פסקי דין על דינה גלזר טרייסר | פסקי דין על שושנה גלמן טרייסר | פסקי דין על הרץ נורינה תמר ואח' | פסקי דין על נגר כליפה | פסקי דין על נגר מרים |

1915/02 א     21/08/2005




א 1915/02 דינה גלזר טרייסר, שושנה גלמן טרייסר, הרץ נורינה תמר ואח' נ' נגר כליפה, נגר מרים




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום רמלה
א
001915/02


בפני
:
כב' השופטת אסתר נחליאלי - חיאט
תאריך:
25/08/2005




בעניין:
1 . דינה גלזר טרייסר

2 . שושנה גלמן טרייסר
3 . הרץ נורינה תמר
4 . הרץ ארבל טל


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד הרצוג משה
תובע



נ
ג
ד



1 . נגר כליפה

2 . נגר מרים


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד סביר עמי
נתבע




פסק דין
חלקי

הסעד המבוקש בתביעה המונחת בפני
הוא פינוי הנתבעים מהדירה בה הם מתגוררים בשל ביצוע שינוי יסודי במושכר, וכן סילוק ידם מכל השטחים שאינם חלק מן המושכר ואשר אליהם פלשו הנתבעים.

כללי
התובעים הם בעלים במשותף של הזכויות בבנין מגורים ברחוב רוטשילד 14 בפתח תקוה הידוע כחלקה 111 בגוש 6373 (להלן: "הבנין"). הזכויות בבנין שייכות לתובעים מכח ירושה שקיבלו מהמנוחים פנינה ואריה טרייסר (להלן: "המנוחים") שהיו בעלי הזכויות בבנין עד שנפטרו בשנת 1988.

בתאריך 2.10.72 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין המנוחים לבין הנתבעים (להלן: "ההסכם") לפיו השכירו המנוחים לנתבעים, דירה בת 3 חדרים בקומה הראשונה בבנין (להלן: "המושכר"), יאמר כי בבנין דירות נוספות המושכרות לאחרים.
אין מחלוקת כי הנתבעים מתגוררים במושכר ברצף מאז שנת 1972 ועד היום, כי הם דיירים מוגנים, וכי ההסכם
הוא שמסדיר את מערכת היחסים בין התובעים לנתבעים.
טענות התובעים
1.
הנתבעים עשו שינויים רבים במושכר בניגוד לסעיף 11 להסכם.
2.
הנתבעים 'פלשו' לחצר ולמחסנים המצויים מתחת למושכר בניגוד לסעיף 6 להסכם, ושינו את היעוד מ'מחסנים' ל'מגורים' והם מתגוררים ב'מחסנים'.
3.
הנתבעים התקינו מצלמה אלקטרונית לצילום העוברים והנכנסים לבנין.
4.
המעשים האמורים של הנתבעים הן הפרות מהותיות של ההסכם, הפרות המזכות את התובעים בסעד של פינוי הנתבעים מהמושכר בהתאם לסעיף 14 להסכם.
5.
יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בקשר לחלקים מן המקרקעין שאינם בגדר השכירות המוגנת אליהם פלשו הנתבעים, ובהם עושים שימוש וההנאה שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכם.

טענות הנתבעים

1.
יש לדחות התביעה מחמת התיישנות.
2.
אין לתובעים כל זכות לסעד של פינוי מאחר שהסעד אינו מוזכר בסעיף 14 להסכם, ומכל מקום טוענים הם כי סעיף 14 מהווה תניה גורפת ומקפחת, הבטלה על פי דין, וגם אם היתה הסנקציה של פינוי מופיעה במפורש בסעיף הרי היא בטלה.
3.
לא נעשו שינויים במושכר, כל שנעשה הוא שיפוצים המותרים לפי סעיף 11 להסכם, ובהתאם להסכמת המנוחה.
4.
הנתבעים משלמים דמי שכירות בגין השימוש במחסנים שמתחת למושכר.
5.
השימוש שנעשה בחצר הצמודה למושכר הוא בהסכמת המנוחה והתובעים ובידיעתם בהתאמה, והוא מתמשך על פני תקופה של כשלושים שנה. החצר המגודרת הצמודה לבנין, מהווה חלק בלתי נפרד ממנו, והשימוש בחצר נעשה על ידי כלל דיירי הבנין כשימוש כללי.

טענות מקדמיות

א.
התישנות

לטענת הנתבעים מדובר בשיפוצים ובעבודות בניה המתאפשרים מכח זכות השכירות שהיא זכות במקרקעין וגם מכח הסכמת המנוחה. לטעמם, מאחר שבזכות במקרקעין עסקינן הרי על פי סעיף 5 לחוק ההתישנות תקופת ההתישנות במקרקעין היא 15 שנה. משבוצעו העבודות לטענתם בשנת 1972 בעת הכניסה למושכר, או בעת סגירת המחסן בשנת 1981, או לכל המאוחר עת רוצף המושכר בקרמיקה באמצע שנות ה- 80 התישנה התביעה שהוגשה בשנת 2002, בחלוף התקופה של 15 שנה.
סוגית ההתישנות לענין דיירות מוגנת נדונה בבית המשפט העליון ונקבע "שדיירות מוגנת היא, אכן, 'זכות או טובת הנאה בקרקע'", כאמור בהגדרת המונח "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק ההתיישנות" (ע"א 847/75 פרידקו נ. וילוז'ני, פ"ד ל(3) 744, 747), אך העובדה שמדובר בדיירות מוגנת, אינה מחייבת שתקופת ההתישנות תתיחס דווקא להתישנות במקרקעין, ועל מנת להכריע בשאלה האם מדובר ב"מקרקעין" או ב"שאינו מקרקעין" יש לבחון את "תוכן התביעה" [או הסעד המבוקש] (ע"א 159/69 אל חג' סלאמה נ. אל חג' סלאמה, פ"ד כג(2) 221, 223). מאחר שבתביעה נושא

פסק דין
זה מתבקש גם סעד של פינוי, אין מנוס מהקביעה כי במקרקעין עסקינן כפי שגם סבורים הנתבעים, מאחר שאם תתקבל התביעה יחול שינוי בזהות המחזיק במקרקעין (להבדיל מתביעה לסעד כספי שאינו משנה את מצב המקרקעין עצמם ולא את זהות המחזיק במקרקעין). [ע"א 1613/97 מדד נ. ממ"י דינים מחוזי, כ"ו 10, 971].
הנתבעים טוענים כי מאחר שמדובר בתביעה "במקרקעין" הרי תקופת ההתישנות לפי סעיף 5 לחוק ההתישנות הינה 15 שנה, ויש לדחות התביעה בטענת התישנות. יאמר כי הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי המקרקעין אינם מוסדרים, ונראה כי אין לי אלא לדחות את הטענה מאחר שלכאורה מצביע נסח הרישום שצורף לתביעה ולתצהיר גלמן כי המקרקעין מוסדרים, [סעיף 125 א לחוק המקרקעין] וכל טענה אחרת מחיבת הוכחה .
סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול לגבי מקרקעין מוסדרים, מאחר שהזכויות הרלבנטיות לעניננו, זכות התובעים לבעלות מלאה ללא הגבלתה ע"י זכות השכירות מחד, וזכות השכירות של הנתבעים אף היא זכות לפי חוק המקרקעין מאידך, ומאחר ש"מדיניות המחוקק בנושא הנדון, שהחלה בצמצום המקרים של התיישנות, ועברה להרחבתם על-ידי ההתיישנות, ולבסוף הגיעה לביטול ההתיישנות כליל לגבי נכסים מוסדרים על-פי סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969..."[ע"א 213/76 גילברג נ. פאנוס פד"י לא (2) 272] , הרי אין לי אלא לדחות את טענת ההתישנות, ובדומה ראו גם
ת.א. 3147/01(ים) מדר נ. שוחט דינים מחוזי לד 1, 316.
מעבר לצורך יאמר כי בכל מקרה גם על פי סעיף 5 לחוק ההתישנות לא חלפה תקופת ההתישנות, 25 שנה במקרקעין מוסדרים, משבוצעו עבודות בתוך התקופה, גם לשיטת הנתבעים, כאמור ברישא לפרק זה.
ב.
טענת השתק / מניעות

לטענת הנתבעים, המנוחה ביקרה במושכר בעת גבית דמי השכירות, ומשכך ידעה על השינויים שנעשו במושכר ובמחסנים. מהידיעה המיוחסת למנוחה, מבקשים הנתבעים ללמוד השתק או מניעות של התובעים.
ממשיכים הנתבעים לטעון כי גם התובעת, הגב' גלמן ביקרה במושכר ביחד עם בעלה ידעה על השינויים ובכל זאת המשיכה לגבות דמי שכירות. מכך מבקשים הם להסיק כי הסכימה מכללא לשינויים שנעשו במושכר, ומבקשים הם ללמוד על ויתור התובעים על זכותם לתבוע בגין השינויים או כי הם מושתקים לטעון נגד השינויים.
גם טענה זו אין בידי לקבל.
ראשית יודגש כי על הנתבעים מוטלת חובת ההוכחה שהתובעים ידעו על השינויים ולפיכך הם מנועים לטעון טענות לענין השינויים. "בשכירות סטטוטורית יש צורך בהוכחה משמעותית להסקת ויתור מאשר בשכירות חוזית..." וכך גם לגבי הסכמות מכללא. [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, החל מעמ' 25]
הנתבעים טוענים מחד כי לא הפרו את ההסכם וכי לא עשו שינויים במושכר אלא ביצעו שיפוצים בלבד, ובצד הטענה הזו הם גם טוענים כי השימוש במחסנים נעשה בהסכמה ובעד תמורה, ולמעשה מגנים על השימוש שעשו במושכר, ואם כך אין מקום לטענת המניעות. אין הטענה שהשימוש נעשה כדין ובהסכמת המנוחה יכולה לדור בכפיפה אחת עם הטענה שהפרת ההסכם היתה ברורה וגלויה והיה על התובעים לתבוע בגינה כבר עם היוודע עליה, אם טוענים הם להסכמת התובעים ולשימוש בעד תמורה – הרי אין מקום לטענה שעל התובעים היה לתבוע את הנתבעים בשל ההפרה הגלויה. ברור כי טענת ההגנה על השימוש במושכר מייתרת את טענת המניעות ואפילו את טענת התישנות (והשווה לע"א (חיפה) 4538/99 פדידה דוד נ' רשות הנמלים תקדין מחוזי והאיזכורים שם) ולענין זה גם יש להזכיר את ההלכה הידועה בדבר האפשרות לטעון טענות עובדתיות חלופיות.
זאת ועוד, כבר עתה אומר כי עדויותיהם של התובעים וגם של הנתבעים לא היו אמינות עלי כל ועיקר ועוררו בי חוסר נוחות לשמע העדויות של בעלי הדין ושל חלק מעדיהם, ולפיכך, אין בידי להסתמך על הדברים ששמעתי אלא על עובדות אוביקטיביות ככל שניתן, וכן על הודאות בעלי דין.
כך לדוגמא, לא הוכח בפני
באופן שאוכל להסתמך על מימצא שהתובעים היו מודעים לשינויים שנעשו במושכר, ולא מצאתי כל ראיה לידיעת התובעים על מהות השינויים שנעשו 'במחסנים' שמתחת למושכר, כפי שיפורט בהמשך וגם לא על 'סיפוח' חלקים למושכר.
בנקודה זו נראה לי סביר ועל כן קיבלתי את דברי התובעים, כי בביקורים הספורים שלהם בבנין, הם לא נכנסו לביתם של הנתבעים, דבר שאף לא הוכחש על ידי הנתבעים.
עוד עולה מהעדויות כולן, ולא רק מעדויות בעלי הדין, כי הביקורים המעטים שנעשו על ידי ה"ה גלמן, ובעיקר על ידי גב' גלמן, היו לאחר חודש ספטמבר 98 מועד בו נפטרה הגב' רוזה, אחת הדיירות שהתגוררה בבנין.
לא ראיתי ללמוד על הסכמה מכללא וגם לא על שיהוי, בהגשת התביעה כ-3.5 שנים לאחר 'גילוי' עילת התביעה, לנוכח הפעולות המקדימות שנעשו על ידי התובעים ושנועדו לביסוס תביעתם. הם שכרו שירותי עורך דין, פנו לקבלת חוות דעת מהנדס בקשר לשינויים במושכר, אם היו כאלו, הפעילו חוקר שמימצאי חקירתו הוגשו וכו. התקופה שחלפה מ'מועד גילוי ההפרה' לכאורה, של תנאי השכירות עד להגשת התביעה אין בה להוות שיהוי ואין להסיק ממנה הסכמה מכללא לפעולות הנתבעים.
ג. סעיף מקפח

לטענת הנתבעים סעיף 14 להסכם הוא סעיף גורף ועל כן בטל מאחר שהוא נותן בידי המשכירים זכות לנקוט את כל הפעולות המשפטיות במקרה של הפרת ההסכם
.
לשון סעיף 14 להסכם: "הצדדים מצהירים כי כל סעיף בחוזה נחשב לסעיף עיקרי ואי מילוי מקנה לצד המקיים כלפי הצד המפר נקיטת פעולות המשפטיות הנראות לו" למקרא הסעיף עולה בבירור כי אין הוא מקפח מי מהצדדים, כי
ניסוחו שוויוני, וכי אין הוא מיועד לטובת אחד הצדדים אלא לטובת זה המקיים את החוזה.
אומר כי אפילו היתה לשון הסעיף שונה ומצינת במפורש את הדיבור "שוכר" ו"משכיר" גם אז אין בכך לומר כי הסעיף מקפח. הלכה פסוקה [ראה ספרו של השופט ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 21] שהתניה הגורפת תהא תקפה במשמעות סעיף 6 לחוק התרופות לענין ביטול החוזה כתרופה להפרתו, ולא לכל צורך אחר, ובכלל זה לצורך פינוי. מכאן: שגם אם סעיף 14 להסכם נושא התביעה מהווה "תניה גורפת" עדיין הקביעה לפיה הפרת הוראה מהוראות ההסכם תקנה למשכיר זכות לתבוע את פינוי השוכר, שרירה וקיימת. (לענין זה ע"א 121/84 בר-עקיבא מוזס נ' א.י.ב.ד., פד"י לח (4) 673; ע"א (ירושלים) 4086/98 אהרון פתיחי נ' חברת ועד מאה שערים תקדין מחוזי).
ד. עילת פינוי
סעיף 14 להסכם אכן אינו נוקט באופן מפורש בתרופת הפינוי, אלא נוקט בלשון כללית: "מקנה לצד המקיים נקיטת הפעולות המשפטיות הנראות לו".
כפי שאזכרתי לעיל, הגם שלשון הסעיף היא רחבה, אין לכלול בה גם סנקציה של ביטול ההסכם, אולם ניתן לכלול בה סעד של פינוי.
נראה לי כי בנסיבות הענין, בעת חתימה על חוזה לדיירות סטאטוטורית ניתן להניח שהנתבעים, כאדם סביר, התקשרו בחוזה זה כי ידעו מראש שאם תופר הוראה מהוראות החוזה הקצר עליו חתמו ואשר תנאיו וההגבלות שבו ברורים, הרי גם תוצאות ההפרה ברורות על פי הדין. אינני רואה כי ניתן להעלות על הדעת מצב בו יעשו שוכרים מנהג בעלים במושכר ובשטחים הגובלים בו, ולמשכירים לא תהא תרופה של ממש כנגדם, תרופה המתאפשרת על פי החוק, תרופה שהיא למעשה התרופה המהותית בדיני הגנת הדייר.
עיון בחוזה הקצר מלמד שהוראותיו הן אופרטיביות ועניניות, ביחוד למקרא חוזים בני ימינו בהם הוראות החוזה הן כה מסורבלות בשל 'הקלות הבלתי נסבלת' של השימוש במחשב ובשימוש בשיטת ה-
cut and paste
עד כי קשה להבין האם האדם הסביר היה מתקשר בחוזה ואם הבין את המשמעות של תנאי החוזה ותוצאות ההפרה. אלא שכאמור בעניננו נראה כי נקל לראות את אומד דעת הצדדים וכי סביר בעיני למקרא החוזה הקצר והעניני כי בעת שחתמו הצדדים על החוזה נראה כי ידעו על הסנקציה של הפינוי ביחד עם כל הסנקציות המתאפשרות על פי דין. (והשווה לענין זה ע"א 121/84 המוזכר לעיל וגם ע"א 158/80 שלום נ. מוטה פד"י לו (4)793).
לאור האמור, אני קובעת כי למשכירים היתה שמורה הסנקציה של פינוי אם יוכח כי נעשו שינויים מהותיים במושכר או תוכח 'פלישה' לא מותרת לשטחים שאינם חלק מן המושכר.

הנתבעים טוענים כי הוספה של מבנה למושכר אינה מהווה עילה לפינוי, ולכל היותר ניתן לחייב את הדייר בסילוק יד מתוספת הבניה, ממילא טוענים הם כי כשמדובר במחסן, מתעצמת טענתם, ובודאי שניתן להורות רק על סילוק יד.
סבורה אני כי נכונים היו הדברים אם לא היתה בחוזה השכירות התיחסות מפורשת לשטחים הגובלים במושכר.
ואולם משקובע סעיף 6 להסכם במפורש כי "שטח החצר של הבית והמחסנים שמתחת לבית (אליהם אתייחס בהמשך- א.נ.ח.) אינם נכללים במסגרת חוזה השכירות ולשוכרים ניתנה רק רשות מעבר מהרחוב לחדר המדרגות", ומשקבעתי כי תחולת סעיף 14 היא גם על האמור בסעיף זה, הרי בכך רואה אני התייחסות מפורשת למושכר וקמה לתובעים זכות פינוי של הנתבעים גם מהמושכר, אם יוכח כי הנתבעים פלשו שלא בהסכמה לשטחים האמורים.

"דייר איננו זכאי להשתלט על חצר הבניין בו מצוי המושכר ואין הוא רשאי להקים שם מבנה ללא הסכמת בעל הבית. כאשר התנהגות זו מהווה הפרה של תנאי השכירות שהפרתם מגבשת עילת פינוי – יהיה עליו לפנות את המושכר בשל ההשתלטות על החצר והקמת המבנה" (ראה בספרו של כבוד השופט (בדימוס) ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (הוצאת פרלשטיין – גינוסר בע"מ, עדכון 5) בעמ' 66 וההפניות שם, ההדגשות שלי- א.נ.ח.).

לאחר שדחיתי את הטענות המיקדמיות אתייחס להלן לגופה של התביעה.

בטרם אתייחס למושכר ולסביבתו אומר כי התרשמתי מהראיות שהובאו בפני
כי הנתבעים עשו במושכר ובסביבותיו לרבות בחצר ובמחסנים כבתוך שלהם ונהגו בכל אלה מנהג בעלים. התרשמתי מהנתבע 1 כי עדותו נסבה ברובה אם לא בכולה על התחושה כי הוא זכאי לעשות במקרקעין כולם כבתוך שלו – וכך אכן עשה! עדותו בבית המשפט כמו גם הראיות שהוצגו בפני
לרבות החוקר שאמר בתמימותו כי: "התרשמותי האישית היתה כי מר נגר רואה עצמו כמעט כבעל הבנין..." תואמת את התרשמותי, אוסיף לדברי החוקר כי הנתבע לא ראה עצמו "כמעט" כבעל הבנין אלא כבעליו...
עוד אומר כי התובעים וגם המנוחים לא התייחסו לנכס שלהם וגם לא לדייריו כבעלי הבנין, הם לא ביקרו, לא תיקנו ולא עשו דבר למען הדיירים למעט גבית שכר הדירה, ויתכן בהחלט כי את הואקום שיצרו מילא הנתבע 1, מכאן שהתנהגות שני הצדדים לתביעה זו שזורה זו בזו ונובעת מהתיחסות הצד שכנגד.
שינויים במושכר

סבורה אני כי העובדה שניתנה לנתבעים רשות לשפץ את המושכר, אינה מלמדת על רשות לערוך שינויים במושכר לפי ראות עינם, להיפך לשון סעיף 11 להסכם מציינת במפורש כי לנתבעים זכות לשפץ את המושכר ובתנאי שלא יהיה בשיפוצים כדי לשנות את מבנה המושכר.
השינויים במושכר שעליהם מבססים התובעים את תביעתם הם:
א.
הנמכת קירות בגבס ובעץ תוך עיגונם לתקרה ולקירות;
ב.
החלפת ריצוף, מקלאסי 'עתיק' לרצפת קרמיקה;
ג.
שבירת קירות, הרחבת חדרים ותוספת חלונות;
ד.
החלפת אינסטלציה;
ה.
שינוי מיקום המטבח, הגדלתו על דרך של ביטול שירותים שהיו צמודים למטבח;
ו.
הרחבת שטח הסלון ע"י סיפוח המרפסת למושכר;
ז.
הפיכת המחסנים שמתחת למושכר ליחידת דיור.
ח.
גידור החצר והפיכתו לגינה פרטית הצמודה למושכר.

החוזה אינו מתאר את המושכר, אלא מציין כי המושכר הינו "דירה בת 3 חדרים".
אניח, לטובת הנתבעים, כי שינויים במבנה המושכר אינם כוללים שינויים פנימיים (כהגדרתם בסעיף 145 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965).
עיון בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים, מעלה כי השינויים המנויים בסעיפים א', ב' ו-ד' הינם שיפוצים ולא מצאתי בהם פגיעה במבנה המושכר, לאלו אוסיף גם את החלפת הדלתות, שיפוץ ארונות המטבח ואפילו בנית קירות גבס, שגם בהם לא מצאתי פגיעה של ממש במבנה הנכס וניתן לראות באלה כי נעשו במסגרת השיפוצים המותרים.
אלא שבכך לא הסתכמו השיפוצים, ומהראיות שבפני
נראה כי המושכר כלל אינו דומה לדירה המקורית שהושכרה וכי נעשו בו עבודות בניה, כך עולה בבירור מתמליל החקירה שהוגש, שבנוסף לכל השיפוצים שתוארו בנו הנתבעים במושכר והוסיפו לו שטח. כך למשל
המרפסת שסופחה:

"ח-
... כאילו היית צריך לשבור ובלגנים?...
נ-
נו מה לעשות?
ח-
אה, שברת? היית צריך לשבור פה קירות?
נ-
קירות וזה, בטח. פה היה מרפסת, אתה מבין עוד פה...
ח-
כמה חדרים הוצאת פה?
נ-
שלוש ואחד ארבע וחצי.
ח-
נו?
נ-
זה היה אז החצי שמה, אני שברתי.
ח-
מה זאת אומרת?
נ-
זה היה מרפסת עד פה, עד פה, עד...
ח-
אה, סגרת, כאילו סגרת.
נ-
זה החצי, ופתחתי פה" (עמ' 6 לתמלול).
בהמשך:

"ח-
אז מה היית צריך להוריד פה קירות ממש?


נ-
בטח. גם פה היה מרפסת". (עמ' 8 לתמליל).
ובהמשך:

"ח-
רגע, אז עשית יותר חדרים?


נ-
כן, חצי חדר, שמה לילד..." (עמ' 11 לתמליל).
ועוד:

"ח-
אז מה, פה היה ממש מרפסת סגרת.


נ-
כן. וסגרתי וחלון הזזה" (עמ' 15 לתמליל).
חוות דעתו של המהנדס רוזנפלד תומכת בתמליל ובטענות התובעים בדבר בניה, הרחבה וסיפוח שטחים למושכר, (סעיפים 9, 10 לחוות הדעת), באלה לא ניתן לראות 'שיפוצים' גרידא, והם מהווים שינוי של המבנה (השווה לסעיף 145 לחוק התכנון והבניה).
שינויים אלו נעשו בניגוד לסעיף 11 להסכם, ויש בהם התנהגות של הנתבעים כמנהג בעלים במושכר.
על פי סעיף 11 להסכם כל שינוי מחייב הסכמה בכתב. אין חולק, שלא קיימת כל הסכמה כזאת, ממילא לא הוצגה בפני
ההסכמה אם היתה, וכבר ציינתי לעיל כי אין די בטענה להסכמה מכללא, אלא יש להוכיחה, והנתבעים לא הרימו את נטל ההוכחה המונח עליהם. אמנם אין קל מלטעון הסכמה מכללא או מפורשת לגבי המנוחים שלא ניתן לבדוק אותה, אך מקום שלא היתה כל תמיכה לטענה אין בידי לקבל את הטענה שלא הוכחה כדבעי.
מצאתי לקבל את טענות התובעים כי הנתבעים ביצעו שינויים יסודיים במושכר ובכך הפרו את החוזה שאסר עליהם באופן מפורש לבצע את השינויים המתוארים בראיות התובעים, ולענין הסעד שיוענק להם בהקשר להפרת החוזה אדון בהמשך.
המחסנים

מחסנים בחצר

הוכח כי בחצר הבנין היה מחסן אך הוא נהרס ולא קיים עוד. הנתבעים הודו כי השתמשו במחסן שבחצר, וטענו כי המנוחה התירה להם את השימוש בו.
יאמר כי על פי סעיף 6 להסכם לא הותר לנתבעים להשתמש במחסנים, וסעיף 11 להסכם (שעיקרו שינויים/שיפוצים במושכר), מחייב כי כל הסכמה של המשכירים לכל שינוי ולכל הוספה למושכר תהא בכתב, ובעניננו לא הוצגה כל הסכמה בכתב של המשכירים לשינוי החוזה שאסר על השימוש "בשטח החצר של הבית והמחסנים שמתחת לבית..."
אין חולק כי המחסן שבחצר היה קיים עוד בתקופה בה היו המנוחים בין החיים ראה לענין זה עדותה של הגב' גלמן: "ממה שאני יודעת, בחצר תמיד

היה מחסן" (פרוטוקול מיום 6/12/04 עמ' 5 שורה 4). לא מצאתי בחוזה התייחסות מפורשת למחסן שבחצר אלא אך ורק למחסנים שמתחת למושכר, ומכאן למדה אני כי השימוש במחסן שבחצר נאסר על פי החוזה, כי השימוש בחצר היה אסור וממילא המתקנים שבה. אלא שנראה לי סביר שגם אם היתה חריגה מההסכם עוד בזמן חיי המנוחים הרי היתה הסכמה שבשתיקה לחריגה זו.
אין חולק כי מאז פטירת המנוחים ועד הגשת התובענה לא הראו התובעים לנתבעים את דעתם לפיה אסור לנתבעים השימוש בחצר או במחסן שהיה בחצר עד שנהרס, ולפיכך לא קמה לתובעים עילת פינוי בגין השימוש בחצר ובמחסן עד להגשת התובענה, חרף העובדה שהשימוש בחצר נאסר על פי החוזה.
ניתן לכל היותר, לדרוש פינוי בגין שימוש בחצר בקשר לתקופה שלאחר הגשת התובענה, עילה שאינה ענין להליך בפני
,
אם כי אומר שלא הוכח לי שמאז הגשת התביעה, מועד בו הביעו כבר התובעים את
דעתם שאין הם מסכימים לשימוש במחסן שבחצר, נעשה שימוש במחסן זה, נהפוך הוא, הוכח כי המחסן שהיה בחצר נהרס עובר להגשת התביעה, ומאז לא הקימו הנתבעים מחסן חדש.
מחסן נוסף בחצר
לשאלת קיומו של מחסן נוסף, שנבנה ונהרס אומר כי לא מצאתי ראיות שעליהן אוכל לבסס מימצא. אמנם טוענים התובעים כי היה מחסן בחצר וכי בשל התובענה שהוגשה נהרס על מנת לטשטש עקבות של הפרה אולם לא הוכח לי קיומו של מחסן נוסף בחצר.
נסיון התובעים להיתלות בעדותו של מר איצקוביץ' שסימן על איור שהוגש בבית המשפט (ת/1), כי קיים מחסן נוסף, אין בו די, מר איצקוביץ' העיד כי היה קיים מחסן אחד בחצר וזה התמוטט, ועליו בנה הנתבע משטח בטון (ראה פרוטוקול דיון מיום 2/6/04 עמ' 12), ומשאין חולק כי מדובר באותו מחסן שהתמוטט לאור שקיעת האדמה שם, הרי שלא הרימו התובעים את הנטל להוכיח כי קיים היה מחסן נוסף.
אני דוחה את ההנחות בחוות דעת המומחה מטעם התובעים בדבר קיומו לכאורה של
מחסן.

מחסנים מתחת לבית

כאמור, סעיף 6 להסכם אסר במפורש את השימוש במחסנים שמתחת למושכר. לטענת הנתבעים גבתה המנוחה שכר דירה עבור המחסנים ולראיה הציגו את הקבלות בכתב ידה שבהן הוכחה לגבית שכר דירה בגין המחסנים בנפרד מהמושכר.
אומר כבר כי לא ברור מהקבלות שצורפו, לאיזה מחסן מתייחס התשלום, האם הכוונה למחסן שבחצר או שמא למחסנים שמתחת למושכר.
לשיטת התובעים התמורה היתה עבור המחסן שבחצר, מנגד טוענים הנתבעים כי התשלום היה עבור המחסנים שמתחת למושכר.
לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בראיות סבורה אני כי התשלום מתייחס למחסנים שמתחת לבית.
בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי המחסנים שמתחת לבית הושכרו להם ע"י המנוחה לאחר שהנתבע הקים קיר וסגר את החלל שהיה במקום. אמנם נראה לי תמוה כי בחוזה מופיע האיסור להשתמש במחסנים שמתחת למושכר, והנה שנים לאחר חתימת החוזה מוקם לפתע קיר הסוגר את החלל והופך אותו למחסן, אלא שהתובעים לא הביאו כל ראיות לסתור את הטענה, לא בכתב התשובה ולא כל ראיה אחרת, ולעומתם הציגו בפני
הנתבעים קבלות הכתובות בכתב ידה של המנוחה ולפיהן לאחר "בנית הקיר" החלה לגבות דמי שכירות עבור מחסן. לא ראיתי גם כל ראיה לכך שדמי השכירות הופחתו באיזה שלב שהוא לאחר התמוטטות המחסן שבחצר, ברור כי אם היה התשלום מתייחס למחסן שבחצר, הרי שמיום שנהרס המחסן בחצר לא היו הנתבעים משלמים כל תמורה עבורו. ולפיכך אני קובעת כי הנתבעים שילמו דמי שכירות עבור מחסן שמתחת למושכר ואינני רואה בשימוש פלישה לשטח אסור. אלא שאין בכך ללמדנו כי המחסן הזה הוא חלק מהמושכר, ואין החוזה לדיירות סטאטוטורית חל על המחסנים, ברור כי כדי להחיל את החוזה על המחסן היה מקום להציג ראיות של ממש ובכללן חוזה שתוכנו הענקת זכות דיירות מוגנת בקשר למחסן, ובהעדר ראיות לכך ובהודאתו של הנתבע כי "המחסן למטה שכרתי בדמי שכירות חודשיים. זה לא שייך להגנת הדייר" אני קובעת כי המחסנים אינם חלק מהמושכר הסטאטוטורי וגם לא היו מעולם חלק ממנו, גם אם התשלום עבור המושכר והמחסנים אוחד עם חלוף השנים.
מכאן עולה שההסכמה להשכיר את המחסנים שמתחת לבית מהווה הסכמה מכללא, שניתנה על ידי המנוחים הגם שאין לה ביטוי בהסכם במפורש, זכות שימוש זו ניתנת לביטול, ובהגשת התביעה (לא הוכח כי היתה פניה קודמת לנתבעים) הביעו התובעים דעתם, כי אין הם מסכימים עוד לשימוש שעושים הנתבעים במחסנים שמתחת למושכר.

משקבעתי כי המחסנים אינם חלק מהמושכר, אין כל חשיבות לשינויים המופלגים שנערכו במחסנים שמתחת למושכר. ההסכם אינו חל על השימוש במחסנים שהוצאו במפורש מתחולת ההסכם, והשימוש בהם נעשה בהסכמת המנוחים, הסכמה שניתנת לביטול כפי שאכן נעשה.
מכאן שהשינויים שנעשו במחסנים אינם עילה לפינוי מהמושכר עצמו, וענין אחר הוא סילוק היד בהסתיים הרשות.
גם לענין זה חלים דברי שלעיל כי מאז פטירת המנוחים ועד הגשת התובענה לא גילו התובעים את דעתם לנתבעים כי אין הם מתירים את השימוש במחסנים שמתחת למושכר (מחסנים שבנתיים הפכו לדירה על כל המשתמע מכך). לפיכך לא קמה עילת פינוי בגין שימוש במחסנים שמתחת למושכר (=בדירה החדשה שיצרו הנתבעים) עד להגשת התובענה.
ניתן לכל היותר, לדרוש פינוי בגין שימוש במחסנים שמתחת למושכר לתקופה שלאחר הגשת התביעה (אם יוכיחו התובעים כי לא שולמו דמי שכירות בגין המחסנים או לפי כל עילה אחרת הנתונה להם על פי כל דין), שאינה ענין להליך בפני
.מ

אציין כי בעת מתן העדויות לא היה מבנה בכניסה למחסנים שמתחת למושכר אלא היו רק רעפים מונחים, ואין לי כל צורך להתייחס למבנה שנטען כי נבנה אבל לא היה בעת מסירת העדות.מ
אומר כי לא ראיתי ללמוד על מצב המושכר מהדירה שבקומה ב' שהושכרה בבנין שבו מצוי המושכר מאחר שהדירה הושכרה לצורך הלנת פועלים זרים מתחלפים ולכן אין לגזור ממצבה הפיסי של הדירה הזו למצב המושכר.

הסעד בגין השינויים במושכר
דמי שימוש ראויים
משקבעתי כי עד הגשת התובענה, השימוש שנעשה בחצר ובמחסנים שמתחת המושכר נעשו בהסתמך על הסכמה מכללא (ובכפוף לתשלום בגין השכרת המחסנים שמתחת למושכר, והתובעים לא פנו לנתבעים בכל בקשה להעלאת דמי השכירות הנגבים בגין המחסנים), אין מקום לשנות את
דמי השימוש ששולמו עד להגשת התובענה.
חיוב בדמי שימוש ראויים מאז הגשת התובענה ועד היום אינו ענין לתובענה זו.
פינוי וסעד מן הצדק
התובעים עותרים לפנות את הנתבעים מהמושכר בגלל השינויים שערכו בו הנתבעים. קבעתי לעיל כי קיימת עילת פינוי וכי מצאתי במושכר שינויים המזכים את הבעלים של המושכר לתבוע פינוי, והשאלה העומדת בפני
האם יש מקום להעניק לנתבעים סעד מן הצדק כבקשה חלופית של הנתבעים?
במסגרת שיקולי לענין סעד מן הצדק מביאה אני את טיב המושכר; את מהות ההפרה; את התנהגות הדייר ואת התנהגותו של בעל הבית.
לעניננו מדובר בדירת מגורים, שבעל הבית המקורי נתן רשות לערוך שיפוצים במושכר, כי השיפוצים נערכו לפני שנים, וכי במסגרת אותם שיפוצים נעשו גם השינויים במושכר.
מצאתי שלעומת ההפרות שנטענו בכתב התביעה הרי ההפרות המזכות בסעד של פינוי לא היו רבות, גם אם אין לבטל את היקפן, וכי מדובר בשינוי מבנה המושכר.
עוד יש להדגיש כי השינויים שנעשו במושכר לא גרמו נזק לתובעים ואף יתכן שהן העלו את ערך המושכר.

אין מחלוקת, כי הנתבע 1 ערך שיפוצים לטובת הדיירים כולם, (ראו למשל עדותו של מר איצקוביץ') לרבות שיפוץ חדר המדרגות, טיוח הבית ושיפוץ חזית הבנין, עבודות אינסטלציה, גינה לרווחת כל תושבי הבנין וכיו"ב.
נדמה כי בגין שיפוצים אלו לא נגרם נזק לתובעים, ולהיפך שיפוצים אלו רק מעלים את ערך הדירות בבנין, דירות – שחלקן מושכרות בשכירות חופשית.
הגם שאין התובעים דורשים את פינוי הנתבעים מהמושכר בגין שיפוצים אלה יש להתחשב בהתנהגות הנתבעים בכללותה בבחינת סוגית הענקת הסעד מן הצדק.
מאידך, "חייב כל דייר בר דעת להבין שהוא מפר את זכות הקניין של בעל ביתו ופוגע ברכושו, בין אם ההתערבות מיטיבה עם הנכס ומשפרת אותו ובין אם איננה מיטיבה עמו כל עיקר" (ראה בספרו הנ"ל של כב' השופט (בדימוס) בר אופיר, בעמ' 185).
אכן אין הנתבעים יכולים לעשות מנהג בעלים במושכר כפי שהתרשמתי כי עשה הנתבע 1, אלא שכבר ציינתי לעיל את ההתנהגות של בעלי הבית, גם בתקופת חיי המנוחים וראה לענין זה את דברי איצקוביץ':"כאשר נגרמו לי בעיות פניתי להורים של גלמן. הם אף פעם לא השתתפו בזיפות הגג, היתה סתימה הם לא השתתפו...הם אמרו אולי גם נשלם לך שתגור בדירה..."[עמ' 12 לישיבת 2.6.04].
לאור כל השיקולים שמניתי, ולאחר שבחנתי שוב את השינויים שנעשו במושכר, אני סבורה, נכון למועד כתיבת שורות אלו, כי הסנקציה של פינוי הנתבעים היא חמורה מדי, ואולם בטרם אתן את החלטתי הסופית בעניין זה וזה בלבד, אני סבורה כי יש לשקול שאלת פיצוי כספי תמורת השינויים שהכניסו הנתבעים למושכר ללא רשות הבעלים.
התובעים לא התייחסו בסיכומיהם לשאלת פיצוי כספי תמורת השינויים, ואין אני רשאית לכפות עליהם להסתפק בפיצוי כזה (ראו ספרו של השופט בר-אופיר בעמ' 183).
התובעים יודיעו תוך 30 יום מהיום האם הם מסכימים להסתפק בפיצוי כספי בגין השינויים.
הנתבעים יודיעו במקביל בתוך 30 ימים האם ניתן לתקן את הפרת ההסכם ולהשיב את המצב לקדמותו, ואם כן תוך כמה זמן.

היה ויסתפקו התובעים בפיצוי כספי בגין השינויים, אאמוד אני את הפיצוי.
אם לאו, ובהתאם לתשובת הנתבעים, אדרש שוב לשאלה, האם יש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר, או אם יש לתקן את ההפרות, או
שמא גם אם לא ניתן לתקן את ההפרות עדיין אין לפנות את הנתבעים מהמושכר הואיל ומתן פסק הפינוי יהיה בלתי-צודק (ראה בספרו הנ"ל של כב' השופט (בדימוס) בר אופיר, בעמ' 183).
בהשלמת פסק הדין לאחר הנתן תגובת הצדדים באשר לחלק האופרטיבי, אתייחס גם לסעד של סילוק היד שהדיון בו נערך לעיל, וכן אתייחס להוצאות ולשכ"ט עו"ד.
אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ליום 2.10.05 כדי שתגובת הצדדים תהיה בפני
על מנת שאוכל
לסיים את כתיבת פסק הדין.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום ט"ז באב, תשס"ה (21 באוגוסט 2005) בהעדר הצדדים.




אסתר נחליאלי-חיאט, שופטת












א בית משפט שלום 1915/02 דינה גלזר טרייסר, שושנה גלמן טרייסר, הרץ נורינה תמר ואח' נ' נגר כליפה, נגר מרים (פורסם ב-ֽ 21/08/2005)