעון זה של המשיבה, לא במהלך הדיון ואף לא לאחריו, והסתפקו בטענה כי מדובר בשימוש התואם את המטרות המנויות בסעיף הפטור.
26. לאחר ששקלנו בדבר הגענו לכלל דעה, כי דין טענת המשיבה להתקבל.
27. כאמור לעיל, ייעודם התכנוני התקף של המקרקעין הוא למגורים בלבד, כך שברי שאין מדובר בשימוש שנזכר בסעיף הפטור, מה גם שיעוד זה אינו משרת את המטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור.
28. בפועל אמנם התקיים במקרקעין שימוש לצרכי אגף שיקום נכים, אולם אף אם היה מקום לראות בשימוש זה כחוסה תחת אחת או יותר מהמטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור, כפי שטוענים העוררים, הרי שבפועל מדובר בשימוש חורג שנעשה משך עשרות שנים מבלי שניתן לו היתר כדין.
29. מאחר וההצדקה למתן הפטור, על פי נוסחו הקודם, נעוצה בעיקרה בשימוש הציבורי שנעשה במקרקעין, הרי שסבורנו כי מקום בו השימוש הציבורי נעשה בניגוד להוראות הדין, לא קמה ההצדקה הציבורית למתן הפטור.
30. דומה כי אין צורך להכביר מילים אודות רעיון הצדק החברתי, העומד בבסיס היטל ההשבחה לפיו מי שמתעשר כתוצאה מהפעולות התכנוניות שאישרה הרשות הוא זה שיחויב לשאת גם בהיטל ההשבחה בגין כך (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו (פ"ד נב(5), 715); דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון לבנייה ירושלים (פ"ד נו(5) 49, 62)).
31. בצד ההצדקה לגביית היטל ההשבחה, מצא המחוקק לקבוע בחוק רשימה סגורה של מקרים בהם ראוי יהיה לפטור את הנישום מחובת תשלום ההיטל. מקרים אלו מנויים בסעיף 19 לתוספת השלישית, ובהם הוראת הפטור נשוא ענייננו.
32. בהתייחס להוראה זו, הסביר בית המשפט העליון, בע"א 5138/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' נווה שלום חברה מוגבלת בערבות [פורסם בנבו] (מיום 30.8.07), כי תכלית הפטור שבסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית היא לעודד פעילות של גופים שפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף (שם, בסעיף 11).
33. בבואנו לשקול על כפות המאזניים את השימוש הלא חוקי שנעשה במקרקעין אל מול תכלית הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(4) ותכלית גביית היטל ההשבחה, סבורנו כי יש ליתן משקל מיוחד לעובדה שהשימוש הציבורי בגינו מבוקש הפטור נעשה בניגוד להוראות הדין.
34. ברע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי [פורסם בנבו] (מיום 8.6.2003) נדונה השאלה האם אדם שהקים עסק ללא רישוי זכאי לקבל פיצוי הכולל את שוויו של העסק בגין הפקעת הקרקע לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבניה. על רקע זה קבע כבוד השופט ריבלין כי:
"שימוש בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש שכזה. אדם אינו יכול לקנות לעצמו זכות להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו. אין להשלים עם הפרה בוטה של דיני התכנון והבניה ושל דיני רישוי העסקים. יתכן שאוזלת היד של הרשויות באכיפת דינים אלה ראויה לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבניה, ואת דיני רישוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק. אשר על כן, יש לקבוע כי למשיבים לא הייתה כל זכות להפעיל עסק בנכס שהם בעליו, ולכן אין גם כל הצדקה למתן פיצוי על הפגיעה בזכות זו בעקבות ההפקעה"
35. עמדה דומה הובעה גם בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי [פורסם בנבו] (מיום 10.4.95) בהתייחס לתשלום פיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:
"מעוולה לא תצמח עילה. מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הנה, למשל, אדם שבנה בית ללא היתר או אדם שהפך דירת מגורים לחנות או למשרד בניגוד לתכנית מיתאר. אדם זה עבר עבירה, ודינו, לפי חוק התכנון והבניה, קנס או מאסר. העונש נועד להרתיע מפני עבירה. לכן אין זה הולם את תכלית החוק, אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה"
36. כן ר' בר"מ 6707/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' נהור בע"מ [פורסם בנבו] (מיום 28.09.2016).
37. העובדה כי השימוש הבלתי חוקי במקרקעין נעשה משך שנים ארוכות באין מפריע אכן עומדת לחובתה של המשיבה, אולם בנסיבות ענייננו, אין היא יכולה לעמוד לזכותו של מי שהתעשר מהפעולה התכנונית שאושרה במקרקעין, ובמיוחד כאשר מדובר באורגן של המדינה, כבענייננו, שמצופה ממנו לנהוג על פי אמות מידה מחמירות יותר.
38. לאור האמור, לא מצאנו להיעתר לבקשת העוררים למתן פטור מכח סעיף 19(ב)(4) ודין טענותיהם בעניין זה להידחות.
39. באשר לטענת העוררים בענין מועד חישוב הפרשי ההצמדה - מלבד העובדה שלא מצאנו כל אסמכתא חוקית או הלכתית לטענתם, הרי שנוכח קביעתנו לעיל אין כל הצדקה ציבורית לקבוע כאמור, ועל כן דינה של טענה זו אף היא להידחות.
40. יתר טענות העוררים שהועלנו לגוף השומה יועברו לבחינתו של שמאי מייעץ.
41. לאור האמור, תפנה מזכירות ועדת הערר למועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מייעץ.
42. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, היתרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008.
43. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009.
44. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם.
45. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף.
46. בנסיבות העניין לא מצאנו ליתן צו להוצאות.

החלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: כז' באדר התשע"ח, 14.3.2018
_______________________ ________________________
נורית גור רונית אלפר, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
פיצויים והיטלי השבחה פיצויים והיטלי השבחה
מחוז מרכז מחוז מרכז
1 נוסחו הסעיף עבר במהלך השנים מאז תיקון 53 מס' שינויים במסגרתם הורדו ונוספו מחדש המילים "או התמורה בעדם" עד שלבסוף, בחוק ההסדרים משנת 2006 הוחלט על הותרת נוסח הסעיף כנוסחו הנוכחי. לגלגוליו השונים של הסעיף ר' עמ"נ 47572-02-12 עמותת דרכי שלום שמעון נ' ועדת ערר מחוזית תכנון ובניה, מחוז חיפה ואח'
[פורסם בנבו] (מיום 4.4.2013).
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

ערר מס': 8110/14
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8110/14 עו"ד דוד חלפון, אורטל חלפון, אפרים יקיר חלפון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (פורסם ב-ֽ 14/03/2018)