פסקי דין על סטאטוס יועצי נדל"ן | פסקי דין על גילי ורדי | פסקי דין על ימאת ניהול ואחזקות | פסקי דין על אריה אביב |

65893/04 א     18/08/2005




א 65893/04 סטאטוס יועצי נדל"ן בע"מ, גילי ורדי נ' ימאת ניהול ואחזקות בע"מ, אריה אביב




1
בתי המשפט
א 065893/04
בית משפט השלום תל אביב-יפו
18/08/2005
תאריך:
שופט: סובל משה
, ת"א
בפני
:

1. סטאטוס יועצי נדל"ן בע"מ

2. גילי ורדי

בעניין:
תובעים
נ ג ד
1. ימאת ניהול ואחזקות בע"מ

2. אריה אביב
נתבעים
פסק דין

בפני
תביעה כספית על סך 114,457 ₪ שעניינה סכסוך בין צדדים להסכם תיווך.

פרשת התביעה:
1. בין התובעים לבין הנתבע 2 נחתם הסכם תיווך בשנת 1999 למכירת נכסי הנתבעת 1.
ביום ה - 12/06/2003 נחתם הסכם שכירות להשכרת הנכס, כתוצאה מפועלם הישיר של התובעים.
הנתבע 2 מסר לתובעים 2 שיקים . השקים שנמסרו הנם על שם חברה אחרת בבעלות הנתבע 2 וכחלק מאשכול החברות של הנתבעת 1. השקים היו בסך של 34,515 ₪ כל אחד אשר הוצגו לפירעון אך חוללו.

בטרם חילול השקים הזמין הנתבע 2 שירותי תיווך נוספים מן התובעים.

עקב חילול השקים הוגשה תביעה זו.

אין מחלוקת עובדתית על פרשת התביעה. המחלוקת סבה סביב השאלות, האם העדר פירוט בהסכם התיווך כנדרש בחוק מקים לתובעים זכות לתבוע את שכרם ?!
ושאלה נוספת בשם מי חתם נתבע 2 על הסכם התיווך ואת מי מחייבת חתימתו.

חתימת הנתבע
2. בין הצדדים מחלוקת בשאלה, האם חתימת הנתבע 2 מחייבת את נתבעת 1, את נתבע 2 עצמו או את שני הנתבעים גם יחד.

ב"כ התובעים טוען כי גרסת הנתבע איננה עקבית לעניין זה. בכתב ההגנה בוחר לפטור עצמו מחיובו האישי בחובות הנתבעת, בתצהיר עדות הראשית טוען שפנה בהוראת אביו ובחקירה הנגדית טוען שחתם בשם אביו וכשנשאל בחקירה הנגדית מדוע לא כתב זאת בהסכם התיווך, ענה כי לא ראה צורך.

ב"כ הנתבעים טוען כי הנתבע 2 הנו שליח של אביו ועם פטירת אביו פקעה השליחות.

עיינתי בטענות הצדדים ועיינתי במסמכי רשם החברות שצורפו לכתב התביעה וכן עיינתי בפרוטוקול הדיון.

התובע 2 מצהיר בתצהירו כי הנתבע 2 הצהיר בפני
ו שהנו בעלים ומנהל הנתבעת ולפיכך מוסמך לחתום בשם הנתבעת1, וחתימתו מחייבת.
הנתבע 2 מצהיר בתצהירו כי פנה בהוראת אביו למתווך.

ב"כ הנתבעים טוען כי המדובר בשליחות, ואולם אינני מוצא כי יש ללמוד מלשון הנתבע 2 כפי שהובאה בתצהירו כי פנה בשם אביו להבדיל מעדותו בחקירה הנגדית.
3. העולה ממסכת העובדות כפי שהובאה בצמצום על ידי הנתבע, עת החלו המגעים עם השוכרים אשר חתמו בשנת 2003 על הסכם השכירות, היה אביו של הנתבע עדיין בחיים ובכל זאת הנתבע 2 הוא זה שהיה במגעים עם המתווך, אף לאחר מות אביו כפי שעולה מתמלול השיחות (שיחה תשע) אף נתן הוראות לאימו שהנה בעלת מניות בנתבעת 1.
בכתב ההגנה טוען הנתבע כי איננו חב אישית לעניין זה ואלה "כביכול" חובותיה של הנתבעת 1. בסיכומי הנתבעים נתלה ב"כ הנתבעים בטענת השליחות, וכאמור טענה שהועלתה לראשונה בחקירה הנגדית של הנתבע 2 ובכך מנסה לפטור הן את הנתבע 2 והן את הנתבעת 1.

אכן גרסת הנתבע אינה חד משמעית ופתלתלה, ואין בידי לקבלה, ואף לשאלת ב"כ התובעים בחקירה הנגדית, "מדוע לא כתב בהסכם כי פועל בשם אביו ?" , ענה תשובה מתממת כי " לא ראיתי צורך לציין שאני חותם בשם אבי".

המדובר במערכת יחסים ארוכת שנים, וכאמור הסכם התיווך נחתם בשנת 1999 והסכם השכירות נחתם בשנת 2003 ולא מצאתי בכל תיק המשפט מהי מעורבות אבי הנתבע 2. טענת התובע 2 בתצהירו כי הנתבע הצהיר בפני
ו שהנו מוסמך לחתום בשם החברה לא נסתרה בחקירה הנגדית ולטעמי טענות הנתבע 2 הנן מיתממות ומהוות הרחבת חזית.
מי שאמורה הייתה להיות נשכרת מעסקת התיווך, הנה הנתבעת 1 ולפיכך המסקנה המתחייבת הנה כי הטענה שהנתבע 2 התחייב בשם החברה, בדין יסודה.

4. לעניין חבותו האישית של נתבע 2 הרי שלשיטת ב"כ התובעים כפי שעולה הן בסעיף 2 לכתב התביעה והן בסעיף 3 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים, הנתבע 2 פעל בשם החברה והציג עצמו כנציג החברה והוא זה המוסמך לחתום מטעמה. התובעים לא הניחו כל תשתית בכתב תביעתם באשר לחבותו האישית של הנתבע 2 ולפיכך כבר בשלב זה דין התביעה כנגד הנתבע 2 להידחות.
לשיטתם של התובעים הם ראו את הנתבעת כמי שמחויבת לשלם להם, מכוח חתימתו של הנתבע ולא מצאתי בכתב התביעה כל עילת תביעה אישית כנגד הנתבע, למעט שימוש חוזר ונשנה במילה "הנתבעים", שימוש שאין בו כדי להטיל חיוב אישי על הנתבע.
התביעה כנגד נתבע מס' 2 נדחית.

הסכם התיווך
5. עסקינן בהסכם עליו חל חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו -1996, ס"ח 1560, 70 (להלן: ה"חוק המתווכים") אשר מגדיר בסעיף 14 לחוק אימתי יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך.
3 תנאים מצטברים על מנת שמתווך יזכה בדמי תיווך:
1. 1. בעל רישיון על פי החוק.
2. 2. מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים.
3. 3. היווה גורם יעיל להשלמת העסקה.

המחלוקת אינה על רכיב 1 לתנאים המצטברים, אלא על הרכיבים 2 ו- 3, קרי בדבר מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים, והיותו של מתווך העסקה כ"גורם יעיל".

סעיף 9 לחוק מורה כי דמי תיווך ישולמו במידה והלקוח חתם על הזמנה בכתב שבה נכללו פרטי העסקה. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 מורים כי הפרטים הרשומים בתקנה זו הנם הפרטים המינימליסטים הנדרשים להימצא בהזמנה בכתב לעסקת תיווך כאמור. פרטים כדלקמן, (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975.

הסכם התיווך אשר נחתם בשנת 1999 בין הצדדים, מגדיר כי סוג העסקה לשמה התקשרו הצדדים הנה לשם מכירת נכס כפי שמוגדר ברובריקת "סוג הנכס", קרי נכס שנמצא ברחוב תובל 7 ברמת גן ובשטח של 443 מ"ר. שיעור התמורה אשר הוסכם בין הצדדים הנו 1% +מע"מ ממחיר העסקה.

דרישת הכתב בעסקת תיווך
6. ב"כ התובעים משית את חובת הנתבעים מכוח הסכם זה ומביא בסיכומיו פסיקה המצביעה על מגמת בית המשפט לנגוס בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, ס"ח 575, 259, (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן לימים ימימה התברר לבית המשפט כי דרישת כתב דווקנית עלולה לגרום עוול ועיוות הצדק ולפיכך טוען ב"כ התובעים כי בדומה למגמה שהוחלה בחוק המקרקעין שבה החלה התגמשות להשלמת פרטים עת קיים מסמך בכתב, קיימת מגמה זהה אף לדרישת הכתב בחוק המתווכים ומפנה לדברי כבוד השופט יהושע גרוס בע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ. רוזן אבי, דינים מחוזי, כרך לג (4),210.

ב"כ התובעים טוען כי הפסיקה נתנה את דעתה לא מכבר כי אי מילוי דרישת הכתב במלואה אינה מאיינת את הסכם התיווך.

ב"כ הנתבעים טוען כי העסקה אשר יצאה אל הפועל הנה עסקה אשר נולדה כ - 4 שנים לאחר החתימה על הסכם התיווך והנה עסקה של שכירות ולא עסקת מכירה. עוד טוען כי לאור השוני המהותי בין המוסכם בהסכם התיווך והתוצאה בפועל שעל פיה הושכר הנכס ולא נמכר , ולאור פער השנים בין הסכם התיווך ולבין השכרת הנכס בפועל הרי שבהעדר הסכם תיווך ל"שכירות", אין התובעים זכאים לשכר ומביא בפסיקתו את הדעה המנוגדת לזו שהציג ב"כ התובעים, קרי בית המשפט מפרש בצמצום את הוראות סעיף 9 לחוק ולא מעניק שכר טרחה במקום בו לא הוצג הסכם ובמקום בו לא מולאו הפרטים הדרושים בהתאם לתקנות.

עיננו רואות כי הדעות חלוקות וכל צד אוחז בפסיקה אשר מיטיבה עימו ואולם טרם יצאה הלכה משפטית מחייבת מפי בית המשפט העליון באשר לדרישת הכתב בהתאם לחוק המתווכים .

7. להבדיל מעסקי מסחר רגילים אשר התקשרויות בין הצדדים נבחנות בין היתר בהתאם לבסיס שהותווה בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973,ס"ח 694, 118 (להלן: "חוק החוזים"), הרי שבעסקת תיווך טרח המחוקק להגדיר ולבאר את מערכת היחסים שבין מתווך ובין לקוח אשר דורשת בין היתר הזמנה בכתב לשירותי תיווך, קרי בטרם נחקק החוק נבחנה מערכת היחסים בין הצדדים בהתאם לאמור בחוק החוזים ודרך ההתקשרות יכלה להתבצע הן בהתנהגות והן בכתב.

כאמור וכפי שאף צוין בפסיקה אשר הובאה על ידי הצדדים דרישת הכתב בסעיף 9 לחוק המתווכים דומה לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. הדמיון הנו שלהבדיל מעסקאות מסחריות אחרות, בעסקאות דנן נדרש באופן ספציפי כי הצדדים יעלו על כתב את הסכמתם לעסקה ולתאר את ההתקשרות.

אין מחלוקת כי קיים הסכם להזמנת שירותי תיווך מאת התובעים, ב"כ התובעים מבקש כי בית המשפט יקרא לתוך הסכם התיווך גם סוג העסקה - "שכירות", ואילו ב"כ הנתבעים טוען שלא ניתן לקרוא להסכם מה שלא קיים בו.

לתמיכה בטענת התובעים מעיד התובע 2 (פרוטוקול עמוד 8 שורות 24-10) כי הסכם התיווך מתייחס הן לשכירות והן לעסקת מכירה והסיבה שבסעיף 4 שהנו מגדיר את "סוג העסקה" לא סומנה המילה "שכירות" הנה מכוון ולא הייתה מחלוקת לגבי גובה דמי התיווך, עוד לתמיכה לעניין זה הנה עצם תשלום שכר הטרחה בשקים שחוללו דבר המעיד כי הנתבעים מודים בקיום החוב, ובנוסף צורף תמלול שיחות בין התובע 2 לבין הנתבע 2 ובהן הנתבע 2 לא מלין אפילו פעם אחת על כך שלא קיים הסכם ולפיכך אינו חייב אלא נהפוך, מבקש ארכה אחר ארכה לתשלום שכר הטרחה.

8. מעיון בפסיקה אותה ציין ב"כ התובעים עולה תמונה לפיה מוגש לפתחו של בית המשפט הסכם תיווך אשר חסרים בו פרטים ומן הנסיבות עולה כי הצדדים הסכימו לתיווך האמור הרי שבמקרה כזה בית המשפט ישלים את הפרטים החסרים.
הסכמת הצדדים נלמדת מעצם מסירת השקים על ידי הנתבע 2 לתובעים, ואולם אינני סבור שכך המקרה בעניינו, שכן מעדות התובע 2 עולה כי הנו מבקש לקשור בין סעיף התמורה לבין סעיף מהות העסקה ומשום שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים לגבי גובה התמורה הרי שלא נדרש לסמן את מהות עסקת ה"שכירות", סבור אני כי התובע 2 נופל לכלל טעות עת מנסה לקשור בין שני סעיפים מהותיים להסכם.
לא בכדי טרח המחוקק להורות באופן מפורש כיצד ירקמו מערכת היחסים בין מתווך לבין לקוח, הוראת המחוקק באה על מנת למנוע את המצבים כגון המצב דנן בו צד אחד טוען כי "הוסכם גם שכירות" וצד שכנגד טוען " הוסכם רק מה שרשום". הסכם תיווך בין מתווך לבין לקוח צמח על מנת שמערכת היחסים בין הצדדים תהא בהירה ותמנע מצב של בלבול מצב שהיה קיים טרם חקיקת החוק.

מעיון בהסכם התיווך שנחתם בין הצדדים עולה כי כל הפרטים כפי שהתקנות דורשות מופיעות בהסכם, קרי זהות הצדדים, מיקום הנכס, התמורה, ובנוסף מצוין סוג העסקה - עסקת מכירה.

ב"כ התובעים טוען שניתן ללמוד על הסכמת מהות העסקה כעסקת "שכירות" וזאת על פי סעיף 6 להסכם המהווה את סעיף התמורה ואשר מכיל בתוכו אף תמורה בגין מקרה בו התיווך הסתיים ב"שכירות".

אין בידי לקבל את טענת התובעים כי סעיף 6 המהווה את סעיף התמורה בהסכם ואשר המכיל בתוכו אף תמורה בגין "שכירות" כדי להשליך על מהות העסקה וזאת לאור האמור להלן.

9. בכותרת ההסכם ניתנת אפשרות לצדדים לסמן האם מדובר ב" מוכר" או "משכיר", והצדדים סימנו "מוכר". בסעיף 4 להסכם יש אפשרות לבחור את סוג העסקה, "מכירה", "השכרה" והצדדים סימנו "מכירה", ולפיכך נראה כי סעיף 6 להסכם המכיל בתוכו דמי תיווך בגין מכירת נכס וגם בגין השכרתו הנה משום והמדובר בהסכם סטנדרטי של התובעת המאפשר לבחור בין החלופות השונות והתאמתן בהתאם, זאת אנו למדים אף מנספח ח' לכתב התביעה הזהה בתוכנו להסכם מכוחו נתבעים הנתבעים, ומכל מקום התובעים לא הציגו הסכמים אחרים מלקוחות העבר על מנת להראות כי מדובר בהסכמים ספציפיים המותאמים לכל מקרה ומקרה.

אוסיף כי מקובל עלי מנגנון השלמת פרטים כאשר הנסיבות מצביעות על כך, ואולם משסומן בהסכם התיווך בשני מקומות שונים כי הלקוח הנו "מוכר", וסוג העסקה הנה "מכירה", כבר אין מדובר בדרישה להשלמת פרטים אלא בהוספתן.

לאור האמור לעיל אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובעים לעניין השלמת פרטים ל" הזמנת עסקת תיווך", ואולם על אף האמור בניתוח הדברים לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי המחלוקת אשר נתונה להכרעה איננה עוסקת בשאלת השלמת פרטים אלא עוסקת בשאלת חובת תם הלב של צדדים בחוזה, והתכלית החקיקתית של חוק המתווכים.
אוסיף באגב אורחא כי אף אם לא היה מונח בפני
בית המשפט מסמך בכתב, קרי "הזמנה לעיסקת תיווך" בית המשפט עדין היה נדרש לשאלות לעיל.

תכלית חקיקתית של חוק המתווכים
10. בע"א 214/89 אבנרי נ' שפירא, פ"ד מג(3) 840 , מתווה כבוד הנשיא ברק את הבסיס לפרשנות חוק,
" חוק יפורש על פי תכליתו, וכי תכלית זו כוללת בחובה את ערכי היסוד של השיטה (בג"צ 282/51 הסתדרות העובדים הלאומית בא"י נ. שרת העבודה, פ"ד ו 237, 245; בג"צ 73/53 הנ"ל, בעמ' 879; ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ. פקיד השומה רחובות, פ"ד לט(2) 70, 75; ע"ב 2/84 הנ"ל). על כן, בגיבוש תכלית החקיקה עצמה, ובפירוש לשון החוק על רקע תכלית זו, יש להתחשב בערכי היסוד, ובמקום שהם מתנגשים, באיזון הראוי ביניהם. אמת, המחוקק עצמו איזן בין הערכים המתנגשים, תוך שקבע את עדיפותו של האחד על פני השני. עם זאת, המחוקק אינו נותן, בדרך כלל, במפורש משקל לערכים שונים, ובמסגרת האיזון החקיקתי עצמו, "ובין סדקיו", מתבקשת הערכה שיפוטית פרשנית באשר למשקל היחס של הערכים השונים, והשלכתו של משקל זה על גיבוש תכלית החקיקה ופירושה (ראה ע"פ 677/83 הנ"ל). בהכרעה בין האפשרויות השונות, האיזון החקיקתי מהווה נקודת מוצא. אין הוא יכול להיות נקודת סיום, שכן האיזון החקיקתי עצמו מצריך פירוש. על הפרשן להסיק ממנו, וממקורותיה האחרים של השיטה, את המשקל היחסי שיש ליתן לערכים השונים, ובעזרת זאת עליו לגבש את תכלית החקיקה (ראה בג"צ 73/53 הנ"ל).
כמובן, הפעילות השיפוטית הפרשנית במתן משקל ערכי היסוד של השיטה, ובאיזון ביניהם לשם גיבוש תכלית החקיקה, לעולם לא תוכל לעמוד בסתירה לאיזון שהמחוקק עצמו עשה. אך במסגרת המרווחים שהמחוקק הותיר, פועל הפרשן. "

אחד המקורות מהם ניתן ללמוד על תכלית החקיקתית של חוק המתווכים הנו, דברי ההסבר להצעת חוק המתווכים, בו נכתב כי " נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם................................................... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים קיים גם ברמת העקרונות וגם כצו השעה, הצעת החוק דומה במבנה ובדפוסיה לחוקים אחרים העוסקים בפיקוח ובהסדר העיסוק במקצועות רגישים הגם שהוראות החוק מותאמות במיוחד למקצוע התיווך במקרקעין". הצעת חוק 2136, מיום..17/3/1992.

11. מבין השורות אנו למדים כי חוק המתווכים נולד מתוך הצורך לעגן בחקיקה הגנות לצרכן המעורב בעסקאות תיווך, בין יתר ההגנות אשר הועלו על כתב הנה בדמות סעיף 14 לחוק המתווכים, אשר מגדירה באילו תנאים יקבל המתווך את שכר טרחתו.
רוצה לומר כי סעיף 14 לחוק המתווכים בא להגן על מצבים בהן מתווך פלוני טוען כי הנו זכאי לדמי תיווך משום שתיווך בעסקת מקרקעין עבור אלמוני, וזאת על אף שאלמוני מכחיש במרץ כל קשר לעסקת התיווך ולמתווך.

הכרעת בית המשפט בין הצדדים בטרם חקיקת חוק המתווכים התבססה על ידי מענה לשאלות כגון, האם לאור הנסיבות נעשתה עסקת תיווך בצירוף בחינת היותו של המתווך כ"גורם יעיל" לסגירת העסקה.

לאחר חקיקת חוק המתווכים הכרעת בית המשפט בין הצדדים לעניין דמי תיווך נעשית בראש ובראשונה על בסיס הזמנה בכתב שנערכה ונחתמה מלכתחילה לעסקת התיווך.

כאמור במקרה שבפני
נו אין בהסכם להזמנת שירותי תיווך שמונח בפני
בית המשפט כדי להועיל ואולם נשאלת השאלה האם הצדדים לעסקת התיווך יכולים על ידי וויתור בדיעבד לשלול את דרישת הכתב ?!

נראה כי התשובה לכך הנה בחיוב, ויפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט לוין
ע"א 4644/91 - משה כובשי חברת תובלה נ' בנק הפועלים בע"מ . פ"ד מט(1), 617 עמ' 623-624.
"סבור אני שאין לקבוע מראש מסמרות לענין השאלה הכללית אם אפשרי הוא ויתור בדיעבד על "זכויות" הנובעות מהוראה קוגנטית, אלא יש לשקול לענין זה שיקולים שבמדיניות החקיקה המיוחדת העומדת לדיון ולא בהכרח יהיה פתרון בסוגיה אחת ישים בסוגיה אחרת; והנה, לענין חוק הבנקאות נדרשים אנו לאזן בין שיקולים המכחישים זה את זה; מחד גיסא היתה מגמת החוק להגן על הלקוח ("החלש") מפני הפעלה שרירותית של עצמת כוחו של הבנקאי ("החזק") שלו על ידי התנייה בלתי הוגנת של שירות בשירות וכן להרתיע את הבנק בסנקציות אזרחיות ופליליות מפני הפעלה שרירותית של הכח האמור; המגמה ההרתעתית האמורה כוחה יפה, במידה זו או אחרת, גם לגבי ויתור שבדיעבד ובעצמה קטנה יותר לגבי הסכמי פשרה. מאידך גיסא מדובר בהוראות המגבילות את חופש ההתקשרות החוזית, שאין לפרשן, בהכרח, על דרך ההרחבה והן עשויות להידחות מפני שיקולים אחרים המחייבים עידוד עריכת פשרות והסדרים מחוץ לכתלי בית המשפט בנושאים שכל כולם מצויים בתחום המסחרי המקובל. לענין מערכת האיזונים האמורה כתבו המחברים פרידמן וכהן:

חוזים, כרכים א'-ב' (תשמ"ג) בסעיף 614 (עמ' 128) כי:

"ההוראות הקוגנטיות המגינות על הצד החלש מושתתות, כאמור, על העדר השוויון בין הצדדים. מטעם זה אין, בדרך כלל, מניעה לוותר עליהן לאחר מעשה או להתפשר לגביהן בנסיבות בהן הוסר אי השוויון. כך, בעוד שויתור מראש על זכויות סוציאליות שנעשה על ידי עובד... אין לו תוקף, הרי אין מניעה שלאחר מעשה, היינו לאחר שהצטברו זכויות אלה ולאחר שפרץ סכסוך בין הצדדים תושג פשרה לגביהן... גישה דומה ניתן לנקוט לגבי זכויות המעוגנות בהוראות כופות (קוגנטיות) בחוקים הצרכניים". "
ומהכלל אל הפרט,

12. הנתבע נשאל בחקירה הנגדית לעניין התשלום כדלקמן;
"ש. התחייבת לגיל ורדי לשלם לו כסף.
ת. הוא ביקש כסף אמרתי לו שאני מוכן לשלם לו ולא ידעתי על מה בדיוק העניין. חשבתי שמגיע לו כסף ולכן ביקשתי את הסכם התיווך לראות ולא קיבלתי עד היום"

ש. עבור מה 70,000 ₪
ת. גיל אמר שמגיע לו 70,000 ₪ עבור תיווך ביקשתי שישלח לי את ההסכם, שעד היום לא הגיע ההסכם, כל יום הוא נדנד מה עם השיקים, למרות שלא הגיע הסכם שלחתי את השיקים.

ש. שני השיקים האלה חלף חצי שנה מהרגע שהוצאת אותם, יכולת לבדוק אם יש לך תיווך או לא, השיקים חזרו כי החשבון בנק הוגבל.
ת. מזל שחזרו השיקים. למה לא הביא לי את הסכם התיווך" ובהמשך אומר כי אילו לא היו חוזרים שיקים של לקוחות אחרים השיקים שנתן היו נפרעים.
ממהלך החקירה עולה, כי הנתבע על אף "דרישותיו" לקבל את הסכם התיווך הרלוונטי שילם לתובע סך של 70,000 ₪ . המדובר בסכום בלתי מבוטל של עשרות אלפי שקלים ואין בגרסת הנתבע כדי לשכנע את בית המשפט כי לאור "נדנודיו" של התובע שילם סכום זה באופן וולנטרי. הרי באם השיקים לא היו חוזרים מסיבת אכ"מ הרי שהיו נפרעים והתובע היה מקבל את שכרו, ואילו תביעה זו כלל לא הייתה באה לעולם, אינני מקבל את גירסת הנתבע כי מדובר ב"מזל".

עיון בתמלול השיחות אשר צורף לתיק המשפט מגלה כי הנתבע איננו מכחיש את סכום החוב, איננו מתנגד ואף טוען כי לעומת אחרים "הוא" משלם כספים. לא מצאתי בכל התמלול כי הנתבע מתרעם כנגד התובע מדוע לא שולח לו את הסכם התיווך, כפי שטען בעדותו.

בהמשך החקירה מעיד הנתבע,
"ת. ...לא יודע מי נתן לאמי הוראה לחתום על השיקים. בתמליל מופיע שאני אומר לאימי לחתום על השיקים, דפי התמליל זה כנראה נכון, לאמי הייתה זכות חתימה.

ת. ברגע שדיברתי איתה אמרתי לה שזה סוכם והיא רשמה את השיקים ושלחה. משלוח השיקים נעשה בידיעתי ובהסכמתי."
הנתבע טוען מחד גיסא כי אינו יודע מי מתן לאימו את ההוראה לכתיבת השיקים, ומיד לאחר משנה גירסתו ומודה כי הדבר נעשה בהסכמתו ובידיעתו.

עוד עולה מחקירת הנתבע (עמוד 15 שורות 1-6 לפרוטוקול) כי ביקש את שירותיו של התובע בשנית למכירת נכס אשר בגינו תלוי ועומד חוב בסך של 11 מיליון ₪ לבנק מזרחי.

13. רואים אנו כי מעדות הנתבע לבדו עולה כי הסכים לשלם את דמי התיווך, ורק לאחר שנולדה תביעה זו מחמת אי פירעון השיקים וייתכן אף מפני קושי פיננסי כלשהו, נתלה ב"גלגל ההצלה" היחיד העומד לרשותו, קרי חסרונו של מסמך בכתב אשר יעיד על רצון הצדדים.
עדות הנתבע איננה מהימנה, וכולה מגמתית מתוך מגמה להקשות על חקר האמת וכדי להתחמק מתשלום.

לעניין חוק המתווכים בית המשפט נדרש לבצע איזון בין אינטרסים מנוגדים שכן מחד גיסא מגמת החוק להגן על הלקוח ("החלש") ולמנוע מצב בו המתווך ("החזק") יוצר הסכם מכללא בכך שמסייע ללקוח ללא שהתבקש לכך על ידי חיוב המתווך ליצירת הסכם בכתב עוד בראשיתו של ההליך, ומאידך גיסא מדובר בהוראות המגבילות את חופש ההתקשרות החוזית אשר יכולות להוביל לעיוות הדין והצדק, באופן שהסכמת צדדים תוך וויתור על זכויותיהם נשמטת מפאת דרישה מהותית של דרישת הכתב ופירוש מוטעה ע"י בעלי הדין של ההגנות שחוק המתווכים מעניק.

הסכמה בדיעבד כאמור באה במקום הסכם תיווך שאמור להחתם מראש ויש בהסכמה כזו כדי לרפא פגמים שעפ"י חוק המתווכים.

תם הלב
14. עקרון תם הלב הנו עקרון על החולש על כל ענפי המשפט (ע"א 700/81 - מיכל פז נ' אליהו פז . פ"ד לח(2), 736רע"א 3126/00 - מדינת ישראל נ' א.ש.ת. ניהול פרוייקטיים . פ"ד נז(3), 220 ,עמ' 251-252.) ובית המשפט נדרש לא אחת לשאלת הנסיבות בהן יהיה ראוי לכרסם בדרישת הכתב באמצעות עקרון תם הלב ( ע"א 986/93 יעקב קלמר נ. מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185). הפעלת עקרון תם הלב נעשית במשנה זהירות ובמקרים יוצאי דופן (ע"א 579/83 - הרי זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ . פ"ד מב(2), 278 ,עמ' 288-289), ובית המשפט יתפוס את עמידת בעל דין על דרישת ה"כתב" כחוסר תום לב בנסיבות מסויימות. (ע"א 579/83 - הרי זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ . פ"ד מב(2), 278 ,עמ' 290-291.)

עצם מסירת השיקים על ידי הנתבע לתובע מלמדת כי הנתבע מודה בחוב סכום השיקים הנ"ל, ופעולה שכזו ללא התנגדות וללא התרעמות מצד הנתבע מהווה מעין "הודאת בעל דין" בחוב סכום השיקים, אשר ניתנו בגין שירותים שסיפק התובע לנתבע, שרותי תיווך בגין עסקת השכירות האמורה.

הסתמכות הנתבע על טענות כגון "מזל" ו"היעדר מסמך בכתב" וזאת רק לאחר שהשיקים לא נפרעו והוגשה תביעה לפירעונם מהוות היתממות לשמה וחוסר תם לב, אשר בית המשפט אינו יכול להתעלם ממנו.
לטעמי גוברת חובת תום הלב, בנסיבות המקרה, על העדר הסכם תיווך בכתב באופן שיש לקבוע כי הנתבע מנוע ומושתק מלטעון, עתה לפגמים בהתקשרות ואפילו להעדר הסכם ומכוח הלכת תום הלב עליו לשלם את החוב לתובעים.

בחינת היותו של הנתבע 2 כ"הגורם היעיל"
15. טענת אי היותו של התובע 2 "גורם יעיל" לעסקת התיווך, הועלתה לראשונה באופן מפורט בסיכומי הנתבעים.

התובעים טוענים כי בתצהיר עדות הראשית של הנתבעים, אין הם כופרים בהיותו של הנתבע 2 ה"גורם היעיל" בהתקשרות זו. התובעים פעלו לשם איתור שוכר פוטנציאלי עבור הנתבעים, ליוו את עסקת התיווך בלפחות 4 ישיבות אשר לאחריהן נחתם הסכם השכירות בגין הנכס הנדון.

נתבע 2 אשר נחקר על תצהירו (עמוד 11 לפרוטוקול) הודה כי השתתף במספר ישיבות, אך טען שהוזמן לבקשת מר חיות. הנתבע 2 מודה כי לא הכיר את שוכרת הנכס טרם הפגישות. הנתבעים לא הזמינו את מר חיות לעדות, עדות שהיה בכוחה לשפוך אור על מערכת היחסים שבין הצדדים, ולהבהיר את השאלה.

בחינת היותו של מתווך כגורם יעיל נבחנת בין היתר על פי מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.התובעים פירטו בתצהיר עדות הראשית פירוט נרחב באשר לפעולותיהם וטענתם לא נסתרה.

גרסתם של התובעים, בעניין זה, עדיפה על זו של הנתבע ואני מקבלה כנכונה, וקובע כי התובע 2 היה הגורם היעיל שהביא לעסקת השכירות.

למעלה מן הצורך, לאור קביעתי כי הנתבע 2 בהתנהגותו ובפעולותיו בנסיבות המיוחדות הביע את הסכמתו בדיעבד להסכם התיווך בין היתר על ידי מסירת השיקים לתובעים, הרי שמסקנה זו יפה אף לעניין זה. הסכמתו בדיעבד של הנתבע 2 מהווה הכרה בדיעבד להיותו של התובע 2 "גורם יעיל" לעסקת התיווך, ולקיומה של פעולת תיווך המזכה בתשלום של דמי תיווך.

סיכום
16. שילוב של חוסר תום ליבו של הנתבע כלפי התובעים ביחד עם התנהלותו הפתלתלה בנסיבות המיוחדות מצביע על הסכמה בדיעבד למתן שירותי תיווך, באופן שמתייתרת דרישת הכתב, כפי שחוק המתווכים דורש.
מהראיות ניתן לקבוע כי הנתבע נתן הסכמה בדיעבד לשירותי התיווך של התובעים ובמצב דברים מיוחד זה, לרבות מסירת השיקים, מתייתרת דרישת הכתב שעפ"י חוק המתווכים.

הנתבע וויתר על דרישת הכתב, וויתור אפשרי בדיעבד בנסיבות המקרה ולכן מנוע עתה מלחזור מהסכמתו ואישורו לתשלום שאף בוצע בפועל בדרך של מסירת שיקים.

התנהלותו של הנתבע נגועה בחוסר תום לב ובנסיון לעשות עושר ולא במשפט ולכן דינה של התביעה להתקבל.

כל האמור לעיל בקשר לנתבע הכוונה לפעולותיו כמי שבא בשמה של נתבעת 1 וללא חיוב אישי.

התובעים לא טענו ומכל מקום לא הוכיחו אחריות אישית של הנתבע ועל כן נדחית כנגדו התביעה.

17. התביעה כנגד נתבעת 1 מתקבלת.
אני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים את סכום התביעה, 114,457 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק שיחושבו מיום הגשת התביעה 20.10.04 ועד לתשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאות המשפט, לרבות האגרות ששולמו.

לאור התוצאה, ישא כל צד בשכר טרחת עורך דינו.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
ניתן היום י"ג באב, תשס"ה (18 באוגוסט 2005) בהעדר הצדדים.

סובל משה
, שופט








א בית משפט שלום 65893/04 סטאטוס יועצי נדל"ן בע"מ, גילי ורדי נ' ימאת ניהול ואחזקות בע"מ, אריה אביב (פורסם ב-ֽ 18/08/2005)