פסקי דין על י.אורן חברה להנדסה וקבלנות בע"מ | פסקי דין על נציגות הבית המשותף | פסקי דין על רום אניטה | פסקי דין על רייכלר-רוזנבלום בלה | פסקי דין על דולברג אטי | פסקי דין על רחימוב נאוה | פסקי דין על דבוש אפרים | פסקי דין על פלוטינצקי שפרה |

207493/02 א     10/10/2005




א 207493/02 י.אורן חברה להנדסה וקבלנות בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, רום אניטה, רייכלר-רוזנבלום בלה, דולברג אטי, רחימוב נאוה, דבוש אפרים, פלוטינצקי שפרה




1
בתי המשפט
א 207493/02
בית משפט השלום תל אביב-יפו
10/10/2005

10/10/05

כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני
:
י.אורן חברה להנדסה וקבלנות בע"מ
התובעת
י. בוכבינדר

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . נציגות הבית המשותף

2 . רום אניטה

3 . רייכלר-רוזנבלום בלה

4 . דולברג אטי

5 . רחימוב נאוה

6 . דבוש אפרים

7 . פלוטינצקי שפרה

8 . מועלם דן
9 . קמינצקי אריה
10 . אלוני יעל
11 . רגב אליהו
12 . מועלם ניר
13 . מועלם שושנה
14 . מועלם צבי

הנתבעים
יורם מושקט

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
א. עיקר העובדות וטענות בעלי הדין
1. התובעת הינה הבעלים הרשום של חנות הנמצאת בקומת קרקע של בית משותף ברח' אבן גבירול בתל-אביב (להלן בהתאמה: "החנות", "הבית").
2. בכתב התביעה שהגישה לבית המשפט ביום 2.10.02 עתרה התובעת למתן

פסק דין
בדבר בטלותו של הסכם שנחתם ביום 27.7.95 (להלן: "ההסכם") בין התובעת לנתבעת מס' 1 (להלן: "נציגות הבית") וכן, בטלותו של זיכרון דברים שנחתם ביום 12.1.83 בין התובעת מזה ובין חברת נווה אלחריזי 16 בע"מ (להלן: "זיכרון הדברים").
3. דיירי הבית (נתבעים 13-2) הינם בעלי הדירות בבנין ונתבעו בתור שכאלו.
4. טענתה של התובעת בקליפת אגוז הינה כי הן בהסכם והן בזיכרון הדברים הוטלו על התובעת הגבלות שימוש באשר לחנות (להלן: "הגבלות השימוש")
וכי יש לבטל את הגבלות השימוש בחנות מטעמים שונים ובכלל זה טעות יסודית של התובעת בהבנת זכויותיה (להלן: "טענת הטעות") וכן, כי הנתבעים הפרו את חובתם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, היות מגבלת השימוש נוגדת את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו וחוק יסוד חופש העיסוק וכן, כי התובעת ביטלה את התחייבותה לגבי הגבלת השימוש, בלא תגובה מצד הנתבעים.
5. חלק מן הנתבעים הגישו כתב הגנה וחלקם האחר לא הגיבו לתביעה. הנתבעת מס' 10 (להלן: "אלוני") התריסה בפני
הנתבעים במסגרת כתב ההגנה שהגישה כי הנציגות מתנהלת באופן מושחת והודיעה על הסכמתה המפורשת למתן הסעדים להם עתרה התובעת.
6. בפתח כתב הגנתם עתרו הנתבעים לסילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות. לעצומו של עניין, טענו הנתבעים כי אם תתקבל התביעה יגרם להם עוול בשל קיפוח אינטרס ההסתמכות שלהם, הכחישו את טענת הטעות שהעלתה התובעת ויחסו לה חוסר תום לב.
הנתבעים טוענים כי הם מתנגדים להשכרת החנות למטרת עסקים לענף המזון, הגם שהסכימו להשכרת החנות לצורך מכירת משקאות בבקבוקים סגורים וללא שהתובעת אינה מסתפקת בכך.
עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.
ב. המחלוקת
1. דחיית התביעה מחמת התיישנות.
2. טענות הנוגעות לתקפן של הגבלות השימוש שנקבעו בהסכמים שבין התובעת לנתבעים.
3. טענות הפרה והעדר תום לב.
4. בחינת טענות בעלי הדין לאורם של חוקי היסוד והתמורות באזור.

ג. דיון וממצאים
1. טענת ההתיישנות
1.1 את טעון ההתיישנות השתיתו הנתבעים על העובדות לפיהן מנין התקופה שבין חתימת ההסכם, כמו גם זיכרון הדברים ועד להגשת התביעה - עולה על 7 שנים ודי בכך כדי להעלות על התביעה כי התיישנה.
1.2 התובעת לא הגישה כתב תשובה ולמעשה לא התייחסה לטענת ההתיישנות כלל ועיקר אלא בסיכום טענותיה שם נטען כי מדובר בתביעה לגבי זכות במקרקעין מוסדרים ומכאן שלא חלפה תקופת ההתיישנות וכי חלק מעילות התביעה נולדו בשנת 2000.
1.3 הגעתי למסקנה כי עמדות שני בעלי הדין גם יחד לוקות בחסר, טענת התובעת לפיה מדובר בתובענה על זכות במקרקעין מוסדרים - מופרכת מיסודה באשר אין כופר בפני
בזכות הקניין של התובעת בעוד שהיא עתרה למתן סעדים הצהרתיים שמהותם מתייחסת לזכות השימוש בחנות. מנגד, טענות הנתבעים מתעלמות מן העובדה כי עסקינן בתביעה למתן

פסק דין
הצהרתי וכי בבחינת טענת ההתיישנות יש ליתן את הדעת לתביעה מיוחדת כגון זו.
1.4 סוגיית ההתיישנות לגבי תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי נידונה בהרחבה ב-ע.א. 2140/01 נחמיאס נ. נכסי בני משפחת מושקוביץ (פ"ד נו(ט) 481) ועיקר הקביעות שם הינן כדלקמן:
1.4.1 תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי מקורה בדיני היושר וכי מאז קבלת חוק ההתיישנות, מתיישנת תביעה שביושר כדרך שמתיישנת תביעה שבדין.
1.4.2 אשר לתחילת מרוץ ההתיישנות נקבע כי תביעה כגון זו בגדרה מבקש התובע להצהיר על זכותו להתעלם מכפיפותו להגבלות השימוש - מתחילה מהרגע בו עשה התובע מעשים שיש בהם כדי לפגוע בזכותו הנטענת כזכות קיימת (פיסקה 8 לפסה"ד).
1.5 סבורני כי עצם התקשרותה של התובעת בזיכרון הדברים ובהסכם בגדרם נטלה על עצמה במודע הגבלות שימוש לגבי החנות עונה אחר המבחן האמור ומכאן שעל פני הדברים התביעה התיישנה.
1.6 חרף האמור עד כאן, אני מחליט לדחות את טענת ההתיישנות.
הטעם לכך נעוץ בעובדה כי על פי ההלכה הפסוקה לא זו בלבד שאין די בהעלאת טענת ההתיישנות במסגרת כתב ההגנה (ע.א. 630/90 רוז'נסקי נ. מובילי לוד (פד"י מה(5) 365) אלא שאם לא הועלתה הטענה במסגרת ההליך הראשון בפני
בית המשפט - אין לשעות לה.
השוו: רע"א 4049/97 אסורנס גנרל דה פרנס נ. הכנ"ר (פד"י נא(4) 716).
1.6 בענייננו, לא העלתה הנתבעת את טענת ההתיישנות במסגרת הליכי קד"מ ואף לא בפתיחת מועד ההוכחות: בעובדה כי בפרוטוקול ישיבת יום 18.1.05 נרשם כי הנתבעת עומדת על טענת ההתיישנות כשהיא לעצמה - אין די.
2. לסוגיית הטעות
2.1 בתצהיר עדותה, טענה גב' גלי בוכבינדר כי חרף העובדה שעפ"י תוכנו של שטר החכירה המקורי של החנות לא הוטלה על התובעת כל הגבלת שימוש
(ועל כך אין חולק בפני
), פנתה התובעת לבעלים הקודמים של הבית (חברת נווה) וביקשה הסכמתה להפעיל בחנות סניף של בנק וכי בצד הסכמת הבעלים הקודמים לכך הודיעה נווה כי תידרש הסכמה מפורשת של הנהלת החברה וועד הבית לכל שינוי נוסף וכי מאז התנגדו דיירי הבית לכל תכניות התובעת בקשר לחנות (סעיפים 14-11 לתצהיר).
2.2 בסעיף 16 לתצהירה, נדרשה גב' בוכבינדר לחתימת זיכרון הדברים אשר לגרסתה נחתם "מתוך טעות יסודית ועל מנת להפסיק את התנגדות דיירי הבית".
במבוא לזיכרון הדברים (בפסקה 7) נכתב:
"הואיל והצדדים הגיעו להסכמה בדבר השלמת השיפוץ של המבנה ושל הבית המשותף תוך הרחבת השימושים המותרים במבנה בהתאם לרשימה הרצופה לזיכרון הדברים...".
אין חולק כי מן הרשימה הנ"ל נפקדו בתי עסק לממכר מזון מכל סוג שהוא.
2.3 בסעיף 23 לתצהיר התובעת, חזרה וטענה גב' בוכבינדר כי התובעת נאלצה בשל עמדתה הנוקשה של חברת נווה, לחתום על ההסכם על פיו חזרה ונטלה על עצמה שוב את מגבלת העיסוק,אפס, בחקירתה הנגדית של גב' בוכבינדר הובהר כי העובדות עליהן הצהירה אינן ידועות לה מידיעה אישית וכי תצהירה מתבסס על מסמכים, גרידא.
מאידך, לא הובאה בפני
עדותה של הגב' שולמית אורן שחתמה על זיכרון הדברים בדבר הנסיבות שאפפו את חתימתו לרבות "הטעות" לה נתפשה ואף לא עדות בעלה (של גב' בוכבינדר) אשר על פי גרסתה עבד בתובעת לעת חתימת ההסכם (עמ' 6 לפרוטוקול).
לא הובאו בפני
טעמים של ממש להימנעות התובעת מהבאת עדים אשר, כמסתבר, יכלו להביא גרסה מכלי ראשון, בדבר נסיבות הטעות.
2.4 בנסיבות אלו, סבורני כי ניסיונה של התובעת להיבנות מגרסת בוכבינדר לצורך הוכחת טענת "הטעות היסודית", נידונה לכישלון. ביתר שאת אמורים הדברים באשר לטענות הכפייה וההטעיה (אשר נטענו בשפה רפה), עיקר עניין לכך הוא בהעדר תשתית עובדתית מכלי ראשון באשר לקשר הסיבתי שבין ההתקשרות ובין הטעות.
לעניין זה נקבע:
"הקשר הסיבתי המהווה יסוד של עילת ביטול בגין טעות צריך להתקיים בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה. הטעות צריכה להיות הגורם להתקשרות בחוזה" (השוו: ג. שלו בחיבורה דיני חוזים בעמ' 192 וכן, ראו: ע"א 2702/92 גינזבורג נ' בן יוסף פ"ד מז(1)540).
2.5 מעבר לדרוש אוסיף כי לא נטען בפני
ולבטח לא הוכח כי קודם ליום 12.4.00 שלחה התובעת לנתבעים הודעה בדבר ביטול ההסכם (במאמר מוסגר אטעים כי אין בנוסחו של המכתב מיום 12/4/00 כדי להצביע על כוונה ברורה ומפורשת לבטל את ההסכם). בהעדר הודעת ביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לתובעת על עילת הביטול - לא ניתן להסתמך על טענת הטעות ונגזרותיה, מסקנה זו נובעת מהוראת סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1978 (להלן: "חוק החוזים").
אני דוחה איפוא את טענת הטעות.
3. הפרת החיוב לנהוג בתום לב
3.1 התובעת טוענת כי דרכם של הנתבעים המסכלים את רצונה וזכותה - לממש את מלוא הפוטנציאל הכלכלי של החנות תוך התאמת השימוש בה לאופי הביקושים והצביון העסקי של האזור, עולה כדי חוסר תום לב.
3.2 לעניין זה, טענה התובעת כי חלה תמורה בצביון העסקים באזור באופן "שעסקים רבים מענפים שונים נסגרו" או הועתקו ובמקומם "החלו לפעול ברחוב עסקים רבים מענף המזון בעיקר בתי קפה פיצריות קונדיטוריות וחנויות מזון ומשקה". כמו כן, הסתבר לתובעת כי תשואת ההשכרה של החנות לענף המזון גדולה הרבה יותר מאשר עסק אחר (סעיף 24 לתצהיר התובעת).
3.3 ביתר שאת, הטעימה התובעת כי במהלך התקופה שבין ינואר 2000 ועד אוקטובר 2000 רוב מניינם של המתעניינים בחנות ביקשו לפתוח עסקי מזון, בעוד שהאחרים טענו כי החנות גדולה מדי למגבלות התקציב שלהם (סעיף 29).
לגרסת התובעת, הגיבו הנתבעים בסירוב מוחלט על בקשתה לאפשר לה להשכיר את החנות לעסק מענף המזון.
התובעת טענה כי מאז שנת 2000 היא מתקשה להפיק תמורה מן החנות (סעיף 24 לתצהיר ועמ' 7 לפרוטוקול).
3.4 התובעת התמקדה בעיקר בניסיונותיה לקבל את הסכמת הנתבעים לאפשר לה להשכיר את החנות לקונדיטורית עידית (להלן: "קפה עידית"), חרף העובדה שקפה עידית התחייבה להימנע מפעילות של הכנת מזון, בישול או חימום מזון בחנות.
3.5 התובעת הכבירה וטענה כי נציגי הנתבעת 1 התנו הסכמתם להשכרת החנות לעידית בכך שהתובעת תבצע שיפוץ חיצוני, אך, הגבילו נכונותם זו לעסקה הספציפית האמורה תוך שסירבו לביטולו של ההסכם ורק אז שיגרה התובעת לנציגות הבית הודעת ביטול שלא זכתה למענה (סעיף 26 לתצהיר).
3.6 מנגד, טענו הנתבעים (באמצעות ה"ה אפרים דבוש ודני מועלם) כי לאור רצונם להקפיד על איכות חייהם, סבורים הנתבעים כי השכרת החנות לעסקים שלא נכללו ברשימה המוסכמת, תיפגע באיכות חייהם וכי זיכרון הדברים וההסכם על הגבלות השימוש המובנות בהן היווה בסיס לאינטרס ההסתמכות שלהם, שעה שרכשו את הדירות בבית.
4. מן הראיות שבפני
עולים הממצאים כדלקמן:
4.1 קפה עידית ממוקם בבית הצמוד לבנין מזה למעלה מ-20 שנה וכי כסאות ושולחנות הסועדים מוצבים מזה כ-4 שנים במרחק של בין 3-4 מטר מפתח חדר המדרגות של הבניין. יתר על כן, המטבח הקיים של קפה עידית נמצא בצמוד לחצר הפנימית של הבניין (עדות מועלם בעמ' 10 לפרוטוקול).
4.2 בהיותו מודע לפרטי העסקה שנרקמה בין התובעת לקפה עידית ולפיה יועתקו הכיסאות והשולחנות ממקומם הנוכחי (הצמוד לחדר המדרגות) ויוכנסו לחנות, השיב מועלם:
"אני טוען שבעקרון המקום הזה לא מיועד למזון... היום מגישים עוגות וקפה והוא יכול להתרחב ולהתחיל לבשל ויהפוך למסעדה. לפי דעתי המקום הזה הוא עדיין שליו... אנו לא מעוניינים. .. שייהפך בעתיד לאבן גבירול הסוער בבתי קפה סוערים..." (שם בעמ' 11).
4.3 כי מול הבניין מצוי בית קפה הילל הפתוח 24 שעות ביממה (עדות דבוש בעמ' 17) .
4.4 הנתבעים סיכלו גם הצעה לפתיחתה, בחנות, של מספרה שתגיש ללקוחותיה, אגב שרותי מספרה, גם כוס קפה ועוגה (עדות מועלם בעמ' 13 ועדות דבוש בעמ' 17).
4.5 הנתבעים אינם מוכנים לתת ידם לעסקת קפה עידית גם בתנאי שימוש מגבילים (פעילות עד השעה 20:00), בשל הגבלה צפויה של מקומות חניה ומטרדי רעש וריח (שם בעמ' 18).
4.6 הנתבעים פיתחו כלפי התובעת עמדה נקמנית על רקע מה שנתפס בעיניהם סירובה להשתתף בהוצאות הבית המשותף על פי חלקה האמיתי ברכוש המשותף (עדות מועלם בעמ' 14), עם זאת, סיכלו הנתבעים גם הצעות לשיפוץ הבניין כנגד מתן הסכמתם לפתיחת עסק מזון (עדות מועלם עמ' 13,14 לפרוטוקול).
5. הבחינה הערכית והמשפטית של תום הלב
5.1 גם לנוכח הממצא המתבקש בדבר סירובם הגורף של הנתבעים לאפשר לתובעת לסטות מן הסד של הגבלות השימוש - מצויה התובעת, לכאורה, בעמדת נחיתות, שכן, הלכה פסוקה היא כי עמידה על זכות חוזית אין בה כדי להוות חוסר תום לב (השוו: ע.א. 189/89 קופ"ח מכבי נ. קופ"ח של ההסתדרות הכללית פד"י מה(4) 817); עם זאת, מסתבר שעקרון זה כפוף לשסתומי בקרה. הנה כי כן, קובעת המחברת ג. שלו בספרה:
"עקרון תום הלב מסמן נטישה מסוימת של האינדיווידואליזם והאגואיזם, אולם, אין הוא מחייב אלטרואיזם מוחלט. מכוחו של עקרון תום הלב נדרשת התחשבות בזולת ובאינטרסים שלו אך לא נדרשת הזנחת האינטרסים של הצד הפועל" (שם בעמ' 49).
5.2 בפסיקה העדכנית התגבשה ההכרה כי אין להתיר מצב של "נבל ברשות החוזה" (השוו: ע"א 144/87 מ"י נ' אינג' פבר, פ"ד מ"ד(3)769 ולקט האסמכתאות בפסקה 7 לפסה"ד וכן, ע.א 8124/00 קניונים ונכסים נ' בני יעקב תק-על 2002(2)29), וכי שעה שעמידה על זכות חוזית עולה כדי תחושה של אדם לאדם זאב - תידחה הזכות החוזית מפני הערכים המתחייבים מיישום עקרונות תום הלב (ראו: רע"א 6339/97 רוקר נ. סלומון פד"י נה(1) 199).
ובכללם "אמות המידה של מוסר חברתי וצדק הראויים לחול ביחסים הבינאישיים בישראל (השוו: רע"א 2443/98 ליברמן נ. בנק דיסקונט תק-על 99(3) 425).
5.3 הממצא לפיו מפגינים הנתבעים סירוב גורף ובלתי מתפשר לכל ניסיון של התובעת להשכיר את החנות למטרת פעילות המשלבת מזון ומשקה גם בתנאים מגבילים של שעות הפעילות ואיסור על בישול, אפיה וכו' נתפש בעיני כגחמה עיקשת, הפורצת את גבולות העיקרון של "זה נהנה וזה אינו חסר".
5.4 הוכחה דרמטית לכך מצויה בעובדה כי דבוש ומועלם נטלו חירות לעצמם (מן הסתם בשם יתר הנתבעים) לסכל גם עסקה להשכרת החנות לספר שתכנן להגיש קפה ועוגות ללקוחותיו, הגם שאין חולק כי מספרה מנויה ברשימת השימושים המותרים (פיסקה 8 לרשימה המצורפת כנספח להסכם) - יתר על כן, מעדותו של דבוש בעניין זה ניתן להבין כי הנתבעים (או מי מהם) התיימרו לקבוע אם אדם זה או אחר נראה להם כשכן (שם בעמ' 18).
6. שינויים באופיו ובצביונו של הרחוב
6.1 כתימוכין לטענתה לפיה חל שינוי בולט באופיו ובצביונו של רח' אבן גבירול, צירפה התובעת לתביעתה חוות דעת של השמאי ברזילי מיום 6.11.00 ואלו עיקר ממצאיה:
בשנים האחרונות חל שינוי באופיו המסחרי של הרחוב המתבטא בהעדפה ברורה של שימושי מזון ביחידות המסחריות (פרק 6 לחוו"ד).
תשואות ההשכרה (דמי השכירות) המתקבלים ביחידות המושכרות למטרת מזון עולה בשיעור של 30% על התשואות משימושים אחרים
(שם בעמ' 10,11).
6.2 הנתבעים בחרו שלא לחקור את השמאי ו/או להציג חוו"ד שמאית סותרת. בנסיבות אלו, אני פוסק כי ממצאי השמאי לא נסתרו ויש בהם, כדי לבסס את גרסת התובעת הן באשר לשוני בצביון הפעילות ברח' אבן גבירול, כמו גם, להבדלים ברמת תשואות ההשכרה.
7. עמדת הנתבעים מתעלמת מן התמורות באזור
7.1 לשיטתי, ניתן ללמוד גזירה שווה מן העיקרון לפיו "בהיבטל טעמו של הדין - בטל הדין עמו", עליו עמד בית המשפט ב-ע.א. 2299/99 פד"י נה(4) 213 (פיסקה יח'), במובן זה ששינוי הבולט במגמת הביקושים והעיסוקים באזור לכיוון עסקי מזון מצדיקה סטייה מהגבלות השימוש שנובעים מהסכמים ארכאיים, דומה כי עמדה זו חלחלה גם לתודעתם של מקצת הנתבעים אשר הסכימו לפתיחת עסק של מכירת משקאות בבקבוקים סגורים בלבד ומוצרים נלווים, כמפורט במכתבם נספח כב' לתצהיר התובעת.
7.2 לעומת זאת, העמדה היומרנית שביקשו הנתבעים לשוות להתנגדותם הגורפת, דהיינו, הנצחת "אי שקט" בים הסוער של רח' אבן גבירול (כביטוי שנקט מועלם בעדותו בעמ' 11 לפרוטוקול), אינה מתיישבת עם צביונו הכללי של האזור כפי שהשתנה בשנים האחרונות, כמו גם, עם העובדה לפיה קפה עידית פועל ממילא במקום וכן, כי בסמיכות מקום אליו פועלים גם בתי קפה אחרים.
8. חוקי היסוד
8.1 בקצירת האומר אוסיף כי לטובת עניינה של התובעת מצטרפים גם השיקולים המונחים מסעיף 4 לחוק יסוד חופש העיסוק ומסעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו - בדבר זכותה של התובעת למקסם את רווחיה מרכושה ולעסוק בכל עיסוק לגיטימי; אין צורך לומר אם תבקש התובעת להפעיל בחנות עסקים גורמי מטרד ו/או בניגוד לדיני רישוי עסקים ו/או שטר החכירה - פתוחים בפני
הנתבעים דרכי פעולה לשמירת זכויותיהם.

סוף דבר:
אני מקבל את התביעה בחלקה ומצהיר כי התובעת רשאית להפעיל בחנות נשוא ההסכם ללא כל מגבלה על סוג העיסוק פרט למגבלות הנובעות מדיני המטרד ודיני רישוי עסקים, ובלבד שהפעילות בחנות לא תחרוג משעה
20:00.
יתר העתירות - נדחות.
לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד בתשלום הוצאות המשפט וכן, שכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ש"ח.
הודעה זכות הערעור.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום ז' בתשרי, תשס"ו (10 באוקטובר 2005), בהעדר הצדדים.
בן חיים מרדכי, שופט
קלדנית: טובה








א בית משפט שלום 207493/02 י.אורן חברה להנדסה וקבלנות בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, רום אניטה, רייכלר-רוזנבלום בלה, דולברג אטי, רחימוב נאוה, דבוש אפרים, פלוטינצקי שפרה (פורסם ב-ֽ 10/10/2005)