פסקי דין על מיארה יעקב | פסקי דין על מיארה אורית | פסקי דין על אשכנזי יוסף | פסקי דין על אשכנזי יפה |

4740/01 א     31/08/2005




א 4740/01 מיארה יעקב, מיארה אורית נ' אשכנזי יוסף, אשכנזי יפה




1
בתי המשפט
א 004740/01
בית משפט השלום ראשון לציון
31/08/2005
תאריך:
כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר

בפני
:
1 . מיארה יעקב

2 . מיארה אורית

בעניין:
תובעים
דורון ברד-יצחקי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . אשכנזי יוסף

2 . אשכנזי יפה
נתבעים
פלוסקונוס יהושע

ע"י ב"כ עו"ד

נגד

1. עו"ד מרדכי בן חיל - בעצמו
2. עו"ד מאיה מיטלמן - ע"י עוה"ד ש' גלס

צדדי ג'
פסק דין

(בתביעה העיקרית)

העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

1. התובעים - רוכשי הדירה נשוא הסכסוך - עתרו לחייב את הנתבעים (המוכרים) לפצותם בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר שנכרת בין הצדדים ביום 30.10.1997 (ההסכם צורף כנספח א' לתצהירי התובעים; להלן: "ההסכם"). בסעיף 12 להסכם נקבעה תנית פיצוי מוסכם, כדלקמן:

"צד אשר יפר הפרה יסודית הוראות חוזה זה ישלם לצד הנפגע סך בש"ח ל- 12,000 דולר ארה"ב... קבועים ומוערכים מראש ללא כל צורך בהוכחת מידת הנזק."
2. טענת התובעים היא, כי הנתבעים הפרו את ההסכם "הפרה יסודית", בכך שלא טרחו לפרוע את חוב דמי החכירה בו חבו למנהל מקרקעי ישראל, אלא לאחר הגשת התביעה דנא וכעבור כחמש שנים מעת כריתת ההסכם. התובעים הפנו לסעיף 7(ג) להסכם, בו נקבע כי "מועד ביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה הוא תנאי יסודי בחוזה אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית של החוזה", וכן לסעיף 10(ד) להסכם, בגדרו הוטלה על הנתבעים החובה לשאת בדמי החכירה למנהל.

3. להגנתם טענו הנתבעים, כי לא התחייבו לבצע את רישום הזכויות על שם הקונים במועד מסוים, וזאת כמוסכם בסעיף 7(א) להסכם: "ידוע לקונה כי המוכר אינו יכול להתחייב כלפיו למועד כלשהוא בעתיד שבו ירשמו זכויות החכירה בדירה...". עוד ציינו, כי היה בידי התובעים לקזז את סכום החוב מתשלום התמורה, לפי ס' 9(ג) להסכם. הנתבעים הוסיפו וציינו כי פעלו באורח ובזמן סבירים לפרעון חובם, וכי חלוף הזמן נגרם משום המחלוקת שנתגלעה בינם לבין המנהל אודות גובה החוב.

3. הנתבעים הגישו הודעות צד ג'. בהחלטה מיום 9.6.2005 פוצל הדיון בין התביעה להודעת צד ג' ונקבע כי התביעה תוכרע תחילה.

4. בסכסוך נשוא התביעה נשמעו עדויות התובעים וכן עדויות הנתבעים. כן הוגשו ת.ע.צ של גב' חנה ז'אנו ממנהל מקרקעי ישראל ותשובות ההבהרה שמסרה.

התנהלות הנתבעים בענין פרעון חובם למנהל

5. עיינתי בתצהירי הצדדים ושמעתי חקירותיהם הנגדיות. נחה דעתי, כי הצדק הוא עם התובעים. התובעים הוכיחו, כי הנתבעים השתהו הרבה מעבר לסביר ולנדרש, ולא עמדו בחובתם החוזית לפעול בזריזות ראויה לצורך פרעון חובם למנהל. בכך גרמו לעיכוב ממושך ברישום הזכויות בממכר על שם הקונים. המנעות המוכרים מלשלם לא היתה אך רשלנית, אלא שהיה בה משום זלזול בוטה בזכות הקונים. דרך הילוך זו גרמה לתובעים טרחה ועוגמת נפש מרובים. התובעים נדרשו להדוף התראות חוזרות ונשנות מצד הבנק למשכנתאות, וכן לשוב ולטרוח אצל עורכי הדין ואצל הנתבעים, במטרה להניעם לפרוע סוף סוף את חובם.

6. סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 קובע, כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במעד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". כמובן, שאלת "הזמן הסביר" היא תלוית הקשר. במקרה דנא דובר בחוב כספי של המוכרים למנהל, בגובה של אלפי שקלים בודדים. העיכוב בתשלום גרר עיכוב בהעברת הזכויות, ובדרך זו פגע בקונים. שיהוי של חמש שנים בביצוע מטלה חוזית מסוג זה הוא בעיני שיהוי ניכר בעליל. אמנם, בהסכם לא נקבע מועד מדויק להעברת הזכויות על שם הרוכשים, ואולם זאת מחמת שהרישום עצמו אינו בשליטת מי מן הצדדים. יחד עם זאת, המוכרים נטלו על עצמם - במפורש - לשלם את דמי החכירה המגיעים מהם למנהל, והיה עליהם לפעול בזריזות ראויה לפרעון חובם. הסתמכות הרוכשים וחובת תום הלב חייבה אותם לכך. ואולם, הנתבעים בחרו לשבת בחיבוק ידיים, ולמעשה החלו לפעול רק לאחר שהוגשה התביעה דנא.

7. בפן הראייתי, העובדות מדברות בעד עצמן: ההסכם נכרת ביום 30.10.1997. החובה לפרוע את דמי החכירה המגיעים למנהל הוטלה במפורש על המוכרים (ס' 10(ד) להסכם). למרות זאת, רק ביום 4.11.2001 - בחלוף כחמש שנים מכריתת ההסכם - החלו הנתבעים לשלם את חובם למנהל, לשיעורין (ס' 7 לת.ע.צ המנהל שהוגש ביום 17.6.2004). מועד זה חל לאחר שהוגשה התביעה דנא - ביום 4.10.2001. הבקשה לרישום הזכויות במנהל ע"ש הרוכשים התקבלה במינהל כבר ביום 29.3.1998 (ס' 4 לת.ע.צ. הנ"ל), ואולם נוכח אי פרעון החוב על ידי הנתבעים, הועברו הזכויות בפועל אך ביום 15.8.2002 (ס' 9 לת.ע.צ הנ"ל).

8. הנתבעים נדרשו פעם אחר פעם למלא את התחיבותם החוזית ולשלם את החוב למנהל. ביום 1.4.1998 פנתה אליהם עו"ד גדיש (ממשרדו של עו"ד בן-חיל, אשר טיפל בעריכת ההסכם), וצירפה למכתבה "שובר תשלום חוב דמי חכירה שנתיים ע"ס 5,789.34 ₪" (נספח ג1 לתצהירי התובעים). עו"ד גדיש ביקשה מן הנתבעים: "נא הזדרזו ושלמו - תאריך אחרון לתשלום: 14.4.98". ביום 26.4.1998 חזרה עו"ד גדיש ופנתה אל הנתבעים במכתב תזכורת, בו ציינה "בצער": "טרם שילמתם את חוב דמי החכירה השנתיים שבו חויבתם ע"י המינהל בקשר עם דירתכם". למכתב זה צורפו "מסמכים מהמנהל בקשר עם העברת הזכויות ע"ש מיארה יעקב
ואורית" (נספח ג2 לתצהירי התובעים).

9. הפניה והתזכורת לא הועילו. ביום 27.6.1999 פנתה עו"ד דביר (ממשרדו של עו"ד בן-חיל) אל הנתבעים וציינה כי "עד היום טרם שמענו מכם ולו מילה אחת בענין שבנדון" וזאת חרף המכתבים והודעה הטלפונית (נספח ג3 לתצהירי התובעים). שוב צורף שובר לתשלום דמי החכירה. בסעיף 6 למכתב הותרה בנתבעים:

"בחוזה המכירה עם ה"ה מיארה התחייבתם להמציא את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות ע"ש הקונים, אולם בפועל אינכם עושים זאת גם היום, למעלה משנה לאחר שקיבלתם את מלוא התמורה בגין הדירה. מצב זה גורם נזק לה"ה מיארה ואתם מסתכנים בתביעה בגין הפרה יסודית של חוזה המכירה ובתשלום הפיצויים המוסכמים בסך 12,000$".

10. ביום 21.9.1999 פנתה עו"ד דביר פעם נוספת אל הנתבעים, ושוב ציינה כי העיכוב בתשלום דמי החכירה למנהל "גורם לנזקים חמורים לה"ה מיארה שכן ללא תשלום החוב על ידכם לא ניתן להעביר את הזכויות בדירה על שמם" (נספח ג'5 לתצהירי התובעים). מכתב התראה לפני פניה לערכאות נכתב ביום 6.3.2000, שם צוין: "באם לא תשלמו את חוב דמי החכירה שלכם למנהל, יפנו ה"ה מיארה לערכאות המשפטיות על מנת לתבוע אתכם בגין הפיצויים המוסכמים עליהם חתמתם בחוזה המכירה" (נספח ג'6 לתצהירי התובעים).

11. מר אשכנזי הודה כי קיבל את המכתבים (פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 18, ש' 9-14). ואולם, הפניות וההפצרות, ואף האיומים, לא הועילו. היה צורך בהגשת תביעה על מנת שהנתבעים יפעלו לביצוע התשלום (ס' 5 לתצהיר הנתבעת).

12. הנתבעים גילו דעתם מפורשות כי אין בכוונתם לפרוע את חובם למנהל. כך עשו לא רק בעצם המחדל שבאי התשלום, אלא גם באמירה מפורשת, במכתבם מיום 15.6.1999 (נספח ד' לתצהירי התובעים; ר' גם עדותו של הנתבע, פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 19 ש' 3). במכתב זה, שהופנה למשרדו של עו"ד בן-חיל, כתבו הנתבעים: "מאחר ואנו אשכנזי יפה
ויוסף לא מוכנים לשלם את הסכום אשר נתבקשנו לשלם למנהל מקרקעי ישראל..." (ס' א למכתב). בהמשך ביקשו הנתבעים מעו"ד בן-חיל להגיש כנגד המנהל תביעה משפטית, בטענה כי הסכום הנדרש הוא מופרז.

14. כמובן, אם וככל שהייתה בפי הנתבעים טענה טובה כנגד המנהל - היה בכוחם לבררה. ואולם, זאת היה עליהם לעשות במישור היחסים שבינם לבין המנהל. בפועל, ההמנעות מפרעון החוב במשך זמן כה רב הקרינה במישרין על זכויות התובעים. העיכוב בתשלום מנע את העברת הזכויות על שמם. הנתבע היה ער לכך, אך סבר כי "זו לא בעיה שלי, זו פרוצדורה של המנהל" (פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 19 ש' 19-22; ר' גם דבריו בע' 20 ש' 1-3, לפיהם "לא חשב" על התובעים). בדרך הילוך זו גילה הנתבע זלזול באינטרס הרוכשים, בניגוד לחובתו על פי החוזה.

15. בפועל נמנעו הנתבעים מהגשת תביעה כנגד המנהל ובחרו לשבת בחיבוק ידיים. הנתבע הודה, כי לא טרח לשלוח מכתב אל המנהל בדרישה לקבל פירוט חובו, אלא הסתפק בבירורים טלפוניים (פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 18 ש' 19-25; ע' 24 ש' 3-4). העדר פניה כתובה ואי הגשת תביעה מטילים ספק בדבר אמינות הטענה כנגד המנהל. ואמנם, הנתבעת הודתה, כי לו היה באפשרות הנתבעים לשלם את החוב למנהל, היו עושים כן (פרוטוקול ע' 27 ש' 26 עד ע' 28 ש' 5). נמצא, כי הסיבה האמיתית לאי התשלום לא היתה נעוצה בטעות, כביכול, מצד המינהל, כי אם בקושי כלכלי. אין צורך לאמר, כי התובעים קיבלו מן הנתבעים תמורה כספית עבור הדירה שמכרו. לו היה צורך בכך, ניתן היה לייעד חלק מדמי המכר לפרעון החוב למנהל, ובדרך זו להמנע מפגיעה בזכויות הרוכשים.

16. כמובן, עיכוב ממושך בהעברת הזכויות בדירה צפוי לפגוע בקונים. הוא עלול לגרור תביעות מצד הבנק המממן. הוא עלול לפגוע בכוחו של הרוכש לממש את הנכס, אם וככל שיבקש למוכרו לצד שלישי. אני מקבלת בענין זה את טענת התובעת, כי התביעה הוגשה משום "שהיה איחור בהעברת הזכויות על שמנו בבית, על זה שהבית לא היה על שמנו המון שנים. רצינו למכור את הדירה בשלב מסוים ולא יכולנו" (פרוטוקול מיום 20.6.2004ע' 16 ש' 1-2).

17. כאמור, התובעים נאלצו להתמודד עם התראות הבנק המלווה, ממנו ניטלה משכנתא למימון הרכישה. התובעים הציגו בפני
שורת מכתבים שקיבלו מן הבנק (נספח ה' לתצהירי התובעים). במכתבים אלה התרה הבנק, וחזר והתרה, כי אי רישום הזכויות בדירה על שם התובעים מהווה הפרת חוזה ההלוואה, וכי הבנק צפוי לדרוש "להעמיד לפרעון מיידי את כל יתרת ההלוואה על כל המשתמע מכך ובכלל זה: ריבית פיגורים עד ליום הפרעון בפועל, הוצאות משפטיות וכד'" (למשל, ס' 4 למכתב מיום 18.6.2001). מר מיארה העיד (פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 9, ש' 11-13):

"הנזק שנגרם לי הוא ההתראות שקיבלתי מבנק טפחות והריצות לבנק ע"מ להסיר את האיום שאדרש להחזיר את סך כל המשכנתא ולהיות מסולק מביתי, זה מה שהטריד אותי".

18. הנתבעים טענו, כי היה על התובעים לקזז את החוב למנהל מתשלומי הרכש (למשל, ס' 3ו' לתצהיר הנתבע). איני מקבלת טענה זו. ראשית, הרוכשים פעלו בתום לב למילוי חובותיהם על פי החוזה, בשלמם לנתבעים את מלוא דמי הרכישה. אם סברו הנתבעים כי היה על התובעים לקזז את החוב למנהל, היה באפשרותם להמנע מקבלת תמורה. ממילא יש בטענתם משום הודאה, כי אחזו בכסף לא להם. אם כך, הרי שהיה עליהם להשיבו או למצער לעשות בו שימוש לצורך פרעון חובם למנהל. שנית, מר אשכנזי הודה, כי הבעיה במנהל התעוררה רק בשנת 1998, לאחר שהתובעים כבר שילמו את מרבית התשלומים (פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 21 ש' 5-15). הנתבע הוסיף והודה, כי לא הורה לתובעים לקזז את החוב מן התשלום האחרון (שם, ש' 16-18), ולמעשה לא דיבר אתם כלל (שם). זאת ועוד: הנתבעים הודו, כי בזמן אמת כלל לא עלתה אפשרות הקיזוז (עדות הנתבע, פרוטוקול מיום 20.6.2004, ע' 21 ש' 11-12; עדות הנתבעת, שם, ע' 27 ש' 9-10). מסתבר, אם כן, כי מדובר בטענה מתחמקת שהועלתה בדיעבד, בנסיון להדוף את התביעה.

19. סיכומה של נקודה זו: הנתבעים נטלו על עצמם התחייבות חוזית מפורשת כלפי התובעים, לשלם את דמי החכירה המגיעים מהם למנהל. הנתבעים נמנעו מעשות כן בתוך פרק זמן סביר, והיה צורך בהגשת תביעה כדי לדרבן אותם לפעול. התובעים, מצידם, גילו ערנות ופנו לנתבעים בדרישות תשלום חוזרות ונשנות (באמצעות עורכי הדין שטיפלו בהסכם). אך אלה לא הועילו, והנתבעים לא עשו מאמץ סביר לפרוע את חובם.

20. בנסיבות עובדתיות אלה, צומחת זכותם של התובעים לפיצוי המוסכם. סעיף 12 להסכם קבע את זכותו של הנפגע מהפרת ההסכם לפיצוי מוסכם, מקום בו הופר החוזה "הפרה יסודית". סעיף 7(ג) לחוזה קבע, כי "מועד ביצוע העברת הזכויות בדירה על שם הקונה הוא תנאי יסודי בחוזה אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית של החוזה". בכך גילו הצדדים דעתם, כי ביצוע רישום הזכויות על שם הקונים, ואף מועד הרישום, הם ענין מהותי בהתקשרות ביניהם. אמנם, בסעיף 7(א) הובהר, כי מועד הרישום בפועל תלוי בחברה המשכנת. יחד עם זאת, בסעיף 7(ב) התחייבו המוכרים לספק לקונים את כל האישורים הנדרשים להעברת הזכויות, וזאת "במועד הראשון ולא יאוחר מיום סילוק מלוא התמורה עבור הדירה". המוכרים הפרו חובה זו - וברגל גסה הפרוה. בנסיבות הענין, עיכוב של חמש שנים בפרעון החוב למנהל הוא עיכוב מופרז, אשר גרר עיכוב בלתי נמנע בהעברת הזכויות על שם הקונים. עיכוב זה נבע כולו מתוך מחדל וזלזול מצד הנתבעים, אשר לא שהו לדרישות ולהתראות שהופנו אליהם, ונמנעו מלהשלים את חלקם על פי ההסכם.

21. הנתבעים הזמינו את בית המשפט להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם. איני רואה לכך מקום. הצדדים הסכימו על גובה הפיצוי בהסכם שביניהם, וברגיל אין מקום להתערבות שיפוטית בסכום שהוסכם. זאת ועוד: בנסיבות הענין יש לקבל את טענת התובעים אודות הטרחה ועוגמת הנפש שנגרמו להם, כתוצאה מהצורך לשוב ולפנות אל הנתבעים וכן להתמודד עם התראות הבנק. העיכוב הממושך, הזלזול שהפגינו הנתבעים והגנת הסרק שהעלו בהליך דנא - כל אלה מחייבים את הותרת הפיצוי המוסכם על כנו.

22. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה במלואה ומטילה על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 52,320 ₪, כאשר הם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

23. אשר לתביעה שכנגד - התובעים שכנגד (המוכרים) טענו, כי בפועל שילמו למנהל דמי חכירה עודפים וכן ארנונה, אשר היה על הקונים לשלם מאת שקיבלו את ההחזקה בדירה. אין מחלוקת בין הצדדים כי ההחזקה בדירה העברה בנובמבר 1997 (עדות התובע מיום 20.6.2004, פרוטוקול ע' 11 ש' 24). ואולם לא הוכח כי המוכרים שילמו למנהל תשלומים בהם חבו הקונים. אמנם, בסעיף 7 לת.ע.צ. מיום 17.6.2004 ציינה גב' ג'אנו מטעם המנהל: "בתיק מופיע תשלום דמי חכירה על ידי הרוכשים ה"ה יעקב ואורית מיארה החל מיום 4.11.01". ואולם אמירה זו היא כללית, ואין בה כדי ללמד על תשלום עודף מצד המוכרים. לא הוגשה ראיה המלמדת על פירוט החוב למנהל על פי תקופות, מהות התשלום או זהות החייב, ואין בפני
כל אסמכתא המלמדת על תשלום עודף בסכומים הנטענים (ס' 3 לכתב התביעה שכנגד). גם בסיכומי התובעים שכנגד (ס' ט' בע' 13) אין כל הפניה לראיות שיש בהן כדי לבסס את הטענה. בנסיבות אלה, התביעה הנגדית לא הוכחה והיא נדחית.

24. אשר לפסיקת הוצאות, אני מקבלת את טענת התובעים כי יש מקום להוצאות מוגברות. הטעם לכך נעוץ בדרך הילוכם הדיונית של הנתבעים, אשר לא הססו להעלות טענות מתחכמות וחסרות שחר, בנסיון להתנער מאחריות למחדלם (לשם הדוגמא ר', למשל, ס' ג.ג. בע' 4 לסיכומי הנתבעים, בו נטען כי החוזה לא ציין "העברת הזכויות - היכן?" ועל כן כביכול לא הופר; טענה סתמית זו מתעלמת מסעיף 7(א) להסכם המציין במפורש את החברה המשכנת כמקום הרישום. כך גם ניתן להפנות לס' ד.ד. בע' 4 לסיכומים, בו נטען כי לא די במכתב מאת עורך דין כדי להוות "התראה" לפי סעיף 7 (ג) להסכם. בטענה טכנית זו מתעלמים הנתבעים מסדרה ארוכה של דרישות והתראות שהעברו אליהם בזמן אמת, ואשר העמידו אותם פעם אחר פעם על מחדלם).

25. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ ובתוספת מע"מ כחוק.

24. אשר להודעת צד ג' - המשך בירורה יעשה ביום 5.1.2006, כאמור בסעיף 6 להחלטתי מיום 9.6.2005.

ניתן היום כ"ו באב, תשס"ה (31 באוגוסט 2005) בלשכתי בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ד"ר איריס סורוקר
, שופטת








א בית משפט שלום 4740/01 מיארה יעקב, מיארה אורית נ' אשכנזי יוסף, אשכנזי יפה (פורסם ב-ֽ 31/08/2005)