פסקי דין על מיכל אברהם | פסקי דין על סמי אברהם | פסקי דין על גלעד נגר ואח' | פסקי דין על רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

12515-06/16 עא     26/06/2018




עא 12515-06/16 מיכל אברהם, סמי אברהם, גלעד נגר ואח' נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ע"א 12515-06-16 אברהם ואח'
נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח







לפני:
כבוד השופטת

מיכל נד"ב
– אב"ד
כבוד השופט שמואל בורנשטין

כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון


המערערים:

1.מיכל אברהם

2.סמי אברהם

3.גלעד נגר

4.שלומית נגר

5.שירן נגר

6.אביחי יששכר אברהם

7.בר אברהם
באמצעות ב"כ עו"ד אחיקם גריידי


נגד


המשיבה:

רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח
באמצעות ב"כ עו"ד רותם גלעדי




פסק דין


1.
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופט א' נבו). התביעה עניינה סילוק יד ותביעה כספית לדמי שימוש ראויים שהגישה המשיבה כנגד המערערים, בגין המקרקעין הידועים כחלקה 228 בגוש 6075.
רקע
2.
המערערים כולם בני משפחה אחת מתגוררים במקרקעין הידועים כחלקה 228 בגוש 6075 שברחוב קק"ל 8 בית דגן (להלן: "המקרקעין").
3.
ביום 22.6.81 נכרת "חוזה שכירות מגורים" בין המערערת 1 (להלן: "מיכל") לבין עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "החוזה"). המושכר על פי החוזה הוא דירה בת 2 חדרים מטבח וחדר נוחיות.
4.
התביעה הוגשה כנגד מיכל בגין הפרה יסודית של החוזה בכך שבנתה בעצמה ועל ידי בני משפחתה תוספות בניה למושכר ללא רשות המשכיר. כנגד המערערים האחרים הוגשה התביעה מכוח סעיף 16 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בשל החזקה שלא כדין במקרקעין.
תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
5.
סעיף 6(ד) בחוזה קובע כי השוכר מתחייב לא לערוך שינויים במושכר ללא רשות בכתב. סעיף 12 בחוזה קובע כי הפרת סעיף 6 היא הפרה יסודית המזכה את המשיבה בפינוי המושכר.
6.
החוזה הוא רק ביחס לדירה נושא החוזה ואינו כולל את החצר.
7.
המערערים הודו כי בשנת 1993 החלו לבנות תוספות בניה שונות במקרקעין. תחילה נבנה בדירתה של מיכל חדר נוסף, מטבח, מקלחת ושירותים על ידי המערערים 3, 4 ובהמשך נבנו 64 מ"ר נוספים על ידי אותם מערערים. לפני כעשר שנים בנו מערערים 6, 7 תוספת של 40 מ"ר, בצד הצפוני של המגרש, עליו השתלטו.
8.
לאחר השלמת הבניה, המצב במקרקעין הוא שלדירה של מיכל נוספו 124 מ"ר ושתי סככות חניה, המבנה חולק לשתי יחידות דיור שבאחת מתגוררים מערערים 1, 3 ובשנייה מערערים 3- 5. מערערים 6, 7 מתגוררים במבנה עליו השתלטו בתוספת בניה של 60 מ"ר.
9.
המערערים לא טענו שהגישו בקשה לתוספות הבניה או שקיבלו רשות להוספתן. כל שנטען הוא שנציגי המשיבה ראו אותן ולא עשו דבר.
10.
ביום 20.1.94 שלחה המשיבה מכתב למיכל ודרשה ממנה להשיב את המצב לקדמותו ולשלם דמי שימוש ראויים.
11.
תביעת הפינוי כנגד המערערים 3- 7 התקבלה. נקבע שהם פולשים.
12.
השתהות המשיבה באכיפת זכויותיה במקרקעין אינה מהווה הגנה מפני תביעת פינוי.
13.
עוד נקבע כי התקיימו התנאים לפינוי, נוכח קיומו של תנאי מפורש בהסכם האוסר ביצוע שינויים במושכר, הפרת התנאי וקיומו של סעיף בחוזה המעניק זכות פינוי בגין הפרה זו.
14.
אשר לדמי השימוש הראויים – המושכר על פי החוזה היה כמפורט לעיל, כיום על המקרקעין 3 יחידות דיור עצמאיות בשטח כולל של כ-250 מ"ר. הואיל וכל תוספות הבניה מלבד הדירה המקורית נבנו שלא כדין על המערערים לשלם למשיבה בגינן דמי שימוש ראויים.
15.
דמי השימוש הראויים שעל המערערים לשלם: מיכל – לפי 600 ₪ לחודש ממאי 2006 - 50,400 ₪; מערערים 3, 4 – לפי 3,750 ₪ לחודש ממאי 2006- 315,000 ₪; מערערים 6, 7 לפי 2,100 ₪ לחודש ממאי 2006 – 176,400 ₪.
16.
אשר לסעד מן הצדק – נקבע כי רק מיכל זכאית לבקש סעד זה. נדחתה בקשת המערערים כולם לרבות מיכל, לסעד מן הצדק. זאת בשל התנהגותה של מיכל והמערערים האחרים שנטלו את החוק לידיהם והשתלטו על אדמות מדינה ללא תשלום, ובכך באו לבקש סעד מן הצדק שלא תום לב. טובת ההנאה שצמחה למערערים שוויה רב על פני שנות השימוש במקרקעין.

תמצית טענות המערערים
17.
לא היה מקום לקבל את התביעה.
18.
בית המשפט טעה במסקנתו נוכח האכיפה הבררנית של הליכי הפינוי נגד המערערים לעומת מחזיקים אחרים.
19.
דין התביעה היה להידחות נוכח השיהוי בהגשת התביעה ונוכח התנהגות המשיבה שיש בה ויתור והסכמה.
20.
המערערים כולם דיירים מוגנים.
21.
למערערים עומדת הגנה מן הצדק מכוח חוק הגנת הדייר.
22.
למיכל עומדת הגנה מן הצדק ולא היה מקום להטיל עליה אחריות למעשי המערערים האחרים.
23.
לא היה מקום לחייב בדמי שימוש ראויים עקב הטעויות בחוות דעת שמאי המשיבה.

תמצית טענות המשיבה
24.
המשיבה מצידה תמכה בפסק הדין, בהנמקותיו ובתוצאתו הסופית.

הבקשה לצירוף ראיות בערעור
25.
בסמוך לפני הדיון בערעור הגישו המערערים בקשה לצירוף ראיות בערעור. הבקשה היא לזמן לעדות את ראש המועצה לשעבר של בית דגן, אלי דדון, ששימש בתפקיד מ-1983- 2012, על מנת שיעיד על אודות המדיניות שנהגה באותם מועדים. כמו כן מבקשים המערערים לצרף מסמכים, שלושה הסכמים, שניים משנת 1996 ואחד משנת 1998, הסכמים עם "מתפנים" באזור בית דגן. בבקשה טענו כי יישוב בית דגן היה מיועד כולו לפינוי מאז שנות ה-60. בפועל לא נעשה הפינוי שנים רבות. משפחות חסרות יכולת שהתגוררו במקום נותרו שם. בשל הגידול הטבעי של המשפחות ויתרו הרשויות על פינוי השטח והוכנה תב"ע לבניית דירות למפונים. עד שנת 2004 דאג מר עורבי מטעם ממ"י לפינוי כנגד פיצוי או דיור חילופי, לרבות בגין תוספות בניה לפי החלטות ממ"י 86 ו- 531. בשל הקפאת הבנייה נבנו בחצרי הבתים הרחבות, ללא היתר בכל בית דגן והמשיבה אישרה זאת ואף שילמה פיצויים ליחידות הנוספות. המשיבה הסתירה עניין זה מבית המשפט. לאחר פטירתו של מר עורבי שונתה המדיניות והמשיבה החלה להגיש תביעות פינוי ללא פיצוי ובאיום של דמי שימוש ראויים. בד בבד המשיכה המשיבה בפינויים בבית דגן כנגד פיצוי או דיור חילופי.
26.
תמצית התגובה – המערערים לא הראו הצדק סביר למחדלם. הבקשה הוגשה עם הראייה שהגשתה מתבקשת בניגוד להנחיות נשיא בית המשפט העליון. הכלל הוא שאין מתירים ראיות חדשות בערעור אם ניתן היה להגישן לערכאה המבררת, אלא אם כן ניתן נימוק משכנע למחדל. המערערים בבקשתם שמכילה 10 עמודים לא העלו ולו נימוק אחד מדוע לא הגישו את הראיות בערכאה המבררת.
27.
נציין כי הבאנו את הצדדים להסכמות לסיום התיק בהסדר, אלא משניתנה הסכמתה של ועדת הפשרות, הודיעו המערערים שהם חוזרים בהם מן ההסכמות.

דיון
הבקשה לצירוף ראיות בערעור
28.
הכלל הוא שאין בעלי הדין זכאים להביא ראיות נוספות בערעור, לעניין זה ראה ע"א 2138/10 מועצה מקומית דליית אל כרמל נ' סונול ישראל בע"מ (16.2.12) שם נקבע:

"ככלל, אין בעלי הדין זכאים להביא ראיות נוספות בשלב הערעור. עם זאת, על פי תקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ערכאת הערעור רשאית לאפשר הגשה של ראיות נוספות אם הערכאה הדיונית סירבה שלא כדין לקבל ראיה כלשהי, כאשר יש צורך בקבלתה על מנת לאפשר מתן

פסק דין
או מכל 'סיבה חשובה אחרת'. מעבר לכך, על המבקש להוכיח כי בקשתו להגשת ראיות נוספות בערעור מוגשת בתום לב וכי לא הגיש את הראיות האמורות לערכאה הדיונית עקב סיבות שאינן תלויות בו. יתרה מכך, כאשר מדובר בראיות המתייחסות להוכחת עובדה שאירעה לפני מתן פסק הדין על המבקש להוסיף ולהוכיח כי לא ידע על קיומן של אלה ולא יכול היה לגלותן בשקידה ראויה [ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 666-664 (מהדורה עשירית, 2009)].
לאחר שעיינתי בבקשה ... סבורני כי אילו הייתה המערערת פועלת בשקידה ראויה ובמאמץ סביר לאיתור הראיות אלה היו נמצאות במועד, ואין לקבל את טענת המערערת כי עקב איחוד המועצות ופטירתו של גזברה 'הנבירה במסמכים ואיתורם הייתה בלתי אפשרית'.
...הדיון בערכאת הערעור אינו מהווה מעין מקצה שיפורים לדיון שנערך בערכאה הדיונית ובנסיבות העניין אין למערערת אלא להלין על עצמה על מחדלה"
(ההדגשות שלי – מ' נ').
אשר לדרך הגשת הראיות הנוספות, נקבע ברע"א 6658/09

מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ
(12.1.10) נקבע:
"המבקש להסתמך בטענותיו בפני
ערכאת הערעור על ראיה שלא הייתה בפני
הערכאה הדיונית נדרש להגיש בקשה להבאת ראיות נוספות באופן הקבוע לשם כך בדין (ראו, תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984
(להלן - תקנות סדר הדין האזרחי), והנחיית נשיא בית המשפט העליון 1/92). כל עוד אין החלטה שיפוטית המתירה את הגשת הראיות הנוספות, אין בעל הדין רשאי להסתמך עליהן בטיעוניו. על פי הנחיית נשיא בית המשפט העליון 1/92 הנזכרת, בקשה להבאת ראיה נוספת 'תציין עיקר מהותה של הראיה בלי לצרפה...' (סעיף 1 להנחיה). הנחיה זו מבקשת לאזן בין הצורך שלא לחשוף את בית המשפט לראיה שטרם הוחלט שיש לקבלה לבין הצורך ליתן לבית המשפט מושג על טיב הראיה שצירופה מבוקש, וזאת לצורך הכרעה בבקשה להבאת הראיה. מולטילוק לא פעלה כנדרש ממנה. אף אם אניח כי צירוף ראיה לבקשה להבאת ראיות נוספות במעטפה חתומה הינו תקין, הרי מולטילוק לא הסתפקה בכך. כאמור, בגוף הבקשה להבאת ראיה נוספת שולב צילום של החלק הרלוונטי בכתבה. למעשה, ניתן לומר כי מולטילוק צירפה את הראיה הנוספת לבקשה, בניגוד לנוהל הנדרש לפי הנחיית הנשיא. ... התנהלות דיונית זו הינה חמורה ומחייבת תגובה שיפוטית ראויה. מן הראוי שלא להיענות לבקשה להבאת ראיה נוספת ולא להתייחס לחלקים בבקשה לרשות ערעור הנסמכים על הראיה הנוספת"
(ההדגשות שלי – מ' נ').
29.
לאחר ששקלנו את טענות הצדדים מצאנו לדחות את הבקשה לצירוף ראיות בערעור. להלן נימוקינו.
30.
המערערים בכתב ההגנה טענו בין היתר כי: למערער 2 זכות דיירות מוגנת, כי תוספות הבניה נעשו ברשות ושהכל נעשה בגלוי, שהמשיבה ויתרה על זכות לתבוע, והיא ראתה בכל המערערים דיירים מוגנים ולחלופין כבני רשות בלתי הדירה, וכי התנהגות המשיבה הרעה את מצב המערערים שאילו הייתה נוהגת אחרת היו רוכשים לעצמם דירות.
31.
המערערים לא טענו כל טענה שעניינה אפליה או אכיפה בררנית.
32.
בקשת המערערים לצירוף ראייה היא למעשה בקשה לתיקון כתב ההגנה באופן שתתווסף בה עילת הגנה חדשה של אפליה, או אכיפה בררנית, וזאת כאשר עילה זו, ככל שיש בה ממש, הייתה אמורה להיות בידיעתם בעת הגשת כתב ההגנה על ידם.
33.
המערערים לא הסבירו בבקשה מדוע לא הוגשו הראיות המבוקשות בבית משפט קמא, ומדוע לא נטענו הטענות בבית משפט קמא.
34.
ההסכמים אותם מבקשים המערערים להגיש הם כאמור משנות התשעים, לא נטען כי אלה לא היו בידי המערערים בעת הדיון בבית משפט קמא. גם לא ניתן טעם מדוע לא זומן אלי דדון להעיד בבית משפט קמא.
35.
בירור טענת האפליה יחייב בקשה לתיקון כתב ההגנה, ושמיעת ראיות בסוגיה הנטענת.
36.
המערערים צרפו את הראיות אותן הן מבקשים להגיש לבקשה, בניגוד להנחיות נשיא בית המשפט העליון.
מכל הטעמים שלעיל, הבקשה נדחית.

דיון בערעור
37.
לאחר שעיינו במכלול החומר ושמענו את טענות בא-כוח המערער, החלטנו לדחות את הערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום מכוח תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, למעט לעניין הסעד מן הצדק למיכל, שכן התקיימו בפסק הדין, מושא הערעור, כל התנאים הנקובים בתקנה האמורה.
38.
אשר לסעד מן הצדק למיכל. בהתאם להוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר בית המשפט מוסמך לפסוק סעד מן הצדק ולעניין זה נתונה לבית המשפט של הערעור סמכות מפורשת לשקול מחדש עניין זה. זו לשונו של סעיף 132:
"(א)
על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת.
(ב) ניתן

פסק דין
בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין.
39.
הדיון בשאלת הסעד מן הצדק בשלב הערעור הוא, אם כן, דיון מחדש ("דה נובו") ולא חל עליו כלל אי ההתערבות (ר' רע"א 7641/15 נורה ברכאת נ' אביעזר שפירא ואח'
(20.12.16)).
40.
בהתאם להלכה, בבואו לשקול מתן סעד מן הצדק, על בית המשפט לאזן בין חומרת תוצאת הפינוי לבין חומרת ההפרה מצד הדייר המוגן. האיזון יעשה באופן פרטני ובשים לב למטרת הסעד, על מנת לאפשר מתן מענה במקרים שבהם היישום הפורמלי של הדין מוביל לתוצאה שאינה צודקת (ר' רע"א 3666/16 פלונית ופלוני נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5.9.17). במסגרת השיקולים מתייחס בית המשפט בין היתר לטיב המושכר, גודל המושכר, התנהגות הדייר, התנהגות המשכיר, מצבו הכלכלי של הדייר (ר'
ברע"א 5071/12 ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י (24.7.12)
).
41.
בענייננו, אכן, כפי שקבע בית המשפט קמא מדובר בהפרה משמעותית ומתמשכת. עם זאת, המדובר בבית מגורים, מיכל היא אשה מבוגרת אשר איננה בקו הבריאות. לא ניתן לה סעד מן היושר בעבר. במכלול נסיבות אלו, מצאנו כי האיזון הנכון הוא לתת למיכל סעד מן הצדק, תוך התנייתו בתנאים. לפיכך מיכל תהיה רשאית להישאר בנכס בהתאם למצבו ולשטחו המקורי על פי החוזה מיום 22.6.81.
42.
התנאים לסעד האמור לעיל הם אלה:
המבקשת תשלם את דמי השימוש הראויים שנפסק כי עליה לשלם בהתאם לפסק הדין.
תוספות הבניה לנכס, מעבר לשטחו המקורי על פי החוזה – תיהרסנה.
המבקשת תשלם למשיב בנוסף לכך פיצוי כספי בסך של 30,000 ₪.
43.
ככל שלא תעמוד המבקשת בתנאים אלה תוך 6 חודשים יהיה עליה לפנות את המושכר בהתאם לפסק דינו של בית משפט השלום.
44.
בנסיבות העניין אין צו להוצאות בערעור.



ניתן היום,
י"ג תמוז תשע"ח, 26 יוני 2018, בהעדר הצדדים.





מיכל נד"ב
, שופטת
אב"ד

ד"ר שמואל בורנשטין
שופט

ד"ר איריס רבינוביץ ברון
שופטת









עא בית משפט מחוזי 12515-06/16 מיכל אברהם, סמי אברהם, גלעד נגר ואח' נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח (פורסם ב-ֽ 26/06/2018)