פסקי דין על עו"ד ארז חבר כונס נכסים לזכויות הקדש איסקנדר עוואד בנכס מקרקעין | פסקי דין על ממשרד עמית פולק מטלון ושות' | פסקי דין על רחל מיארה

13172-07/16 א     09/07/2018




א 13172-07/16 עו"ד ארז חבר כונס נכסים לזכויות הקדש איסקנדר עוואד בנכס מקרקעין, ממשרד עמית פולק מטלון ושות' נ' רחל מיארה








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 13172-07-16 חבר נ' מאירה



לפני
כבוד השופט עמית יריב


התובע:

עו"ד ארז חבר – כונס נכסים לזכויות הקדש איסקנדר עוואד בנכס מקרקעין
ממשרד עמית פולק מטלון ושות'


נגד


הנתבעת
:

רחל מיארה
ע"י ב"כ עו"ד רמי רובין

פסק-דין

1.
לפניי תביעה לסילוק יד מנכס מקרקעין ולסעד הצהרתי.
רקע עובדתי
2.
התובע מונה ככונס נכסים לזכויות הקדש איסקנדר עוואד – ראש הכנסייה המרונית ביפו (להלן: "ההקדש"), על ידי בית המשפט המחוזי בתיק הפ"ב 11706-12-13 (להלן: "בית המשפט של כינוס הנכסים").
3.
ההקדש הוא הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים בחלקות 7,6,5,4 בגוש 7017, במתחם המצוי בין הרחובות, רזיאל, מרזוק ועזר, שמעון בן שטח והדואר, תל-אביב-יפו (להלן: "המקרקעין").
טענות התובע
4.
התובע טוען כי לאחר מינויו ככונס הנכסים כאמור, פנה אל כל המחזיקים במקרקעין לשם בדיקת מצב זכויותיהם, ופינויים של אלה מהמחזיקים שאינו בעל זכויות במקרקעין.
5.
לטענת התובע, מספר חודשים לאחר מינויו, החלה הנתבעת לעשות שימשו בחנות המצויה בתחום המקרקעין, ברחוב הדואר 4, גוש 7017, חלקה 5 (להלן: "החנות" / "הנכס") אשר עמדה סגורה ונעולה במשך שנים רבות עד אז (כולל בעת שערך בדיקות עם כניסתו לתפקיד).
6.
התובע מוסיף, כי נכון למועד הגשת התביעה דנן, הנתבעת משכירה את החנות לצד שלישי אשר הפך את המקום לחנות לממכר נעליים, וזאת בטענה שהיא דיירת מוגנת בחנות ולכן רשאית לעשות בה שימוש. בעניין זה טוען התובע כי הנתבעת הפרה שני איסורים שרשומים בהסכם השכירות והם: השכרת החנות לשוכרי משנה והשכרת החנות לתכלית שונה ממטרת השכירות, היא הפעלת קיוסק.
7.
התובע טוען כי הנתבעת החלה לעשות שימוש בחנות לאחר שמקום העסק היה מושבת במשך 14 שנים – דבר המעיד על נטישת הנכס, ומוסיף כי הנתבעת פועלת בחנות ללא הרשאה וללא תשלום כלשהוא, לרבות דמי שכירות (ולו דמי שכירות מוגנים) בגין השימוש.
8.
התובע מציין כי פנה תחילה לבית המשפט של כינוס הנכסים בבקשה למתן הוראה נגד הנתבעת, אולם בית המשפט קבע כי טענותיו אינן מתאימות לדיון בגדרי "בקשה למתן הוראות" והתיר לו להגיש תביעה עצמאית.
9.
על כן, התובע טוען כי אף אם החנות הושכרה בעבר בשכירות מוגנת, הרי שבין כה וכה זכות זו פקעה ואין לנתבעת כל זכות להוסיף ולהחזיק בה. משכך, מבקש ליתן צו המבהיר כי אין לנתבעת זכות דיירות מוגנת וכן להורות על פינויה מהמקרקעין.
טענות הנתבעת
10.
הנתבעת צירפה כנספח א' לכתב ההגנה חוזה רכישה משנת 1980, בו רכש המנוח מאת הבעלים הקודם – מר שמואל מזרחי את זכות הדיירות המוגנת בחנות (להלן: "חוזה הרכישה"). הנתבעת מציינת כי החנות שימשה אותה ואת המנוח כקיוסק לממכר כריכים ושתייה.
11.
הנתבעת טוענת כי היא בעלת זכות דיירות מוגנת בחנות שהייתה משותפת עם בעלה המנוח חנניה מיארה ז"ל (להלן: "המנוח"). הנתבעת מוסיפה כי באופן פורמאלי הזכות המוגנת נרשמה בלעדית על שם המנוח, באשר הוא זה שחתם לבדו על חוזה הרכישה, ברם, ובהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג - הזכות משותפת מכוח הנישואין.
12.
לטענת הנתבעת, בין המנוח להקדש נחתם חוזה שכירות ביום 1.11.1980 (מצורף כנספח ב' לכתב ההגנה) ביחס לתשלומים השוטפים של השכירות המוגנת. הנתבעת מוסיפה כי חוזה זה שימש את הבסיס לתקשורת בין המנוח להקדש והוא הוארך בהסכמה שבהתנהגות לאורך השנים (להלן: "חוזה השכירות").
13.
הנתבעת טוענת כי המנוח שילם מידי חודש בחודשו לידי ב"כ ההקדש – עו"ד פאיז פאנוס (להלן: "עו"ד פאנוס") את דמי השכירות המוגנות במועדם וכסדרם.
14.
הנתבעת מציינת כי היו תקופות מסוימות שבהן המנוח לא יכול היה להפעיל את הקיוסק מפאת מחלתו הקשה, כאשר בתקופות אלה השכירו את החנות לצדדים שלישיים, בהסכמת ההקדש (הנתבעת צירפה לנספח ד' לכתב ההגנה מסמך שלטענה עו"ד פאנוס מתיר לה לעשות כן), ואף טוענת כי הם העבירו בהתאם להוראות החוק וכמקובל שליש משכר הדירה שקיבלו לידי עו"ד פאנוס.
15.
הנתבעת טוענת כי גם לאחר פטירת המנוח בשנת 2000, המשיכה לשלם את דמי השכירות המוגנים לב"כ הכנסייה עד לשנת 2006, עת הודיע עו"ד פאנוס כי אינו מייצג עוד את ההקדש וכי אינו רשאי לגבות תשלומים עבורו.
16.
לטענת הנתבעת, לא היה לה כל מידע מי הוא הגורם המוסמך לגבות את דמי השכירות במקום עו"ד פאנוס ואף לא נעשתה אליה כל פנייה או דרישה מצד גורם אחר כלשהו בעניין זה.
17.
הנתבעת מציינת כי לאחר פטירת המנוח, ניסתה במספר הזדמנויות להשכיר את החנות לצדדים שלישיים, ורק במהלך חודש אפריל 2014 מצאה שוכר אשר היה מוכן לשפץ את החנות המוזנחת על חשבונו, ולפתוח בה עסק לעיצוב נעליים. הנתבעת מוסיפה כי דמי השכירות אשר נקבעו בין הצדדים היו 1,000 ₪ לחודש.
18.
הנתבעת טוענת, כי מעולם לא ויתרה על זכות הדיירות המוגנת המוקנית לה בנכס, וכי תשלום דמי השכירות השוטפים במשך 26 שנים ברציפות (2006-1980), תשלומי הארנונה השוטפים לעיריית תל אביב, והשכרת החנות לצדדים שלישיים מוכיחים כי מעולם לא הייתה נטישה של הנכס.
טענות התובע בכתב התשובה
19.
התובע טוען כי שוכרים נוספים במקרקעין המשיכו להפקיד בידיי עו"ד פאנוס את דמי השכירות, לכל הפחות עד למינויו ככונס נכסים. התובע מוסיף, כי אם אכן מסר עו"ד פאנוס לנתבעת כי אינו מהווה כתובת לגביית דמי השכירות, הסתפקותה של הנתבעת באמור, בלא איתור מען אחר לביצוע תשלום דמי השכירות אינה סבירה, שכן גם לפי טענתה שהיא דיירת מוגנת - חלה עליה החובה לשלם דמי שכירות במועדם.
20.
לטענת התובע, הסכם השכירות אוסר על השכרת החנות לשוכרי משנה או לתכלית שאינה הפעלת קיוסק, והוסיף כי האישור של עו"ד פאנוס עליו נסמכת הנתבעת לכך שהיא מורשית להשכיר בשכירות משנה ובשונה ממטרת השכירות- הוא אישור זמני, מוגבל וקצוב בזמן.
21.
עוד טען התובע כי בהתאם להוראות סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, הרי שבאשר לדיירות מוגנת המועברת בירושה בנכס עסקי, חלה חובה על היורש להוסיף ולנהל את אותו עסק בעצמו, כדי ליהנות מהדיירות המוגנת. משכך, טוען התובע כי ניהול החנות הופסק לתקופה בת 14 שנים, ממילא זכות הדיירות שירשה הנתבעת פקעה.
בעניין זה טען התובע כי הנתבעת שגתה כאשר הפנתה להוראותיו של חוק יחסי ממון, מאחר שהנתבעת ובעלה המנוח נישאו לפני 1.1.1974 וחל בעניינם משטר איזון המשאבים מכוח חוק יחסי ממון חלף חזקת השיתוף. התובע מציין כי בהתאם למשטר רכושי זה, אין בן הזוג זכאי ל- 50% מנכסיו של בן הזוג האחר.
22.
התובע טען כי תשלומי ארנונה
כשלעצמם אינם מהווים פטור מתשלום יתר החובות המוטלים על השוכר, לרבות דמי השכירות, ואינם יכולים להוות טענת הגנה מפני פינוי בגין עילה זו או עילות פינוי אחרות.
דיון והכרעה
23.
השאלות הטעות הכרעה בהליך שלפניי הן:
א.
האם הנתבעת היא דיירת מוגנת?
ב.
האם הנתבעת הפרה את הסכם השכירות?
ג.
האם הנתבעת נטשה את המושכר?
אדון בשאלות לפי הסדר.
האם הנתבעת דיירת מוגנת
24.
כאמור, הנתבעת טענה כי המנוח היה דייר מוגן בנכס, וכי זכות הדיירות המוגנת עברו אליה מכוח חוק יחסי ממון, או לחילופין, בירושה.
25.
לעניין העברה מכוח חוק יחסי ממון, יש לציין כי הנתבעת העידה שהיא נישאה לבעלה המנוח בשנת 1960 (ראו עמ' 18 ש' 9-8 לפרוטוקול), משכך טענתה של הנתבעת משוללת בסיס שכן חוק יחסי ממון טרם נחקק במועד נישואיהם.
גם אם נניח כי חזקת השיתוף מתקיימת, וכי היא חלה על הנתבעת והמנוח, התוצאה לא תהיה שונה - שהרי הפסיקה קובעת כי אין לאפשר "דור" נוסף של דיירים מוגנים בהתבסס על הקונסטלציה של הלכת השיתוף או מכוח דיני השליחות (ראו דעת הרוב ב-רע"א 1711/98,
דוד שפי ואח' נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'נסקי ואח').
26.
לעניין העברה בירושה, הנתבעת לא הציגה צוואה או כל מסמך אחר המעיד על העברת הזכות הדיירות המוגנת של בעלה המנוח אליה, ומכל מקום
- זכות הדיירות המוגנת אינה ניתנה כלל להעברה בהורשה כזכויות אחרות, אלא בהתאם להסדרים הפרטניים בחוק (ראו ת"א
58318-07-14 סרג' זימק נ' יוסף אביטן, 1.11.2016).
סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") קובעים מי זכאי להיות "דייר נגזר" אשר נכנס בנעלי הדייר המקורי שנפטר או חדל מלהחזיק במושכר. הפסיקה קובעת כי הנטל להוכיח את העמידה בתנאי הדיירות הנגזרת מונח על הטוען לדיירות הנגזרת – ובענייננו על הנתבעת (ראו ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא(3) 455).
סעיף 23(א) לחוק קובע כדלקמן:
"דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות שש חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו".
וסעיף 26 לחוק קובע כי:
"
לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו
".
מתוך טענותיה של הנתבעת עצמה עולה בבירור, כי הנתבעת אינה עומדת בתנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, ועל כן אינה יכולה להיחשב כדיירת נגזרת, שכן הנתבעת בעצמה מודה כי לא המשיכה בניהול העסק שניהל בעלה, אלא הותירה אותו ריק במשך 14 שנה, עד שמצאה שוכר בעבורו, אשר אף הוא לא המשיך בניהול העסק המקורי, אלא הסב אותו למטרה אחרת (וראו לעניין זה סעיפים 14 ו-15 לכתב ההגנה). די בהודאה זו של הנתבעת בכתב הגנתה כדי לשלול את מעמדה כדיירת מוגנת, וכדי לקבוע כי כל זכות שהייתה למנוח בחנות – פקעה עם פטירתו.
יוער, כי בחקירתה העלתה הנתבעת טענות שונות בדבר עבודתה במקרקעין או ניהול העסק על ידה, אולם טענות אלה, באשר הן סותרות את כתב ההגנה – דינן להידחות, והן מטילות צל כבד על מהימנותה של הנתבעת, כפי שיובהר בהמשך.
27.
העולה מן המקובץ הוא, שטענות הנתבעת להיותה דיירת מוגנת – בין מכוח הוראות סעיף 23 לחוק הגנת הדייר ובין מכוח חזקת השיתוף בנכסים – נדחות.
גם אילו הייתה התובעת דיירת מוגנת – קמו עילות לפינויה מן המקרקעין
28.
למעשה, די בקביעה הברורה שהובאה לעיל, שלפיה הנתבעת כלל אינה דיירת מוגנת, ולא הייתה כזו מעולם, על מנת לקבוע כי היא משוללת זכויות בנכס, ועליה לפנותו. למעלה מן הצורך אדון בהתנהלותה של הנתבעת מאז פטירתו של בעלה, וזאת כדי להראות שאפילו אם הייתה הנתבעת דיירת מוגנת (וכאמור – אני קובע כי היא לא הייתה כזו מעולם), אזי התנהלותה במהלך השנים מקימה עילות פינוי מן הדין.
29.
כאמור, הנתבעת מודה כי החל משנת 2006 לכל הפחות, היינו במשך 12 שנים, היא לא שילמה את דמי השכירות. את מחדלה זה, המהווה הפרה ברורה של הסכם השכירות, כמו גם עילת פינוי מובהקת לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר, הסבירה הנתבעת בטענה שעו"ד פאנוס, אשר גבה בעבר את דמי השכירות עבור ההקדש, חדל מלייצג את ההקדש, והפסיק לגבות את דמי השכירות בעבורו.
אלא שהנתבעת לא הוכיחה כי ביצעה פעולה כלשהי שנועדה לאפשר לה לשלם את דמי השכירות בדרך אחרת (ראו עמ' 27 ש' 13-10 לפרוטוקול), ולא עשתה כל ניסיון למצוא גורם אחר להעביר לידיו את דמי השכירות. יתרה מכך - גם לאחר שהגיש התובע בשנת 2014 "בקשה למתן הוראות" לבית המשפט של הכינוס (נספח 7 לכתב התביעה), כך שלא תיתכן מחלוקת כי הנתבעת ידעה פוזיטיבית כי "בעל הבית" כהגדרתו בחוק התחלף, ואף ידעה את כתובתו - המשיכה הנתבעת במחדלה ולא שילמה את דמי שכירות עד עצם היום הזה, זאת אף שידעה לפנות אל כונס הנכסים שמונה בכתב בעניינים אחרים (ראו נספח ז' לכתב ההגנה).
זה המקום לציין, כי לא הובאה כל ראיה לטענה כי עו"ד פאנוס סירב לקבל את דמי השכירות, פרט לעדותה של הנתבעת עצמה ולמכתב בא כוחה, ראיות אשר משקלן, מטבע הדברים מוגבל; אף לא הובא הסבר מניח את הדעת מדוע לא הובאה עדותו של עו"ד פאנוס. ואולם גם אילו הייתי סבור כי יש הצדק סביר לאי-תשלום דמי השכירות ככל שעו"ד פאנוס סירב לגבותם וכל עוד לא נמצא גורם אחר שיגבה את דמי השכירות, לא ניתן למצוא הצדק לאי-התשלום כאמור בשנתיים שבין פנייתו של כונס הנכסים לנתבעת ועד להגשת התביעה.
כידוע, אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה של החובה הבסיסית המוטלת על כל שוכר נכס לתשלום דמי שכירות, והוא מהווה את עילת הפינוי הראשונה הנקובה בחוק הגנת הדייר. רוצה לומר: גם אילו סברתי כי הנתבעת הייתה דיירת מוגנת (וכפי שהבהרתי לעיל, אינני סבור כך), אזי לאור הימנעותה מתשלום דמי השכירות, גם לאחר כניסתו של כונס הנכסים לתמונה, יש לקבוע כי קמה כנגדה עילת פינוי מכוח סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר.
30.
עילת פינוי נוספת, גם אילו הייתה הנתבעת דיירת מוגנת, היא הפרה של תנאי הסכם השכירות, המזכה את המשכיר בביטול ההסכם ובפינוי השוכרת. סעיף 1 להסכם השכירות קובע כך:

"השוכר מתחייב להשתמש במושכר ל "
pour travail de kioske uniquement
"
[לצורך הפעלת קיוסק בלבד- ע"י]
ולא למטרה אחרת כלשהי. הפרת תנאי זה תזכה את המשכיר לתבוע את פינוי של השוכר מהמושכר ו/או לתבוע בבית משפט צו שיאסר על השוכר לשנות את מטרת השכירות ולהשתמש במושכר אך ורק למטרה לה הושכר".
מעדותה של הנתבעת ומעדות בנה – מר ניסים מיארה (להלן: "ניסים") עולה כי כאשר הושכרה החנות בשנת 2014, היא משמשת עסק לעיצוב נעליים, כך שגם אם נתעלם מעצם ההשכרה בשכירות משנה, השימוש שנעשה במקרקעין כיום אינו תואם את מטרת השכירות החוזית. גם אילו ייחסתי מהימנות לעדויותיהם של הנתבעת ושל ניסים ביחס להפעלת החנות, ברי כי במהלך השנים, גם לגרסתה של הנתבעת עצמה (אשר לא הובאה בכתב ההגנה, אלא רק בחקירתה הנגדית ומשכך מהימנותה אינה גבוהה), הנתבעת הפעילה את החנות לתכליות שונות, ובין היתר היא פעלה כמעדניה, מכולת, חנות לממכר פרחים ועוד (ראו עמ' 23 ש' 32-29, ועמ' 32 ש' 22-19 לפרוטוקול).
מכאן, שהנתבעת ובנה מודים כי הפרו את סעיף 1 להסכם השכירות בהפעלת עסקים שונים בחנות. כפי שהובהר, ההסכם קובע מפורשות כי שימוש במקרקעין שלא למטרת השכירות, וללא רשות בעל הבית – היא עילה המזכה בפינוי. מכאן שגם אם היינו רואים בנתבעת דיירת מוגנת, אזי סעיף
131(2) לחוק קובע כי כאשר דייר מוגן לא קיים תנאי מתנאי השכירות, אשר הפרתו מעוגנת כעילת פינוי בחוזה – אי קיומו מעניק לבעל הבית את הזכות לתובע פינוי.
31.
הפרה נוספת של הסכם השכירות, שאף היא מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר היא של סעיף 3 להסכם השכירות, הקובע כדלקמן:
"אסור לשוכר להעביר את השכירות לגבי המושכר בשלמותה או בחלקה, או להשכיר את המושכר בשכירת משנה בחלקו או בשלמותו או לשתף מישהו אחר זולתו בשכירות או במושכר או למסור למישהי זולתו את החזקה במושכר בשלמותו או בחלקו או להרשות למישהו זולתו להשתמש או ליהנות מהמושכר בשלמותו או בחלקו בלי רשות מהמשכיר בכתב; הפרת אחד מתנאי סעיף זה יזכה את המשכיר לתבוע את פינוי המושכר".
כפי שמצוין בכתב ההגנה ואף במכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 27.5.2014 (נספח ז' לכתב ההגנה) נכתב כי "
ממש לאחרונה
" נמצאו שוכרים לחנות, המפעילים שם עסק לעיצוב נעליים.
הנתבעת טענה כי קיבלה את הסכמתו של ההקדש להשכרת החנות, וכי הכונס בא בנעליו ומחויב להסכמה זו. הנתבעת נסמכה בטענתה זו על מסמך מיום 27.4.1993, אשר בו, לטענתה, התיר עו"ד פאנוס את השימוש האמור (ראו נספח ד' לכתב ההגנה).
בנספח ד' הנ"ל נכתב כי:
"...הבעלים של המושכר מסכים ומאשר לכב' להשכיר את המושכר הנ"ל, בשכירות משנה בלתי מוגנת, לזמן קצוב, לשוכר ה"ה תמר מאיר ת.ז.[...] ו-גודש דיקלה, ת.ז. [...] וזאת בהתאם לתנאים שלהלן:
א.
שכירות המשנה הינה בלתי מוגנת ולזמן קצוב, היינו לתקופה של 6 חודשים, החל מיום 1.5.93 עד ליום 1.11.93 עם אופציה להארכם תקופת השכירות הנ"ל ל- 12 חודשים נוספים..."
כלומר, המסמך עליו נסמכת הנתבעת, וממנו היא מבקשת ללמוד על רשות גורפת להשכרת משנה של המקרקעין מלמד את ההיפך הגמור: מדובר באישור להשכרת החנות לפרק זמן מוגבל ולשוכרות ספציפיות המוזכרות בו. לא זו בלבד שלא ניתן ללמוד ממנו על היתר כללי להשכרת משנה, אלא שניתן ללמוד ממנו כי עוד בטרם מונה הנאמן, הקפיד עו"ד פאנוס להיות מעורה בפרטי השכרות המשנה, והקפיד לשמור על זכויות בעל הבית, הן בהגבלת משך השכירות ומועדיה המדויקים (עד רמת תקופת האופציה), והן באישור פרטני של שוכרי המשנה. מכאן שאין בידי לקבל את הטענה, כי לנתבעת ניתנה רשות גורפת להשכיר את הנכס בשכירות משנה מעבר לתקופה שבאישור, אשר הסתיימה לכל המאוחר ביום 1.11.1994.
בעניין זה יש לציין, כי עצם הפנייה לעו"ד פאנוס לצורך קבלת אישור להשכרת הנכס במקרה זה, מעידה כי המנוח היה ער להוראות ההסכם, ומכאן שגם הנתבעת אמורה הייתה להכיר את החובה לקבל רשות קונקרטית להשכרה, אולם היא בחרה – וטעמיה עמה – להשכיר את החנות בשכירות משנה "
לאחרונה
", מבלי שפנתה כלל לבקש רשות ממי מבעלי הזכויות במקרקעין.
32.
מכאן, שהנתבעת הפרה את סעיף 3 להסכם השכירות כאשר השכירה את החנות בשכירות משנה ללא קבלת אישור מהמשכיר בכתב. יתרה מכך, גם אילו הייתה הנתבעת דיירת מוגנת – סעיף 19(ב) לחוק קובע כי הדייר המוגן לא יהיה רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא באישור בעל הבית, וזאת אף מעבר להכללתו של סעיף זה בהסכם השכירות.
33.
גם הפרה זו מקימה עילת פינוי בהתאם להוראות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, וזאת גם אילו הייתה הנתבעת דיירת מוגנת.
האם החנות ננטשה
34.
חרף קביעתי כי הנתבעת איננה דיירת מוגנת, עומדת הנתבעת בסיכומיה על טענתה כי יש לראותה ככזו. לכן, מצאתי לנכון לדון בקצרה בעילת פינוי נוספת של דייר מוגן והיא עילת הנטישה.
עילת הנטישה הינה עילה יצירת פסיקה, הכוללת שני רכיבים מצטברים (ראו ע"א 997/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו (5) 758 (1992)):
א.
נטישה פיזית של המושכר;
ב.
היעדר כוונה לשוב אל המושכר.
35.
המנוח אשר הפעיל וניהל את הקיוסק בחנות נפטר בשנת 2000. במכתבו של בא כוחה של הנתבעת מיום 27.5.2014 נכתב בסעיף 10 כי "
החנות הייתה ריקה ומיותמת בכל אותה תקופה
" (כלומר מפטירת המנוח ועד השכרת החנות בשנת 2014), ואילו בסעיף 12 לתצהיר העדות של הנתבעת נכתב כי "
מאז נפטר המנוח ז"ל בשנת 2000 נותרה החנות ריקה ומיותמת במרבית הזמן
".
כמו כן, כשנשאלה הנתבעת בחקירתה עודות פתיחת החנות, השיבה כי:
"כל הזמן הייתה פותחת אותה, לשעה שעתיים שלוש. הייתה הולכת להרוויח 10 ₪ 20 ₪, בשבילי זה המון כסף..."
(עמ' 19 ש' 20-18 לפרוטוקול).
וכשנשאלה מדוע לא צירפה מסמכים של מע"מ או מס הכנסה על פעילות בנכס, השיבה:
"אני לא יודעת. אני יודעת שהייתי נכנסת לחנות להרוויח כמה שקלים וללכת. דברים של בעלי אני לא יודעת."
(עמ' 20 ש' 26-23 לפרוטוקול).
מתצהיר עדותו של ניסים, נטען כי:
"מאחר והיה קיים חשש שמאן דהוא יפלוש לחנות וישתלט עליה בכוח הזרוע אני הייתי מקפיד להגיע לחנות אחת לשבועיים על מנת לבדוק שהכל כשורה. הייתי פותח את החנות ומאוורר את המקום ובודק שכל המנעולים והחלונות לא נפרצו"
(ראו סעיף 7 לתצהירו של ניסים).
קשה לגבש תמונה אחודה ביחס לשימוש במקרקעין מהעדויות שהביאה הנתבעת, שכן העדויות סותרות זו את זו, ואף מתאפיינות בסתירות פנימיות: האם עמדה החנות ריקה כנטען במקום אחד? האם הפעילה אותה הנתבעת מפעם לפעם, כגרסתה היא, או שמא הקפיד בנה לאוורר את הנכס הריק מעת לעת? ומכל מקום - בהתאם למכתבו של ב"כ הנתבעת כי החנות הייתה ריקה בכל התקופה ובהתאם לתצהירו של ניסים כי החנות נפתחה פעם בשבועיים לצורך אוורור, ולאור העבודה כי לא הוצגה כל ראיה המעידה על פעילות עסקית כלשהי של החנות מאז פטירת המנוח – יש לראות בכך את נטישת החנות. כעת יש לבדוק האם הייתה כוונה לשוב אל הנכס.
כאמור, הנתבעת מודה כי ניסתה במספר הזדמנויות להשכיר את החנות לצדדים שלישיים, ורק במהלך חודש אפריל 2014 מצאה שוכר (סעיף 15 לכתב ההגנה). כלומר – לנתבעת לא הייתה כוונה לשוב ולהפעיל את החנות בעצמה, אלא היא מודה כי חיפשה במשך השנים שוכר מתאים לחנות.
מכאן, שניתן לראות את הדיירת כמי שנטשה את הנכס, וממילא לא התכוונה לשוב ולעשות בו שימוש.
דברים אלה נכתבו בבחינת הרבה למעלה מן הצורך, וזאת לנוכח קביעתי כי הנתבעת לא הייתה דיירת מוגנת במקרקעין, וממילא – קביעתי כי גם אילו הייתה דיירת מוגנת, קמו נגדה עילות פינוי מכוח סעיפים 131 (1) ו-131 (2) לחוק הגנת הדייר.
36.
לעניין טענת הנתבעת כי תשלומי הארנונה מעידים כי הייתה בעלת זכות בחנות, הרי שתשלמי הארנונה שולמו לעיריית תל אביב, מכוח חובתו של מחזיק בנכס כדין או שלא כדין, ובניתוק ממערכת היחסים שבין הנתבעת להקדש. מאחר שהנתבעת לא עדכנה כי אינה מחזיקה בחנות, המשיכה העירייה לשלוח לנתבעת דרישות תשלום.
על פי הדין, החייב בארנונה הוא המחזיק בנכס, ולעניין זה נפסק כי מדובר ב"מחזיק בפועל" (ראו ע"א 8189/09 ששון לוי נ' עיריית ירושלים, 21.8.2012). לכן, העובדה שהנתבעת שילמה את הארנונה לא מעידה על קיומן של זכויות במושכר, שכן גם מחזיק שלא כדין (אשר זכותו פקעה) ואף שוכר בשכירות רגילה חייב בתשלום ארנונה כל עוד הוא מחזיק בנכס.
האם זכאית הנתבעת לסעד מן הצדק?
37.
הנתבעת עתרה בסיכומיה כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו מכוח סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר, ויעניק לה סעד מן הצדק. לטענתה, היא מתגוררת בדירה ישנה בבית משותף בראשון לציון, שהייתה משותפת לה ולמנוח, ומתקיימת רק מקצבת זקנה מהביטוח הלאומי ומדמי השכירות בחנות.
38.
לאחר שבחנתי את הטענה, ועיינתי בחומר שבתיק, נחה דעתי כי אין מקום להעניק לנתבעת סעד מן הצדק.
הפסיקה נוטה לעשות שימוש בכלי של סעד מן הצדק כאשר מדובר בדייר המבקש להימנע מפינויו מדירת מגוריו, מחשש שאדם ימצא עצמו ללא קורת גג לחסות תחתיה. לעומת זאת, כאשר מדובר בבית עסק, עמדה הפסיקה על כך שראוי להקפיד הקפדה יתרה על עמידתו של השוכר בהוראות החוק ובהוראות הסכם השכירות (וראו לעניין זה: ע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר, לז(2) 337 (1983)). הפסיקה גם קבעה כי סעד מן הצדק צריך להינתן במקרים חריגים ויוצאי דופן (ראו רע"א 4740/92 ברוך אדלר נ' שלום חן (2.22.1992)).
בענייננו, גם אם נקבל את גרסתה של הנתבעת עצמה בעדותה בבית המשפט, היא לא התפרנסה פרנסה של ממש מהפעלת העסק לאחר פטירתו של המנוח (וראו לעניין זה עמ' 19 ש' 20-18 לפרוטוקול, עמ' 20 ש' 26-23 לפרוטוקול),
וכאמור – יש קושי ממשי לקבל את גרסתה של הנתבעת, שכן לא ברור איזו מגרסאותיה יש לאמץ. העתירה לסעד מן הצדק, המתבססת על היותם של דמי השכירות לצד ג' חלק מהותי מהכנסתה של הנתבעת, מבקשת, למעשה, לאפשר לנתבעת להמשיך ולהשכיר – בניגוד לחוק ולתנאי הסכם השכירות – נכס לא-לה ולשלשל את דמי השכירות לכיסה, ולמעשה – להתעשר על חשבון בעל הנכס. לא זו תכליתו של סעיף 132 (א) לחוק, ולא זו תכליתו של מוסד הסעד מן הצדק. כך שגם אילו סברתי שהנתבעת היא דיירת מוגנת, אינני סבור כי יש מקום ליתן לה סעד מן הצדק.
סוף דבר
39.
מן האמור עולה, כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת במקרקעין, משלא הוכיחה את זכותה להיחשב דיירת נגזרת מכוחו של סעיף 26 לחוק.
כאמור, גם אילו סברתי כי הנתבעת הייתה דיירת מוגנת, אזי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בשלוש הפרות מהותיות, המקימות עילות פינוי מכוח הוראות סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק.
לא ראיתי להורות על סעד מן הצדק.
40.
אשר על כן, ומכל הטעמים שהובאו לעיל, ניתן בזאת צו לפיו על הנתבעת לפנות את המקרקעין כהגדרתם לעיל, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לה או למי מטעמה, וזאת לא יאוחר מיום 2.9.2018, בשעה 12:00.
41.
הנתבעת תישא בהוצאות ההליך, בסך 5,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ש"ח. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. הסכומים שנפסקו הם מופחתים, בהתחשב במצבה הכלכלי הנטען של הנתבעת.
ניתן היום,
כ"ו תמוז תשע"ח, 09 יולי 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 13172-07/16 עו"ד ארז חבר כונס נכסים לזכויות הקדש איסקנדר עוואד בנכס מקרקעין, ממשרד עמית פולק מטלון ושות' נ' רחל מיארה (פורסם ב-ֽ 09/07/2018)