פסקי דין על סעיד מוצטפה קשקוש | פסקי דין על עזבון נג'יבה מוצטפה | פסקי דין על עבד אל ג'ני רג'א חסן ואח' | פסקי דין על רשות הפיתוח

30158-08/15 א     26/08/2018




א 30158-08/15 סעיד מוצטפה קשקוש, עזבון נג'יבה מוצטפה, עבד אל ג'ני רג'א חסן ואח' נ' רשות הפיתוח








בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 30158-08-15 מוצטפה קשקוש ואח'
נ' רשות הפיתוח

ת"א 21707-05-14 קשקוש ואח'
נ' רשות הפיתוח

26 אוגוסט 2018



בפני

כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר

תובעים

1
.
סעיד מוצטפה קשקוש


2
.
עזבון נג'יבה מוצטפה
(קשקוש) חסן)

באמצעות יורשיה :


3
.
עבד אל ג'ני רג'א חסן


4
.
מוחמד חסן


5
.
חסן חסן


6
.
חאמד חסן


7
.
פרג' חסן


8
.
אחמד חסן


כולם ע"י ב"כ עוה"ד סעיד נזאל
נגד

נתבעים

1. רשות הפיתוח

ע"י ב"כ עוה"ד ליהי מרום
פרקליטות אזרחית חיפה








החלטה

1.

עניינם של שני התיקים המאוחדים – תביעה
לפיצויי הפקעה המגיעים לתובעים לטענתם בשל הפקעת זכויותיהם ב-5 חלקות ו/או חלקי חלקות מקרקעין שבאזור הכפר נחף. המחלוקת הנדונה בהחלטה זו מתייחסת לאחוז שעל בסיסו
יש לחשב את דמי החכירה השנתיים, וכן למשך זמן תשלומם.

2.
בתיק 21707-05-14 הוגש כתב תביעה לגבי המקרקעין הבאים :


ביום 07.09.15 ניתן בתיק זה

פסק דין
חלקי לענין תשלום סכום פיצוי שאיננו שנוי במחלוקת בנוגע ל- 4 מהחלקות.
פסק הדין שנתן תוקף להסכמת הצדדים התייחס ל 51/224 חלקים בחלקות 22,54,75 בגוש 19146, ו-51/448 חלקים בחלקה 45 בגוש 19146. שולם סכום שאיננו שנוי במחלוקת בסך של 124,314 ₪, שעוגן ב

פסק דין
חלקי
ביום -7.9.15.


3.
בתיק 30158-08-15 הוגש כתב תביעה לגבין המקרקעין הבאים :

4.
ביום 6.9.16
אוחדו שתי התביעות בשל זהות התובעים.

5.
בתיק הוגשו חוות דעת שמאי הצדדים. בשל הפער בין חוות דעת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט, השמאי מר פנחס שפירא. לשמאי הוגשו
חוות דעת מעודכנות לאור הפסיקה שהצטברה.
השמאי הגיש את חוות דעתו
ואף השיב לשאלות הבהרה שהפנו אליו הצדדים.

6.

הרקע העובדתי
6.1

מדובר בהפקעה שבוצעה בשנת 1962
לצרכי פיתוח והרחבת העיר כרמיאל. ביום 25.10.62
(להלן "המועד הקובע") פורסמה בילקוט הפרסומים (מס' 968) ההודעה על ההפקעה לפי ס' 5,7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן "פקודת הקרקעות").
הודעה בדבר הקניית החלקות למדינה לפי ס' 19 פורסמה ביום 2.9.65. ביום 13.9.65 נרשמו הזכויות על שם רשות הפיתוח
בהתאם לס' 19 לפקודת הקרקעות.
6.2
החלקות ממוקמות בתחום אזור התעשייה של כרמיאל בסמוך לכביש 85 עכו-צפת. על
החלקות בנויים כיום מבני תעשיה ומלאכה פעילים. הגישה לחלקות היא באמצעות כבישים פנימיים של אזור התעשייה.
במועד הקובע
(25.10.62)
היו החלקות ריקות ונעדרות כל פיתוח.
6.3
במועד הקובע חלה על החלקות תוכנית 50/42 /
rp

. החלקות נכללו באזור חקלאי וניתן היה לבנות מבנה מגורים אחד על כל חלקה שגודלה המינימלי הוא 1 דונם.
6.4
השנים הקובעות לאובדן דמי החכירה השנתיים הינן משנת 1986 ואילך זאת מכיוון שלדעת הצדדים הערכים בין השנים 1962-1986 הינם זניחים.
6.5
בין הצדדים קיימת מחלוקת לגבי שווי החלקות ביעוד חקלאי, שווי דונם ביעוד לבניה ואחוז דמי החכירה משווי הקרקע.
6.6
המומחה בחוות דעתו העריך כי הפיצוי לשנים 1986 -2015 בת.א. 21707-05-14 מגיע לסך של 298,690 ₪ ובתיק 30158-08-15 סך של 102,262 ₪. המומחה חשב את דמי החכירה השנתיים לפי 6% מהשווי.
6.7
הצדדים בקשו
את הכרעת בית המשפט בשני נושאים מרכזיים :
א.
האם חישוב דמי החכירה צריך להפסק בשנת 2015, מועד בו שלמה הנתבעת את הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, או שמא להמשיך עד למועד תשלום הפיצוי המלא בפועל.
ב.
מהו שיעור אחוז דמי החכירה ביחס לקרקע ביעוד למגורים ולקרקע ביעוד חקלאי. האם 6% מהשווי המשתנה של החלקות לאורך השנים כדעת התובעים או 1.5% לגבי השווי החקלאי ו-2.5% לשווי למגורים כטענת הנתבעת.


7. המסגרת הנורמטיבית
7.1

מטרת הפיצויים בגין הפקעת קרקע לצרכי ציבור היא העמדת בעל הזכויות במצב בו היה מצוי לולא נעשתה ההפקעה, מבלי לשפר או להרע את מצבו. כאשר הרציונל העומד בבסיס גישה זו הוא שתהיה לו אפשרות לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, כאילו נמכרה לאחר בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון
(ע"א 4299/15 צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל (31.12.2015)
)
.
7.2
הדין מעניק שלושה מסלולי פיצוי חלופיים לנפקע, שהוא רשאי לבחור אחד מבניהם (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ (03.11.1997) (להלן "

פסק דין
הורוביץ") ; ע"א 7210/00 רפאל דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל (08.09.2003), פס' 8):
א.
פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה + פיצויי פירות לפי ס' 13 לפק' עד למועד תשלום פיצוי הקרן.


ב.
פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה. (ריבית זו הינה יציר הפסיקה)


ג.

פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית על פי החוק המתקן.
7.3
שתי החלופות הראשונות נובעות מפקודת הקרקעות : פיצוי הוני (פיצוי קרן), לפי ס' 12
לפקודת הקרקעות והוא כשווי הקרן של הקרקע ממוכר לרצון לקונה מרצון
ביום פרסום ההודעה על ההפקעה כשהפסיקה הוסיפה לכך ריבית לא צמודה של
(פיצוי פירותי) 6%.

כאשר יש פער בין תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים לבין התשלום קובעת פקודת הקרקעות פיצוי בדרך של תשלום דמי חכירה שנתי
(דמי חכירה) לפי ס' 13 (1)
לפקודה. דמי החכירה השנתיים מהווים למעשה את החלופה לפיצוי הפירותי של 6% שהוסף לס' 12 על ידי הפסיקה.
(ראו
"

פסק דין
הורוביץ").

להלן נוסח ס' 12 ו-13 לפקודת הקרקעות –

12. תקנות בענין הערכת הפיצויים
בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:-
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו
או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע.
[...]

(ה)
בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של

הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;

13. פיצויים על אבדן דמי חכירה
(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה,
בשל אבדן דמי-חכירה
לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.

(2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום.

7.4
לגבי היחס שבין פיצויי הפירות ההלכתיים (6% ריבית על הקרן ההונית)
לפי פיצוי הפירות הסטטוטורי (דמי חכירה שנתיים) נקבע כי אלו פיצויים חלופיים. הנפקע זכאי לגבוה מבין השניים, אך איננו זכאי לשניהם יחד (ראו

פסק דין
הורביץ הנ"ל) וכן
ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקוה,

(1965)).

7.5
החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד 1964

על תיקוניו השונים (להלן "החוק המתקן ") קבע את
חלופת הפיצוי השלישית
, אשר תוקנה בשנת 2010 בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן – תיקון מס' 3

) ורכיביה
הם
כדלקמן :
·
פיצוי כשווי המקרקע ליום פרסום ההפקעה, והצמדת פיצוי זה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום 31.3.1993;
·
תוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה לתקופה שמיום 1 באפריל 1993 ועד ערב תחילתו של תיקון מס' 3 ,
15.2.10 ( על שווי הזכויות בלבד).
*

ובתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית" לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום תחילתו של תיקון מס' 3 (15.2.10).


תיקון מס' 3 בטל
את קיומו של ס' 13
לפקודת הקרקעות , שכן נוכח הסעיף החדש לא עלה הצורך לתן פיצוי פירותי
מסוג דמי החכירה.

7.6
דרך הפיצוי לפי החוק המתקן – מוציאה כל דרך אחרת. דהיינו – מי שבוחר לקבל את הפיצוי למקרקעין המופקעים לפי הקביעה של החוק המתקן, לא יכול לקבל את הפיצוי באחת מהחלופות הקבועות בפקודת הקרקעות. ובלשונו הציורית של כב' השופט חשין ב

פסק דין
הורוביץ –

"המסב אל שולחן אחד לא יוּתַר לאכול, להותיר ולברך, ולאחר מכן לקום מעל מושבו ולהסב ליד שולחן אחר לסעודה שנייה. החוק המתקן כמו מעמיד צומת, ומן הצומת מתפצלות דרכים חלופיות: דרך החוק המתקן ודרכים אחרות."

7.7

בחירת חלופת הפיצוי נתונה לנפקע. כאן בחרו התובעים
בחלופת הפיצוי של קרן נומינלית + דמי חכירה.
לפיכך הדיון יתמקד בדרך זו.

7.8


בפסיקה נקבעו מספר כללים לקביעת שיעור הפיצויים הפירותיים- שהם דמי החכירה
הרלוונטיים במקרה זה:
א.
שיעור דמי החכירה הינם שאלה שמאית מובהקת
- הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו (
ע"א 2797/15 מדינת ישראל - רשות הפיתוח
נ' פאטמה עיסא (22.05.2016), פס' 10)
.
ב.
קביעת שווי המקרקעין לצורך פיצויים-
בבסיס קביעת הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין מצויים ייעוד המקרקעין והשימוש שניתן לעשות בהם, בהתאם לתוכנית המתאר החלה ב-"מועד הקובע". "המועד הקובע" הוא מועד פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את הקרקע.
ג.
דונם ראשון בקרקע חקלאית בתוכנית המנדטורית
- נקבע שיש לאבחן את הדונם הראשון במקרקעין שייעודם חקלאי כאשר ניתן לבנות עליו בית מגורים בהתאם לתוכנית המנדטורית.
בע"א 4299/15 צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל (31.12.2015)
, נדונה השאלה כיצד יש לקבוע את דמי החכירה. בית המשפט קיבל את הערעור באופן חלקי, והחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי, תוך מתן הוראות כיצד לבצע את החישוב באופן הבא, פס' 39:
"...כלומר – יש לשום את שווי החלקות, מידי שנה בשנה החל משנת 1986, תוך הבאתן בחשבון של זכויות הבנייה למגורים שהיו קיימות על פי המצב התכנוני שעמד בתקפו במועד ההפקעה, כמפורט לעיל. ... יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעין שיועדו לבניה למגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על-פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על-פי עקרונות השמאות הראויים. משווי החלקות שייקבע יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6 אחוזים), בהתחשב בשיעור הבעלות של המערערים בכל חלקה."


8. שיעור דמי החכירה

8.1

התובעים טוענים כי יש לחשב את שווי דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% מהשווי המשתנה של החלקות, שנה אחר שנה. התובעים דוחים את טענת הנתבעת כי יש לקבוע 1.5% לקרקע חקלאית ו-2.5% לקרקע ביעוד מגורים. התובעים טוענים כ אין ללמוד מע"א 7137/15 מוחמד לאפי נ. מדינת ישראל (23.2.17) להלן
"

פסק דין
לאפי ") כי שיעור דמי החכירה לחלקה חקלאית עומד על 1.5%
שכן שם דובר על קרקע המיועדת לחציבה, שמשאביה מתכלים. התובעים מפנים לחוות דעת שמאי הנתבעת בתיק 21707-05-14 שם קבע שמאי הנתבעת, מר
רוגובין ,שיעור של 5% לדמי החכירה של המקרקעין מושא הדיון.


מטעם התובעים הוגשה חוות דעת (מתוקנת)
של השמאי זועבי איאד
שהתבססה על שיעור של 6% לחישוב דמי החכירה השנתיים.
8.2

הנתבעת טוענת כי שיעור דמי החכירה משתנה ממקרה למקרה שכן הוא אמור לשקף בהתייחס למקרקעין ספציפיים את היחס בין שווי המקרקעין לשווי הפירות המופקים מהם, לפי הייעוד. לטענתה יש לאמץ את הקביעה ב

פסק דין
לאפי שכן לא אמור להיות פער בין דמי השכירות הרעיוניים לקונקרטיים. הנתבעת מפנה לחוות דעת שמאי מטעמה (אחת מתוך השלוש) שם נקבע כי שיעור התשואה השנתי ביחס לקרקע חקלאית עומד על 1.5% וביחס לקרקע ביעוד למגורים באזור חקלאי, שיעור התשואה הוא 2.5%. הנתבעת הגישה חוות דעת (מתוקנת) של השמאי ויסבלום אשר התבסס על שיעור דמי חכירה של 2.5% לדונם הראשון ביעוד למגורים, ועל שיעור של 1.5 % ליתרת השטח החקלאי. יש לציין כי חוות הדעת הקודמות של המדינה התייחסו לשיעור של 5%
לאותם המקרקעין (כך השמאי וייסבלום, טרם תיקון חוות דעתו, שערך חישוביו על בסיס של
5% ביחס למקרקעין בתיק 30158-08-15,
וכך גם חוות דעת רוגובין בתיק 21707-05-14 ). התיקון נבע מהעובדה שהתפרסם

פסק דין

לאפי בענין המחצבה, כפי שיפורט בהמשך.

8.3
מומחה בית המשפט, השמאי פנחס שפירא קבע בחוות דעתו את חישוב דמי החכירה על פי שיעור של 6% לשנה.
8.4


הרציונל העובר כחוט השני בפסיקה הינו כי הפיצוי בגין דמי החכירה צריך להיות בשווי דמי החכירה
הרעיוניים. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04.07.2012)
(להלן: "

פסק דין
הייטנר") נקבע כי הפיצוי יחושב כנגזרת של דמי החכירה הרעיוניים שניתן לקבל עבור הקרקע. הפיצוי יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, לפי ייעודם של המקרקעין בתוכניות התקפות עובר להפקעתם ולא לפי השימוש שהיה ניתן לעשות בהם בפועל. ההיגיון שעמד בבסיס קביעה זו הוא שעל דרך הכלל לא אמור להיות פער בין דמי החכירה הרעיוניים שניתן לקבל לבין דמי השכירות "הקונקרטיים" שניתן היה לקבל בפועל. צוין כי פער בין השיטות יהיה במקרה בו לא ניתן לעשות שימוש מידי בנכס בהתאם לייעודו. במקרה שם, היה מדובר בקרקע בהר חוצבים שייעודה היה לתעשייה, אך באותה עת לא ניתן היה לעשות בה שימוש לתעשייה, בשל העדר פיתוח סביבתי ומרחק
ממבנים אחרים ("הר טרשים קרח").
מצב זה הוביל לכך שלו דמי החכירה האבודים היו מחושבים לפי השימוש המידי שניתן היה לעשות בעת ההפקעה, הם לא היו משקפים את הפוטנציאל הטמון בקרקע, שבאותה העת לא ניתן היה לממשו.

ב

פסק דין
לאפי
נדונה שאלת שיעור הפיצויים שיש לשלם עבור קרקע שהיה בה מרבץ שיש וייעודה היה למחצבה. לקרקע היו רישיונות לחציבה ובפועל נחצב בה שיש. בית המשפט העליון אימץ את קביעת בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' כהן) שהעדיף את חוות דעת המדינה, לפיה שיעור דמי החכירה יעמוד על 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהקרקע, פדיון שפוחת משנה לשנה בשל הידלדלות המחצבים. בית המשפט קבע כי יש לאבחן ענין זה מהנסיבות ב

פסק דין
הייטנר שכן כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין ממומש, כמו כאן, דמי החכירה הרעיוניים והקונקרטיים אמורים להיות זהים ולשקף את הפירות שניתן להפיק
בכוח או בפועל מהמקרקעין.

8.5
השמאי שמונה כמומחה בית המשפט התייחס בחוות דעתו למקרקעין מושא שני התיקים שאוחדו. המומחה עיין בחוות הדעת המתוקנות של הצדדים וקיים ישיבה עם ב"כ הצדדים והשמאים. המומחה סקר את מיקום החלקות, ואת המצב התכנוני (ראו ס' 6.2-6.4 לעיל). בהתאם להוראות התוכנית שחלה ניתן היה לבנות מבנה מגורים על כל חלקה שגודלה המינימאלי הוא 1 דונם. המומחה חישב בכל חלקה דונם אחד למגורים, ואת יתרת הקרקע בחלקה – כחקלאית. המומחה התייחס ל

פסק דין
עא 4299/15
אסדי נ. מדינת ישראל (8.12.16) שם נערך חישוב דמי החכירה לפי
שיעור של 6% . המומחה התייחס לעובדה שבפסקי דין נקבעו דמי חכירה שנתיים בין 5%-6% וכך גם בקווים המנחים של אגף שומת המקרקעין.
בנסיבות אלו בחר המומחה לערוך את חישוביו לפי שיעור של 6%. המומחה דחה את גישת המדינה, לפיה השיעור לאדמה חקלאית צריך לעמוד על 1.5% ואילו לדונם ביעוד מגורים על 2.5% .

8.6

לא לחינם ערכתי סקירה של חלופות הפיצוי, תוך ההפרדה בין הפיצוי ההוני, וחלופות הפיצוי הפירותי. ברור, שהמטרה של ס' 13 לפקודת הקרקעות, המעניק פיצוי פירותי בדמות דמי חכירה שנתיים הינה לפצות בגין
התשלום שלא שולם בזמנו לנפקע, על אף שהמדינה קנתה חזקה בקרקע. מטרת הסעד של ס' 13 הינה לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולתן את הערך המתאים. הדין מקנה לנפקע את הערך "האמיתי" של הסכום שלא שולם לו, בדרך של
ריבית (שנקבעה בפסיקה כ-6%) או בדרך חליפית של דמי חכירה, ולאחר קיומו של החוק המתקן בדרך של הצמדה וריבית
צמודה. לפיכך, שיעורי התשואה
בחלופת הפיצוי הפירותי של דמי חכירה, אמורים לעמוד
בסדרי גודל של 5% -6%. וראו קביעת בית המשפט בעא 2797/15 מדינת ישראל נ. פאטמה עיסא (22.5.16)
-
"השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפני
ו, ואיני רואה הצדקה להתערב במסקנתו של בית משפט קמא"......

8.7
כאמור, הקביעה היא נקודתית, בהתייחס למקרקעין הספציפיים העומדים לדיון. החלקות ממוקמות בתחום אזור התעשייה של כרמיאל, בסמוך לכביש מס' 85 עכו-צפת. על החלקות בנויים מבני תעשיה פעילים. לתפישתי,
מאחר ושיעור התשואה אמור לבטא
את הפיצוי
עבור עיכוב התשלום על אף שהמקרקעין נתפסו, לא נפל פגם בחוות דעת השמאי אשר קבע שיעור של 6% בנסיבות של מקרקעין אלו.

הנתבעת בסיכומיה אומנם מרמזת על אפשרות של שיעור של 5%, אך ענין זה כלל לא עמד לדיון. עמד לדיון שיעור של 6% כדעת התובעים מול שיעור של 1.5-2.5% כדעת הנתבעת.

(* תשומת לב הצדדים לכך שהמומחה התייחס בחלקה 45 ל-51/224 חלקים, ולא כפי שטענו התובעים בכתב התביעה ובחוות דעת השמאי מטעמם כי בבעלותם 51/448 חלקים).

8.8

לא מצאתי כי יש מקום לדחות את קביעת המומחה לענין
השיעור שקבע לחישוב דמי החכירה.

9.
מתי יש לעצור את תשלום דמי החכירה נוכח תשלום הסכום שאיננו שנוי במחלוקת ?

9.1
ראשית יאמר כי בתיק 30158-08-15 לא שולם כל סכום שאיננו שנוי במחלוקת. השאלה לכן רלוונטית לתיק 21707-05-14, שם שולם סכום של 124,314 ₪ , ענין שאושר ב

פסק דין
חלקי ביום 7.9.15
.
9.2
התובעים טוענים כי ממילא הסכום שקבע מומחה בית המשפט לגבי החלקות בתיק 21707-05-14 עומד על סך של 298,690 ₪ ולפיכך גבוה בהרבה מהסכום ששולם.
מסיבה זו יש לחייב לטענת התובעים את הנתבעת לתשלום דמי החכירה לתקופה משנת 1986 ועד לתשלום בפועל של הסכום המלא.
9.3
מנגד טוענת הנתבעת
כי מרגע ששלמה לתובעים את הסכום שאיננו שנוי במחלוקת וניתן

פסק דין
חלקי בעניין, אין להמשיך ולשלם את דמי החכירה בגין השנים שלאחר מתן פסק הדין, שכן תשלום כזה מנוגד ללשון החוק ולתכלית החקיקה. הנתבעת טוענת כי המונח "שולמו פיצויים" המופיע בס' 13 (1) יש לפרשו כפיצוי הקרן ההוני לפי ס' 12 לפקודת הקרקעות. מאחר והסכום ששולם לתובעים גבוה משמעותית מסכום הפיצוי ההוני (לפי ס' 12(ב) לפקודת הקרקעות) שלו היו זכאים התובעים,
יש לראות את מועד התשלום של הסכום שאיננו שנוי במחלוקת כמועד סיום הזכאות לדמי החכירה.

9.4

הנתבעת טוענת כי התשלום אליו מתייחס ס' 13 (1)
הוא הפיצוי ההוני בלבד (ס' 12 לפקודת הקרקעות. זאת היא מבקשת ללמוד מלשון החוק, ומתכלית החקיקה.

אקדים ואציין כי דין טענת הנתבעת להדחות.

9.5
אצטט שוב את סעיף 13 (1) לפקודת הקרקעות –
. פיצויים על אבדן דמי חכירה
(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה,
בשל אבדן דמי-חכירה
לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.


הפסקה השניה בס' 13(1) קובעת במפורש כי תשלום דמי החכירה יפסק, רק אם הוצע לתובעים סכום פיצוי, אשר בית המשפט לא פסק סכום גבוה ממנו.
בשלב זה עדין אין קביעה סופית של בית המשפט לגבי סכום הפיצוי בתיק 21707-05-14, ורק מטעם זה ברור כי לפי לשון החוק, אין סיבה לעצור את תשלום דמי החכירה. אם יפסק ב

פסק דין
או בהסכם סכום גבוה יותר לתובעים -
במקרה כזה ייעשה חשבון דמי החכירה עד למועד התשלום בפועל של הסכום הגבוה יותר, וממנו ניתן יהיה להפחית את הסכום שאיננו שנוי במחלוקת שכבר שולם, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

9.6
הנתבעת טוענת כי הסכום ששלמה תואם את החישוב לפי ס' 12 לפקודת הקרקעות, פיצוי קרן + ריבית של 6% לשנה. לא ערכתי את החישוב, אך גם אם טענתה נכונה, עדין אפשרות הבחירה בחלופת הפיצוי נתונה לנפקע ולא למפקיע.

9.7
שוגה הנתבעת כאשר היא מסתמכת על

פסק דין
עא 7809/01 מסד חברה הדדית בע"מ נ. הסוכנות היהודית (9.9.04) ועל פסקי דין מחוזיים שציינה. כל שנקבע ב

פסק דין
מסד הוא שיש לעצור את תשלום דמי החכירה אם שולם סכום הפיצויים לפי הסכם, או לפי

פסק דין
של בית משפט. שם שולם הסכום לפי

פסק דין
של בית משפט. לכן נעצר תשלום דמי החכירה. כאן לא היה הסכם בין הצדדים לענין סכום הפיצוי המגיע והעובדה שניתן

פסק דין
חלקי לענין סכום שאיננו שנוי במחלוקת, איננו מהווה עצירה של החובה לשלם דמי חכירה שנתיים, אם הסכום שיפסק יהיה גבוה יותר מהסכום ששולם.

9.8
גם תכלית החקיקה איננה מתיישבת עם הגישה כי נכון למועד זה ניתן לקבוע
שמשנת 2015 אין יותר חובה לשלם את דמי החכירה השנתיים. ראו את הרציונל כפי שבוטא על ידי ב' השופט חשין ב

פסק דין
הורוביץ –
"המחוקק מדמה הפקעתה של קרקע למכירתה של הקרקע, ועל-
כן מורה הוא על שומת שווייה כבעיסקת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כך הוא במקום שהקרקע נמכרת ותמורתה ניתנת לאלתר. ואילו במקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה – באין תשלום שווייה

–
לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל-
כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי-
חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה".
9.9
גם הטענה כי יש לתמרץ את המדינה להקדים תשלום במקרה של הפקעה, ולכן יש לפסוק שהחל משנת 2015 איננה חייבת בתשלום דמי החכירה, היא טענה תמוהה. משנת 1965 קנתה המדינה חזקה במקרקעין. חלפו עד כה 53 שנים. האם מה שתמרץ את המדינה לשלם כעת זה חסכון דמי החכירה בשנתיים האחרונות ?

ראשית אציין כי תמריץ המדינה לשלם פיצויי הפקעה צריך להיות בראש וראשונה חוקתי ומוסרי, בדגש על זכות היסוד הקניינית, שמצאה את ביטויה בחוק יסוד כבוד האדם וחרותו.
אך גם אם אתייחס לתמריץ
בפן הכלכלי,
היעד שיש לתמרץ הוא
שהמדינה תשא בפיצוי המלא, ולא תקדים רק חלק ממנו.
לכן, כל עוד אין קביעה בהסכם או ב

פסק דין
כי התשלום שאיננו שנוי במחלוקת מהווה את הפיצוי המלא, אין לראות לתפישתי את המדינה כפטורה מתשלום דמי החכירה השנתיים.
9.10
לפיכך, ב"כ הצדדים יפנו למומחה על מנת שיוסיף את דמי החכירה המגיעים לפי חישובו לשנים 2016
-2018.

10. לסיכום
10.1
קבלתי את קביעת המומחה השמאי לגבי שיעור של 6% בחישוב דמי החכירה השנתיים.
10.2
דחיתי
בשלב זה את טענת הנתבעת כי יש להפסיק את תשלום דמי החכירה מיום פסק הדין החלקי לגבי תשלום סכום שאיננו שנוי במחלוקת.
10.3
הנתבעת תשא בהוצאות ב"כ התובעים בסכום של 2,500 ₪ שישולמו בתוך 30 יום מהיום.
10.4
ב"כ הצדדים יודיעו בהודעה בכתב עד ליום 6.9.18 אם נוכח החלטה זו יש אפשרות לסיים את התיק בהסכמה או אם יש ביניהם הסכמה דיונית לגבי המשך התנהלות התיק.
10.5
התיק אלי למעקב ביום 6.9.18.
10.6
המזכירות תודיע לצדדים על
החלטה זו.

ניתן היום,
ט"ו אלול תשע"ח, 26 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.












א בית משפט מחוזי 30158-08/15 סעיד מוצטפה קשקוש, עזבון נג'יבה מוצטפה, עבד אל ג'ני רג'א חסן ואח' נ' רשות הפיתוח (פורסם ב-ֽ 26/08/2018)