פסקי דין על יוסף בנסון | פסקי דין על גלית גרינבאום | פסקי דין על משה קמחי | פסקי דין על דפנה קמחי |

21924-07/16 א     08/04/2018




א 21924-07/16 יוסף בנסון נ' גלית גרינבאום, משה קמחי, דפנה קמחי








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 21924-07-16 בנסון נ' גרינבאום ואח'



לפני
כבוד השופט עמית יריב


ה
תובעים
:

יוסף בנסון


נגד


ה
נתבעים
:

1.גלית גרינבאום

2.משה קמחי

3.דפנה קמחי


פסק דין


לפניי תביעה לדמי שימוש ראויים, תשלומי איזון וסילוק יד.

רקע עובדתי:
התובע הוא הבעלים של דירת מגורים ברח' דפנה 9 במודיעין, הרשומה כתת חלקה מס' 3 (להלן: "הדירה") בבית משותף הבנוי על חלקה 9 בגוש 5655 (להלן: "הבניין"), הרשום כמקרקעין מוסדרים.
הנתבעת 1 היא הבעלים של דירה הרשומה כתת חלקה מס' 8, והנתבעים 2-3 הם הבעלים של הדירה הרשומה בתת חלקה מס' 7 בבניין. שתי הדירות הן דירות בקומה העליונה בבניין.
טענות התובע:
התובע טוען כי הנתבעים השתלטו על חלקים נרחבים בשטח המשותף בעליית הגג שמעל דירותיהם (שברו והרסו חלק מהתקרה שמעל דירתם, שגם היא רכוש משותף, וזאת כדי לפתוח פתח מעבר מדירתם לעליית הגג ואף ביצעו עבודות הריסה ובנייה שונות בעליית הגג) וכל זאת ללא הסכמתו וללא היתר כנדרש.
התובע טוען כי הנתבעים אף פנו שלא כדין לוועדה המקומית בבקשות לקבלת היתרי בנייה ברכוש המשותף והשתלטו בפעול על שטחים בגודל של כ- 60.06 מ"ר כל אחד.
לטענת התובע, במעשיהם הגדילו הנתבעים
את שטח דירותיהם על חשבון הרכוש המשותף, ועל חשבון זכויותיהם הקנייניות של התובע ובעלי הדירות האחרים בבניין.
התובע טוען כי חלקו ברכוש המשותף הוא 37/310, וכי על הנתבעים לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו ברכוש המשותף שחלק ממנו בבעלותו, אותם העריך בסך של 2,000 ₪ לחודש (כאשר הנתבעת 1 השתמשה ברכוש המשותף במשך שבע שנים והנתבעים 2-3 במשך שנתיים וחצי).
התובע מוסיף כי מעשיהם של הנתבעים מהווים בין היתר עוולה של הסגת גבול ברכוש המשותף של הבניין ויש בהם משום גזל של הרכוש שבבעלותו החלקית.
התובע טוען כי יש להורות לנתבעים לסלק את ידם מהרכוש, לסגור את הפתח שבין התקרה לעליית הגג, לבטל את היתר הבנייה שהוצא להם, ולשלם לתובע דמי שימוש ראויים כשהסכומים הם:
20,052 ₪ לנתבעת 1, ו- 7,161.29 ₪
לנתבעים 2-3.
טעונת הנתבעים:
הנתבעים טוענים כי בהתאם לתוכנית מס' 0220947 החלה על המקרקעין (להלן: "התוכנית"), זכויות הבניה הנוספות מתייחסות רק לדירות המוצמדות לגג, ורק דירות אלו יכולות לישות שימוש בזכויות הבניה ולנצלן ע"י הרחבת דירתם, כך שהתובע אינו זכאי כלל לזכויות בנייה כלשהן.
לטענת הנתבעים התוכנית מאפשרת לנתבעת 1 להכשיר עבודות אשר בוצעו ללא היתר לצורך הרחבת דירות הגג- לפיכך היא קיבלה היתר כדין ביום 15.9.2016 שהכשיר את תוספות הבניה שביצעה בפועל. בנוסף הנתבעים ציינו כי התוכנית מאפשרת לנתבעים 2-3 לקבל היתר בניה לצורך הרחבת דירתם ולניצול זכויות הבניה המוצמדות לדירותיהם בלבד- לפיכך קיבלו היתר בנייה ביום 13.10.2016 אך טרם החלו בביצוע עבודות להרחבת דירתם ולא נעשה כל שימוש על ידם ברכוש המשותף.
הנתבעת 1 טוענת כי כל בעלי הדירות בבניין, למעט התובע, הסכימו לביצוע העבודות ולהרחבת דירתה על חשבון הרכוש המשותף, חתמו ואף שיתפו פעולה בכל הקשור להצמדת זכיות הבנייה והסדרת הזכויות הקנייניות לדירתה, כל זאת מבלי הצורך בקבלת תשלומי איזון (להלן: "ההסכם"). מצורף כנספח ג' לכתב ההגנה של הנתבעת 1.
הנתבעים 2-3 טוענים כי מדירתם אין כל גישה לחלל גג, שכן הגישה היחידה לגג היא רק באמצעות סולם המצוי בחדר המדרגות של הבניין.
הנתבעים מציינים כי התובע הגיש התנגדות ל"וועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין", הן לתוכנית והן לבקשה להיתר אשר הוגשה על ידם, אך הוועדה דחתה את התנגדות התובע בטענה כי הבקשה להיתר תאומת את הוראות התכנית התקפה על המקרקעין ואת הוראות תקנות התכנון והבניה.
טענות העולות מכתב התשובה:
התובע טוען כי הוא מוכן לראות בהסכם כהחלטה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אך זאת בכפוף לקבלת תשלומי איזון, ואין בכך כדי לגרוע מטענתו כי הוא זכאי לסעד של דמי שימוש ראויים עד לחתימה על ההסכם.
בנוסף טען התובע כי בניגוד לטענת הנתבעים, הרי שלא ניתן להצמיד זכויות בנייה לדירה בבית משותף, שכן זכויות הבנייה הן רכוש משותף השייך לכלל הדיירים בבית המשותף.
דיון והכרעה
בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בימ"ש- מר חנוך אופיר (להלן: "המומחה"), אשר התבקש לבדוק את הבניין לרבות תוספות הבנייה אשר בוצעו על ידי הנתבעים או שיש בדעת הנתבעים או מי מהם לבצע בהתאם להיתר בניה המצוי בידיהם.
המומחה אף התבקש לבחון את טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובין היתר לקבוע את שומות תשלומי האיזון אשר יש לשלם בגין השימוש ברכוש המשותף כפי שנעשה ע"י הנתבעים- הכוללים הן שומה לעניין השטח והן לעניין ניצול זכויות הבנייה, וזאת בהתאם לסעיף 71ב'(ד) לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 (להלן: "החוק"). כמו כן, נקבע כי המומחה יתייחס לשומת תשלום דמי שימוש ראויים בשטחים שעשו הנתבעים או מי מהם ברכוש המשותף לאורך השנים.
לאחר הגשת חוות הדעת בתיק, הגיש התובע הודעה בה מבקש כי יינתן

פסק דין
המחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הסכום שנקבע בחוות הדעת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת השומה, כאשר לגבי שאלת ההוצאות ביקש להגיש סיכומים בכתב.
הנתבעים ציינו כי הם מסכימים להיסמך על חוות דעת המומחה, בכפוף לקיזוז עלות היטל השבחה החל עליהם ובכפוף לקיזוז הוצאות.

מאחר ששני הצדדים הסכימו למתן

פסק דין
כספי על יסוד חוות דעתו של השמאי, הוחלט כי יגישו סיכומים בסוגיית ההוצאות.

על כן, השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן אלה:

א.
מהם תשלומי האיזון ודמי השימוש הראויים שעל הנתבעים לשלם בכפוף לחוות דעת המומחה?
ב.
האם יש לקבל את טענת הנתבעים בנוגע לקיזוז היטל ההשבחה מהסכום נקבע ע"י המומחה?
ג.
על מי יחולו הוצאות ההליך.
חוות דעת המומחה:
המומחה חישב את דמי השימוש הראויים אשר נעשו בשטח המשותף על ידי הנתבעת 1 (שכן הנתבעים 2-3 לא עשו שימוש בשטח המשותף) כלהלן:


שנה
דמי שימוש שנתיים
הערות
2017
253 ₪
עד לחודש 7/2017, מועד עריכת חוות הדעת
2016
487 ₪

2015
444 ₪

2014
400 ₪

2013
332 ₪

2012
293 ₪

2011
311 ₪

2010
270 ₪



סה"כ- 2,790 ₪.

מחוות דעת המומחה עולה כי תשלומי האיזון בעניין דירת הנתבעת 1 הם 15,200 ₪, ובגין דירת הנתבעים 2-3 הם 15,100 ₪.

דהיינו, מחוות דעת המומחה עולה כי על הנתבעת 1 לשלם 17,890 ₪ המהווים תשלומי איזון ודמי שימוש ראויים, והנתבעים 2-3 15,100 המהווים תשלומי איזון בלבד.
קיזוז היטל השבחה:
הנתבעים טוענים כי על כל אחד מהם לשאת בעלות היטל השבחה החל על השטח ברכוש המשותף, כאשר בהתאם לתשובות המומחה לשאלות הבהרה אשר הוגשו מטעמם, היטל ההשבחה המתייחס לדירתה של הנתבעת 1 עומד ע"ס 90,752 ₪, והיטל ההשבחה המתייחס לדירתם של הנתבעים 2-3 עומד ע"ס 71,305 ₪.
לטענת הנתבעים, ניתן להם פטור זמני, כך שככל שימכרו את דירותיהם בטרם חלוף המועד הקבוע בחוק, הם יידרשו לשלם את היטל ההשבחה. הנתבעים 2-3 מציינים כי בכוונתם למכור את דירתם בטרם חלוף המועד הקבוע, ולכן יחויבו בתשלום ההיטל- ולכן לצורך תשלומי האיזון יש לקזז את עלות היטל ההשבחה הצפוי.

לטענת הנתבעים בהתייחס לחלקו של התובע (37/310), שווי תשלומי האיזון של הנתבעת 1 בקיזוז היטל השבחה הוא 10,831.70 ₪, ושל הנתבעים 2-3 הוא 8,510.6 ₪.

מתשובות המומחה לשאלות ההבהרה עולה כי בחוות הדעת לא נלקח בחשבון תשלום היטל השבחה מהסיבה שהנתבעים קיבלו פטור בהתאם לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית ולא שילמו היטל השבחה.

מאחר שהנתבעים לא הציגו כל מסמך המוכיח כי מכרו את דירתם, אלא ציינו כי "
בכוונתם למכור
" (ראו סע' 1.2 לסיכומי הנתבעים), הם עומדים בתנאי הפטור ולכן אינם זכאים לקיזוז היטל השבחה.

נקודה נוספת שציינו הנתבעים בסיכומיהם היא שדמי השימוש שחושבו לדירת הנתבעת 1 הם לתקופה של 8 שנים, בעוד שיש לחשב את דמי השימוש לתקופה של 7 שנים, רטרואקטיבית כלומר משנת 2011. הנתבעים אף טענו כי משנת 2014 התובע היה הבעלים של מחצית מדירתו בלבד, ולפיכך זכאי למחצית משווי תשלומי האיזון.

בנוגע לטענת השנים, עולה מכתב התביעה כי התובע תבע דמי שימוש בשטח המשותף

"וזאת במשך 7 השנים האחרונות
" (ראו סע' 14 לכתב התביעה). מאחר שהתביעה הוגשה ביולי 2016 יש לקבוע את דמי השימוש הראויים כפי שקבע המומחה, וזאת משנת 2010.

בנוגע לטענה כי המשיב היה הבעלים של מחצית מהדירה ולכן זכאי למחצית משווי תשלומי האיזון- הנתבעים לא הציגו כל ראייה התומכת בטענה זו ועל כן היא נדחית.

מכאן, שאני מקבל את חוות דעת המומחה חנוך אופיר כמות שהיא.
הוצאות:
מקריאת סיכומי הצדדים עולה כי בטרם הגשת כתב ההגנה, הודיע הנתבעים לתובע כי הם מוכנים לשלם לו תשלומי איזון, אך לטענת התובע מדובר היה בסכומים "
מגוחכים
" שאינם משקפים את שווי הזכיות האמתיות אשר נגזלו ממנו (ראו סע' 9 לסיכומי התובע).

בהמשך הודיעו הנתבעים לתובע כי הם מוכנים לשלם לו תשלומי איזון על בסיס חוות דעת שמאי אשר נערכה על ידם באופן חד צדדי. התובע סירב וטען כי הוא יסכים לצרכי פשרה בתנאי שימונה שמאי מוסכם מטעם הצדדים שיכריע בעניין, אך לטענתו הנתבעים הסכימו לכך בכפוף לביצוע קיזוזים שלא כדין ובכפוף להשתת מלוא הוצאות עליו, ולכן סירב.

בנוסף, עולה כי התובע הגיש במקביל לתביעה דנן גם תביעה למפקח על המקרקעין לעניין תשלומי האיזון ומינוי שמאי מוסכם. לאחר דיון שהתקיים בתיק דנן ביום 23.3.2017, נקבע כי התביעה שלפניי תתייחס לכל הסוגיות לרבות לעניין תשלומי האיזון ומינוי שמאי מוסכם, ולכן נמחקה התביעה אצל המפקח.

לטענת התובע, רק לאחר הגשת התביעה דנן פעלו הנתבעים מאחורי גבו והחתימו את יתר הדיירים בבניין על הסכם להוצאת חלקים ברכוש המשותף, וזאת כאשר ידוע להם כי הוא מתנגד לכך.
התובע מוסיף כי הביקור בבניין ע"י המומחה נעשה ללא תיאום עמו וללא ידיעתו, ואף חסרים נתונים רבים בחוות הדעת אשר גרמו לו להגיש מספר רב של שאלות הבהרה למומחה, דבר שהוביל להשתת עלויות נוספות. התובע מציין כי וויתר על סכום הפיצוי האמיתי שהגיע לו מהנתבעים, וזאת נוכח התנהלותם אשר התישה אותו.

לטענת התובע הוא זכאי לסכום של 38,853 ₪ הכולל את הוצאותיו ושכר טרחת עורך דין.

הנתבעים טוענים כי התובע סירב להצעותיהם בנוגע להסדר עניין התשלום ובכך גרר אותם להליך מיותר ולשלום כספים מיותרים בגין הוצאות. הנתבעים הוסיפו כי בעקבות התביעה הנוספת שהגיש המשיב נאלצו להגיש כתב הגנה נוסף.

לטענת הנתבעים, הנתבעת 1 זכאית לסכום של 17,323 ₪, והנתבעים 2-3 לסכום של 14,496.5 ₪, כאשר סכומים אלו כוללים את הוצאותיהם ושכר טרחת עו"ד.

סוף דבר:
מכל האמור לעיל, על הנתבעת 1 לשלם לתובע פיצוי בסכום של 17,890 ₪, ועל הנתבעים 2-3 לשלם ביחד ולחוד לתובע פיצוי בסכום של
15,100 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (11.7.2016) ועד לתשלום המלא בפועל.
בהתאם לכך שנקבע כי התובע זכאי לפיצוי בגין דמי שימוש ותשלומי איזון- הנתבעים יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות הנתבע בסך של 3,000₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך של 5,000 ₪.
ניתן היום,
כ"ג ניסן תשע"ח, 08 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 21924-07/16 יוסף בנסון נ' גלית גרינבאום, משה קמחי, דפנה קמחי (פורסם ב-ֽ 08/04/2018)