פסקי דין על צמח אהרוני | פסקי דין על סהר אהרוני | פסקי דין על אהרוני יחזקאל | פסקי דין על שחר אריאלה | פסקי דין על עובדיה מקירי ואח' |

33316-07/12 א     29/07/2018




א 33316-07/12 צמח אהרוני, סהר אהרוני נ' אהרוני יחזקאל, שחר אריאלה, עובדיה מקירי ואח'








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 33316-07-12 אהרוני ואח'
נ' יחזקאל ואח'





לפני כבוד השופט יאיר דלוגין

ה
תובעים:
1
.
צמח אהרוני

2
.
סהר אהרוני
ע"י עו"ד אבירם מזיוב


נגד

ה
נתבעים:
1. אהרוני יחזקאל
2. שחר אריאלה
3. עובדיה מקירי
ע"י עו"ד ינון שרעבי
4. נורית לוי
5. אורה רוסייר
6. חווה דואר
7. רונן מזרחי
8. לאה אהרוני
נ' 5 – 8 ע"י עו"ד ערן צור


ובעניין המבקש/הזוכה
:

אברהם בן עמי



ע"י עו"ד אריה יעקב

ובעניין כונסי הנכסים:
עו"ד אבירם מזיוב

עו"ד ערן צור

עו"ד ינון שרעבי


החלטה

לפני בקשת הזוכה לביטול הסכם המכר שחתם עם כונסי הנכסים בקשר לנכס השייך לתובעים ולנתבעים.

רקע
1.
התובעים והנתבעים הנם בעלי מגרש שעל חלק ממנו בנוי בניין דירות. בתיק זה ניתן

פסק דין
לפירוק השיתוף במגרש על דרך של מכירתו למרבה במחיר.

2.
לאחר מכן מונו עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים במשותף.

3.
ביום 17.12.17 התקיימה התמחרות במשרדי הכונסים. הזוכה זכה בהתמחרות, עת הציע 6,500,000 ₪ עבור המגרש. חוות הדעת שמאית שניתנה לבקשת כונסי הנכסים עמדה על 6,700,000 ₪.
4.
ביום 25.12.17 הודיעו כונסי הנכסים לבית המשפט על ההתמחרות וצירפו הסכם מכר שעליו הוחתם הזוכה. באותה נשימה התבקש בית המשפט להמתין עם
אישור המכר בשל מו"מ שבין הזוכה לנתבעים 1 – 3 בדבר התקשרות נפרדת עמם.

5.
לאחר שהמו"מ של הזוכה עם הנתבעים 1 – 3 ולאחר מכן עם נתבע 1 להסכם נפרד לא צלח ותמו כל האורכות שנתתי בעניין זה, אישרתי ביום 12.2.18 את הסכם המכר.

6.
ביום 22.4.18 הגישו כונסי הנכסים בקשה לחייב את הזוכה לקיים את ההתחייבות שלו בהסכם לתשלום יתרת התמורה, בסך של 3,900,000 ₪ תוך 60 יום מחתימת ההסכם. לטענתם, הזוכה ממאן לעשות כן בטענה כלפי כונסי הנכסים כי עליהם להשלים את הרישום בטאבו על שם המוכרים לפני העברת יתרת התמורה.

7.
בתגובת הזוכה מיום 29.4.18 נטען כי חובת רישום המגרש על שם המוכרים הנה על המוכרים ובאי כוחם, כונסי הנכסים וכי טענת כונסי הנכסים על כך שהתחייבותם מתמצית בהמצאת צו לפי סעיף 34א' לחוק המכר אין בה ממש, כאשר ממילא סעיף זה חל רק על זכות שמשמשת ערובה לחיוב כספי וכאשר רישום המוכרים בטאבו כבעלים של המגרש על פי צווי הירושה וקיום צווה, אינם בגדר זכות שמשמשת עבורה לחיוב כספי.

8.
הזוכה עתר בבקשתו לכך שבית המשפט יורה לכונסי הנכסים להשלים את הרישום על שם המוכרים ולמחוק את כל ההערות הקיימות שמונעות לפי טענתו רישום הערת אזהרה לטובתו וכן לטובת בנק ממנו ייקח משכנתא.

9.
בתשובת כונסי הנכסים נדחו טענות הזוכה, תוך כך שבין היתר צוין כי הזוכה התחייב בהסכם לשלם את יתרת התמורה ללא קשר למימון חיצוני.

10.
ביום 3.5.18 ניתנה החלטתי המצוטטת להלן, שבמסגרתה המלצתי לכונסי הנכסים לקחת על עצמם את רישום הנכס על שם המוכרים ומחיקת כל ההערות
: "הצדדים

לא

צירפו

נסח

רישום

מעודכן

נכון

למועד חתימת

הסכם

המכר

או

נכון

להיום
,
כך

שאין

בידי לבדוק

אחד

לאחד

את

העניינים

הדרושים

טיפול כטענת

הזוכה
.
כך

או

אחרת
,
מעיון

בהסכם

המכר
,
לא

ראיתי

התייחסות

מפורשת לשאלה
,
מי

אחראי

לגרום

לרישום

הנכס

על

שם המוכרים

ולהסדיר

את

שאר

ההערות

הרשומות ואשר

הסדרתם

דרושה

כדי

להעביר

את

הנכס

על שם

הקונה
.
האחריות

לרישום

הנכס

על

שם

הזוכה אמנם

נקבע

במפורש

כאחריות

שלו
,
אולם

אין

כאמור התייחסות

מפורשת

לשרשור

הזכויות

הקודם

לכך
,
בין

אם

בשל

צווי

ירושה

או

קיום

צוואה

או

מסיבה אחרת
.
בהינתן

כי

כל

המידע

הדרוש

לצורך

ביצוע הרישום

על

שם

המוכרים
,
הדרוש

לכל

הדעות

כדי לאפשר

העברת

הנכס

על

שם

הזוכה
,
נמצא

בידיהם או

צריך

להיות

בהישג

ידם
,
ודאי

לא

בהישג

ידו

של הקונה
,
ובהינתן

כי

האחריות

לגרום

לרישום

הנכס

על שם

המוכרים

אמור
,
בהעדר

הסכמה

מפורשת אחרת
,
לחול

על

המוכר
,
מוצע

לצדדים

כי

כונסי הנכסים

יפעלו

בסיוע

המוכרים

להסדרת

כל

הנדרש לרישום

הנכס

על

שם

המוכרים

ואילו

הזוכה

ידאג לאחר

מכן

לרישום

הזכויות

על

שמו
.
ביחס

לתשלום ולמשכנתא
,
הרי

משנקבע

סעיף
9.3
להסכם

ובהינתן כי

לא

הוסדר

בהסכם

במפורש

מי

אחראי

להביא

את הרישום

על

שם

המוכרים
,
ועובדה

זו

פועלת

כאמור לעיל

לרעת

המוכרים
,
מוצע

כי

יתרת

התשלום

תועבר מיד

לאחר

הסדרת

הרישום

של

הנכס

על

שם המוכרים".

11.
ביום 14.5.18 הגיש הזוכה בקשה שלפיה הכונסים לא מקיימים את החלטתי מיום 3.5.18. על כך הגיבו כונסי הנכסים ביום 16.5.18, כי הם פועלים כפי שבית המשפט הציע להם ואף פירטו כל פעולה ופעולה. על כך הגיב הזוכה ביום 27.5.18, בהערות משלו ביחס למה שטרם הושלם, מבחינת רישום הנכס על שם המוכרים ומחיקת הערות.

12.
ביום 7.6.18 הגיש הזוכה בקשה לביטול הסכם המכר, בטענה שטרם הושלם הרישום על שם המוכרים ולא ניתן לרשום אפילו הערת אזהרה לטובת הזוכה, לא כל שכן הערה לצורך קבלת משכנתא. ביום 11.6.18 הוריתי על הגשת תשובה ותגובה.

13.
ביום 19.6.18 ביקשו כונסי הנכסים אישור בית המשפט לשלם מס שבח מתוך כספי התמורה שכבר שולמו, בסך של 2,600,000 ₪ וזאת נוכח התראות ודרישות תשלום מאת שלטונות המס.

14.
ביום 20.6.18 ביקש בא כוח הזוכה שבית המשפט ייקבע דיון דחוף בבקשה. לאחר שהוריתי על הגשת תגובות ותשובות לבקשות הנוספות הנ"ל, קבעתי ביום 8.7.18 דיון בכל הבקשות התלויות ועומדות להיום.

15.
ביום 19.7.18 הודיעו כונסי הנכסים כי הרישום הושלם וכי הם מבקשים צו שיאפשר תשלום מס שבח מתוך התמורה, כאשר כבר הוטלו עיקולים בגין אי תשלום המס.

16.
בהחלטתי מיום 22.7.18 המלצתי לזוכה כי ככל שהרישום הושלם, לחזור בו מבקשתו.

17.
בדיון שהתקיים היום, חזרו הצדדים פחות או יותר על טענותיהם, כאשר לגרסת הזוכה, החובה לרשום את הנכס על שם המוכרים חלה על המוכרים וכונסי הנכסים ומשלא עמדו בחובה זאת תוך זמן סביר, כדין בוטל ההסכם. לטענת הזוכה ניתן היה תוך שבועיים להשלים הכל.

18.
כונסי הנכסים טענו בהתבסס על סעיף 3 ו-7 להסכם, כי החובה הנ"ל חלה על הזוכה ובא כוחו וכי פועלם בעניין היה לפנים משורת הדין לפי המלצת בית המשפט. כמו כן הפנו לסעיף 4.1ג' להסכם, המחייב תשלום יתרת התמורה תוך 60 יום ממועד אישור המכירה, היינו עד 12.4.18 וכן לסעיף 9.2 להסכם, הקובע כי הזוכה מתחייב לשלם את מלוא התמורה ללא תלות בקבלת הלוואה.

דיון

19.
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפניי, נחה דעתי כי דין בקשת הזוכה לביטול ההסכם להידחות.

20.
סעיף 3 להסכם קובע כך:

"זכויות המוכר בנכס תעבורנה לרוכש, בהתאם להוראות הסכם זה, בכפוף לאישור המכירה על ידי בית המשפט, בכפוף לתשלום התמורה לכונסים במלואה ובמועדה, ובכפוף לקיום יתר התחייבויות הרוכש, כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, הערה, שעבוד (למעט הערות סטטוטוריות ככל שיש).

הכונסים יקיימו את חלקם בקשר לכך באופן שבהתקיים התנאים לכך, ימציאו לרוכש צו (פסיקתא) חתום על ידי בית המשפט המאשר את העברת הזכויות כאמור לרוכש בהתאם לסעיף 34א' לחוק המכר תשכ"ח-1968 כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, הערה, שעבוד.

הרוכש מאשר כי ידוע לו שטרם הושלמו הסדרת ורישום הזכויות בנכס על שם כל היורשים ו/או היורשים הפוטנציאלים בו, וכי אפשר שקבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שם הרוכש תתאפשר רק לאחר השלמת העברת ו/או רישום הזכויות כאמור, ככל שתארך ולרוכש לא תהיה כל טענה או תביעה עקב כך"
.

21.
סעיף 7 להסכם שכותרתו "רישום הזכויות בנכס והוראות נוספות" קובע בעיקרו כי כונסי הנכסים ימציאו לזוכה צו לפי סעיף 34א' לחוק המכר, לאחר תשלום מלוא התמורה וכי רישום הזכויות על שם הרוכש יעשה על ידו ו/או על ידי בא כוחו על אחריותו ועל חשבונו. כן נקבע בסעיף 7 הנ"ל כי בהמצאת צו לפי סעיף 34א' לחוק המכר והמצאת אישורי מיסים (מס שבח, עירייה והיטל השבחה, כשאם יחול היטל כזה הוא חל על הזוכה), מתמצית התחייבות כונסי הנכסים מבחינת רישום הזכויות על שם הקנה.

22.
בהינתן הוראות ההסכם כמפורט לעיל
ובהעדר סעיף מפורש המטיל על הזוכה את האחריות לרשום את הנכס על שם המוכרים (תנאי ברור מאליו להעברת הזכויות על שם הקונה) ובהינתן הפסקה השלישית לסעיף 3 להסכם, המזכיר במפורש כי טרם נרשמו כל המוכרים/יורשים בטאבו, הקובע כי הדבר עלול להתארך וכי לא תהיה לזוכה טענה על כך ומנגד אינו מציין באותה נשימה כי מלאכת רישום זו מוטלת על כתפי הזוכה, אני סבור, כפי שרמזתי בעת מתן המלצתי במסגרת החלטתי מיום 3.5.18, כי יש לפרש את ההסכם כמטיל חובה זו על כונסי הנכסים.

23.
מכאן, שבקשת הזוכה בזמנו לחייב את כונסי הנכסים לפעול בעניין זה, הייתה במקומה.

24.
מנגד, בנסיבות העניין, ועל בסיס אותו סעיף בדיוק, אני סבור כי אין עילה לבטל את ההסכם.

25.
הזוכה מגזים ביחס לפרק הזמן שלפי טענתו לא טופל נושא הרישום על ידי כונסי הנכסים. הסכם המכר אושר רק ביום 12.2.18. לאחר כחודשיים, ורק בתגובה לבקשת כונסי הנכסים לתשלום יתרת התמורה, טען הזוכה לראשונה כי הכונסים אינם מקיים את חובתם לרישום הנכס על שם המוכרים וליצירת נסח רישום נקי. גם אז עתר רק לחיובם לעשות כן ולא לביטול ההסכם.

26.
ההחלטה בבקשה זו ואשר המליצה לכונסי הנכסים לפעול כאמור, ניתנה ביום 3.5.18. אין מחלוקת כי ביום 19.7.18 המציאו כונסי הנכסים נסח רישום שממנו עולה כי הושלם רישום המוכרים/יורשים כבעלי הנכס בטאבו.

27.
אמנם, הערה אחת, על הגבלה מכוח צוואה טרם הוסרה, אולם לטענת הכונסים, שמקובלת עליי ואשר לא נסתרה על ידי הזוכה, שני התנאים בצוואה שבגינם נרשמה ההגבלה, אינם רלוונטיים עוד או אינם מהווים כיום מכשול מפני הסרת ההגבלה וכי ניתן לעשות כן בעת רישום הזכויות על שם הקונה. מדברי הזוכה עצמו בדיון, עולה כי גם הוא אינו מתרשם כי יש כאן מכשול מהותי המונע הסרת ההגבלה.

28.
בהינתן כי עתירת הזוכה בנושא השלמת הרישום על שם המוכרים הוגשה כאמור רק ביום 29.4.18, במסגרת התגובה ובהינתן כי הוא עתר לחיוב כונסי הנכסים להשלמת הרישום ולא לביטול ההסכם ובהינתן כי לפי הפסקה השלישית של סעיף 3 להסכם, הזוכה מאשר כי לא יהיו לו תביעות וטענות אודות התארכות השלמת הרישום כאמור, הרי שלא עומדת לזוכה עילה לביטול ההסכם, מקום שהרישום בוצע תוך חודשיים וחצי מהחלטתי בבקשה הזוכה הנ"ל וזאת על רקע ההסכם, שלא קבע מועד שממנו והלאה, אם לא יוסדר הרישום, יהיה רשאי הזוכה לבטל את ההסכם.

29.
אולם למסקנה זהה אני מגיע, גם אם נאמר שבהעדר מועד כאמור, היו מחויבים כונסי הנכסים, למרות זאת, לבצע את הדבר תוך זמן סביר.

30.
לא הוכח לפני, והנטל בעניין זה על הזוכה, כי ניתן היה בהכרח לבצע את הפעולות הדרושות תוך זמן קצר יותר בהרבה ממה שנעשה ויש לזכור כי בהינתן סעיף 3 להסכם, בקביעת הזמן הסביר, על בית המשפט לאמץ זמן סביר מקסימאלי ולא מינימאלי וזאת בתוך מתחם הסבירות.

31.
מכאן שגם אם כרגע נותרה הערה אחרונה הנדרשת טיפול, מקום שהרישום על שם המוכרים כבר הושלם, ניתן לאפשר לכונסי הנכסים להשלים את הטיפול בהסרתה, מבלי שהדבר ייחשב כהפרת ההסכם מצדם ובמקביל להמשך ביצוע ההסכם.

32.
לבסוף, טענת הזוכה בדבר המניעה מלקבל משכנתא עקב אי השלמת הרישום על שם המוכרים, לא יכולה להוות עילה לביטול ההסכם, הן נוכח קביעתי הנ"ל שלפיה לא הייתה הפרת הסכם בעניין זה מצד כונסי הנכסים והן לנוכח מה שנקבע בסעיף 9.2 להסכם, בו מתחייב הזוכה לשלם את מלוא התמורה ללא תלות במשכנתא. הוא הדין ביחס לנושא של הערת אזהרה, ולו בשל כך שלא הייתה הפרה של ההסכם כאמור עקב התארכות רישום הזכויות על שם הקונה נוכח סעיף 3 להסכם, מה גם שלא הוכח כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת הזוכה משלא ניסה הזוכה לרשום אותה.

33.
אשר על כן, הבקשה נדחית. עם זאת, בנסיבות, כל צד יישא בהוצאותיו.

34.
כונסי הנכסים יפעלו להשלמת הסרת ההערה האחרונה בהקדם האפשרי וידווחו לי פועלם וסטטוס הנושא עד יום 10.8.18.

35.
כאמור, אני ער לסעיף 9.2 להסכם, הנוגע לתשלום יתרת התמורה ללא קשר למשכנתא. אני גם ער לטענת כונסי הנכסים כי לא הוכח שלא ניתן היה לרשום הערת אזהרה עד היום. עם זאת, בהתחשב בכלל הנסיבות וכן בהינתן סעיף 9.3 להסכם, שמתיימר לאפשר לזוכה לקחת משכנתא, אני מחליט כי יתרת התמורה תשולם תוך 30 ימים ממחיקת ההערה האחרונה שנותרה בנסח שצורף על ידי כונסי הנכסים וזאת כדי לאפשר לזוכה לקחת משכנתא במידת הצורך כאשר מוצע לו להתחיל כבר עכשיו בפעולות הנדרשות לשם כך. כן מוצע לזוכה לרשום הערת אזהרה על שמו כבר עתה. במקביל, אני מתיר לכונסי הנכסים לעשות שימוש בחלק מהתמורה ששולמה לצורך תשלום מס שבח בכפוף להגשת בקשה נפרדת המציינת את סכומי המס לתשלום.

36.
תז"פ 13.8.18.

ניתנה היום, י"ז אב תשע"ח, 29 יולי 2018, בלשכתי.










א בית משפט שלום 33316-07/12 צמח אהרוני, סהר אהרוני נ' אהרוני יחזקאל, שחר אריאלה, עובדיה מקירי ואח' (פורסם ב-ֽ 29/07/2018)