פסקי דין על בוני ערי דן | פסקי דין על מיני ון | פסקי דין על נתנאל מזרחי

16460-07/14 א     15/08/2018




א 16460-07/14 בוני ערי דן בע"מ, מיני ון בע"מ נ' נתנאל מזרחי








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 16460-07-14 בוני ערי דן בע"מ
ואח' נ' מזרחי



לפני
כבוד השופט יגאל נמרודי


התובעות:

1.בוני ערי דן בע"מ

2.מיני ון בע"מ



ע"י ב"כ עו"ד משה לין


נגד

הנתבע:
נתנאל מזרחי


ע"י ב"כ עו"ד רונית לירן - שקד




פסק דין


לפני תביעה לפינוי דייר מוגן.
1.
הנתבע הינו בעל זכות דיירות מוגנת שהועברה אליו מאביו המנוח, מר משה מזרחי ז"ל, בשתי חנויות בקומת הקרקע בבניין ברחוב שלמה 152, בתל אביב (חנות פינתית; חנות סמוכה בסמטת ביה"ס) (להלן – המושכר), אשר השכירה נווה נאמן בע"מ לאביו המנוח (הצדדים חלוקים באשר לנוסח הסכם השכירות). מטרת השכירות הינה לצורך עבודות מסגרות.

2.
ברבות השנים התחלפו הבעלים של המושכר. התביעה הוגשה על ידי בנייני שלמה ע.י. בע"מ (להלן – בנייני שלמה), אשר בעת הגשת התביעה הייתה רשומה לטובתה הערת אזהרה על זכויות הבעלים במקרקעין ונטען כי היא זכאית להירשם כבעלים. במהלך ניהול ההליך התברר כי בנייני שלמה מכרה את זכויותיה במושכר לבוני ערי דן בע"מ
ומיני ון בע"מ
. ביום 21.5.2017 הוריתי על חילופי בעלי הדין.

3.
כתב התביעה מנה עילות שונות אשר בגינן התבקש פינוי הנתבע מהמושכר וסביבתו. בסיכומיהן ויתרו התובעות על עילות הפינוי שעניינן: נטישה, אי תשלום ארנונה, פעילות בלתי חוקית במושכר והטרדה (עמ' 79, ש' 13-12; עמ' 81, ש' 6-5). עילות הפינוי אשר נותר לבררן הן: (1) אי תשלום דמי שכירות; (2) פלישה לשטח בבעלות התובעות. ככל שיימצא כי קמה עילת פינוי, אדרש לשאלת זכאות הנתבע לסעד מן הצדק.

4.
מטעם התובעות העידו מר עמוס ויינברגר, מנהלה של בנייני שלמה, והחוקר הפרטי מר אלברט טוויטו. מטעם הנתבע העידו עו"ד נטע-לי בכור; רו"ח יששכר פינפטר והנתבע. התובעות ויתרו על חקירת עדי הגנה נוספים: המומחה ד"ר דן שרני ומר יצחק חזן.

5.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין, הגעתי למסקנה לפיה יש להורות על פינוי הנתבע בכפוף לתשלום דמי פינוי. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות
6.
התובעות טענו כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות משנת 2011, במשך למעלה משלוש שנים, אשר שיעורם, נכון למועד הגשת התביעה, עמד על סך 49,200 ש"ח (סע' 5 לכתב התביעה; בסיכומים נטען כי החוב אשר נצבר במהלך שלוש השנים עד לתשלומו עמד על סך 36,000 ש"ח (עמ' 76, ש' 16-15)). לטענת התובעות, הנתבע הודיע מעת לעת כי כספי דמי השכירות מצויים בחשבון על שם צד שלישי – בתו ויקטוריה – והתובעות מופנות למשוך את הכספים מחשבונה.

7.
במהלך ניהול ההליך, היינו – לאחר הגשת התביעה, שילם הנתבע את חוב דמי השכירות שנצבר עד למועד הגשת התביעה (עמ' 76, ש' 19-18). התובעות טענו כי גם לאחר תשלום זה הוסיף הנתבע להימנע מלשלם את דמי השכירות השוטפים וצבר חוב חדש (סע' 6.3 לתצהיר מר ויינברגר; עמ' 76, ש' 19-18). הן ציינו בסיכומיהן: "ההפקדה לחשבון היתה הפקדה למראית עין ובאמת לא הצטבר כסף בחשבון" (עמ' 76, ש' 4-3). הן הוסיפו כי הנתבע לא הוכיח כי נצברו תשלומי דמי שכירות אשר הן סירבו לקבלן והדגישו כי הן לא התחמקו מלקבל את דמי השכירות. עוד הדגישו התובעות כי הנתבע לא הוכיח כי הוא משלם את דמי שכירות.

8.
הנתבע טען כי הוא לא עודכן על רכישת המושכר על ידי בנייני שלמה במועד הרכישה. לטענתו, הוא המשיך לשלם את דמי השכירות לבעלים הקודמים וקיבל חשבוניות המאשרות את התשלומים. הוא ציין כי ידע על בעלות בנייני שלמה במושכר רק בחודש דצמבר 2011 (סע' 12(א) לתצהיר הנתבע). לדבריו, בנייני שלמה סירבה לקבל את דמי השכירות חרף מאמצים שעשה לשלמם. לדבריו: "הועברו הודעות אל התובעת המקורית שוב ושוב שיש נכונות לשלם שהכספים הופקדו בפיקדונות" (עמ' 83, ש' 13-12). הנתבע טען כי הפקדת הכספים לחשבון הבת הוכחה באמצעות הצגת דפי חשבון, שם מופיעות הפקדות במזומן והפקדות לפק"מ. הוא כפר בטענת התובעות לפיה מדובר ב"הפקדות פיקטיביות" והבהיר כי הוא הפקיד את הכספים לחשבונה של בתו מאחר ולא הייתה לו אפשרות לפתוח חשבון בנק משלו (עמ' 83, ש' 1). ב"כ הנתבע ציינה בסיכומים כי גם התובעות עצמן סירבו לקבל את דמי השכירות. על פי הנטען, בתחילה הופקדו דמי השכירות בקופת בית המשפט ומשניתנה החלטה לפיה אין להפקיד כספים בקופת בית המשפט, הכספים הופקדו בנאמנות אצלה (עמ' 81, ש' 20-15).

9.
נחה דעתי כי קמה עילת פינוי כנגד הנתבע בשל אי תשלום דמי שכירות. על כך להלן.

עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות – הדין החל
10.
סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) קובע כי כאשר הדייר "לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" קמה עילת פינוי כנגדו. לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות מקימה עילת פינוי.

לצורך ביסוס עילת פינוי עקב אי המשך תשלום דמי שכירות יש להראות כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה לעניין קבוע (להבדיל מאיחור קל בתשלום או הפסקה זמנית) (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 2 (מהדורה שניה, עדכון מס' 8, 2017) (להלן – בר אופיר)). כלומר, אי תשלום דמי שכירות, באופן ממושך וקבוע, מהווה הפרה של הסכם השכירות ומזכה את בעל הבית בפינוי המושכר (ראו והשוו: ע"א (מחוזי חי') 4795-01-11 אדז'יאשוילי נ' גולדמן (26.10.2011)). ככלל, החובה להקפיד על תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם מוטלת על הדייר (בר אופיר, עמ' 5). בד בבד, מוטלת על בעל הבית חובה שלא למנוע מהדייר לקיים את חיוביו על דרך של סירוב לקבל את דמי השכירות. בעל בית אשר מכשיל את הדייר ומתעלם מפניותיו לביצוע התשלום לא יוכל לבסס עילת פינוי בגין אי המשך תשלום דמי שכירות (בר אופיר, עמ' 9). נפסק כי כאשר דייר נתקל בסירוב של בעל הבית מלקבל את התשלום, עומדות לו "דרכים פשוטות לשלמם, בהיות דמי השכירות ליבת ההתקשרות: למשל, על ידי תשלום לעורך הדין או אף הפקדה בחשבון בנק מיוחד לכך" (רע"א 2367/17 נופל נ' עבידי (23.4.2017)). נקבע כי אין פסול בכך שדייר יפקיד את כספי השכירות בבנק, על דעת עצמו, במקרה בו קיימת אי בהירות באשר למקום התשלום או בהעדר הוראה מצד בעל הבית בעניין זה. הפקדה כאמור מצביעה על רצון הדייר לשמור על המשכיות התשלומים (בר אופיר, עמ' 10).

יישום הדין בענייננו
11.
אין מחלוקת כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות במשך תקופה ארוכה וממושכת - למעלה משלוש שנים. הוא צירף לתצהירו מכתב מאת באת כוחו מיום 20.2.2015 שעניינו "תשלום שכר דירה דצמבר 2011 עד דצמבר 2014". למכתב צורפה המחאה בנקאית, משוכה לפקודת בנייני שלמה, על סך 36,972 ש"ח (נספח 8 לתצהיר הנתבע). בכך הפר הנתבע, הפרה חמורה ומתמשכת, את ההתחייבות המהותית והבסיסית ביותר של שוכר, לעמוד בתשלומי השכירות.

12.
לא מצאתי בטענת הנתבע בדבר העדר ידיעה על רכישת הבעלות על ידי בנייני שלמה בשעתו, כדי להצדיק איחור, ודאי איחור חריג ומשמעותי, בתשלום דמי השכירות. ממילא, גם לגישת הנתבע עצמו הוא ידע על העברת הבעלות לבנייני שלמה כבר בחודש דצמבר 2011 (סע' 12(א) לתצהיר הנתבע) ואף על פי כן הוא נמנע מתשלום דמי השכירות עד לאחר הגשת התביעה – בחלוף למעלה משלוש שנים. הנתבע טען כי במשך כל התקופה האמורה סירבה בנייני שלמה לקבל את דמי השכירות ולכן הוא נאלץ להפקידם בחשבונה של בתו. אכן, הדין מאפשר לשוכר להפקיד את דמי השכירות בחשבון מיוחד, מקום בו מסרב בעל הבית לקבל את דמי השכירות. על מנת להכשיר את הפקדת תשלומי השכירות, שלא ישירות לידי בעל הבית, היה על הנתבע להראות כי בעל הבית סירב לקבלם. גרסת הנתבע לפיה בנייני שלמה סירבה לקבל את דמי השכירות נדחית על ידי.

13.
הנתבע חזר וטען כי בנייני שלמה סירבה לקבל את דמי השכירות. הוא צירף מכתבים רבים שנשלחו על ידו, לאחר שכבר סורב לטענתו, בהם הוא ציין כי בשל סירוב לקבל את דמי השכירות הם הופקדו בחשבון הבת (נספח 5 לתצהיר הנתבע). אלא שהנתבע לא סיפק בסיס ראייתי המצביע כי אכן פנה לבנייני שלמה לביצוע התשלום קודם לשיגור המכתבים. הוא גם לא הוכיח כי פנייה כזו, ככל שנעשתה, נענתה בשלילה. גרסתו מעוררת קשיים.

בתצהירו טען הנתבע בהקשר זה כדלקמן:
"12 [...]
א.
בדצמבר 2011 מגיע אלי הנתבע עמוס וינברגר ומציג את עצמו כבעלים החדשים של המושכר, אני הנתבע מבקש להעביר למר וינברגר את תשלום דמי השכירות, וזה מודיע לי כי עליי לפנות אל ציון האחראי מטעם הבעלים על הבניין כולו.
ב.
פניותיי אל ציון לתשלום דמי השכירות נענים ב – "שתיקה רועמת" של התחמקות. שלחתי שליח מטעמי עם דמי השכירות אל עמוס ויינברגר וזה מסרב לקבל דמי השכירות".

הנתבע לא הציג אסמכתא המעידה על פנייה אל מר ויינברגר לשם ביצוע התשלום, טרם החליט, על דעת עצמו, להפקיד כספים בחשבון הבת. הוא לא הביא לעדות את אותו אדם, ציון, אשר לטענתו הוא פנה אליו. הוא אינו מפרט מיהו השליח מטעמו שפנה למר ויינברגר לבצע את התשלום ונענה בשלילה; ממילא, אותו שליח לא הובא לעדות. מר ויינברגר לא עומת בחקירתו עם גרסה זו. הימנעות הנתבע מהבאת עדים לתמיכת גרסתו נזקפת לחובתו. למעשה, הנתבע כלל לא חזר על גרסה זו בעדותו. הוא הוסיף לטעון, בחקירתו ובסיכומיו, כי הוא ביקש לשלם את דמי השכירות ונענה בשלילה אך לא סיפק כל בסיס עובדתי וראייתי לטענתו.
מר ויינברגר לעומת זאת סיפק גרסה מפורטת להשתלשלות הדברים. אני מקדים ומבהיר כי עדותו של מר ויינברגר עדיפה עליי על פני עדות הנתבע. הוא העיד כי הנתבע לא שילם במשך כשלוש שנים את דמי השכירות מסיבות שאינן ידועות (עמ' 33, ש' 24-22). לטענתו, התנהל דין ודברים מול עו"ד מישל ון דן סטין אשר ייצג את הנתבע בשעתו. הוא העיד: "וישבנו אפילו זה היה בגן העיר עשינו פגישה, מר מזרחי הנכבד, הבן שלו, אני ועורך הדין ואן דן סטין [...] דיברנו על הדמי פינוי משהו [...] ואז הוא העלה שכר דירה [...] הוא אומר לי אז העורך דין אמר לי שהוא מוכן לשלם את השלוש שנים חוב, אבל בתנאי שאני אכתוב לו מכתב שאני אין לי העדר תביעות ואמרתי לו תחפש מישהו אחר" (עמ' 34, ש' 16-12). לתצהירו של מר ויינברגר צורפו פניות בכתב לעו"ד ון דן סטין לתשלום דמי השכירות והן תומכות בגרסתו לפיה דרישת בנייני שלמה לתשלום דמי השכירות הועלתה גם מול עו"ד ון דן סטין (נספחים 3 ו-6 לתצהיר מר ויינברגר). נתתי דעתי לטענת הנתבע כי הוא אינו מכיר את ההתכתבות וכי עו"ד ון דן סטין נשכר על ידו לצורך דיון בזכאותו לפיצוי כנגד פינוי בלבד. העובדה כי הנתבע אינו מכיר (כטענתו) את ההתכתבות אינה מפחיתה מערכה הראייתי כתומכת בגרסת התובעות. הנתבע ביקש לזמן את עו"ד ון דן סטין לעדות. בהמשך הוא וויתר על חקירתו (עמ' 11, ש' 28). עובדה זו נזקפת לחובתו.
לסיכום סוגיה זו, אני מבהיר כי לא שוכנעתי כי בעל הבית הערים קשיים לקבל את דמי השכירות. גרסת הנתבע לפיה הוא פנה לבנייני שלמה לתשלום דמי השכירות וסורב – נדחית.

14.
מסיכומי הנתבע וחקירתו עולה כי הוא תומך את טענתו בעניין נכונותו לשלם את דמי השכירות על הפקדתם לחשבון פיקדון על שם הבת. כאמור, הוא צירף מכתבים ששלח לבנייני שלמה (מכתב מיום 1.3.2012 הוצא על ידי עו"ד נטע-לי בכור). במכתבים אלו, שנשלחו מדי תקופה, הוא ציין כי דמי השכירות הופקדו לחשבונה של הבת בשל סירוב לקבל את דמי השכירות (נספח 5 לתצהיר הנתבע). הוא סיים את המכתבים בציינו: "הנכם רשאים למשוך את דמי הפיקדון רצ"ב העתק הפיקדון". מכתבים אלו אינם כוללים הנחיות באשר לאופן משיכת הכספים מחשבון הבת. הם אינם מהווים פנייה לתשלום דמי השכירות כי אם הודעה חד צדדית בדבר הפקדתם בחשבון של צד שלישי. הפקדתם הנטענת אינה מעידה על נכונות כנה להסדרת התשלום לבעל הבית. אני מקבל את טענת עד התביעה, מר ויינברגר, לפיה "הוא הפקיד לחשבון הבנק של הבת שלו ואני בכלל לא יכול לקחת את הכסף, זה פה יש פה התגוננות הזויה, מסמכים שלא עוזרים לנו, לא רלוונטיים לכלום" (עמ' 35, ש' 31-29; ס' 6.2 לתצהיר מר ויינברגר). למעשה, הנתבע העיד כי הוא עצמו לא יכול היה למשוך כספים מחשבון הבת. כאשר נשאל האם ייתכן כי לאחר הפקדת הכספים בחשבון הוא משך את הכספים והפקידם בשנית הוא השיב: "אני לא יכול למשוך זה הבת, אבל לא נעשתה עסקה, פעולה כזאת" (עמ' 53, ש' 17). משמע, רק הבת יכולה למשוך את כספי הפיקדון בחשבונה – לא הנתבע (כפי שהעיד בעצמו); לא בנייני שלמה; גם לא התובעות. די בכך כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענת הנתבע כי בנייני שלמה סירבה לקבל את התשלום. הנתבע לא העמיד לרשותה אפשרות מעשית לקבלם. הנתבע זימן לעדות את עו"ד נטע-לי בכור. עדותה לא תמכה בגרסתו. היא לא זכרה את פרטי המקרה. היא ציינה: "אני רשמתי את מה שהוא ביקש ממני לרשום" (עמ' 45, ש' 24). היא לא ידעה להסביר כיצד להבנתה היו אמורים הכספים לעבור מחשבון הבת לידי בעל הבית (עמ' 45, ש' 21).

15.
הצדדים עסקו רבות בשאלה האם הכספים אכן מצויים בחשבונה של הבת בבנק. התובעות טענו כי לא הוצגה אסמכתא כי הכספים מצויים בחשבון. לטענתן, הנתבע המציא דפי חשבון אשר מרבית הפרטים בהם מחוקים מלבד עצם ביצוע הפקדה (ת/1). לא מצאתי רלוונטיות לעניין זה. אף אם הכספים מצויים בחשבון, מדובר בחשבון של צד שלישי. מעשית, לתובעות (ואף לנתבע עצמו לטענתו) אין גישה לכספים אלו.

16.
מעבר לאמור, אף אם ניתן היה לנקוט גישה סלחנית כלפי הנתבע בשל אי תשלום דמי השכירות עד למועד הגשת התביעה, בהינתן העובדה שהחוב הנתבע שולם במהלך ניהול ההליך, ממילא לא ניתן לנהוג בסלחנות ביחס לעובדה כי גם לאחר הגשת התביעה הוסיף הנתבע לצבור חוב בגין אי תשלום דמי השכירות. בהחלטתי מיום 31.12.2017 קבעתי כי איני מתיר להפקיד דמי שכירות בקופת בית המשפט וכי אלו יופקדו בנאמנות אצל באת כוחו. בדיון מיום 3.1.2018 הודיעה ב"כ הנתבע כי הכספים לא הופקדו (מעדות הנתבע עולה כי גם תשלומי שכירות שהופקדו קודם לכן בקופת בית המשפט לא הופקדו במלואם; עמ' 60, ש' 32-12). אני מוצא דופי של ממש בהתנהלות הנתבע. התנהלות זו תומכת במסקנה לפיה הנתבע לא הביע נכונות כנה לשלם את דמי השכירות כמתחייב.

17.
סיכומו של דבר
: הנתבע לא שילם את דמי השכירות במשך תקופה ממושכת ביותר. גם לאחר הגשת התביעה הוא הוסיף להימנע מתשלום דמי השכירות כסדרם, חרף החלטות מפורשות שניתנו בעניין זה. לא מצאתי בפעולות הנתבע נכונות כנה לתשלום דמי השכירות. לא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע לא שולמו דמי השכירות ישירות לידי בנייני שלמה. טענת הנתבע כי בנייני שלמה סירבה לקבל ממנו את תשלום דמי השכירות נדחית על ידי. קמה עילת פינוי כנגד הנתבע מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר בשל אי המשך תשלומי דמי שכירות.

עילת פינוי בשל פלישה לשטח שבבעלות התובעות
18.
התובעות טענו בסיכומיהן כי על פי הסכם השכירות הנתבע רשאי היה להפעיל את עסקו במושכר בלבד (לטענתן, מדובר בשטח של 59 מ"ר). הן טענו כי על פי חוות דעת מודד שהוגשה על ידן, הנתבע פלש לשטח בצד המושכר. לטענתן הוא בנה סככה מחוץ למושכר, חלקה פולשת לשטח בבעלותן (עמ' 76, ש' 32-30) (להלן – שטח הפלישה) וחלקה האחר לשטח בבעלות עיריית תל אביב (ס' 5 לחוות דעת המודד מר יצחק אברבוך). מדובר לטענתן בהפרה של הסכם השכירות המקימה עילת פינוי מהמושכר לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. התובעות ביקשו כי בית המשפט יורה לנתבע לפנות גם את "השטחים אליהם פלש בבניין" (סע' 15 לכתב התביעה). הנתבע טען בסיכומיו כי חוות דעת המומחה לפיענוח תצלומי אוויר שהוגשה מטעמו הצביעה כי הסככה קיימת משנת 1966 (מועד המאוחר לתחילת השכירות המוגנת). לטענתו, השימוש בשטח הפלישה נעשה בהסכמה מלאה של הבעלים הקודמים (עמ' 80, ש' 12-11).

19.
הפלישה הנטענת אינה יכולה להוות עילה לפינוי הנתבע מהמושכר עצמו. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד הדייר

כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות – אפילו הפרה יסודית – מקימה עילת פינוי מכוח הסעיף, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם, באופן מפורש, שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו:
ע"א 121/84 מוזס
נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.ב.י.ד.) בע"מ, פ"ד לח
(4) 673 (1985);
ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב
(2) 809 (1978)). במילים אחרות, עילת פינוי תקום רק אם נאמר במפורש בהסכם כי אי קיום תנאי מסוים בהסכם מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע את פינוי הדייר. אזהרת הדייר אינה תנאי לפינוי (הגם שעניין זה עשוי להוות שיקול למתן סעד מן הצדק (ראו: ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 162 (1984)).


20.
הנתבע טען כי הסכם השכירות שצורף על ידי התובעות אינו הסכם השכירות המקורי. לטענתו, היה באמתחתו הסכם אחר אשר בעקבות שריפה שפרצה במשרדו בשנת 2011 אינו מצוי עוד בידיו (סע' 10(ח) לתצהיר הנתבע). הוא הפנה לכך כי הסכם השכירות שהציגו התובעות אינו חתום. איני רואה צורך להכריע בשאלת תוקפו המקורי של הסכם השכירות. אף אם אניח – לצורך העניין – כי ההסכם שהוצג על ידי התובעות הינו ההסכם המחייב את הצדדים, לא יהיה בכך לסייע לתובעות בהוכחת התקיימות עילת פינוי מהמושכר בהקשר זה, זאת משום שאף אם הנתבע הפר את הסכם השכירות, בעצם כך שפלש לשטח התובעות (איני נדרש לכך), התובעות אינן מצביעות על תנאי בהסכם השכירות אשר מאפשר להן לעתור לפינויו מהמושכר בגין הפרה זו. במילים אחרות, אף אם הפר הנתבע את הסכם השכירות בהקשר זה, התובעות לא הראו כי מדובר בהפרה אשר מזכה אותן בפינוי הנתבע על פי תנאי הסכם השכירות שהוצג על ידן.

התובעות גם לא הבהירו מדוע לשיטתן פלישה לשטח שמחוץ למושכר מהווה עילת פינוי מהמושכר עצמו. איני מקבל את טענת התובעות לעניין התקיימות עילת פינוי מהמושכר בגין פלישה.

21.
התובעות עתרו גם לפינוי הנתבע משטח הפלישה. חוות דעת המודד שהגישו התובעות אינה מספקת. נעדרים ממנה מסמכים המבססים את התשתית העובדתית. נעדר ממנה תרשים מדידה ממנו ניתן להבין את שטח הפלישה הנטען ומיקומו. בסיפא של חוות הדעת מצוין כי מצורף אליה תרשים עם סימון הבניה. התרשים לא צורף והוא אינו מצוי בתיק בית המשפט. מר ויינברגר צירף לתצהירו מפת מודד (נספח 8 לחוות הדעת). עיון בה מעלה כי היא לא נערכה לצורכי ההליך המשפטי (אלא עבור הבעלים במסגרת תכנית לתוספת בנייה); לא ידוע על ידי מי היא נערכה; לא ניתן להבין ממנה באופן וודאי את מיקום המושכר ושטחו. היא אינה מספקת להוכחת טענת הפלישה. עם זאת, אין בכך כדי להועיל לנתבע. אבהיר טעמיי להלן.

אם הייתי מקבל את טענת הנתבע לפיה השטח שהוגדר בהליך זה כשטח הפלישה הוא חלק מהמושכר עצמו, הרי בהתקיים עילת פינוי מהמושכר קמה גם עילת פינוי משטח הפלישה. ככל ששטח הפלישה אינו חלק מהמושכר, אף אם אקבל את טענת הנתבע כי ניתנה לו רשות לעשות שימוש בשטח זה, גם במקרה כאמור עליו לפנות את שטח הפלישה, בהינתן עילת פינוי מהמושכר. זאת, בשים לב לכך כי מדובר בשטח אשר נועד לשימוש המושכר – מצויה בו סככה המקשרת בין המושכר לשטח הצמוד לו. ניתן לעשות שימוש בשטח זה כל זמן שנעשה שימוש במושכר. הרשות הנטענת קשורה להיותו של הנתבע דייר מוגן במושכר. על כן, עם פינוי המושכר באה הרשות לסיום וממילא הוא נדרש לפנות כל שטח המוחזק על ידו אשר משמש את המושכר.




סעד מן הצדק
22.
סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי בית המשפט רשאי לסרב ליתן

פסק דין
של פינוי גם בהתקיים עילת פינוי, אם שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. כל מקרה נבחן על פי נסיבותיו. ככלל, יש להעניק סעד כאמור בצמצום. במסגרת השיקולים על בית המשפט לשקול, בין היתר, את חומרת ההפרה ואופייה אל מול תוצאה של פינוי (הסעד יינתן ככל שיימצא כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה). כמו כן, תיבחן התנהגות הדייר ושאלת תיקון ההפרה. הבחינה נעשית גם בשים לב לכך כי זכות הקניין מוכרת כזכות יסוד בשיטתנו המשפטית ולמגמה בדבר פרשנות דיני הגנת הדייר באופן מצמצם תוך הקפדה על מילוי חובות הדייר המוגן יותר מאשר בעבר (ראו: ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עזבון סייג, פ"ד כה(2) 62 (1971); בר אופיר, עמ' 163-164). כאשר מדובר בבית עסק, להבדיל מדירת מגורים, נפסק כי יש להחמיר יותר עם הדייר ולנהוג כלפיו בסלחנות פחותה (ראו: ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 162 (1984)), במיוחד לעניין הפרה של אי תשלום דמי שכירות, שכן מצופה מדייר של בית עסק שינהל את עסקו כדרך אנשי עסקים ויקפיד על ביצוע תשלום דמי שכירות המגיעים ממנו (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 354 (1983)).

23.
בכל הנוגע למתן סעד מן הצדק בעילה של פיגור בתשלומי השכירות, נפסק כי כאשר אי התשלום הינו תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש, יזכה הדייר לסעד זה. אולם, כאשר אי התשלום הינו תוצאה של פעולה שיטתית הולכת ומתמשכת, הנטייה תהיה שלא להושיט את הסעד (רע"א 359/88 שטרנפלד נ' חסון ( 1994). לא יושט סעד מן הצדק אלא אם הופקדו דמי השכירות בקופת בית המשפט עם הגשת כתב ההגנה. עם זאת, הפקדה כאמור אין משמעה כי בהכרח יינתן סעד מן הצדק (בר אופיר, עמ' 218(1)).

24.
נפסק כי סעד מן הצדק יכול לשמש לא רק למניעת פינוי אלא גם להתניית הפינוי בפיצוי לדייר, משיקולי צדק. התנאת פינוי בפיצוי אינה הכלל, אולם בנסיבות מסוימות היא עשויה להיות מתחייבת (רע"א 4020/13
יניב נ' פז (18.10.2013)). סעד זה כונה בפסיקה "סעד מן הצדק הפוך". נפסק כי "שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה [...] יש להותיר בידי בית המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות [...] כך למשל יתכנו מקרים - כבענייננו – בהם סבור בית המשפט כי אינם מצדיקים מתן סעד מן הצדק, קרי – מניעת פינוי, אולם מאידך סבור כי פינוי הדיירים ללא תמורה לא יהיה צודק [...]" (ע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (19.2.2013)).

25.
הנתבע לא עתר לקבלת סעד מן הצדק. לבית המשפט שיקול דעת בעניין זה והוא רשאי להושיט סעד כאמור מקום שלדעתו צודק וראוי לעשות כן. בנסיבות העניין, אין מקום להעניק סעד מן הצדק במובן של מניעת פינוי הנתבע מהמושכר. חומרת ההפרה עולה על תוצאות הפינוי: הנתבע לא שילם את דמי השכירות במשך למעלה משלוש שנים (דמי השכירות בגין החוב הנתבע לא שולמו עם הגשת כתב ההגנה אלא כארבעה חודשים לאחר מכן). בכך הוא נמנע מביצוע התחייבות בסיסית החלה עליו כדייר. מדובר בהפרה מהותית, מתמשכת וחמורה. לא התרשמתי בכנות נכונותו לבצע את התשלומים. גם לאחר הגשת התביעה הוא נמנע מביצוע תשלומי השכירות כסדרם. לכך יש להוסיף כי מדובר במושכר שהינו בית עסק, על כן יש להחמיר עם הנתבע, בפרט בעניין תשלום דמי השכירות. הבאתי בחשבון את העובדה כי הנתבע (קודם לכן אביו המנוח) נהנה מהנכס תקופה ממושכת ביותר – כשישה עשורים. דינו של נכס מוגן לשוב לבעליו ביום מן הימים. זכות הקניין של התובעות גוברת במקרה זה.

עם זאת, מצאתי כי יש לפסוק לטובת הנתבע סעד מן הצדק הפוך, זאת על יסוד הודעת בא כוח התובעות בסיכומיו, לפיה: "אני מבהיר לשאלת בית המשפט, כי אם בית המשפט יתן צו פינוי מראש ניתנה הסכמה לקבוע סעד מן הצדק הפוך בערכים עליהם דיברתי" (עמ' 77, ש' 18-17; עמ' 63, ש' 15-10). משנתנו התובעות הסכמתן מראש לתשלום כספי במקרה שיינתן צו פינוי, לא ראיתי לנכון למנוע מהנתבע סעד שהתובעות עצמן נכונות להעניק. בנוסף, אבהיר כי נסיבות העניין מצדיקות להעניק לנתבע סעד מן הצדק הפוך: גילו המתקדם של הנתבע (67); העובדה כי מדובר בשכירות ארוכת שנים של עסק משפחתי אשר הנתבע היה פעיל בו מגיל צעיר (לטענתו הוא החל לעבוד במסגרייה בגיל עשר) – כל אלו מצדיקים הענקת סעד כאמור. לעניין מועד הפינוי ומועד תשלום דמי הפינוי ראו הודעת בא כוח התובעות בעמ' 84, ש' 10 (" אין התנגדות שהנתבע יישאר במקום עד להוצאת היתר בנייה").
26.
ככלל, סעד מן הצדק הפוך ייקבע על יסוד חוות דעת. הצדדים לא הגישו חוות דעת מטעמם. בית המשפט מינה מומחה מטעמו, השמאי מר אהוד המאירי, לשם הערכת שווי זכויות הבעלות במושכר ושווי דמי מפתח. הנתבע טען כי חוות דעת השמאי "מעולם לא נבדקה". לטענתו, חוות הדעת הוכנסה לתיק "שלא במסגרת ההליך הזה" (עמ' 83, ש' 17). הוא הוסיף וטען כי יש לנהל "הליך זוטא" בשאלת מעמד חוות הדעת "שנכנסה בהליך שלא היה קשור לצדדים". אני דוחה את טענת הנתבע בעניין זה וזאת ממספר טעמים כדלקמן:
ראשית, בית המשפט מינה את המומחה מטעמו, במסגרת הליך זה, על מנת לסייע בהכרעה בעניין שבמחלוקת. תקנה 130(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי "בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת ולאחר שנתן לבעלי הדין הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיהם, למנות מומחה או מומחים לענין במחלוקת בין בעלי הדין".
בהחלטה בדבר מינוי השמאי מצוין כי "בנסיבות העניין, וחרף התנגדות הנתבע, מצאתי כי יש מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט, וזאת בשים לב לעתירת התובעת לעניין סעד מן הצדק הפוך" (החלטה מיום 19.1.2015; גם בהחלטה מיום 28.12.2014 הובהר כי מינוי השמאי יישקל, אף בהעדר הסכמת הנתבע, לא רק כבסיס למשא ומתן בין הצדדים אלא גם על מנת שבית המשפט יוכל להסתמך עליו בבואו ליתן

פסק דין
(עמ' 3, ש' 33-31)). בקשת הנתבע לעיון מחדש בהחלטה בדבר מינוי השמאי ולחלופין עיכוב ביצוע ההחלטה נדחתה, כאשר הובהר כי "מינוי שמאי מטעם בית המשפט נועד לייעל ולקדם את ההליכים, וכן על מנת לסייע לבית המשפט להכריע בסוגיות השנויות במחלוקת" (החלטה מיום 27.1.2015). בקשת רשות ערעור שהגיש הנתבע לבית המשפט המחוזי בעניין מינוי השמאי נדחתה.
לאור האמור, משמינוי השמאי נעשה במסגרת סמכות בית המשפט,
על מנת לברר עניין הנמסר להכרעתו, אין יסוד לטענה כי חוות הדעת ניתנה "בהליך שלא היה קשור לצדדים". הצדדים לא הפנו שאלות הבהרה למומחה והוא לא התבקש להתייצב ולהיחקר על חוות דעתו. איני רואה מניעה לקבל את חוות הדעת כבסיס לפסיקת שיעור הפיצוי שישולם לנתבע כנגד פינויו.
יתרה מכך, התובעות הסכימו לשלם לנתבע פיצוי כנגד הפינוי. הן נקבו בשיעור הפיצוי אותו הן מסכימות לשלם. בסיכומיהן ובהודעתן מיום 19.7.2018 הן הסכימו לתשלום בשיעור של 150% משווי הבעלות שקבע השמאי. בהודעה האמורה הוסיפו התובעות כי הן מסכימות כי "סכום זה יהיה צמוד מיום חוות הדעת עד ליום הפינוי לפי מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, הגבוה מבין השניים" (סע' 1 להודעה מיום 19.7.2018). שווי הבעלות הוערך על ידי השמאי בשיעור של 435,000 ש"ח ( סע' 12.2 לחוות הדעת). משמע, התובעות נתנו הסכמתן לשלם לנתבע סך של 652,500 ש"ח. סכום זה משקף סעד מן הצדק הפוך על הרף הגבוה ביותר.
27.
כאמור, הנתבע לא טען לזכאות לסעד מן הצדק כלל. הוא לא הגיש חוות דעת מטעמו לעניין שווי הפיצוי, הוא לא ביקש לחקור את השמאי על חוות הדעת ולא שלח לו שאלות הבהרה. על יסוד הסכמת התובעות – אני קובע כי הנתבע זכאי לפיצוי על סך של 652,500 ש"ח כנגד פינויו מהמושכר, בהתאם להוראות שיינתנו בסיכום פסק הדין.

28.
לקראת סיום, אציין כי הנתבע השקיע מאמצים רבים בכתבי הטענות, בתצהירים ובחקירות, על מנת להצביע על מניעים פסולים העומדים לשיטתו מאחורי הגשת התביעה. לטענתו, התובעות עשו מאמץ לסלקו מהמושכר לצורך הקמת מבני מגורים או מסחר במקום, מבלי לפצותו כראוי (ראו סע' 1 לכתב ההגנה). טענות אלו אינן מסייעות לנתבע. קמה עילת פינוי כנגדו בשל אי תשלום דמי שכירות במשך תקופה ארוכה וממושכת אשר קדמה להגשת התביעה. לא מדובר במקרה בו משכיר נאחז בהפרה שולית או במעידה חד פעמית של שוכר כ"מוצא שלל רב" על מנת לעתור לפינויו. כאמור, התגבשה עילת פינוי מוצקה כנגד הנתבע, נוכח אי תשלום דמי שכירות באופן ממושך ושיטתי במהלך כשלוש שנים (ואף לאחר הגשת התביעה).

29.
חיוב הנתבע בתשלום הוצאות לטובת אוצר המדינה
: כאמור בהחלטתי מיום 29.7.2018, הנתבע הגיש הודעה, אשר לא היה מקום להגישה, במסגרתה ביקש לערוך "מקצה שיפורים" לסיכומיו על דרך של הוספת אסמכתאות משפטיות אשר לא הוגשו במועד המיועד לכך, מועד שמיעת הסיכומים, ומבלי שהתבקשה בקשה מקדימה להגשתם. אני מוצא דופי בהתנהלות הנתבע אשר חורגת, באופן בוטה, מאופן ההתנהלות הראוי (ראו גם החלטתי מיום 28.1.2018). הנתבע פירט טעמיו מדוע אין לחייבו בהוצאות לטובת אוצר המדינה בעקבות התנהלותו. לא מצאתי נימוק משכנע בטיעוניו. נסיבותיו האישיות אינן מצדיקות ניהול הליך שלא על פי הכללים המקובלים. העובדה כי הצד השני לא נדרש ליתן תגובה אינה מעלה או מורידה. בית המשפט נדרש ליתן החלטה בנושא (למעשה פעמיים, הן בהתייחס ל"הודעה" שהוגשה והן בהתייחס לבקשה להגשת אסמכתאות שהוגשה לאחר מכן (הבקשה הוגשה לאחר שהאסמכתאות הוגשו כבר במסגרת ההודעה)). נסיבות העניין מצדיקות פסיקה של הוצאות לאוצר המדינה. אני מעמיד את ההוצאות בשיעור של 2,500 ש"ח.

סיכום
30.
הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המקימה עילת פינוי כנגד הנתבע מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, בשל אי המשך תשלום דמי שכירות.

31.
הנתבע יפנה את המושכר – שתי חנויות בקומת הקרקע בבניין ברחוב שלמה 152, בתל אביב (חנות פינתית; חנות סמוכה בסמטת ביה"ס) – וכן את השטח המוחזק על ידו מתחת לסככה הבנויה מחוץ לשטח המושכר ובתוך גבולות חלקה 240 בגוש 6973, בתוך 30 ימים מהמועד בו יוצג לו על ידי התובעות היתר בנייה. במועד הפינוי יותיר הנתבע את המושכר כשהוא ריק מכל אדם וחפץ השייכים לו.

32.
פינוי הנתבע מהמושכר מותנה בתשלום פיצוי שישלמו לו התובעות על סך של 652,500 ₪, בצירוף הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה, לפי הגבוה מבניהם, מיום 19.4.2015 ועד למועד תשלומו בפועל, כנגד פינוי המושכר.

33.
לאור הסכמת התובעות, הנתבע רשאי להודיע לתובעות, בכתב, על רצונו לפנות את המושכר קודם למועד הנקוב בסעיף 31 לעיל. במקרה כאמור ישולם לו הפיצוי בתוך 30 ימים ממועד הודעתו לתובעות – במעמד וכנגד פינויו בפועל.

34.
הנתבע ישלם לתובעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 25,000 ש"ח (הבאתי בחשבון גם את הוצאות בקשת הנתבע להוספת ראיית הזמה שנדחתה, כאמור בהחלטתי מיום 12.7.2018). התשלום ייעשה בתוך 30 יום, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום פסק-הדין ועד לתשלום המלא.

35.
הנתבע ישלם בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין סך של 2,500 ש"ח לקופת אוצר המדינה.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום,
ד' אלול תשע"ח, 15 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 16460-07/14 בוני ערי דן בע"מ, מיני ון בע"מ נ' נתנאל מזרחי (פורסם ב-ֽ 15/08/2018)