פסקי דין על חמו ויליאם | פסקי דין על חיו חמו אסתר | פסקי דין על חמו יונתן ניר ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון הרצליה

85232/15 ערר     20/06/2018




ערר 85232/15 חמו ויליאם, חיו חמו אסתר, חמו יונתן ניר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון הרצליה




מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציג מתכננת המחוז: מר יעקב קרייזלר


העוררים: 1. חמו ויליאם

2. חיו חמו אסתר

3. חמו יונתן ניר
4. חמו קרן
5. בן זקן אורנה
6. בן זקן משה
7. יהודה ענת
8. שפון עליזה
9. שפון אליהו
10. קורס רוי רוחמה
11. קורס טל
ע"י ב"כ עו"ד דן אשכנזי
ו/או ישי לנדאו



המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון הרצליה

ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל



החלטה

הערר שבפני
נו הוגש כנגד סירובה של הוועדה המקומית למתן פטורים לעוררים לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

רקע
בשנת 1988 רכש העורר 1 שליש מהזכויות בחלקה 5 בגוש 6536 (להלן: "חלקת המקור"), ובמקביל רכשה חברת פנחס אורן ושות' בע"מ (להלן : "פנחס אורן") את יתרת הזכויות בחלקה.
בחודש אפריל 2000 נרשמה העוררת 2 כבעלת מחצית מזכויות העורר 1 בחלקה, על פי

פסק דין
של גירושין. החל ממועד זה היה כל אחד מהעוררים 1 ו- 2 בעלים של ששית מחלקת המקור.
ביום 05.01.2004 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים תכנית הר/1960, אשר שינתה את יעוד חלקת המקור מאזור חקלאי א' בין היתר לאזור מגורים מיוחד.
התכנית יצרה מגרשים חדשים וכללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה וכן טבלאות הקצאה ואיזון שבגדרן הוקצו לבעלי הזכויות בחלקת המקור זכויות במגרשים החדשים בהתאם לחלקם היחסי. כך, לעוררים 1 ו-2 הוקצה שליש ממגרשים 102 ו- 104, והיתרה הוקצתה לפנחס אורן.
יש להדגיש כבר כאן כי עם יצירת המגרשים החדשים, 102 ו- 104 בתכנית הר/ 1960, עניין לנו בשני נכסי מקרקעין נפרדים, אשר כל אחד מהם הוא נשוא לבעלות נפרדת, לחבות נפרדת בהיטל השבחה ולמימושים נפרדים. החלוקה התכנונית למגרשים תקפה עם תחילת תוקפה של התכנית, וכך גם תוקף ההקצאות בגדרה, גם אם החלוקה לא נרשמה, וזאת לפי סעיף 124 לחוק התכנון והבניה. אנו מדגישים הדברים כבר כאן בשל העובדה שבטיעונים לפנינו נעשתה התייחסות ל"מקרקעין" לא תמיד באופן הנדרש להבדלים בין המגרשים. הפירוט שלהלן אודות שני מגרשים אלה, מערך הזכויות בהם והמימושים שנעשו בהם, יובא בשל חשיבותו להמשך הדיון.
בעקבות תביעה לפירוק שיתוף שהוגשה על ידי פנחס אורן, נחתם ביום 25.10.2010 הסכם פשרה לפירוק השיתוף בינו לבין העוררים 1 ו-2. כתוצאה מהסכם זה הועברו מלוא זכויותיהם של העוררים 1 ו- 2 במגרש 102 לפנחס אורן (למען הדיוק נציין כי חברת "פנחס אורן (1991) בע"מ" רכשה את הזכויות מחברת "פנחס אורן ושות' בע"מ" וצורפה כצד ג' להליך. למען הנוחות נכנה אף את "פנחס אורן (1991) בע"מ" להלן :"פנחס אורן").
מאידך, מחצית מזכויות פנחס אורן במגרש 104 (כשליש מסך הזכויות במגרש) הועברו במסגרת אותו הסכם לעוררים 1 ו-2. יתרת זכויות פנחס אורן במגרש זה (30.95%) נרכשה ע"י העוררים 5-11 באותו הסכם.
כתוצאה מההסכם, הפכו איפוא העוררים 1,2 לבעלי זכות של 69.05% במגרש 104 והעוררים 5-11 לפנינו הפכו לבעלי זכות של 30.95% במגרש זה (במקביל, פנחס אורן הפכה לבעלים בשלמות בחלקה 102).
הסכם הפשרה קיבל תוקף של

פסק דין
ביום 26.10.2010.

ההשבחה לחלקת המקור בגין תכנית הר/ 1960 נדונה בשומה מכרעת מיום 17.05.2011 ע"י השמאית המכריעה גב' לבנה אשד. לגבי שומה מכרעת זו הוגש ע"י פנחס אורן ערר 85217/11 שנדון על ידנו זה מכבר. אין מחלוקת כי פנחס אורן שילם את מלוא היטל ההשבחה שנפסק בגין מכר זכויותיו במגרש 104 בהתאם לשומה המכרעת.

העוררים מציינים כי ביום 02.06.2011 נרשמה הפרצלציה וחלקת המקור פוצלה לשתי חלקות: חלקה 974 (מגרש 104) וחלקה 975 (מגרש 102). באותה עת נרשמו הזכויות בכל אחת מהחלקות בהתאם לטבלת ההקצאות בתכנית הר/ 1960, דהיינו: 1/6 ע"ש העורר 1, 1/6 ע"ש העוררת 2 והיתרה ע"ש פנחס אורן. דהיינו בשלב זה טרם נרשמו הזכויות בהתאם להסכם הפשרה.
עוד מציינים העוררים בכתב הערר כי פעלו לרישום הזכויות בחלקות באופן שישקף את הסכם הפשרה. לשם כך התבקשה וניתנה פסיקתא ביום 10.01.2012. לצורך רישום הפסיקתא נדרשו העוררים לשלם היטל השבחה בגין תכנית הר/ 1960, ואף ריבית פיגורים.
בערר 85154/12, שהוגש ע"י העוררים 1 ו- 2 בערר שלפנינו, דנו בטענת העוררים שם כי הסכם הפשרה הנ"ל לא היווה מימוש זכויות העוררים שם במגרש 102 ולפיכך לא היה מקום להטיל בגינו חיוב בהיטל השבחה ואף לא היה מקום לחייבם בריבית. בהחלטתנו מיום 14.10.2015 באותו ערר, דחינו את טענות העוררים, וקבענו כי במסגרת הסכם השיתוף נערך מימוש, בדרך של העברת זכויות, של זכויות העוררים 1 ו- 2 במגרש 102. עניינו של מגרש 102 אינו בפני
נו בערר זה.

נשוב למגרש 104.
במגרש 104, כאמור, מכח הסכם פירוק השיתוף מיום 25.10.10 הפכו העוררים 1,2 לבעלי זכות של 69.05% והעוררים 5-11 לפנינו הפכו לבעלי זכות של 30.95%.
לטענת העוררים, בשלב מאוחר יותר, ביום 20.04.2012 העבירו העוררים 1 ו-2 חלקים מהחלקה ללא תמורה לילדיהם ובני זוגם, העוררים 3-11, על מנת שיוכלו לבנות דירות לעצמם בחלקה.

בין לבין הוגשה בקשה להיתר בניה במגרש 104, אשר כללה גם בקשה להקלות. ביום 25.05.2011 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה בתנאים.
ביום 22.09.2011 נערכה ע"י שמאי הוועדה המקומית, מר אברהם כץ, שומת היטל השבחה בגין ההקלות. לגבי שומה זו התקיים הליך של שומה מכרעת בפני
השמאי המכריע מר בצלאל קציר.

העוררים הגישו 7 בקשות לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לגבי מגרש 104 (חלקה 974), ובבקשות אלה עוסק הערר שלפנינו.

טענות הצדדים
הערר שבפני
נו עוסק כאמור בטענת העוררים כי כל אחד מהם זכאי לפטור לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית.
ביום 19.06.2012 ביקשו העוררים פטור מהיטל השבחה בגין 7 דירות מגורים בפרויקט.
ביום 15.07.2015 השיבה הוועדה המקומית כי היא דוחה את הבקשה.
הערר התייחס לנימוקי הדחיה שהעלתה הוועדה המקומית.
העוררים טוענים כי אין בסיס לטענת הוועדה המקומית לפיה הפטור מוגבל לפטור אחד לחלקה, שהרי מדובר בפטור שניתן לאנשים ולמשפחות ולא לחלקות.
העוררים טוענים עוד כי שגויה היא טענת הוועדה המקומית שלפיה הפטור אינו משתרשר ומתרבה באמצעות העברות ללא תמורה. לטענתם, כל אחד מהעוררים ובני זוגם הינם תא משפחתי העומד בפני
עצמו וזכאי לפטור בפני
עצמו.
העוררים טוענים עוד כי אין רלוונטיות לחלקת המקור ולכך שהיקף הזכויות שלו זכאים העוררים עולה על מגבלת 140 מ"ר, שהרי כל דירה עד 140 מ"ר זכאית לפטור.
לטענת הוועדה המקומית כי לא הוכח כי שטח הדירות בגינן התבקש הפטור אינו עולה על 140 מ"ר, טענו העוררים כי המדובר בטענה מיתממת שכן הוועדה המקומית היא שהנפיקה את היתר הבנייה ויודעת בדיוק מה הוא גודלן של הדירות.
לבסוף טוענים העוררים כי לצורך שאלת הפטור, אין כל רלבנטיות לכך שהם לא הוכיחו כי אין להם זכויות במקרקעין אחרים.

הוועדה המקומית טוענת כי יש לסלק את הערר על הסף בכל הקשור לעוררים 3-11. משנקבע בהחלטתנו הנ"ל בערר 85154/12, כי הסכם פירוק השיתוף עם פנחס אורן מהווה מימוש זכויות במקרקעין, ממילא העוררים 1 ו-2 בלבד הם שחויבו בהיטל השבחה בגין פירוק השיתוף, ויתר העוררים כלל לא היו בעלים במקרקעין. העוררים 5-11 רכשו את זכויותיהם במקרקעין מחברת פנחס אורן וזו שילמה את היטל ההשבחה בגין זכויותיה בחלקת המקור. עוררים אלה מבקשים איפוא פטור בגין היטל השבחה שכלל לא חל עליהם. זכויות העוררים 3 ו-4 נובעות מזכות הוריהם במקרקעין (העוררים 1 ו-2) ומשכך לא ניתן לשכפל את הפטור הן לבעלים והן לקרובו.
עוד טוענת הוועדה המקומית כי אין כל זכאות לפטור נוכח איחור במועד הגשת הבקשה, שכן שומת הוועדה המקומית נמסרה בספטמבר 2011 ולכל המאוחר בחודש פברואר 2012. והמועד לבקש פטור הינו בתוך 45 יום ממועד זה.
מעבר לכך עומדת הוועדה המקומית על טענותיה שהיוו בסיס לדחיית הבקשה.

דיון והכרעה
בפתח דיוננו נתייחס לטענת הוועדה המקומית כי העוררים כולם איחרו בהגשת הבקשה לפטור.
בקשת העוררים לפטור הוגשה בתאריך 19.06.2012. שומת הוועדה המקומית מחודש ספטמבר 2011 לעניין ההקלות הומצאה לעוררים לטענתם ביום 23.04.2012 ומכל מקום זה הוא התאריך שנושאת דרישת התשלום הכוללת גם את דרישת ההיטל בגין התכנית. לא הובאה בפני
נו כל ראיה לכך ששומת ההקלות הומצאה לעוררים קודם לכן.
בהתאם לעמדת היועמ"ש לממשלה כפי שהוגשה במסגרת תיק ברם 5896/15 רוני אלבק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואומצה על ידי ביהמ"ש העליון (פורסם בנבו, 25.01.17), המועד להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה במקרה של היתר בנייה הינו 45 יום מיום שבו הובאה לידיעת החייב שומת הוועדה המקומית כדרישת תשלום. פסק הדין המחוזי באותה פרשה, ניתן ביום 15.7.15 עמ"נ (ת"א) 877-09-14 גדעון יוספיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (פורסם בנבו, 15.7.15).

במקרה דנן, חלפו 57 ימים למן דרישת התשלום של הוועדה המקומית ועד להגשת הבקשה לפטור. בנסיבות העניין דנן, שבהן איחרו העוררים בבקשת הפטור ב-12 יום בלבד, וכאשר הפסיקה בעניין מועד הגשת הבקשה לפטור התקבלה לאחר המועד שבו ביקשו העוררים את הפטור, מן הראוי להאריך את המועד להגשת הבקשה.

ומכאן לדיון בזכויות העוררים השונים לפטור:
עניינו של הערר דנן במגרש 104, לימים חלקה 974, בלבד, ולגביו התבקשו פטורים על ידי העוררים, בעקבות חיוב בהיטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בניה.
במועד תחילת תוקפה של תכנית הר/ 1960, היו העוררים 1 ו-2 בלבד (ופנחס אורן) בעלי זכויות במגרש זה וממילא הם היחידים מבין העוררים שבפני
נו שהיו חבים בהיטל השבחה על פי הדין בגין תכנית זו. חיובם זה הינו כמובן כדי חלקם הם במקרקעין, 1/6 מהזכויות לכל אחד. היטל ההשבחה בגין חלקה של פנחס אורן ביתרת הזכויות במגרש זה (2/3) שולם על ידה, בעת שמימשה זכותה במקרקעין בדרך של העברת זכויות, במסגרת הסכם 2010.

זכותם לפטור של העוררים 1 ו- 2
היטל השבחה בגין תכנית הר/ 1960 עבור שני שליש ממגרש 104 שולם איפוא ע"י פנחס אורן, בעת המימוש בדרך של העברת זכויותיו לעוררים כמתואר לעיל. לגבי השליש הנותר, היו חבים מלכתחילה העוררים 1 ו- 2, שהיו בעלי הזכויות במגרש בעת אישורה של תכנית הר/ 1960.
עד לבקשת היתר הבניה במגרש 104, העוררים 1 ו- 2 לא מימשו מעולם את זכויותיהם במגרש 104, כמובנו של מונח זה בתוספת השלישית לחוק. ממילא, הם לא נדרשו לשלם היטל השבחה בגין תכנית זו לגבי מגרש זה עד לאותו מועד. כעת ביקשו העוררים 1 ו- 2 לממש זכויותיהם בחלקה ע"י הוצאת היתר בניה, וביקשו פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת לגבי מימוש זה.
דומה כי המחלוקת באשר לזכאותם של העוררים 1 ו- 2 לפטור נעוצה בשאלה האם העובדה שתכנית הר/1960 הקצתה לכל אחד מהם 5 יח"ד במקרקעין שוללת את זכותם לפטור, כטענת הוועדה המקומית.
מעבר לעניין זה דומה שאין מחלוקת של ממש לפנינו לגבי זכותו של כל אחד מהעוררים 1 ו- 2, אשר בעקבות הליך גירושין רשומות משנת 2000 זכויות נפרדות לכל אחד מהם בחלקה, כל זאת מספר שנים לפני שאושרה תכנית הר/ 1960.

אשר לטענת הוועדה המקומית שלפיה העוררים אינם זכאים לפטור מאחר שהוקצו להם מספר יחידות דיור במסגרת תכנית הר/1960, ששטחן עולה על 140 מ"ר, נבקש להפנות להחלטתנו בערר הר/85177/13 גלילה הנקין ו-14 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 27.5.18), שם נדחתה טענה זו. להבדיל, בעת שאושרו ההקלות כבר היה כל אחד מהעוררים 1 ו- 2 בעל זכות למספר יחידות דיור ששטחן הכולל מעבר ל- 140 מ"ר ולפיכך אין הם זכאים לפטור בגין ההקלות. ראו לעניין זה דברים שאמרנו בעניין ערר (ת"א) 85135/12 אדרי דוריס ואח'
נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 22.11.15), כדלקמן:

" לגבי העוררת 1, אשר הינה אכן הבעלים במקרקעין – טענה הועדה המקומית כי גם כאן לא קיימת זכאות לפטור. זאת לנוכח פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין דפנה רביד, בר"מ 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים [פורסם בנבו (8.6.14)] אשר קבע כי אין ליתן פטור לפי סעיף 19(ג) מקום בו קיימת במקרקעין דירה שגודלה עולה על 140 מ"ר, וזאת בין אם הדבר הוא לצורך הרחבתה ובין אם הוא לצורך הריסתה ובניית אחרת תחתיה.
באותו עניין דירת המבקשת עמדה על 158 מ"ר וכאשר ביקשה בנייתה של יחידת דיור נוספת, נפרדת, טענה כי היא זכאית לפטור בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, מאחר שהדירה הוספת לא עלתה בשטחה על 140 מ"ר. בית המשפט העליון (כב' השופטת ברק-ארז) הגדיר את השאלה שלפניו, כדלקמן:
"גדר הספקות הוא זה: האם הפטור הניתן בסעיף זה מתייחס לבנייתה של יחידה נוספת עד לשטח של 140 מ"ר, מבלי להביא בחשבון את שטחו של הנכס הקיים, או שיש להעניקו תוך הבאה בחשבון של שטח הנכס הקיים, כך שהפטור יינתן תוך התחשבות בשטחו של הנכס הקיים והבניה הנוספת יחדיו, עד היקף של 140 מ"ר שטח בנוי. ליתר דיוק, השאלה היא האם הסייג "ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר" מתייחס ליחידה הנוספת בלבד או לנכס הקיים וליחידה הנוספת יחדיו".
(שם, בפסקה 6 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז)
בית המשפט דחה את טענת הנישומה שם וקבע כי הפטור לא יחול מקום בו יחידת המגורים שהבניה מוסיפה עליה עולה על 140 מ"ר, וזאת בין אם הבניה נעשית לצורך הרחבת יחידה זו ובין אם היא נעשית לצורך בניית יחידה נפרדת.
בענייננו, כמתואר בשומת הועדה המקומית, המצב התכנוני הקודם מאפשר בניית בנין מגורים - 25% בקומה ובסה"כ 50%, וכן הותרה קומת מרתף בשטח של 65% מתכסית קומת הקרקע. בהתאם, השטח העיקרי המותר במצב הקודם, הועמד בשומת הועדה המקומית על 300 מ"ר (50% משטח המגרש). לעוררת היו איפוא זכויות במצב הקודם ל- 300 מ"ר וממילא לפי הלכת רביד אין היא זכאית לפטור. שטח זה הובא אכן בחשבון בשומת הועדה המקומית במצב קודם ולא מוסה בשומה דנן (עמ' 9 ו- 11 בשומת הועדה המקומית).
השוו גם:
ערר ימ 1/335/14 תמר אוחנה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו [28.12.14]).
על רקע זה הצדק עם הועדה המקומית כי אין העוררת זכאית לפטור המבוקש."

אנו קובעים כי כל אחד מהעוררים 1 ו- 2 זכאי לפטור אחד לפי סעיף 19(ג)(1), לגבי תכנית הר/ 1960, בכפוף לעמידה ביתר תנאי הפטור.

הזכות לפטור לגבי זכויות העוררים 5-11 שנרכשו מפנחס אורן
לפי הנטען בפני
נו, זכויות העוררים 5-11 בחלקה "מורכבות" מזכויות שרכשו מפנחס אורן בשנת 2010 במסגרת הסדר הפשרה, ומזכויות נוספות, שהועברו להם ללא תמורה מהעוררים 1 ו- 2. בפסקה זו נעסוק בזכויות העוררים 5-11 שנרכשו מפנחס אורן, ובהמשך ההחלטה נידרש לזכויות שהועברו מהעוררים 1 ו- 2.
העוררים 5-11 רכשו מפנחס אורן זכויות בחלקה בהיקף של 30.95%. זכויות אלה נרכשו לאחר שתכנית הר/ 1960 נכנסה לתוקף. אין חולק כי פנחס אורן שילמה היטל השבחה בגין תכנית זו בעקבות המימוש בדרך של העברת כלל זכויותיה בחלקה.
העוררים 5-11 אינם יכולים להיות מחויבים בהיטל השבחה בגין תכנית הר/1960 לגבי חלקים אלה במקרקעין וממילא אינם יכולים לזכות בפטור בגין חיוב שלא יכול להיות מוטל עליהם. ראו לעניין זה החלטתנו בערר 85135/12 אדרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 22.11.2015):
" לטעמנו, אין בסיס לבקשת העוררים 2- 4 לקבלת פטור.
אין חולק כי עוררים אלה אינם "בעלם" של הנכס, ואף אינם חוכרים לדורות בנכס. ממילא, בהתאם לסעיף 2 לתוספת השלישית אין עוררים אלה חבים בהיטל בגין השבחת הנכס, כי אם העוררת 1 בלבד היא אשר חבה בעניין.
סעיף 7 לתוספת קובע כי ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו החייב מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל.
סעיף 19(ג) קובע תנאים שבהתקיימם בניה או הרחבה של דירת מגורים לא יראו כמימוש זכויות.
משהעוררים 2-4 אינם הבעלים ולא קמה להם חובת תשלום ההיטל, לא הוברר לנו מדוע זכאים הם לפטור מחובת תשלום. מאחר שמועד התשלום חל בעת שהחייב מימש זכותו במקרקעין, השאלה מתי זה לא יראו בבניה או הרחבה משום מימוש, רלבנטית ממילא אך למימוש ע"י החייב, שכן מימוש אחר לא ייתכן".

מסקנתנו היא איפוא כי העוררים 5-11 אינם חייבים בהיטל השבחה עקב תכנית הר/ 1960 בגין החלקים שרכשו מפנחס אורן בשנת 2010, וממילא אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה לגבי תכנית זו.

שונים הם פני הדברים לגבי זכותם של עוררים אלה לפטור בכל הקשור להקלות, לגבי אותו חלק במקרקעין שרכשו מפנחס אורן. בעת החלטת הוועדה המקומית על מתן הקלה, 25.05.2011, כבר רכשו העוררים 5-11 חלקים במקרקעין מפנחס אורן (30.95%). אירוע המס אירע איפוא לאחר שהעוררים 5-11 היו בעלים בחלקים אלה, מכח מכר. החבות בהיטל השבחה בגין ההקלות לגבי חלק זה במקרקעין חלה ישירות על עוררים אלה (כל אחד כדי חלקו היחסי במקרקעין), ולפיכך עשויה לקום להם זכות לפטור לגבי חלקם היחסי בהיטל בגין ההקלות.

איננו סבורים כי העובדה שהעוררים 5-11 הינם ילדיהם של העוררים 1 ו- 2 מונעת מהם את האפשרות להיות זכאים לפטור, לגבי חלקם במקרקעין שאותו קנו מפנחס אורן כבגירים, אף לא לפי הלכת צרי, רעא 7417/01 לאה צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים , נז (4) 879 (פורסם בנבו, 26.3.03).
ונדגיש – המדובר בחלקים במקרקעין שנקנו ע"י עוררים אלה מבעליהם הקודמים – פנחס אורן – בתמורה, והעובדה כי הוריהם (או הורי בני זוגם) היו באותה עת בעלי זכויות באותה חלקה, אינה משפיעה על זכותם של עוררים אלה לפטור.
זכותם לפטור של העוררים 3-11 בגין זכויות שהועברו ללא תמורה מהעוררים 1 ו- 2
כאמור, לטענת העוררים, ביום 20.04.2012 העבירו העוררים 1 ו- 2 ללא תמורה חלקים מהחלקה לילדיהם ובני זוגם, העוררים 3-11. במסגרת ההליך שבפני
נו לא צורף כל מסמך המעיד על עצם העברה זו, ואף לא נמסר לנו אילו חלקים הועברו לפי הטענה.
השאלה הנשאלת היא האם העברה זו, שנעשתה לאחר אישורה של תכנית הר/ 1960, מקימה לעוררים 3-11 זכות לפטור, לגבי אותם חלקים שהועברו להם ללא תמורה כאמור.
ככל שהתבצעה אכן העברת זכויות ללא תמורה מהעוררים 1 ו- 2 לקרוביהם (ואין בידינו לקבוע זאת כממצא עובדתי), הרי שאין המדובר במימוש כמובנו בתוספת השלישית. בהגדרת המונח מימוש שבסעיף 1 לתוספת השלישית מוחרגת העברה ללא תמורה מאדם לקרובו מהעברות המקרקעין המהוות מימוש. מאחר שהעברה שכזו (ככל שנעשתה) לא נחשבת מימוש הרי שהיא אינה מקימה חובה לתשלום ההיטל. זאת להבדיל מעצם החבות בהיטל שקמה עם תחילת תוקפה של התכנית.
השאלה היא האם מכח העברת זכויות נטענת זו, שלא הוכחה, של חלק מזכויות העוררים 1 ו- 2 לעוררים 3-11, קמה לעוררים 3-11 זכות לפטור מהיטל השבחה.
לשון אחר, האם העברת זכויות במקרקעין שנים לאחר תחילתה של תכנית ולמעשה לאחר שכבר התבקש היתר מכוחה והתקבלה החלטת הוועדה המקומית לתיתו, מקימה לנעברים זכות לפטורים נוספים בחלקה, כאשר כמות הפטורים נגזרת למעשה מכמות הנעברים בפועל.

התשובה לכך היא לטעמנו בשלילה.
נפתח בכך שנאמר כי טענת העוררים לפיה זכותם לפטורים מתחייבת מכח פסק דינו של בית המשפט העליון בדיון נוסף דיבון – איננה מקובלת עלינו.
בעניין דיבון נדונה השאלה האם בגין כל חלקת מקרקעין קמה זכות לפטור אחד לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית (כפי שנקבע ע"י בית המשפט המחוזי באותה פרשה), או שמא מחזיקים במשותף זכאים למספר פטורים כמספר המחזיקים (ולמעשה כמספר התאים המשפחתיים המחזיקים). ודוק: באותו עניין לא נדונה סיטואציה כבענייננו שבה הבקשה לפטור הוגשה ע"י מי שרכשו זכויותיהם שנים לאחר אישור התכנית, ולמעשה לאחר הבקשה למתן היתר מכוחה, ועוד בדרך של העברת זכויות ללא תמורה מאדם לקרובו.
לטעמנו העובדה כי הזכויות במקרקעין הועברו ערב המצאת שומת הוועדה המקומית ולאחר שכבר התבקש ההיתר וניתנה החלטה לתיתו, מחייבת את המסקנה כי העברה שכזו אינה יכולה לזכות בריבוי פטורים. העברת זכויות לצורך פטור, כשלעצמה אינה מייצרת זכות לפטור. הכרה בריבוי פטורים במקרה דנן סותרת לטעמנו את תכלית החוק ואת תכלית הפטור.
נבאר:
כידוע, תכליתו של היטל השבחה הוא שיתוף הציבור בהתעשרות שנגרמה לבעל מקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית. ליתר דיוק שיתוף הציבור בהתעשרות שנגרמה בשל עליית ערך המקרקעין בעקבות פעולה תכנונית. בצד החובה לחלוק עם הציבור מחצית מעליית שווים של מקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית, הכיר המחוקק במצבים מסויימים שבהם יהא אדם פטור מתשלום ההיטל. אחד המקרים הללו קבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר קובע לגבי סיטואציות מסויימות כי לא יחשבו מימוש וממילא לא יקימו חובת תשלום. מתוך תפיסה שביקשה לאפשר שיפור תנאי המגורים, נקבע כי בניה או הרחבה של דירה בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, לא תיחשב כמימוש. ניתן אולי להשקיף על כך כעל מעין "מדרגת מס" פטורה, המגלמת סטנדרט מגורים שהמחוקק ביקש לאפשר לבעלי מקרקעין בלא שיוטל עליהם לשאת בהיטל השבחה.
במקרה דנן, מתן פטור אחד לכל אחד מהעוררים 1 ו- 2, עונה לתכלית זו. עוררים אלה מחזיקים במקרקעין – העורר 1 משנת 1988 והעוררת 2 למצער משנת 2000. בשנת 2004 אושרה תכנית במקרקעין, התאפשרה בהם בנייה למגורים, ובעת שעוררים אלה ממשים את זכותם במקרקעין אלה לראשונה, בדרך של קבלת היתר בניה, זכאי כל אחד מהם לפטור לדירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר.
לו היו העוררים 1 ו- 2 מוכרים את זכויותיהם בנכס, בין אם לעוררים 3-11 ובין אם לצדדים שלישיים, היה המכר נחשב מימוש על פי התוספת השלישית. במצב כזה, העוררים 1 ו- 2 היו מחוייבים בהיטל השבחה בגין תכנית הר/ 1960 בהתאם לחלקם במקרקעין ולחלק שמכרו. קוני הנכס, לא היו מחוייבים בהיטל זה ולא היו יכולים להנות מפטור ממנו, כמתואר לעיל.
אלא שבענייננו לא הועברו הזכויות בדרך של מכר, כי אם בהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. העברה שכזו אינה נחשבת מימוש לפי התוספת השלישית. העובדה שהחוק אינו רואה בהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, משום מימוש המקים את החובה לשלם את ההיטל בעת ההעברה, באה להקל עם הנישומים ולא לחייבם בתשלום היטל השבחה (כאשר החבות בהיטל שקמה לפני ההעברה, בעינה עומדת). ואולם, העברה שכזו איננה יכולה "לייצר" פטורים נוספים בגין אותה תכנית, כמספר התאים המשפחתיים של הנעברים.
למעשה, במצב של העברת זכויות כזו, הנעברים נכנסים בנעלי המעביר, גם לגבי חלקו במקרקעין וגם לגבי החבות בהיטל. זכותם של הנעברים לפטור נגזרת מזכותו של המעביר. דא עקא שאם המעביר היה זכאי לפטור אחד, עצם ההעברה למספר נעברים אינה "מייצרת" מניה וביה מספר פטורים כמספר הנעברים.
בעניין זה נבקש להפנות לפסק דינו של בית המשפט המחוזי במחוז מרכז בע"א 14301-12-09 זיו הצופה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (פורסם בנבו, 26.10.2010). באותו עניין נדונה זכותם של בני זוג, בעל ואישה, לפטור בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית. בני הזוג קיבלו את הזכויות במקרקעין במסגרת העברה ללא תמורה מאימה של האישה. טרם העברת הזכויות ניצלה האם את הפטור לפי סעיף 19(ג) לבניית בית מגוריה היא בחלקה אחרת. בשל העובדה שהמקרקעין הועברו במסגרת העברה ללא תמורה, ההעברה כשלעצמה לא נחשבה מימוש בהתאם לתוספת השלישית ולא נדרש תשלום היטל השבחה (ראו בפיסקה 5ט. לפסק הדין). בית המשפט בחן את השאלה האם דינם של בני הזוג כדין האם לצורך הזכות לפטור, או שקיימת להם זכות עצמאית לפטור, בנסיבות העניין שבו קיבלו את הזכויות המקרקעין במתנה. מסקנתו של בית המשפט היתה כי משניצלה האם את זכותה לפטור (בחלקה האחרת) "לא היה בכוחה להעביר זכות לפטור פוטנציאלי נוסף לבנותיה ובעליהן – זכות שלא הייתה קיימת לה מלכתחילה" (שם, בפיסקה 5(יג) לפסק הדין). באותו עניין המדובר היה בזכויות בניה שאושרו טרם שהמקרקעין הועברו לבני הזוג ללא תמורה, אך האם העבירה אותן במלואן לבני הזוג (ולביתה השניה, ראו בפיסקה 1ב. לפסק הדין).
אף בענייננו, לא היה בכוחם של העוררים 1 ו- 2 להעביר למי מהעוררים 3-11 אלא את זכותם הם לפטור, וזו מוגבלת לפטור אחד לכל אחד מהם. מאחר שהעוררים 1 ו- 2 ביקשו פטור עבור עצמם, הרי שבקשה זו ממצה את אפשרותו של כל אחד מההורים לבקש פטור לפי סעיף 19 (ג)(1) ואין הם יכולים לבקש פטור נוסף עבור ילדיהם (ו/או בני זוגם) – קרוביהם.

דברים שאמרנו לעיל יפים הן באשר להשבחה בגין תכנית הר/ 1960 והן באשר להשבחה בגין ההקלות. החלטת הוועדה המקומית לאישור ההקלות, ניתנה חודשים בטרם העברת הזכויות הנטענת. מועד ההחלטה הוא המועד הקובע. בהתאם אף היטל ההשבחה בגין ההקלות חל על העוררים 1 ו- 2, והעברת חלק מזכויותיהם למי מהעוררים 3-11, ככל שנעשתה, במועד מאוחר לכך, אינה "משכפלת" את הזכות לפטור.

לטענת העוררים כי הם חוייבו כולם בהיטל השבחה, השיבה הוועדה המקומית כי לא כך הם פני הדברים וכי הודעת החיוב הוצאה לעורר 3, חמו יונתן, שהוא מבקש ההיתר. לבקשתנו הומצא היתר הבניה ואכן מר חמו יונתן מופיע בו כמבקש ההיתר. מעבר לכך מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית שלפיה הודעת חיוב שגויה אינה יוצרת כשלעצמה חבות בהיטל מקום שזו לא קמה מכח הדין, וממילא אינה יוצרת זכות לפטור מקום שבו אין חבות.

יתר תנאי הפטור
סעיף 19(ג)(1) קובע:
"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת."

במהלך הדיון בפני
נו עלה (ללא מחלוקת) כי העוררים 3 ו- 4 וכן העוררים 10 ו- 11 אינם מתגוררים במקרקעין. לא הוצג כי מי מקרוביהם מתגורר בדירותיהם שלגביהן התבקש הפטור. משכך, לא התמלאה דרישת הפטור בדבר מגורי המחזיק או קרובו בדירה.
הוועדה המקומית טענה כי אף העוררת 7 אינה מתגוררת במקרקעין, העוררים לא הגיבו לעניין זה.
אנו מקבלים את טענת הוועדה המקומית כי הזכות לפטור כפופה לבדיקתה את התצהירים באשר למגורים בדירה ולגודלה של הדירה. טענת העוררים כי בידי הוועדה המקומית מצוי היתר הבניה אינה פוטרת את העוררים מהחובה להצהיר מהי הדירה הספציפית בבניין שבה הם מתגוררים ולגביה הם דורשים את הפטור.
כל קביעותינו באשר לזכאות לפטור בהחלטה זו לעיל, כפופות לבדיקה זו, שתיעשה ע"י הוועדה המקומית, בדבר עמידת כל אחד מהעוררים שלהם זכאות לפטור בהתאם להחלטתנו – בכלל הוראות הסעיף, למעט כמובן מה שהוכרע על ידנו.

סוף דבר
אנו קובעים כי העוררים הבאים זכאים לפטורים כדלקמן:
העורר 1 לדירת מגורים אחת, עד 140 מ"ר, לגבי התכנית;
העוררת 2 לדירת מגורים אחת, עד 140 מ"ר, לגבי התכנית;
העוררים 5 – 9 לפטור אחד לכל תא משפחתי, דהיינו שלושה פטורים בסה"כ: פטור אחד לעוררים 5-6, פטור אחד לעוררת 7, פטור אחד לעוררים 8-9, אך ורק לגבי ההקלות ואך ורק לגבי ההיטל שהיה עליהם לשלם בגין ההקלות בהתאם לחלקם היחסי כפי שקנו מפנחס אורן בשנת 2010, ובכפוף לכך שכל פטור מוגבל בדירת מגורים אחת עד 140 מ"ר.

כל הפטורים הנ"ל ינתנו בכפוף לבחינה שתיעשה ע"י הוועדה המקומית בדבר עמידתם של עוררים אלה ביתר תנאי הפטור, שלא הובאו להכרעה בהחלטתנו זו, ובכלל זה שטח הדירה והמגורים בה.
נבהיר כי ככל במצב שקדם להקלות היו למי מהעוררים זכויות לדירה בהיקף העולה על 140 מ"ר, הרי שהם לא יהיו זכאים לפטור בגין ההקלות.
העוררים יגישו לוועדה המקומית מסמכים בעניין זה בתוך 30 יום, והוועדה המקומית תיתן החלטתה בתוך 30 יום נוספים.

הערר מתקבל איפוא באופן חלקי.

ההחלטה התקבלה פה אחד ביום: ז' בתמוז, התשע"ח, 20.6.2018.
(_______________________) (__________________________)
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס': הר/85232/15
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85232/15 חמו ויליאם, חיו חמו אסתר, חמו יונתן ניר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון הרצליה (פורסם ב-ֽ 20/06/2018)