פסקי דין על פנחס דנינו | פסקי דין על נדב אוחנה | פסקי דין על ברוך מור-יוסף ואח' | פסקי דין על טרקוטה אופקים תעשיות חרס | פסקי דין על אברהם והבה | פסקי דין על יהושע והבה |

4827-02/16 א     01/11/2018




א 4827-02/16 פנחס דנינו, נדב אוחנה, ברוך מור-יוסף ואח' נ' טרקוטה אופקים תעשיות חרס בע"מ, אברהם והבה, יהושע והבה








בית המשפט המחוזי בתל־אביב–יפו

ת"א 4827-02-16
דנינו
ואח'

נ' טרקוטה
אופקים תעשיות חרס בע"מ
ואח'
1 בנובמבר 2018
כ"ג במרחשוון תשע"ט


לפני כבוד השופטת שושנה אלמגור

התובעים



1.
פנחס דנינו
2.
נדב אוחנה
3.
ברוך מור־יוסף
4.
דוד צרויה
5.
רננה ורון בע"מ


ע"י ב"כ
עו"ד אהוד ערב
ועו"ד דן כהן

נ
ג
ד

הנתבעים
1.

טרקוטה אופקים תעשיות חרס בע"מ


ע"י ב"כ
עו"ד טוביה נבנצל

2.

אברהם והבה


ע"י ב"כ
עו"ד יצחק דוידוב


3.

יהושע והבה


ע"י ב"כ
עו"ד טוביה נבנצל


פ ס ק
-

ד י ן

1.

הצדדים בתיק שלפניי ביקשו להקים מרכז מסחרי על מקרקעין באופקים שלנתבעים זכויות חכירה בהם. ביום 29.04.14 חתמו תובעים 1–3 והנתבעים

– צמד אחים וחברה שהם בעליה – על מסמך שכותרתו
„זיכרון דברים – מסמך הבנות“
(נספח 3 לתצהיר העדות הראשית של תובע 1) (להלן:
זיכרון הדברים
). בסעיף 1 לזיכרון הדברים נקבע כי חוזה מפורט ייחתם עד ל-
30 ביוני 2014, ובסעיף 17 – כי ניתן להאריך בהודעה את פרק הזמן לחתימה על החוזה המפורט ב-
14 יום נוספים. חוזה מפורט לא נכרת מעולם, והשאלה הדרושה הכרעה היא אם זיכרון הדברים הוא חוזה בר-
אכיפה.

אליבא דתובעים לפנינו חוזה המשקף בבירור ובפרוטרוט את מתוות העסקה, נתקיימו בו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, והוא מחייב לכל דבר ועניין. הכוונה להתקשר בחוזה מחייב נלמדת, לשיטתם, גם מהתנהגותם לאחר החתימה על זיכרון הדברים. הם גורסים כי רק להם הוקנתה הזכות לבטל את זיכרון הדברים עד לתאריך 30.06.14, וכי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות כלפיהם. התובעים תובעים לאכוף את זיכרון הדברים ומבקשים לאפשר להם לפצל את הסעד הנתבע, כך שיהיו רשאים לתבוע לחוד את הנזקים הכספיים שלטענתם נגרמו להם עקב הפרת החוזה.

לעומת התובעים הנתבעים סבורים כי הצדדים לא ראו בזיכרון הדברים חוזה מלא ומגובש ביניהם כאשר חתמו עליו, ואין הוא מגלם אלא שלב ביניים במשא-
ומתן אשר לא השתכלל לכדי חוזה מחייב. לעמדתם זיכרון הדברים אינו ממלא אחר דרישות המסוימות וגמירת הדעת: לא פורט בו איזה שטח בנוי יקבלו לידיהם ולא צוין המועד לקבלת התמורה – קרי: השטחים המבונים במיזם ודמי השכירות שיניבו – והוא אינו מסוים דיו בכל הנוגע לניהול החברה המשותפת שהייתה אמורה לנהל את המיזם. לגישתם תוקפו של זיכרון הדברים פג בחלוף התאריך האחרון לחתימה על החוזה המפורט. את הבקשה לפיצול הסעדים הנתבעים מבקשים לדחות.

2.

זיכרון הדברים מחזיק שלושה עמודים. הנתבעים הצהירו בו כי הם בעלי זכויות החכירה במגרשים 28 ו-
70 בחלקה 1 בגוש 100212, ששטחם כ-
15,600 מטרים רבועים, ובעלי הזכויות ב
„
[...]

מגרש 224
p

חלקי על

-
פי הסכם מיוחד מיום 08.12.2000
[...]
“
(את ההסכם המיוחד ראו בנספח 1 לתצהיר תובע 1). לפי הצהרת הצדדים
„קבוצת דנינו“
– כינוים של תובעים 1–3 במסמך –
„
[...]

באמצעות חברה מטעמה תיזום ותממן על הקרקע מיזם של מרכז מסחרי, ותפעל לשיווקו וניהולו של מיזם זה, כפי שיפורט בהסכם מפורט שיחתם בין הצדדים עד ליום 30.06.2014“
. בסעיף 3 נכתב:

אחוזי החלוקה בחברה המשותפת, שיכללו קרקע ומיזם, יהיו כדלקמן:
76% לקבוצת דנינו
24% לקבוצת והבה
[הנתבעים – ש"א]
.

(ההדגשה במקור)


הנתבעים קיבלו על עצמם לחתום במהירות האפשרית על כל מסמך, ובכלל זה ייפויי-
כוח, שנדרש לקידום המיזם, והתחייבו (סעיף 5)
„
[...]

להעביר את הזכויות במקרקעין לחברה המשותפת על פי לוחות הזמנים שיקבעו בהסכם המפורט“
. תובעים 1–3 מצידם התחייבו כי עד שיחתמו על החוזה המפורט יבדקו

[...]

את כלל האישורים הנדרשים לצורך הקמת המיזם ולשימוש בנכס למטרה זו, לרבות ועדה מקומית, ועדה מחוזית, מנהל מקרקעי ישראל, בדיקת תב"ע, שימוש חורג, וכן בדיקה מול כל רשות אחרת הדרושה לצורך המצאת האישורים הנדרשים למיזם זה.

(סעיף 8)

תובעים 1–3 היו אמורים לשאת בעלויותיה של בדיקה זו וב
„
[...]

עלויות המיזם באופן בלעדי, תכניות, בנייה, שיווק, הפעלה, ובנוסף,
[...]

עלויות העברת הזכויות במקרקעין לחברה המשותפת בלבד, כפי שיפורטו בהסכם המפורט“
(סעיף 10). הוקצה להם פרק הזמן עד ל-
30 ביוני 2014 לבדוק את העלויות, את לוחות הזמנים להקמה ואת התוכנית העסקית, ובסעיף 12 הוענקה להם
„
[...]

הזכות הבלעדית להודעה על ביטול ההסכם
[...]
“
עד אז. על הצדדים הוסכם שפרטיהם של
„
[...]

הסכם זה וההסכם המפורט
[...]
“


לא יגולו לאיש עד לחתימה על החוזה המפורט.

ב-
21 במאי 2014 חתמו הצדדים על מסמך נוסף, שאותו הכתירו
„תוספת למסמך ההבנות מיום 29.04.2014“
(נספח 4 לתצהיר תובע 1), ולפיו
„
[...]
הצדדים המוזכרים חתמו ביום 29.4.2014 על זיכרון דברים והסכם הבנות (להלן: ‚ההסכם העיקרי‘)
[...]
“
(ה
„הואיל“
הראשון; ההדגשה במקור). נכתב שם כי ברצונם של תובעים 1–3 לצרף את תובע 4
„
[...]

כצד שווה לחובות ולזכויות של ההסכם העיקרי“
(ה
„הואיל“
השלישי), וכי
„כל הזכויות והחובות המוטלות על קבוצת דנינו לפי הוראות ההסכם העיקרי, יוטלו על מר דוד צרויה באופן שווה ליתר חברי הקבוצה“
(סעיף 2). תובעת 5 היא חֶברה שבאמצעותה התאגדו תובעים 1–4.

3.

ביום 23.06.14 ביקש תובע 1, כמנכ"ל תובעת 5, ארכה בת שבועיים לחתימה על החוזה המפורט, בהסתמך על הוראת סעיף 17 לזיכרון הדברים. במכתבו (נספח 6 לתצהירו) ציין כי הנתבעים עדיין לא שלחו טיוטת חוזה, וכי קבוצתו
„
[...]

נערכה לחתימה על ההסכם המפורט והוציאה כספים רבים בעניין המיזם המשותף, כמו גם שעות עבודה רבות של החתום מטה“
(סעיף 6). את האחריות להתמהמהות, שלדבריו גרמה הוצאתם של כספים לשווא, הטיל על הנתבעים. תשובה לאותו מכתב לא הוצגה, אך משא-
ומתן בין הצדדים נוהל גם לאחר שתמה התקופה לחתימה על החוזה המפורט אשר נקבעה בזיכרון הדברים.

ביום 09.06.15, כמעט שנה מהמועד האחרון לחתימה על החוזה המפורט, כתב לנתבעים עורך-
הדין מאיר אבו, שייצג את התובעים באותם ימים, כי הפרו את המוסכם, ונוכח הנזקים שמקורם בהפרה נתונה בידיהם הבחירה לחתום על החוזה המפורט שנשלח אליהם או להשיב למרשיו סך של 2.5 מיליון ש"ח (סעיפים 35, 37–39 לנספח 14 לכתב התביעה).

4.

יש לבחון אם זיכרון הדברים הוא חוזה תקף לביצוע עסקת המקרקעין, כפי שתוארה בו, אשר ניתן לאוכפו.
„כפי שנפסק לא אחת“
,

אליבא דשופט עוזי פוגלמן בע"א 7193/08
עדני נ' דוד
, פסקה 8 לפסק-
דינו (פורסם באר"ש, 18.07.2010),

[...]

מסמך שכותרתו „זכרון דברים“ יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני
עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך „חומר גולמי“ וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03
רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן
, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); ע"א 158/77
רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ
, פ"ד לג(2) 281, 286 [1979]
[...]
). כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על
גמירת דעתם
של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות
מסוים
די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד ב
דרישת הכתב
הקבועה
[...]
בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו
דיני חוזים
–
החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי
(2005), עמ' 165–166
[...]
; דניאל פרידמן ונילי כהן
חוזים
(1991)
[...]
, עמ' 291–299)).

(ההדגשה במקור; ראו סעיפים 2, 5 לחוק החוזים
[חלק כללי], התשל"ג–1973 [להלן:
חוק החוזים
])

והוסיף בית המשפט העליון כי קשרי הגומלין בין המסוימות ובין גמירת הדעת חזקים, אף-
על-
פי שאלו תנאים נפרדים לקביעה כי החוזה תקף.
„
לעתים“
, חודד,
„העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה (השוו: רע"א 4976/00
בית הפסנתר נ' מור
[,]

פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). מנגד, היעדר מסוימות
–
בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי
–
עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים
[...]
“


(פרשת
עדני
, פסקה 9; ראו ע"א 3380/97
תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן
, פ"ד נב
(4)
673 [1998]; ע"א 9255/11
דניאל נ' ברלינסקי
, פסקה 19 [פורסם באר"ש, 11.08.2013]). בכל הנוגע לדרישת המסוימות הפסיקה דורשת שמהות העסקה, שמות הצדדים, המחיר ותנאי התשלום, ההוצאות וכיוצא באלה פרטים חיוניים יהיו מוסכמים (פרשת
עדני
, שם; ע"א 649/73
קפולסקי נ' גני גולן בע"מ
, פ"ד כח
(2)
291, 296א [1974]). ואולם גם זיכרון דברים שנעדרים ממנו פרטים מהותיים יוכל להיחשב התחייבות תקפה לעשיית עסקה במקרקעין שניתן לאוכפה
„
[...]

אם הנתונים והתנאים ההכרחיים
[]

אשר לא פורטו בו
[]

הינם מן הסוג הניתן ל‚השלמה נורמאטיווית‘, על
-
פי החוק או הנוהג; ובלבד שמן ההסכם עצמו אין משתמעת התנאה האוסרת היזקקות להשלמה כאמור
[...]
“
(ע"א 692/86
יעקב בוטקובסקי ושות'
–
חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת
, פ"ד מד
(1)
57, 66א–ב [1989]; פרשת
תמגר
, עמ' 682ז; פרשת
עדני
, פסקה 9; פרשת
ברלינסקי
, פסקה 19).

כאמור בע"א 8320/09
אלחדד נ' שמיר
, פסקה 24 (פורסם באר"ש, 29.03.2011),

צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת. ברם, חזקה זו ניתנת לסתירה אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה [ראו למשל: עניין
לנדמן
, בעמ' 150, ע"א 62/78
זימלר נ' חברת מהנדס א. יניצקי בע"מ
, פ"ד לב(3) 296, 303 (1978); עניין
בוטקובסקי
, בעמ' 65]
[...]

(ראו ע"א 868/75
לנדמן נ' קפלן
,
פ"ד לב
(1)
146,

150ז [1977])

גמירת הדעת נלמדת במבחן אובייקטיבי, לפי תוכן המסמך, התנהגות הצדדים לפני חיבורו ולאחריו ונסיבותיו של המקרה (פרשת
עדני
, פסקה 9; פרידמן וכהן, כרך א, עמ' 156–157).

נברר אפוא אם בענייננו מתקיימים היסודות של גמירת הדעת והמסוימות, ונפתח בבדיקת היסוד הראשון.

5.

בזיכרון הדברים נכתב שחוזה מפורט ייחתם עד לסוף חודש יוני 2014, וכי אפשר להאריך את התקופה ב-
14 יום. אכן התקופה הוארכה מכוח מכתבם של התובעים שנשלח שבוע לפני סופה המקורי. הוסכם עוד כי התובעים ייזמו ויממנו את המיזם ויפעלו לשיווקו ולניהולו
„
[...]

כפי שיפורט בהסכם מפורט שיחתם בין הצדדים
[...]
“
, והנתבעים מבקשים לקבל כי זיכרון הדברים אינו בעל תוקף מחייב משלא נחתם חוזה כזה. מן העבר האחר ניתן לציין כי הצדדים לא כתבו שבאין חוזה מפורט יהא תוקפו של זיכרון הדברים בטל ומבוטל. העובדה שבזיכרון הדברים הוענקה לתובעים לבדם הזכות להודיע על ביטול ההסכם עד לתאריך מסוים, יש בה כדי לתמוך בטענתם כי לזיכרון הדברים תוקף מחייב משלא הודיעו על ביטולו. המילים
„לקבוצת דנינו הזכות הבלעדית להודעה על ביטול ההסכם עד למועד 30.06.2014“
(ההדגשה אינה במקור) מלמדות שלתובעים ניתן פרק זמן כלשהו לערוך את הבדיקות השונות, וכמובן כי ניתנה להם הברירה להחליט על סיום ההתקשרות, שאותה לא ניצלו. מכך שלנתבעים לא ניתנה האפשרות הזאת התובעים מסיקים כי הם גמרו אומר להתקשר בחוזה שתוקפו מחייב.

מנגד הנתבעים גורסים כי הותר להם לפנות לאחרים לאחר 30 ביוני 2014, ומפנים לסעיף 6 לזיכרון הדברים:

קבוצת והב
[ה ו]
חברת והבה החדשה
[שאליה התכוונו הנתבעים להעביר את הזכויות במקרקעין לפני העברתן לחברה המשותפת – ש' א']

מתחייב
[ות]

עד למועד 30.06.2014 שלא להציע (
no shop
) ו/או להראות ו/או לשתף כל אדם ו/או גוף משפטי נוסף בעניין המיזם או הנכס המוזכר, בכל אופן וצורה שהיא.

אם נראה את זיכרון הדברים כחוזה תקף, הנתבעים טוענים, יהיה עלינו לומר שגם ללא תניה זו אין הם יכולים להציע את המיזם לאף אחד זולת התובעים. ברם שוכנעתי כי הוראה זו ניתנה כנגד הזכות שהוענקה לתובעים בסעיף 12, לבטל את זיכרון הדברים עד ליומו האחרון של חודש יוני 2014, אחרי שיערכו את הבדיקות מטעמם.

6.

אחד המחֲוונים לכוונת הצדדים – להתקשר בהסכם מחייב או לא – הוא התנהגותם לפני החתימה על זיכרון הדברים ואחריה (ראו בין השאר פרשת
רבינאי
, עמ' 287ד). לפי שהתובעים טוענים כי השקיעו כספים ומאמצים בהקמתו של המיזם המשותף, נתבונן על הקורות מרגע החתימה ואילך:

א)

נתבע 3 העיד כי סוכם שאת החוזה המפורט ינסח עורך-
הדין עודד זגורי, אשר ייצג את הנתבעים (עמ' 68 לפרוטוקול הדיון, שורות 3–6); אך עד ליום 23.06.14 לכל המוקדם לא שוגרה טיוטה, כעולה ממכתבו של תובע 1 מאותו תאריך שצורף לתצהירו כנספח 6. לתובע 1 הוצע בחקירתו הנגדית שזיכרון הדברים שחרר את הצדדים לעשות כרצונם אם ביום 30.06.14 עדיין לא חתמו על חוזה מפורט. לכך הגיב:
„אבל זה לא נכון“
, והרחיב:

בכלל לא נכון. אנחנו אחרי שלושים ביוני, אני מסביר לך, המשכנו להתנהל כרגיל, לקדם את העסקה. לקדם את הפרויקט. בעלי מקצוע היו? תגיד לי, נראה לך שאני אלך לחברות כל
-
כך גדולות בארץ, להגיע אתן להסדר של שכירות, סתם? בעל
-
פה? הרי רק אני מוציא כסף. זה לא שאני בא, לוקח ממישהו כסף ואז אני יכול לעשות עקיצה.

(עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 13–20)


טיוטת החוזה המפורט מחודש נובמבר 2014 שחיבר עו"ד זגורי, אשר צורפה לתצהירו של נתבע 3, מוכיחה שהמשא-
ומתן נמשך גם כחצי שנה לאחר שחלף המועד אשר סוכם כי עד אליו ייחתם חוזה כזה. דומה כי הצדדים הסכימו בהתנהגותם להאריך את התקופה שהוקצבה לחתימה על החוזה המפורט.

ב)

בחודש אוגוסט 2014 רכשו התובעים מחצית מהזכויות במגרש צמוד למקרקעין ששטחו כעשרה דונם (להלן:
המקרקעין הסמוכים
או
המגרש הצמוד
). בתמורה שילמה תובעת 5, שבאמצעותה פעלו התובעים לקידום המיזם, סך של 2.35 מיליון ש"ח (נספח 12 לתצהיר תובע 1). ביום 09.12.14 ניתן אישור עקרוני מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באופקים לשינוי ייעודם של המקרקעין מתעשייה למסחר, לתיירות/מלונאות ולדיור מוגן/סיעודי (הפרוטוקול – נספח 13 לתצהיר תובע 1). החלטת הוועדה נוגעת לשטח של 28 דונם, ובכללו המקרקעין הסמוכים. בזיכרון הדברים הוטל כזכור על תובעים 1–3 לערוך את הבדיקות הנחוצות עם הרשויות כדי לקבל את האישורים למיזם.

לגרסת התובעים הנתבעים היו ערים לרכישת המקרקעין הסמוכים; נתבע 3 העיד לעומת זאת כי עובדה זו הגיעה לידיעתו במקרה זמן רב לאחר מעשה. מתי בדיוק – הוא לא זכר (עמ' 67 לפרוטוקול, שורות 6–13). תובע 1 סיפר כי לאחר שהתובעים רכשו את הזכויות במגרש הצמוד הוא בא למשרדו של נתבע 3,
„
[...]

ואמרתי לו: יש לנו בשורות טובות וחדשות בשבילך.
[]
אחים כהן ורון ורננה רכשו עשרה דונם. אם זה יסתדר אנחנו נצרף אותם. אם זה לא יסתדר
–
לא נצרף אותם
[...]
“
(עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 3–5). הוא נשאל כמה מתוך שטחי המסחר יקבלו הנתבעים אם תחול הבקשה לשינוי תוכנית בניין העיר גם על עשרת הדונם הסמוכים, והשיב כי בנושא זה

[...]

יהושע ואברהם קיבלו מאתנו הבטחה, אחרי שהם, היו להם קצת כאבי בטן בנושא הזה, שאנחנו מבטלים אותם. לא בונים על עשרת הדונם. אנחנו בונים רק על האדמה שלהם. רק על ה
-
16,700 דונם.

(עמ' 13, שורות 12–14)

תובע 1 אישר (עמ' 23, שורות 19–30) כי המגרש הצמוד, שרכשו התובעים עם א.ד. כהן, לא נגרע מהתב"ע. הוא העיד כי אומנם התובעים לא הגישו תוכנית שנוגעת רק למקרקעי הנתבעים, אך טען כי בכוונתם להגיש כזאת (שם, שורות 31–33). בעדותו התברר כי רק כחודש לפני הדיון (שהתקיים לקראת סופה של 2016) הוא אמר לנתבע 2 כי לא יבקשו דבר בכל הנוגע למקרקעין הסמוכים אם הוא מתנגד לכך (עמ' 24, שורות 1–5). לטענתו
„כל הזמן אמרנו שזה לא יפגע בו
[...]
“
, וכך גם בשנת ההתקשרות בין הצדדים, אך לא היה זכור לו מתי (שם, שורות 8–17, 33). תובע 1 העריך כי הישיבות עם הנתבעים שבהן הובטח כי ייגרעו עשרת הדונם נערכו אולי חצי שנה לאחר שנתקבלה החלטת הוועדה (עמ' 25, שורות 1–4). בא-
כוח הנתבעים הקשה עליו:

ש:

[...]

אני שואל כמה שטחי מסחר. כמה בעשרת הדונם וכמה לטרקוטה.
ת:
כל זה היה בתול. כל הנושא הזה של עשרת הדונם, זה היה בתול. לא העלינו את זה על תכניות בכלל.

(עמ' 26, שורות 18–20)

עינינו הרואות כי גם חצי שנה לאחר שאמרה הוועדה את דברה לא התחייבו התובעים כלפי הנתבעים שהתב"ע בגין השטח שלהם תוגש לחוד. כאן המקום לציין כי א.ד. כהן בע"מ היא אחת מבעלי המקרקעין הסמוכים, וכי אחד מאורגניה החליף בשלב מסוים את האדריכל שתכנן את המיזם. אם חפצו התובעים לשכנע את בית המשפט כי לא היה ברכישת המגרש הצמוד כדי לפגוע בנתבעים, היה עליהם להגיש לו את הבקשה לשנות את תוכנית בניין העיר, אך הם נמנעו מהצגתה. הימנעותם נזקפת לחובתם ומחזקת את גרסת הנתבעים שלפיה היה בכוחה של רכישת המקרקעין הסמוכים לפגוע באינטרסים שלהם. טענת הנתבעים כי התובעים יכולים לתכנן את הפרויקט באופן הנוח להם ולאדריכל שותפם – מה שעלול להזיק להם, באין התחייבות להעמיד לחברה המשותפת שטח מבונה שהיקפו כזה או אחר – מקובלת עליי.

אציין כי בעיני תובע 1 רכישת המגרש הצמוד נועדה להיטיב עם כל הצדדים:

[...]

יש תוספת עשרה דונם. שחשבנו שזה יכול להועיל לכל הפרויקט. חשבנו שזה יכול להועיל לכל הפרויקט, ש... אחים כהן קנו חמישה דונם, רון ורננה קנתה עוד חמישה דונם. וחשבנו שהמקום המסחרי, כמה שהוא יהיה מרשים יותר, כמה שיהיה מרשים וגדול יותר, הציבור ירצה להגיע לשם. אתה לא יכול לעשות מוקיון ולהגיד לכל הציבור להגיע. כמה שאתה תעשה את זה גדול יותר ויפה יותר, הציבור יגיע. חשבנו שזה יכול רק להועיל לפרויקט. ברגע שיהושע ואברהם התנגדו
–
הורדנו את זה. הורדנו את זה מהכול ונשארנו באותה תוכנית. זה הכול
.

(עמ' 13, שורות 16–22; ההדגשה אינה במקור)

פירושו של דבר שגם תובע 1 הבין את הבעייתיות שיצרה לנתבעים רכישת המקרקעין הסמוכים. לכן אין צורך להכריע באיזה שלב זנחו התובעים, אם בכלל, את התוכנית לבנות יחד על אותה קרקע. לכאורה בדין חששו הנתבעים מניגוד העניינים האופף את המצב שבו תובעת 5 והאדריכל שותפים במגרש הצמוד, שבו הם יכולים לנצל אותו בצורה טובה יותר על חשבון ניצול הפוטנציאל של מקרקעי הנתבעים. כאמור גם את תוכנית הבקשה לשינוי התב"ע לא הגישו התובעים כראיה.

ג)

התובעים הציגו חשבוניות מהתאריכים 12.05.14 ו-
07.08.14 (נספחים 8, 10 לתצהיר תובע 1, בהתאמה) שניתנו כנגד תשלום על הדמיה ממוחשבת למיזם ועל מדידת השטח. לטענתם קיבלו שירותי תכנון של התב"ע, ובכללם תכנון אדריכלי, תמורת 470 אלף ש"ח (ראו נספח 11, החוזה עם א.ד. כהן בע"מ משמונה ביוני אותה שנה).

ד)

ביום 21.05.14 חתמו תובעים 1–4 על
„הסכם מיזם משותף“
זה עם זה (נספח 7 לתצהיר תובע 1). אין לשכוח שעל חוזה בין שותפים ניתן לחתום עוד בטרם מתקשרים בעסקה.

ה)

העסקה הנדונה היא עסקת קומבינציה במקרקעין, אך דיווח עליה לא נמסר לרשויות המיסוי. הנתבעים מבקשים להסתמך גם על עובדה זו בטענתם שהצדדים לא ראו בעסקה עסקה מחייבת.

לביסוס הטענה הם מפנים לתשובתו של תובע 1 לשאלה אם דיווח על העסקה:
„מאיר אבו
–
אני חושב. מאיר אבו דיווח. אני לא בטוח במאה אחוז. מאיר אבו אמר לי: פנחס, צריך לדווח. אני מקווה שהוא דיווח“
(עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 18–20). בהמשך חקירתו הנגדית התבקש לומר אם קיבל דרישה לשלם את מס הרכישה, ועל כך השיב תשובה שבה הנתבעים מבקשים לראות הודאת בעל-
דין:
„אני חושב שלא קיבלנו, ולא רכשנו. זאת לא רכישה. עוד לא הייתה רכישה. עוד אין הסכם סופי. אז אין רכישה“
(עמ' 31, שורות 6–8; ההדגשה אינה במקור). הינֵּה כי-
כן גם לפי עמדתו של תובע 1 זיכרון הדברים אינו בבחינת חוזה תקף של עסקת המכר, ועל-
כן הוא לא מצא לנכון באותו שלב לדווח עליה לשלטונות המס.

היה אפשר לחתום את פסק-
הדין בנקודה זו, אך למען הסר ספק אפרוס את יתר הנימוקים לכך שזיכרון הדברים איננו בבחינת חוזה בר-
אכיפה לעסקה במקרקעין.

ו)

התובעים החלו לפעול לשיווק המיזם. תובע 1 נקב בשמותיהן של רשתות שאותן ביקשו לעניין בפתיחת סניף במרכז המתוכנן (סעיף 19 לתצהירו; עמ' 33, שורה 26). למטרה זו נשכרה הראל (כ.מ.ר) שיווק וייזום בע"מ, וזאב הראל, בעל החברה, העיד כי הציעה לרשתות שפריסתן ארצית לשכור שם חנות (סעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית) וכי את התוכנית
„
[...]

הראיתי גם לקסטרו, גם לרנואר. עם יוחננוף. הראיתי כמעט לכל הרשתות בארץ
[...]
“
(עמ' 51 לפרוטוקול, שורות 4–5). הראל נפגש עם תובעים 1–3 ביוני 2014, לפני המועד האחרון לחתימה על החוזה המפורט על-
פי זיכרון הדברים, ואז בדקו הארבעה את האפשרות לשווק את המיזם (סעיף 3 לתצהירו). בעקבות הפגישה הגישה החברה שבבעלותו הצעה לתובע 1 לשיווק המיזם. יוער כי בתאריך שעל ההצעה, בצד המספרים 29 ו-
2014, מופיעות תיבות ובהן סימני שאלה, כך שלא ברור באיזה חודש התקשרו התובעים עם החברה
.
אך אין נפקא מִנה אם עשו זאת זמן מה אחרי מועד החתימה על זיכרון הדברים או לקראת סופה של שנת 2014. בשתי התקופות עדיין ניהלו הצדדים משא-
ומתן, ולא נשלל כי בא-
כוח הנתבעים דאז העביר לתובעים טיוטת חוזה מפורט בשלהי אותה שנה. הדעת נותנת שאילו התנערו הנתבעים מזיכרון הדברים בחודש יולי, לא היו התובעים פועלים עם גורם משווק לקידום המיזם. בפעולתם לשיווקו יש כדי להעיד כי ראו בזיכרון הדברים חוזה מחייב.

ניתן לסכם ולומר כי אף אם לא נכרת לבסוף חוזה מפורט, המשא-
ומתן בין הצדדים נמשך גם לאחר שחלף המועד המאוחר לחתימה עליו. התובעים לא ויתרו על העסקה כפי שהותר להם בזיכרון הדברים: הם הציעו לעסקים גדולים, על-
ידי משווק, לשכור שטחים במיזם שעתיד לקום; הם פנו לוועדה לתכנון ולבנייה בבקשה לשינוי התב"ע מתעשייה למסחר, ובדצמבר 2014 זכו באישור עקרוני. בקשתם נגעה לא רק למקרקעין שהנתבעים בעלי הזכויות בהם, אלא גם לעשרת הדונמים שמחצית מהזכויות בהם רכשו אחרי החתימה על זיכרון הדברים. הבדיקות שערכו, ושלשמן שכרו את שירותיהם של המודד ושל האדריכל שהכין את המתווה הראשונית של המיזם, נדרשות בעסקה מסוג זה. קונה סביר במיזם מסֵדר הגודל שלה יערוך אותן אף בטרם יתקשר בעסקה מחייבת. באשר למגרש הצמוד, מחד גיסא אפשר שרכישתו תוך כדי המשא-
ומתן היא סימן שהתובעים ראו את זיכרון הדברים כחוזה תקף ומחייב וניסו להשביח את ההשקעה ולבנות מתחם גדול ואטרקטיבי יותר, ובכל-
זאת לא מן הנמנע שהיו רוכשים מקרקעין אלו כך או כך, כי הייתה זו עסקה טובה מבחינתם. מאידך גיסא לא התובעים ולא הנתבעים דיווחו על העסקה לרשויות המס, ותובע 1 העיד אף ש
„עוד לא הייתה רכישה“
, מה שיכול להוביל למסקנה ההפוכה.

אם כן ניכר כי לשאלה אם הצדדים גמרו בדעתם לכרות חוזה מחייב כשחתמו על זיכרון הדברים יש פנים לכאן ולכאן. הואיל והתנאים של גמירת הדעת והמסוימות
„
[...]

אינם מנותקים זה מזה“
,
„
[...]

היעדרו מזיכרון הדברים של פרט מרכזי לעסקה מהווה פגם במסוימות“
אך יכול
„
[...]

להעיד גם על כך שגמירת דעתם של הצדדים לוקה בחסר“
(פרשת
ברלינסקי
, פסקה 19). אפנה כעת לבחינת יסוד המסוימות.

7.

בעיני התובעים זיכרון הדברים כולל את כל רכיבי העסקה החשובים, ואילו לדעת הנתבעים חסרים בו מרכיבים בעלי משמעות שבלעדיהם לא יוכל בית המשפט לאכוף אותו. ובכן גם אם לא צוינו כל הפרטים, אפשר בנסיבות המתאימות להשלים את הפרטים החיוניים לפי הדין או הנוהג המקובל, אם הוכחה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב. סעיף 26 לחוק החוזים קובע כי
„פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה
–
לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים“
. בפרשת
עדני
עמד השופט יצחק עמית (בדעת המיעוט) על המנגנון שמאפשר לצד לחוזה להשלים פרט הטעון השלמה אם מוסכם עליו התנאי המיטבי מבחינתו של הצד שכנגד (פסקה 5 לפסק-
דינו). לדברי מלומדים,

תחליף להעדרה של אפשרות השלמה עשוי להימצא בנכונותו של הצד התובע את ביצועה של העיסקה, להענות לתביעתו ה
[מרב]
ית של הצד השני לעניין היסוד החסר
[...]

נכונותו של הקונה להתחייב לקיום שאליו שואף המוכר מרפאת את אי
-
המסויימות, כל זה בתנאי, כמובן, שלמרות העדר מסויימות, עולה מן הנסיבות דבר קיומה של גמירת דעת בין הצדדים.

(פרידמן וכהן, כרך א, עמ' 289; הדברים צוטטו בפרשת
תמגר
, עמ' 686א–ב, ובפרשת
עדני
, פסקה 5 לפסק-
דינו של השופט עמית)

ונתבע 2 הצהיר:

[...]

כל עוד השטח המוצע היה נמוך משמעותית מהבסיס עליו התקשרנו, לא הייתי מוכן לחתימת הסכם. כמובן
[]
היו נושאים נוספים מהותיים שלא הוסדרו בזכה"ד והיו אמורים להיות מוסדרים בהסכם המפורט כגון בעיות נוספות בהסכם
[.]

נוסח ההסכם המפורט שהועבר אלינו ובו טיפל עו"ד עודד זגורי, כגון בטוחות, מימון, ניהול שלפי ההסכם שהוצע על ידי מר דנינו הותיר את כל הסמכויות בידיהם. הוצעו מנגנונים שונים לפתרון בעיות מרכזיות אלו, אך לא הגענו להסכמות.

(סעיף 10)

על-
פי זיכרון הדברים יהיו לתובעים 76 אחוזים ממניות החברה המשותפת שבבעלותה המיזם, ולנתבעים כל היתר. תובע 1 העיד (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 4–7) כי לפי מתוות העסקה הנתבעים אינם צריכים להשקיע בפרויקט אף לא שקל אחד. הוא אישר את העולה מזיכרון הדברים – כי 24 אחוזים מהזכויות במיזם ייוותרו בידי הנתבעים, ובתמורה להעמדת המקרקעין שהם בעלי הזכויות בהם לחברה המשותפת יבנו התובעים על חשבונם את המרכז המסחרי ויישאו בכל עלויות הבנייה, התכנון, השיווק והניהול.

אלו, בין היתר, הפרטים החסרים שהנתבעים מונים בזיכרון הדברים:

א)


היקף השטח המבונה.
גם בסעיף 19 לטיוטת החוזה המפורט שניסחו התובעים (נספח 5 לתצהיר תובע 1) דובר
„
[...]

במקרקעין בגודל של כ
-
_______ מ"ר
[...]
“
והנתון נותר בגדר נעלם. כמצוטט בהמשך, תובע 1 הסביר שהתובעים התחייבו לבנות את המרב שתתיר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 10–16; ראו עוד עמ' 16, שורות 15–16; עמ' 18, שורות 23–24). הוא טען (עמ' 7, שורות 17–18) שעלות הבנייה של מטר רבוע מתחילה ב-
2,800 ₪, יכולה להגיע ל-
4,000, והוזכר גם הסכום 3,000 ₪. תובע 1 אישר (עמ' 10, שורות 18–21, 32–עמ' 11, שורה 1) שהתובעים הניחו כי השטח הבנוי על המקרקעין הסמוכים יתפרס על עשרת אלפים מ"ר. שטח מבונה זה נגזר לשיטתם מזכויות הבנייה הצפויות ב-
15.6 הדונם שטח המקרקעין בסך-
הכול, וכן מארבעת הדונם לערך של מגרש 224
p
(עמ' 22 לפרוטוקול, שורה 20–עמ' 23, שורה 1).

תובע 1 הסכים שאמר לנתבעים כי אפשר לבנות עשרת אלפים מטרים למסחר בעבור עשרים דונם קרקע (עמ' 8, שורות 14–26). נתבע 2 העיד (סעיף 8 לתצהירו) שבשיחות עם תובע 1 הבין כי הנתון הכולל פחת בהדרגה לכ-
6,000 מ"ר בנויים. בהצעת החברה של זאב הראל לשווק את המיזם, כך אישר תובע 1, נכתב שהשטח המבונה הוא 12 אלף מ"ר (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 23–31), אלא ש
„
[...]

אנחנו כל הזמן ידענו בחיים שאנחנו יכולים לקבל מעל חמישים אחוז בנייה“
, ובוועדה המחוזית
„הורידו את זה לארבעים
-
וחמש“
(עמ' 11, שורות 1–2). כפי שהעיד, כשאמרו לו הנתבעים שבבעלותם 21 דונם הוא חשב שהוועדה תאשר לבנות כדי מחצית, דהיינו עשרת אלפים מ"ר,
„
[...]

אז טעיתי בחמישה אחוזים“
(עמ' 17, שורות 3–5). לדבריו ייתכן שהתובעים שגו אם לא הציגו את ההדמיה ואת התוכנית העסקית, ו
„
[...]

אין בעיה“
להגישן (עמ' 9, שורות 24–27; עמ' 10, שורות 1–4), אך גם אחרי הדיון הן לא הוצגו.

לציפייה לקבל 10,000 מ"ר בנויים במיזם אחרי שנגרע מגרש 224
p
, התובעים סבורים, אין אחיזה במציאות. ואומנם נתבע 3 עמד על כך שבסופו של דבר לא נחשב אותו מגרש חלק מהעסקה (עמ' 64, שורה 9), ולא נסוג מעמדתו שלפיה מִתּחילה הוא לא הובא בחשבון:

ש:
מר והבה, יכול להיות שזה הזמן שעבר, אבל ההסכם כולל את המגרש הזה. הוא נכנס כחלק מההגדרה של הנכס.
ת:
לא. לא. בשום פנים ואופן אתה לא צודק. המגרש הזה, הודענו לקבוצת דנינו שיש בידינו מגרש שאין עליו פרצלציה, ושהוא רשום היום על שמ... בטרקוטה אופקים, אבל הוא לא רשום על שמנו אפילו, רק שילמנו בעבורו. והוא לא נכנס בכלל לגוף ההסכם. דנינו הבטיח אחרי זה שאם, אם הוא יצליח, בעזרת ראש העיר, שהוא אחיו
–
להכניס אותו לעסק הזה, שישמש חניה. אבל לא מעבר לזה. הוא לא היה בגוף ההסכם.

(שם, שורות 12–18)


אלא שמגרש 224
p
נזכר בזיכרון הדברים.

„
[...]

השטח המסחרי“
, ביאר תובע 1,
„היה אמור להיות כל מה שיאשר
–
הוועדה המחוזית, כל מה שיאשרו לנו מבחינת אחוזים לבנות, אנחנו נבנה
[...]
“
(עמ' 10, שורות 12–13).
„
[...]

אנחנו מחויבים לבנות מקסימום“
, אמר בהמשך;
„
[...]

כל מה שהוועדה המחוזית תאשר לנו לבנות
–
והלוואי שתאשר לנו שלושים אלף מטר, לא עשרת אלפים מטר, הלוואי שתאשר לנו שלושים אלף מטר
–
אני מחויב לבנות
[...]
“
(עמ' 11, שורות 11–14);
„
[...]

כל מה שתחליט הוועדה המחוזית על
-
פי החוק
–
אנחנו נבצע. הלוואי שתאשר לנו שלושים אלף מטר. לא עשרת אלפים מטר“
(עמ' 16, שורות 15–16). התובע התבקש לאשר שבהדמיית המחשב למיזם הובאו בחשבון 10,000 מ"ר מסחריים, אבל טען ש
„
[...]

אין מספר שם“
(עמ' 9, שורות 21–23).

כלומר לגישת התובעים זיכרון הדברים מסוים באשר לשטח המבונה, שכן יש לבנות על המקרקעין את המקסימום שיאושר. התובעים ציפו שבמיזם ייבנו עשרת אלפים מ"ר של שטחי מסחר, ואילו בפועל ניתן ככל הנראה לבנות אך כ-
6,000 מ"ר. בזיכרון הדברים לא הובטח שטח מסוים שעליו לכל הפחות ניתן לבנות, כאמור. תובע 1 הסכים שגם כשהגיעה העת לחתום על החוזה המפורט לא היה ידוע לו גודל השטח שעליו תתיר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה את הבנייה, והוסיף:

[...]

יכול להיות שהוועדה המחוזית הייתה מורידה לנו אחוזים, והיא רוצה יותר חניות ויותר דרכים ויותר זה
–
יכול להיות. אני לא ידעתי במאה אחוז. ואף אחד שמגיש תכנית לוועדה מחוזית, כשהוא הופך אדמה ומאדמה תעשייתי למסחר
–
אף אחד לא יודע כמה הוועדה המחוזית תאשר לו.

(עמ' 12, שורות 1–7)

השטח המבונה המותר הוא פרט חיוני בעסקה, ובלעדיו קשה לבחון עד כמה היא כדאית מבחינת הנתבעים. אם ההתחייבות הייתה לבנות את השטח המקסימלי שתאשר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הנתבעים נטלו על עצמם סיכון, באשר הם הקצו קרקע למיזם המשותף וציפו לקבל שירותי בנייה שערכם זהה לשלה פחות או יותר. במצב כזה, אם תאשר הוועדה לבנות פחות, תהיה התמורה בעבור הקרקע שהקצו נמוכה יותר. אם תאשר לבנות יותר, תהיינה עלויות הבנייה גבוהות יותר לתובעים, אך העסקה עדיין תשתלם להם כי המיזם שהם בעלי רוב המניות בו יהיה רווחי יותר. אילו היה גודל השטח המבונה הנתון היחיד שחסר, אולי היה ניתן לומר שהנתבעים טעו בכדאיות העסקה כשניאותו להתקשר בלי שנקבע שטח מבונה מינימלי. בשאלה זו אינני קובעת מסמרות מכיוון שחסרים פרטים נוספים, כגון אופן הניהול של המיזם, משך הזמן עד להשלמת הבנייה, נקודת הזמן שבה יחלו הנתבעים לקבל הכנסות מדמי השכירות, ועוד.

ב)


מפרט הבנייה, תמורה מסוימת ומועד התשלום.
הנתבעים מצביעים על המפרט כעל חלק מהתמורה ובלעדיו, להבנתם, אין התמורה מסוימת דייה. הם גם מוצאים ניגוד עניינים ברצונם של התובעים להקטין את השקעתם בבנייה ובהעדפתם מפרט מזערי, לעומת חפצם של הנתבעים בהשבחת הנכס. לוּ היה זה הפרט היחיד שלא הוסכם עליו, ייתכן שהיה אפשר להשלימו, כשם שבאחת הטיוטות נרשמה תניה שלפיה המפרט לא יפחת ממפרט טכני של מיזם אחר שנקבו בשמו. ואולם בזיכרון הדברים לא נרשם גם לוח זמנים, שבו יכלו הצדדים לפרט את המועד האחרון להגיש את הבקשה למתן היתר הבנייה ואת הבקשה לשינוי התב"ע, בתוך כמה זמן מִקּבלת ההיתר תחל הבנייה בשטח וכמה זמן תימשך. לא הוכח פרק הזמן הסביר הנהוג לשינוי התב"ע, לקבלת היתר בנייה ולבנייתו של מרכז מסחרי כְזה שנדון בין הצדדים. לפיכך גם אין אפשרות, במקרה דנן, שבית המשפט ישלים פרטים חסרים אלה.

ג)


ניהול החברה המשותפת.
גם באשר לחברה זו, שהייתה אמורה להיות בעלת המרכז המסחרי ושאליה היו הזכויות במקרקעין אמורות לעבור, אין בזיכרון הדברים תשובות לשאלות מהותיות. התובעים סוברים כי השליטה בחברה אמורה להתחלק לפי חלוקת המניות במיזם שנקבעה בזיכרון הדברים, שעל-
פיה הם בעלי הרוב. על סמך סעיף 65 לטיוטה שניסחו, אשר מונה את נתבעים 2 ו-
3 ואת תובעים 1–4 כחברים בחֶבר המנהלים, אפשר לראות שהתובעים הם חלק הארי שלו. כך היו יכולים לקבל החלטות על-
פי דעת הרוב, שהיא למעשה דעתם – לדוגמה, לשעבד את המקרקעין ולמכור אותם כראות עיניהם. באותה רוח הנתבעים מזהים סיכון שהתובעים היו מנצלים את המשכורות שתשולמנה לעובדים, ובהם מנהלים מקרב התובעים, כדי להטות את חלוקת הרווחים לטובתם. חשוב להזכיר שבזיכרון הדברים נכתב כי המיזם ינוהל כפי שיפורט בהסכם המפורט שייחתם, משמע הצדדים עוד לא החליטו על אופן הניהול. אכן זהו פרט מהותי במיזם מסוג זה, שבו יש בעלים של רוב המניות ובעלי מיעוט.

8.

יש לזכור:

[...]

על בית המשפט להימנע מלהפוך מגורם שתפקידו להכריע בסכסוכים, לגורם המעורב בבניית העיסקאות. לעניין זה יפים דבריו של
השופט ש' לוין
(כתוארו אז) בע"א 554/83
„אתא“ חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח'
[...]
, בעמ' 323
:

„...הסכנה שלפניה עשוי הפרשן לעמוד היא שמא ‚יגניב‘, דרך קביעת אומד דעתם של הצדדים לחוזה, את אומד דעתו שלו לגבי התוצאה הצודקת לפי הערכתו וייחס את הערכתו שלו לצדדים לחוזה, ועל
-
ידי כך יהפוך בפועל דוקטרינה של פרשנות לדוקטרינה לבר
-
חוזית“

[...]

דרישת פירוטם של התנאים העיקריים, מחד גיסא, והאפשרות להשלים פרטים חסרים, מאידך גיסא, בעייתיות הן. מצד אחד מהווה הקביעה שחוזה חסר הוא תקף תוך השלמת פרטים, פגיעה בחופש החוזים, שכן, כופים על הצדדים את שלא הסכימו לו מפורשות. מצד שני, אם מגבש המסמך נתונים מספיקים, חל העיקרון כי חוזים יש לקיים. לפיכך, שומה על בית המשפט להיזהר מפני התערבות מופרזת בתוכן העיסקה כדי לא „ליצור“ חוזה במקום הצדדים, כפי שחובה עליו לחייב את הצדדים לקיים חוזה שהשתכלל, אם אכן השתכלל חוזה כזה.

„... אין להפריז ... בהשלמה מצטברת רחבת
-
היקף מכוח הוראות ההשלמה, שמא יופר האיזון בין החופש מעיצוב לחופש ההתקשרות. על היקף ההשלמה להיות אם
-
כן היקף סביר, המתחשב בשני הערכים המעורבים“ (מ' דויטש, „על מסוימות החוזה העסקי“
עיוני משפט
טז (תשנ"א–נ"ב) 337, 358).

(ע"א 3102/95
כהן נ' כהן
, פ"ד
מט
(5)
739, 745ג–ז [1996])

בפרשת

ברלינסקי
(פסקה 20) קבעה השופטת דפנה ברק-
ארז כי בזיכרון הדברים שנדון שם, אשר עסק ברכישת זכויות בבית מגורים, הסכימו הצדדים על פרטי הנכס, על המחיר, על התאריכים לשלמו ועל פרטים רבים אחרים המהותיים לעסקה.
„אולם“
, המשיכה, זיכרון הדברים
„
[...]

הותיר היבטים חשובים אחרים של העסקה עלומים, ובהקשר זה יש להדגיש
–
היבטים שהיו משמעותיים ומרכזיים מנקודת מבטם של הצדדים הקונקרטיים
[...]
“
. פרט הכרחי אחד שלא הוגדר באותו מקרה היה החבות במיסים. אני סבורה כי גם במקרה דנן פרטים עקרוניים בעסקה לא סוכמו. עניין ניהולה של החברה המשותפת שתיוסד הוא פרט מהותי בעסקה מסוג זה, משום שאם לא יוסדר יוכל הרוב לפעול להטיית הרווחים לטובתו על חשבון המיעוט. למשל יהיה לאל-
ידו למנות מנהל כללי ודירקטורים מקרב התובעים ליתן להם שכר מופרז, לשנות מסמכי התאגדות וכולי. ההסכמה על דרך הניהול של המיזם הושארה לחוזה המפורט, ובטיוטה שניסח עו"ד זגורי נכללו כמה תניות שתכליתן להגן על הנתבעים, מיעוט המחזיקים במניות החברה שבבעלותה יהיה הפרויקט. כך לדוגמה נכתב (סעיף 18.1) שתתחייב הסכמה של מאה אחוז מבעלי הון המניות בקבלת החלטות בנושאים כגון שינוי מסמכי החברות, דיספוזיציה בחלק מהשטחים ועסקאות להשכרתם, נטילת הלוואות, שעבודים ואישור תוכניות סופיות למיזם. מזה נובע כי הצדדים היו ערים לכך שדרך ניהולו של המיזם היא נדבך יסודי ומהותי בהתקשרות, ואם נעדרים פרטים או הסכמות בהקשר זה לא יהיה נכון שבית המשפט ישלים אותם. נוסף על כך הצדדים לא ידעו בזמן החתימה על זיכרון הדברים כמה מטרים רבועים בדיוק יוכלו לבנות על המקרקעין. פרט זה אף הוא קרדינלי כדי לדעת מה התמורה שיקבלו הנתבעים כנגד העמדת המקרקעין לטובת המיזם. הוא הדין במועד שבו תשונה התב"ע, אם תשונה, בתאריך שבו יגישו התובעים בקשה להיתר בנייה ובשאלה תוך כמה זמן מרגע שיתקבל ההיתר יבנו את המיזם. גם לא הוסכם על מפרט מחייב או על ערבויות בתמורה להעברת המקרקעין לחברה המשותפת. מאחר שבעסקה חסרו פרטים רבים החיוניים להשלמתה, המגעים לאחר החתימה על זיכרון הדברים מלמדים על כך שהנתבעים היו נכונים לשאת ולתת. אך עדיין העסקה הייתה רחוקה מלהיות מגובשת ומסוימת. הואיל וכך, אף אם אפסע צעד נוסף לקראת התובעים ואקבע שאלמנט גמירת הדעת היה מגובש דיו, לא יהיה בעיניי ספק כי לא התקיים יסוד המסוימות.

בפרשת
עדני
נתבקש בית המשפט לאכוף זיכרון דברים שעניינו ברכישת חנות. בזיכרון הדברים סוכם המחיר ונכתב כי
„
[...]

התשלומים יפורטו בנספח המצ"ב“
, מסמך שהצדדים לא הסכימו עליו ושלא נערך מעולם. בית המשפט העליון, בדעת הרוב, לא מצא לנכון להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי הצדדים גילו דעתם שנושא התשלומים מהותי מבחינתם, ומשהותירו את ההסכמה בו לעת מצוא אין מדובר ב
„חסר“
שבית המשפט יבחן אם יש להשלימו בנסיבות המקרה (פסקה 14). אשר-
על-
כן התביעה נדחתה. אם באותה עסקה פשוטה לא ראה בית המשפט להשלים את הפרט של תנאי התשלום, שהיה חשוב לצדדים, קל וחומר במקרה שלפניי. כאן מדובר בעסקה מורכבת, שהצדדים לה הופכים שותפים במיזם שתחילתו פנייה לרשויות המוסמכות לשינוי תב"ע והמשכו בנייה בהיקפים נרחבים, ולאחר מכן ניהול יום-
יומי שמשמעותו, הלכה למעשה, גם רווחים שישיא לכל אחד מהם כפי שינוהל. באין חוזה מפורט לא סוכם כיצד ינוהל המיזם ולא נבנו מנגנונים חשובים, בפרט כאלה שנדרשים למניעתו של עושק המיעוט כאשר חלוקת המניות בין הצדדים אינה שווה.

בנסיבות ענייננו, הגם ששוכנעתי כי הצדדים חפצו להתקשר בחוזה לביצוע העסקה, ברי שלא סוכמו פרטים מהותיים ועקרוניים בעסקה מהמין הנדון, היינו לא הוכח יסוד המסוימות. התוצאה היא שדין התביעה לאכיפתו של זיכרון הדברים להידחות.

9.

לפני סיום אידרש לטענת התובעים כי החוזה המפורט עימם לא נחתם בשל העדפתם של הנתבעים להשכיר את המקרקעין לשניב תעשיות נייר בע"מ. לגרסת הנתבעים הצעת שניב לשכור את הנכס הגיעה רק לאחר שהתחוור כי המשא-
ומתן בין הצדדים הגיע למבוי סתום (סעיף 11 לתצהיר נתבע 3; עמ' 62 לפרוטוקול, שורות 4–5). החוזה עם שניב (ראו נספח לתשובה לבקשה למתן צו מניעה זמני) נחתם רק ביום 30.08.15, וממכתבו של עו"ד אבו מתשעה ביוני אותה שנה עולה שהמגעים בין הצדדים הופסקו לפני כן. אֵי-
לכך אין בידי לקבל את טענת התובעים בעניין.

אשר לבקשה לפיצול הסעד – לתפיסת הנתבעים התובעים יכלו לתבוע פיצוי על כל נזקיהם בהליך זה, ואין להיעתר לבקשה. התובעים עומדים על כך שהנזקים עודם נגרמים, ושתביעת הפיצוי כרוכה בשאלה אם זיכרון הדברים ייאכף. לשם משל, אם ייאכף, נמצא שלא נגרם נזק כפועל יוצא מרכישת המגרש הצמוד. אני מתירה לתובעים את הפיצול כך שיוכלו להגיש תובענה כספית. מובהר בזה כי אין בהיתר משום הבעת עמדה בשאלה בכל הקשור לחיובים הכספיים.

10.

סוף דבר: אני מורה על דחיית התובענה. ניתן היתר לפיצול סעדים לצורך הגשתה של תביעת פיצויים.

התובעים ישלמו לנתבעים את הוצאות המשפט, וכן ישלמו להם שכר טרחת עורך-
דין על סך
30,000 ₪, בתוספת מס ערך מוסף כחוק. הסכום יישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן בלשכתי היום, כ"ג מרחשוון תשע"ט (1 בנובמבר 2018).

המזכירות תשגר את פסק
-
הדין לצדדים.


שושנה אלמגור
, שופטת







א בית משפט מחוזי 4827-02/16 פנחס דנינו, נדב אוחנה, ברוך מור-יוסף ואח' נ' טרקוטה אופקים תעשיות חרס בע"מ, אברהם והבה, יהושע והבה (פורסם ב-ֽ 01/11/2018)