פסקי דין על שושנה גלבר | פסקי דין על ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות' | פסקי דין על אביטל אלט | פסקי דין על סימה פרנקל | פסקי דין על זאב פרנקל ואח' |

69794-05/18 הפ     23/09/2018




הפ 69794-05/18 שושנה גלבר, ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות' נ' אביטל אלט, סימה פרנקל, זאב פרנקל ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ה"פ 69794-05-18 גלבר נ' אלט ואח'




לפני
כבוד השופט
נפתלי שילה


המבקשת

שושנה גלבר
ע"י עו"ד ד"ר גיא כרמי וישי לבנון
ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות'



נגד


המשיבים

1.אביטל אלט
ע"י עו"ד מנחם לוי

2.סימה פרנקל
3.זאב פרנקל
ע"י עו"ד רוזנברג

4.עירית שטריקמן
5.מאיר שטריקמן
6.סימה
חנה צור
7.אהרון צור
8.לירון פרימור גרינפלד
9.ארנה סברוב
10.יורם סברוב
11.סמדר קרמר
12.עופר הייניק פביאן
13.יעקב לוין
14.אילנית יזהר
15.עמיחי יזהר
16.צילה מלצר
17.אלון קלינמן
18.ליאור קלינמן
19.גל קלינמן
ע"י עו"ד מנחם לוי

20.רונן אלוני
21.אילן בר
22.ויויאנה וולפסון
ע"י עו"ד מנחם לוי


\





פסק דין


האם יש להצהיר כי חלקת אדמה בקומת עמודים מפולשת שמתחת לדירה שבה מתגוררת המבקשת,
היא חנייה שבבעלות המבקשת ויש להצמידה לדירתה?

א.
רקע עובדתי

1.
המבקשת ובעלה המנוח יצחק גלבר ז"ל (להלן: "המנוח"), חתמו בשנת 1968 על זיכרון דברים לרכישת דירה (להלן: "הדירה"), בבניין שבנתה חברת "אבנר קשטן חברה קבלנית לבניין בע"מ" (להלן: "הקבלן"), ברח' הל"ה 48א בגבעתיים (להלן: "הבניין"). הבעלות על המקרקעין היתה שייכת לקק"ל ולמבקשת ולמנוח (להלן: "הקונים"), נמכרה זכות חכירה.

2.
ביום 21.4.68 נחתם צו רישום בית משותף ע"י הפקיד המוסמך לפי חוק בתים משותפים תשכ"א – 1961 ולדירה הוצמדה חנייה על פי צו רישום הבית המשותף (החנייה סומנה כחנייה ט' – להלן: "חנייה ט'").

3.
ביום 1.1.69 נחתם הסכם למכירת הדירה בין הקבלן לבין הקונים. בהסכם המכר, לא צוין כי לדירה יש הצמדה כלשהי.

4.
ביום 4.9.69 חתם פקיד מוסמך לפי החוק הנ"ל, על צו תיקון לצו הרישום של הבית המשותף. בצו התיקון, בוטלה הצמדת חנייה ט' לדירה והיא הוצמדה לדירה אחרת. הפקיד המוסמך אישר בצו, כי הוא חתם על הצו המתוקן "לאחר שהבעלים הרשומים ובעלי זכות החכירה של כל דירה ודירה בבית המשותף...חתמו על הבקשה לתיקון צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים".

5.
ביום 9.3.70 נחתם חוזה בין המנוח לקבלן (להלן: "החוזה") בנוגע לחנייה (להלן: "החנייה") שזה לשונו:


"בזאת אנו הקבלנים קשטן אבנר מאשרים שמכרנו למר גלבר יצחק... את מגרש החנייה שמתחת לדירתו עם השלמת הסלילה. קבלנו סך של 285 ל"י ... עם העברה בטאבו יוסיף מר גלבר סך של 65 ל"י לקבלן. המגרש נסלל בהסכמת הדיירים. חלק מסר לדייר וחלק לקבלן את ההסכמה".

6.
במועד שאינו ידוע, חתם הקבלן על מסמך שבו נאמר כי:


"הננו מתחייבים בזה שבזמן העברת ההפקעה... על שם העירייה, יסומן במפה הנ"ל חנייה לפי מספר דירה של גלבר ויוצמד לדירה הנ"ל".

7.
ביום 17.12.70
נחתם
חוזה חכירה בין הקונים לבין קק"ל. בהסכם החכירה לא צוין כי יש הצמדה כלשהי לדירה.

8.
ביום 6.1.71 שלחה באת כוחם של הקונים, עו"ד אחיטוב, מכתב לקונים, ובו ציינה בין היתר כי:


"עם קבלת התשריט ממשרד אבנר קשטן המציין את המקום שרוצים...בשטח חנייה, נפעל לתיקון צו רישום בתים משותפים ולרישום שטח החנייה".

9.
המנוח נפטר בשנת 2009 והמבקשת היא הנהנית היחידה מעיזבונו על פי צוואתו שקוימה. המשיבים הם יתר בעלי הדירות בבניין.

10.
עד היום, לא נרשמה החנייה ע"ש המבקשת. לאור סירוב המשיבים לשנות את צו הבית המשותף ולהצמיד את החנייה לדירה, הגישה המבקשת את התובענה.

11.
במסגרת הדיון בתובענה, לא הובאו עדים נוספים ורק המבקשת והמצהיר מטעם המשיבים, נחקרו על תצהירם. בסיום הדיון, סיכמו ב"כ הצדדים את טיעוניהם בע"פ.

ב.
טענות המבקשת

1.
הקונים רכשו כדין את החנייה מהקבלן. במשך חמישים שנה, המבקשת ומשפחתה השתמשו בחנייה הנמצאת בקומה המפולשת של הבניין (בין עמודי התמך של הבניין), בדיוק מתחת לדירה, באופן בלעדי. אף אחד מהדיירים האחרים בבניין, מעולם לא מיחה על שימושם הבלעדי בחנייה. אף אחד מיתר הדיירים, לא החנה את רכבו בחנייה.

2.
רק לאחרונה, לאחר שבוצע שיפוץ בלובי הבניין ובקומה המפולשת של הבניין, התבקשה המבקשת שלא לעשות שימוש בלעדי בחנייה, היות שהחנייה היא חלק מהרכוש המשותף.

3.
לדבריה, "בגין התרשלות המעורבים בהליכי רישום דירתה", לא הושלם רישום החנייה והצמדתה לדירה. ברם, יתר הדיירים ידעו כל השנים, כי החנייה הוצאה מהרכוש המשותף והיא שייכת לקונים בלבד.

4.
בחוזה נקבע במפורש שמגרש החנייה "שמתח לדירה" יהיה שייך לקונים. הם אף שילמו כסף תמורת החנייה ויש לרשום את החנייה על שם המבקשת ולהצמידה לדירה. הקבלן אף התחייב במסמך נוסף, כי בעת ההפקעה שתהיה במגרש לטובת העירייה, החנייה
תוצמד לדירה.

5.
מאחר שמדובר במקרקעין מוסדרים, התביעה לא התיישנה. כמו כן, רק לאחרונה, עקב עמדת וועד הבית שהתנגד לשימוש בלעדי של המבקשת בחנייה, בדקה המבקשת את נסח לשכת רישום המקרקעין והתברר לה "לראשונה ולהפתעתה הרבה", כי החנייה שהיא ומשפחתה היו בטוחים כי היא מוצמדת לדירה, לא רשומה כצמודה לדירה. לכן, יש למנות את תקופת ההתיישנות רק מהמועד בו גילתה המבקשת לראשונה, כי החנייה לא צמודה לדירתה.

6.
הקונים לא הסכימו להעברת חנייה ט' שהוצמדה לדירתם בתחילה, לדירה אחרת. הדבר נעשה בלא הסכמתם ולכן הקבלן מכר להם חנייה אחרת המצויה מתחת לדירתם. אולם, עקב מחדל, החנייה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כצמודה לדירה, עד היום. ברם, כל הדיירים הסכימו בשעתו להצמדת החנייה לדירה.

7.
הסיבה שבגינה החנייה לא נרשמה כמוצמדת לדירה "היא שגגה שנפלה תחת ידי המעורבים בהליכי הרישום... נראה כי בשגגה לא השלימה עו"ד אחיטוב את רישום החנייה כצמודה".

8.
המבקשת פנתה לוועד הבית על מנת שיסכים לתיקון צו הבית המשותף. משהבקשה סורבה, הוגשה התביעה כנגד כל יתר בעלי הדירות בבניין.

9.
בזמנו, כל דיירי הבניין הסכימו להצמדת הדירה לקונים, כפי שנקבע בחוזה.

10.
יתר הדיירים לא עלולים להיפגע מכך שהחנייה תוצמד לדירה, מאחר שממילא רק הקונים השתמשו בחנייה במשך כחמישים שנה.

11.
אין לדחות את התביעה מחמת שיהוי, שעה שעסקינן בזכות במקרקעין ושורת הצדק מחייבת להיעתר לתובענה.

ג.
טענות המשיבים

1.
במועד שבו רכשו הקונים את החנייה מהקבלן, שטח זה היה חלק מהרכוש המשותף על פי צו הבית המשותף ולכן הקבלן כלל לא יכול היה למכור את החנייה. הזכויות בחניה היו של כל דיירי הבניין והקבלן לא יכול היה למכור זכויות שכלל לא היו שלו. הוצאת שטחים מהרכוש
המשותף, יכולה היתה להיעשות רק באמצעות שינוי תקנון הבית המשותף ובהסכמת כל בעלי הדירות בבניין, דבר שלא נעשה.

2.
לא נטען ולא הוכח ע"י המבקשת, כי עסקת רכישת החנייה דווחה לרשויות המס וכי שולם על הרכישה המיסוי הנדרש בדין ולכן אין לחוזה תוקף.

3.
כלל לא הוכח שכל יתר דיירי הזכויות בבניין הסכימו להצמדת החנייה לקונים ולכן אין תוקף לחוזה. המבקשת לא הביאה לעדות ולו דייר אחד שהיה בעל דירה באותה תקופה, על מנת שיעיד כי היתה הסכמה לפחות שלו, כי החנייה תוצמד לדירה. בעדותה, היא הצהירה שהיא לא היתה מעורבת כולל בעריכת החוזה ואין לה כל ידיעה, האם יתר הדיירים הסכימו להצמדת החנייה לדירה (עמ' 3 שורות 27-30 ועמ' 4 שורה 22).

4.
אף אם ניתנה לקונים רשות בלעדית לחנות בחנייה, מדובר ברשות הניתנת לביטול בכל עת.
מרגע שנציגות הבית המשותף הודיעה למבקשת כי הרשות מבוטלת, אין למבקשת כל זכות של ברת רשות בחנייה. לא ניתן לשלול מהמשיבים זכות קניינית רשומה, אף אם הם הסכימו להעניק למבקשת זכות שימוש זמנית בחנייה, טענה שאף היא לא הוכחה. לכל היותר מדובר במתן אפשרות לשימוש בלבד ולא ניתנה כל הסכמה קניינית. שטח החנייה מעולם לא גודר או סומן והקונים מעולם לא הציבו שלט המונע שימוש בחנייה מיתר בעלי הדירות בבניין. לא ניתנה לקונים כל עדיפות על פני שלושה דיירים נוספים, שגם להם אין חנייה צמודה בבניין.

5.
החוזה חסר מסוימות ביחס לחנייה. הוא לא כולל את הפרטים הנדרשים כגון גודל שטחו ומיקומו המדויק. לא
צורף לחוזה תשריט או סימון אחר. גם בתביעה, המבקשת לא מפרטת במדויק את מיקום שטח החנייה וגודלו.

6.
שטח החנייה לא נסלל בסמוך לעריכת החוזה ואף לא שנים רבות לאחר מכן. מאחר שעל פי החוזה החנייה נמכרה "עם השלמת הסלילה", מועד זה כלל לא הגיע. כל מה שהיה בחנייה, הם שתי שורות של אבני ריצוף על שטח שלא היה סלול. משהשטח
כלל לא נסלל, החוזה
לא השתכלל. כמו כן, אף בהתאם למסמך הנוסף, ללא תאריך, (נספח 2 לתביעה), שבו התחייב הקבלן להעביר את החנייה לקונים "בזמן העברת ההפקעה על שם העירייה", טרם הגיע מועד לביצועו. שהרי, לא
בוצעה בחלקה כל הפקעה לטובת העירייה.

7.
המבקשת לא עשתה שימוש קבוע בחנייה. בעלה נפטר לפני תשע שנים והוא היה חולה שנים רבות לפני כן (עמ' 2 שורה 30). למבקשת אין רכב ואפילו לא רישיון נהיגה. הקונים אף לא ביצעו כל השבחות או השקעות בחנייה ולא שינו את מצבם לרעה.

8.
בשנים האחרונות נערך בבניין שיפוץ, לרבות ריצוף דקורטיבי בשטח שבו נמצאת החנייה. המבקשת מעולם לא טענה כי מדובר בשטח שלה והיא לבדה צריכה לשאת בעלות השיפוץ של החנייה. המבקשת שילמה תשלום עבור השיפוץ כמו יתר הדיירים. הדבר מלמד, שאף היא סברה שמדובר ברכוש משותף ואין לה כל זכות קניינית בחנייה.

9.
במהלך כל השנים, לא נשאו הקונים בעלויות אחזקת החנייה והחנייה היתה חלק מכלל הרכוש המשותף שכל הדיירים נשאו בעלות אחזקתו. במשך שנים רבות, החנייה היתה חלק מגינת הבניין וכלל לא נעשה בה שימוש לחניית מכוניות.

10.
התביעה התיישנה ולחילופין, היא נגועה בשיהוי קיצוני. אין מדובר בתביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין, אלא בתביעה לשינוי הרישום. תקופת ההתיישנות במקרקעין היא 25 שנים והתביעה התיישנה עוד בשנת 1995.

11.
במכתבה של עו"ד אחיטוב משנת 1971, נאמר לקונים במפורש, כי יש צורך לקבל מהקבלן תשריט ולפעול לשינוי צו רישום הבית המשותף. ברור אם כן, שהקונים ידעו שהחנייה לא נרשמה כצמודה לדירתם ועליהם לפעול לרישום. ברם, הקונים לא עשו דבר כחמישים שנה ואין כל נימוק מפי המבקשת להצדקת השיהוי העצום. המבקשת יכולה היתה בקלות לבדוק את
הנסח בלשכת רישום המקרקעין כבר לפני עשרות שנים, ולגלות כי החנייה לא נרשמה כצמודה לדירה ולפעול להגשת תובענה לפני תם תקופת ההתיישנות. היה על הקונים לעקוב אחר ביצוע הרישום. מי שהיה נוהג בזהירות סבירה, היה עוקב אחר ביצוע פעולות הרישום. השיהוי הגדול מעיד כשלעצמו על ויתור של הקונים על החנייה. שהרי אחרת, מדוע הם לא פעלו עשרות שנים לרישום זכותם?

12.
המבקשת לא צירפה לתביעה את בעל הדין "הישיר והאמיתי שלה" – הקבלן. הוא זה שהתחייב למכור לקונים את החנייה והיה עליהם לתבוע אותו כשלא עמד בהתחייבותו. הדיירים לא אחראים למחדל או לרשלנות מטעם הקבלן או עורכת דינה של המבקשת. משום מה, המבקשת בחרה שלא לתבוע את בעל הדין או בעלי הדין הנכונים, אשר
אחראים "לשגגה הנטענת".



13.
המבקשת גרמה לנזק ראייתי חמור ביותר למשיבים. שהרי, רוב בעלי הזכויות בבניין לפני יותר מחמישים שנה כבר אינם בין החיים ולא ניתן לזמנם לעדות. גם הקבלן כבר לא פעיל והחברה בסטטוס של חברה מחוקה. המשיבים רכשו את הזכויות בדירותיהם בבניין בהסתמך על הרישום. על פי נסח רישום, החנייה היא רכוש משותף. לא ניתן לפגוע בהסתמכותם של המשיבים. קיימות עוד שלוש דירות בבניין שאין להן חנייה צמודה. נטילת החנייה מהרכוש המשותף, תפגע בציפיותיהם ובקניינם – שעה שהם קנו את הדירות בתם לב ותוך הסתמכות על המרשם. זכותם של יתר הדיירים שהשלימו את עסקת רכישת דירתם, גוברת על החוזה הנטען.

ד.
דיון והכרעה

(א)
האם התביעה התיישנה?

1.
סעיף 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי תקופת ההתיישנות ביחס לתביעה במקרקעין
מוסדרים, היא עשרים וחמש שנים.

2.
סעיף 159(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי:


"חוק ההתיישנות תשי"ח – 1958 לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים...".

3.
המבקשת טוענת, כי היא עותרת לקיום זכות במקרקעין מוסדרים ולכן תביעתה לא התיישנה. יש לדחות טענה זו. כפי שנקבע בע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר ואח'
, פ"ד נד' (3), 487 בעמ' 494:


"גם אם נניח שבהסכם שכרתה עם המנוח, נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העסקה לא היתה "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה היתה אפוא תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות...תקופת ההתיישנות היא עשרים וחמש שנים".

4.
כפי שמציין השופט
טל חבקין בספרו התיישנות (2014) בעמ' 78:



"סיווג תביעה לאכיפת התחייבות להעברת זכות קניינית בקרקע כתביעה במקרקעין, אינה מעוררת קושי".

5.
באיזה מקרה יחול סעיף 159(ב) לחוק ההתיישנות הקובע כי התיישנות לא תחול על תביעה לזכות במקרקעין מוסדרים? חבקין מציין בספרו הנ"ל בעמ' 328 כי:


"שלילת תחולתו של חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, נועדה לחזק את מעמדו של המרשם ולחסנו מפני טענת התיישנות הסותרת אותו. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד וכאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין. משמעות הרישא של סעיף 159 (ב) היא, שבעל זכות קניין במקרקעין – זכות שנרשמה כדין – זכאי לאכוף את זכותו בלא הגבלת זמן. תביעה שיגיש לסילוק ידו של אדם המחזיק במקרקעין חזקה נוגדת לזכותו הרשומה של הבעלים – לא תתיישן לעולם".

6.
כפי שנקבע בע"א 11422/04 עזבון זועבי נ' מנהל מקרקעי ישראל (15.9.10):


"חסינות מהתיישנות הן רק תביעות לאכיפת זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים".

7.
במקרה דנן, למבקשת אין כל זכות רשומה בחנייה. היא לא מבקשת לאכוף זכות שיש לה אלא היא מבקשת, שתוענק לה זכות במקרקעין מוסדרים, שלטענתה מגיעה לה. לפיכך, מדובר בתביעה במקרקעין מוסדרים שמתיישנת כעבור עשרים וחמש שנים.

8.
משזכותה של המבקשת התגבשה בשנת 1970, התביעה התיישנה כבר בשנת 1995. לא קיים למבקשת אף חריג הקבוע בחוק ההתיישנות, לרבות החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק זה. הקונים יכולים
היו ללא קושי, לעקוב אחר מימוש החוזה ו"בזהירות סבירה"
- כלשון סעיף 8 לחוק ההתיישנות - הם יכולים היו לבדוק את נסח הרישום ולתבוע את אכיפת החוזה בתוך תקופת ההתיישנות. הקונים לא עשו דבר. הם ישבו באפס מעשה, לא ביקשו מהקבלן לאכוף את התחייבותו ולא פנו לעו"ד אחיטוב שתפעל לתיקון רישום צו הבית המשותף. הם היו פסיביים לחלוטין ולפיכך תביעתם התיישנה.

9.
המבקשת הפנתה בסיכומיה לה"פ 554/04 סגל נ'
גלפרב (22.5.08) שבו נקבע, כי כשיש מחלוקת האם חלקים מהרכוש המשותף שייכים לבעל דירה ספציפית או שהם שייכים לכלל הדיירים, מדובר בתביעה לאכיפת זכות רשומה במקרקעין מוסדרים ולכן לא חלה התיישנות. ברם, אין הנדון דומה לראייה. באותו מקרה, לתובעים היתה רשומה זכות קניינית של "עודף" במרשם המקרקעין. השאלה שם היתה, האם בגדרי אותו "עודף" שרשום על שמם, כלולים גם גגות, מחסן וזכויות בנייה. בית המשפט קבע שם, כי כאשר קיימת מחלוקת מה היקף הזכויות הרשומות, לא חלה התיישנות. ברם, במקרה דנן, למבקשת אין שום זכות קניינית בחנייה
והיא רק טוענת שמגיעה לה זכות שכזו. לפיכך, לא חל במקרה כזה סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין והתביעה התיישנה מאחר שחלפו 25 שנים מאז שנוצרה עילת התביעה.

10.
למעלה מן הצורך, יש לדחות את התביעה אף לגופה, מהטעמים שיפורטו להלן:

(ב)
הקבלן מכר זכויות שכלל לא היו בבעלותו

1.
בשנת
1968 נרשם צו הבית המשותף ולקבלן לא נותרו יותר שום זכויות בבניין. הקבלן לא יכול היה למכור את החנייה שהיתה חלק מהרכוש המשותף, לקונים. במועד עריכת החוזה, לקבלן לא היו זכויות בחנייה שהיוותה חלק מהרכוש המשותף והוא לא היה מוסמך "להוציא" את החנייה מהרכוש המשותף ולהעבירה לקונים.

2.
סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". במקרה דנן, לא הוכח כי היתה הסכמה ולו של חלק משאר בעלי הדירות, להצמדת החנייה לדירה.

3.
ככל שקיימת למבקשת עילת תביעה בגין אי כיבוד החוזה – ככל שהעילה זו לא התיישנה - היה עליה לתבוע את הקבלן שמכר לה רכוש שכלל לא היה שייך לו. המבקשת בחרה לתבוע את הדיירים ואולם הדיירים לא התחייבו כלפיה דבר ואין כנגדם עילת תביעה.

4.
הרשלנות הנטענת היא אולי כנגד הקבלן או כנגד עו"ד אחיטוב אבל לא כנגד יתר בעלי הזכויות בבניין. המבקשת הודתה בחקירתה, כאשר נשאלה של מי היתה הרשלנות בביצוע רישום ההצמדה כי: "יכול להיות של הקבלן ויכול להיות שלנו" (עמ' 3 שורה 1).

(ג)
המשיבים הסתמכו על הרישום

1.
המשיבים (למעט המשיבים 2-3 שרכשו את הדירה ישירות מהקבלן), הסתמכו על הרישום שעה שרכשו את דירתם. בנסח הרישום לא רשומה הצמדה של החנייה לדירת הקונים ולכן בדין ובצדק הם הסתמכו על הרישום שלפיו שטח החנייה הוא רכוש משותף וכל אחד יכול לחנות בו.

2.
המבקשת לא יכולה כיום, כחמישים שנה לאחר שנחתם החוזה, לפגוע בהסתמכותם של המשיבים על המרשם ולגרוע מזכויותיהם הקנייניות ברכוש המשותף.

(ד)
התנהלותה של המבקשת
במהלך השנים

1.
במשך כחמישים שנה, לא דאגה המבקשת לשלם מכיסה עבור התשלומים השוטפים החלים על החנייה. כל הדיירים שילמו את הוצאות הטיפול שנדרש אף בגין החנייה. יתר על כן, לאחרונה, משהחליט וועד הבית על שיפוץ השטחים הציבוריים בבניין, לרבות בחנייה, לא טענה המבקשת כי מקרקעין אלו שייכים לה ולכן היא זו שצריכה לשלם בגין השיפוץ שנעשה בחנייה, מכספה הפרטי. המבקשת שילמה עבור שיפוץ החנייה כמו יתר הדיירים. לכן, היא מנועה לטעון כיום – לאחר שכל הדיירים שילמו עבור שיפוץ החנייה – כי יש לה זכויות בלעדיות בה. אם המבקשת סברה תמיד כי החנייה בבעלותה הבלעדית, מדוע לא הודיע לוועד הבית כי היא תישא לבדה בעלות שיפוץ החנייה? המבקש לא יכולה "לאחוז את המקל משתי הקצוות".

2.
המבקשת לא הביא שום עד או ראייה אחרת, לסתירת טענת המשיבים, כי בסמוך לאחר שנחתם החוזה, שטח החנייה, כלל לא שימש לחנייה אלא לגינה. המצהיר מטעם המשיבים, מר יורם סברוב, כלל לא נחקר על הצהרותיו בנושא זה ועדותו לא נסתרה (סעיף 18 לתצהירו).

3.
גם בחוזה החכירה שחתמו הקונים עם קק"ל ביום 17.12.70, לאחר חתימת החוזה, לא אוזכר כי לדירה צמודה החנייה ומצופה היה, כי אם לקונים היתה אכן זכות כזו, הדבר היה מאוזכר בחוזה החכירה.

(ה)
פגמים ותנאים שלא התקיימו בחוזה

1.
אין בחוזה מסוימות והגדרה של החנייה. נאמר רק כי מדובר במגרש חנייה "מתחת לדירה". לא צורף תשריט ולא ידוע מהו המיקום המדויק של החנייה ומה שטחה. אכן, ניתן להשלים את הפרטים באמצאות "הנוהג הקיים" בהתאם לסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973. ברם, לא הובא שום עד חיצוני להשלמת החוסר בחוזה. כמו כן, בחוזה נאמר כי החנייה תועבר "עם השלמת הסלילה". המשיבים טענו כי עד לשיפוץ שנערך לאחרונה שבמסגרתו הונחו מרצפות דקורטיביות, החנייה כלל לא נסללה ולכן לא ברור כלל לאיזו חנייה התכוונו הצדדים לחוזה.

2.
לא הוכח שעסקת המכירה של החנייה דווחה לרשויות המס. בהתאם לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 תוקפה של מכירת זכות במקרקעין החייבת במס, מותנה בדיווח ובתשלום מס כדין. המבקשת לא המציאה אישור כי העסקה דווחה וכי שולם עליה מס, למרות שניתן היה להמציא אישור מרשות המיסים בקלות, אם אכן שולם מס כדין. המבקשת אישרה בחקירתה, כי היא לא יודעת האם שולמו מיסים בגין החוזה (עמ' 3 שורה 4).

(ו)
השיהוי המשמעותי בהגשת התביעה

1.
המבקשת השתהתה כמעט חמישים שנה בהגשת התביעה. מדובר בשיהוי מהותי ביותר. כפי שנקבע ב
ע"א
410/87

עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ואח'
נ' לאה יונגר

, פ"ד מה

(3), 749 בעמ' 756:


מה הן אפוא הנסיבות המצדיקות קבלת טענת שיהוי למרות שלא תמה תקופת ההתיישנות? אפשר לשקול טענה כזו בחיוב בנסיבות שבהן ניתן ללמוד מהתנהגותו של התובע כי ויתר או מחל על זכותו... או בנסיבות שבהן בשל שיהוי בהגשת התביעה שינו צד שני או צד שלישי את מצבם לרעה... או כאשר השיהוי נעשה בחוסר תם לב".

2.
במקרה דנן מתקיימות שתיים לפחות מהדרישות הנ"ל. המבקשת מעולם לא ביצעה מעשה המלמד כי היא סבורה שהיא הבעלים של החנייה. מעולם לא הושם שלט לפיו מדובר בחנייה פרטית שאף אחד לא יכול להחנות בה את רכבו. החנייה לא גודרה, לא הותקנה שרשרת לחסימתה ולא נעשתה כל פעולה אחרת שתלמד כי החנייה שייכת למבקשת. המבקשת מעולם לא טענה כי בגין רכיב החנייה, רק עליה לשאת בהוצאות אחזקתו. כאמור לעיל, אף כשבוצע לאחרונה שיפוץ בשטחים הציבוריים לרבות בחנייה, לא טענה המבקשת כי מדובר בשטח שלה שרק היא צריכה לשאת בהשבחתו. היא השתתפה בעלות שיפוצו כמו כל יתר הדיירים. בהתנהגות זו לאורך שנים רבות, גילתה דעתה המבקשת, כי אין לה כל זכות יתר בחנייה ומדובר בחלק מהרכוש המשותף. המבקשת לא הביא ולו עד אחד שיעיד למשל, שהיא או בעלה המנוח התנגדו שאחרים יחנו בחנייה והיא אף לא טענה זאת בתביעתה. המבקשת גם גרמה למשיבים נזק ראייתי גדול, שעה שעקב חלוף הזמן, קשה למצוא עדים וראיות לצורך הגנה מפני התביעה.

3.
בעניינינו, המשיבים שינו את מצבם לרעה ואם תתקבל התביעה, תפגע זכותם הקניינית. שהרי, המשיבים רכשו את דירותיהם בבניין בהתאם לאמור בנסח הרישום. על פי נסח הרישום, מקום החנייה הוא רכוש משותף וכל אחד יכול
לחנות בה. ככל שתתקבל התביעה, המשמעות תהיה שייגרע חלקם ברכוש המשותף והם לא יוכלו לחנות בחנייה. אין צורך להכביר מילים על מצוקת החנייה הקיימת במחוזותינו ועל הפגיעה שתיגרם למשיבים ובמיוחד לאותם משיבים, שלא צמודה חנייה לדירתם או שהם מחזיקים ביותר ממכונית אחת. המבקשת עצמה אינה בעלת רכב והיא אף הודתה בחקירתה, שאין לה כלל רישיון
נהיגה (עמ' 4 שורות 7-8). רצונה הוא, כי ילדיה שמבקרים אותה, יוכלו להשתמש בחנייה ולא יאלצו לחפש חנייה, מלאכה שכידוע, לעיתים, אינה פשוטה כלל ועיקר במקומותינו. בכל הכבוד לרצון זה של המבקשת, אין הוא יכול לפגוע בזכויות הקנייניות של המשיבים.

4.
כפי שנקבע בע"א 485/90 יוסרא
רגא חוסיין מזריב נ' חמדה קאסם מזאריב (31.12.90):


"לעיתים, הימנעותו של התובע מלתבוע את זכויותיו במשך פרק זמן ניכר, עולה כדי מצג כלפי הנתבע כי אין בדעתו של התובע לעמוד על זכויותיו. אם הנתבע הסתמך על
מצג זה ושינה מצבו לרעה, תידחה התביעה עקב שיהוי".



ראו גם: ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז (5) 433 עמ' 447-448.

5.
לפיכך, אף לאור השיהוי המהותי ביותר, דין התביעה להידחות.

(ז)
ניתן לבטל את הרשות שניתנה למבקשת, בכל עת

1.
ככלל, הענקת רשות בלתי הדירה טעונה הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין ויש לצמצם את ההכרה בזכות זו (
רע"א 977/06

בן חמו נ' מדינת ישראל




(7.5.06),

ע"א 3846/13

מדינת ישראל נ' היפר
חלף (21.7.15)). בית המשפט קבע בע"א 6757/13

נחום נ' מדינת ישראל
(19.8.15) כי:


"ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי הדירה וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן".

2.
כפי שציינה פרופ' זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב' חוברת א' (תשנ"ה) בעמ' 24:


"רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטל בכל עת".


ראו גם:
אריה איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי
בעמ' 113.

3.
אף אם נכונה טענת המבקשת -
שלא הוכחה בשום עד חיצוני - לפיה במהלך כל השנים ועד לאחרונה, ניתנה לה זכות שימוש בחנייה, רשות זו לא יכולה להקים למבקשת זכות קניינית והיא ניתנת לביטול בכל עת.

4.
במקרה דנן, המבקשת מעולם לא השקיע דבר בחנייה ולכן
אין שם מניעה להפסיק את הרשות בכל עת, אף אם היא היתה ברת רשות בחנייה. כפי שנקבע בת"א 2816/03 קונצ'ינצקי נ' שפלן (3.4.06):


"רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעל הרישיון גם הרשות לבנות ובהסתמך על רישיון לצמיתות השקיעו בעלי הרישיון במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה בדבר אי הדירותה של הרשות... בהעדר הסתמכות לגיטימית הראויה להגנה, ומשלא התקיימו נסיבות מיוחדות שבגינן אפשר לקבוע כי מדובר
ברשות בלתי הדירה, רשאים המערערים, בכל שלב, להביא רשות זו לסיום".

5.
בע"א 2798/02 כהן נ' היכלי בידור (24.7.07) נפסק כי:


"הפסיקה נתנה משקל בעיקר לשאלה האם מקבל הרישיון השקיע השקעות בנכס בהסתמך על הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצלו, כגון בהקמת מבנה או בנטיעת נטיעות... רק במקרים נדירים אלו, שבהם הוענקה לבעלי הרישיון גם רשות לבנות, ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות נעשו השקעות במקרקעין, הכירו בתי המשפט שמדובר ברשות בלתי הדירה".


ראו גם: ע"א 618/05 גדליה דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (21.3.07):


במקרה דנן, לא ביצעה המבקשת והמנוח שום השקעה בחנייה. אדרבא, ההשקעה שבוצעה לאחרונה נעשתה מכספי כלל הדיירים בבניין (עמ' 4 שורות 18-19). לפיכך, אין למבקשת כל זכות רישיון בלתי הדירה בחנייה.

(ח)
העולה מן המקובץ:

1.
התביעה נדחית. החנייה היא חלק מהרכוש המשותף.

2.
המבקשת תשלם למשיבים שהגישו כתב הגנה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪, שיחולק בחלקים שווים בין משיבים אלו.




ניתן היום,
י"ד תשרי תשע"ט, 23 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 69794-05/18 שושנה גלבר, ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות' נ' אביטל אלט, סימה פרנקל, זאב פרנקל ואח' (פורסם ב-ֽ 23/09/2018)