פסקי דין על רחמים יעקובוב | פסקי דין על פולק יעקב | פסקי דין על פולק יחזקאל | פסקי דין על פולק אפרים פישל בצו כינוספולק יחזקאל - בצו כינוס ואח' |

21643-07/16 הפ     19/08/2018




הפ 21643-07/16 רחמים יעקובוב נ' פולק יעקב, פולק יחזקאל, פולק אפרים פישל בצו כינוספולק יחזקאל - בצו כינוס ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ה"פ 21643-07-16 יעקובוב נ' פולק ואח'




לפני
כבוד השופט
גרשון גונטובניק


המבקש

רחמים יעקובוב
ע"י ב"כ עו"ד כרמית שריקי


נגד


המשיבים

1.פולק יעקב
2. פולק יחזקאל

3.פולק רכטשאפן חוה
4. פולק אפרים
ע"י ב"כ עו"ד שחר רוטקופף

5.פולק אפרים פישל – בצו כינוס
6. פולק יחזקאל

- בצו כינוס
בשם המנהלים המיוחדים: עו"ד מיכה צמיר



פסק דין

לפני המרצת פתיחה בה מתבקש בית המשפט להצהיר שהמבקש זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכויות בנכס, הידוע כגוש 7001 חלקה 26 תת חלקה 4, בשוק הכרמל שבתל-אביב-יפו (להלן: הנכס או מחסן 4), ולהורות על רישום כאמור. כמו כן מתבקש מינויה של ב"כ המבקש ככונסת נכסים לשם השלמת הרישום.

עיקרי העובדות והמחלוקת שבין הצדדים
1.
מר רחמים יעקובוב
(להלן: המבקש) רכש (ביום 22.4.90) ממר יצחק פולק ז"ל (להלן: המנוח), את מחסנים מספר 6-5 במתחם שוק הכרמל שבתל-אביב-יפו. על כך אין חולק. הבעלות על מחסנים אלה נרשמה על שם המבקש בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1991, ובאותה השנה נרשמו על מחסנים אלה גם הערות אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין), לטובת חברת מרכז מסחרי בשוק הכרמל בע"מ לפי ייפוי כח בלתי חוזר (להלן: חברת מרכז מסחרי). המשיבים 4-1 הם הדירקטורים היחידים בחברה זו (ראו: נסח רשם החברות שצורף כנספח ז' לתובענה).
ביום 15.7.91 נחתם הסכם מכר בין המנוח לבין המבקש למכירת מחסן מספר 4, בשטח של 8 מ"ר, באותו מתחם. בהסכם המכר שהתקבל לתיק בית המשפט רק בעקבות צו שהוצאתי לרשות המסים, לבקשת המבקש, תואר הנכס כך: "חלקות משנה 26/4 בגוש 7001 המהווים שני מחסנים תפוסים ע"י הקונה בשכירות". זוהי נקודת הפתיחה המוסכמת אך מכאן ואילך נחלקים הצדדים באשר להשתלשלות הדברים;
לטענת המבקש, הוא שילם את מלוא התמורה ועמד בכל התנאים, והעסקה יצאה לפועל. בסביבות שנת 2015 הוא החליט להעביר את הנכס על שם בנו, ורק אז נודע לו, להפתעתו, שהנכס לא רשום על שמו. לעומת זאת, לטענת המשיבים, מלכתחילה ההסכם היה על תנאי מתלה, שלא נתקיים, ולכן העסקה לא הבשילה. התנאי היה חתימת המבקש על ייפוי כוח בלתי חוזר למנוח, שיאפשר לאחרון לבצע לפי שיקול דעתו הבלעדי את כל הפעולות הקשורות בפיתוח המתחם והבנייה מעל החנויות והמחסנים. בנוסף, לטענת המשיבים, הצדדים החליטו שלא לממש את עסקת המכר. כיוון שהעסקה לא יצאה לפועל, נדרש המבקש להשיב את כל המסמכים המקוריים עליהם חתמו הצדדים, וזו הסיבה שאין ברשותו ולוּ מסמך אחד מקורי אחד הנוגע בעסקה. זו גם הסיבה שבגינה הועברה הבעלות במחסנים 6-5 על שם המבקש, וכך לא קרה ביחס למחסן 4. המשיבים הכחישו את מחויבותם לעסקה מסיבות שונות שיפורטו להלן, ובינתיים התחייבו, לטענתם, למכור את הנכס לצד ג', בעלי נכס בקומה השנייה בבניין בו מצוי מחסן 4.
בשנים שחלפו הלך מאתנו המנוח, שנפטר בינואר 1992; וגם באי כוח הצדדים לעסקה, עו"ד בר לב שייצג את המבקש, ועו"ד דינשטיין שייצג את המנוח, נפטרו בשנת 1999. המשיבים ירשו המנוח, ומוסכם על הכול שהם באים בנעליו לעניין הבעלות במחסן.
2.
המבקש הגיש ביום 11.7.16 את התובענה שבנדון. התובענה תוקנה שלוש פעמים, כשהאחרונה שבהן בעקבות צירוף מסמכים חדשים שהתקבלו מרשות המיסים. להלן תיקרא התובענה המתוקנת מיום 12.6.2017 "התובענה" ומספרי הנספחים יתייחסו אליה.
3.
בשנים 2016-2015 ניתן צו כינוס נכסים על נכסי מר יחזקאל פולק (להלן: המשיב או מר פולק) ומר אפרים פישל פולק. ביום 26.9.17 החלטתי להיעתר לבקשת המנהלים המיוחדים לצרפם כצד לתובענה, והם הגישו תגובה לתובענה, השתתפו בדיונים ובחקירות, ואף הגישו סיכומים.
4.
במסגרת הליכי קדם המשפט ניתן צו לרשות המיסים למסור למבקש את מסמכי עסקת המכר מיום 15.7.91 המצויים בגנזך משרד האוצר-מיסוי מקרקעין בת"א. ביום 28.1.18 התקיימה פרשת הוכחות בתיק, במהלכה העידו המבקש והמשיב. יצוין שעד לאותה ישיבה לא סיפק המבקש ראיה אובייקטיבית ישירה כי שילם את התמורה בעבור העסקה.
והנה, לאחר שנסתיימה פרשת ההוכחות,
ביקש המבקש להוסיף ראיה, שלטענתו מצא אותה רק בשלב זה. הכוונה היא לצילום של חשבונית מס 0085 מטעם פ.י. חברה מינהלית לפיתוח ושירותים בע"מ מיום 13.10.91, שנושאת חותמת וחתימה של החברה הנ"ל (להלן: החשבונית). תחת הכותרת
"פרטים" מצוי בחשבונית הכיתוב
"ע"ח רכישת המחסן", וצוינה בסמוך לכך בכתב יד "הערה: לחברה פטור מלא מניכוי מס במקור בהתאם לאשור". סכום החשבונית שנרשם הוא 7,200 ₪, וכן צוין סכום מע"מ על סך 1,296 ₪. סך החשבונית עומד אפוא על 8,496 ₪. עוד צוין בכתב יד בחשבונית זו מתחת לסכום: "קיבלתי החשבונית" ומצויה חתימה מתחת לכיתוב זה. אפשרתי (בהחלטתי מיום 1.3.18) להגיש את הראיה הנוספת, בכפוף לצירוף תצהיר משלים של המבקש ותוך חיובו בהוצאות. המבקש נחקר על חשבונית זו בבית המשפט (בדיון מיום 15.3.18), ולאחר מכן הוגשו הסיכומים בתיק.
עיקר טענות הצדדים
5.
המבקש טוען כי רכש את הנכס בשנת 1991 ושילם את מלוא התמורה המוסכמת בגינו. לראיה הפנה המבקש לאישורי תשלומי המסים וכן להסכם המכר שהתקבל מרשות המיסים. עוד הפנה לחשבונית שמצא לאחר פרשת ההוכחות, ושסכומה זהה בדיוק לסכום התמורה הקבוע בחוזה. המבקש החזיק בנכס מאז רכש אותו כדין בשנת 1991, ולטענתו, עד היום שילם את כל המיסים בגינו. מוסיף המבקש וטוען שהמשיבים לא הביאו כל ראיה לכך ששילמו או שנדרשו לשלם מסים בגין הנכס, לא היה להם בו כל עניין, והם לא טיפלו באחזקתו. הם מעולם לא פנו אליו בבקשה שיפנה את המקום ולא נקטו בכל פעולה לפנותו. המשיבים אף הצהירו שלא היו מודעים או מעורבים בכל הקשור לנכס או לשימוש בו. המבקש הציג העתק של מכתב (מיום 12.11.92) מטעם בא כוחו עו"ד בר-לב לב"כ המנוח עו"ד דינשטיין בו עמד על מימוש ההסכם, באופן שמוכיח שהמבקש עמד בכל התחייבויותיו (נספח ד' לתובענה). המבקש טוען שעשה כל שנתבקש ממנו על מנת להשלים את רישום העסקה, ואף אם יוכח כי רשלנותו של אדם אחד מנעה את הרישום, אין בכך כדי למנוע ממנו מלזכות בתובענתו.
מוסיף המבקש וטוען כי עדות המשיב רצופה סתירות ואינה אמת. הוא העלים מבית המשפט את העובדה שהוכרז פושט רגל, ואף הכחיש כי הוכרז כזה. בתצהירו הראשון מיום 23.1.17 טען כי כלל לא הייתה עסקת מכר, אך לאחר מכן טען (בתצהירו מיום 12.9.17) כי נחתם הסכם מכר אך זה היה מותנה, והמבקש לא מילא תנאיו. לעומת זאת בעדותו ובסיכומיו הודה המשיב כי היה מעורב בעסקת המכר והיה נוכח במעמד חתימתו. סתירות אלה צריכות לפעול לחובת המשיבים.
המבקש טוען כי אין המדובר בהסכם מותנה, והוא עמד בכל ההתחייבויות במסגרתו. שולמה מלוא התמורה ושולמו כל המסים בגין העסקה, והחזקה נמסרה לו כדין. העסקה מעולם לא בוטלה, והמבקש מעולם לא ויתר על זכותו לרכוש את הנכס. בניגוד לנטען על-ידי המשיבים, המבקש חתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר לטובת המרכז המסחרי שוק הכרמל בע"מ כפי שנקבע בהסכם, וזה הוגש לבית המשפט, לאחר שנמסר למבקש על-ידי גנזך רשות המיסים בצו בית המשפט (מוצג מב/4 למוצגי המבקש).
6.
המשיבים טוענים כי המבקש לא עמד בנטל השכנוע המוטל עליו להוכיח כי רכש את הנכס. המשיב, בנו של המנוח, היה מעורב בפעילות המנוח ובעסקאותיו והוא משמש למעשה כנציגות הבית המשותף של המתחם בשוק הכרמל. יש לתת משקל מלא לעדותו כי הצדדים החליטו לא לממש ההסכם, מאחר שהמבקש התחרט וביטל אותו בהתנהגותו בכך שלא ביצע את המוטל עליו לפי ההסכם. המבקש לא שילם את התמורה, לא חתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר הנוטריוני, שמאפשר למנוח או למי מטעמו להשאיר בידיו את זכויות הבנייה מעל המחסנים, ולא חתם על שטר המכר. לפי ההסכם היה על המבקש להמציא גם אישורי עירייה אך הוא לא עשה כן. כמו כן המבקש לא שילם את המיסים בעד העסקה, אלא המנוח שילם, והמבקש לא שיפה אותו על כך, ולא רשם הערת אזהרה לטובתו בגין הנכס. אילו אכן המבקש היה משלם את כל התמורה בעד הנכס הוא היה מקבל מהמנוח ייפוי כוח להעביר את הנכס על שמו. מדובר בחוזה על תנאי מתלה, לפיו על המבקש היה לחתום על-ייפוי כוח בלתי חוזר בנוסח שצורף להסכם המכר, המאומת נוטריונית. המבקש לא חתם על ייפוי הכוח הנ"ל כשהוא מאומת נוטריונית, ולכן הסכם המכר לא הבשיל, והוא בטל מעיקרו.
עוד טענו המשיבים כי עדותו של המבקש לא הייתה מהימנה, וכשנחקר בסוגיות קשות מבחינתו השיב תוך התחמקות שאינו יודע ואינו זוכר. העתק מכתב עו"ד בר-לב "טופל" על ידי המבקש, ולכן לא הוגש המקור של מכתב זה. בנוסף יש לדחות את טענת המבקש כי ידע על מצב הדברים לגבי הנכס רק עובר להגשת התובענה. לטענת המשיבים, מאז הרכישה הנטענת ועד היום המבקש לא פנה אליהם בעניין הרכישה הנטענת לא בכתב ולא בעל-פה. ובאשר לחשבונית שהוגשה, למרות שהמבקש הצהיר בכתב, כי יש בידו את החשבונית המקורית של העסקה, הרי שבסופו של דבר הוא הגיש רק צילום שלה, ולא צוין בה שהיא מתייחסת דווקא למחסן 4. המבקש לא הסביר מדוע החשבונית הוצאה ע"י חברה ולא ע"י המנוח. כמו כן, אין המדובר אלא בחשבונית עסקה שהיא רק דרישת תשלום, ולא בקבלה שמעידה על ביצוע תשלום כלשהו שביצע. לטענת המשיבים, המבקש התבקש לחתום שקיבל את החשבונית כדי שלא יבוצע ניכוי במקור, אולם המבקש לא הוכיח כי שילם את המע"מ לרשויות המע"מ על סך 1,296 ש"ח.
מתן סעד הצהרתי כפוף לשיקול דעת וכאן פועלים לחובת המבקש פגמים של שיהוי, חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים. המבקש נהג בחוסר תום לב בכך שהסתיר פרטים מהותיים מבית המשפט, ובכך שלא צירף את כל המסמכים הנוגעים בעסקה. כמו כן, כל מה שצירף היה העתקים לבד, ללא מסמך מקורי כלשהו. המבקש גם לא הוכיח ששילם מיסים בעבור הנכס, ואישור הארנונה שצירף היה רק משנת 2013, ושם צוין כי הוא מחזיק בנכס בשטח 55 מ"ר. אולם לפי נסח הרישום שצירף המבקש, השטח הכולל של מחסנים 4-6 הוא כ- 27 מ"ר. מכאן אנו למדים שיתרת השטח מוחזק על ידו שלא כדין, וכפולש.
בנוסף, טוענים המשיבים כי בתחרות הזכויות שבין המבקש לבין למשיבים, שירשו את הנכס והתחייבו למכרו כלפי צד ג', הרי שזכותו של צד ג' גוברת על זכותו הנטענת והבלתי רשומה של המבקש. החזקה בנכס לא נמסרה למבקש מעולם וגם בדיווח לרשויות המס אין הצהרה על קבלת החזקה בנכס. לא ברור מדוע כעשר שנים, מאז חתימת הסכם המכר בשנת 1991 ועד לפטירת עו"ד בר לב בשנת 1999, לא נעשה דבר להשלמת הרישום בנכס על שם המבקש בלשכת רישום המקרקעין.
7.
המנהל המיוחד חזר על טענות המשיבים, תוך שהדגיש כי לפי הדין והפסיקה נטל הראיה והשכנוע בענייננו מוטל על המבקש, וכי הוא הרבה להשיב בחקירותיו תשובות של "לא יודע" ו"לא זוכר". עוד הוסיף וטען המנהל המיוחד, כי גם גרסת המשיב אינה נקייה מקשיים. כך למשל ציין שהוא לא הוכיח כי ההסכם בוטל ושנערכו פעולות השבה בעקבות הביטול. אולם לטענתו, אין בקשיים אלו כדי לשנות את תוצאת ההליך, מאחר שנטל הבאת הראיות ונטל השכנוע מוטל כולו על המבקש, אך הוא לא עמד בו. המנהל המיוחד עמד על הפסיקה המייחסת חשיבות רבה לרישום הערות אזהרה, כשאי רישומה יכול לעלות כדי חוסר תום לב מצד הקונה. בענייננו אי רישום הערת אזהרה על-ידי המבקש במשך עשרות שנים מחזק את גרסת המשיבים ומחליש את גרסת המבקש. עוד ציין המנהל המיוחד שהמבקש צירף לתובענתו המקורית נסח רישום משנת 1997, ולא ברור מדוע השתהה המבקש מאז עוד כ-20 שנים עד שהגיש את התובענה.
8.
המשיבים מעלים גם טענות התיישנות ושיהוי, שבגינן יש לדחות את התובענה על הסף.
ההסכם העומד בבסיסה נחתם בשנת 1991, ואילו התובענה הוגשה רק בשנת 2016. אין תחולה לדיני היושר בענייננו ואין לראות במנוח כנאמן של המבקש להחזקת המקרקעין. כמו כן, אין תחולה לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. לעומת זאת המנהל המיוחד טוען כי אכן התובענה הוגשה בטרם חלפו 25 שנות ההתיישנות, אולם עצם השיהוי הרב, הבא לידי ביטוי בכך שהוגשה אך ימים בודדים לפני תום תקופת התיישנות, צריך לפעול לרעת המבקש. בגלל השתהותו מצויים אנו במצב בו נפטרו האנשים המרכזיים בעסקה
- המנוח ובאי כוח שני הצדדים.
המבקש טוען שיש לדחות את הטענות המקדמיות שהועלו נגדו. באשר לטענת ההתיישנות המבקש מאפיין את מערכת היחסים בינו לבין המנוח (והבאים בנעליו) כנאמנות, לכן, מרוץ ההתיישנות מתחיל רק ביום שבו נודע לנהנה, המבקש בענייננו, על כפירת הנאמן בעובדת נאמנותו, או ביום שנודע למבקש על הפרת הנאמנות על-ידי הנאמן. לשיטתו, נודע לו על כך רק בינואר 2017 כאשר המשיבים השיבו להמרצת הפתיחה שהגיש. במהלך כל השנים המשיבים לא ערערו על זכותו בנכס. כמו כן, התובענה גם לא לוקה בשיהוי, מאחר שרק לפני כשלוש שנים נודע למבקש להפתעתו כי הנכס לא רשום על שמו בלשכת רישום המקרקעין. ממילא שיהוי יכול להוות מחסום נגד תובענה, רק כאשר מגיש התובענה הביע וויתור על הנכס, ולא זה המקרה בענייננו. המשיבים לא הוכיחו כל נזק ראייתי שנגרם להם, וכן לא הוכיחו ששינו את מצבם לרעה בשל ההשתהות הנטענת בהגשת התובענה.
אשר לטענת המשיבים כי התקשרו בעסקה עם צד ג' למכירת הזכויות במחסן, מדובר בעסקה מדומה. המשיבים לא הביאו כל ראיה לביסוס עסקה נטענת זו, ויש גם בכך כדי להעיד על חוסר אמינותם. הטענה הועלתה לראשונה רק ביום 12.9.17 והמשיב הודה בחקירתו כי התמורה בגין העסקה לא שולמה, ולכן, ממילא אין רלוונטיות להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, לפיה ניתן להעדיף רוכש זכויות מאוחר בזמן בהתאם לתנאים שבה.
9.
עד כאן טענות הצדדים ומכאן להכרעה בהמרצת הפתיחה.
דיון והכרעה
10.
אין חולק כי בין המנוח לבין המבקש נחתם הסכם לפיו הבעלות במחסן תעבור לאחרון. כזאת נעשה ביום 15.7.91, לפני למעלה מעשרים ושבע שנה. עסקה זו לא נסתיימה ברישום, ועל כן לפנינו התחייבות לעשות עסקה. האם המבקש עמד בתנאי ההסכם, ויש להורות על רישום העסקה, או שמא יש לקבל את גישת המשיבים לפיה הצדדים החליטו שלא לממשה בסופו של יום?
השאלה המשפטית היא חדה וברורה, אך התשתית העובדתית שהוצבה בפני
רחוקה מלהיות כזו. כפי שנראה להלן, ישנם קשיים לא מבוטלים עם התשתית הראייתית שהעמיד המבקש, כמו גם עם גרסת המשיבים.
ביסוס זכות קניין אינו עניין של מה בכך, ובמיוחד שעה שאנו עוסקים במקרקעין. אחד העקרונות החשובים בדינים אלה הוא עקרון הוודאות הקניינית (ראו את דברי כב' השופטת דפנה ברק-ארז ברע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ (לא פורסם, פסקה 98 לפסק הדין (2017)); מצב דברים בו מגיע אדם אחרי רבע מאה, טוען לבעלות קניינית בנכס, ועותר לשינוי הרישום הקיים, מחייב אותו להציג ראיות של ממש לביסוס טענתו, שאחרת הביטחון והיציבות הקנייניים יתדרדרו למחוזות בלתי רצויים.
המבקש מעלה טענות רבות נגד המשיבים, אך בנסיבות המקרה שלפני אין תוחלת לממרה "ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה". המבקש הוא זה שאחראי לכך שהתובענה הוגשה במועד רחוק בהרבה מהראוי. לשיטת המבקש עצמו התובענה הוגשה אך ימים לפני תום תקופת ההתיישנות בת 25 השנים. אכן, ספק אם ניתן להחיל כאן את דיני השיהוי האזרחי; אך עדיין חוסר תום לב (אובייקטיבי) מצידו של המבקש ודאי שיש כאן. מי שטוען שהוא בעל נכס מקרקעין, ולא רשם הערת אזהרה לטובתו במשך רבע מאה אינו מתנהג כראוי, באופן העלול לעלות כדי חוסר תום לב. חוסר תום לב זה עלול לגרור "תאונה משפטית" שבה מתקיימות עסקאות נוגדות ביחס לאותו נכס קנייני. הוא עלול להוביל, במקרים מסוימים, לכך שהנמנע מרישום יפסיד את זכותו בתחרות מול אחר שהסתמך על המרשם, גם אם הוא לא השלים את הרישום לטובתו (ראו ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003); וראו גם את הגישות השונות בע"א 7113/11 עזבון המנוח ביאד נ' עזבון המנוח לחאם (פורסם במאגרים; 2014)). המקרה שלפנינו אינו כזה. למרבה המזל לא נגרמה תאונה משפטית חסרת תקנה. אין אנו באים בשערי דיני העסקאות הנוגדות. המשיב ציין כי בוצעה עסקה לגבי הנכס בשנת 2015 אך עדיין לא שולמה תמורה בגינה (פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 53, ש.26). ועדיין, התנהלותו של המבקש עולה כדי חוסר תום לב. בגין העיכוב הרב בהגשת התובענה נגרם נזק – זהו נזק ראייתי מהותי. המוכר אינו עמנו. באי כוח הצדדים לעסקה גם הם אינם עמנו, ולא יוכלו עוד לזרות אור על השאלה האם אכן עמד המבקש בכל תנאי ההסכם או שמא הצדדים החליטו לחזור בהם ממנו. על רקע זה, נגזר עלינו לבחון את הסוגיה שעה שחלק משמעותי מראיות חשובות, שיכולות היו להיות מוצגות, לא יראה עוד את אור היום הדיוני. האחריות לכך מוטלת, בחלקה העיקרי, על המבקש.
11.
על רקע זה, ובהינתן התמונה הראייתית שבפני
, עליה אעמוד בהמשך, הצעתי לצדדים מתווה לפשרה. סברתי שעל המבקש להוסיף תשלום כדי לזכות בבעלות. אין המדובר, כמובן, בסכום השווה לתמורה המלאה של הנכס, וממילא ערכו הכלכלי של הנכס אינו גדול במיוחד. אך עדיין יהיה בתשלום זה כדי לשקף את האחריות של המבקש לאי נקיטה בצעדים הרישומיים המתבקשים, על פני רבע מאה תמימה. חשבתי שיהיה בהצעה כדי להוביל את המבקש "לרכוש" את הסיכון, שהדין ייפסק לחובתו, היה ולא יעמוד בנטל השכנוע המוטל עליו.
לצערי, הסכסוך לא הסתיים בהתאם למתווה שהצעתי, ומשכך יש להכריע בהתאם לשורת הדין; והדין הוא עם המשיבים, בהינתן התשתית הראייתית שהוצגה בפני
.
12.
נקודת המוצא הראייתית בתיק זה הייתה דלה ביותר.
בטרם התקבלו פרטים מגנזך רשות המיסים, המבקש לא יכול היה להציג אף לא את החוזה למכירת המחסן. למעשה, הנתון המשמעותי שעמד לימינו מצוי היה בעובדה הפשוטה שהוא שהה במקום במשך כל השנים ללא שאיש ביקש את פינויו. אם תרצו, טיעונו נסמך על השכל הישר. המבקש עשה שימוש במחסן. עובדה זו הייתה ידועה ליורשיו של המנוח, שהם בעלי הזכויות בו. הם לא עשו דבר בנדון. מכאן שידעו כי הוא בעל הזכויות האמיתיות בנכס.
אכן, שיקול זה הנשען על ההיגיון – מתרומם מעל כל החיטוט הדקדקני בראיות – ומשקלו כבד. יחד עם זאת, הדברים אינם כה פשוטים. בסמיכות זמנים לרכישה הנטענת של הזכויות במחסן 4, רכש המבקש גם זכויות במחסנים 6-5. היה אלה עסקאות במקרקעין שהובילו לשינוי במרשם המקרקעין, אך שינוי שכזה לא בוצע ביחס למחסן 4. והנה, המוכר היה אותו מוכר; באי כוח הצדדים היו אותם באי כוח בכל העסקאות, ובכל זאת שתי עסקאות הסתיימו ברישום ואחת לא. קשה לקבל שמדובר בטעות. זוהי ראיה נסיבתית רבת עוצמה הפועלת לטובת המשיבים. ניתן להסיק ממנה שדווקא ההתחייבות לגבי מחסן 4 לא נסתיימה ברישום בגלל שהצדדים החליטו, בסופו של יום, שלא לממשה. העובדה כי אין בידי המבקש מסמך מקורי אחד הנוגע בעסקה מחזק את טענת המשיבים כי המבקש החזיר את כל המסמכים המקוריים שהיו ברשותו, וכפי שנראה בהמשך המבקש אף הודה בחקירתו הנגדית כי כך עשה (ראו להלן בפסקה 14(ד) לפסק הדין).
ומה באשר לשכל הישר, שמחזק את טענות המבקש נוכח שהייתו רבת השנים במקום? כוחו של שיקול זה נחלש. אין המדובר במי שהגיע למתחם לא לו, שהתיישב בו ולא זז ממנו במשך עשרות שנים. אין פלא שהמבקש נכח במתחם, שכן הוא עשה שימוש במחסנים 6-5. מחסן 4 לא היה גדול, ונראה ששטחו עמד על 8 מ"ר (ראו בפסקה 1 לעיל). המוכר הלך לעולמו תוך חודשים ספורים לאחר שהצדדים התקשרו ביחס למחסן 4, ולכן בהחלט ייתכן שהמבקש עשה שימוש גם במחסן 4 ללא שאיש טיפל בכך, עקב הזנחה מצד יורשי המנוח. יצוין שהמבקש עצמו טען כי המשיב, יורשו של המנוח, כלל לא היה במקום בשנים שלאחר מות המנוח (פרוטוקול מיום
28.1.18 בעמ' 44, ש.23). המשיב ציין כי תת חלקה 4 היא "מעין הרוסה" (עמ' 51 ש.29) ויורשי המנוח מצויים בחילוקי דעות עם העירייה לגבי כספים שיש לשלם, לפני "הריסת כל הקומות שמעבר לחנויות ושנוגעים לחנויות" (עמ' 51 ש.3). בנוסף ציין המשיב "ידעתי שיש פולשים לנכס, אבל לא ידעתי אם זה אחיו של המבקש [שרשום כבעלי מחסנים אחרים במקום] או המבקש עצמו. לא הגשתי תביעות בעניין כי היו לי דברים יותר דחופים לטפל בהם" (עמ' 53 ש.13). בעניין זה אני מוצא את עדותו אמינה. יש לה גם חיזוק בכך שהמשיב נקלע לקשיים כלכליים שהובילו לכינוס נכסיו, ולמינוי מנהל מיוחד לענייניו. בנסיבות אלה אין לומר שנוכחותו של המבקש במקום באין מפריע מכריעה את הכף.
13.
נעבור לבחון אפוא ביתר עיון את תמונת הראיות שהוצגה בתובענה.
לאחר הפניה לרשות המיסים התקבל העתק של ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 15.7.91. עותק זה היה קשה מאוד לקריאה ולפענוח. יחד עם זאת אין המדובר במשימה בלתי אפשרית. אציג להלן כמה מסעיפיו המרכזיים:
סעיף 3 להסכם המכר קובע:
כל הוצאות ההעברה ושכ"ט עו"ד וכל המיסוי החלים על הממכר מכל סוג שהוא, לטובת השלטונות הממשלתיים והעירוניים חלים על הקונה
[הוסף בכתב יד: רק החל מיום החתימה על הסכם זה. כל המיסים עד היום – יהיו על המוכר]. כמו כן על [הוסף בכתב יד: המוכר] להמציא תעודת עיריה ומס רכוש לצרכי העברת הממכר במשרד ספרי האחוזה [ההדגשה הוספה].
בהמשך לכך בסעיף 4 להסכם נקבע:
המוכר מתחייב להודיע לקונה בהודעה מוקדמת של לפחות 30 יום על המועד בו תבוצע העברת הממכר לבעלותו של הקונה, ועל הקונה להמציא למוכר לא יאוחר מתוך 10 ימים מקבלת ההזמנה לכך, את האישורים מהשלטונות הממשלתיים והעירוניים בדבר סילוק כל ההיטלים החלים על הממכר על מנת שבצוע העברת הממכר תוכל להתבצע כנ"ל.
כל צד חייב להופיע בעצמו או ע"י מורשה חוקי בזמן ובמקום כאמור בהזמנה הנ"ל ולחתם על כל המסמכים, ולהצהיר כל ההצהרות כדרוש לבצוע העברת הממכר לבעלותו של הקונה כנ"ל, כל צד מרשה למשנהו לשלם על חשבונו הוא כל היטל וכל מיסוי החל על משנהו ובמעמד העברת בעלות בממכר לקונה ייערך וייעשה איזון החשבון בין הצדדים וכל צד חייב להחזיר למשנהו כל תשלום שמשנהו בצע עבורו, אף אם לא נדרש ע"י משנהו לשלם זאת לפי כן
[ההדגשות הוספו].


ובהמשך בסעיף 5 להסכם המכר נקבע:
...תמורת כל התחייבויותיו של המוכר כלפי הקונה כנ"ל, מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 7,200 ש"ח (שבעת אלפים ומאתיים ש"ח) בתשלומים חודשיים כשכל תשלום הוא לא פחות מ- 1,500 ש"ח (אלף וחמש מאות ש"ח) צמודים לדולר ארה"ב, כשהבסיס הוא יום חתימת הסכם זה.
בסעיף 6 להסכם נקבע:
הקונה חייב לשלם את מה ערך מוסף כפי שידרשו השלטונות עבור ובקשר לבצוע העברת הבעלות בממכר לקונה...
14.
האם הסכם זה מומש הלכה למעשה? אבחן את הראיות השונות שהוצגו בפני
י ואת משמעותן:
א)
מהראיות שבפני
עולה שהצדדים החלו במימוש העסקה. מס השבח ומס הרכישה שולמו לרשות המיסים, ועל פי סעיף 4 להסכם היה על הצדדים להתחשבן בגין כך במעמד העברת הבעלות, אולם מעמד העברת הבעלות מעולם לא התקיים (בניגוד למחסנים 6-5).
המבקש לא הוכיח בכל צורה שהיא כי שילם את המע"מ בעבור העסקה (כאמור בסעיף 6 להסכם), והוא גם לא יזם כל פניה לשלטונות המע"מ בעניין זה, כדי לראות אם קיים תיעוד של הדבר.
הוא גם לא הוכיח ששילם את המיסים ששולמו בפועל. המבקש טען בעדותו כי הוא זה ששילם את המיסים, אך בתצהירו הוא נמנע מלהצהיר מי שילם אותם והסתפק בלשון כללית לפיה המיסים "שולמו". גם מאישורי המסים שצירף המבקש לתובענה, ושהונפקו רק בשנת 2013, לא ניתן לדעת מי שילם את המיסים. כשנשאל המבקש בחקירתו הנגדית האם יש לו קבלה שהוא שילם את מס הרכישה, להבדיל מאישור התשלום שהונפק בשנת 2013, השיב: "לא זוכר. 30 שנה זה לא 3 חודשים" (עמוד 38 לפרוטוקול, שורות 25-24).
בעניין זה אני מעדיף את עדותו של המשיב על פני זו של המבקש, ולפיה המנוח הוא שהחל בתשלום המיסים. היא נשענת על התשתית הראייתית שהוצגה בפני
ולפיה ההצהרה לשלטונות מס שבח מקרקעין נעשתה על ידי עו"ד דינשטיין ב"כ המנוח ולא ע"י ב"כ המבקש (ראו מוצג מב/3 בעמ' הראשון).
אני קובע אפוא כי המיסים החלקיים ששולמו בגין העסקה שולמו על ידי המנוח. אך מדובר בתשלום ראשוני וחלקי ביותר של המיסים. החוזה עצמו צפה את תשלומם בטרם קבלת התמורה.
ב)
עד שלב מתקדם ביותר בניהול ההליך, ולמעשה עד הרגע האחרון ממש, המבקש לא סיפק כל הוכחה ששילם את התמורה בעבור העסקה. לא היו בידיו קבלות על תשלומים שביצע; הוא לא הציג דפי חשבון בנק שמתעדים את פירעון השיקים שבאמצעותם שילם, לטענתו,
את תשלומי התמורה. המבקש הודה בחקירתו הנגדית כי הוא מחזיק באותו חשבון בנק עד היום, וכשנשאל מדוע לא פנה לבנק לנסות להוציא דפי חשבון מאותה תקופה השיב: "בנק מחזיק 30 שנה? לא ביקשתי ולא הלכתי לבנק. בנק מחזיק 10 ,15 שנה ואז שורפים הכל" (עמוד 38 לפרוטוקול, שורות 22-21) יחד עם זאת המבקש לא ניסה לפנות לבנק כדי לראות אם במקרה נשמר תיעוד כאמור, כפי שקורה מעת לעת. גם אחרי שהועמד על מחדלו זה, לא הגיש המבקש כל בקשה מתאימה לתיקון המצב. נתון זה פועל כמובן לחובתו.
ג)
בהתאם לסעיפי ההסכם אם הקונה (המבקש) טוען ששילם את מלוא התמורה למוכר (המנוח), הרי שהיו צריכים להיות בידיו מסמכים בסיסיים כמו שטר מכר, ואישור העירייה, אך אלה לא היו ברשותו.
ד)
המבקש הודה בחקירתו כי החזיר את המסמכים הנוגעים בעסקה (פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 33 ש.3):
ש. אתה אומר, עכשיו תביא לי העתק משטר המכר עליו חתמת לגבי מחסן 4?
ת. כל המסמכים אצלכם, לקחתם אותם.
המבקש לא אמר בשלב זה של חקירתו הנגדית כי אין הוא מוצא המסמכים נוכח חלוף הזמן; אין הוא אומר בתשובתו זו כי הוא מסר את המסמכים לעורך הדין שלו ואין לו העתק מהם; הוא העיד כי המסמכים נלקחו ממנו. נלקחו על ידי מי מטעמו של המנוח. נתון זה מתיישב עם עמדת המשיבים, לפיה העסקה לא מומשה ולכן המסמכים נלקחו מהמבקש, וזו הסיבה שאין ברשותו אף לא מסמך מקורי אחד לביסוס טענותיו בנוגע בעסקת היסוד.
בהמשך בחקירתו הנגדית למנהל המיוחד השיב המבקש שהמסמכים היו אצל עורך הדין שלו (שם, עמ' 38 ש.27), אך כאמור בתשובתו הקודמת הוא השיב שהמשיבים הם שלקחו את המסמכים ממנו, וזו התשובה שעשתה עלי רושם אותנטי יותר.
לפיכך אני קובע שאכן המשיב החזיר את המסמכים מושא העסקה, וזו הסיבה שאין הם מצויים ברשותו. עובדה זו היא ראייה כבדת משקל התומכת בעמדת המשיבים לפיה החוזה לא מומש, ולכן התבקש המבקש להחזיר המסמכים, שהיו ברשותו.
ה)
המבקש ניסה להיבנות מהטענה כי שילם ארנונה בעבור הנכס. הוא צירף לתובענה אישור תשלום ארנונה בגין חודשים ספטמבר-אוקטובר של שנת 2013 בלבד (נספח ו' לתובענה). אך האישור שצירף מעלה קושי. למרות שטען כי החזיק בנכס ברציפות ושילם בגינו את כל המיסים מעת שרכש את הנכס ביולי 1991 ועד היום (סעיף 12 לסיכומיו), כל שסופק הוא אישור אחד, שבא לעולם שנים רבות מאוד לאחר שהנכס נרכש לטענת המבקש. נתון זה יכול להשתלב עם הכנת הקרקע להגשת התובענה דנא.
זאת ועוד; עיון באישור שסופק מעלה כי המבקש שילם ארנונה בגין נכס בשטח 55 מ"ר. כזכור, שטחו של מחסן 4 הוא 8 מ"ר, ושטחם של שלושת המחסנים (4-6) מגיע ל – 26.9 מ"ר (נסח הרישום (נספח א להמרצת הפתיחה)). קיים אפוא פער ניכר ובלתי מוסבר בין השטחים. ייתכן אפוא כי התשלום בעבור הארנונה נוגע גם בשטחים נוספים, ואולי גם בגין שטחים אליהם פלש המבקש כטענת המשיבים; חוסר בהירות זה פועל לרעתו.
ו)
המבקש ניסה להישען על מכתב בא כוחו עו"ד בר לב לעו"ד דינשטיין מיום 12.11.92 (נספח ד' לתובענה). במכתב כותב עו"ד בר-לב כי ביום 15.7.91 רכש המבקש מהמנוח גם את מחסן 4. "אך, הנה, למרות שתמורתו שולמה למנוח במלואה וגם לך שולם מלוא שכה"ט שהיה מגיע לך וכן מס רכישה – הרי הוא עדיין לא עבר על שם מרשי בלשכת רישום המקרקעין. אודה לך אם תדאג להשלמה מיידית של הרישום גם של מחסן מס' 4."
אך בכל הכבוד מכתב זה אינו יכול להושיע את המבקש. הוא נשלח בחלוף כמעט שנה לאחר שהמנוח, המוכר, הלך לבית עולמו. מן הסתם הוא זכה לתשובה, אך התשובה אינה בפני
נו ולא הומצאה. זוהי הצגה סלקטיבית של ראיות, או שמירה סלקטיבית שלהן. סביר להניח כי המכתב נשלח על דעת המבקש, ובכל זאת העסקה לא הושלמה ברישום ברבע המאה שחלפה מאז. עו"ד בר לב הלך לעולמו רק כמה שנים לאחר שליחת המכתב. הוא היה עו"ד פעיל ונמרץ, ועובדה היא שווידא את רישום העסקאות במרשם המקרקעין לגבי מחסנים 6-5. הוא גם כתב בשולי המכתב "אודה לך אם תדאג להשלמה מיידית של הרישום גם של המחסן מס' 4 [קטע מחוק] ואם תודיע לי על כך בכל ההקדם". מכאן שעו"ד בר-לב ז"ל היה במעקב הדוק אחר הדברים. סביר להניח שקיבל תשובה מעו"ד דינשטיין, ותשובה זו היא שגרמה להותרת מצב הדברים בו לא נרשמה העברת הבעלות על מחסן מס' 4 על שם המבקש. העובדה כי עו"ד בר לב לא השלים את ההתחייבות ברישום, כשם כשרשם את שתי העסקאות האחרות, היא ראיה כבדת משקל לפיה גם הוא הבין שאין מקום להשלים את ההתחייבות ברישום. כלומר, גם הוא הבין כי לא מולאו התנאים לרישומה.
אין בידינו את המכתב המקורי, אלא צילום שלו, ובצילום יש מספר השחרות, ושינויי גופן, שגרמו למשיבים לטעון שהמסמך "טופל". לא התרשמתי כי הונחה תשתית ראייתית למסקנה מרחיקת לכת שכזו. די בתמיהות שהעליתי בראשית הפסקה כדי להצביע על כך שהמכתב אינו פועל לטובת המבקש.
ז)
בנוסף, אינני מקבל את טענת המבקש כי היה בו
ּ
ר באשר למצב הרישום של המחסנים, עד לפרק זמן קצר שלפני הגשת התובענה. עדותו השאירה עלי רושם בלתי מהימן.
המבקש טען כי רק בשנת 2015 נודע לו שמחסן 4 אינו רשום על שמו. לדבריו באותה השנה ביקש
להעביר את כל הרכוש שיש לו על שם בנו ואז "אני מסתכל שמחסן 4 לא עבר לי ולא ידעתי שעוה"ד שלי מת, הוא היה אמור לטפל גם ב – 4" (פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 34, ש.2). להמרצת הפתיחה המתוקנת הגיש המבקש את העתק הרישום שהופק באמצעות האינטרנט בשנת 2016. אולם, מסתבר שלהמרצת הפתיחה המקורית שהוגשה צורף העתק (לגבי מחסן 6) מיום 8.7.97, שהוצא בעקבות פנייה אישית למרשם. מכאן שלכל הפחות המבקש דאג לפנייה למרשם בשנת 1997, ותוצאותיה הועברו לעיונו ואין זה סביר שלא היה ער למצבם הרישומי של המחסנים. אין זה ברור מדוע העתק זה הושמט מהנוסח המתוקן של המרצת הפתיחה שהגיש.
כנשאל לפשר העניין השיב כי אין הוא זוכר ושהעניין טופל על ידי עורך דינו (שם, ש. 18). זאת ועוד, המבקש הגדיל לעשות, והעיד שהוא לא ידע כלל שהמנוח נפטר (עמ' 35 ש. 20). בכך ניסה לשוות לעצמו אי ידיעה מוחלטת, באופן בלתי אמין בעליל. הכיצד זה לא ידע המבקש שהמנוח נפטר? האם לא שם לב לחסרונו בכל השנים שמשנת 1992 ועד ימינו אלה? עוד לא אוכל לקבל שלא היה מודע לכך שבא כוחו שלו (של המבקש) נפטר. הוא הרי ביקש ממנו, ככל שנראה להוציא את פרטי המרשם בשנת 1997, שנתיים לפני מותו.
על כך יש להוסיף את דברי המשיב, שלא נסתרו, ולפיהם בשנת 2003 הפכו המקרקעין למוסדרים. קשה לקבל שבמועד זה לא היה מודע המבקש לזכויותיו. תשובותיו של המבקש כשנשאל על כל אלה בחקירתו הנגדית היו מתחמקות.
אני סבור שהמבקש ניסה לשוות לעצמו חוסר ידיעה, שאינה עולה בקנה אחד עם הראיות החפציות בתיק. ואם ידע המבקש על מצב הדברים הרישומי, ולא פעל במשך שנים, הרי שהדבר מתיישב יותר עם טענת המשיבים כי הצדדים החליטו שלא לממש את ההתחייבות ביחס למחסן 4.
ח)
יחד עם זאת, לא אוכל לקבל את עדותו של המשיב לפיה הוא יודע מידיעה אישית שהצדדים לעסקה החליטו לא לממש אותה. גרסתו בעניין זה אינה אמינה בעיני.
כך בתצהירו הראשון (מיום 19.1.17) שצורף לתשובת המשיבים לתובענה, הכחיש מר פולק, המשיב, כי הייתה בכלל התקשרות כלשהי בין המנוח לבין המבקש (סעיף 8 לתצהיר). והנה בתצהירו המאוחר יותר (מיום 11.9.17) שצורף לתשובתו לתובענה המתוקנת, שינה את גרסתו, וטען כי אכן נחתם הסכם מכר, אך המבקש לא עמד בתנאיו ולכן בוטל (סעיף 6 לתצהיר). כמו כן, בעדותו ובסיכומיו ציין מר פולק כי היה מעורב בכל העסקאות במתחם וליווה את אביו כל השנים בעניינים אלו (עמוד 44 לפרוטוקול, שורות 20-17; סעיף 8 לסיכומי המשיבים). יתר על כן, המשיב צירף לתצהירו עותק קריא יותר של הסכם המכר, שאותר על ידו (נספח 3 לתצהירו).
ועל רקע זה מתבקשת השאלה, אם אכן כך, ואם מר פולק היה מעורב בכל השתלשלות הדברים, מדוע הכחיש את דבר ההתקשרות בתצהירו הראשון? לא אוכל לקבוע ממצא הנשען על עדותו הישירה של המשיב ביחס לעסקה.
15.
נעצור את מהלכנו בשלב זה. "כאשר אדם ידוע כבעליה של חלקת קרקע, וחברו טוען שהוא קנה אותה ממנו, החבר הוא הטוען לשינוי המצב הקיים, ועליו לשאת בנטל הראיה" (רע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן (פורסם במאגרים; 2012; בפסקה 6 לפסק דינו של כבר השופט הנדל)). הנטל מוטל איפוא על המבקש. האם עמד בו? אני סבור שהתשובה היא שלילית. לא כך מוכיחים בעלות במקרקעין. חלוף השנים מקשה על בירור ממצה של הסוגיה, ובעניין זה אין למבקש להלין אלא על עצמו.
בשולי הדברים אעיר, אף שהצדדים לא התייחסו להיבט זה, כי התלבטתי האם יש להעביר את נטל הראיה אל כתפי המשיבים? האם יש לדרוש מהם להוכיח שההסכם בין הצדדים בוטל? אני סבור שהתשובה צריכה להיות שלילית. כך, לא נתקיימה בפני
נו הודאה והדחה. המשיבים לא הודו במכלול העובדות המהוות את עילת התובענה (ראו משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי: הלכה ומעשה 1148-1147 (כרך שני, 2007)). אכן כפי שציין המלומד יששכר רוזן-צבי ""דוקטרינה זו, שהשפעתה על אופן ניהול ההליכים מכרעת, יובאה מן המשפט המקובל האנגלי למשפט הישראלי בשנות השישים..., ומאז ועד היום היא מיושמת על ידי בתי המשפט באופן מבולבל ולא קוהרנטי" (יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 442 (2015)). ועדיין חרף הבדלי גישות ליישומה, לא נראה לי שצריך לעשות בה שימוש בענייננו. המשיבים אינן מודים בתשלום התמורה, אלא טוענים שהעסקה לא מומשה בסופו של יום. אינני סבור שראוי לעשות שימוש בדוקטרינות אחרות להעברת נטל הראיה במקרה זה. הדבר יהיה לא הוגן שעה שהמבקש עצמו הוא שהשתהה במשך רבע מאה תמימה, ובכך גרם לכל הנוגעים בדבר נזק ראייתי משמעותי ביותר.
על רקע זה, ואם בכך היה מסתיים ההילוך שלנו בשדות הראיות, הייתי דוחה את המרצת הפתיחה, מהסיבה שהמבקש לא עמד בנטל המוטל עליו להראות שמלוא תנאי ההתחייבות מולאו.
16.
והנה, לאחר שהסתיימה ישיבת ההוכחות בה נחקרו העדים מטעם הצדדים, המציא המבקש העתק חשבונית המוכיח, לטענתו, את תשלום התמורה בעבור רכישת מחסן 4. היש בה כדי להפוך את הקערה הראייתית על פיה, ולהוביל למסקנה כי המבקש עמד בנטל הראייתי המוטל עליו?
תשובתי היא בשלילה:
א)
החשבונית, שחשיבותה הראייתית רבה, אינה מקורית אלא מדובר בצילום. בתצהיר שצירף המבקש לבקשתו להוספת החשבונית כראיה חדשה, טען כי יש בידיו חשבונית מקורית אותנטית. בסעיף 11 לתצהירו נאמר שהוא "מצהיר כי חשבונית המס המקורית המוחזקת בידי נחזית למסמך ישן ואותנטי מאוד ואגישה פיזית לתיק בית המשפט". והנה בסופו של יום, וחרף הצהרת המבקש, הוגש העתק של החשבונית. אומנם ב"כ המבקש, ציינה במהלך הדיון מיום 15.3.18, שבו נחקר המבקש על החשבונית החדשה שצירף, כי "בניגוד למה שניתן להבין מהתצהיר, המסמך שקיים בידינו הוא צילום של החשבונית המקורית לטענתנו" (עמ' 55 לפרוט', ש' 9-10). אולם, הסבר זה אינו מניח את הדעת משני טעמים: ראשית, נוסח התצהיר ברור ומדבר בעדו, ושנית, אין זה ברור מדוע נדרשת הגשה פיזית של מסמך שהוא למעשה צילום. תיאור שכזה הולם הגשה של מסמך מקורי דווקא.
ב)
בפי המבקש לא היה הסבר מניח את הדעת מדוע מסמך זה לא הוגש קודם לכן, אלא רק לאחר שנסתיימה פרשת ההוכחות, והתברר כי קיימים קשיים ראייתיים בביסוס התובענה שלו.
ג)
בחשבונית צוין רק שהיא "ע"ח רכישת המחסן" אך לא צוין לאיזה מחסן הכוונה. ונזכיר שבאותה התקופה עמדה על הפרק השלמת רישום העסקה של מחסנים נוספים מצד המבקש.
המבקש יכול היה להציג ראיות בכל הנוגע למחסנים 6-5 ובכך לשלול את הרלוונטיות של החשבונית למחסנים אלה, אך הוא זה שלא עשה כן. כך, כשערכה ב"כ המבקש חקירה נגדית למשיב, היא ביקשה להציג בפני
ו מסמך הקשור לעסקאות המכר של מחסנים 6-5, ובא כוח המשיבים עמד על כך שאם יוצג מסמך ביחס למחסנים אלה, יש להגיש את המכלול הראייתי הנוגע בהם; כשנשאלה מדוע המסמכים לא הוגשו קודם הודיעה באת כוח המבקש לבית המשפט כי היא מוותרת על הצגת מסמך זה (ראו: עמוד 47 לפרוטוקול, שורות 23-5). וכאשר נחקר המבקש על החשבונית האחרונה שהגיש, התנגדה באת כוחו לחקירה בעניין מחסנים 6-5 בהקשר של החשבונית (עמ' 56 לפרוט', ש' 28-9).
מכאן נובע כי המשיבים היו מוכנים להעמיד לרשות בית המשפט את העיון בכל המסמכים הנוגעים במחסנים 6-5 ואילו המבקש לא עשה כן, וגם לא ביקש להגיש מסמכים נוספים לאחר הדיון. שעה שאין מסקנה ברורה לאיזה מחסן מתייחסת החשבונית, מחדל ראייתי זה צריך לפעול לחובת המבקש, והוא מקים את החזקה הראייתית כי התמונה המלאה של המסמכים פועלת לרעתו (ראו למשל בע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659 (1991)).
ד)
בנוסף, בעוד שבחשבונית הנ"ל צוין שהיא "ע"ח רכישת המחסן" [ההדגשה הוספה], הרי שבתחילת הסכם המכר צוין כך: "הואיל והמוכר מצהיר בזה כי הינו הבעל החוקי והרשום של חלקות משנה 26/4 בגוש 7001 המהווים שני מחסנים תפוסים ע"י הקונה בשכירות (להלן: הממכר)" [ההדגשה הוספה]. גם כאן אנו רואים אי התאמה מסוימת בין הנכס שבנדון שמוגדר בהסכם המכר כ"שני מחסנים", לבין התיאור שמופיע בחשבונית המציין את "המחסן".
ה)
הוצאתה של החשבונית מוכיחה בוודאות כי נחתם חוזה בין הצדדים, אך אין היא מוכיחה כי התקבלה תמורה. ישנם מצבים בהם מוצאת חשבונית מס בטרם התקבלה התמורה בעבור העסקה.
מכל מקום, החשבונית עומדת בסתירה לגרסתו הקודמת של המבקש. לשיטתו, הוא שילם את התמורה בתשלומים (עמ' 38 ש.27) ואף העיד שאם הוא לא טועה מסר שלושה שיקים (עמ' 32 ש.24; וראו גם עמ' 33 ש.28; עמ' 38 ש.9). והנה כעת מדובר בתשלום אחד של מלוא התמורה. כך עלה מעדותו (פרוטוקול מיום 18.3.18 עמ' 57, ש.1 ואילך), אך לאחר מכן שב וטען כי שילם בכמה שיקים (שם, עמ' 58 ש.6).
ואם אכן כך, והחשבונית הייתה מוצאת בגין קבלת תמורה, הרי שלא הייתה צריכה להיות חשבונית על מלוא התמורה, שהרי הדין מחייב, בנסיבות אלה, הוצאת חשבונית בגין כל תשלום, ולכן אין סביר כי הוצאה חשבונית על כל הסכום. ואם הוצאה חשבונית אחת לאחר תשלום תמורה אחד ומלא, הרי שהדבר עומד בסתירה לאופן בו תיאר המבקש את תשלום התמורה.
הנה כי כן, גרסתו של המבקש השתנתה בהתאם לראיות שהצטברו, והוסיפה לחוסר המהימנות הכללי שעדותו הותירה בי.
17.
על רקע מסקנה זו אליה הגעתי, לפיה המבקש לא עמד בנטל השכנוע המוטל עליו, לא אתייחס לטענה כי התובענה התיישנה או שחל לגביה שיהוי, ולא אתייחס לפרשנות ההסכם כחוזה על תנאי או כמכונן יחסי נאמנות בין המנוח והמשיבים לבין המבקש.
18.
התוצאה אליה הגעתי היא מצערת במידה רבה. המבקש הוא איש שמקדיש חייו לעבודה הקשה בשוק, ונראה כי הוא עושה שימוש במחסן במשך שנים רבות. יחד עם זאת, האהדה אליו אינה יכולה לאפשר לנו להסתפק בנתונים שהוצגו כדי להוכיח בעלות במקרקעין. הוכחת בעלות במקרקעין בחלוף רבע מאה, שמטרתה לשנות את המרשם, היא עניין רציני. הנטל בעניין זה מוטל על מבקש שינוי המרשם. המבקש לא עמד בנטל זה. עם כל חוסר הנחת לא אוכל להטות את הדין לטובתו. כבר נאמר במקורותינו
"וְדָל לֹא תֶהְדַּר בְּרִיבוֹ
" (שמות, כג ג). זהו מקרה מתאים לשינון הציווי. ניסיתי להביא את הסכסוך לפתרון בדרך השלום והפשרה אך לשווא, והדין אינו ניצב לימין המבקש, נוכח התשתית הראייתית שהוצגה. השיהוי הכבד בהגשת התביעה גרר נזק ראייתי הפועל לחובתו. לשיהוי כבד זה הוא אחראי.
התוצאה
19.

לאור האמור לעיל אני דוחה את המרצת הפתיחה.
בנסיבות העניין, המבקש יישא בהוצאות המשיבים, על הצד הנמוך, בסך כולל של 4,000 ₪, ובהוצאות המנהל המיוחד בסך כולל של 2,000 ₪. אי תשלום ההוצאות תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין יגרור תוספת ריבית והצמדה.
צו המניעה שהוצא על-ידי במסגרת ההליך, המונע דיספוזיציה בנכס, מבוטל בזאת.
20.
זכות ערעור לבית המשפט העליון.

21.
המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לצדדים, ולסגור התיק.



ניתן היום,
ח' אלול תשע"ח, 19 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 21643-07/16 רחמים יעקובוב נ' פולק יעקב, פולק יחזקאל, פולק אפרים פישל בצו כינוספולק יחזקאל - בצו כינוס ואח' (פורסם ב-ֽ 19/08/2018)