פסקי דין על ד"ר דוד אש | פסקי דין על חיה אש | פסקי דין על יאיר ריינר | פסקי דין על חגית ריינר-סלע |

19308-09/15 א     22/08/2018




א 19308-09/15 ד"ר דוד אש, חיה אש נ' יאיר ריינר, חגית ריינר-סלע








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 19308-09-15 אש ואח' נ' ריינר ואח'



לפני
כבוד השופטת כרמלה האפט


ה
תובעים
:

1.ד"ר דוד אש

2.חיה אש


נגד


ה
נתבעים
:

1.יאיר ריינר

2.חגית ריינר-סלע


פסק דין


מבנה הכולל ארבעה בתים פרטיים צמודי, קרקע בעלי קירות משותפים, הבנוי על מגרש. המבנה אינו רשום כבית משותף אך יש לגביו הסכם שיתוף. התובעים טוענים כי הנתבעים חונים את רכבם, כך שהם חורגים אל תוך השטח שלהם במגרש. עוד הם טוענים כי יש לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי בגין ירידת ערך דירתם, עקב חריגות בניה שבוצעו בשטח הנתבעים, המונעות, מזה שנים, את רישומו של המבנה כבית משותף.

דין התביעה להידחות.


רקע

1.

התובעים, ד"ר דוד אש
והגב' חיה אש
, והנתבעים, מר יאיר ריינר
והגב' חגית ריינר-סלע
, רשומים, כל זוג, כבעלי רבע מהזכויות במגרש ברחוב ענתות 8, תל אביב הידוע כחלקה 233 בגוש 6615 (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח 8 לכתב התביעה) (להלן: "התובע", "התובעת", התובעים", "הנתבע", "הנתבעת", "הנתבעים" ו- "המגרש", בהתאמה).

2.
על המגרש בנויים ארבעה בתים פרטיים צמודי קרקע, שקירותיהם משותפים (להלן: "הבתים" או "המבנה"). בית התובעים ממוקם בצדו הצפון-מזרחי של המגרש, כשהוא פונה לחזית הרחוב, ובית הנתבעים ממוקם בצדו הדרום-מזרחי של המגרש, בעורף המגרש (תרשים סכמטי של המגרש והבתים צורף כנספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "בית התובעים" ו- "בית הנתבעים", בהתאמה). הבתים אינם רשומים כבית משותף.

3.
התובעים נמנו עם בעלי המגרש המקוריים, עוד בטרם נבנה המבנה. הנתבעים רכשו את ביתם ממשפחת יוכלמן ביום 20.10.2010, שרכשוהו ממשפחת סגל, שרכשוהו ממשפחת איתני, הבעלים המקוריים (העתק ההסכם מיום 20.10.2010 ותוספת להסכם מיום 20/10/2010 מצורפים כנספחים 1 ו- 7, בהתאמה, לתצהיר הנתבעת, נ/2) (להלן: "משפחת יוכלמן", "משפחת סגל", "משפחת איתני", "הסכם הרכישה" ו- "התוספת להסכם הרכישה", בהתאמה).

4.
הקמת המבנה הותרה על פי היתר מספר 2/6 שניתן ביום 30/12/1990. ביום 18/3/1993 ניתן היתר מחודש למבנה, לאחר שהופסקה בנייתו (להלן: "ההיתר הראשון", ו- "ההיתר השני", בהתאמה).

5.
בשנת 1990 נחתם הסכם שיתוף במקרקעין בין ארבעת בעלי המגרש המקוריים, שהינם התובעים, אברהם ג'רבי, מבורך ברנס ודורית ג'רבי ברנס ודליה איתני. הסכם זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (צורף כנספח 2 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם השיתוף", "משפחת ג'רבי", "משפחת ברנס" ו- "משפחת איתני", בהתאמה).

6.
ביום 23/9/1990 חתמו בעלי המגרש המקוריים על הסכם פיקוח על הבניה (צורף כנספח 3 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם הפיקוח").

7.
ביום 27/6/1995 ניתן

פסק דין
בבוררות, שהתקיימה, בעקבות סכסוך שהתגלע בין שני בעלי המגרש בחלקו הצפוני באותה העת, התובעים ודורון ורחל מורי (להלן: "משפחת מורי"), לבין שני בעלי המגרש בחלקו הדרומי באותה העת, משפחת איתני ומשפחת ג'רבי, בעניין מספר מקומות החניה המוקצה לכל אחד מבעלי המגרש.

8.
המחלוקת נתגלעה עקב כך שבתשריט ההיתר הראשון סומנו שמונה מקומות חניה, כאשר שישה מהם ממוקמים בחלק הדרומי של המגרש, שלושה בכל צד ולעומת זאת, בתשריט השני, הוגדל שטח הגינות הצמודות לדירות הבתים בחלקו הדרומי של המגרש, וחל שינוי במיקום החניות (להלן: "פסק הבוררות") (צורף כנספח 4 לכתב התביעה).

9.
בשנת 2006 או בסמוך לכך ביצעה משפחת יוכלמן מספר שינויים בביתה, כדלקמן: הוגדל שטח הסלון/פינת האוכל בכ- 1מ"ר; נאטם חלון ונפתחו שני חלונות אחרים במקומו; הורחב פתח היציאה מהסלון לגינה; והוספו ריצוף דק מעץ ושער כניסה (סעיף 18 ונספח 7 לתצהיר הנתבעת, נ/2) (להלן: "השינויים").


עיקרי טענות הצדדים

10.
טענות התובעים נסמכות על שני נדבכים עיקריים:

האחד – הנתבעים עושים שימוש בחלק משטח מגרש התובעים כדי להחנות את רכבם. ובגינו, מבקשים התובעים צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להחנות את רכבם, או לעשות שימוש, בשטח הנמצא מעבר לקו אמצע המגרש ולחליפין קו אמצע המבנה; פיצוי בסך של 8,250 ₪ המגלם את שווי השימוש בשטחם במהלך 495 ימים; ופיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 30,000 ₪.

השני – השינויים בבית הנתבעים הינם בגדר בנייה בלתי חוקית והפרת חובה חקוקה כלפי התובעים, אשר כתוצאתם, לא ניתן לרשום את המבנה כבית משותף. ובגינו הם מבקשים כי יינתן צו הריסה לאותם שינויים שבבית הנתבעים, ולחליפין, לחייב את הנתבעים בפיצוי בסך של 474,000 ₪, המגלם 8% משווי הבית.

11.
ביתר פירוט טוענים התובעים כי מפסק הבוררות אנו למדים שבמגרש הנתבעים, לפני ביצוע ריצוף הדק, הייתה קיימת חניה אחת בלבד שכן החניות בעורף המגרש, הפכו לגינות;

כי לפי סעיף 1.4 לתוספת להסכם הרכישה, בניית הדק נעשתה "על חשבון החנייה של הממכר". הא הידיעה במילה "הממכר" מלמדת אותנו כי ריצוף הדק בוצע על כל שטח החניה ולכן לא קיימת כיום חניה במגרש הנתבעים;

הגדלת הגינה על חשבון החניות לא שינתה מהחלוקה של רבע מגרש, עבור כל אחד מארבעת בעלי המגרש, ולא ניתן ללמוד מפסק הבוררות מאומה לגבי שטחי המגרשים או ויתור התובעים על חלק מ- 1/4 ממגרשם;

חוות דעת מומחה מודד שהוגשה מטעמם, חוות דעתו של שמאי המקרקעין והמודד המוסמך דניאל שמוקלר, מעלה כי בעת שמכונית הנתבעים חונה, היא חודרת לתוך שטח התובעים לפחות 20-25 ס"מ וזאת בהתייחס לקו אמצע המבנה; וחודרת 1.52 מטרים לתוך שטח התובעים בהתייחס לקו אמצע המגרש (להלן: "חוות דעת המודד מטעם התובעים" ו- "המודד שמוקלר", בהתאמה) (ת/4);

קיים הבדל בין קו אמצע המבנה לקו אמצע המגרש, מאחר והמבנה לא נבנה במרכז המגרש אלא נבנה כך שקו המבנה הקדמי של המבנה הותיר כ- 4 מטרים ואילו קו המבנה האחורי הותיר כ- 7 מטרים. קו אמצע המבנה הוא צפוני ב- 1.52 מ' אל מול קו אמצע המגרש (להלן: "קו אמצע המבנה" ו- "קו אמצע המגרש", בהתאמה);

חניה בגבולות הסימון שהראו הנתבעים, באמצעות הדבקת סרט דביק על החניה וצילום מקום החניה, חורגת לשטחם;

הנתבעים או מי מטעמם חנו בשטח התובעים ואין לקבל את טענת הנתבעים כי הדבר נעשה באופן מקרי, לרבות בשל העובדה כי הנתבע נמנע מלהעיד.

12.
עוד, ובעניין השינויים שבוצעו בבית הנתבעים, מוסיפים התובעים וטוענים כי התוספת להסכם הרכישה, עליה חתומים הנתבעים, מעידה כי הנתבעים מאשרים שהשינויים בוצעו ללא קבלת היתר בניה כדין ולכן כי מדובר בחריגות בניה.

13.


התובעים הגישו מטעמם חוות דעת שמאית, מאת השמאי רן ברקובסקי (להלן: "חוות דעת שמאי התובעים" ו-"השמאי ברקובסקי",בהתאמה ת/1), שהעריך את ירידת ערך הבית, בשל אי רישומו כבית משותף בסך של 474,000 ₪.

14.
לבסוף הם גם טוענים כי לא חל בעניין שיהוי ו/או התיישנות. לטענתם, המדובר בעניינים פליליים לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. כמו כן, בתשובת העירייה לפנייה מטעם התובעים שעניינה חשד לבניה לא חוקית, נכתב כי הדבר לא מונע נקיטת הליכים אזרחיים (פניית התובעים מיום 10/10/2013 ותשובת העירייה מיום 27/10/2013 צורפו כנספח 9 לתצהיר התובע, ת/2) (להלן: "פניית התובע לעירייה").

15.
מנגד, טוענים הנתבעים למעשה בית דין, בשל פסק הבוררות. לטענתם, כתב התביעה מתעלם מממצאיו העובדתיים והמשפטיים שנדונו והוכרעו על ידי הבורר, וכי פסק הבוררות קבע שלתובעים חניה אחת ולנתבעים שתי חניות, שכיום מוצב על אחת מהן דק.

16.
עוד הם טוענים להתיישנות מחמת העובדה כי התביעה הוגשה בחלוף 10 שנים מהמועד בו משפחת יוכלמן ביצעה את השינויים. לטענתם, התובע גם תיקן בפני
יתו לעירייה, במכוון, את המועד הידוע לו על ביצוע השינויים מ- "ספטמבר 2008" ל- "מרץ 2009", בשל עצה משפטית שקיבל לפיה על התאריך ששונה חלה התיישנות.

17.
לגופו של עניין טוענים הנתבעים כי יש להם, לכל הפחות, שתי חניות וזאת, הן מכוח הסכם השיתוף והן מכוח פסק הבוררות ומנגד, כי ניסיון התובע להחתים את משפחת יוכלמן ואת הנתבעים על מסמך משפטי שיגדיר את המצב המשפטי בנוגע לחניות, מעיד כי אף הוא ידע שברשותו חניה אחת בלבד;

קו הגבול בין מגרש התובעים לבין מגרש הנתבעים, עובר בקו המקביל לקיר המשותף של בתי הצדדים, באופן המכליל בשטח מגרש הנתבעים את החניה לגביה נקבע היא שייכת לנתבעים;

לא ניתן לסמוך על חוות דעתו של המודד שמוקלר שכן הוא מדד את קו אמצע המבנה בכלים שאינם מדויקים, תוך ביצוע שחזורים משוערים על בסיס האומדנא. לו היה המודד שמוקלר מעיין בפסק הבוררות, הוא לא היה יכול לקבוע כי קו אמצע המגרש הוא הקו המפריד בין מגרשי הצדדים באופן השולל שימוש בחניה שהוקצתה לנתבעים;

התובעים לא הוכיחו שהנתבעים החנו את רכבם בשטח התובעים; לא הוכיחו את מספר הפעמים שהדבר אירע; כי הפיצוי הנטען עבור השימוש בחניה מופרז, היות שהוא נלמד משווי חניה באזורי עסקים ולא באזור מגורים שכונתי;

ניתן לרשום את המבנה כבית משותף בהסתמך על הפרטים הבאים: הנתבעים לא סיכלו ואינם מסכלים את רישום המבנה כבית משותף; חקירת התובעים העלתה שהם עצמם לא פנו אל הנתבעים ויתר בעלי הבתים לקבלת הסכמה לרישום; התובעים לא פעלו במשך 20 שנים לרישום המבנה כבית משותף ולא פעלו ל"ריפוי הפגם", לאחר שנת 2008 בה
נודע לתובעים, לטענתם, על ביצוע השינויים; התובע לא הצליח בחקירתו להסביר את פשר העיכוב ברישום הבית המשותף לאורך השנים; עולה ממכתב עוה"ד פיטרס מיום 23.6.2014 כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף במצבו הנוכחי; לפי עמדת המפקחת על המקרקעין מיום 8/1/2017 אין מניעה לרישום המבנה כבית משותף;

ריצוף הדק אינו מהווה שימוש ברכוש המשותף אלא בניה ברכוש השייך לנתבעים; הדק איננו מהווה חריגת בנייה או בנייה ללא היתר השוללות את האפשרות לרישום המבנה כבית משותף. למעשה, בניית הדק פטורה מהיתר בהיותו נכלל בסימן ז' במסגרת סעיף 31(א) לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד – 2014 באשר הוא מהווה חיפוי קרקע וריצוף חצר.

18.
לעניין התוספת להסכם הרכישה טוענים הנתבעים כי מדובר בהרחבת חזית.

19.
לעניין הפיצוי בגין ירידת ערך המבנה עקב אי רישומו, טוענים הנתבעים כי לא נגרמה ירידת ערך בשל כך. לתימוכין בטענתם, הגישו הנתבעים חוות דעת שמאית מאת השמאי אחיקם ביתן לפיה, בהתאם לנכסים שבדק בסביבת המבנה, אין הבדל בשווי או במחיר מכירה, בין מבנה הרשום כבית משותף לבין מבנה שיש לגביו הסכם שיתוף (להלן: "חוות דעת שמאי הנתבעים" ו- "השמאי ביתן", בהתאמה נ/1).

לטענתם, העובדה כי התובעים לא שיפצו את ביתם, היא הגורם לכך ששווי דירתם נמוך יותר.


המסגרת הראייתית

20.
מטעם התובעים העידו השמאי ברקובסקי, התובע, התובעת והמודד שמוקלר (ת/1, ת/,2 ת/3, ת/4, בהתאמה).

21.
מטעם הנתבעים העידו השמאי ביתן, הנתבעת והמודד מיכאל שוורץ שהגיש חוות דעת (להלן: "המודד שוורץ" ו- "חוות דעת המודד שוורץ") (נ/1, נ/2, נ/3, בהתאמה).

22.
אתייחס לעדויותיהם במסגרת הדיון שלהלן, ככל שיידרש.

23.
הוגש גם – בהמשך להחלטתי מיום 2/12017 בה אושרה בקשת התובעים לזמן לעדות את המפקחת על רישום הבתים המשותפים, לעניין נוהל רישום בית משותף ורישום בית משותף כשקיימת בניה ללא היתר – מכתב מטעם עוה"ד מירה אריאלי, מפקחת בכירה על רישום המקרקעין, מיום 8/1/2017 בנושא זה (להלן: "המפקחת על המקרקעין" ו- "מכתב המפקחת על המקרקעין", בהתאמה).


דיון

מעשה בית דין ובחינת הסכם הבוררות והסכם השיתוף

24.
בהחלטתי מיום 21/6/2016 קבעתי כי אין לסלק את התובענה על הסף בשל מעשה בית דין. לא כל שכן כאשר התובעים אינם חולקים על פסק הבוררות. עוד קבעתי כי התובעים לא יוכלו לטעון כנגד פסק הבוררות במסגרת התיק שלפניי (שם, עמ' 2).

25.
לצורך בחינת הסוגיות שהוכרעו זה מכבר בפסק הבוררות יש חשיבות לבחינת לשון הסכם השיתוף והסכם הפיקוח.

26.
הסכם השיתוף קבע את חלוקת הבתים והדגיש כי מיקומם המדויק ובנייתם יהיו על פי היתר בנייה מאושר.

ראו סעיפים 2-3 להסכם השיתוף:

"2. כל אחד מהצדדים יהיה זכאי לקבלת קוט'ג אחד מתוך ארבעה שייבנו על החלקה על פי הכיוונים הבאים ובהתאם לשרטוט הסכמטי כדלקמן:

א
ברנס מבורך ודוד – צפון מזרח – פונה לרחוב ענתות.
ב
ד"ר דוד אש
– צפון מזרח – פונה לרחוב ענתות.
ג
אברהם ג'רבי
- דרום מערב אחורי.
ד
דליה איתני – דרום מזרח אחורי.

אברהם ג'רבי
דליה איתני
ברנס מבורך ודורית
ד"ר דוד אש






3. המיקום המדויק של כל אחד מהקוטג'ים יקבע על פי היתר הבניה שיאושר על ידי הרשויות. והצדדים יודעים ומסכימים לכך שליחידות העורפיות יהיה זכות מעבר למכוניות ולהולכי רגל בידי היחידות החזיתיות."

ובהמשך בסעיף 7:

"בניית הקוטג'ים תעשה על פי התוכניות שיאושרו על ידי העיריה ובהתאם למפרט הטכני (נספח ב' להסכם זה)."

27.
בהתאם להסכם הפיקוח לכל בית יוצמד שטח הקרקע הסמוך אליו ושיעור כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף יהיה שווה, דהיינו רבע:

ראו בהואיל הראשון:

"הואיל
ויחידי המזמין רכשו בשלמות ובחלקים שווים ביניהם את כל הזכויות בחלקה 223 בגוש 6615 המהווה מגרש ברחוב ענתות 8 תל-אביב (להלן: "המגרש")."

ובהמשך בנספח ד' – המפרט:

"1. רכוש
משותף:
1.1 חלקים המוצאים מהרכוש המשותף לפי שיקול דעתם של עוה"ד י. סמואל ושות'.
א. חניות.
ב. שטחי קרקע בחזית המגרש על מנת לאפשר מעבר וגישה ברגל וברכב ל-2 הקוטג'ים שבעורף.
ג. בכפוף לאמור בפסקא ב' לעיל לכל קוטג' יוצמד שטח הקרקע הסמוך אליו.
ד. ...
2. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה – 1/4 חלקים.
3. שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו – יהיה שווה בין כל בעלי הקוטג'ים בבנין."

28.
כאמור, במרכז פסק הבוררות עמדה סוגיית מספר מקומות החניה אשר הוקצו לכל אחד מבעלי המגרש.

29.
פסק הבוררות מציין בפרק העובדות, שאינן שנויות במחלוקת, כי על פי ההיתר הראשון, "על המגרש פיתוח שטח הגדרות ו-8 מקומות חניה" וכי בשרטוט שצורף להיתר הראשון, סומנו שמונה מקומות חניה, כאשר שישה מהם צמודים לדירות הנתבעים ומשפחת ג'רבי, שלושה מכל צד, ושניים צמודים לדירות התובעים ומשפחת מורי (סעיף ב.7, שם).

עוד מצוין, כי לפי היתר הבניה השני, כלולה תוספת בכתב יד מיום 21/3/1993 "שינויים בפיתוח שטח ובמיקום החניות" (סעיף ב.10, שם); וכי לפי השרטוט שצורף לבקשה, הוגדלו הגינות הצמודות לדירות הנתבעים ומשפחת ג'רבי וחל שינוי במיקום שמונה החניות (סעיף 10, שם).

שני ההיתרים לא צורפו לתיק בית המשפט. התשריטים צורפו במסגרת חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים (עמודים 13 ו- 15, נ/1).
ובהמשך פרק העובדות:

"המצב כיום בשטח הוא שהגינות הצמודות לדירות איתני [הנתבעים – כ.ה] וג'רבי אכן הוגדלו בהשוואה לשרטוט שצורף להיתר הראשון (ת/2) והן מגיעות עד לגבולות המגרש. הדיירים עושים שימוש בארבע חניות בלבד, חניה אחת לכל דייר, כאשר איתני [הנתבעים – כ.ה] וג'רבי יכולים להחנות שתי מכוניות בצמוד לדירתם ואף אש [התובעים – כ.ה] ומורי בפועל מחנים לעיתים שתי מכוניות בצמוד לדירתם."

(סעיף ב.11, שם).

30.
פסק הבוררות קובע כי דין הטענה לפיה הגינות הצמודות לבתים בחלק העורפי של המגרש הוגדלו על ידי משפחת איתני (קרי, הנתבעים) ומשפחת ג'רבי, ללא הסכמה, להידחות, וכי לא הוכח שמשפחת איתני (קרי, הנתבעים) ומשפחת ג'רבי, ויתרו על כל החניות שהובטחו להם בתמורה להגדלת גינותיהם (סעיפים ה.1.3.ב ו- ו.2, שם).

31.
על אף קביעת הבורר לעיל, אין פסק הבוררות מפרט באופן מפורש כמה חניות מוקצות לכל דייר ובאיזה מיקום. ואולם הגיונם של הדברים מעלה כי בהתאם לפסק הבוררות, לכל דייר חניה אחת הסמוכה לביתו וכי קיימת אפשרות לכל דייר, להחנות רכב נוסף שני.

32.
בענייננו, עולה השאלה האם חנייתם של הנתבעים, בסמיכות לשער גינתם, חורגת למגרשם של התובעים והאם חריגה זו, בהינתן פסק הבוררות, מותרת.

עיננו הרואות, כי שאלה זו, איננה מקבלת מענה במסגרת פסק הבוררות ועל כן, לא חל מעשה בית דין לגביה.


התיישנות

33.
סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 קובע מהי תקופת ההתיישנות:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –
(1)
בשאינו מקרקעין – שבע שנים;
(2)
במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה."

34.
התובעים מבקשים צו מניעה קבוע שיאסור על חניה בשטחם וכן חיוב בתשלום בגין דמי שימוש בשטח זה.

35.
בהתאם לפסיקה, הסגת גבול היא מעשה נזיקין נמשך, המתחדש מיום ליום.

יפים בעניין זה דברי כב' השופט לנדוי בע"א 477/68 הופמן נ' לויטל, פ"ד כ"ג(2) 52, 56 (1969):

"הסגת-גבול במקרקעין היא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום."

36.
מכאן, שטענת התובעים כי הנתבעים חונים בשטחם, הינה טענה להסגת גבול. ככזו וכל עוד היא מתקיימת, היא מתחדשת מיום ליום. על כן, דין טענת הנתבעים להתיישנות – להידחות. מעבר לכך, דמי השימוש הנטענים הינם בעבור 495 ימים ואני מוכנה להניח, לצורך בירור תביעה זו כי מניין ימים זה נכנס בגדר שבע השנים שקדמו למועד הגשת התביעה.

37.
לעניין הטענה בגין שיהוי, זו מקבלת התייחסות בהמשך

פסק דין
זה.


האם חניית הנתבעים חורגת לשטחם של התובעים

38.
מסיכומי הצדדים עולה כי גדר המחלוקת ביניהם, עניינו במספר החניות המוקצות לכל דייר. התובעים טוענים שלנתבעים חניה אחת בלבד והיא רוצפה בדק ועל כן כי כיום, אין להם חניה בשטחם (סעיפים 12, 15, ו- 16 לסיכומיהם), ואילו הנתבעים טוענים כי להם יש שתי חניות, שאחת מהן רוצפה בדק (סעיף 59 לסיכומיהם).

39.
עם זאת, שאלת מספר החניות איננה רלבנטית להכרעה בענייננו. במסגרת הדיון שבפני
י, הובהר כי השאלה הדורשת הכרעה הינה – האם חניית הנתבעים חורגת אל שטח המגרש של התובעים, אם לאו. ממילא, כל הכרעה כי הנתבעים חונים בשטחם, גם אם לא במיקום שסומן ככזה, ובהינתן שאין חניה כאמור מהווה מטרד לתובעים, הרי שהיא מותרת.

40.
הצדדים הציגו בפני
חוות דעת מודדים מטעמם. כמו כן, הנתבעים הציגו מספר תמונות בהם נראה רכבם וקו סימון שסומן על ידם בנייר דבק, המדמה את חלוקת המגרש, והמוכיחים לטענתם כי רכבם אינו חורג לשטח התובעים
(להלן: "קו סימון הנתבעים").

41.
לפי חוות דעת המודד שמוקלר מטעם התובעים, מכיוון שהמבנה לא נבנה במרכז המגרש, אזי קו אמצע הבניין אינו תואם את קו אמצע המגרש. בפועל קו אמצע המבנה ממוקם 1.52 מ' צפונית לקו אמצע המגרש ומוביל להקטנת שטח המגרש של התובעים אל מול הנתבעים. לכן, קו סימון הנתבעים גם הוא נמצא בסטייה של 1.52 מקו אמצע המגרש. מכל מקום, לפי מדידות שביצע, חניית הנתבעים חורגת בכ- 1.7 מ' מקו אמצע המגרש ובכ- 20-25 ס"מ מקו אמצע הבניין.

42.
מנגד, לפי חוות דעת המודד שוורץ מטעם הנתבעים, גבול שטח הנתבעים והתובעים עובר בקו אמצע המבנה ולא בקו אמצע המגרש, זאת הוא למד, בין היתר, מפסק הבוררות ומההיתרים.

43.
אקדים אפוא ואומר כי אינני סבורה שניתן להסיק כי הגבול בין שטח התובעים לנתבעים עובר בקו אמצע המבנה, רק מהטעם שבפסק הבוררות הוקצה לנתבעים מקום חניה. טול מקרה בו מבקשים הנתבעים להחנות בסמיכות לביתם משאית או לימוזינה, האם גם אז תתאפשר להם חניה זו רק לנוכח העובדה כי זכאים הם לחניה? התשובה על כך בשלילה. לא זו הייתה כוונת הבורר, אשר חזקה כי ראה לנגד עיניו חניה של מכונית משפחתית בגודל ממוצע.

44.
לפי הסכם השיתוף והסכם הפיקוח, הצדדים רכשו בחלקים שווים את הזכויות במגרש (הואיל ראשון, שם); ישנם חלקים המוצאים מהרכוש המשותף, לפי שיקול דעת עורכי הדין י. סמואל ושות', בין היתר, חניות; ושיעורו של החלק ברכוש המשותף לדירה רבע חלקים (נספח ד' להסכם הפיקוח).

45.
עם זאת, לא הובאה בפני
י החלטה של עורכי הדין י. סמואל ושות' לעניין גריעה של חלקים מהרכוש המשותף, ולא מצאתי בנספח ד' הסכמה ברורה לעניין קו ההפרדה הנכון בין שטח התובעים לנתבעים. כמו כן, דעתי איננה כדעתם של הנתבעים לפיה פסק הבוררות שינה את חלוקת השטחים בין הצדדים. גם לעניין הגדלת הגינה אין השלכה לענייננו מאחר וגינת התובעים הורחבה לכיוון מזרח ואין מחלוקת כי הורחבה על שטח השייך לנתבעים.

46.
יחד עם זאת, הדעת נותנת כי כוונת הצדדים לפי ההסכמים ולפי ההתנהלות בפועל היא שהגבול בין מגרש התובעים למגרש הנתבעים הוא קו אמצע המבנה ולא קו אמצע המגרש;

על פי הסכם השיתוף, מיקום הבתים המדויק ייקבע על פי היתר בניה והתוכניות שיאושרו, ולפי הסכם הפיקוח, לכל בית יוצמד שטח הקרקע הצמוד אליו. מכאן שלפי לשון ההסכמים, הצדדים היו אמורים להיות מודעים לכך שמיקום המבנה בתוך המגרש עשוי להשתנות וכי השטח שיוצמד לכל בית יהיה השטח הצמוד אליו. פועל יוצא מן האמור הוא כי קו הגבול הוא קו אמצע המבנה ולא קו אמצע המגרש.

כל פרשנות אחרת עשויה לגרום לקשיים מעשיים בחיי היומיום של הדיירים, כמו למשל פגיעה בפרטיות או יצירת מטרד. כך לדוגמא, קביעה כי הגבול הינו קו אמצע המגרש עשויה לגרום לכך שראובן יוכל מחר להחנות את רכבו בשטח הסמוך לביתו של שמעון ובכך, לפגוע בפרטיותו וליצור אי נוחות. ממצב דברים זה עדיף להימנע.

לפיכך, לנוכח לשון ההסכמים והגיונם של הדברים, הריני דוחה את טענת התובעים כי שטחם נמתח עד לקו אמצע המגרש. ואני קובעת כי קו הגבול בין שטח התובעים לשטח הנתבעים הוא קו אמצע המבנה.

47.
משהגעתי למסקנה זו בדבר קו אמצע המבנה, מתייתר הצורך להכריע האם קו הסימון שהודבק על ידי הנתבעים, המדמה את קו אמצע המבנה, ושהוצג במסגרת תמונות שצורפו לתצהיר הנתבעת (נספח 4 לתצהירה, נ/2), אכן מדמה כראוי את קו אמצע המבנה. קו אמצע המבנה הוא קו אמצע המבנה והופך כעת לעניין עובדתי. עולה גם מחוות דעת המודדים מטעם שני הצדדים כי אין הם חלוקים בשאלת מיקום קו אמצע המבנה (וראו גם: סעיף 18.5 לסיכומי התובעים).

48.
משהגעתי למסקנה זו, גם אין מקום ליתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים לחנות את רכבם בשטח התובעים, כפי המבוקש, באשר, שטח התובעים נקבע בהתאם לקו אמצע המבנה. עם זאת מובן, ועל כך דומני שאין הנתבעים חולקים, כי אסור לנתבעים לחנות מעבר לקו אמצע המבנה, באופן החודר לשטח התובעים. צו שכזה לא נתבקש (אלא לחליפין על ידי התובעים) וגם (וזה עיקר) לא נטען כי כך עושים הנתבעים. אינני סבורה כי על בית המשפט ליתן צווי סרק.

49.
לעניין שאלת הנזק, לא הוכח בפני
כדבעי מספר הפעמים בהם חנו הנתבעים בשטח התובעים, דהיינו, מול חלון מטבחם. למעלה מן הצורך, הערכת דמי השימוש, כפי שמובאת בחוות דעת השמאי מטעם התובעים, נעשתה תוך השוואה לחניות בבנייני משרדים ולא ביחס לחניות בשכונת מגורים ומטעם זה אינני יכולה לקבלה.

50.
על כן, דין בקשת התובעים לפיצוי בשל דמי שימוש בחניה – להידחות.


אי רישום הבית כבית משותף בשל חריגות בניה שבוצעו על ידי הנתבעים

51.
אינני יכולה לקבל את טענת התובעים לפיה אין רלבנטיות לעיכוב שחל ברישום המבנה כבית משותף וכי יש להתייחס רק למצב השורר כיום לפיו, לטענתם, לא ניתן לרשום את הבית כמשותף, לנוכח השינויים שבוצעו בשטח הנתבעים בשנת 2006.
אסביר;

52.
התובעים מתגוררים בביתם משנת 1993 (פרוטוקול הדיון מיום 18/7/2017, עמ' 74), בעוד שהשינויים בוצעו בשנת 2006 (סעיף 26 לסיכומי הנתבעים). במהלך 13 שנים התמהמהו התובעים ברישום המבנה כבית משותף. גם לאחר ביצוע השינויים לא פעלו התובעים לרישום המבנה כבית משותף.

53.
ריצוף הדק במגרש הנתבעים בוצע על ידי משפחת יוכלמן במהלך שנת 2006 או בסמוך לכך (סעיף 18 לתצהיר הנתבעת נ/2).

מחקירת התובע עולה כי היה ער לכך עוד בשנת 2006:

"ש: אוקי. עכשיו, תגיד לי רק אם זה נראה לך הגיוני שבשנת 2006 או משהו באיזור הזה, מר יוכלמן רכש את הבית כמו שאמרת, והתחיל לעשות שיפוצים. זה נשמע לך הגיוני שהוא עשה את השיפוצים לפני שהוא נכנס לבית?
ת: זו העובדה.
...
ת: קודם עשה את הרכישה, אחר כך שיפוץ ואחר כך כניסה.
...
ש: אתה יודע מתי הוסרה הגדר הגבוהה, כך אתה כינית אותה פעם, שתחמה את הנעשה בתוך הבית, של יוכלמן?
ת: אני הייתי חולה שבועיים, ואיך שירדתי מהבית, הגדר נעלמה, זאת אומרת, הגדר החוצצת המסתירה נעלמה, ונגלה השער, וזה היה בתום השיפוץ שלהם." (פרוטוקול הדיון מיום 10/7/2017 עמ' 21-22)

משנשאל מדוע קיים פער בין המועד שבו בוצעו השינויים ונודע לו לכאורה על קיומם, לבין המועד המתוקן שציין בפני
יתו לעירייה, בדבר ביצוע השינויים, קרי: מרץ 2009, השיב התובע:

"ת: יכול להיות שהם נכנסו ב- 2008, אני לא זוכר."
ש: הם לא נכנסו ב- 2008.
ת: אז אולי תזכיר לי אתה. אני לא יודע." (שם, עמ' 23).

עוד ובהמשך השיב התובע כי פנייתו לעירייה לא נעשתה בזמן שמשפחת יוכלמן בצעה את השינויים שכן הם הוסתרו; אח"כ, כי הפניה נעשתה ברגע שהנתבעים חזרו בהם "מההסכמות שלנו והבנתי שאין עם מי לדבר" (שם, עמ' 25); ואח"כ כי יתכן והשתהה בפני
יתו לעירייה בשל משא ומתן שנוהל עם משפחת יוכלמן (שם, עמ' 25).

54.
עולה אפוא כי גרסתו/יו אלו של התובע, לעניין המועד בו נודע לו על השינויים, איננה אמינה. מסקנה זו מתחזקת לנוכח העובדה כי ריצוף הדק ולכל הפחות, בניית השער, הינם דברים שניתן להבחין בהם בנקל ולא סביר כי התובעים לא הבחינו בכך מיד עם ביצועם.

55.
זאת ועוד;

לעניין אי רישום המבנה כבית משותף מעיד התובע כדלקמן
:


"ש: בסדר. תגיד לי, מה מנע ממך לרשום את הבית כבית משותף בשנת 1990, או אחרי שהסתיימה הבנייה, ב- 92 ?
ת: על פי ההסכם בינינו היה, מי שאמור היה לערוך את ההסכמים האלה, מי שהיה אמור לרשום את זה זה הקבלן ועורך הדין.
...
....ש: גרת ב- 93, ב- 95 מה מנע ממך לרשום את הבית כבית משותף?
ת: לא מנע ממני שום דבר, אני לא הייתי אמור לעשות את זה. זה לא היה התפקיד שלי.
ש: בשנת 2000, ראית, כבר עברו 10 שנים,
ת: לא ניגשתי לזה כי אף פעם לא העמדתי את הבית הזה, לפני כן, לפני כן למכירה, אז לא ניגשתי לזה.
ש: חלפו 15 שנה, אנחנו בשנת 2005,
ת: זה אותה תשובה.
ש: אותה תשובה,
....
ש: אז אני מנסה להבין, מה 2017 שונה מ- 2005?
ת: או, זאת שאלה.
ש: מ- 2010, מ- 2002?
...
ת: היה לנו קונה פוטנציאלי,
.....
ת: ... זה היה בסוף 2009 כנראה.
ש: בסוף 9.
ת: תחילת 9 או תחילת 10.
....
ש:... האם פנית בכתב לעורך הדין סמואל... ושאלת אותו מדוע הוא לא מטפל בסוגיית רישום הבית המשותף?
ת:לא
ש: לא פנית אליו?
ת: לא.
...
ת: הייתי בטוח שהדברים נעשו." (פרוטוקול הדיון מיום 10/7/2017, עמ' 32-35).

ובתשובה לשאלה מדוע הוגשה התביעה בשנת 2013 (צ"ל: 2015, כ.ה) משיב התובע:

"ת: עד אותו רגע, עד אותו רגע שהיה לי את האפשרות למכור את הבית וגם אז לא הייתי מודע לסיפור של הבית המשותף שהוא לא נרשם ומה חשיבות של זה. לא ידעתי." (שם, עמ' 32-35).

התובע מעיד אפוא כי רק בשלהי 2009, עת הגיע רוכש פוטנציאלי, נחשף לחשיבות רישום המבנה כבית משותף ולעובדה כי הבית המשותף אינו רשום.

גם התובעים, אם כן, לא פעלו ולא קידמו כלל ועיקר את רישום המבנה כבית משותף: התובע מעיד כי לא פנה אל הנתבעים או אל יתר בעלי המגרש כדי לקדם את רישום המבנה כבית משותף (פרוטוקול הדיון מיום 10/7/2017, עמ' 39); התובעת מאשרת בחקירתה כי לא פנתה לנתבעים או לקודמיהם, והציגה בפני
הם מסמכים לשם רישום בית משותף (פרוטוקול הדיון מיום 18/7/2017 עמ' 72-73).

מכלל כך עולה אם כן, כי לא ניתן לקבוע כי השיהוי ברישום הבית המשותף נובע רק מפעולות הנתבעים וכי לתובעים עצמם חלק בלתי מבוטל בכך, שעיקרו גם בהשתהות שלהם.

56.
בנוסף, עולה ממכתב עוה"ד אורלי דוד פיטרס מיום 23/6/2014, שטיפלה ברישום המבנה מול בעלי המגרש המקוריים כי באותה העת, היו קיימות סיבות נוספות אשר מנעו את רישום הבית המשותף, דוגמת אי העברת תשריטי בית משותף עם כל אישורי המיסים, אי יידוע בדבר הליכים משפטיים ותוצאותיהם והיעדר ייפוי כוח (נספח 11 לתצהיר התובע ת/2). עם זאת נכתב, בין היתר, כי ככל שיועבר תשריט ערוך כדין, שיהיה מוסכם על הצדדים, יתאפשר רישום הבית המשותף. תשריט כאמור, לא הוגש.

57.
כמו כן, בהתאם למכתב המפקחת על המקרקעין, במקרה בו ידוע על בניה ללא היתר, ניתן לרשום את הבית כבית משותף, בכפוף לרישום הערה בדבר אי התאמת הבית להיתר שנתן מוסד התכנון. הבניה ללא היתר תסומן בתשריט על ידי עורך התשריט בקווקוו שחור ולא תהווה חלק מרישום הבית המשותף.

58.
עיננו הרואות, אם כן, כי לתובעים עמדה האפשרות לרשום את המבנה כבית משותף טרם ביצוע השינויים, אך הם נמנעו מלעשות כן. וכי אף לאחר ביצוע השינויים, והגם שעמדה בפני
הם האפשרות לרישום המבנה כבית משותף, לא פעלו לרישומו. ממילא הובהר גם כי קיימים גורמים נוספים המונעים את רישום המבנה כבית משותף.

59.
מכאן, שלא הוכח בפני
כי השינויים הם הגורם לירידת ערך בית התובעים.

60.
התובעים גם לא הוכיחו כי בעקבות אי רישום הבית כבית משותף, לא התממשה הזדמנות קונקרטית למכירת ביתם, אלא שלכל היותר היו "שיחות" עם לקוח פוטנציאלי אחד בלבד. מכל מקום, המועד בו הגיע אותו לקוח פוטנציאלי היה בשנת 2009 או לכל המאוחר 2010, במועד בו התגוררה משפחת יוכלמן במגרש.

וכך מעיד התובע:

"ת: היה לנו קונה פוטנציאלי,
ש: כן.
ת: שהגיע ורצה לרכוש את הבית.
ש: איך קראו לו?
ת: אני לא זוכר.
ש: יש לך טיוטת הסכם איתו?
ת: לא, אנחנו, היינו אז בשלב של שיחות. ואז, הוא אמר שהבית שלנו מוצא חן בעיניו,...
ש: כן.
ת: וסיפרתי לו שיש לנו הסכמות עם השכנים, ואז הוא אמר לי תביא לי ציטלה...
ש: אוקי.
ת: ואז פניתי לשכנים, ואמרתי להם שאני רוצה,
ש: מתי זה היה?
ת:זה היה בערך ב- 2008 בערך.
ש: ב- 2008.
ת: ב2008 בערך.
ש: כשיוכלמן,
ת: לא, לא, אם כבר ב, לא, סליחה, ב, זה היה בסוף 2009 כנראה.
ש: בסוף 9.
ת: תחילת 9 או תחילת 10." (פרוטוקול הדיון מיום 10/7/2017, עמ' 34).

וכך, בהמשך גם על פי עדות התובעת:

"ש: היה קונה פוטנציאלי ממש?
ת: הוא התעניין,
ש: החלפתם טיוטות,
ת: הוא לא בא, הוא בא, לא זוכרת אם החלפנו טלפונים או לא, אבל ברגע שהוא ביקש,
ש: לא טלפונים, טיוטות של הסכמים,
ת: לא, לא, זה לא הגיע עד לשם.
ש: זה לא הגיע לזה.
ת: לא הגיע לשם.
ש: הוא פשוט בא, נכנס, שאל כמה זה עולה והלך?
ת: כן, ושאל מה המצב המשפטי לזה, ואז הוא אמר, רוצה, זה תלוי, רוצה אישור בכתב על זה ומכיוון שלא היה לנו הוא נעלם.
....
ת: ... היו אחרים שבאו ושאלו על המצב המשפטי ועשו פרצוף כשאמרנו שאין אישור בית משותף והלכו. היו הרבה מתווכים." (פרוטוקול הדיון מיום 18/7/2017, עמ' 73).

61.
ואילו בעניין התוספת להסכם המכירה, הרי שגם אם יש בלשונה כדי להעיד על השינויים כבניה ללא קבלת היתר כדין, או תוך חריגת בניה, הרי שאין בכך כדי לעלות או להוריד מהמסקנה לפיה לא הוכח כי המבנה לא נרשם כבית משותף כתוצאה מהשינויים. (משכך מתייתר גם הדיון באם מדובר בהרחבת חזית).

62.
לבסוף, עיון בטיוטת "הסכם לחלוקת זכויות ברכוש משותף", שהתובעים ביקשו הן מהנתבעים והם ממשפחת יוכלמן לחתום עליו אך נענו בסירוב (סעיף 24 ונספח 10 לתצהיר הנתבעת, נ/2; וסעיף 32 לסיכומי התובעים) מעלה כי התובעים מסכימים שהשינויים שבוצעו יישארו על כנם ועוד כי הם מסכימים גם שכל עוד הצדדים עצמם מתגוררים במבנה, תינתן לנתבעים האפשרות להחנות רכב אחד בשטח המגרש.

63.
טיוטה זו, על אף שלא נחתמה, מעידה כי אין לתובעים עניין בקיומם או אי קיומם של השינויים וכי בראש מעייניהם עומד עניין החניה אותו הם מבקשים להסדיר. ככל שטיוטה זו הייתה נחתמת, כפי שביקשו התובעים, אזי הייתה נשמטת מתחת רגליהם הטענה בגין ירידת ערך הבית עקב אי רישומו בשל השינויים. במצב דברים זה, זהו טעם נוסף על פיו אין בידי לקבל את ניסיונם של התובעים לתמוך את טענתם לירידת ערך ביתם, על השינויים.

64.
אני דוחה על כן את בקשת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך ביתם עקב אי רישום המבנה כבית משותף.

65.
משהגעתי למסקנה זו, מתייתר הדיון בהערכת שווי הפיצוי הנטען לפי חוות דעת השמאים. עם זאת אני מבקשת להעיר בעניין זה, בתמצית.

66.
מקובלת עלי חוות דעתו של השמאי ביתן, אשר ביצע השוואה בין זוגות בתים ברחוב ענתות, בית אחד שנרשם כבית משותף אל מול בית שני שלא נרשם כבית משותף אך יש לגביו הסכם שיתוף, בין השנים 2012-2016. השוואה זו עדיפה בעיניי והיא מוחשית ותואמת יותר את ענייננו מאשר ההשוואה שערך השמאי ברקובסקי מטעם התובעים, ואשר נעשתה בעיקרה לפי פסקי דין.

השמאי ביתן מצא כי אין הבדל בין יחידי זוגות הבתים שנבדקו לעניין שווי המכירה. גם מכאן שלא ניתן לטעון כי ערך בית התובעים ירד בגלל אי רישומו.

67.
יחד עם האמור, אני מורה כי ככל שיפעלו בעלי המגרש לרישומו של המבנה כבית המשותף וככל שיעלה כי אכן השינויים מונעים את רישומו של המבנה כבית משותף, אזי על הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו באופן שיאפשר את רישומו של המבנה כבית משותף.


עגמת נפש

68.
לנוכח ההכרעות אליהן הגעתי ב

פסק דין
זה, אינני מוצאת לנכון לפסוק פיצויים בגין עוגמת נפש.


סוף דבר

69.
דין הטענות המקדמיות למעשה בית דין והתיישנות – להידחות.

70.
גבול מגרש התובעים והנתבעים עובר בקו אמצע המבנה ולא בקו אמצע המגרש. משכך, אין מקום למתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להחנות את רכבם באופן החורג לשטח התובעים (כהגדרתו על ידם). עם זאת מובן שאל לנתבעים לחנות את רכבם מעבר לקו אמצע המבנה.

71.
אין מקום לחיוב הנתבעים בדמי שימוש במגרש התובעים.

72.
אין מקום לקבל את הטענה כי אך ורק בשל שינויים אותם ביצעו הנתבעים במבנה, לא ניתן היה לרשום את המבנה כבית משותף, ועל כן כי יש לזקוף לחובת הנתבעים ירידה בערך הבית.

73.
משכך, יש לדחות את הדרישה לפיצוי בשל ירידת ערך המבנה.

74.
אין מקום לפסוק פיצויים בשל עגמת נפש.

75.
התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק

פסק דין
כחוק.
5129371

ניתן היום,
י"א אלול תשע"ח, 22 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 19308-09/15 ד"ר דוד אש, חיה אש נ' יאיר ריינר, חגית ריינר-סלע (פורסם ב-ֽ 22/08/2018)