פסקי דין על מוחמד אבו בכר | פסקי דין על ח'לף מיזוג אויר | פסקי דין על שאוקי קוג'אן | פסקי דין על חיים טויבר | פסקי דין על צבי גושן | פסקי דין על רשם מקרקעין |

51053-09/17 עשא     15/04/2018




עשא 51053-09/17 מוחמד אבו בכר, ח'לף מיזוג אויר בע"מ, שאוקי קוג'אן נ' חיים טויבר, צבי גושן, רשם מקרקעין








בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים


15 אפריל 2018
עש"א 51053-09-17 אבו חמאד ואח' נ' טויבר ואח'




בפני

כב' הנשיא אברהם אברהם


מערערים

1
.
מוחמד אבו בכר

2
.
ח'לף מיזוג אויר בע"מ

3
.
שאוקי קוג'אן


נגד


משיבים

1.חיים טויבר
2.צבי גושן
3.רשם מקרקעין



בשם המערערים – עו"ד עספור
בשם המשיבים 1-2 – עו"ד פרנקל
בשם המשיב 3 – עו"ד חייק


ערעור על החלטת סגנית הממונה על מרשם המקרקעין (עוה"ד
אילנה יעקב
) מיום 31.07.2017


פסק דין


1.

במרכזה של מחלוקת עומד בית משותף בעיר עפולה, ובו 15 תתי־חלקות. הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1961. בבית נמצא מחסן בשטח של 60 מ"ר שסומן 15א, והוא הוצמד לתת־חלקה 15 ששטחה 7 מ"ר. דבר ההצמדה בא לידי ביטוי גם בתשריט שהוגש עם הבקשה. על יסודם של הדברים הללו יצא צו רישום הבית המשותף, שכלל הוראה לרשום את ההצמדה הנ"ל. דא עקא, מחמת טעות כלשהי, לא נרשמה ההצמדה בנסח הרישום.
2.
המשיבים 1-2 (להלן
המשיבים
), בעליה הנוכחיים של תת־חלקה 15, פנו לאחרונה לרשם המקרקעין בנצרת בבקשה על פי תקנה 95 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן
התקנות
), וביקשוהו כי יתקן טעות סופר שנפלה ברישום, על ידי כך שתירשם ההצמדה הנ"ל כפי שהורה בשעתו צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. הרשם העביר את הסוגיה למפקח על רישום המקרקעין (להלן
המפקח
), כיוון שעשויה להיות לה השלכה על זכות מהותית של צד שלישי. המפקח פנה לבעלי הזכויות בבית המשותף וביקש את עמדתם. מתוך כלל בעלי הדירות הביעו התנגדות לתיקון הרישום המערערים בלבד.
3.
לאחר ששקל בטענות הצדדים דחה כב' המפקח את בקשת המשיבים, בעיקר מכיוון שסבר כי התיקון לא יכול להיעשות בהחלטה מינהלית (של תיקון טעות ברישום). לטעמו מחייב התיקון בירור עובדתי, כזה שיתקיים בהליך שיפוטי, שגם יתן את דעתו לפגיעה בזכויותיהם של צדדים שלישיים (המערערים דכאן), שלטענתם הסתמכו על הרישום בשעה שרכשו זכות בבית המשותף.
4.
על החלטת המפקח הגישו המשיבים ערר לממונה על המרשם, ועררם נתקבל בהחלטה של סגנית הממונה, שהורתה על תיקון הרישום על ידי הוספת ההצמדה כמבוקש. החלטתה נסמכה על כך שמסמכי היסוד של הבית המשותף, ובכללם התשריט, הורו על ההצמדה, ובעקבותיהם יצא גם צו רישום הבית המשותף, ובו הוראה לרשום את ההצמדה. את אי־רישומה של ההצמדה ראתה סגנית הממונה כהשמטה מקרית הניתנת לתיקון לפי תקנה 95 לתקנות. במענה להתנגדותם של המערערים, שטענו להתיישנות ולשיהוי, ציינה סגנית הממונה, כי האפשרות לתיקון טעות על פי תקנה 95 לתקנות אינה מוגבלת בזמן. בכל הנוגע לטענה אודות הסתמכותם של המשיבים על המרשם הטעימה סגנית הממונה, כי המשיבים אינם יכולים לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק שעה שהיה בידיהם, בעת שרכשו זכות בבית המשותף, לעיין במסמכי היסוד שלו, שאז היו נוכחים לראות את דבר קיומה של ההצמדה. משלא עשו כן, אין לראותם כמי שנהגו בתום לב, כמשמעו בדיני תקנת השוק במקרקעין.
הערעור
5.
על החלטה זו של סגנית הממונה מבקשים להשיג המערערים בערעורם שלפניי. הם טוענים, כי דיני ההתיישנות והשיהוי חלים על תיקון מן הסוג המדובר. הם מוסיפים וטוענים, כי עומדת להם הגנתה של תקנת השוק, כיוון שהם נסמכו על הרישום בעת שרכשו זכויות בבית המשותף המדובר. כיוון שכך, וכיוון שהתיקון המבוקש הוא בבחינת שינוי מהותי של המרשם, מתחייב בירור משפטי בהליך אזרחי רגיל, שם תתבררנה טענותיהם להתיישנות ולשיהוי, ולתחולתה של תקנת השוק.
6.
המשיבים סומכים ידיהם על החלטת סגנית הממונה, וחוזרים בהדגשה על הטעמים שהיא הטעימה בהחלטתה. לטעמם, עניין לנו בתיקון טכני שאיננו מהותי, ולכן הוא מצוי בסמכותו של הממונה. הם טוענים כי התיקון אינו בבחינת עסקה במקרקעין, ולכן לא חלים עליו דיני ההתיישנות. בכל הנוגע לתקנת השוק הם טוענים, כי המערערים אינם חוסים תחת הגנתה, ולו משום שלא די היה שיעיינו בנסח בעת שרכשו זכות בבית המשותף, כי אם היה עליהם לעיין גם במסמכי היסוד של הבית המשותף, ואם היו עושים כן, היו נוכחים לראות את הצו, ובו ההוראה בדבר ההצמדה.
דיון והכרעה
7.
הסמכות לתקון טעות סופר שנפלה ברישום קבועה בתקנה 95 לתקנות, וזו קובעת לאמור:
"רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר שקרו ברישום, לרבות טעויות כאמור שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום".
תמציתה של המחלוקת בערעור שלפניי היא האם הטעות המדוברת נופלת לגדרה של "טעות סופר שקרתה ברישום", ואם התשובה לכך היא חיובית – האם שוּמָה על הרשם לתקנה, כפי שמבקשים המשיבים.
8.
במקרה שלפנינו נתבקש, בשעתו, רישום של הצמדה, וצו רישום הבתים המשותפים אכן הורה על הרישום. אלא שחרף הוראתו המפורשת זו של הצו, ההצמדה לא נרשמה. עניין דומה בא לפני בית המשפט העליון בע"א 2242/92

מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ
, פ"ד מח(3) 249 (1994)),
שם לא נרשמה משכנתה, חרף אישורה לרישום. בחלוף כשנתיים וחצי מן הרישום השגוי ביקשו בעלי המשכנתה לתקן את הטעות על ידי רישומה, ובית המשפט העליון סבר כי יש לסרב לבקשתם:
"
מיום 1.11.1988
תיקון מס' 9
אין לראות את מחדלו של רשם המקרקעין, שלא רשם את המשכנתא על המחסן לטובת המשיב במשך תקופה של כשנתיים וחצי לאחר אישורה לרישום, כמוסבר לעיל, בבחינת "טעות סופר" . "טעות סופר" בעניין רישום עיסקה אינה יכולה להיות במקום שבו "הסופר" לא

רשם כלל עיסקה (אף שאישרה לרישום), ולא נתן לה כל ביטוי בפנקסי הרישום".

בית המשפט העליון לא פרש טעמים למסקנתו זו, המבחינה בין עסקה שלא נרשמה, לבין רישומה של עסקה שגויה. יתרה מכך, אינני יכול להוציא מכלל אפשרות כי חלוף הזמן (כשנתיים וחצי) לא היה מן המאפיינים שהוציאו את הטעות מכלל "טעות סופר", שכן בחלקה הראשון של הפסקה שהובאה מעלה נזכר הזמן הרב שחלף מן הרישום השגוי ועד להגשת הבקשה לתיקון.
9.
מכל מקום, להבנתי שלי, התקלה בה עסקינן היא בבחינת "טעות סופר" במובנה הלשוני, שכן כוונתו של מי שהורה על הרישום (קרי צו רישום הבית המשותף) היתה לרשום את ההצמדה, וזו לא נרשמה. אלא שבכך אין כדי לומר, כי
שומה
על הרשם לעשות שימוש בסמכותו לתיקון הרישום. התקנה נוקטת לשון "
רשאי
" ("רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר" וגו'), משמע התיקון נתון לשיקול דעתו של הרשם. בתוך כך על הרשם להביא בחשבון שיקוליו את חלוף הזמן מיום שנעשה הרישום השגוי, ועד להגשת הבקשה לתיקון הטעות. יסוד הזמן בתיקון טעות סופר עשוי להיות בעל משקל רב בנסיבות מתאימות, ונראה כי העניין שלפנינו מדגים זאת: מיום הרישום השגוי חלפו לא פחות מ-55 שנה עד כי פנו המשיבים בבקשה לרישום ההצמדה; במהלכה של תקופה ארוכת שנים זו עשויים היו להתחולל שינויים בנכס; צדדים שלישיים רכשו זכויות בבית המשותף כשהם נסמכים על הרישום; ועוד כיוצא באלה אירועים שעשויים היו להתרחש במהלך למעלה מחצי המאה שחלפה מיום שנעשה הרישום השגוי ועד כי נתבקש תיקונו.
10.
משום כל אלה סברתי, כי נכון עשה המפקח כאשר סירב לעשות שימוש בסמכותו לתקן את הטעות, והפנה את הצדדים להליך שיפוטי (אזרחי), שבגידרו ייערך בירור של ההיבטים השונים העשויים ליטול חלק במשוואה, ובתוכם שינויים שהתחוללו בנכס ועשויים להשליך על התיקון המבוקש, תחולתה של תקנת שוק (ובתוך כך תום ליבם של המערערים בהסתמכם על הרישום השגוי), ועוד כיו"ב.
11.
מכיוון שלכך הגעתי, בחרתי שלא ליתן את דעתי לשאלות אחרות שהעלו המערערים, כגון טענה להתיישנות ושיהוי. בטענה זו יהיה בידי המותב השיפוטי שיישב בדין לתת את דעתו, אם יבוא הסכסוך לפתחו כאמור מעלה.
12.
סוף דבר אני מקבל את הערעור, מבטל את החלטת סגנית הממונה ומורה, כי בקשתם של המשיבים 1-2 לתיקון הרישום מחמת טעות סופר שנפלה בו, תידחה.

לפי נסיבות העניין מצאתי שלא ליתן צו להוצאות בערעור.

הערבון יוחזר למערערים, אפשר באמצעות בא כוחם.


ניתן היום,
ל' ניסן תשע"ח, 15 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.














עשא בית משפט מחוזי 51053-09/17 מוחמד אבו בכר, ח'לף מיזוג אויר בע"מ, שאוקי קוג'אן נ' חיים טויבר, צבי גושן, רשם מקרקעין (פורסם ב-ֽ 15/04/2018)