פסקי דין על ע.לוזון נכסים והשקעות | פסקי דין על עמוס לוזון | פסקי דין על משדרות שאול המלך 37 ואח' | פסקי דין על משה צאיג | פסקי דין על מרחוב בן גוריון | פסקי דין על רמת גן |

19647-04/10 א     14/08/2018




א 19647-04/10 ע.לוזון נכסים והשקעות בע"מ, עמוס לוזון, משדרות שאול המלך 37 ואח' נ' משה צאיג, מרחוב בן גוריון, רמת גן








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

ת"א 19647-04-10 ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ
ואח'
נ' צאיג



לפני
כב' השופט
חאלד כבוב

, סגן נשיא


התובעים

1
.
ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ
2
.
עמוס לוזון
ע"י ב"כ עוה"ד שבלת עם ראב"ד מגריזו בנקל ושות'
משדרות שאול המלך 37, תל אביב
טל': 03-6060260; פקס': 03-6060266


נגד

הנתבע
משה צאיג
ע"י ב"כ עוה"ד יואב נרי
ו/או הדס גרייפנר
מרחוב בן גוריון
2, רמת גן
טל': 03-6033665; פקס': 03-6033668


פסק דין


פתח דבר
1.
זהו
פרק נוסף בסכסוך ארוך השנים ומרובה ההליכים המשפטיים בין הצדדים.
התביעה
בהליך הנוכחי
מבוססת על שתי עילות: הראשונה עוסקת בהלוואה שנטל התובע מבנק דיסקונט, שעבוד קרקע בשכונת נווה עוז בפתח תקווה (גוש 6371 חלקה 4) לטובתה ופירעון הלוואה זו (להלן: "פרשת בנק דיסקונט"), והשנייה בתשלום דמי ייזום של הנתבע בגין קרקעות בשכונת נווה עוז בפתח תקווה (גוש 6371, חלקות 4 ו-477) (להלן: "סוגיית דמי הייזום").
במהלך דיון ההוכחות שהתקיים בתיק ביום 11.4.2018 הסכימו הצדדים כי הכרעת בית המשפט נדרשת רק בנוגע לסוגיית דמי הייזום.
העובדות
הנדרשות

2.
התובע 2, מר עמוס לוזון
(להלן
: "התובע" או "לוזון"), הוא איש עסקים ישראלי שעיקר עיסוקו ביזמות ובהשקעות בנדל"ן.
התובעת 1, ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ
(להלן: "התובעת" או "החברה"), היא חברה פרטית הרשומה בישראל ונמצאת בשליטת התובע.
הנתבע, מר משה צאיג
(להלן: "הנתבע" או "צאיג"), הוא איש עסקים בעל אזרחות ישראלית ופנמית, שעיקר עיסוקו בתחום היהלומים. גב' מריה לורטו סרנו (להלן: "מריה", וביחד להלן: "בני הזוג צאיג") היא רעייתו של הנתבע, והיא לא צד בהליך זה.
3.
בחודש יולי 1993 רכשו התובע, הנתבע, יוסף צאיג (אחיו של הנתבע) ומר צבי ברקוביץ, את חלקה 477 (כ-10 דונמים) בגוש 6371 בשכונת כפר גנים בפתח תקווה, בחלקים שווים (להלן: "חלקה 477"). לטובת הנתבע נרשמו 1/4 מזכויות הבעלות בחלקה 477.
בחודש דצמבר 1999 רכשו התובע (באמצעות התובעת), הנתבע ומשפחת קייזמן את חלקה 4 (כ-21 דונמים), גם היא בגוש 6371 בשכונת כפר גנים בפתח תקווה (להלן: "חלקה 4"). כאמור, פרשת בנק דיסקונט עוסקת בחלקה זו. נכון למועד הגשת התביעה דנן, 1/3 מזכויות הבעלות בחלקה היו רשומות על שם הנתבע ו-2/3 על שם התובעת. בפסק הדין החלקי (כפי שיוגדר להלן), נקבע כי לנתבע זכות להירשם כבעלים של מחצית מחלקה 4, כך שעל התובעים להעביר לידו 1/6 מהזכויות בחלקה. קביעה זו אושרה על ידי בית המשפט העליון ב

פסק דין
מיום 20.8.2017.
בעת רכישת שתי החלקות, ייעודן היה חקלאי, ולא הייתה תוכנית בתוקף שאפשרה בהן בנייה. אין חולק, כי במעמד רכישת הקרקעות הרוכשים ציפו כי בעתיד ישונה ייעוד הקרקע.
ואכן, בשנת 2008 אושרה תוכנית מתאר המשנה את ייעוד החלקות ומאפשרת בניית דירות מגורים. מדובר בתוכניות פת/179/11 שפורסמה בחודש יוני 2009 (להלן: "התוכנית" או "תוכנית 11").
עיקרי התביעה
4.
כאמור, התביעה דנן מתבססת על שתי עילות.
העילה הראשונה, פרשת בנק דיסקונט, עניינה במחלוקת בין הצדדים בקשר להלוואה שנלקחה על ידי הנתבע מבנק דיסקונט ביום 29.10.2001 ושבגינה שועבדה חלקה 4. בהמשך, ביום 20.11
.
2007, מומש חלק מחלקה 4 (מתוך ה-1/3 שהיה רשום על שמו של הנתבע) כדי לפרוע את ההלוואה. פרשת בנק דיסקונט נדונה הן בפסק הדין החלקי (ר' עמודים 25-27 לפסק הדין החלקי) והן בפסק הדין של בית המשפט העליון (ר' פסקאות 55-64).
בהתאם להסכמת הצדדים בדיון ההוכחות ביום 11.4.2018, אינני נדרש להכריע במחלוקת ביניהם הנוגעת לסוגיה זו. על כן, לא ארחיב בעניין.
5.
העילה השנייה, היא סוגיית דמי הייזום.
התובעים טוענים כי מאחר וביום הרכישה של חלקות 4 ו-477 (להלן: "המקרקעין"), ייעודן על פי תוכניות המתאר היה חקלאי, הסמיכו הנתבע והבעלים הנוספים של המקרקעין את התובע לטפל בייזום, פיתוח ושינוי הייעוד של המקרקעין, ובתמורה אלו התחייבו לשלם לו בשל כך דמי ייזום בשיעור של 12% משווי המקרקעין המושבחים בתוספת מע"מ, כמו גם את ההוצאות הכרוכות בפעולות הייזום.
משלא שולמו דמי הייזום, מדובר לטענת התובעים בהפרה של ההסכמים וההסכמות ביניהם לבין הנתבע, כמו גם באי קיום בתום לב ובדרך מקובלת של חיובים משפטיים, וכן טענו כי
נגרמו להם עקב כך הפסדים והוצאות. על כן, הסעד המבוקש בגין עילה זו הוא פיצוי בסך של 2,713,280 ש"ח בגין דמי הייזום ובגין ההוצאות שהוצאו בקשר לכך.
בנוסף, התובעים מציינים כי מדובר בעשיית עושר ולא במשפט של הנתבע על חשבון התובעים, ולכן הם זכאים להשבה של טובות ההנאה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
ההליכים הנוספים בין הצדדים והשתלשלות האירועים בתיק
6.
בין הצדדים התנהל הליך משפטי נוסף (ת"א 1353/06 צאיג נ' ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ
) בפני
כב' השופטת פלפל, במסגרתו הגישו הנתבע ואשתו כנגד התובעים תביעה לסעדים שונים, כספיים והצהרתיים, שהינם תולדה של מערכת היחסים ששררה ביניהם, ומנגד הגישו התובעים תביעה שכנגד במסגרתה תבעו גם הם סעדים כספיים והצהרתיים (להלן: "התביעה הראשונה").
חלק מן המחלוקות שהתבררו בתביעה הראשונה קשורות לפרשת בנק דיסקונט. מאחר שסברו התובעים בהליך זה כי יש לברר את המחלוקות בהליך דנן כחלק מהתביעה הראשונה, הגישו בקשה לתיקון כתב התביעה שכנגד שהוגש על ידם במסגרתה. בקשה זו נדחתה, והצדדים הגישו בהמשך בקשה לפיצול סעדים המתירה להם להגיש את התביעה דנן. לאחר שבקשתם התקבלה, הגישו התובעים את התביעה דנן, העוסקת כאמור בשני נושאים עיקריים – פרשת בנק דיסקונט וסוגיית דמי הייזום.


עיכוב ההליכים בתיק
7.
ביום 4.10.2011 ניתן

פסק דין
חלקי בתביעה הראשונה (להלן: "פסק הדין החלקי"), במסגרתו דן בית המשפט, בין היתר, בפרשת בנק דיסקונט (יודגש כי אין בפסק הדין החלקי התייחסות כלשהי לסוגיית לדמי הייזום). על פסק הדין החלקי הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון.

בעקבות בקשה לעיכוב חלקי של התביעה דנן ביחס לפרשת בנק דיסקונט, נעתרתי לבקשת הצדדים והוריתי ביום 11.12.2011
על עיכוב ההליכים בתיק עד לקבלת

פסק דין
חלוט בכל הנוגע לתביעה הראשונה, אשר כללה כאמור התייחסות לפרשת בנק דיסקונט.
בעקבות פסק הדין החלקי הוגשו שלושה ערעורים לבית המשפט העליון – ע"א 8713/11 (על ידי בני הזוג צאיג), ע"א 4405/12 (על ידי החברה וחברה נוספת שבשליטת התובע) וע"א 4412/12 (על ידי התובע).
ביום 13.5.2014 ניתן

פסק דין
משלים בתביעה הראשונה, ובעקבותיו הוגשו שלושה ערעורים נוספים (ע"א 4502/14, ע"א 4535/14 ו-ע"א 4538/14) (להלן: "פסק הדין המשלים").
הצדדים הגישו הודעות עדכון בהליך דנן מעת לעת, מהן עלה כי ההליך בבית המשפט העליון הופנה לגישור, תחילה כדי לנסות ולסיים את המחלוקת בערעורים על פסק הדין החלקי ובהליך דנן, ובשנית, לאחר שהוגשו הערעורים על פסק הדין המשלים, כדי לנסות ולסיים את המחלוקת בכל ששת הערעורים ובתיק ובהליך דנן. כל ניסיונות הגישור לא צלחו.
8.
לבסוף, ניתן ביום 20.8.2017

פסק דין
הנוגע לכל ששת הערעורים (להלן: "פסק הדין של בית המשפט העליון").
פסק הדין של בית המשפט העליון
9.
פסק הדין של בית המשפט העליון סוקר את השתלשלות העניינים בכל אחד מששת תיקי הערעור, מפרט את טענות הצדדים ומכריע בכל אחת משלל הטענות שהועלו בפני
הערכאות הדיוניות ובפני
ו.
10.
אסקור בקצרה את קביעותיו של בית המשפט העליון ככל שהן רלוונטיות למחלוקות שבפני
י ולהכרעה בהן.
כבר בפרק העוסק "בטיב היחסים בין הצדדים..." (סעיפים 12-13 לפסק הדין) אישר בית המשפט העליון את קביעות הערכאה הדיונית.
בית המשפט ציין כי הערכאה הדיונית קבעה שמתקבל הרושם מהתנהלות הצדדים כי:
"...התקיימה בין הצדדים 'שותפות רעיונית' כשהרוח החיה והמעצבת היה לוזון...מדובר בשותפות 'ממוקדת' ולא 'כללית'...דעתו
[של בית המשפט המחוזי] אינה נוחה מהתנהלותם של הצדדים...המסמכים שהוצגו היו חלקיים במקרה הטוב ולא קיימים במקרים רבים...הן נוכח "יחסי האמון" ששררו בין הצדדים שלא חייבו מסמכים...".

עוד הוסיף בית המשפט העליון בפסקה 15 לפסק הדין:
"בהקשר זה אני רואה לנכון להעיר...ביחסים בין הצדדים שלפנינו רב הנסתר על הגלוי. אין חולק כי התיעוד והחשבונות מצד בעלי הדין לקו בחסר. בנסיבות אלה, לא מן הנמנע שפסק הדין אשר ייצא תחת ידינו לא ישקף את האמת העובדתית המדויקת של העסקאות שנערכו בין הצדדים".

ובהמשך בסעיף 17 מוסיף וקובע בית המשפט העליון:
"כפי שציין בית המשפט המחוזי, הצדדים ניהלו את עסקיהם בכל הנוגע לשותפות ביניהם באופן 'מוזר', כאשר נראה שאין חולק ששיקולי מס (ובמילים 'מכובסות' פחות – הרצון להעלים מס מרשויות המדינה) היוו חלק מרכזי מהסיבה לאופן עריכת העסקאות. בית המשפט קמא הביע את חוסר שביעות רצונו מהתנהלות זו של הצדדים...השאלה אם מן הראוי שבית המשפט יעניק סעד לצדדים שניהלו באופן האמור את יחסיהם. כבר עתה אציין, כי בין שורותיו של פסק הדין עולה כי 'האשם' בעניין זה אינו רובץ לפתחו של צד אחד בלבד, כי אם שני הצדדים יצאו נשכרים מהעובדה שרבות מהעסקאות לא הועלו על הכתב...התרשמותי היא כי אכן מדובר ב'אשם' הדדי. גם אם מי שהיה אמור להיות אחראי על הפן הביורוקרטי הוא לוזון, הרי שבפועל כפי הנראה שני הצדדים נהנו מהעמימות ומהעדר הרישום, לפחות בכל הנוגע לפן המיסויי".

11.
בית המשפט העליון אף שקל אם נוכח העובדה שהצדדים התנהלו באופן לקוי ופגום, אשר ככל הנראה המניע לכך היה רצון לא לדווח לרשויות המס על העסקאות האמיתיות, ראוי להעניק להם סעד כלשהו על ידי בית המשפט. וכך קבע (פסקה 18 לפסק הדין):
"...אין בדעתי להכריע בשאלה אם מדובר בחוזה בלתי חוקי, בחוזה למראית עין או בחוזה בעל פגם-כפול. שני בעלי הדין 'חטאו' וכפי הנראה נהנו מן החטא, ושני בעלי הדין, בסופו של יום, מבקשים מבית המשפט להכריע בטענותיהם...".

ההליך המקביל
12.
בין התובע לבין יוסף צאיג (אחיו של הנתבע ושותף למיזם) התנהל הליך נפרד בבית משפט השלום בפתח תקווה (ת"א 30542-01-14 לוזון נ' צאיג, 29.10.2017) (להלן: "ההליך המקביל"). במסגרת ההליך המקביל תבעו התובעים בתביעה דנן את אחיו של הנתבע בקשר לדמי ייזום להם הם לכאורה זכאים בגין קידום התוכנית לשינוי הייעוד של חלקה 477. טענות אלו נדחו.
אשר להסכמה בין הצדדים, נקבע בפסק הדין בהליך המקביל כי "במכלול הראיות והנסיבות כאמור לעיל, לא זאת בלבד שהתובעים לא הוכיחו כי בין הצדדים נעשה ההסכם הנטען, שבו הנתבע התחייב לשלם לתובעים דמי ייזום והוצאות, אלא שניתן לקבוע כי הסכם שכזה לא נעשה ולא השתכלל".
עוד נקבע, כי על שהתובע טען "כי הוא עבד וטרח רבות, במשך 16 שנים, לטובת אישור התוכנית, אך ראיות התובע אינן מעידות על עבודה מרובה ומתמשכת כנטען. מצופה כי לעבודה ומאמצים מרובים, כנטען על ידי התובע, יהא תיעוד והם יבואו לכדי ביטוי במסמכים שונים, התכתבויות עם גורמים שונים, פרוטוקולים, תרשומות ועוד. תיעוד כזה לא הוצג על ידי התובע".
עוד קבע בית משפט השלום, כי "גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט התובע לא ביסס עילה לחיוב הנתבע וכן לא הוכיח זכאות לשכר הנתבע מהנתבע או לשיפוי עבור הוצאותיו הנתבעות מהנתבע".
תמצית טיעוני הצדדים וראיותיהם

13.
בתביעה דנן הוגשו כתב תביעה, כתב ההגנה וכתב תשובה לכתב ההגנה. בהמשך, הוגשו תצהירים מטעם הצדדים, לרבות חוות דעת מומחה מטעם התובעים, שמאי המקרקעין מר שאול רוזנברג (להלן: "השמאי רוזנברג"). לאחר דיון הוכחות שהתקיים בפני
י ביום 11.4.2018, בו העידו השמאי רוזנברג, התובע והנתבע, הוגשו סיכומים.
14.
אציין, כי חוות הדעת של השמאי רוזנברג רלוונטית לענייננו ב-3 היבטים. הראשון, היכרותו עם הליכי תכנון בעירייה ובכלל. השני, גובה דמי הייזום המקובל, היבט הרלוונטי מעצם מומחיותו. השלישי, ושלא בכובעו כמומחה, היכרותו האישית עם התובע ועצם עדותו בנוגע לעבודה שנשכר לבצע על ידי התובע.
15.
אבהיר, כי מאחר והסוגיה שבמחלוקת שלפניי עוסקת בדמי הייזום, לא אדון ביתר טענות הצדדים הנוגעות לפרשת בנק דיסקונט.
טענות התובעים

16.
כאמור, התובעים טוענים כי על הנתבע לשלם להם דמי ייזום והוצאות.
לשיטתם, בהתאם להסכמות עם הנתבע, השקיע התובע זמן ומשאבים ופעל לקידום השבחת המקרקעין, ולשם כך שכר יועצים, אדריכלים, מודדים, שמאים ועורכי דין, וקידם תוכניות מתאר אשר יאפשרו את השבחת המקרקעין ויאשרו את שינוי הייעוד. פעילות זו כאמור הניבה פרי, כאשר בשנת 2008 אושרה התכנית שפורסמה כאמור בחודש יוני 2009, דבר אשר העלה את ערך המקרקעין והשביחן.
לכן, הנתבע חייב לשלם לתובע תשלום בגין ייזום, פיתוח ושינוי חלק מהמקרקעין, בשיעור מינימאלי של 12% בתוספת מע"מ (1,531,200 ש"ח עבור חלקה 4 ו-682,080 עבור חלקה 477) והחזר הוצאות ליועצים, אדריכלים, מודדים, שמאים עורכי דין וכיוצא באלה בסך של 500,000 ש"
ח (התובעים מציגים הסכמי שכר טרחה, חשבונית, דרישת תשלום ומסמכים נוספים), וסה"כ 2,713,280 ש"ח.
17.
לטענת התובעים, הנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי התובע טיפל בשמו ועבורו בשינוי ייעוד המקרקעין, והתובעים מצביעים על סתירה בהקשר זה בין התצהירים שהגיש בתביעות השונות. התובעים
גם
מפנים לקביעות בפסק הדין המשלים המתייחסות למערכת היחסים בין הצדדים.
עוד טוענים התובעים, כי טענת ההגנה של הנתבע לפיה אין כל ראיה בכתב להסכם בין הצדדים נסתרה כאשר הנתבע העיד כי הוא איש של הסכמים בעל פה, וכן כי לא ניתן להיתלות בהסכמים כתובים באותו הקשר במקרקעין אחרים בהם היה מעורב התובע, זאת עקב השוני בנסיבות.
18.
בנוסף, התובעים טוענים כי הם זכאים לתשלום דמי ייזום והחזר ההוצאות גם מכוח דני עשיית עושר ולא במשפט. מטעם זה, אם ייקבע כי התובע פעל לשם שינוי הייעוד הרי שהוא יהיה זכאי לתשלום דמי היזמות וכן להחזר הוצאותיו לשם כך.
19.
התובעים פירטו בתצהיר התובע את הפעולות שביצע התובע ואת אנשי המקצוע ששכר.
בנוסף, התובעים מביאים בהקשר זה את עדותו של השמאי רוזנברג, שהעיד כי התובע שכר את שירותיו עבור הליווי התכנוני לשינוי תוכנית המתאר.
20.
אשר לעובדה שהיזם הרשום של התכנית (פת/11/179) הוא הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, מציינים התובעים כי השמאי רוזנברג הסביר כי מאחר והתכנית היא תוכנית איחוד וחלוקה הרי שהיזמים בפועל של התכנית, הבעלים של חלקות המקרקעין, אינם יכולים להיות חתומים על התכנית, אלא הועדה המקומית. עוד העיד השמאי רוזנברג, כי בעת שהופקדה התכנית היחס של יחידות לדונם היה פחות מ-4, ואולם התובע עשה מהלך לקידום התכנית כך שהובאה בסופו של דבר עת אישורה ליחס של 5 יחידות דיור לדונם.
התובעים מציינים כי הנתבעים לא הביאו כל חוות דעת נגדית הסותרת את חוות דעתו של השמאי רוזנברג.
התובעים מוסיפים וטוענים כי ניסיונו של הנתבע לטעון כי התובע לא זכאי לתשלום דמי הייזום על אף הסיכום ביניהם, זאת מאחר שכביכול לא ביצע מאומה כדי לשנות את הייעוד, מהווה ממילא הרחבת חזית אסורה.
21.
עוד טוענים התובעים, כי דרישתם בנוגע לשיעור דמי הייזום (12%) עקבית לעדות התובע בתביעה הראשונה שם טען כי שיעור דמי היזמות הוא 8%-15%, וכי שיעור דמי הייזום אליו התייחס השמאי רוזנברג (6%) אינו רלוונטי להסכמה בין התובע לנתבע.
22.
לפי התחשיב של התובעים, שווי ההשבחה בניכוי עלות רכישת הקרקע בחלקה 4 עומדת על 11,000,000 ש"ח. בהתאם, 12% משווי ההשבחה הוא 1,320,000 ש"ח, ובתוספת מע"מ (16%), הוא 1,531,000 ש"ח.
התובעים מוסיפים כי בהתאם לפסק הדין בתביעה הראשונה, הנתבע ואשתו זכאים להירשם כבעלים של מחצית מהזכויות של חלקה 4. בנסיבות אלה, נדרש התובע לשלם דמי ייזום נוספים בגין 1/6 מהזכויות בחלקה 4, השווים לסך של 1,060,000 ש"ח כולל מע"מ.
בנוסף, שווי ההשבחה בניכוי עלות רכישת הקרקע בחלקה 477 עומדת על 4,900,000 ש"ח, ו-12% מסכום זה הוא 588,000 ש"ח, ובתוספת מע"מ (16%) מסתכם לכדי 682,080 ש"ח.
23.
התובעים טוענים כי יש לדחות את טענת הנתבע כי שווי המקרקעין לאחר שינוי הייעוד שנקבע על ידי השמאי רוזנברג, אשר עליו מבוסס התחשיב שלהם, הוא מאוחר בכעשרה חודשים ממועד אישור התוכנית ועל כן אין לקבלו.
24.
עוד טוענים התובעים כי התובע הסביר כי אין בידיו את כל החשבוניות בגין ההוצאות שהוציא וזאת בשל חלוף הזמן הרב, אך העריך בתצהירו את ההוצאות בהן נשא בכ-500,000 ש"ח, סכום התואם את היקף העבודה ואנשי המקצוע איתם עבד.
25.
לסיום, התובעים טוענים כי בית משפט השלום בהליך המקביל, הכריע על בסיס העדויות שנשמעו בפני
ו. בענייננו, מנגד, הוכח כי בין התובע לנתבע נכרת הסכם בעל פה לתשלום דמי ייזום. יודגש, כי הנתבע בענייננו לא העיד במסגרת ההליך המקביל.
טענות הנתבע
26.
לטענת הנתבע, התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי נכרתו של הסכמי יזמות ותנאיהם, לא הוכיחו זכות לקבל מהנתבע תמורה מכוח עשיית עושר או להחזר הוצאות ואף לא הוכיחו מהו הסכום הראוי, ובהתאם על התביעה להידחות במלואה.
27.
הנתבע טוען כי בעת רכישת חלקה 477, התובע לא היה יזם נדל"ן וכי לא הוא יזם את רכישת חלקה 477, ולכן לא הייתה לנתבע כל סיבה לראות את התובע כבעל מקצוע או יזם הזכאי לתמורה ייחודית משותפיו. אשר ליחסי האמון בין הצדדים, הנתבע טוען כי בעת רכישת חלקה 477 בשנת 1993 התובע והנתבע כלל לא הכירו, ועל כן ברי כי לא היה מתחייב לתשלום של מיליונים באמירה בעלמא לגורם אותו אינו מכיר אשר באותה תקופה היה קבלן שיפוצים פשוט.
28.
עוד טוען הנתבע כי הוא לא התחייב לשלם דמי ייזום ולהתחלק בהוצאות בנוגע לשתי החלקות, ולא הסמיך את התובע לפעול בשמו בהקשר זה, ואף לא הוצגה כל ראיה בקשר לכך, ולכן נראה שטענותיו של התובע נטענו כדי להוות משקל נגד בתביעה הראשונה.
כמו כן, הנתבע מפנה למספר מקרים בהם התובע הסדיר את נושא הטיפול בשינוי היעוד בכתב, ומעבר לכך, גם התובע אישר כי עם אנשים שאינם חברים או קרובים הוא עורך מסמך בכתב.
29.
הנתבע מוסיף וטוען כי גרסאותיו המשתנות של התובע בנוגע להסכמות בין הצדדים, וכן בנוגע למיהות הצדדים להסכמות (לשיטת התובע התובעת 1 זכאית לדמי ייזום בגין חלקה 477, כאשר זו טרם נוסדה במועד רכישת חלקה זו), מלמדות כי לא מתקיימים תנאי גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים לכריתת חוזה, זאת מעבר לכך שאין גם כל ראיה לפעילות כלשהי של התובעת 1. כמו כן, ישנן שיטות רבות לביצוע חישוב דמי ייזום, וגם נושאים אלו ואפשרויות אלו לא נדונו או הוסכמו בין התובעים לנתבע.
30.
עוד טוען הנתבע, כי התובעים לא צירפו אסמכתא אחת לכך שהתובע היה מעורב בהליכי התכנון או הביא לשינוי או תועלת כלשהי.
31.
כמו כן, הנתבע טוען כי היוזמת של התוכנית הייתה הועדה המקומית לתכנון ובניה של העיר פתח תקווה, וכל ההוצאות הרלוונטיות הוצאו רק על ידה – היזמית הרשומה בתוכנית היא הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה, והתוכנית היא חלק מתוכנית אב. גם ניסיונו של התובע לטעון כי העסיק בעלי מקצוע, אינה נתמכת בכל ראיה, אינה הגיונית ואף דומה שהיא בלתי חוקית, ולא בכדי התובע לא צירף כל ראיה לכך.
32.
בנוסף טוען הנתבע כי מועד המימוש של חלקה 4 קדם בשנה וחצי למועד שינוי הייעוד, ועל כן התובע לא זכאי לתשלום כלשהו בגינה.
33.
נוסף על האמור, הנתבע טוען כי בהיעדר הסכם, לא יכולה לקום לתובע טענה לעשיית עושר, שכן התובע הודה כי פעילותו נעשתה כבעלים של המקרקעין ולקידום מטרותיו האישיות ככזה, ובהתאם לעיקרון לפיו מי שפעל לקידום אינטרס עצמי אינו זכאי להשבה – הוא אינו זכאי לתגמול. הנתבע מפנה בהקשר זה למספר פסקי דין בהם נדחו טענות לדמי ייזום מכוח דיני עשיית עושר לגורמים שהשביחו את נכסיהם וכתוצאה מכך עלה ערך נכסי אחרים.
34.
הנתבע מוסיף וטוען כי אין לתחשיב שערך התובע כל ערך, שכן ההשבחה הנטענת נעשתה רק לאחר העסקה עליה ביסס את התחשיב.
35.
עוד לטענת הנתבע, אף אחד מהמועדים והתחשיבים שהביאו התובעים בראיותיהם ביחס לחלקה 477 אינו מתיישב עם המועד לגביו הוא זכאי לטענתו לקבלת דמיי היזום – מועד אישור התוכנית.
36.
הנתבע מוסיף וטוען כי אמירת השמאי רוזנברג בעדותו כי "אין מספר שמתקבע בשוק, אצל שוק היזמים", משמיטה את חוות דעתו באשר שהוא מודה כי שיעור דמיי היזום הנקוב בה אינו השיעור המקובל. בנוסף, השמאי רוזנברג מציין בחוות דעתו כי אמור להתנהל משא ומתן בין היזם נותן השירות ובעל הקרקע, בו נדון ומוסכם נושא ההשבחה, וכאמור אין חולק כי כזה לא התקיים בענייננו.
37.
הנתבע מציג מספר פגמים הטמונים בחוות הדעת של השמאי רוזנברג, כאשר אלו נוגעים לשיעור דמי הייזום, וכן להבחנה בין שינוי ייעוד הנובע מיוזמה של הרשות לבין כזה הנובע מיוזמה של היזם ולמועד שינוי הייעוד בענייננו.
כמו כן, ממילא מדובר לשיטת הנתבע בשמאי שאינו אובייקטיבי (שכן הועסק על ידי התובע), והוא אף הודה בחקירתו הנגדית כי הוא אינו מתעסק בחוזי ייזום.
38.
לשיטת הנתבע, אין כל אסמכתא להוצאות הנתבעות על ידי התובע. נוסף על כך, הרי שדרישת התשלום של הוצאות התכנון של העירייה(במסגרת הבקשה להוספת ראיה)
מוכיחה את טענת הנתבע כי העירייה היא שיזמה את שינוי הייעוד וטיפלה בכל הקשור להוצאות לפועל.
39.
עוד נטען על ידי הנתבע, כי הדרישה לקבל ממנו דמי יזמות בגין קרקע שנגזלה ממנו עקב מחדלו של התובע לפרוע את ההלוואה, היא בבחינת "הרצחת וגם ירשת" ולא מגיע ללוזון דבר בגינה. אף אם היה הסכם, בהקשר זה, הרי שהתובע גרם בהתנהלותו לכך שלא ניתן יהיה לקיימו, ובהתאם לסעיפים 39 ו-40 לחוק החוזים הוא מנוע מלתבוע.
40.
הנתבע מזכיר כי טענות זהות לאלו המועלות על ידי התובע בתביעה זו נדחו במסגרת ההליך המקביל.
41.
לסיום, הנתבע טוען כי התובע אינו זכאי ליהנות מכל עליית השווי של הקרקע עד היום, שכן טענה לפיה יזם שהופך לשותף של הבעלים זכאי להרוויח על עליית ערך גם אם אינה קשורה בהשבחה – אינה סבירה, מאחר והסכמה שכזו היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין המחייבת כתב.
בקשה להוספת ראיה

42.
ביום 6.6.2018, לאחר דיון ההוכחות שהתקיים בתיק, הוגשה על ידי הנתבע בקשה לצירוף ראיה לסיכומים – דרישת תשלום הוצאות תכנון ת.ב.ע בגין תוכנית בנין עיר פת/11/179 מיום 29.5.2018 שהתקבלה אצל הנתבע ממינהל הכספים בעיריית פתח תקווה, בגין חיוב חלקו היחסי בהוצאות התכנון שהוציאה העירייה (להלן: "דרישת התשלום").
43.
לטענת הנתבע, לראיה זו חשיבות רבה, מאחר והיא משמיטה את הקרקע תחת טענת התובעים כי הם אלו שנשאו בהוצאות התכנון, וכן מוכיחה כי העירייה היא שיזמה את שינוי הייעוד של הקרקע, כמו גם שניהלה את העבודות, ההוצאות, התכנון והיישום של כל הכרוך בכך, ובהתאמה שלחה דרישת תשלום לכלל בעלי המקרקעין נשוא התב"ע מתוקף מעמדם הזהה למעמד הנתבע.
בתגובה, טענו התובעים כי "באורח פלא" נשלחה הדרישה לתשלום 9 שנים לאחר מועד אישור התוכנית, זאת לאחר שבמהלך עדותו של הנתבע הוא נשאל האם קיבל אי פעם דרישה מהעירייה לתשלום הוצאות תכנון, וענה בשלילה. משלא הסביר הנתבע בבקשתו הכיצד פתאום נשלחה אליו דרישת התשלום מיד לאחר מועד ההוכחות והאם יכול היה לדעת כי קיימת דרישת תשלום שכזו, אין לאשר את הגשת דרישת התשלום כראיה.
עוד טוענים התובעים כי ממילא אין בראיה זו לסייע לנתבע, שכן הטענות הנטענות על ידו כעת הן טענות עובדתיות שלא נתמכו בתצהירו, ולא בכדי אינן מוצאות ביטוי במסמך ואינן עולות ממנו. מעבר לכך, התובעים מדגישים כי הם אלו שנשאו בהוצאות תכנון התוכנית, גם עבור הנתבע, והכול כפי שפורט לעיל.
44.
ביום 10.6.2018 קבעתי כי כל צד רשאי להתייחס לראיה החדשה בסיכומיו, ובהחלטתי מיום 13.6.2018 קבעתי כי אתייחס לבקשה להוספת ראיה במסגרת פסק הדין.
דיון והכרעה
45.
סדר הדברים יהיה כדלקמן. ראשית, אבחן האם השתכללה הסכמה בין הצדדים בנוגע לתשלום דמי ייזום והחזר הוצאות לתובעים עבור פעילות התובע לשינוי הייעוד והשבחת החלקות.
ככל שהתשובה לכך תימצא שלילית, נשאלת השאלה האם התובעים זכאים, חרף היעדר ההסכמה, לדמי ייזום והחזר הוצאות בגין פועלו של התובע לשינוי הייעוד והשבחת החלקות. לצורך כך, אדרש לבחון את הפעולות שביצע התובע והרלוונטיות שלהן.
ככל שגם התשובה לכך תימצא שלילית, אבחן האם הנתבע נדרש להשיב לתובעים הוצאות כלשהן שהוצאו על ידם לטובת קידום התוכנית, בהתאם לטענותיהם.
כפי שאפרט להלן, אני סבור כי התובעים אינם זכאים לדמי ייזום, וגם לא להחזר ההוצאות שנתבע על ידם.
א.
ההסכמה שהתגבשה בין הצדדים
46.
התובעים לא הציגו אסמכתאות בנוגע להסכמה שהתגבשה בין התובע לנתבע בנוגע לתשלום דמי ייזום והוצאות עבור פעילות התובע להשבחת החלקות. אף על פי כן, נראה כי ניתן ללמוד על חלוקת התפקידים שהתגבשה בין התובע לנתבע בנוגע לקידום והשבחת החלקות שבבעלותם המשותפת. אפרט.
47.
מעדות הנתבע עולה כי שררה בין הצדדים באותה תקופה מערכת יחסים מבוססת אמון:

"...באמצע שנות ה-90 שהיה לי [
לנתבע] אמון מלא בעמוס לוזון
"
(פ/11.4.2018, עמ' 91, ש' 13-14).
"ש. בשנים האלה בשנות ה-90 זה נכון לומר אבל, שיחסי האמון שלך
[של הנתבע] ושל עמוס היו מאוד קרובים, ברמה שאתה אמרת אצל הגברת פלפל בעמוד 233, "לוזון היה עצמי ובשרי".
ת. אמת".
(פ/11.4.2018, עמ' 93, ש' 23 – עמ' 94, ש' 2).

"ש. האם האמירה הזאת, שאתם הייתם פסיביים, הלכתם אחריו
[אחרי התובע] בעיניים עצומות, שהוא הביא את כולם, שמאים, מוכרים, עורכי דין, נכונה לגבי מערכת היחסים שלכם לרבות 477 ו- 4?
ת.
סמכנו עליו בעיניים עצומות..."
(פ/11.4.2018, עמ' 106, ש' 18-23).
הנתבע בעצמו אף כתב בסיכומיו כי במסגרת "יחסים מאוחרים יותר בין לוזון לצאיג, עת בהמשך שנות הכרותם, הם התיידדו מאד וצאיג נתן בלוזון אמון מלא" (סעיף 17 לסיכומי הנתבע).
48.
בהמשך פסק הדין המשלים (עמ' 4, ש' 34-35), נכתב כך בנוגע לחלקה 4:

"העולה מהראיות ומהדוח שבמהלך השנים המקרקעין שונו ביוזמת הנתבעים
[התובעים בענייננו] מחקלאות לבניה למגורים. זכויות אלה כיום מתבטאות בזכויות הבניה שהתקבלו בזכות שינוי היעוד".

כך כתב הנתבע בתצהיר בתביעה הראשונה (סעיף 97) ביחס לחלקה 477:
"לוזון אף נמנע מלדווח לי, חרף בקשות חוזרות ונשנות מצדי, האם נעשה ניסיון להפוך את הקרקע לקרקע מניבה או למוכרה. הלכה למעשה, הפכה הקרקע לאבן שאין לה הופכין, והכול תחת שרביטו של לוזון אשר נטל על עצמו את הטיפול בקרקע, אך במקביל הסתיר ממני מידע חיוני בנוגע לפעילותו שנעשתה בקרקע..."

כשנשאל הנתבע בנוגע לכך בחקירתו הנגדית, ענה כך (פ/11.4.2018, עמ' 100, ש' 6-25):
"ש.
אז למה התכוונת כשכתבת, לוזון נטל על עצמו,
ת.
הוא אמר לי, שהוא לוקח את זה לטיפולו, אבל הוא לא עשה שום כלום.
ש.
רגע, לא הבנתי. שנייה. מקודם שאלתי אותך במפורש 3 פעמים, האם הוא היה חייב לדווח לך, האם אתה ביקשת ממנו לטפל? אמרת לי לא. עכשיו, אתה כתבת פה בתצהיר, לא רק זה, אתה גם כותב, שאתה פנית אליו? אתה מבקש להטות אותו. אתה אומר, "פניתי אליו בקשות חוזרות ונשנות, האם הוא עושה ניסיונות להפוך את הקרקע לקרקע מניבה?

הקרקע הפכה לאבן שאין לה הופכים תחת שרביטו של עמוס לוזון
אשר נטל על עצמו את הטיפול בקרקע". כשכתבת אותו, לאיזה טיפול התכוונת? מה זה הטיפול?

מה זה הטיפול?

הטיפול. מה זה הטיפול?

ת.
הטיפול לקדם את מצב הקרקע, אבל הוא לא עשה שום כלום, מפני שהוא גם לא עדכן אותי בהתאם.
ש.
רגע, שנייה. אני רוצה לחדד. לקדם את מצב הקרקע לאן?
ת.
מה ז"א לאן? לקרקע שיום אחד יעלו שם, יעלו על הקרקע ולשנות את הייעוד שלה. בהחלט. אבל הוא לא עשה. הוא לא עשה והוא גם לא יידע אותי".


עולה, כי הנתבע היה מודע לכך שהתובע הוא בעל קשרים ומיומנות בקידום התוכנית, וסמך עליו בעניין זה במסגרת יחסי האמון ביניהם. הנתבע אמנם חולק על כך שלוזון ביצע פעולות מסוימות לשם כך ("הוא לא עשה שום כלום, מפני שהוא גם לא עדכן אותי בהתאם"), אך מודה למעשה כי התובע טיפל בקידום התוכנית.
49.
אם כן, נראה כי חלוקת התפקידים שהוסכמה והתגבשה בין השניים, הייתה כי התובע אמון על טיפול בקידום והשבחת החלקות אותן החזיקו במשותף, תוך ניצול קשריו כמפורט לעיל.
יובהר, כי אין מעצם חלוקת תפקידים זו כדי להצביע על טיב הפעולות, היקפן או משמעותן, ואף אין להסיק מכך כי בהכרח התובע אכן ביצע פעולות רלוונטיות בפועל, והכול כפי שיפורט בהמשך.
50.
גם הנסיבות תומכות בכך. התובע היה אז צעיר בימים, בעל קשרים ענפים בעיקר בזירה העירונית בפתח תקווה, כך אף העיד הנתבע (פ/11.4.2018, עמ' 103, ש' 14-20). הנתבע לעומת זאת, היה משקיע בעל ממון בחו"ל, שאין חולק שלא הכיר את עולם הנדל"ן היזמי בארץ ובפרט בפתח תקווה, ללא הקשרים או הכישורים על מנת לטפל ולפעול לשינוי ייעוד המקרקעין (פ/11.4.2018, עמ' 85, ש' 24 – עמ' 86, ש' 5), ואף העיד כי מעולם לא ביצע כל פעולה כדי לקדם את שינוי הייעוד של המקרקעין (פ/11.4.2018, עמ' 81, ש' 2-10). סביר בעיני כי חלוקת התפקידים ביניהם, כמו גם התמריץ של הנתבע להשקיע בקרקע חקלאית בפתח תקווה, נבעה בין היתר מכך ששותפו לקרקע היה התובע. יחסי האמון המתוארים בין השניים, תומכים כאמור אף הם בכך שהנתבע "שם מבטחו" בפעילות התובע להשבחת הקרקע.
51.
חרף מסקנה זו – בנוגע לחלוקת התפקידים בין הצדדים – אני קובע כי לא התגבשה ביניהם הסכמה בנוגע לתשלום דמי ייזום והוצאות לתובע.
אפרט.
ראשית, וכפי שציין בית המשפט העליון, רב הנסתר על הגלוי ביחסים בין הצדדים. על כן, עשויות להיות סיבות רבות לחלוקת התפקידים כאמור בין הצדדים (הצדדים גם לא טענו בעניין). בהתאם, אינני סבור כי עצם חלוקת התפקידים משמע הסכמה של הנתבע לתשלום דמי ייזום והוצאות.
52.
התובעים טוענים, כי התובע והנתבע הסכימו על תשלום דמי ייזום לתובע בשיעור של 12% משווי השבחת הקרקע. טענה זו לא נתמכה בכל ראיה לקיומה של הסכמה, בין אם בכתב ובין אם בעל פה. לא הוצג כל מסמך, הסכם, התחייבות או התכתבות בנוגע לכך, והתובע אף אישר זאת בעדותו (פ/11.4.2018, עמ' 38, ש' 14-21).
גם טענתו של התובע כי קיבל ייפוי כוח בעל פה מהנתבע (פ/11.4.2018, עמ' 39, ש' 2-4), חסרה פרטים, באשר התובע (מלבד כך שלא התייחס לכך בתצהירו) לא פירט לגבי מה ניתן ייפוי כוח זה ומה נכלל תחתיו.
53.
אוסיף, כי גם גרסאותיו השונות של התובע בהקשר זה תומכות בכך שבין הצדדים לא התגבשה הסכמה לעניין תשלום דמי הייזום. בעדותו טען התובע כי "סוכם חד משמעית על 12% + מע"מ" (פ/11.4.2018, עמ' 38, ש' 24).
בעדותו במסגרת התביעה הראשונה, שם טען בנוגע לשכר שהוסכם כי "לא קבענו את הסכום המדויק...לא נקבע אם זה 8%, 12% או 4%" (נ/3). בהמשך לכך בעדותו בתביעה דנן, וכדי ליישב את סתירה זו, טען כי "קבענו בין 8 ל-15 ובין 8 ל-15 לימדו אותי זה 12" (פ/11.4.2018, עמ' 49, ש' 3-4), וכי "סיכמנו שזה יהיה מינימום 8 אם נקבל הרבה זכויות ומקסימום 15 אם נקבל פחות זכויות, וזה יהיה בערך 12%" (פ/11.4.2018, עמ' 49, ש' 8-10).
54.
זאת ועוד. התובע ציין בעדותו כי "סיכמנו כל הארבעה [ארבעת השותפים בחלקה 477], שאני מקבל דמי יזמות" (פ/11.4.2018, עמ' 42, ש' 20-21). ואולם, גם ביחס להסכמות עם יתר השותפים בחלקה לא הוצגה כל ראיה. אזכיר בהקשר זה, כי בהליך המקביל נדחו טענות התובעים בנוגע לקיומה של הסכמה לתשלום דמי ייזום בין התובע לאחיו של הנתבע, שגם הוא כאמור היה שותף עם השניים בבעלות על חלקה 477.
כמו כן, גם העובדה שדרישת התובע לתשלום דמי ייזום והוצאות הגיעה לאחר 16 שנה במסגרת כתב תביעה, ללא כל ראיה אובייקטיבית לכך שעלתה קודם לכן, פועלת גם היא לחובת התובעים.
55.
אכן, נראה כי הנתבע, בהיותו איש עסקים מתחום היהלומים, נהג לכרות הסכמים בעל פה (פ/11.4.2018, עמ' 91, ש' 5-17), אינו נדרש לסכם דברים בכתב אלא בלחיצת יד (פ/11.4.2018, עמ' 91, ש' 21-23), והתרשמתי כי כך גם נהג בחלק מעסקיו עם התובע. גם התובע טען בחקירתו במסגרת התביעה הראשונה (נ/3) כי הסיבה לכך שלא הכניס את תשלום דמי הייזום להסכם בין הצדדים נובעת מכך ש"עם חברים אני לא עושה ניירות בכתב. זה המום שלי", כך גם נכתב ביחס לעניין זה בפסק הדין המשלים (עמ' 1, ש' 9-11):
"התרשמותי משני הצדדים היתה, כי בתחילת הדרך שרר סוג של יחסי אמון בין הצדדים. המשקיע בעל הממון מחו"ל והיזם בעל הקשרים והכישורים מהארץ. מטעם זה ומן הסתם גם מטעמים נוספים אחרים, הם העדיפו לנהל עסקיהם בעל-פה או בצורה של רישומים חלקיים בכתב יד".

לאור האמור, כבר במהלך דיוני ההוכחות הערתי כי: "מערכת היחסים הייתה כזאת, שלא ייחסו כ"כ הרבה לעניין חשיבות לעניין המסמכים בכתב" (פ/11.4.2018, עמ' 42, ש' 2-4). מסקנה זו אף תואמת את קביעותיו של בית המשפט העליון בנוגע לאופי היחסים בין הצדדים.
יחד עם זאת, בהיעדר כל ראיה אובייקטיבית בנוגע להסכמה ביחס לתשלום דמי ייזום והוצאות, לא ניתן ללמוד כי השתכללה הסכמה כאמור, גם לא הסכמה בעל פה.
56.
כידוע,
במשפט האזרחי נטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט (ע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי, פסקה 12 (15.5.2017); ע"א 7340/13 מדינת ישראל נ' אלשער, פסקה מ"ה (11.10.2015); ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 642-643 (1992))..
בהיעדר כל ראיה חיצונית להסכמה כאמור בנוגע לתשלום דמי ייזום והוצאות, התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי אכן התגבשה בין הצדדים הסכמה. טענת התובע, לכשעצמה, איננה מספיקה כדי לעמוד בנטל הנדרש כדי להוכיח קיומה של הסכמה, גם בעל פה.
57.
משאלו פני הדברים, אדרש כעת לשאלה האם חרף זאת זכאי התובע לשכר ראוי בגין פועלו.
ב.
האם לוזון פעל לשינוי הייעוד והאם מגיע לו שכר בגין כך?
58.
בתצהירו ובעדותו פירט התובע את פועלו ופעילותו לשינוי ייעוד התוכנית והגדלת זכויות הבניה, הן באופן אישי והן בעזרת אנשי מקצוע ששכר לשם כך.
כך, בתצהירו טוען התובע כי "השקעתי זמן ומאמצים רבים ופעלתי במרץ לקידום השבחת המקרקעין, שכרתי את שירותיהם של יועצים, אדריכלים, מודדים, שמאים ועורכי דין על מנת להסתייע בהם וקידמתי, בין היתר, תכניות מתאר אשר יאפשרו את השבחת המקרקעין ויאשרו את שינוי הייעוד המיוחל בהן". לתצהירו צירף התובע מסמכים רבים המעידים לשיטתו על הטיפול של היועצים השונים מול הרשויות.
בעדותו טען התובע, בין היתר, כי הנתבע ויתר בעלי החלקות "קיבלו זכויות בניה שבחיים לא היו מקבלים"; "הפשרתי להם קרקע, שלעולם לא הייתה מופשרת"; "אני זה שהפכתי את זה מקוטג'ים לבנייה רבוייה"; "אני זה ששילמתי לאדריכלית, אני זה ששילמתי לשמאים, אני זה שרצתי לודעה המחוזית. אני זה שרצתי לוועדה המקומית, אני זה שנלחמתי עם איכות הסביבה להוציא בכלל את התב"א לתוקף" (פ/11.4.2018, עמ' 50, ש' 11 – עמ' 51, ש' 13); "בפועל מי שיזם, מי ששילם לכל היועצים...וחלק מהחשבוניות גם צירפתי ואפשר לראות אותן, מי שיזם, מי שטיפל, מי ששילם לאדריכלית ולשמאים, ליועצים ולמודדים, לכולם, זה הייתי אני, ואני טיפלתי ואני שילמתי ואני יזמתי, ושוב פעם אני אומר בגאווה גדולה, רק בזכותי פלח 11 הופשר לבנייה וקיבל זכויות כ"כ גבוהות, למרות 70% הפקעה. אלמלא אני פלח 11 היה עומד עד היום כשטח חקלאי" (פ/11.4.2018, עמ' 65, ש' 24 – עמ' 66, ש' 7).
ואולם, לצד העובדה שחלק מהאמור בעדות התובע כלל לא מפורט בתצהירו (כך למשל, בתצהירו התובע לא פירט או טען כי זכויות הבניה הוגדלו בזכותו, וכי הוא זה ששינה את סוג הבניה), גם הראיות שצורפו על ידי התובעים אינן מבססות את טענותיהם בנוגע לפעולות ולמאמצים הרבים של התובע. אפרט.
59.
הראיות שצורפו לתצהיר התובע אינן מעידות על עבודה משמעותית ומתמשכת שמטרתה השבחת הקרקע ושינוי הייעוד, לא כל שכן כזו שנמשכה על פני פרק זמן כה רב, ואף לא כי התובע היה יזם התוכנית או כי הוא האחראי לשינוי הייעוד והשבחת החלקות.
התובע הציג מכתב משנת 2005 לשמאי המקרקעין שאול לב, בנוגע לשכר טרחתו ביחס ל"עריכתם מחדש של טבלת ההקצאות ולוח האיזון כנובע מן הרביזיה התכנונית" וקבלה על סך 138,600 ש"ח מיום 23.12.2008; חשבונית מטעם אדריכלית נוף משנת 2008 על סך 34,650 ש"ח, אשר לא ברור מה טיבה, מלבד כך שניתנה בגין "נספח נופי לתב"ע בפ"ת"; פרוטוקול הועדה המחוזית מיום 23.12.2007, אשר ממנו עולה כי התובע ובא כוחו, עו"ד איתן ארז, השתתפו בישיבה והגישו התנגדות (עמודים 290 ו-305 לנספח 53 לתצהיר התובע). לא התרשמתי כי ראיות אלה מבססות את טענות התובעים.
מעבר לכך, התובע לא הפנה בתצהירו באופן ספציפי ליתר האסמכתאות ומהמסמכים שצורפו לתצהיר, וגם עיון בהם מלמד כי אינם מבססים את הטענה כי התובע שכר את היועצים המוזכרים בהם וכי אלו עבדו מטעמו, כיזם התוכנית, לשינוי ייעוד החלקות או לקידום התוכנית מול הגורמים הרלוונטיים. בנוסף, לא עולה מהראיות שהוצגו פירוט של הפעולות שנקט התובע בעצמו לצורך קידום התוכנית ושינוי הייעוד, לא כל שכן כי תרמו או קידמו לשינוי הייעוד והשבחת החלקות.
60.
הדעת נותנת, כי לו היה התובע פועל במשך זמן כה ארוך, לא כל שכן בתמורה לדמי ייזום, היה דואג לתיעוד פעולותיו והיה צובר אסמכתאות המעידות על כך (למצער יותר ממספר אסמכתאות בודדות מהשנים שקדמו למועד הגשת התביעה).
כמו כן, לא הוצגה כל ראיה מצד התובעים כי התובע שלח דרישה, עדכון או דיווח כלשהו, עדכן את שותפיו לחלקות (מהם היה אמור לכאורה לקבל תשלום דמי ייזום בהתאם להסכמה שהתקיימה לטענתו) בנוגע למאמציו ופעולותיו, וגם לא בנוגע לפירוט ומהות ההוצאות שהוציא והשוכרים והיועצים שכביכול שכר ושילם להם. גם הנתבע טען בעדותו כי לא קיבל כל עדכון מהתובע.
61.
נוסף על כך. השמאי רוזנברג כיהן עד שנת 1995 כמנהל אגף בעיריית פתח תקווה. לאחר סיום עבודתו בעירייה, נשכר בשלב מסוים על ידי התובע לצורך "הליווי התכנוני ממועד ההפקדה עד למתן תוקף בין השאר בטיפול ביחידות הדיור" (פ/11.4.2018, עמ' 35, ש' 23-24). התובע הציג כאמור חשבונית בסך 249,244 ש"ח מהשמאי רוזנברג, תחת הכותרת "טיפול בתוכנית פת/179/11 למתן תוקף, חלקה 477 בגוש 6371, שכר טרחה".
גם בעובדה זו כשלעצמה, ללא כל פירוט נוסף מצד התובעים (כך למשל, החשבונית מהשמאי רוזנברג מתייחסת לטיפול בחלקה 477 ולא בחלקה 4), אין תמיכה בטענות התובעים. ראשית, ספק אם יש באמור כדי ללמד על פעילות משמעותית ומאומצת, או על פעילות ייזום בגינה זכאי התובע לתשלום. שנית, התובע עצמו היה ועודנו בעל זכויות בחלקות, ועל כן גם אם ביצע פעולות או בדיקות אחדות הקשורות להליך התכנון, נראה כי אלו בוצעו נוכח האינטרס האישי שלו כבעלים. סבורני כי בכך אין מספיק כדי לבסס זכאות לדמי ייזום מהנתבע, מקום שכאמור לא התגבשה הסכמה בנוגע לכך. זאת ועוד, העובדה שכאמור התובע לא הוכיח כי פנה לנתבעים לאורך שנים רבות בנדון, ובפרט בנוגע לעניין זה, גם היא תומכת במסקנה שאין המדובר בהכרח בהוצאות שהוציא התובע במסגרת הסכמה כלשהי או כחלק מפעילות ייזום.
62.
השמאי רוזנברג העיד כי:
"התכנית הזאת
[תוכנית 11] הופקדה ע"י הוועדה המחוזית עם 588 יחידות על 150 דונם, שזה פחות מ- 4 יחידות...המאבק החשוב ביותר, שנעשה בתכנית הזאת, ושבחלק גדול ממנו אני טיפלתי, היה להוציא מהראש של מוסדות התכנון, שבמקרה הזה אי אפשר לתת את אותן זכויות, שניתנו למתחמים האחרים באופן טבעי. כל המתחמים האחרים הסתובבו עם 5 יחידות לדונם ברוטו, לא הייתה להם בעיה. מה הייתה הבעיה פה? הבעיה הייתה, שבגלל שורת ההפקעות הבסיסיות החיצוניות של התכנית, קרי דרך רבין ודרך מכבי, הכביש הארצי 471 והמחלף שלו, נקודת ההתחלה הייתה
בעייתית, ולכן כאשר הציבו את התכנון הראשון, הוא נעצר ב- 588 יחידות דיור ולא ב- 736 או משהו כזה, אני לא זוכר, מה שהיה בסופו של דבר מספר היחידות. כלומר, המהלך החשוב אולי הוא מהלך ההיזון החשוב ביותר שהיה פה, המוקד שלו היה מספר היחידות, אחרי זה היו שינויים תכנוניים וכולי. אבל, זה היה המוקד...
[...]
המספר העקרוני, שהיה בכוונת המתכננים, היה תמיד להגיע ל- 5-, עכשיו אתה לא, כל אזור וכל מתחם לפי התכונות שלו בסופו של דבר התכנון הוא מפורט, מגיע למספר יחידות. התכנית הזאת הייתה תכנית בעייתית בגלל המיקום שלה, בגלל השכנות שלה למערכת הדרכים. לכן, זה היה הוקוס פוקוס להגיע ל- 5 יחידות".

מן האמור עולה, כי אף על פי שיחס ה-5 יחידות לדונם שאושר בסופו של דבר בתוכנית 11 אינו עדיף על פלחים אחרים, הרי שבמקור היחס נקבע על 4 יחידות לדונם עקב שורה של הפקעות, ולכן התוצאה של 5 יחידות דונם היא משמעותית.
ואולם, גם עדות זו אינה מלמדת על פועלו של התובע להגדלת הזכויות, באשר אינה מפרטת את הפעולות שנעשו על ידי התובע להשגת התוצאה הזו, וכיצד פעולות שביצע תרמו להגדלת הזכויות. לזאת אזכיר, כי התובע כלל לא ציין בתצהירו כי עקב פועלו הוגדלו זכויות הבניה לדונם בחלקות.
עוד בהקשר זה אציין, כי ממכתב ששלח עו"ד ארז לתובע בשנת 2010 (נספח 48 לתצהיר התובע), עולה כי כבר בשנת 1999 הקרקע הייתה בעיצומו של תהליך הפשרה והיה ברור כי ייבנו על חלקה 4 כ-100 יחידות דיור (כלומר, כ-5 יחידות דיור לדונם). גם בכך יש להחליש במידה רבה את טענת התובעים כי בזכות פועלו של התובע זכויות הבניה הוגדלו, מקום שנרכשה על ידו ויתר השותפים רק בשנת 1999.
כמו כן, התובע העיד כי כבר במועד רכישת חלקה 477 היה ידוע כי מגמת התכנון היא שינוי ייעוד הקרקע מחקלאית למגורים (פ/11.4.2018, עמ' 63, ש' 14-20). גם בכך יש להחליש את הסיבתיות הנטענת על ידי התובעים, כי בזכות פועלו של התובע הופשרו הקרקעות.
63.
השמאי רוזנברג הסביר בעדות בנוגע לתפקיד היזם, ביחס לדוגמה במקרה של הליך אישור תוכנית ש"נתקע" (פ/11.4.2018, עמ' 21, ש' 25 – עמ' 22, ש' 11) –
"לפעמים מתחילה רשות לנהל הליך תכנוני והיא מביאה, הרשות עוסקת בנושא הזה ומתגלגלת עם הפרויקט הזה 5 שנים, 6 שנים, 7 שנים. הוא נתקע בגלל וויכוח עם הירוקים, בגלל וויכוח עם מע"צ, בגלל כל מיני וויכוחים כאלה. בסופו של דבר באופן פורמלי, זאת הרשות שמנהלת את התיק והתיק לא יוצא מהבוץ. באמצע התהליך הזה נכנס יזם לתוך התהליך הזה, ובעצם מזיז אותו למקום שקודם הוא לא זז. אז למרות שבאופן פורמלי אתה מדבר, זו התכנית שהוועדה המקומית בתכנון בבנייה הגישה וכולי וכולי, אבל הדבר לא קורה. מצד שני, הוא מתנהל יזם והוא מתנהל לכל הדרך לבד...".

כאשר נשאל בהמשך השמאי רוזנברג מה השכר הראוי במקרים אלו, ענה כי (פ/11.4.2018, עמ' 22, ש' 24 – עמ' 23, ש' 2):
"התשובה היא לגופו של עניין. כלומר, מה בעצם עשתה היזמות? מה בעצם עשתה היזמות? איפה הייתה היזמות? האם היא הזיזה, פתחה איזה פתח? האם היא הגדילה את הזכויות?"

עוד כותב השמאי רוזנברג בחוות דעתו (עמ' 13 לחוות הדעת) כי:
"החל מתחילת שנות ה-90...במסגרת הליכי תכנון שונים, נוהלו או קודמו הליכי תכנון אלה ע"י גורמים יזמיים אשר בסופו של יום הביאו ע"י טיפולם לאישורן של אותן תוכניות. גורמים יזמיים אלה כללו עורכי דין, אדריכלים וגורמים אחרים העוסקים בשוק המקרקעין. ההליכים היזמיים כללו ליווי ודחיפה של ההליכים התכנוניים וכן העסקת בעלי מקצוע כמו אדריכלים, יועצים שמאים וכד' ומימון עבודתם".
ואולם, וכפי שפירטתי לעיל, התובעים לא הציג ראיות לפעולות כאמור של התובע, או לקשר מסוים בין פעולות התובע לבין שינוי מסוים בתוכנית או הטבה שנבעה כתוצאה מהן, או כי "הזיז" או קידם את התוכנית כאשר הייתה תקועה.
64.
אם כן, לאור כל האמור, התובעים לא עמדו בנטל הנדרש להוכיח את טענתם כי התובע פעל במשך שנים והשקיע זמן ומשאבים רבים לקידום והשבחת המקרקעין, לרבות שכירת שירותים של יועצים רבים, כמו גם כיצד פעולות שנטען כי התובע ביצע קידמו או תרמו לאישור התוכנית בסופו של דבר.
על כן, אינני סבור כי חרף העובדה שלא התגבשה הסכמה בין התובע לנתבע בנוגע לתשלום דמי ייזום, יש לשלם לתובעים דמי ייזום בגין פעולות להשבחת הקרקע.
65.
בהקשר זה, אני דוחה את טענת התובעים כי הם זכאים לתשלום דמי היזמות מכוח דיני עשיית עושר, שכן ממילא לא הוכיחו כל פעולה שביצע התובע ובגינה התעשר הנתבע.
זאת ועוד, וכפי שהזכרתי לעיל, משלא הוכח כלל ועיקר קיומו של הסכם בין הצדדים, יש לראות בפועלו של התובע לקידום התוכנית (ככל שהוא אכן קידם את התוכנית, וכאמור לא עלה בידו להוכיח זאת) כמי שפעל למען קידום אינטרס שלו כבעל הזכויות במקרקעין, ולא כיזם ששירותיו נשכרו על ידי יתר בעלי הזכויות.
מעבר לכך, התובע הוא כאמור בעל אינטרס ישיר כשותף בבעלות בחלקות, ומעצם קשריו וכישוריו כמפורט לעיל הציג עצמו ככל הנראה כמי שיכול לתרום לקידום התוכנית, גם עבורו וגם עבור הנתבע, וסביר כי על בסיס זאת, בין היתר, רכש הנתבע במשותף עמו את הזכויות בחלקות.

66.
בשולי הדברים אציין, כי אינני פוסל את טענת התובעים, המבוססת על עדות השמאי רוזנברג, כי בהחלט ייתכן מצב בו יזם פועל לשינוי ייעוד תוכנית או לקידומה ואינו חתום על התוכנית (פ/11.4.2018, עמ' 24, ש' 1-23). יחד עם זאת, משפעולות התובע בעניינו לא פורטו כאמור לעיל, ולא הוכח כי אכן פעל כיזם, ממילא אין בטענה זו, גם אם אקבלה, כדי לשנות ממסקנתי, ועל כן אינני נדרש להרחיב בעניין.




ג.
החזר הוצאות
67.
על אף שהתובעים העריכו את סך ההוצאות לצורך השבחת החלקות למגורים בסך של כ-500,000 ש"ח, הוצגו אסמכתאות רק להוצאות בסך של 173,250 ש"ח בלבד מסוף שנת 2008 – קבלה מהשמאי שאול לב וחשבונית מטעם אדריכלית נוף. בנסיבות אלה, התביעה להחזר ההוצאות אינה יכולה לעלות על סכום זה, בשים לב לכך שההערכה מטעמם כי סכום ההוצאות עמד על 500,000 ש"ח לא גובתה בכל אסמכתא.
68.
מעבר לאמור, גם את סכום זה אינני סבור כי הנתבע נדרש לשלם.
ראשית, עולה כי הקבלה והחשבונית לעיל, רלוונטיות לכלל בעלי החלקות בתוכנית 11 ועל כן על הוצאות אלה להתחלק בין כל בעלי הזכויות, לרבות אלו שאינן מצויות בבעלות משותפת של הנתבע (פ/11.4.2018, עמ' 28, ש' 20 – עמ' 29, ש' 6). אף על פי כן, התובע מבקש לחייב את הנתבע ב-100% מהוצאות אלו (התוכנית אושרה לגבי 737 יחידות דיור, ובשני המגרשים יחד זכויות הנתבע משקפות כ-47 דירות, כלומר כ-6.5% מסך ההוצאות, המהוות בהתאם כ-11,000 ש"ח).
69.
קושי נוסף לדרישת תשלום ההוצאות מטעם התובעים עולה מדרישת התשלום שהוגשה כראיה ביום 6.6.2018. אציין, כי דרישת התשלום הוגשה לנתבע ביום 29.5.2018 מטעם עיריית פתח תקווה, אמנם לאחר דיוני ההוכחות, אך טרם הגשת הסיכומים בתיק. בנוסף, יש לזכור כי מדובר במכתב דרישה ששלחה עיריית פתח תקווה לנתבע רק לאחרונה. מכאן, שאין מדובר בראיה שהייתה בחזקת הנתבע וזה נמנע מהצגתה, אלא בראיה שבאה לאוויר העולם במועד משלוח מכתב הדרישה. משכך, אינני סבור כי יש למנוע את צירופה (אף כי המשקל שניתן לה הוא מוגבל).
בהתאם לדרישת התשלום מיום 29.5.2018, שנשלחה כאמור על ידי עיריית פתח-תקווה, על הנתבע לשלם הוצאות תכנון לפי חלקו היחסי בתוכנית 11. הנתבע טוען, כי דרישת התשלום מוכיחה כי העירייה היא שניהלה את ההוצאות התכנון והיישום של התוכנית, ובהתאמה שלחה דרישת תשלום לכלל בעלי המקרקעין מושא התב"ע, לפי חלקם היחסי של כל אחד מבעלי המקרקעין. התובעים לא התמודדו עם טענה זו לגופה, וכל שטענו בהקשר זה הוא שמדובר בטענות עובדתיות מטעם הנתבע שלא נתמכו בתצהיר.
נוכח קיומה של
דרישת תשלום זו של העירייה בגין הוצאות תכנון הקשורות לתוכנית 11, קשה לקבל את טענת התובעים להחזר הוצאות תכנון ששולמו על ידי התובע בגין אותה תוכנית, ללא כל אסמכתא או אישור המעידים על הקשר בין הוצאות אלו לקידום התוכנית והרלוונטיות שלהן לקידום התוכנית. שהרי, לא סביר כי עבור הוצאה שהוציא התובע על דעתו בלבד יידרש הנתבע לשלם, מקום שממילא הוא מחויב על ידי העיריה בהשתתפות בהוצאות תכנון בגין תוכנית 11.
70.
כמו כן, התובעים גם לא הסבירו מדוע לא דרשו את החזר הוצאות זה בזמן אמת, אלא רק במסגרת התביעה.
71.
לאור האמור, אני דוחה גם את רכיב זה של התביעה.
72.
בשולי הדברים, אציין כי מסקנתי ב

פסק דין
זה תואמת את קביעות בית המשפט בהליך המקביל, נגד אחיו של הנתבע. אכן, בהתאם לטענת התובעים, אין הכרח כי פסק הדין בהליך המקביל יחייב או ינחה את בית המשפט בענייננו, מקום שבית המשפט בהליך המקביל ביסס את מסקנותיו על העדויות שנשמעו בפני
ו, והגיע למסקנה כי לא נכרת הסכם בין אחיו של הנתבע לתובע. לצד זאת, על בסיס העדויות והראיות שהוצגו בפני
י, הגעתי כאמור למסקנה כי גם בענייננו לא הוכח כי נכרת הסכם בעל פה בנוגע לתשלום דמי ייזום בין התובע לנתבע הסכם בעל פה לתשלום דמי ייזום.
סוף דבר
73.
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי ייזום והחזר הוצאות.
בהתאם, אינני נדרש להרחיב ביחס ליתר הטענות שנטענו על ידי הצדדים.
74.
התובעים ישלמו לנתבע, ביחד ולחוד, שכר טרחת עו"ד והוצאות בסכום כולל של 10,000 ש"ח. קבעתי את שכר הטרחה וההוצאות על הצד הנמוך משום שלאחר שמיעת הצדדים בתיק הגעתי למסקנה שיש לדחות את התביעה בעיקר משום כשל של התובעים לעמוד בנטל הנדרש להוכיח את תביעתם.
ניתנה היום, ג' אלול תשע"ח, 14 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.








א בית משפט מחוזי 19647-04/10 ע.לוזון נכסים והשקעות בע"מ, עמוס לוזון, משדרות שאול המלך 37 ואח' נ' משה צאיג, מרחוב בן גוריון, רמת גן (פורסם ב-ֽ 14/08/2018)