פסקי דין על אן לי שלכטר | פסקי דין על חגי דגן | פסקי דין על אמפא מליבו שותפות מוגבלת | פסקי דין על שרגא אלרום |

31518-09/15 א     17/05/2018




א 31518-09/15 אן לי שלכטר, חגי דגן נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת, שרגא אלרום








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 31518-09-15 שלכטר ואח' נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת
ואח'



לפני
כבוד השופטת בכירה אושרי פרוסט-פרנקל


התובעים:

1.אן לי שלכטר

2.חגי דגן


נגד


הנתבעים
:

1.אמפא מליבו שותפות מוגבלת

2.שרגא אלרום


פסק דין


1.
התביעה בתיק העיקרי הינה תביעתם הכספית בסך 247,708 ₪ של אן לי שלכטר
(להלן: "תובעת 1"), וחגי דגן

(להלן: "תובע 2"), (להלן: "התובעים") נגד ""אמפא" מליבו שותפות מוגבלת מס' 550215883"( להלן: "נתבעת 1" ו/או ""אמפא""), וכנגד מר שרגא אלרום
(להלן: " נתבע 2" ו/או "אלרום ו/או "המודיע"). במסגרת הליך זה
התבררה בנוסף ההודעה לצד ג' מטעם
המודיע כנגד "אמנא הנדסה בע"מ" (להלן: "צד ג' 1"), (נמחקה בהסכמה ביום 30.3.16), אבו זייד חברה לעבודות בנין בע"מ ח.פ. 514561455 (להלן: "צד ג' 2" ו/או "קבלן הביצוע"), "פ.ר הנדסה ומדידות בע"מ" ח.פ 514561455 (להלן: "צד ג' 3" ו/או "המודד"), וכנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מרום הגליל (להלן: "צד ג' 4" ו/או "הוועדה המקומית").

2.
מטעם התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית תובע 1, שהעיד ביום 2.7.17, אורית כהן, שהגישה חוו"ד אדריכלית מטעם התובעים, ואלי בוכריס שהגיש חוו"ד שמאית מטעם התובעים. מטעם נתבעת 1 הגישו תצהיר עדות ראשית שמואל שוולב, ששימש אצלה בזמנים הרלוונטיים כסמנכ"ל הנדסה והעיד ביום 2.7.17 , סמי טיטו- אדריכל הפרויקט. ביום 2.7.17 העיד מטעמה גם אייל עובדיה שהגיש חוות דעת שמאית מטעמה.
מטעם שרגא אלרום
,
נתבע 2, הגישו
תצהיר וחוו"ד שמאית מאת מר חיים בן-ארי, שהעיד ביום 2.7.17. שרגא אלרום

העיד ביום 15.3.18. מטעם צדדי ג' 2-3 הגישו תצהיר עדות וסים אבו זיד, קבלן הביצוע, שהיה איש הקשר בין צד ג' 2 למודיע, וכן המודד פארס אבו ג'בל, הבעלים של צד ג' 3. מר וסים ומר פארס העידו ביום 15.3.18. מטעם צד ג' 4 הגיש תצהיר דב מרדלר, מזכיר הוועדה לתכנון ולבנייה מרום הגליל, ש העיד ביום 15.3.18.


רקע עובדתי

3.
התובעים התקשרו ביום 21.3.10 עם "אמפא" בהסכם הזמנת שירותי בנייה לבניית בית צמוד קרקע במגרש מס' 55, גוש 15633, חלקה 6 במתחם ההרחבה בקיבוץ "פרוד" בגליל העליון, וכן לצורך ביצוע של עבודות פיתוח ותשתיות. (להלן: "הנכס"/ "הבית"). (להלן: "ההסכם הראשון"). (נספח 1 בכתב התביעה).

4.
בהתאם להסכם הראשון שבין "אמפא" לתובעים, ביום 15.5.12 התקשרה "אמפא" עם צד ג' 2 כדי שישמש כקבלן מבצע של עבודות הבנייה לתובעים. (נספח 2 לתצהיר נתבע 2). ביום 10.5.2011 התקשרה "אמנא הנדסה בע"מ" מטעם ""אמפא"" עם נתבע 2 לקבלת שירותי של הפרויקט ופיקוח על ביצועם (להלן:" ההסכם לקבלת שירותי פיקוח"). ( נספח 1 בתצהירי נתבע 2).

5.
ביום 26.6.2012 נחתם בין התובעים לנתבע 2 חוזה המוכתר "חוזה תכנון בית חדש/תוספת בנייה". (להלן: "ההסכם השני"). (נספח 2 בכתב התביעה).

6.
ביום 12.6.12 הוצא עבור הנכס היתר בנייה 20100292 , (להלן: "היתר הבניה הראשון"). ביום 16.1.13 הוצא עבור
הנכס
היתר בנייה מס' 20120301 (להלן: "היתר הבניה השני").
ביום 11.11.13 הוצא עבור הנכס היתר בנייה מס' 20130215 (להלן: "היתר הבניה השלישי"). (נספחים ב1, ב2 וד2א לתצהירי צד ג' 4).

תמצית טענות התובעים

7.
לטענת התובעים, בהסכם הראשון התחייבה "אמפא" להוציא היתר בנייה, לבנות את הבית באמצעות קבלן מקצועי ומיומן מטעמה בהתאם להיתר הבניה, לנהל את עבודות הבנייה של הבית, לרבות ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית בתחום המגרש, וכן לספק שירותי פיקוח על ביצוע עבודות אלה באמצעות מפקח מטעמה ולטפל בהוצאת טופס 4.

8.
לטענתם, לאחר חתימת ההסכם ולפני שהתקבל היתר הבניה, הם פנו אל "אמפא" בבקשה לערוך בתוכניות הבית מספר שינויים תכנונים. בין היתר, ביקשו התובעים לשנות את אופן העמדת הבית בתוך תחומי המגרש, כך שחלקו העורפי יוצמד לקו הבנייה האחורי הקבוע בתוכנית החלה על המגרש, וזאת כדי להתאים את הבית לצורכיהם ולאפשר להם להרחיבו בעתיד לעבר חזית המגרש.

9.
לטענת התובעים, "אמפא" הסכימה לביצוע השינויים, ובהנחייתה התקשרו בהסכם עם נתבע 2 ששימש כמפקח מטעם ""אמפא"" לעריכת בקשה להיתר שינויים וטיפול בהוצאתו ולצורך עריכת תוכניות עבודה חדשות לקבלן מטעם "אמפא". לטענתם, ביום 16.1.13 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מרום הגליל הנפיקה להם היתר הבניה השני בהתאם לשינויים שהתבקשו ועפי"ו
ועפ"י התכניות המתוקנות היה על "אמפא" להקים את הבית, ובין השאר להצמיד את חלקו העורפי של הבית לקו הבניין האחורי של המגרש.

10.
לטענת התובעים, במהלך חודש ספטמבר 2013 פנו למועצה האזורית מרום הגליל לברור סיבת העיכוב בקבלת טופס 4 ונענו, שהבית שהקימה "אמפא" במגרש נבנה בסטייה מהותית מהיתר השינויים, מה שמנע הוצאת טופס 4. טוענים התובעים, שאופן העמדת הבית במגרש אינו תואם את היתר השינויים, אלא דווקא את התוכנית המקורית, כך שבמקום שהבית יוצמד לקו הבניין האחורי של המגרש הוא נבנה בפועל במרחק של 190 ס"מ ממנו.

11.
לטענתם, בפגישה שהתקיימה בסמוך לאחר מכן בין התובעים לבין נתבע 2 ונציגות "אמפא", השניים הודו בקיומה של הסטייה הגדולה מהיתר השינויים וביקשו מהתובעים לחתום על בקשה חדשה להיתר בניה, אשר שונה באופן מהותי מהיתר השינויים לפיו היה על "אמפא" לבנות את הבית, כדי להכשיר בדיעבד את הסטייה הגדולה שנגרמה בעקבות מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים. לדברי התובעים, על מנת להקטין ולו במעט נזקיהם, הם הסכימו לחתום על בקשת ההיתר החדשה.

12.
לטענם, העמדת הבית במיקומו הנוכחי, במרחק של 190 ס"מ מקו הבניין האחורי של המגרש, גורמת לכך שהתובעים,
אשר השקיעו בבית את מיטב כספם לא יוכלו להרחיבו כפי שתכננו, בין היתר, לאור קו הבניין הקדמי ונתוניו הפיזיים של המגרש, ולא יוכלו לנצל את זכויות הבניה שהוקנו לו. התובעים טוענים כי לאור מחדלי הנתבעים הפוטנציאל התכנוני של המגרש ויכולתם של התובעים ליהנות מקניינם ולהפיק ממנו את המרב נפגעו בצורה קשה ולנכס נגרמה ירדת ערך בסך 203,000 ₪.
התובעים צירפו לתביעתם חוות הדעת האדריכלית מטעם אורית כהן וחוות דעת שמאית מאת אלי בוכריס. (נספחים 6-7 בכתב התביעה).

13.
לטענת התובעים, מו"מ בין הצדדים לא הצלח, וגם ""אמפא"" דחתה הצעתם למינוי שמאי מוסכם להערכת נזקי התובעים.

14.
התובעים טוענים :
א.

"אמפא" הפרה עמם את ההסכמים ומשכך הנם זכאים לכל הסעדים המנויים
בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א 1970 ( להלן: "חוק החוזים").

ב.
מעשיהם ו/או מחדליהם של הנתבעים מהווים רשלנות מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש]. "אמפא" התרשלה בבחירת הקבלן המבצע והמפקח מטעמה, כאשר נקיטת אמצעי זהירות סבירים הייתה מונעת לחלוטין את הנזק שנגרם להם.

ג.
"אמפא" חבה כלפיהם מכוח אחריותה השילוחית, כאשר נתבע 2 וקבלן הביצוע שימשו למעשה כשלוח של "אמפא" לבניית הבית וניהול ופיקוח של עבודות הבנייה עוד לטענתם, הנתבעים חבים כלפיהן מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979
מכוח אחריות של בעל חוזה
ומכוח הפרת חובה חקוקה בהתאם לדיני המכר הכלליים, דיני התכנון והבנייה ו/או בהתאם לנהלי עבודה מחייבים בענף הבנייה.

ד.
להלן הסעדים המבוקשים על ידי התובעים: א. סך של 203,000 ₪ המהווה פיצוי בגין ירידת ערך הבית כתוצאה מההעמדה השגויה. ב. סך של 14,152 ₪ ששולם לנתבע 2 ולמהנדס מטעמו עבור עריכת הבקשה להיתר שינויים והטיפול בה ובגין עריכת תכניות העבודה החדשות. ג. סך של 4,811 ₪ עבור חוות הדעת השמאית
של השמאי מר אלי בוכריס. ד. סך של ,3,245 ₪ עבור הכנת חוות הדעת של האדריכלית גב' אורית כהן. ה. 22,500 ₪ עבור נזק בלתי ממוני, ובסה"כ סך של 247,708 ₪.

תמצית הגנת "אמפא"


15.
לטענת "אמפא", מאחר ומדובר בהרחבה המונה עשרות בתים, כללו הוראות ההסכם שבין הצדדים הוראות ברורות ומפורשות המגבילות ומסייגות את החירות הנתונה לתובעים בכל הנוגע להכנסת שינויים בביתם לפני השלמתם, מטעמים מובנים של קידום יעיל ואחיד של הבניה בהרחבה, מניעת עיכובים וצמצום האפשרות לפגיעה בחזות האחידה
ועוד.

16.

"אמפא" טוענת, כי לאחר החתימה על ההסכם הראשון, בקשו התובעים להכניס שינויים, וזאת בניגוד להוראות ההסכם. על פי הנטען הוראת סעיף 16 להסכם על סעיפי המשנה שלו, מאפשרת עריכת שינויים פנימיים ושינויים בתגמירי הפנים בלבד ואף זאת בהתקשרות ישירה בין התובעים לבין הקבלן המבצע , שלא באמצעות "אמפא". לטענתה,
"אמפא" לא התקשרה בהסכם עם התובעים לביצוע השינויים האמורים ולא קיבלה כל תמורה בגין ביצועם ו/או הסכמתה לביצועם.

17.

"אמפא" טוענת, כי התובעים מודים כי התקשרו עם נתבע 2 על מנת שיעניק להם שרותי תכנון אדריכלי של השינויים, הכנת בקשה להיתר וטיפול בהוצאתו וכן עריכת תוכנית ביצוע עבור הקבלן המבצע בפועל , כאשר בכל אלו אין ל"אמפא" נגיעה.

18.
על פי הנטען, בחודש אפריל 2012 הבהירה "אמפא" לתובעים כי עליהם להשלים בדחיפות את תכנון השינויים המבוקשים על ידם לעומת הדגמים המוצעים.
ביום 22.6.12 הודיע נתבע 2 לתובעים כי " לאחר בירור, לא מאושר היום לבצע שינויים קונסטרוקטיביים בדגם שרכשתם. אנחנו נפגשנו לפני שלושה חודשים והתכתבנו פעמים רבות. היום אנחנו עם היתר בניה וסימון כלונסאות בשטח ולכן לא מאושר לעצור את הבנייה. משמעות העצירה היא תשלום עשרות אלפי שקלים לקבלן עבור הוצאות תקורה שתאלצו לשלם".

19.
לטענתה, היתר הבניה המתוקן הוצא, לבקשת התובעים, בחודש ינואר 2013 ולכן, בנה הקבלן המבצע את ביתם של התובעים, בפיקוח נתבע 2, שפיקח בפועל על ביצוע העבודות.

20.
על פי הנטען, אין בפי התובעים כל טענה לגבי איכות הבניה , טיב הבניה, התאמת הבית עצמו למפרטים ולתכניות. לדברי "אמפא", סופק לתובעים כל אשר הוזמן ממנה, כאשר טענתם של התובעים בעניין מיקום הבית אינה קשורה אליה מכל וכל, אלא לנתבע 2.

21.
לטענת "אמפא" חוות הדעת מטעם האדריכלית מפרטת "כוונות" סובייקטיביות
ושאיפות עתידיות
אשר אין בהן דבר כדי ליצור עילת תביעה כנגד "אמפא". מה עוד
שמחוות דעת זו עולה, כי ניתן אף היום להרחיב את הבית ב -45 מ"ר נוספים בחלופה אחת ו 35 מ"ר בחלופה נוספת, כך שניתן להרחיב את הבית כך ששטחו יהיה 163-173 מ"ר בהתאם לחלופות. מוסיפה "אמפא" כי הטענה ל "רוח רעה" בחוות הדעת השמאית, אינה ברורה, אינה סבירה,
ואין לקבל טענה בדבר ירידת ערך "פסיכולוגית" לנכס.

תמצית הגנת אלרום

22.


אלרום טוען שהוא נשכר ע"י "אמפא" לניהול ופיקוח על הפרויקט כולו בפרוד
וביום 26.6.12 נחתם בינו לבין התובעים
הסכם , לפיו הוא יתכנן שינויים פנימיים במגרש 55, תכנית בקשה להיתר תכניות עבודה לקבלן וטיפול בהיתר הבניה החדש.
23.
אלרום טוען, כי ביום 24.6.12 שלח בדואר אלקטרוני הודעה לקבלן בו ציין במפורש כי בבית 55 :" למרות ההיתרים הקיימים לא ניתן לקדוח".
לדבריו, ביום 25.6.12 שלח לצדדים
צו התחלת עבודה, ובו החרגה מפורשת באשר לביתם של התובעים בו נרשם ": בבית 55 אין להתחיל בקדוחים עד לקבלת הנחיה אחרת".

24.
לטענת אלרום, ביום 18.7.2012 שלח תוכניות ביצוע מעודכנות ואף ווידא את קבלתן. לטענתו, ככל הנראה, המודד מטעם הקבלן המבצע התעלם מהנחיה זו ובפועל סימן את המבנה על בסיס תוכנית ישנה שקיבל עבור סימון בתים אחרים, זאת על אף שידע כי המגרש עובר תכנון חדש בעקבות שינויי התובעים.

25.
אלרום טוען, כי לא נפל כל פגם בעבודתו, ומלוא האחריות לסימון וביצוע על פי התוכניות הישנות מוטלת על נתבע 1 , ו/או המודד ו/או הקבלן המבצע ו/או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שהיה עליה לדרוש ביצוע מדידת מצב קיים בכל שלב במהלך הבניה.

26.
לטענת אלרום, הנזקים הנטענים מופרכים, מוגזמים וחסרי אחיזה במציאות, כאשר אין כל קשר בין הנזקים הנטענים בכתב התביעה לפועלו.

תמצית ההודעה לצד ג' כנגד צד ג' 2
27.
לטענת המודיע (אלרום), לאור העובדה
שמגרש התובעים עובר תכנון חדש כתב המודיע בתכתובת דוא"ל מיום 24.6.12 לא לקדוח את המגרש על אף שהתקבל היתר, כאשר הערה דומה נכתבה על גבי צו התחלת העבודה ביום 25.6.12: " בית 55 אין להתחיל בקידוחים עד לקבלת הנחיה אחרת".
בתאריך 18.7.12 שלח המודיע תכנית סימון כלונסאות וביום 1.8.12 שלח המודיע תוכנית אדריכלית להעמדה, זאת לאחר שיחה טלפונית עם צד ג' 2.

28.
לטענת המודיע,
הנזקים הנטענים אירעו בשל רשלנותו של צד ג' 2 כקבלן המבצע והוא נושא במלוא האחריות הישירה ו/או השילוחית לנזקים הנטענים. לטענת המודיע , צד ג' 2 ידע כי קיימת תוכנית שינויים ובכל זאת פעל על פי התוכנית הישנה ו/או שאינה רלוונטית,
ולא וידא בטרם היציקה כי הסימון תואם את התוכניות המעודכנות.

תמצית ההודעה לצד ג' כנגד צד ג' 3
29.
לטענת המודיע, הנזקים הנטענים אירעו בשל רשלנותו של צד ג' 3 כמודד בשטח אשר סימן את הבית בסטייה ניכרת מההיתר שניתן
והוא נושא במלוא האחריות הישירה ו/או השילוחית לנזקים הנטענים. לטענת המודיע , צד ג' 3 התעלם מהנחיה חד משמעית שלא לסמן את המבנה, ידע כי קיימת תכנית שינויים ובכל זאת המשיך בעבודה, סימן את המבנה על בסיס תוכנית ישנה שקיבל עבור סימון בתים אחרים על אף שתוכנית מעודכנת היתה בידיו.


תמצית ההודעה לצד ג' כנגד צד ג' 4
30.
לטענת המודיע צד ג' 4 הנה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מרום הגליל אשר בשטחה נמצא הנכס והיא זו שנתנה את היתר הבניה.
31.
המודיע טוען כי
צד ג' 4 לא דרש לקבל תוכניות סימון מצב קיים (
as made
) בכל שלב משלבי הביצוע, ולא דרש לקבל מדידות מצב קיים (
as made
) בכל שלב משלבי הביצוע.

תמצית הגנת צדדי ג' 2-3
32.
לטענתם, הם עובדים בהתאם לחוזה שנחתם בין הקבלן לבין "אמפא", בו מחויב הקבלן לבצע את העבודות בהתאם להיתר הבניה והתוכניות. לטענתם, הקבלן קיבל תוכניות בניה בהתאם להיתר הבניה מיום 2.11.10, והנו מקבל הוראותיו מאת המפקח.

33.
לטענתם, ביום 17.7.12 העביר אנג' אהרון רביץ מייל למודיע
ולו צורף קובץ תוכנית יסודות למגרש 55. ביום 18.7.12 העביר המודיע מייל לצד ג' 2 ולמר שוולב עם העתק לצד ג' 3 :" מצורף קובץ סימון כלונסאות בית 55. אני מבקש להתחיל מידית בהשלמת קידוחי קלונסאות לכל הבתים שטרם קדחתם ויש להם היתר". בהתאם לכך, צד ג' 3 הגיע ביום 29.7.12 אל האתר וסימן את מגרש 55 בהתאם לתוכניות ההעמדה שקיבל ביום 18.7.12.

34.
לדברי צדדי ג' 2-3, ביום 1.8.12 שלח המודיע מייל למודד בלבד, כאשר המייל ריק מתוכן וללא כל הוראה. ביום 2.8.12 הגיע המפקח אל האתר בדק את התוכניות והקידוחים ואישר את יציקת הבטון.
35.
עוד טוענים צדדי ג' 2-3 , כי גם כאשר התגלתה הטעות ובשלב שעוד ניתן היה למזער את הנזק כתב המודיע מייל למודד וזו לשונו:" מבחינת קווי הבניין אין בעיה, אם הסימון לפי ההעמדה הישנה אז לא תהיה בעיה עם הדייר מאחר והוא קיבל את ההעמדה הישנה".

36.
לטענתם, רק ביום 26.12.12 התקבלה בוועדה לתכנון ובניה בקשה לשינוי היתר, ועד מועד זה הייתה מוטלת החובה לפעול בהתאם לתוכניות וההיתרים הקיימים. לכן,
טוענים צדדי ג'2-3 כי האחריות על המחדל הנטען רובצת לפתחו של המודיע שפקח על העבודות.

תמצית הגנת צד ג' 4

37.
לטענת הוועדה המקומית, הטענות כלפיה נטענו בכלליות, בצורה סתמית, ללא פירוט ו/או הפנייה לחוק ו/או לתקנות
ו/או לכל דין שעל פיהם רשות תכנונית צריכה לפעול. לטענתה,
עיון בהודעה לצד ג' מעלה שהמודיע מייחס מעשה ו/או רשלנות נטענת לגורמים אשר שימשו כקבלנים בפרויקט, להבדיל מרשות תכנונית הפועלת על פי דין.

38.
על פי הנטען, המודיע בחר שלא לפרט מדוע
ומתי היה על הוועדה המקומית לקבל תוכניות סימון מצב קיים ו/או מפת מדידה בכל שלב משלבי הביצוע ומכוח איזו הוראת חיקוק.
הוועדה המקומית טוענת בעניין זה כי המודיע מייחס לה מטלות ופעולות שקשורות לניהול ופיקוח הפרויקט, שאינן קשורות אליה
ואינן בסמכותה ו/או באחריותה כמוסד תכנוני.
39.
לטענת הוועדה המקומית, למרות שהיתר ההבניה הראשון בוטל, נראה כי בניית המבנה של התובעים בוצעה לפיו ולא לפי ההיתר השני, וכך למרות העמדת בניית המבנה באופן שונה בכל תקופת הבנייה ועד לצורך קבלת טופס 4 על כל שלבי הבנייה השונים והתקדמותם, כאשר על הבניה מפקח עורך הבקשה והמפקח מטעם הקבלן ובליווי התובעים, לא ניתנה תשומת
ליבם
לכך כי נבנה מבנה שלא על פי היתר הבניה השני.

דיון והכרעה

40.
אומר כבר עתה, כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בעדויות הצדדים
ובסיכומים, מצאתי לקבל בחלקה את תביעת התובעים כנגד אלרום ולדחות התביעה כנגד
""אמפא"".
כמו כן, באתי לכלל דעה כי יש לדחות ההודעה לצדדי ג'
2-4 שהגיש נתבע 2, כפי שיפורט להלן.

41.
מכתבי הטענות,התצהירים, עדויות העדים וסיכומי הצדדים עולה, כי המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים מתמקדת באחריות העמדת הבית לפי ההיתר השלישי, כפי שנבנה בפועל,
ולא לפי ההיתר השני, וזאת
בהתאם לרצונם וכוונתם של התובעים.

42.
אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 21.3.2010 התקשרו התובעים עם ""אמפא"" בהסכם הראשון, לניהול עבודות הבנייה של הנכס, לרבות ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית בתחום המגרש וכן ניהול ופיקוח על ביצוע העבודות על פי הסכם הבנייה.

ההתקשרות בין נתבעת 1 ("אמפא") לנתבע 2 (אלרום) ומשמעותה כלפי התובעים
43.
טענת "אמפא" העוברת כחוט השני בכתבי הטענות, התצהירים, העדויות והסיכומים הנה כי לא התקשרה בהסכם עם התובעים לביצוע השינויים הנטענים ולא קיבלה כל תמורה בגין ביצועם ו/או הסכמתה לביצועם. לדבריה, נוצרה מערכת יחסים שונה, אחרת ומובדלת בין התובעים לאלרום, ביחס לשינויים הנטענים שהיו אמורים
להיות מבוצעים בנכס. בנסיבות אלו, טוענת נתבעת 1 שאינה אחראית להעמדת הבית במיקום שגוי ושלא בהתאם
להיתר הבניה השני. מצאתי לקבל
טענה זו של "אמפא", ואסביר.

44.
אלרום שימש כמפקח מטעם "אמפא". מעמדו וקיומו של המפקח בפרויקט מטעם "אמפא" מאוזכרים בהסכם ההתקשרות בין "אמפא" לצד ג' 2 (הקבלן המבצע) בסעיף 7.1 שם נרשם:" השותפות תמנה לפי שיקול דעתה מפקח וזאת לצורך בדיקת טיב העבודה והחומרים
ביצוע העבודה והתקדמות בה בכל שלב. כל עוד לא
תורה השותפות אחרת לקבלן ייחשב המפקח לכל דבר ועניין כמיופה כוחה של השותפות, המוסמך לפעול מטעמה בהתאם להוראות הסכם זה". יצוין בעניין זה כי בהתאם להסכם בין נתבעת 1 לצד ג' 2- הקבלן המבצע, כפוף למפקח והוראותיו. ( סעיפים 7.2-7.9 להסכם, נספח 2 בתצהירי נתבע 2, ההדגשה אינה במקור).

45.
גם בהסכם שנכרת בין התובעים ל"אמפא" מצוין:" כי ידוע לנו כי יכול והשותפות תתקשר עם חברה מפקחת לצורך פיקוח על ביצוע
עבודות הבנייה או שתבצע את הפיקוח באמצעות מהנדס מטעמה(לעיל ולהלן-"המפקח") לפי שיקול דעתה הבלעדי, וכי החלטת המפקח לעניין השלמת שלבי הבניה, בין היתר לצורך ביצוע התשלומים הנקובים בנספח ג' להסכם זה, תחייבנה את הצדדים". (סעיף 3.9 ל"הסכם הראשון").

46.
התובעים טוענים, כי מתקיימים יחסי שליחות בין "אמפא" לאלרום. אני מקבלת טענת התובעים בעניין זה, ואסביר.

השליחות במובנה המשפטי הוגדרה
בסעיף 1 לחוק השליחות, התשכ"ה-
1956 (להלן: "
חוק השליחות
"), כ: "
(א) שליחות היא ייפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי. (ב) כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית"
.

סעיף 14 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש
]
, הוא זה שמעגן את דוקטרינת האחריות השילוחית בדיני הנזיקין וזו לשונו :
"לענין פקודה זו, המעסיק שלוח, שאיננו עובדו, בעשיית מעשה או סוג של מעשים למענו, יהא חב על כל דבר שיעשה השלוח בביצוע אותו מעשה או סוג מעשים ועל הדרך שבה הוא מבצע אותם".
יפים דבריה של כב' השופטת ארנה לוי בעניין "כרמל ": "המפקח הוא שלוחו של המזמין ובא כוחו בכל הקשור לניהול החוזה כלפי הקבלן ופיקוח על בצוע התחייבויותיו החוזיות של הקבלן. המפקח הוא ידו הארוכה של המזמין. את כל כוחו, סמכויותיו ותפקידיו הוא יונק משולחו, המזמין, על פי החוזה שנכרת עמו[...]"(
ת"א (ת"א) 38242-05

עיזבון המנוח יוסף יהושע ז"ל נ' א. כרמל את א. בסון בע"מ

(12/05/2010 ) שם בפסקה 31)).

47.
התמונה הכוללת הנלמדת הנה כי
אלרום היה מפקח מטעם "אמפא", ניהל את הפרויקט מטעמה, פיקח על עבודת הקבלן המבצע (צד ג' 2), והיה איש הקשר של "אמפא" בשטח. עם זאת, יש לבחון אם די בכך כדי לקבוע כי לא ניתן לבצע הפרדה ו/או הבחנה בין התקשרותם של התובעים עם "אמפא" בהתאם להסכם הראשון לבין ההתקשרות של התובעים עם אלרום בהתאם להסכם השני. אני סבורה כי בנסיבות דנן אכן נוצרה מערכת יחסית שונה ומובדלת הקשורה בטבורה להסכמים בין הצדדים, ואסביר.
יחסי השליחות בין "אמפא" למפקח, מחייבים את המפקח בהתאם להסכם הראשון ובהתאם להסכם לקבלת שירותי פיקוח. עם זאת, יחסי השליחות בין "אמפא" לאלרום אינם קשורים להסכם השני, קרי להסכמות הספציפיות שהושגו בין התובעים לאלרום לצורך ביצוע השינויים, לרבות הוצאת ההיתר השני.
וברמה העקרונית יכולים היו התובעים להתקשר לצורך ביצוע השינויים עם בעל מקצוע אחר. העובדה שהם בחרו באלרום, אינה מחייבת את אמפא באחריות בגין השינויים.
48.
מסעיף 7 בהסכם הראשון עולה, כי "אמפא" התחייבה כלפי התובעים
" לטפל בהוצאתו של היתר בניה לבניית יחידת הדיור בהתאם לתוכניות...וזאת בתוך 18 חודשים ממועד חתימת הסכם זה". (ההדגשה אינה במקור). בהסכם השני בין אלרום לתובעים, התחייב
אלרום לטפל בהוצאת היתר שיתאים לשינויים הרצויים, דהיינו להצמיד את חלקו העורפי של הבית לקו הבניין האחורי של המגרש.

49.
בהתאם לסעיף 16
להסכם הראשון , לא ניתן לבצע שינויים חיצוניים, אלא רק פנימיים, ואף הם באמצעות קבלן חיצוני. " במקרה והמשתכן יבקש כי יבוצעו שינויים פנימיים ושינויים בתגמירי הפנים (כגון : ריצוף, צבע, כלים סנטריים וכדומה) ושינויים אלו בלבד (להלן-השינויים)מעברלאלה הנקובים במפרט–נספח א'1להסכם זה, לא תהיה השותפות חייבת בביצועם, אולם אם תיתן השותפות הסכמתה לביצוע שינויים אלה, תפנה השותפות את המשתכן לקבלן המבצע והמשתכן יתקשר עם הקבלן המבצע במישרין לשם ביצוע השינויים וזאת אך ורק לאחר קבלת אישור אדריכל הפרויקט בכתב... ידוע למשתכן כי לא ניתן יהיה לבצע שינויים במעטפת החיצונית של המבנה (כגון: מיקום פתחים, חומרי גמר, מרפסות וכדומה), כי לא ניתן יהיה לבצע שינויי פנים אשר מחייבים שינוי קונסטרוקטיבי במבנה (כגון: הזזת מיקום עמוד, קורה, או כל אלמנט אחר של השלד)...".
בסעיף 18 בהסכם בחלק הכללי נרשם: " כל שינוי של הסכם זה חייב להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים". (ההדגשה אינה במקור).

50.
בהתאם לעדויות, אין מחלוקת שהשינויים לא נחתמו על ידי "אמפא" עצמה. כאשר נשאל על כל מר דגן הפנה
להסכם השני שבין אלרום לתובעים. (פרוטוקול מיום 2.7.17 עמ' 4, שורות 20-27). מר שוולב
הצהיר בס' 7 כי: " עד כמה שזכור לי , וגם לאחר ששבתי ועיינתי במסמכי הפרויקט, לא מצאתי כי בשלב כלשהו התבקשתי לאשר שינוי קונסטרוקטיבי כלשהו בבית משפחת שלכטר, שינוי מיקום או העמדה במגרש וכיו"ב".

51.
לא זו אף זו, בהודעת מייל
מיום 24.6.12 ששלחו התובעים לאלרום
המוכתרת " תוכניות לאחר שינויים-משפחת דגן –פרוד 55" נרשם: יש לציין שאנחנו אלו שיזמנו פגישה זו לאחר שהבנו שהמשתכנים האחרים נפגשים איתך. אמפא מעולם לא הפנתה אותנו לקידום תהליך זה". (ההדגשה אינה במקור).

52.
לאור האמור לעיל, התובעים לא הוכיחו אחריות "אמפא" למיקום הבית שלא על פי ההיתר השני וגם לא הוכיחו את אחריות "אמפא" לביצוע השינויים בהיתר הבנייה.
"אמפא" התחייבה
כלפי התובעים במסגרת ההסכם הראשון, והבית אכן הועמד בסופו של יום בהתאם להיתר הבניה הראשון שהוצא ובהתאם להסכם הראשון. בהסכם הראשון יש החרגה ספציפית לכל שינוי שלא בהתאם
להסכם המפנה את התובעים לקבלן חיצוני, וכך אכן פעלו התובעים ופנו לאלרום. התובעים לא הציגו אסמכתאות להסכמת "אמפא" לשינויים וניכר כי טענה זו נטענה בעלמא, ללא ביסוס. אמנם, בין "אמפא" לאלרום קיימים יחסי שליחות ברורים, בין מזמין למפקח במסגרת ההסכם הראשון, אך אין בהם כשלעצמם, בנסיבות דנן,
כדי לקשור את "אמפא" למיקום השגוי בהעמדת הנכס.

התחייבות אלרום
כלפי התובעים
53.
המחלוקת העיקרית בתובענה דנן קשורה לאופן העמדת הנכס
ולסטייה במיקום
הנכס בין היתר הבניה השלישי לשני, כאשר בסופו של יום הנכס הועמד ונבנה בהתאם להיתר השלישי אשר זהה להיתר הראשון מבחינת מיקום הנכס, וזאת בניגוד לרצונם של התובעים ולהסכמות שהושגו עם אלרום.

54.
ביום 26.6.2012 נחתם בין התובעים לאלרום "חוזה תכנון בית חדש/תוספת בנייה", ("ההסכם השני"). התובעים שלמו עבור תכנון השינויים, לרבות הוצאת היתר בניה מתאים ואישור
מהנדס לשינויים סך של 14,152 ₪. (נספח 3 לכתב התביעה). יודגש כי ההסכם הנו על נייר מכתבים הנושא את שמו של אלרום בלבד, בו רשומים השינויים המבוקשים, לרבות טיפול בהיתר הבנייה החדש.

55.
אין מחלוקת שאלרום פעל להוצאת היתר שני במספר בהתאם לשינויים המבוקשים
והיתר זה אושר ע"י הוועדה המקומית ביום 26.12.12. אלרום רשום כעורך הבקשה בהיתר השני, דבר שמהווה הודאה מספקת בדבר השינויים המבוקשים ומחויבותו לפעול על מנת ליישמם בשטח, דבר שלא נעשה בענייננו, ומכאן התביעה.

56.
אם כן, אלרום התחייב כלפי התובעים בהסכם ספציפי מאוחר יותר בזמן, לביצוע שינויים בנכס, לרבות התאמתו להיתר בניה שני במספר. התובעים שילמו עבור השינויים המבוקשים ישירות לאלרום. אלרום אינו טוען כי
השינויים לא אושרו על ידו, כאשר טענותיו העיקריות מתמקדות בכך כי, צדדי ג' אחראים לתקלה ו/או למחדל שאירע.

57.
פועלו של אלרום ואחריותו לנזקי התובעים תובא בהרחבה בפרק הדן בהודעת צד ג', כפי שיפורט בהמשך.

58.
לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי אלרום אחראי לבדו לכשל בהעמדת הנכס בהתאם להיתר השני. לאור התוצאה אליה הגעתי, התביעה
כנגד "אמפא",
נדחית. כעת אפנה
לדון בהודעה לצד ג' שהגיש אלרום.


דיון והכרעה בהודעה לצד ג'
59.
אלרום הגיש הודעת צד ג' כנגד קבלן הביצוע- צד ג' 2, המודד- צד ג' 3, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה- צד ג' 4.

60.
אומר כבר כעת, כי לאחר שעיינתי בטענות ועדויות הצדדים לפניי ובסיכומים, מצאתי לדחות ההודעה לצד ג' כנגד צדדי ג' כולם, וזאת מהטעמים שיפורט להלן.


ההודעה לצד ג' כנגד צדדי
ג' 2-3
61.
אלרום, טוען במסגרת ההודעה לצד ג' כי הכשל בהעמדת הבית בהתאם להיתר הבניה הראשון רובץ , בין היתר, על כתפי קבלן הביצוע והמודד. וסים אבו זיד, קבלן הביצוע, ציין בתצהירו כי צד ג' 3- המודד, הוזמן על
ידו ופעל מטעמו. כך תיאר בתצהירו מר אבו זיד את השתלשלות האירועים:

ביום 18.7.12 התקבל מייל מהמפקח עם העתק למודד ולמר שוולב וזו לשונו:" מצורף קובץ סימון כלונסאות בית 55. אני מבקש להתחיל מידית בהשלמת קידוחי כלונסאות לכל הבתים שטרם קדחתם ויש להם היתר". (נספח ג' לתצהירי צדדי ג'2-3). לטענתו, הבין על פי תוכנו של המייל כי התוכניות שנשלחו הנם התוכניות שיש להן היתר לרבות בית 55-ביתם של התובעים. לטענת צד ג' 2, ביום 29.7.12 הגיע המודד לאתר וסימן את מגרש 55 בהתאם לתוכנית העמדה מיום 18.7.12.
עוד טוען אבו זיד כי ביום הקידוח והיציקה פעלו באישור המפקח ולא ידעו שהמפקח מכין תוכניות חדשות עבור בית התובעים. לטענתו של
צד ג' 2, לא ידע בזמן אמת אודות המייל מיום 1.8.12 שמוען למודד. עוד טוען אבו זיד, כי המייל
היה
ריק מכל תוכן ללא כל הוראה אופרטיבית. טענותיו של צד ג' 3 , המודד, הנן זהות בעיקרן.

62.
מנגד, אלרום מציין בתצהירו כי ביום 24.6.12 שלח הודעת דואר אלקטרוני בה נרשם: "למרות ההיתרים הקיימים לא ניתן לקדוח"( ראו נספח 3 בתצהירי נתבע 2). אלרום מציין כי ביום 25.6.12 שלח צו התחלת עבודה בו
הוסיף החרגה :" בית 55 אין להתחיל בקידוחים עד לקבלת הנחיה אחרת".

63.
אבו זיד העיד בתצהירו כי לא קיבל את המייל מיום 1.8.12 בדבר השינוי בהעמדה של הבית. ( פרוטוקול הדיון מיום 15.3.18 , עמ' 48, שורות 22-23). צד ג' 3 העיד כי אמנם קיבל את המייל , אך לא פתח אותו בזמן אמת.
בהודעת מייל
ששלח
המודד לאלרום ביום 11.9.12 נרשם: " מתווה כלונסאות הועבר אלינו במייל מתאריך 18-7-12 והתבקשנו לסמן מיידית ולקדוח. בתאריך 01-08-12 קיבלנו במייל העמדה לאותו המגרש אשר לא תואמת להעמדה הקודמת וזה לאחר שהבית נקדח". ( נספח 6 לתצהירי נתבע 2).

64.
מהאמור לעיל עולה, כי
צד ג' 2 כלל לא כותב למייל מיום 1.8.12 בו
צוינה העמדה אחרת למגרש בהתאם לשינויים. צד ג' 3 אמנם כותב למייל זה, אך לא פתח אותו, ומשכך לא היה מודע לתוכנו בזמן אמת. הודעת
המייל מיום 18.7.12 בו ניתנה הוראה "להתחיל מידית בהשלמת קידוחי כלונסאות לכל הבתים שטרם קדחתם ויש להם היתר" הנה מאוחרת יותר מהמיילים הקודמים מיום 24.6.12 ומיום 25.6.12 בהם ניתנה הוראה שלא להתחיל את העבודה בביתם של התובעים. בנסיבות אלו, אני סבורה כי
טענתם של צדדי ג' 2-3 שהסתמכו על ההוראה המאוחרת ביותר בזמן הנה סבירה ומתיישבת עם השכל הישר. לא התעלמתי מכך כי בהתאם ליומן העבודה הקידוח בבית התובעים בוצע ביום 2.8.12 ויציקת הכלונסאות בוצעה רק ביום 3.8.12, דהיינו לאחר שליחת המייל מיום 1.8.12 שהורה על שינוי בהעמדת הבית. עם זאת,
בהתאם לאמור, קבלן הביצוע לא כותב למייל ולא ידע אודותיו בזמן אמת ואין לעובדה כי המודד כותב למייל כדי להטיל עליו אחריות בנסיבות
דנן, מאחר שהוא מקבל
הוראותיו מהקבלן המבצע ולא קיבל כל הוראה אחרת בעניין זה.

65.
אני סבורה כי לאור ריבוי ההודעות והמיילים שכאמור סתרו תוכנית העמדה
והיתר בניה קודמים, היה על אלרום לוודא בצורה ממשית כי קבלן הביצוע והמודד
מודעים שניהם ובזמן אמת לשינוי בהעמדת ביתם של התובעים,
בעיקר כאשר ההוראה האחרונה מטעם
אלרום מיום 18.7.12 דווקא מורה על תחילת העבודות בביתם של התובעים. אוסיף כי
איני סבורה כי די בעצם שליחת המייל מטעם אלרום מיום 1.8.12
לנמענים, וזאת
מבלי לוודא כי הנמענים מודעים לתוכנו כדי להסיר ממנו את האחריות. נהפוך הוא, כאמור לעיל,
על אלרום, כמפקח הפרויקט היה לוודא הלכה
למעשה כי הקבלן המבצע מודע לשינויים המתוכננים בנכס התובעים.

66.
לטענת אלרום בהסכם לקבלת שירותי פיקוח נרשם:" יחד עם זאת מודגש, שהמנהל לא יהיה אחראי לטעויות של המתכננים ו/או הקבלנים השונים, אלא אם כן , נתן הנחיות שגויות ו/או החליט החלטות שגויות", ומשכך
אינו נושא בכל אחריות לסטייה בהעמדת הבית. (סעיף 8.6 בהסכם לקבלת שירותי פיקוח). לאור קביעותיי לעיל אני סבורה כי גם סעיף זה אין בו כדי
לפטור את אלרום מאחריותו לכשל בהעמדת הבית בהתאם להיתר השני, שכן קבלן הביצוע פעל בהתאם להוראה מאוחרת בזמן שהתקבלה ובהתאם להיתר הראשון שאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ,שהנו למעשה ההיתר המאושר היחיד
שהיה קיים באותה העת בקשר לנכס. בנסיבות אלו, יש לדחות טענת אלרום.

67.
לא זו אף זו, היתר הבניה השני אושר כאמור רק ביום 26.12.12, דבר
התומך בטענתם של צדד ג' 2-3 כי פעלו בהתאם להיתר הראשון, שהיה ההיתר היחיד בתקופה הרלוונטית שאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

68.
לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי
לא הוכחה אחריותם של צדד ג' 2-3 לנזקי התובעים הנטענים, ומשכך ההודעה לצד ג' שהוגשה כנגדם נדחית.

ההודעה לצד ג' כנגד צד ג' 4
69.
אומר כבר כעת כי טענתו של אלרום לאחריות
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
בכשל בהעמדת נכס התובעים כלל איננה ברורה ודינה להידחות.

70.
ביום 12.6.12 הוצא לבקשת התובעים- היתר בניה
מס' 20100292, "היתר הבניה הראשון". במועד מאוחר יותר הגישו התובעים לוועדה המקומית בקשה נוספת להיתר בנייה שעניינה תוספת למבנה מגורים
וביטול ההיתר הראשון. בקשה זו נדונה ברשות הרישוי המקומית בישיבתה מס' 2012009 מיום 26.12.12 והוחלט לאשרה בתנאים. ביום 16.1.13 הוצא היתר בנייה מס' 20120301- היתר הבניה השני.
ביום 1.8.13 ו/או בסמוך לכך, הגישו התובעים בקשה לקבלת טופס 4, ובמסגרתה המציאו לוועדה מסמכים הדרושים לצורך בחינת הוצאת טופס 4 כחלק מהליך הרישוי.
בבדיקת הבקשה וכחלק מהליך הרישוי לצורך קבלת טופס 4 התגלה כי המבנה שנבנה ע"פ תשריט היתר הבניה השני לא תאם את העמדת המבנה על פי מיקומו בפועל ,דהיינו, בוצעה בנייה בסטייה מהיתר הבניה השני.
בנסיבות אלו, הובא לידיעת התובעים כי יש צורך בתיקון והתאמת העמדה באופן שבו תותאם העמדת המבנה שנבנה בפועל להיתר הבניה השני.
התובעים הגישו בקשה נוספת להיתר הבנייה ובה שינוי את העמדת המבנה לפי העמדתו בהתאם להיתר הראשון.
ביום 11.11.13 הוצא היתר בנייה מס' 20130215 שעניינו שינוי העמדה- היתר הבניה השלישי. לאור קבלת היתר הבנייה השלישי הוצא לבקשת התובעים טופס 4.

71.
כאשר נשאל מרדלר על פועלה של הוועדה בקשר למדידת הבתים בשטח העיד:
"ש. אחרי שהועדה נותנת היתר
היא מפקחת
על כך שהבניה מתבצעת על ההיתר?
ת. כן, אבל לא לגבי מדידות כי המפקחים
עורכים סיורים באתרים ואין להם כלים לבדוק מדידות והעמדה של מבנים
ש. ואם יש מבנה שמוקם
לא בהתאם לקוי הבניין והוא חורג ולא בהתאם לחוק , הועדה לא אומרת על זה שום דבר?
ת. בשלב שמגיעים לנו את הדוחות
של הביקורת , האחראי על הביקורת מטעם היזם מביא לוועדה דוחות ביקורת
ולשם מצורפים דוחות המודדים . במקרה שלנו הוצע היתר בניה ראשון , והוצע היתר בניה לשינוי עוד קודם שקיבל
את ההיתר השני , ויש לנו דוח של המודד שהעמיד את המבנה לפי היתר הבניה השני. הוא- הכוונה המודד, כתב זאת שהעמיד את המבנה לפי ההיתר השני
." (פרוטוקול מיום 15.3.18, עמ' 41 שורות 13-22).

72.
מעיון בטענות הצדדים עולה, כי אלרום לא ציין כל בסיס נורמטיבי ו/או הוראת דין התומכת בטענתו, כי על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היה לפקח ולהכין תוכניות סימון מצב בכל שלב משלבי הביצוע, ו/או לקבל מדידות מצב קיים בכל שלב משלבי הביצוע. מר מרדלר העיד כי לוועדה המקומית אין את הכלים לבצע מדידות ביחס לכל נכס ונכס, ואין זה מתפקידה, כאשר הנה מסתמכת לרוב על דוחות המודדים שמגיעים מאת היזם באמצעות האחראי על הביקורת. עדותו של מר מרדלר לא נסתרה בחקירתו.

73.
יש לציין כי לא ניתן להתעלם מהרושם כי הוועדה המקומית צורפה להליך בצורה אגבית, כאשר טענותיו של
אלרום מופנות הלכה למעשה כנגד צדדי ג' 2-3. ב"כ נתבע 2 בחר לשאול את מרמרדלר בחקירתו הנגדית שתי שאלות בלבד, כאשר גם בתצהירו
ובסיכומיו מתייחס אלרום לאחריות הוועדה המקומית בצורה לקונית ורפה.

כאשר נשאל אלרום על חוסר מקצועיותה הנטענת של הוועדה המקומית העיד:
"ש. איפה אתה מתייחס לרשלנות ולחוסר מיומנות או מקצועיות של הוועדה?
ת. אני לא שייך לקטע הזה ומי שהחליט הם עורכי הדין ויש לי חברת ביטוח
".(פרוטוקול הדיון מיום 15.3.18, עמ' 40, שורות 20-21).

74.
כלל ידוע במחוזותינו הוא כי "המוציא מחברו עליו הראיה". אלרום כשל מלהוכיח את אחריותה של הוועדה המקומית לסטייה בהעמדת הבית בהתאם להיתר הבניה השני. טענתו כי על הוועדה המקומית לבצע ביקורות שוטפות בקשר למדידת הנכס בכל אחד משלבי התכנון והבנייה אינה מגובה באסמכתאות, דומה כי נטענה בעלמא וללא כל ביסוס.

נזקי התובעים הנטענים

75.
בתיק זה הוגשו שלוש חוות דעת שמאיות וחוות דעת אדריכלית.
מטעם התובעים הוגשה חוות הדעת השמאית מאת אלי בוכריס וחוות הדעת של האדריכלית אורית כהן.
מטעם "אמפא" הוגשה חוות דעת שמאית מאת אייל עובדיה , ומטעם אלרום הוגשה חוות הדעת השמאית מאת חיים בן-ארי. כל
מגישי חוות הדעת נחקרו בחקירה נגדית.
הפגיעה בנכס בשל "רוח רעה"
76.
כאמור, התובעים עותרים במסגרת תביעתם לפיצוי כולל בסך 247,708 ₪ ומתוכו סך של 203,000 ש"ח בעיקר בשל ירידת ערך הנכס בגין
הפגיעה הנטענת בניצול זכויות הבניה של הנכס נוכח העמדת הבית במיקום שגוי שאינו על פי היתר הבנייה השני. בוכריס ציין בחוות הדעת מטעמו ירידת ערך בשל "רוח רעה", אשר הסביר ככשל תכנוני שעלול לפגום בשווי הנכס בעת המכירה,
כאשר רכיב זה נאמד בסך של 69,000 ₪. יש לציין כי התובעים לא אזכרו טענה זו בסיכומיהם, אך ממשיכים וטוענים לירידת ערך בשווי של 203,000₪ בהתאם לכתב התביעה.
התובעים מבקשים לעשות היקש מפסק הדין בעניין "פרטוק" לענייננו, אך
דומה כי אין הנדון דומה לראיה. בפסק הדין בעניין "פרטוק"
דובר על כשל מהותי ביסודות המבנה שאף הצריך מעקב במשך שני חורפים, ולא כך בענייננו. בנסיבות אלו, דינה
של הטענה
להידחות, שכן לא נתמכה באסמכתאות רלוונטיות וממילא לא הוכחה. (ראו ת"א 5990-04 פרטוק ואי' נ' עיני ליאור ואח' (28.6.09)).

הפגיעה בניצול זכויות הבניה בנכס
77.
מעיון בשלוש חוות הדעת השמאיות עולה כי בשניים מהן נקבע כי ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה בנכס בשני המצבים, קרי העמדת הנכס בהתאם להיתר הבניה השני והשלישי. אייל עובדיה לא מצא כי השינוי במיקום הנכס גורע מניצול זכויות הבניה, כאשר בשני המצבים ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה, קרי, תוספת של 52 מ"ר.

78.
השמאי בן ארי טוען אף הוא כי אין כל פגיעה מבחינת ניצול זכויות הבנייה, לטענתו: "היקף תוספת הבניה האפשרית כיום דומה לתוספת הבניה שהייתה אפשרית לו המבנה היה נבנה כשהוא גובל בקו הבניין הדרומי", ואף הוסיף:" במצב כיום , ניצול החצרות במגרש אפקטיבי ויעיל יותר מבחינה תכנונית מאשר ניצול החצרות במגרש כשהמבנה גובל בקו הבניין הדרומי". (עמוד 15 בחוות הדעת מאת מר בן-ארי).

79.
מנגד, בוכריס טען בחוות הדעת מטעמו כי קיים אובדן ניצול של 85 מ"ר בהתאם למיקום הבית הנוכחי כאשר אמד את השווי של מ"ר בנוי
כ- 1,577 ₪, ומשכך לשיטתו יש ירידתך ערך בשווי של 134,000 ₪ בשל העמדת הנכס בצורה שגויה . גב' כהן, האדריכלית מטעם התובעים, ציינה בחוות הדעת מטעמה כי באם ירצו להרחיב את הבית צפונה, ההרחבה תוגבל ל-45 מ"ר בלבד בעוד פוטנציאל הרחבת המבנה על פי
ההעמדה הרצויה תוכנן לגודל של 65 מ"ר, ואם ירצו להרחיב את הנכס מערבה, אזי ההרחבה תוגבל ל 35 מ"ר במקום 45 מ"ר בהעמדה הרצויה. (סעיף ח' בחוות הדעת מטעם כהן).

80.
לאחר שעיינתי בחוות בדעת מטעם הצדדים מצאתי לאמץ חוות הדעת מטעם מר בן ארי אשר טען כי לא נפגעה יכולת ניצול זכויות הבניה.
אני אף מקבלת טענתו של מר עובדיה, כי בשל אי הנוחות במעבר בין שתי חצרות הנכס יש לפצות את התובעים, והכל מהסיבות שתפורטנה להלן.

81.

בן ארי הגיש חוות דעת מפורטת בה התייחס לחוות הדעת מטעם התובעים והציע אלטרנטיבות תכנוניות אחרות לניצול זכויות הבניה של הנכס. שניים מתוך שלושת השמאים (עובדיה ובן-ארי) גורסים כי לא נפגעה היכולת לממש את זכויות הבניה בנכס, כאשר כהן טענה בחות הדעת מטעמה ובעדותה כי באופן תיאורטי ישנה "עתודת שטח להרחבה" הנאמדת
ב-45 מ"ר בחלק הצפוני של הבית ו 35 מ"ר בצד המערבי. יצוין כי
בתסריט המקורי ניתנה אפשרות הרחבה ל52 מ"ר. ( נ/4 במוצגים).

82.
הנה כי כן, גם האדריכלית מטעם התובעים
טענה כי אכן ישנה אפשרות לממש את זכויות הבנייה בנכס ולהרחיב את הנכס בכ-80 מ"ר, אמנם לא באותו אופן אותו תכננו התובעים. יש לציין בעניין זה כי כהן מסתמכת בחוות דעתה על תוכנית עתידית נטענת של התובעים להרחיב את שטח הנכס ב65מ"ר, דהיינו ב 13 מ"ר יותר מאשר בתוכנית המקורית. עם זאת, הרחבה מעין זו אינה מאוזכרת בכתב התביעה ו/או בתצהירי התובעים ועלתה לראשונה בדיון ההוכחות.
83.

כאשר נשאלה גב'
כהן האם הייתה תוכנית
מעין זו להרחבה של 65 מ"ר העידה:

"ש. לשאלת בית המשפט –הייתה כזו תוכנית לפני שהכנת אותה?
ת. לא היתה תוכנית כזאת לפני שהכנתי אותה
". (פרוטוקול הדיון מיום 2.7.17, עמ' 15, שורות 17-18).

84.
כאשר נשאל מר בחקירתו הנגדית באשר לניצול 52 מ"ר כפי שהובטחו במסגרת ההסכם
העיד:

"ש. תסכים איתי שאין מניעה מבחינתכם להרחיב את הבית ב-52 מ' נוספים גם בשלב זה?
ת. אם מחר בבוקר אני מרחיב את ה 52 מ' נוספים שהוצעו לפי התוכנית האדריכלית של "אמפא" , ההרחבה נוגעת בחניה של המגרש באופן שמונע ממני הגעה לחצי מהחצר של כמעט ...
". ( פרוטוקול מיום 2.7.17, עמ' 10, שורות 18-20).

85.
הנה כי כן, גם התובע עצמו העיד, כי הפגיעה התכנונית הצפויה בעת
ההרחבה קשורה בעיקרה
בקושי במעבר בין החצרות בנכס. בנסיבות אלו, גם אם אקבל טענת התובעים כי תכננו להרחיב את שטח הנכס בכ-65 מ"ר, אזי מדובר בהרחבה מקסימאלית של 13 מ"ר מעבר להיתר הבניה המקורי. לא מצאתי לקבל חוות דעתו של בוכריס בעניין הפוטנציאל להרחבת שטח הנכס בכ- 85 מ"ר, כך לטענתו. ראשית, חוות דעתו אינה
מתיישבת עם חוות דעתם של השמאים בן-ארי ועובדיה, ואף אינה עולה בקנה אחד עם קביעת כהן מטעם התובעים באשר לפוטנציאל התכנוני האפשרי. שנית, לא הוכח על ידי התובעים כי תוכננה הרחבה של הנכס מעבר ל -65 מ"ר, כאשר גם
כהן עצמה העידה בחקירתה כי אין כל שוני מבחינת שטח הנכס בין התוכנית המקורית (נספח נ/4 במוצגים) לתוכנית אותה התובעים תכננו במסגרת השינויים. (ראו נספח נ/5 במוצגים). (פרוטוקול הדיון מיום 2.7.17, עמ' 16, שורות 19-23). מעבר לכך, בוכריס לא התייחס בחוות דעתו לאפשרויות אחרות בניצול זכויות הבנייה, כך למשל תוספת בניה אפשרית בצידו העורפי של המבנה.

86.
לא זו אף זו, כאשר נשאל בוכריס בחקירתו אם אפשר להוסיף לנכס 80 מ"ר השיב בחיוב, דבר אשר סותר את אשר נרשם בחוות הדעת מטעמו. (פרוטוקול הדיון מיום 2.7.17, עמ' 19 שורות 27-30).

87.
בנסיבות אלו, הרי שגם אם העמדת הבית בהתאם למיקום המצוי פוגעת מבחינת תכנון הנכס בהתאם לרצונם של התובעים , לא הוכח כי המיקום הנוכחי של הנכס פוגם בניצול זכויות הבניה בנכס בכך שאין כל אלטרנטיבה אחרת לניצול הזכויות, ולכך אתייחס בהמשך.


לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי ברכיב זה.



פגיעה תכנונית בנכס
88.
לא ניתן להתעלם מכך שבן ארי אשר התייחס בחוות הדעת מטעמו לחוות הדעת מטעם התובעים ציין כי
אמנם אין הבדל מבחינה מ"ר מבונה אותו ניתן לנצל, אך יש הבדל מבחינה תכנונית. וכך קובע:
"ראשית "במצב קיים" עתודת השטח להרחבה בחזית הבנין היא 52 מ"ר, בחזית הצדדית 28 מ"ר
ובסה"כ 80 מ"ר. ב"מצב הרצוי" מאחר והמבנה "הוזז" ב 1.84 מ', עתודת השטח להרחבה בחזית הבניין היא 63 מ"ר, בחזית הצדדית 42 מ"ר ובסה"כ כ 105 מ"ר". לאחר מכן מציין מר בן ארי:" ...האדריכלית מתעלמת מאזור אפשרי נוסף להרחבה –בעורפו של המבנה , בינו לבין קו הבנין הדרומי. בהתייחס לתוכנית המבנה , בקומה התחתונה
ניתן להוסיף חדר בשטח של כ-13 מ"ר ולהגדיל בשטח זה את מרפסת הדיור שבקומת הכניסה . כן ניתן להגדיל את חדר הדיור שבקומת הכניסה בכ-8 מ"ר...". יוער כי דברים אלו באו לידי ביטוי גם בחוות הדעת מטעם כהן, כאמור לעיל.
לאור דברים אלו, אני מקבלת טענת התובעים כי הנם זכאים לפיצוי בגין פגיעה ברצונם החופשי באשר לתכנון הנכס ואומדת סכום זה בכ-20,000 ₪ אשר מהווים גם פיצוי בגין נזק בלתי ממוני אותם תבעו במסגרת תביעה זו.


פגיעה בנגישות / מעבר בין שתי חצרות הנכס
89.
מעיון בכל ארבע חוות הדעת שהוגשו לתיק בית המשפט עולה, כי השמאים מטעם התובעים ונתבעת 1 (בוכריס ועובדיה), כמו גם האדריכלית מטעם התובעים קבעו, כי המיקום הנוכחי פוגע ביכולת המעבר בחצרות בין שני מפלסי הנכס ו/או הגעה לחניית הבית. כאמור, גם התובע עצמו העיד בחקירתו כי רואה בכך פגיעה ממשית.

90.
עובדיה, השמאי מטעם "אמפא" ציין בחוות דעתו, כי "עפ"י היתר 20120301 הנגישות בין שתי החצרות הינה מוגבלת ( מרווח של כ-50 ס"מ בין קיר החניה לקיר הבית) בעוד שעפ"י היתר 20130215 אין נגישות ממפלס קומת הקרקע אלא ממפלס קומת המסד". (סעיף 10.5.4 בחוות הדעת מטעם מר עובדיה). דהיינו , מר עובדיה קבע כי בהשוואה בין ההיתר השני (המצב הרצוי) לשלישי ( המצב המצוי) נפגעה
במעט הנגישות שבין שתי החצרות.

91.
מצאתי לקבל הפיצוי המוצע על ידי השמאי אייל עובדיה בסך 22,000 ₪ בשל הפגיעה בנגישות בין שתי חצרות הנכס. אני סבורה כי בנסיבות דנן הפיצוי הנו סביר ואומד את הפגיעה בנגישות ו/או יכולת המעבר בין שתי החצרות.
סוף דבר

התביעה כנגד "אמפא" נדחית במלואה.

התביעה כנגד אלרום מתקבלת בחלקה.
אלרום ישלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 42,000 ₪
וזאת בגין הפגיעה התכנונית בנכס, ובגין הפגיעה בנגישות בין שתי חצרות הנכס, כאמור לעיל.

מר אלרום
יישאו בהוצאות התובעים, בגין ניהול ההליך, לרבות הוצאות חוות הדעת ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,000₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

ההודעה כנגד צדדי ג' 2-4, נדחית במלואה.

מר אלרום, יישא בהוצאות
ניהול ההליך מטעם צדדי ג' 2-4 ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000₪.


מצאתי להעיר כי בפסיקת הוצאות התובעים
בתיק , נתתי דעתי, בין היתר, לסכום התביעה הגבוה אשר נתבע, שכאמור אינו הולם בצורה מידתית את נזקי התובעים כהווייתם, כפי שקבעתי.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.






ניתן היום,
ג' סיוון תשע"ח, 17 מאי 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 31518-09/15 אן לי שלכטר, חגי דגן נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת, שרגא אלרום (פורסם ב-ֽ 17/05/2018)