פסקי דין על מוחמד ג'עפרי | פסקי דין על קיבוץ הרדוף אג"ש | פסקי דין על רשות מקרקעי ישראל חיפה | פסקי דין על אחמד סאהר עונאללה |

36962-11/15 א     18/07/2018




א 36962-11/15 מוחמד ג'עפרי נ' קיבוץ הרדוף אג"ש, רשות מקרקעי ישראל חיפה, אחמד סאהר עונאללה








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 36962-11-15 ג'עפרי ואח' נ' קיבוץ הרדוף אג"ש
ואח'


תיק חיצוני:


לפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון



התובע
מוחמד ג'עפרי

ת.ז. 020370573
ע"י ב"כ עוה"ד ירון בארי ואח'


נגד

הנתבעים
.1

קיבוץ הרדוף אג"ש
ע"י ב"כ עוה"ד רביד פז

.2

רשות מקרקעי ישראל
חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד אמיר שאשא ואח'

נגד
צד ג'
אחמד סאהר עונאללה

ת.ז. 3559615
ע"י ב"כ עוה"ד זידאן זידאן טאטור



פסק דין

לפני תביעה כספית- נזיקית.
1.
התובע טוען כי בפסק הדין אשר ניתן ביום 4/9/11 בת.א. 22536-09-09 קיבוץ הרדוף אג"ש
נ' ג'עפרי ואח' (להלן: "פסק הדין") נקבע בכל הנוגע לשימוש שעשה התובע במקרקעין הידועים כגוש 10316 חלקה 13 (להלן: "המקרקעין"), כי התובע היה בר רשות להחזיק ולעבד את המקרקעין ובמסגרת רשות זו נטע מטע זיתים, עיבד ומסק אותו מאז שנת 1982. נקבע עוד כי הקיבוץ לא הציג כל ראיה לסתור כי התובע דכאן הוא אשר נטע את מטע הזיתים ואף לא הכחיש כי סיפק מכונות לסיקול החלקה עבור התובע. נקבע כי עד לשנת 2008 החזיק התובע בקרקע, עיבד אותה ומסק את המטע, על יסוד הרישיון שניתן לו בעבר ללא שננקטו כנגדו על ידי הקיבוץ או רשות מקרקעי ישראל, כל הליכים בנוגע להחזקתו בקרקע ומשכך המשיך להשקיע בחלקה ובמטע, עיבד ומסק את הזיתים. נקבע כי רשות מקרקעי ישראל נתנה בעבר רישיון לתובע להחזיק ולעבד את החלקה וכי הנתבעים ידעו על החזקתו של התובע במקרקעין ועל מטע הזיתים שניטע בה. עוד נקבע כי פסק הדין שניתן, במסגרתו בוטל הרישיון וניתן צו מניעה כנגד התובע מלהחזיק ומלעבד את החלקה, אינו חוסם את התובע מהגשת תביעה לפיצוי בגין נזקיו.
2.
לטענת התובע, בעקבות צו המניעה שניתן כנגדו נגרם לו נזק רב בגין המטע העשיר והמניב שנותר בחלקה, אשר ניטע על ידו, זאת מבלי שמי מהנתבעים עצרו מבעדו מלעשות כן.
3.
לטענת התובע, הקביעות מפסק הדין בת.א. 22536-09-09 הן קביעות חלוטות המהוות השתק עילה והשתק פלוגתא, כנגד הנתבעים דכאן, זאת בשים לב לכך שהנתבעת 2 הייתה צד להליך הקודם עד השלב בו נמחקה מהתיק ולא הועלו על ידה טענות לסתור את הקביעות שלעיל. לטענתו, לו חשבו הנתבעים כי לא היה לו רישיון לעבד את החלקה היה עליהם לפעול כנגדו בשלב מוקדם יותר על מנת למזער את נזקיו. לטענתו, הנתבעים ידעו או שהיה עליהם לדעת כי שלילת הרישיון לאחר שנים רבות של השקעה בחלקה, תגרום לו לנזק ויש לזקוף לחובתם את השיהוי הקיצוני בפעולה כנגדו. לטענת התובע, פרק הזמן מאז שהתחיל לעבד את החלקה (1982) ועד לשנת 2008 הוא כה קיצוני עד כי התפתח אצלו אינטרס הסתמכות על הרישיון שניתן לו ולכן המשיך לעבד את החלקה.
4.
התובע תמך טענותיו בחוות דעת מומחה מטעמו לפיה הנזקים אשר נגרמו לו עומדים על סך של 543,310 ₪. לטענתו, הותרתו ללא פיצוי, בהתאם לחוות הדעת מטעמו, תהווה התעשרות שלא כדין של הנתבעים על חשבונו. לטענתו, התביעה הוגשה כנגד שני הנתבעים, מאחר והנתבע 1 (הקיבוץ) שוכר את החלקה מהנתבעת 2 (רשות מקרקעי ישראל)שהיא בעלי החלקה ולו אין כל ידיעה בדבר ההסדרים בין הנתבעים. לטענת התובע,
פניותיו אל הנתבעים נותרו ללא מענה ומכאן התביעה שלפני.
5.
הנתבע 1 – קיבוץ הרדוף אג"ש
(להלן: "הקיבוץ"), טוען כי התובע מנוע ומושתק מלהעלות טענות לזכויות כלשהן במקרקעין נשוא התביעה, לרבות זכות לפיצוי בגין הפסדים. לטענתו, עצם הגשת התביעה כנגדו היא שימוש לרעה בהליכי משפט וחוסר תום לב. לטענת הקיבוץ, המקרקעין נשוא התובענה הם בבעלות מלאה של רשות הפיתוח לאחר שנרכשו על ידה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), במסגרת שתי עסקאות חליפין, מידי מר אחמד עונאללה, אשר הצהיר במסגרת הסכמי חליפין כי המקרקעין חופשיים מעיקול או משכנתא או שעבוד אחר כלשהו וכי הוא לא העביר ולא התחייב להעביר לאחר, כל זכות מזכויותיו במקרקעין או חלק מהן.
6.
לטענת הנתבע 1, המקרקעין נרכשו על ידי רמ"י כשהם נטועים ועובדה זו באה בחישוב ערכם. לטענתו, גם לפי גרסת התובע, הנטיעה של העצים, הרשות לעבדם וההסתמכות על הרשות לה הוא טוען, התרחשה שנים רבות לפני שבוצעה עסקת החליפין הראשונה בין עונאללה לרמ"י, ועשרים וחמש שנים לפני שהנתבע 1 חתם על הסכם שכירות (חקלאי) עם רמ"י במקרקעין, כשהם נטועים עצי זית, לתקופה של שלוש שנים ומאוחר יותר הוארך תוקפו של ההסכם.
7.
הנתבע 1 טוען כי במהלך חודש 10/08, לאחר שהתובע השיג את גבול המקרקעין והחל לנסות ולמסוק בה זיתים, דרש ממנו הנתבע 1 לחדול מכך ולעזוב את המקרקעין וביום 12/10/08 נמסרה לידיו הודעה מפורשת על ידי נציג רמ"י האוסרת עליו להיכנס ולעשות שימוש במקרקעין. לטענתו, במסגרת פסק הדין נקבע כי רמ"י, הבעלים הרשום של החלקה, הביע דעתו כי אינו מתיר את המשך השימוש שעושה התובע בחלקה. כן נקבע בפסק הדין כי התובע אינו בר רשות בלתי הדירה וכי לכל היותר זכותו היא כשל בר רשות מכללא שלא בתמורה, זכות הניתנת לביטול בכל עת. לטענת הנתבע 1, טענות התובע מגמתיות ואינן תואמות את אשר נפסק. לטענתו, פסק הדין לא קבע כי רמ"י נתן רשות לתובע להחזיק ולעבד את המקרקעין. לטענתו, מאחר
ורמ"י נמחקה מהתובענה עוד במסגרת ההליכים המקדמיים, ספק אם הקביעות בפסק הדין מחייבות את רמ"י.
8.
הנתבעת 2
–

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) טוענת כי
מדובר בתביעה קנטרנית ומופרכת אשר הוגשה, בין היתר, בהעדר כל עילה וממילא בחלוף תקופת ההתיישנות. לטענתה,
בשום שלב לא ניתנה על ידה כל רשות מכל סוג שהוא לתובע, לא מפורשת ולא מכללא, ועם היוודע דבר השימוש הובהר לו כי אין לו כל זכות במקרקעין. לטענתה, טענת התובע לפיה נגרמו לו נזקים בגין הזמן שחלף ממועד רכישת הזכויות בחלקה ועד לדרישת הפינוי היא חסרת יסוד ומקוממת שכן לא זו בלבד שלא נגרם ולא יכול היה להיגרם לו כל נזק בגין אי הפסקת השימוש במועד מוקדם יותר, הרי שדווקא התובע הוא שהתעשר שלא כדין בכך שעשה שימוש במקרקעי ציבור ללא תמורה. לטענת הנתבעת 2, העובדה כי התובע בחר להגיש תביעתו דווקא כנגד
המנהל והקיבוץ ולא כנגד הגורמים אשר לשיטתו העניקו לו לכאורה את הרשות מעידה על חוסר תום לבו ומהווה שימוש לרעה בהליכי משפט. לטענתה,
בהתאם לפסק הדין עליו מבסס התובע את תביעתו, נקבע כי עוד ביום 12/10/08 גילתה הרשות את דעתה כי ברצונה לבטל את הרשות, ככל שניתנה כזו לתובע.
9.
לטענת הנתבעת 2,
משהתביעה כנגדה נמחקה עוד בשלב המקדמי, הקביעות בפסק הדין אינן יכולות להוות השתק עילה או השתק פלוגתא לגביה ומנגד התובע, כמי שהיה צד להליך, מושתק מלטעון כנגד אותן קביעות המהוות כלפיו מעשה בית דין ומחייבות אותו בכל דבר ועניין. לטענתה, לא ברור בסיס החישוב הנטען בחוות דעת התובע והיא רצופה בסתירות פנימיות וטעויות עובדתיות וממילא יש להביא בחשבון או לקזז דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה התובע בחלקה. לטענתה, התובע לא הציג ולו ראשית ראיה בדבר השקעה כלשהי במקרקעין אף במועדים שקדמו לרכישת החלקה על ידי הרשות.
10.
הנתבעת 2 הגישה הודעת צד שלישי כנגד מר אחמד סאהר עונאללה
, ממנו רכשה כאמור את הבעלות בחלקה. לטענתה,
במסגרת הסכמי החליפין מהשנים 1995 ו- 2002 עם
מר עונאללה, הצהיר מר עונאללה כי הוא מוסר את החלקה כשהיא נקיה מכל עיקול, משכנתא או
שיעבוד אחר וכן כי הוא לא העביר או התחייב להעביר לאחר כל זכות מזכויותיו בנכס או חלק מהן. כן התחייב מר עונאללה, בין היתר, למסור לרשות את החזקה הבלעדית בחלקה. לטענת הנתבעת 2,
ככל ומר עונאללה היה מיידע אותה בדבר זכות נטענת כזו או אחרת של צד שלישי כלשהו, לא הייתה מתבצעת עסקת החליפין ולחלופין, הדבר היה בא לידי ביטוי בהערכת השמאי בנוגע לשווי המקרקעין לפני ביצוע העסקה. לטענת הנתבעת 2,
ממילא לא יכולה להיות מחלוקת כי כאשר היא רכשה את הבעלות על החלקה, נרכשה אף הבעלות על הנטוע בה. לפיכך, לטענת הנתבעת 2 ככל וניתנה רשות כלשהיא לתובע, הרי שזו ניתנה על ידי מר עונאללה והיה עליו להצהיר על כך לפני הרשות ולפיכך ככל וייקבע כי עליה לשלם לתובע סכום כלשהו, על הצד השלישי לפצותה בגין הסכומים אותם תידרש לשלם.
11.
במסגרת כתב ההגנה מטעמו, טען הצד השלישי - מר עונאללה כי ההודעה כנגדו הוגשה בחוסר תום לב ובהעדר עילת תביעה
נגדו. לטענתו, דין ההודעה כנגדו להידחות מחמת התיישנותה. לטענתו, הוא ניתק כל זיקה למקרקעין לכל המאוחר בשנת 2000, מועד עסקת החליפין השנייה בינו לבין המנהל. לטענתו, בשל חלוף הזמן נגרם לו נזק ראייתי חמור הפוגע ביכולתו לנהל את ההליך כנגדו.
הוא מעולם לא נתן זכות כלשהי לתובע או לכל אדם אחר לעשות שימוש במקרקעין והעביר את הזכויות במקרקעין לרשות מקרקעי ישראל, הם נקיים מכל שיעבוד. לטענתו, הוא רכש את המקרקעין ממשפחת קסיס, לאחר שהתובע עצמו אישר לפניו כי אין לו כל טענה שהיא לזכויות כלשהן במקרקעין. לטענתו, הוא הצהיר מאז ומעולם כי הוא רוכש המקרקעין במטרה לבצע עסקת חליפין עם המנהל ומעולם לא היה לו עניין בנטועים במקרקעין.
דיון:
רקע עובדתי נדרש בקצרה:
12.
המקרקעין הנדונים, היו בתחילה בבעלות משפחת קסיס ובהמשך נרכשו על ידי מר אחמד סאהר עונאללה
. ביום 5/6/99 נחתם הסכם חליפין בין רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") לבין מר עונאללה,
במסגרתו מכר מר עונאללה לרמ"י מקרקעין שונים שבבעלותו, לרבות מלוא הזכויות אשר היו רשומות על שמו באותה העת במקרקעין נשוא התביעה, זאת כנגד קבלת זכויות בעלות במקרקעין באזור נצרת. במסגרת ההסכם, הצהיר מר עונאללה כי המקרקעין חופשיים מעיקול או משכנתא או שעבוד אחר כלשהו וכי הוא לא העביר ולא התחייב להעביר לאחר כל זכות מזכויותיו במקרקעין או חלק מהן.
13.
בהמשך פעל מר עונאללה לרישום יתרת המקרקעין על שמו ולצורך כך הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת (ת.א. 606/96) ובפסק הדין מיום 14/10/99 נקבע כי הזכויות ביתרת המקרקעין, אשר לא הועברו לרמ"י, ירשמו על שמו של מר עונאללה. ערעור ( ע"א 7977/99) שהוגש על

פסק דין
זה, נדחה ומר עונאללה נרשם כבעלים של 1/3 במקרקעין.
14.
ביום 2/9/02 נחתם הסכם חליפין נוסף בין רמ"י לבין מר
עונאללה, במסגרתו מכר עונאללה לרמ"י את יתרת חלקו במקרקעין בתמורה לקבלת חלקים במקרקעין אחרים באזור אכסאל. גם בהסכם זה הצהיר כי המקרקעין חופשיים מעיקול, משכנתא או שעבוד אחר כלשהו וכי הוא לא העביר ולא התחייב להעביר לאחר כל זכות מזכויותיו במקרקעין או חלק מהן. החל מיום 1/9/06 משכיר רמ"י את המקרקעין לקיבוץ הרדוף ("הרדוף") עפ"י הסכם שכירות (חקלאי) לתקופה בת שלש שנים המתחדשת מעת לעת.
15.
בשנת 2009 הגיש הקיבוץ תביעה לבית משפט השלום בנצרת (ת.א. 22536-09-09 שלום נצרת) כנגד מר ג'עפרי – התובע כאן, למתן צו קבוע האוסר עליו להיכנס אל המקרקעין או לעשות כל שימוש או פעולה במקרקעין. התביעה התקבלה כך שבפסק הדין מיום 4/9/11 ניתן צו מניעה האוסר על מר ג'עפרי או מי מטעמו להיכנס אל המקרקעין או לעשות כל שימוש או פעולה במקרקעין הנ"ל. נקבע כי אין מחלוקת באשר לחזקתו של הקיבוץ במקרקעין. נקבע כי מאז שנת 1995 (עת רכש המנהל חלק מהזכויות בחלקה 13) ועד למסיק שנת 2008, המועד בו החל הקיבוץ לפעול לראשונה כנגד
מר ג'עפרי, לא ננקטה כל פעולה כנגדו למניעת השימוש שהוא עושה בחלקה. נקבע כי הרישיון לו טען מר ג'עפרי הוא לכל היותר רישיון מכללא שניתן ללא תמורה
וכי רשות זו ניתנת לביטול בכל עת. לעניין זה נקבע כי ממזכר ששלח המנהל אל משטרת ישראל ביום 12/10/08 עולה כי המנהל שהוא הבעלים הרשום של החלקה, הביע דעתו, כי אינו מתיר את המשך השימוש שעושה ג'עפרי. נקבע כי אין בפסק הדין בכדי למנוע ממר ג'עפרי להגיש תביעה לפיצוי עבור השקעותיו בחלקה, ככל שהוא סבור כי הוא אכן זכאי לפיצוי בעקבות ביטול הרישיון. על

פסק דין
זה לא הוגש ערעור ועל כן הקביעות בו הן חלוטות ומהוות מעשה בית דין מבחינת הצדדים לו. יצוין כי המנהל כלל לא היה צד להליכים הקודמים.
16.
במסגרת התביעה שלפני, עותר מר ג'עפרי לפיצוי כספי בגין נזקים כספיים שנגרמו לו לטענתו, כתוצאה מביטול הרישיון לעבד את המקרקעין למסוק את הזיתים.
התיישנות:
17.
התביעה שלפני הוגדרה כתביעה כספית- נזיקית. התובע עותר לפיצוי בטענה כי נגרמו לו נזקים כספיים כתוצאה משלילת הרישיון שניתן לו לעבד את החלקה. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע כי תקופת ההתיישנות בתביעה שאינה במקרקעין היא שבע שנים. סעיף 6 לחוק קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. בענייננו ניתן לראות את מועד התגבשות עילת התביעה הכספית ביום 4/9/11, המועד בו ניתן פסק הדין בת.א. 22536-09-09 במסגרתו הוכרע מעמדו של מר ג'עפרי כבעל רישיון מכללא ללא תמורה לעבד את הקרקע ולמסוק את הזיתים במקרקעין וניתן כנגדו צו מניעה קבוע מלהיכנס או לעשות שימוש במקרקעין. עד אותו המועד עשה מר ג'עפרי שימוש במקרקעין ולפיכך עד אותו המועד לא נגרם לו כל נזק.
אכן פסק הדין
קובע כי ביום 12/10/08 הודיע המנהל כי הוא אינו מתיר את המשך השימוש שעושה מר ג'עפרי, אך מעמדו של מר ג'עפרי כבעל רישיון מכללא הוכרע רק במסגרת פסק הדין ונקבע בו כי פתוחה לפניו האפשרות להגיש תביעה בגין נזקים ככל שהוא סבור שנגרמו לו כאלו. לפיכך, משהתביעה שלפני הוגשה ביום 17/11/15, עוד בטרם חלוף שבע שנים ממועד מתן פסק הדין ביום 4/9/11, אני דוחה את טענת הנתבעים לעניין התיישנות עילת התביעה.

הזכות לפיצוי עבור ההשקעות במקרקעין:
18.
התובע טוען כי שתיקתם של הנתבעים בכל הנוגע לשימוש אשר עשה במקרקעין, יצרה אצלו הסתמכות לפיה החזקתו במקרקעין והשימוש שעשה בהם, מקובלת עליהם ועל כן הוא המשיך לעבד ולהשביח את החלקה, עד לשנת 2008, המועד בו ניתן כנגדו צו המניעה הקבוע. לטענתו, הימנעותם לפעול כנגדו בשלב מוקדם יותר, גרמה לו להמשיך לעבד את החלקה מה שהגדיל את נזקיו. לטענת התובע, הותרתו ללא פיצוי, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמו, תהווה התעשרות שלא כדין של הנתבעים על חשבונו.
19.
הפסיקה קובעת כי זכות הפינוי העומדת לבעלי המקרקעין כלפי בר הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בר הרשות. זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין. הזכות, ככל שקיימת, מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. לכן, בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת, אין להסיק חבות כזו. ראה בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי ואח' (25/11/2002); תאק 43042/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' מוחמד סכסכ (ניתן ביום 25/02/2016). נקבע עוד
כי במקרה בו לא הוכחה השבחת המקרקעין על ידי בר הרשות יש לבחון האם קיימים שיקולי צדק שאינם מן הדין המזכים בפיצויים. כך למשל יש לבחון האם המדובר בחזקה אשר מקורה הוא בזכות חוזית או במתן רשות מפורשת או שמא מדובר ברשות מכללא, המועד בו ניתנה אותה רשות נטענת, האם קיימות נסיבות המלמדות על קיומה של הסתמכות לגיטימית מצדו של המחזיק כאשר בהקשר זה יש לייחס משקל לשאלת חוקיות הבניה במקרקעין כמו גם להליכים משפטיים קודמים ביחס למקרקעין. יש לבחון את טיב הפיצוי ושיעורו, כאשר הכלל הוא שהפיצוי ניתן, אם בכלל, בגין ההשקעות ושוויין, ולא לצורך סידור חלוף. נדרש לבחון אף את זכות הבעלים לדמי שימוש ראויים מעת ביטול הרשות, האם מדובר בנכס שבעליו אמורים ליהנות ממנו ומן הבנוי עליו או שמא אותה השבחה נטענת אינה בגדר השבחה לבעלים ותגרור הוצאות בגין הצורך בהריסת המחוברים. יש צורך אף בבחינת חוקיות הבניה. ראה בתאק 43042/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' מוחמד סכסכ אשר אוזכר לעיל.
20.
הפסיקה מכירה בכך כי לא תמיד נדרש מחמת הצדק המשך קיום הרישיון למרות שבעל הנכס מבקש לבטלו ולכן יש מקרים בהם ניתן להסתפק בפיצויים. יש אף מקרים בהם הצדק אינו דורש אף את תשלומם של פיצויים כלשהם. ראה ברע"א 1156/02 חיר נ. לידאי (ניתן ביום 11/05/2003).יש לבחון כעת, אל נוכח הפסיקה לעיל, האם קיימת הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבר הרשות בדבר קבלת פיצוי על ההשבחה וככל שאכן קיימת השבחה יש לפצות בגינה.


האם קיימת הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבר הרשות לעניין ההשבחה , ככל שאכן קיימת השבחה :
21.
התובע טען כעת בעדותו לפני בית המשפט לזכויות קניין במקרקעין. התובע טען כי השלים עסקה במקרקעין עם בעלי המקרקעין דנן, משפחת קסיס. זאת על אף שבפסק הדין אשר ניתן בת.א. 22536-09-09 נקבע כי התובע אינו טוען לזכויות קניין במקרקעין ואינו מכחיש כי העסקה שביצע בעבר לרכישת המקרקעין מבעלי הקרקע דאז, משפחת קסיס, לא יצאה אל פועל, אלא טוען לרשות שניתנה לו לעבד את החלקה ולמסוק את הזיתים (פסקה 30 לפסק הדין).
בעוד שכאמור במסגרת ת.א. 22536-09-09 וכן במסגרת הליכים קודמים שהתנהלו ביחס למקרקעין נשוא התביעה, על בסיס הצהרותיו של מר ג'עפרי עצמו, נקבע כי עסקת מכר בינו לבין האחים יוסף ואניס קסיס ביחס למקרקעין מעולם לא יצאה אל הפועל וכי התמורה ששילם למשפחת קסיס הושבה לידיו (נספחים ז/1, ז/2 ז/4, ז/5 לתצהירו של מר יורם קלגרד נ/3), בעדותו לפני עמד מר ג'עפרי על כך שהשלים את העסקה עם האחים קסיס, רכש את הקרקע ושילם את מלוא התמורה. "שילמתי את כל הכסף.. אפילו יותר מזה.. ש. רגע אני שואל אותך אתה שילמת את כל הכסף? ת. כל הכסף." (עמ' 6 שורות 22-27 לפרוטוקול). "אם ככה, אתה אומר שקנית את החלקה. העד, מ' ג'ופרי: כן. ש: את כל החלקה. ת. כן. שילמת הכל? ת. כן." (עמ' 9 שורה 37, עמ' 10 שורות 1-5 לפרוטוקול).
"ש: מה עם הכסף ששילמת לכסיס, קיבלת בחזרה? ת. הוא נתן לי חלק. ש. מי נתן לך חלק? אונלה נתן לך חלק? ת. כן. ש: ומה עם החלק השני.. מה עם יתרת החלק לא קיבלת החזרה? ת. קיבלתי הכל כך הכסף..מאונלה...קיבלתי כך הכסף מה ששילמתי." (עמ' 10 שורות 14-28 לפרוטוקול).
22.
מר ג'עפרי אשר התבקש ליישב את הסתירה בין גרסאותיו השונות בכל הנוגע לזכות הקניין במקרקעין, טען כי יכול להיות שפרוטוקול דיון, במסגרתו העיד כי העסקה עם משפחת קסיס לא יצאה אל הפועל, זויף (עמ' 7 שורות 33-37, עמ' 8 שורות 1-11 לפרוטוקול). אם טוען מר ג'עפרי לזכויות קנייניות במקרקעין, בוודאי שהדבר לא תואם טענה בדבר הסכמה חוזית בכל הנוגע לפיצוי בגין השבחה שיבצע במקרקעין.
23.
באותה הנשימה, טען התובע כי עונאללה העניק לו את הזכות לעבד את החלקה באופן בלעדי (עמ' 11 שורות 11-14 לפרוטוקול) ואף טען כי נחתם ביניהם הסכם בכתב לעניין זה. "העד מר ג'עפרי: ..אמר לי שמעתי שיש לך אדמה ויש לך ויכוח בין ילדים של כסיס. אני אבוא אקנה את זה והעצים יהיו שלך. ש. אתה טוען גם שנחתם בינך לבין עונאללה חוזה שבו הוא התחייב שהדבר הזה ימשיך. ת. כן היה חוזה. ש. היה חוזה. כן כתב לי כן כתב לי. ש: אבל אין לך, איבדת את החוזה הזה. ת: לא איבדתי אני לא יודע, נתתי לעורך דין תסלחי לי היה ערבי קוראים לו אליאס טוקאן. אמר כן אני אלך, ו-3 שנים לא אירגן את זה ולא, אומר, דחו את זה דחו את זה והיו שקר. היה משקר עליי. ש: תראה. בחקירה הקודמת שלך, בהליך הקודם, אני רק רוצה להזכיר לך ששאלו אותם אם היה חוזה עם אונלה, כבר שאלו אותך את השאלה הזאת, ת: כן. ש: ואמרת שלא היה חוזה. ת: היה חוזה. ש: עכשיו אתה אומר שהיה חוזה. ת: היה חוזה. אני זוכר, אני זוכר משנת שמה אני למעשה נתתי את זה לאליאס, אליאס טוקאן והוא אמר אני אעשה משפט והכל ו-3 שנים כל פעם משקר אותי, הם דחו את המשפט הם דחו את המשפט
ש: כן.
ת: וזה שקר היה. ולקח כסף. ש: בחקירה הקודמת כששאלו אותך אם היה הסכם אמרת "לא, בשביל מה צריך הסכם". ת: לא זוכר." (עמ' 20 שורות 33-37, עמ' 21 שורות 1-20 לפרוטוקול).
24.
מעבר לכך שגרסת ג'עפרי לעניין זה לא נתמכה בכל ראיה שכן לא הוצג חוזה בכתב בינו לבין מר עונאללה, היא אף אינה מתיישבת עם הצהרותיו ועדותו של מר עונאללה בהליך אשר לפני, אשר אישר כי העביר לרמ"י את זכויותיו במקרקעין כשהן נקיות מכל עיקול, משכנתא או שעבוד אחר כלשהו וכי מעולם לא התחייב ולא העביר בפועל לאחר כל זכות מזכויותיו במקרקעין או חלק מהן. עוד העיד מר עונאללה כי רכש את המקרקעין ממשפחת קסיס, תוך שהוא מצהיר על כוונתו לבצע עסקת חליפין במקרקעין זמן קצר לאחר הרכישה
ולאחר
שג'עפרי התחייב לפניו כי לא אין לו כל טענה לזכויות כלשהן במקרקעין. מר עונאללה העיד כי ככל שמר ג'עפרי היה טוען לזכויות כלשהן במקרקעין, הוא לא היה רוכש את המקרקעין על מנת לסחור בהם.
לטענתו, הוא לא אישר לג'עפרי או לכל גורם אחר זכות או רשות כלשהי במקרקעין, מעולם לא נתן הרשאה למר ג'עפרי לנטוע במקרקעין ולעבד אותם ומעולם לא הרשה למר ג'עפרי להמשיך ולמסוק את הזיתים לאחר ביצוע עסקת החליפין עם רמ"י. למעשה בכך הוכח כי לא הייתה לתובע, בר הרשות, כל הסכמה חוזית עם בעלי הזכות במקרקעין, בדבר ההשבחה במקרקעין והפיצוי בגינה.
מר עונאללה העיד כי ציין לפני מר ג'עפרי בכל הזדמנות אפשרית כי לאחר ביצוע עסקת החליפין לא תהיה למר ג'עפרי כל טענה ביחס למקרקעין וכי אין בעובדה כי מר ג'עפרי מסק את הזיתים ללא הרשאה כדי להקים לו טענה כלשהי במקרקעין (ראה עדות מר עונאללה נ/4).
25.
בעדותו לפני טען מר עונאללה כי במועד הרכישה, כל כוונתו הייתה לבצע עסקת חליפין עם רמ"י והוא כלל לא התעניין באשר מצוי על הקרקע והוא אינו יודע מי נטע את עצי הזית במקרקעין (עמ' 71 שורות 1-14 לפרוטוקול). "..כשאני קונה אדמה קודם כל אני בודק אם המנהל מעוניין בזה. אם אני מקבל תשובה חיובית.. אני קונה. לא צריך להסתכל. אני קונה אדמה בשביל לעשות החלפה, לא בשביל שום דבר." (עמ' 72 שורות 27-29 לפרוטוקול). "ש. ואתה בינך לבינו היה סיכום שהוא נשאר בקרקע ועובד שם? ת. אני אמרתי לו, כל זמן שהמדינה לא צריכה את זה תהיה שמה." (עמ' 73 שורות 6-7 לפרוטוקול). כאשר עומת עם הטענה לפיה הוא התחייב כלפי מר ג'פערי לאפשר לו להמשיך ולעבד את המקרקעין באופן בלעדי למשך כל ימי חייו, השיב מר עונאללה: "ת. איך דבר כזה?...אני טיפש? ..אני קניתי בשביל לעשות החלפה וכולם יודעים שאני הולך לעשות החלפה עם המדינה. ש. לא. מר ג'עפרי טוען שאתה קנית בשביל שהוא ישתמש בזה. ת. לא נכון מה יש לי כסף לזרוק באוויר?" (עמ' 76 שורות 14-20 לפרוטוקול).
מכך ניתן ללמוד, כי לא היה סיכום דברים בין בעלי המקרקעין לתובע, בכל הנוגע לפיצוי בגין ההשבחה לקרקע, ככל שאכן עצי הזית אשר נטועים במקרקעין מהווים השבחה של הנכס.
26.
לעניין זה העידה גב' פטריסיה פרץ, אחראית תחום פיצויים וחליפין במרחב עסקי צפון ברמ"י, כי המקרקעין נרכשו ממר עונאללה כשהם נקיים מכל שיעבוד, תוך שהוא מתחייב כי הוא לא העביר ולא התחייב להעביר לאחר כל זכות מזכויותיו במקרקעין או חלק מהן וכי רמ"י רכשה את הבעלות במקרקעין על כל הנטוע והמחובר אליהם ובכלל זאת עצי הזית ואף הערכת השמאי לשווי המקרקעין, על בסיסה אושרה העסקה, כללה את עצי הזית. בעדותה לפני הסבירה הגב' פרץ כי בטרם רכישת חלקה נבדקים המצב התכנוני של החלקה, הנושא השמאי וערכי הקרקע וכן נשלח נציג על מנת לבדוק את הקרקע (עמ' 49 שורות 9-11 לפרוטוקול). כן אישרה כי הקרקע נרכשה ממר עונאלה
as is
"אנחנו קנינו את הקרקע
as is
בלי קשר למר ג'עפרי. אנחנו קנינו את הקרקע ממר אונאלה. ש. איפה זה כתוב בהסכם. ת. ההסכם הוא עם אונאלה. ש. אבל בהסכם לא, אין התייחסות לעצים. ת. כי זה בא לידי ביטוי בשווי של המקרקעין. " (עמ' 50 שורות 18-24 לפרוטוקול). עצי הזית לא תומחרו בנפרד וניתן להם ערך כלשהוא במסגרת העסקה אשר נערכה בין המנהל לבין מר עונאללה.
27.
גב' פרץ העידה כי מצב בו רמ"י רוכשת חלקה שיש בה נטועים , אינו מצב חריג (עמ' 52 שורות 36-37 לפרוטוקול) וכי ככל שהיו יודעים מראש כי קיימת איזה שהיא בעיה בנוגע לזכויות צד ג' בקרקע, או שרמ"י הייתה מחליטה שלא לרכוש את הקרקע או שהמוכר היה מתבקש לפנות את הקרקע בעצמו ואז הקרקע הייתה נרכשת ללא העצים (עמ' 53 שורות 8-12 לפרוטוקול). כן העידה כי שווי עצי הזיתים כלל לא היה חלק מהמשא ומתן עם מר עונאללה לעניין שווי הקרקע (עמ' 57 שורות 23-27 לפרוטוקול). "השווי של המקרקעין מביא לביטוי את המצב של הקרקע עם עצי הזית. עכשיו, מבחינתו הקרקע היא פנויה מכל חפץ ואדם, השווי שלה בעצם נקבע על פי זה. וכך אנחנו רואים את הקרקע, שהיא פנויה מכל חפץ ואדם" (עמ' 58 שורות 15-17 לפרוטוקול).
28.
מן האמור עולה כי לא עלה בידי התובע להוכיח את טענתו לפיה ניתנה לו הרשאה מאת עונאללה או מכל גורם אחר להמשיך ולעבד את הקרקע באופן בלעדי. לא היה בינו לבין מר עונאללה כל סיכום בדבר פיצוי אשר יינתן לו כנגד עצי הזית המצויים בקרקע. אף לא הוכח כי אכן אותם עצים מהווים השבחה אשר יש לפצות בגינה, שכן נציגת המנהל העידה כי בין אם כלל הנכס עצי זית נטועים ובין אם לאו, הדבר לא היווה מרכיב המשנה ממחירו של הנכס.
השמאות על בסיסה בוצעה העסקה עם המנהל כללה גם את עצי הזית שעל החלקה ומבחינת המנהל המדובר היה במקרקעין הפנויים מכל אדם וחפץ.
29.
התובע עצמו לא מצא כי עליו לקבל פיצוי על פי ההתחייבות החוזית אשר טען כי קיימת בינו לבין מר עונאללה. לו היה התובע אכן מוצא כי קיימת התחייבות כזו וכי אכן השביח את הקרקע באמצעות נטיעת וטיפול בעצי הזית, כי אז היה מפנה את תביעותיו ישירות למר עונאללה, עמו כנטען התקשר בהתחייבות חוזית. אלא שכאשר נשאל מר ג'עפרי לעניין זה
הוא השיב "אנחנו, אנחנו כמו אחים. עד עכשיו כמו אחים אנחנו. ש. ...ש: זאת אומרת שאתה לא הגשת נגדו תביעה כי הוא אח שלך ולא רצית להגיש תביעה נגד אח שלך. ת: למה הוא לא עשה, ש: לא בגלל שלא מגיע לו שתגיש נגדו תביעה. ת: הוא לא היה עושה לי בעיות." (עמ' 21 שורות 34-36, עמ' 22
שורות 1-5 לפרוטוקול).
30.
התובע טען כי רק בשנת 2007 נודע לו שמר עונאללה ביצע עסקאות חליפין עם רמ"י ביחס למקרקעין (עמ' 10 שורות 31-37, עמ' 11 שורות 1-6, עמ' 20 שורות 6-7 לפרוטוקול). טענה זו אף נטענה על ידו בכתב ההגנה שהגיש במסגרת 22536-09-09 (נספח ה' לנ/3) שם טען כי במהלך שנת 2007, בסמוך לתקופת המסיק, נודע לו לראשונה כי קיבוץ הרדוף טוען לזכויות כלשהן בחלקה ומבירור שערך התברר לו כי עוד בשנת 1996 ערך מר עונאללה עסקת חליפין במסגרתה מסר את החלקה לבעלות רשות הפיתוח, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל - כל זאת ללא ידיעתו וחרף זכות בר הרשות שהוענקה לו על ידי עונאללה.
טענה זו אינה יכולה לעמוד לתובע בשים לב לכך שמר עונאללה הצהיר והעיד כי כאשר רכש את המקרקעין ממשפחת קסיס הוא הודיע על כוונתו לבצע עסקת חליפין במקרקעין זמן קצר לאחר הרכישה
וציין לפני מר ג'עפרי בכל הזדמנות אפשרית כי לאחר ביצוע עסקת החליפין לא תהיה למר ג'עפרי כל טענה ביחס למקרקעין. אין זאת אלא שהתובע ידע על העברת הבעלות ע"ש רמ"י ועם זאת בחר להמשיך ולעבד את המקרקעין בידיעה שאין לו כל הרשאה לכך, לא ממר עונאללה ולא מרמ"י. מתוך ידיעה זו לא פנה התובע בבקשה לפיצוי בגין השבת המקרקעין אל מר עונאללה.
31.
כאמור, כאשר לא הוכחה השבחת המקרקעין בידי בר הרשות, יש לבדוק שיקולי צדק המזכים את בר הרשות בפיצוי.
במסגרת זו יש לבחון האם חזקה במקרקעין מקורה בזכות חוזית או רשות מפורשת או שמא רשות מכללא.

מקור החזקה במקרקעין:
32.
מעמדו של מר ג'עפרי הוכרע כבר במסגרת פסק הדין בת.א. 22536-09-09 כבר רשות מכללא להחזיק ולעבד את המקרקעין. במסגרת פסק הדין ניטל מהתובע הרישיון. אין המדובר בזכות חוזית מסודרת או רשות מפורשת.
המועד בו ניתנה הרשות :
33.
התובע טען כי הנתבעים ידעו משך שנים על החזקתו ועיבודו את המקרקעין ובחרו לאפשר לו לעשות כן. התובע לא הציג כל ראיה שתתמוך בטענתו זו וגרסתו אינה מתיישבת עם עדויות עדי הנתבעים. טענת התובע לפיה רמ"י ידעה על השימוש שהוא עושה במקרקעין לא הוכחה והוכחשה על יד רמ"י. הגב' פרץ העידה כאמור כי רמ"י רכשה את המקרקעין
as is

וכי שווי העצים קיבל ביטוי בהערכת השווי המקרקעין. כן העידה, ועדותה לא נסתרה, כי רק בעקבות פניית קיבוץ הרדוף, נודע לרמ"י על השימוש שעושה מר ג'עפרי במקרקעין (עמ' 53 שורות 21-22 לפרוטוקול).
באשר לטענה לפיה הנתבע 1 – הקיבוץ, ידע שנים רבות על השימוש שעושה מר ג'עפרי במקרקעין, לעניין זה העיד מר יורם קלגרד מנהל האגודה החקלאית בקיבוץ, כי הקיבוץ שוכר את המקרקעין מרמ"י החל מיום 1/9/06 עפ"י הסכם שכירות (חקלאי) לתקופה של שלוש שנים המתחדשת מעת לעת. כן הצהיר כי הקיבוץ לא היה מודע, בכל המועדים הרלבנטיים, לגבי זהות הבעלים במקרקעין ולגבי טענות התובע באשר למקרקעין או מטע הזיתים. מר קלגרד העיד כי בשום שלב לא ניתנה על ידי הנתבע 1 למר ג'עפרי הרשות לעבד את הזיתים, לא לפני שנת 2006 ולא לאחר מכן. כן העיד כי בעוד שהקיבוץ שוכר את המקרקעין משנת 2006 ומעבד את החלקה, רק במהלך חודש 10/08 הופיע התובע במקום וניסה באמצעות מי מטעמו למסוק את הזיתים. החל משלב זה החל הקיבוץ לפעול לסילוקו של מר ג'עפרי מהמקרקעין והגשת התביעה כנגד התובע, נעשתה רק לאחר שהתובע הצהיר לפני הגורמים הרלבנטיים בקיבוץ כי בכוונתו לבצע מסיק גם בשנת 2009, אף שהובהר לו כי אין לו הרשאה לכך.
אין באמור על מנת לאשש את טענת התובע כי ניתנה לו הרשות לעבד את מטע הזיתים מאז נקשר הקבוץ בהסכם עם רמ"י.
34.
התובע טען כי הרשות ניתנה לו עוד טרם נכנס הקיבוץ לתמונה וכבר במהלך שנות ה 80', שכן מר קלגרד סיקל עבורו את האבנים במטע הזיתים. באותה העת, הייתה הקרקע בבעלות משפחת קסיס, מר קלגרד העיד כי למר ג'עפרי יש עצים בשטח וכי סיקל בעבורו את המקרקעין מתוקף היותו קבלן סיקול באותה העת, כפי שעשה אף בעבור אנשים אחרים. (עמ' 65 שורות 17-22 לפרוטוקול). בכך לא ניתן לראות את מועד מתן הרשות.
35.
מעדות מר עונאללה עולה כי הוא זה אשר אמר לתובע , כאשר היו המקרקעין בבעלותו, לעבד את עצי הזית , כל עוד המדינה, לה מכר את המקרקעין, אינה נזקקת להם. כלומר, עוד בטרם שנת 1996 בה רכש המנהל את המקרקעין ממר עונאללה.
האם ההסתמכות על מתן הרשות היא לגיטימית
36.
לא ניתן לקבוע כי הסתמכותו של התובע על הרשות אשר ניתנה לו בידי מר עונאללה, בהתאם לעדות מר עונאללה, נקיה מספקות. מר עונאללה עצמו העיד כי רכש את המקרקעין לצורך עסקת חליפין עם המדינה והדבר היה ידוע לתובע. הוא אף אמר לו, בהתאם לגרסה אחת, כי כל עוד המדינה אינה זקוקה למקרקעין, הוא רשאי לעבד את עצי הזית. בהתאם לגרסה האחרת, עונאללה הכחיש בכלל כי נתן לג'עפרי רשות לעבד את המקרקעין שכן רכש אותם לצורך חליפין בלבד.
כלומר, התובע ידע כי המדובר בזכות מותנית, אין לו זכויות קנייניות במקום (על אף טענותיו בעניין זה אשר נסתרו) וגם בהנחה כי לא ידע על רכישת המנהל את הקרקע ב 1996, הרי שבשנת 2006 נכנס הקיבוץ לתמונה, נקשר עם המנהל בהסכם חקלאי והחל לעבד את הקרקע. בשנת 2008 כבר החל הקיבוץ לנקוט כנגד התובע בהליכים משפטיים.
37.
התובע טוען כי הוא זה שנטע את עצי הזית במקרקעין בשנת 1982 (עמ' 30 שורות 26-27 לפרוטוקול). טענה זו הגם שלא נתמכה בכל ראיה, לא נסתרה. במסגרת שיקול זה יש לקחת בחשבון כי אותם עצים ניטעו על ידי מר ג'עפרי בשלב בו המקרקעין היו בבעלות משפחת קסיס ללא שניתנה לו כל רשות לנטוע אותם "ש. אז בעצם אתה לא ביקשת רשות מאף אחד לנטוע את העצים. ת. מי, זה אדמה שלי. איך אני אבקש למי אבקש." (עמ' 13 שורות 25-26 לפרוטוקול).

38.
מר עונאללה העיד כי הגם שלא התנגד לפעולות שמבצע מר ג'עפרי במקרקעין, הוא מעולם לא נתן לו הרשאה מפורשת לעשות וכן היה על מר ג'עפרי, אשר בחר להותיר את הנטועים במקרקעין לדעת כי בסופו של יום הוא ייאלץ להתמודד עם טענת סילוק של הבעלים (פסקאות 27-28 לנ/4). נוכח הדברים האמורים, הסתמכות התובע על מתן הרשות כלל לא הייתה לגיטימית.

טיב הפיצוי ושיעורו:
39.
התובע תבע פיצוי בהתאם לנזק כספי אשר לטענתו נגרם לו. אלא שטענות התובע לנזקים כספיים בגין השקעה והשבחה של המקרקעין לא נתמכו בראיות הנדרשות ולא הוכחו.
התובע העיד כי בשנות ה- 80 היו בבעלותו מקרקעין נוספים בשפרעם (עמ' 25 שורה 30 לפרוטוקול). כאשר נשאל אם היה מבצע העתקה של עצי הזית ככל שהיה מתבקש על ידי משפחת קסיס לפנות את הקרקע, הוא השיב : "איך יגידו לי? איך יגידו לי? זה אדמה שלי. כב' הש' קלמפנר נבון: נניח שהיו אומרים לך, לך משם. היית לוקח את העצים מעביר אותם לשפרעם? העד מר ג'עפרי: לא אבל אני אומר לו, לא, כב' הש' קלמפנר נבון: למה לא? ..איך אני אקח אותם לשפרעם? איך אני אחפור 200, 240 זיתים לעקור אותם? כב' הש' קלמפנר נבון: קורה, נניח שהיו אומרים לך היית לוקח? או משאיר שם? העד מר ג'עפרי: .. לא אני משאיר שמה." (עמ' 25 שורות 31-37, עמ' 26 שורות 1-4
לפרוטוקול). כלומר, על אף האפשרות להעתיק את עצי הזית אשר ניטעו כאמור ללא רשות באדמת קסיס, לאדמתו שלו, היה התובע מעדיף לוותר עליהם. אם כך לא ברור אילו נזקים נגרמו לו. התובע אף העיד כי מעולם לא השקיע באותם עצי הזית.
40.
התובע טען בעדותו כי שלוש שנים לאחר ששתל את העצים
הם החלו להניב תפוקה והוא הפיק רווחים מכך "ש. התפרנסת מזה הרווחת כסף? ת. ברור.." (עמ' 14 שורות 32-33 לפרוטוקול). בהמשך עדותו הוא טען לפתע כי התוצרת שימשה אותו בכלל לשימוש אישי "היה לשימוש בשבילנו אני אוכל הרבה. ש. לא מכרת אף פעם.. ת לא מכרתי בכלל הייתי מחלק, אחותי אחים שלי, נותן להם ש. אז היום אתה קונה 70 כפול 17 קילו ליטר שמן בשנה? ת.. אני קונה 15,20,10 מתי יש לי כסף." (עמ' 16 שורות 20-26 לפרוטוקול). כאשר נשאל האם דיווח על ההכנסות ממטע הזיתים לרשויות הוא השיב: "ש. אתה ניהלת איזה שהם ספרים?.. דיווחת למס הכנסה, חשבוניות משהו על ההכנסה הזאת? ת. לא היה לי, לא דיברתי מה עם מס, מה הם שייך לי. הייתי קוטף את זה.. מה מרוויח את חושבת מיליונים? " (עמ' 14 שורות 34-36, עמ' 15 שורות 1-6 לפרוטוקול).
41.
כן העיד התובע כי את מסיק הזיתים הוא היה נוהג לבצע בזמנו הפנוי: "לפעמים חודש לפעמים שבועיים מתי אני פנוי... לא יום יום מתי אני פנוי.. מתי היה לי פנוי הולך לשמה, מנקה למה היה חורש לי בין הזיתים, אז הייתי מנקה גוזם.." (עמ' 15 שורות 28-36 לפרוטוקול).
כאשר עומת התובע עם העדר אסמכתא אשר תתמוך בטענותיו להשקעות כספיות בחלקה, הוא השיב: "ש: תראה, אתה לא הבאת שום מסמך נייר על כמה כסף השקעת בחלקה הזאת. שילמת להוביל, משהו, ת: למי, למי למי למי, אני בשביל מי, בשביל מי יש לי לעשות חשבון? יש שלי לא? לא בכלל לגמרי. למי אני עושה. ש: לא שילמת אף פעם כסף למישהו שיבוא לעזור לך, לא, ת: היה, היה חבר שלי, איפה איפה אדמה שלי, בדואי קראו לו אבו יוסף, היה תמיד עובר, עוזר לי וכן הלאה והיה תמיד קוטף לי. לפעמים לוקח חצי, ש: אז כסף אתה לא השקעת ממש בחלקה. נכון? ת: מה? ש: לא השקעת כסף. באת עבדת הוצאת זיתים השתמשת בהם, ת: הייתי, (לא ברור) מה הייתי, הייתי עושה ריסוס, פעם הייתי רוצה ריסוס ובא יורם והתחיל למחות, אמר למה אתה עושה ריסוס. אמרתי לו בשביל תולעים, אמר לא לא לא והוא בכה. אמר אל, אמרתי לו לא, יש תולעים אוכלים את העלים מלמעלה." (עמ' 16 שורות 29-37, עמ' 17 שורות 1-5 לפרוטוקול).
"ש: משנת 95 אין לך שום קבלה, שום דבר שהשקעת כסף בחלקה. ת: ולמי אני נותן קבלה? בשביל מה להביא קבלה? ש: גם לא כתבת שום דבר על ההשקעות שלך.
ת: מה? ש: גם לא הצהרת בתצהיר שלך, השקעתי 100 שקל בשנה כדי לעשות ריסוס. לא כתבת. ת: תראי, הייתי מביא, (לא ברור), נותן לפעמים והבדואי היה גם כן עוזר לי. ש: היה עוזר לך כי הוא חבר שלך. ת: בנות שלו, הוא היה חורש לי." (עמ' 17 שורות 19-27 לפרוטוקול). מכאן לא ניתן ללמוד אלו רווחים נמנעים מהתובע בגין אותם עצי זית ואף ניתן ללמוד כי התובע לא ביצע כל השקעה במקרקעין לטובם גידולם.
42.
התובע הציג חוות דעת מר יוסי מילוא, מטעמו והלה קבע כי המדובר בחלקת מטע מעובדת של עצי זית בגוש 13600 חלקה 13, בשטח של כ 12,000 מ"ר. התפתחות העצים תואמת את גרסת התובע לפיה עצי הזית ניטעו על ידו בשנת 1982. העצים נטועים במרווחים של כ 6 מטר – 20 עצים לדונם, סה"כ 240 עצים המיועדים לשמן וכיבושים מטופלים באמצעות השקיה בעזרת מכלי מים והיו בניבה מלאה. עצים אלו יכול להניב כ 35 ק"ג ויותר לעץ בניבה כלכלית מלאה. תכולת השמן בפרי, בתנאי בעל, נעה בין 25% ל 30% ובגיל 20 ומעלה יעלה אחוז השמן. עלות שנטוע והחזקה עד ניבה, כולל השקיית עזר מוערך בסך של 200 ₪ לעץ * 480 עצים = 9,600 ₪. היבול הרב שנתי של העצים
מוערך בכ- 30 ק"ג לעץ, משוקלל לסירוגיות והתפתחות העצים לפי 8.62 ₪ לק"ג זיתים לשיווק ולאחר ניכוי הוצאות נחסכות של מסיק ועוד
ובסה"כ 258.7 ₪ לעץ מהעברה וסה"כ
48,000 ₪. ל- 12
יבולים עתידיים, עד אשר העצים יגיעו ליבול כלכלי מהוון במקדם 7.943 (7%) 2,055 ₪ לעץ * 240 עצים = 493,200 ₪. סה"כ 541,000 ₪ ובתוספות שכ"ט שמאי סך של 543,310 ₪.
43.
מר מילוא נחקר אודות הדברים האמורים בחוות דעת ואישר כי שגה
בציון הגוש/חלקה של המקרקעין וכי נתונים אלה נמסרו לו מהתובע (עמ' 36 שורות 5-6 לפרוטוקול). כן אישר כי קביעתו בחוות הדעת באשר לשטח החלקה התבססה על הנתונים שנמסרו לו על ידי התובע וטען כי אין לכך משמעות לצורך חוות הדעת "אני מדדתי, עשיתי מדידות שלי לכמות העצים ולא התייחסתי לשטח עצמו. זאת אומרת, השטח כשטח הצביעו לי עליו, צילמתי אתו, זה השטח, אלה הם העצים וזה השטח ועל פי זה ערכתי את חוות דעתי, על פי מה שראיתי.. אני מדבר על העצים ולא על השטח... בכוונה אני כותב "כ" משום שזה אינפורמציה שאני מקבל...זה לא משנה.. אני יודע שאני ספרתי 240 עצי זית במצב מצוין מה שנקרא." (עמ' 36 22-34 לפרוטוקול).
44.
המומחה העיד כי עצי הזית נשתלו כשתילים בני שלושה חודשים עד שנה וכי כך נמסר לו על ידי התובע. כאשר עומת עם כך שהתובע העיד כי הוא זרע זרעים ולא שתל שתילים הוא השיב כי חלף זמן רב מאז וכי זה מה שזכור לו וממילא אין לכך משמעות. המומחה מסר כי קביעותיו בחוות הדעת הן על פי בדיקתו את העצים בשטח (עמ' 37 שורות 1-16 לפרוטוקול).
45.
המומחה אישר כי חוות דעתו מתייחסת להערכת שווי היבול ואינה כוללת את עלות העתקת העצים "שווי של הניבה החקלאית שהם פונקציה, שזה בסופו של דבר פונקציה לשווי העץ. אילו היו מבקשים ממני, העתקה, העתק עצים. ש. לא ביקשו ממך. ת. לא ביקשו כי העתקת עצים, אין לו שטח להעתיק אותם אליו. ש. זה אתה יודע. ת. הוא אמר לי... העתקת עצים הייתה עולה פי 4... ש. אבל לא עשית חוות דעת להעתקת עצים. ש. לא, להעתקת עצים לא עשיתי... כב' הש' קלמפנר נבון: אז מה זה ההערכה הזאת של שנטוע והחזקה עד ניבה? ..ת. זה השתילה.. באותו סעיף הערכתי שעד ניבה הוא משקיע על עץ 200 ₪" (עמ' 27 שורות 24-37, עמ' 28 שורות 1-2
לפרוטוקול).
46.
מר מילוא אישר כי לצורך הכנת חוות הדעת הוא לא בירר עם התובע את עלות ההשקעה שלו במטע וטען כי אין לכך רלבנטיות מאחר וחוות דעתו התבססה על נתוני משרד החקלאות (עמ' 38 שורות 23-31 לפרוטוקול). "ש.. לא שאלת את מר געפרי כמה קילו זיתים יצא לך מהעצים האלו במהלך השנים. ת. לא. לא שאלתי לצורך חוות הדעת.. שאלתי
איזה יבול הוא מקבל מהעצים ואז התשובה הכללית שלו הייתה "יבול גבוה".."
(עמ' 41 שורות 5-10 לפרוטוקול). "ש...אז בוא נסכים אבל שהעובדות לא העסיקו אותך כשערכת את חוות הדעת. זאת אומרת לבדוק כמה בפועל העץ הזה מניב, לשאול את הבנאדם שמוציא ממנו תפוקה. ת. הניבה נקבעה על ידי הניסיון שלי רב השנים, והניבה נקבעה בהתאם לממוצע השנתי שמטעים נותנים באזור הזה." (עמ' 41 שורות 34-37, עמ' 42 שורות 1-3 לפרוטוקול).
כלומר, ייתכן כי הנתונים הללו בחוות הדעת אינם תואמים למטע הזית הנדון כי אם נתונים כלליים אותם שאב המומחה מניסיונו ונתוני משרד החקלאות.
47.
כאשר נשאל המומחה
לגבי סכומים הנקובים בחוות דעתו, התברר כי המדובר בטעויות הקלדה וכי לתיק בית המשפט הוגש נוסח לא סופי של חוות הדעת : "ת:... חוות דעת שאתם מחזיקים, זאת לא חוות הדעת הסופית שאני נתתי לו כי הדף, חוות הדעת הסופית זה ללא הגהה, זה מכשיר שעשיתי הגהה. את ה-9,600 את צריכה למחוק בכלל הם לא שייכים. מה ששייך זה 48,000. אני אראה לכבוד השופטת או לך בדיוק את הדף האחרון... בתוך חוות הדעת יש טעות סופר. שאני בדקתי את זה אחרי שמסרתי לג'עפרי את חוות הדעת, ואז, ואז תיקנתי את הדף הזה. למה הדף הזה שהמתוקן, למשל המספר 9,600 אינו שייך בכלל לחוות הדעת הזאת...ש.
זה לא 480 עצים, זה 240. ת: 240. הנה, זאת הטעות של, של רישום. אבל בתחשיב זה 240." (עמ' 39 שורות 2-31 לפרוטוקול). "ב"כ התובע : ה- 200 גם לא שייך כי אחר כך הוא הלך לאיבוד בחישוב." (עמ' 40 שורה 12 לפרוטוקול). עם זאת עמד המומחה על כך שהתוצאה הסופית של חוות הדעת נכונה. "אז סך הכך לא כתבתי 480.. הפקידה כתבה. אבל היא כתבה 480 במקום 240.. אבל החשוב הוא נכון.. השורה התחתונה נכונה לגמרי." (עמ' 40 שורת 29-33 לפרוטוקול). לא ברור כיצד ניתן להניח כי הסכום הסופי של ההוצאות בהתאם לחוות הדעת הוא נכון, כאשר הוא חושב לפי מספר עצים כפול מזה הקיים בפועל במקום, כך לטענת המומחה.
עוד אישר מר מילוא כי יש טעות בציון התאריך בו נערכה חוות דעתו (עמ' 43 שורות 19-30 לפרוטוקול) וכי לא צרף לחוות דעתו אסמכתאות רלבנטיות כך למשל את "חוברת גידול הזיתים של שה"ם" עליה התבסס
(עמ' 44 שורות 19-27 לפרוטוקול).
48.
בעוד שהמומחה אישר בעדותו כי מדובר בעץ זית סורי וכי ישנה חשיבות לסוג הזית באשר להוצאות והתפוקה ממנו, אישר המומחה כי בחוות דעתו לא צוין סוג העץ לפיו ערך את התחשיב
(עמ' 45 שורות 4-20 לפרוטוקול).
49.
לאור המפורט לעיל, אף לו הייתי מקבלת את טענת התובע בדבר זכאותו לפיצוי כספי ברי כי חוות דעת המומחה מטעמו לעניין שיעור הפיצוי, אינה יכולה לעמוד. גם אם
אתעלם מהטעויות בחוות הדעת ומכך שלפני בית המשפט לא עמד הנוסח הסופי של חוות הדעת, לא ניתן להבין מחוות הדעת ומעדות המומחה כיצד הגיע לסכומים הקבועים שם ואיזה חלק מהם יש לייחס למי מהנתבעים בתביעה שלפני.
יש לזכור כי חלקת המקרקעין החליפה בעלות וחזקה במהלכן של השנים מאז שתילת העצים ועד לניבתם כיום, אך לחלוקה זו לא ניתנה כלל התייחסות בחוות הדעת.

זכות הבעלים לדמי שימוש ראויים:
50.
החל ממועד רכישת המקרקעין על ידי הרשות בשנת 1999 ועד למועד פינויו של מר ג'עפרי מהמקרקעין בשנת 2008, הוא הפיק תוצרת מעצי הזית אשר שימשה אותו, אם לצרכי מסחר ואם לצרכים אישיים, כל זאת ללא שנשא בכל דמי שימוש למנהל
בגין השימוש בקרקע השייכת לכלל הציבור, למשך תקופה ממושכת כאמור. בעניין זה נקבע כי אין לתת יד לפלישה למקרקעי הציבור ויש להיאבק בכך גם גם במקרה בו לא מילאו הרשויות את חובתן לאורך שנים רבות וגם אם התרשלו. ראה ברע"א 1004/05 שרלי חומרי בניין בעמ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (08/05/2005); תאק 43042/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' מוחמד סכסכ, אשר אוזכר לעיל.
51.
התובע הפיק תועלת מהמקרקעין בלא תשלום דמי השימוש הראויים ולכן הודה בפה מלא כי היה מעדיף לצאת מהחלקה בשלב מאוחר ככל האפשר. "ש. היית מעדיף שמה שקרה בשנת 2008 יקרה בשנת 1995?.. כב' הש' קלמפנר נבון: זה יותר טוב מבחינתך? ת... לא, יותר רע...." (עמ' 20 שורות 1-2 לפרוטוקול). אף זאת יש לקחת בחשבון במניין השיקולים בהענקת פיצוי או שלילתו.

האם ההשבחה מאפשרת הנאת הבעלים מהמקרקעין או שמא מצריכה ההשבחה הוצאות בעת עקירת עצי הזית
52.
כיום, המקרקעין האמורים מושכרים לנתבע 1 בהסכם חקלאי, כך שייתכן והקיבוץ יעדיף לגדל במקרקעין גידול חקלאי אחר מאשר מטע הזיתים הנטוע בו כיום ואזי ידרשו הוצאות על מנת להעתיק מאותו המטע את עצי הזית. הוצאות אלו יחולו על הנתבע 1, ככל שאכן יבקש לעשות שימוש במקרקעין לצורך חקלאי או אחר.
53.
מכל האמור לעיל עולה כי לא הייתה בין בעלי המקרקעין לתובע בר הרשות כל הסכמה חוזית בדבר מתן פיצוי על ההשבחה במקרקעין. רוכשי אותם מקרקעין העידו כי להימצאות עצי הזית במקום לא היתה משמעות מבחינת ערכם של המקרקעין, כך שמטע הזיתים לאו השבחה הוא. מכלול שיקולי הצדק אשר קבעה הפסיקה מובילים למסקנה כי אין מקום לפיצוי התובע שכן התובע נטע את עצי הזית בחלקה, אם אכן היה זה הוא אשר נטע, ללא אישור בעליה וללא רשות כלל. במהלכן של השנים התעלם מהודעת בעלי המקרקעין ולפיה יהא עליו לפנותה בעת שתימכר. חזקתו של התובע במהלכן של השנים הייתה של בר רשות מכללא ורשות זו אכן ניתנה לפני שנים מרובות אך הסתמכותו עליה לא הייתה לגיטימית לאור הנסיבות אשר תוארו לעיל
ולאור ההליכים המשפטיים אשר ננקטו כנגדו. התובע לא הוכיח את טיב הפיצוי ואת שיעורו בהתאם לחוות דעת המומחה, אך הוא נהנה מיבולו של מטע הזיתים אותו נטע בחלקה לא לו ובמקרקעי כלל הציבור, בלא לשלם כלל דמי שימוש ראויים. על מנת לעשות שימוש במקרקעין ולהכשיר את הקרקע לגידולים אחרים מלבד מטע הזיתים, יידרש הקיבוץ להוצאות שאף אותן יש לקחת בחשבון כנגד הפיצוי אותו דורש התובע. כאמור, כלל אלו מובילים למסקנה כי אין מקום לפיצוי התובע ויש לדחות תביעתו בהתאם.
54.
סוף דבר,
התביעה נדחית.
משנדחתה התביעה, אף אין מקום להודעה לצד השלישי וזו נדחית בהתאם.
התובע יישא בהוצאות כל אחד מהנתבעים והצד השלישי כך שישולמו הוצאות הנתבע 1 בסך 5000 ₪, הוצאות הנתבע 2 בסך 5000 ₪ והוצאות הצד השלישי בסך 3000 ₪. כן יישא התובע בשכ"ט עו"ד עבור הנתבע 1 בסך 7500 ₪, שכ"ט עו"ד עבור הנתבע 2 בסך 7500 ₪ ושכ"ט עו"ד הצד השלישי בסך 6500 ₪.
הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום,
ו' אב תשע"ח, 18 יולי 2018, בהעדר הצדדים.











א בית משפט שלום 36962-11/15 מוחמד ג'עפרי נ' קיבוץ הרדוף אג"ש, רשות מקרקעי ישראל חיפה, אחמד סאהר עונאללה (פורסם ב-ֽ 18/07/2018)