פסקי דין על ג'וזיף בשארה | פסקי דין על ג'יריס ג'יריס

40501-04/13 א     05/11/2018




א 40501-04/13 ג'וזיף בשארה נ' ג'יריס ג'יריס








בית משפט השלום בעכו



ת"א 40501-04-13 בשארה נ' ג'יריס




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני



לפני
כבוד השופטת
אביגיל זכריה


התובע
:

ג'וזיף בשארה
ע"י ב"כ עו"ד מטאנס ואח'


נגד

הנתבע
:
ג'יריס ג'יריס
ע"י ב"כ עו"ד ג'רייס ואח'



פסק - דין

מבוא והצדדים להליך
בפני
י תביעה לפינוי וסילוק יד ובצידה עתירה לתשלום דמי שימוש ראויים.
התובע, אזרח צרפת, המתגורר בחוף השנהב, הוא בנו של המנוח ראיד בשארה, אשר הלך לעולמו בתאריך 16.3.1988.
הנתבע הוא שמתגורר בפועל בדירה מזה שנים רבות ושאת פינויו דורש עתה התובע.

התובע והנתבע טוענים, איש איש על פי עניינו,
לבעלות
בדירה הנמצאת בקומה הראשונה (קומת קרקע) בבניין הממוקם בשטח הבנוי בכפר יאסיף (להלן -
הדירה ו/או הנכס
) אותה רכשו, איש איש על פי דרכו, מגב' עפיפה ג'רייס.
גברת עפיפה הינה דודתו של הנתבע וקרובת משפחה של התובע.

כאמור, שני הצדדים טוענים לזכויותיהם מכוח הסכמים שנכרתו לכאורה עם המנוחה גב' עפיפה ג'רייס אשר נפטרה במהלך ניהול ההליך כאן (להלן -
עפיפה)
.
התובע טוען כי רכש את זכויותיו בדירה מעפיפה במועד החתימה על ההסכם ביניהם מיום 20.8.86 (להלן -
ההסכם משנת 1986
).
הנתבע טוען כי רכש את מלוא זכויותיה של עפיפה בדירה במועד החתימה ביניהם על ההסכם מיום 30.11.12 (להלן -
ההסכם משנת 2012
).
לעניין זכויותיה של המנוחה עפיפה בדירה יצוין כי מחומר הראיות עלה כי היא עצמה קיבלה אותן מכוח צוואת אביה המנוח, אנדראוס בשארה ג'רייס, שהלך לעולמו בתאריך 31.12.1979.
במותו הותיר המנוח אנדראוס צוואה מתאריך 29.4.1969, אשר קוימה בצו קיום צוואה שניתן בתאריך 24.2.1981.
לפי צוואה זו, עפיפה היא היורשת היחידה של המנוח אנדראוס בנכסים שפורטו בצוואה, אשר כוללים את הנכס נשוא התביעה.

הנכס המדובר מצוי במקרקעין לא מוסדרים והליכי הסדר בעניינם החלו זמן רב לאחר הגשת התביעה כאן וטרם הסתיימו.
מתעודת הציבור שנערכה ע"י פקיד ההסדר ביום 25.5.17, עולה כי כל אחד מהצדדים בהליך זה הגיש תביעה לפקיד ההסדר בגדרה טען לבעלות בנכס. הדיון באותן תביעות הועבר להכרעתו של ביהמ"ש המחוזי בחיפה. נכון למועד מתן

פסק דין
זה לא ניתנה למיטב ידיעתי הכרעה בעניין זכויות מי מהצדדים ועל כן התביעה שבפני
י תוכרע על פי עילותיה וסמכותו של בית משפט זה.
יצוין כי הנתבע בסיכומיו עתר לעכב את מתן פסק הדין עד ההכרעה בבית המשפט המחוזי ואילו התובע עמד על מתן

פסק דין
בתיק זה על פי עילת התביעה והראיות שהובאו.
עוד יוער כי בין שני הצדדים ישנו סכסוך ממושך שנפרש על פני ערכאות שונות והליכים רבים ביחס לנכסים אחרים.

תמצית טענות הצדדים
התובע
טוען כי רכש את זכויותיו בדירה מכוח ההסכם שנחתם בינו לבין עפיפה ביום 20.8.1986, לפיו הדירה נמסרה לו ללא תמורה.
לטענת התובע, אביו המנוח הוא זה שחתם בשמו ובמקומו על אותו הסכם, מכוח ייפוי כוח נוטריוני מיום 7.5.1986. עוד נטען, שהעסקה דווחה למשרד מיסוי מקרקעין ביום 28.8.86 ושולמו המיסים המתחייבים בגינה.

עוד נטען כי מדובר בדירה בשטח של 60 מ"ר המורכבת משלושה חדרים והממוקמת בקומת קרקע בבניין ישן בכפר יאסיף. לאחר רכישת הזכויות בדירה ונוכח יחסי הקרבה של הצדדים, טוען התובע כי נתן לנתבע ולבני משפחתו רשות להתגורר בדירה לאורך כל השנים ללא כל תמורה.
בעקבות הדרדרות היחסים בין התובע לנתבע, ולאחר שלא צלח משא ומתן ביניהם לרכישת הדירה ע"י הנתבע, התובע פנה לנתבע בחודש ספטמבר 2012 לפנות את הדירה,
אולם הוא סירב לעשות כן ועל רקע זה הוגשה התביעה.

בסיכומיו טוען התובע כי עלה בידו להוכיח תביעתו ואילו לשיטתו הנתבע לא הצליח להוכיח גרסתו אודות זכויותיו בנכס.
בין היתר נטען שלא הובאו ראיות מטעם הנתבע לעניין נסיבות החתימה על ההסכם משנת 2012 ולא לעניין התמורה הנטענת ששולמה עבור הנכס. עוד טען שאין להתבסס על האמור בתצהירה של עפיפה שהגיש הנתבע לתמיכה בטענותיו, היות והיא נפטרה במהלך בירור התביעה ובטרם נחקרה עליו על המשמעות הראייתית והדיונית שיש לדבר וכי הנתבע לא הביא כל ראייה לתמיכת טענתו אודות זיוף חתימתה של עפיפה על ההסכם משנת 1986.
בסיכומיו התובע טוען עוד כי עלה בידו לעמוד בנטל ההוכחה בעניין זכויותיו בנכס ואולם מאחר ומדובר בקרקע לא מוסדרת לא ניתן עד היום להשלים עסקת המתנה ע"י רישומה במרשם המקרקעין.

לעניין מעמדו של הנתבע טען התובע כי הנתבע הינו בר רשות בחינם, ומשבוטלה אותה רשות ע"י התובע הרי שאין לנתבע כל זכות להחזיק בדירה ועליו לסלק את ידו ממנה.
עוד עתר לחייבו בדמי שימוש ראויים בסך של 1,500 ₪ לחודש אשר נכון למועד הגשת התביעה עמדו על 10,500 ₪.

בכתב ההגנה טען הנתבע
כי דין התביעה להידחות עקב חוסר עילה, בשל השיהוי הניכר בהגשתה ובשל היותה תביעה קנטרנית וטורדנית. נטען כי התביעה הוגשה ע"י התובע מטעמים נקמניים בשל הסכסוכים שבינו לבין הנתבע ועפיפה, וכאמצעי לחץ על מנת שיחזרו בהם מהתביעות שהגישו נגדו ביחס לנכסים אחרים.

לטענת הנתבע, הדירה נשוא התביעה נבנתה ע"י סבו המנוח, אנדראוס, בסיועו של הנתבע עוד משנת 1950. לטענתו, הנתבע בנה את הדירה בשלבים ואף בנה קומה שנייה עליונה תוך השקעה כספית ואישית. עוד נטען כי מאז בנייתה של הדירה, הנתבע התגורר בה יחד עם סבו ודודתו עפיפה והוא זה אשר שילם הוצאות אחזקתה השוטפות.
הנתבע המשיך להשתמש ולהחזיק בדירה, כך נטען, גם לאחר מות הסב וגם לאחר שעברה עפיפה לבית אחר.

לטענת הנתבע, הוא בעל הזכויות במקרקעין נשוא התביעה, מכוח ההסכם שנכרת ביום 30.11.12 והעסקה אף דווחה למשרד מיסוי מקרקעין.
לטענתו ההסכם שהציג התובע הינו מזויף, שכן באותו מועד הנכס לא היה רשום על שמה של עפיפה ברשויות המס. עוד טען כי עפיפה לא העבירה לתובע את זכויותיה בנכס ולא חתמה על ההסכם משנת 1986 וכי החתימה המופיעה עליו אינה חתימתה.

עוד טען הנתבע כי בשים לב לנתונים הפיזיים שהוצגו על ידי התובע לזיהוי הנכס דוגמת מספר החדרים ושטח הדירה הרי שאין התאמה ביניהם ובין הנכס בפועל ועל כן אפשר והתובע טוען לבעלות בדירה אחרת שאינה הדירה שבמחלוקת.
חיזוק לטענתו מצא הנתבע בכך שבמסגרת הרישום במשרד למיסוי מקרקעין ובמסגרת הליכי ההסדר, ניתנו מספרי זיהוי שונים.

באשר לייפוי הכוח הנוטריוני נטען כי: התובע לא הציג את המסמך המקורי על אף המחלוקת בין הצדדים ביחס למועד חתימתו; חתימת התובע המופיעה באותו מסמך אומתה רק לאחר שלושה חודשים, כך שמתעורר ספק בקשר לאמיתות החתימה; אין בייפוי הכוח התייחסות לנכס הספציפי, ומשכך לא ניתן היה לרכוש באמצעותו את הזכויות בדירה כנטען.
משכך עמדת הנתבע היא כי אין לתובע כל זכות בנכס המקנה לו עילת תביעה כנגדו, בעוד הוא עצמו הבעלים של הנכס, וכי דרישת פינוי כנטען על ידי התובע מעולם לא הוצגה לו.
לעמדתו, התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו ודין התביעה להידחות.
לחילופין נטען כי גם אם ייקבע כי הסכם המתנה הינו תקף הרי שגם במקרה זה זכויותיו של הנתבע עדיפות על אלה של התובע נוכח הוראותיו של סעיף 9 לחוק המקרקעין.

תיאור ההליכים בתיק
מטעם התובע הגישו תצהיר והעידו: התובע בעצמו; עו"ד פארס מטאנס- מי שערך את ההסכם משנת 1986.
מטעם הנתבע הגישו תצהירים והעידו: הנתבע בעצמו ; מר ח'ורי יוסף- צבעי; מר סעיד יוסף - שכן של הנתבע; מר ח'ורי עאדל- בעל חברה לעבודות חשמל; מר מנסור שאהין - בעל מקצוע בתחום הבנייה.
כמו כן זומנו להעיד מטעמו: מר ג'מיל דאוד- בעל חנות למכירת חומרי בנייה; מר נאסר מונעם- עובד בניין; מר ראיק שחיבר - שמאי מחוזי בלשכת מיסוי מקרקעין בנצרת; מר עדנאן זידאן - פקיד ההסדר.
מאחר ומצאתי כי חלק ניכר מהעדויות אינן רלבנטיות לסוגיות שבמחלוקת הרי שההתייחסות אליהן תהיה רק בהיקף הנדרש להכרעה וזאת על מנת שלא להרחיב היריעה שלא לצורך.
עוד יצוין כי לכתב ההגנה צורף תצהיר שנערך לכאורה על ידי גב' עפיפה ג'ריס המנוחה - שכאמור היא לא נחקרה אודותיו בעקבות פטירתה טרם שמיעת הראיות בתיק.
ראוי לציין בשלב זה כי במסגרת ההליכים המקדמיים עתר הנתבע לחייב התובע להעביר לידיו, בנאמנות, את העותק המקורי של ההסכם משנת 1986 על מנת להעמידו לבדיקת מומחה להשוואת כתבי יד מטעמו בשים לב לטענתו אודות זיוף החתימה.
התובע התנגד לבקשה בנימוק כי כבר ניתן לנתבע צו המאפשר לו לקבל העתקי המסמכים המצויים בלשכת רישום המקרקעין לרבות עותק מההסכם וכן מחשש שמא המסמך המקורי ייפגם או יאבד באופן שיעמיד את התובע בעתיד בפני
קושי בכל הנוגע לרישום הזכויות במקרקעין בבוא העת.
לחלופין הציע ב"כ התובע במעמד הדיון שהתקיים כי הוא עצמו יביא את המסמכים המקוריים הדרושים לעיון המומחה מטעם הנתבע במועד ובמקום שייקבעו על ידי ב"כ הנתבע לצורך מתן האפשרות לבודקם.
משלא הושגה הסכמה בין הצדדים לעניין טכני זה הוריתי כי המסמכים המקוריים יופקדו בכספת בית המשפט עד למתן החלטה בבקשה.
בהחלטה מיום 29.1.14 נקבע כי המסמכים יימסרו על ידי ב"כ התובע, אישית, למומחה להשוואת כתבי יד מטעם הנתבע במקום ובמועד כפי שייקבעו ע"י ב"כ הנתבע וכי המומחה יכול לבדוק אותם, לצלם אותם ולבצע כל בדיקה שימצא לנכון.
על אף אותה החלטה והאפשרות שניתנה לו - הנתבע לא פעל ליישומה ו/או לתקיפתה.
משכך, ומשלא נתן הנתבע הסבר מניח את הדעת למחדלו המתמשך, הוריתי על החזרת מעטפת המסמכים שהופקדו על ידי ב"כ התובע לידיו הנאמנות של ב"כ התובע בסוף אותה שנה.
משלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמה - נשמעו מלוא הראיות בתיק.
בתיק התקיים ביקור במקום ביום 15.3.17 לבקשת הצדדים בנוכחות ב"כ התובע, ב"כ הנתבע, הנתבע ורעייתו. במסגרת הביקור במקום התרשמתי לבקשת ב"כ הצדדים מהמבנה השנוי במחלוקת ושמעתי הסברים לגבי המבנה המקורי כפי שהיה במועד רכישתו הנטענת על ידי התובע והתוספות שנוספו לו במהלך השנים לטענת הצדדים.
לאחר שמיעת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומיהם בכתב והתיק בשל למתן

פסק דין
.
בשים לב למועד פתיחת ההליך כאן ועמדת התובע ביחס לעיכוב ההליכים - ניתן

פסק דין
זה עוד בטרם הוכרעה סוגיית הבעלות על ידי בית המשפט המחוזי.
תמצית

ההכרעה
לאחר עיון בכתבי בית הדין שהוגשו על נספחיהם, שמיעת העדים מטעם הצדדים, הראיות והמסמכים שהוגשו לתיק ובשים לב למכלול הנסיבות העובדתיות והמשפטיות בתיק זה - הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בכל הנוגע לסעד של סילוק יד.
להלן הנימוקים.
הערה מקדמית:
מהלך כל ההליך סברתי כי מן הראוי היה שהצדדים יפנו במשותף או מי מהם המעוניין בכך, לבית המשפט המחוזי להכרעת סוגיית הבעלות וזאת נוכח סמכותו העניינית של בית משפט זה. הצדדים עשו כן רק במסגרת תביעות שהוגשו על ידם במסגרת הליכי ההסדר. נוכח התביעות הסותרות הועברה הסוגיה על ידי פקיד ההסדר להכרעת בית המשפט המחוזי אולם טרם הוכרעה נכון למועד מתן

פסק דין
זה.
במקרה כזה, בכל הקשור לתובענות תלויות ועומדות בבית משפט השלום "לבית המשפט ישנה סמכות להמשיך לדון בה או לעכב את ההליכים עד לסיום הליכי הסדר" (ר' מוטי בניאן
דיני מקרקעין

-עקרונות והלכו
ת, בעמ' 252 (מהדורה שניה- 2004), להלן -
ספרו של בניאן
).
משהוגשה תביעה זו עובר לתחילת הליכי ההסדר בקרקע, לבית משפט זה יש את הסמכות להמשיך ולדון בה.
בהליך דנן, נדרשתי לסוגיית התביעה לסילוק יד ודמי השימוש הראויים בהתאם לסמכותו העניינית של בית משפט השלום כקבועה בחוק בתי המשפט. כל קביעה מעבר לכך הינה קביעה שבגררא והדיון יתמצה במידת האפשר רק לסוגיות הבסיסיות הנדרשות להכרעה בסוגיות המצויות בסמכותו העניינית של בית משפט זה על פי מבחן הסעד. מה גם שבית משפט זה אינו אמור לעכב הליכים לסילוק יד עד שתתברר בביהמ"ש המחוזי סוגית הבעלות, ובמקרה זה יש לדון בשאלת הבעלות כשאלה שבגררא (ר' אורי גורן
סוגיות בסדר דין אזרחי
(מהדורה 12), בעמ' 88).
כלל הוא כי התובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלות בהם, די לו להוכיח עובדה זו בלבד, ומכאן ומאילך מוטל הנטל על הנתבע להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין:
"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות...ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום".

(ע"א 127/77
מלכה קפה נ' יוסף לוי
, פ"ד לא(3) 455, בעמ' 464 ; ע"א 483/62
ולטר קוך נ' ליובא דוכן
, פ"ד יז 1953).
כאמור, התובע טען לזכויות בדירה נשוא התביעה, שאינה רשומה, ולתמיכה בטענתו הציג הסכם שנחתם בינו לבין עפיפה בשנת 1986.
ההסכם משנת 1986 - המסגרת הנורמטיבית
ההסכם משנת 1986 מכוחו עותר התובע מעלה כי לפיו לכאורה הועברו זכויותיה של עפיפה בנכס לידי התובע וזאת ללא כל תמורה. מפאת חשיבות הדברים יובאו עיקריהם כלשונם. בהוראותיו של אותו הסכם נכתב כדלקמן:
" 3. המעבירה מעבירה את כל זכויותיה למקבל ההעברה ללא כל תמורה.

4. המעבירה מצהירה כי אין היא מקבלת ממקבל ההעברה כל תמורה שהיא עבור העברת זכויותיה של המעבירה ע"ש מקבל ההעברה.
5. מקבל ההעברה מקבל את זכויותיה ואין הוא משלם למעבירה כל תמורה שהיא".
כך העיד גם התובע בעניין זה:
"ש. כמה עלתה הדירה?

ת. לא היה בדיוק מחיר, לא היה העברה של כסף. פשוט זה העברה בין עפיפי אלי בלי כסף. זו העברה ללא תמורה. לא היה העברה כספית, פשוט היא שמה את השם שלי.
ש. היא נתנה לך את הדירה במתנה?
ת. כן. כמתנה. יש לי מסמך שעפיפי חתמה, זה ההסכם.
ש. לא שילמת לה כסף?
ת. לא. לא גרוש אחד".
(סע' 16- 22, בעמ' 22 לפרוט').
בת"א (חי') 4418-11-12
ד"ר אורי בלנקשטיין נ' אופיר מידן
(פורסם בנבו, 12.5.14), נקבע בפסק' 21 לעניין נוסחו ומהותו של הסכם מתנה כי:

"הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין נועדה להבטיח, שאדם העושה עסקה במקרקעין, יהיה ער לטיבה ולמהותה של העסקה שהוא עושה. מאותו טעם עצמו מורה המחוקק, בסעיף 5 לחוק המתנה, כי מי שמבקש להתחייב להעניק נכס במתנה, יעשה זאת במסמך בכתב, ואף זאת כדי להבטיח, שההתחייבות להעניק מתנה לא תעשה בהיסח הדעת. השילוב המצרפי של שני סעיפים אלה, מחייב, שהתחייבות להענקת מתנה במקרקעין תכלול לכל הפחות, ביטוי מפורש לכך, שנותן מתנת המקרקעין גמר בדעתו להעניק את הנכס למקבל המתנה, בלא לקבל תמורה עבורו. על כן, מצופה שבהתחייבות שכזאת, גילוי דעתו של מעניק המתנה יבוא לידי ביטוי במילים "מתנה" או "ללא תמורה" או כל צורת ביטוי אחרת, ממנה ניתן ללמוד, באופן שאינו משתמע לשני פנים, שכוונת המעניק אכן להתחייב להעניק את הנכס במתנה".
לעניין הקנייתה של מתנה נקבע בסעיף 2 לחוק המתנה, התשכ"ח -1968 (להלן: חוק המתנה), הרלבנטי לענייננו כי:
"מתנה נגמרת בהקניית דבר- המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה".
סעיף 6 לחוק המתנה העוסק בדרכי הקנייתה של המתנה קובע כי:
"בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל- בהודעת הנותן למקבל על המתנה ; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".

בכל הנוגע למקרקעין הניתנים במתנה, הפסיקה הבחינה בין מתנה בזכויות רשומות בספרי המקרקעין שאז הקניית המתנה תלויה ברישום וחל עליה סעיף 7(א) לחוק המקרקעין (דהיינו על עוד לא נרשמה הרי היא בבחינת התחייבות למתן מתנה), לבין מתנה בזכויות
שאינן רשומות במרשם המקרקעין
- שאז מדובר בזכויות אובליגטוריות, שניתנות להקניה לאלתר עם מסירת המסמך בדבר המתנה לידי המקבל:
"אין חולק כי עיסקה במקרקעין טעונה רישום וכי העיסקה נגמרת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969), וכי עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה (סעיף 7(ב) לחוק). אין גם חולק כי ניתן לתת מתנה במקרקעין המוגמרות ברישום, ועל עוד לא בוצע הרישום רואים את העיסקה כהתחייבות לתת מתנה. מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה (סעיף 2 לחוק המתנה), וכל עוד לא הוקנה דבר המתנה, עניין לנו בהתחייבות לתת מתנה. כאשר מדובר במתנה במקרקעין, נעשית הקניית המתנה ברישום.
אין מניעה לתת מתנה במקרקעין, כפי שאין מניעה להתחייב לתת מתנה במקרקעין, והכול תלוי בזכות שבידי נותן המתנה או ההתחייבות. אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. הדברים הנ"ל משתקפים היטב בהלכות שיצאו מלפני בית-משפט זה, שבהן נדונה סוגיית המתנה במקרקעין בטרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וכך נקבע:
"די בהודעות שחתמו האחיות, ושבהן מסרו לשלטונות מס שבח על עיסקת המתנה, כדי להוות מסמך, המזכה את המשיבה לקבל את הזכות האובליגטורית של ליאורה לדירה"
(ע"א 1284/92 א'
רתם נ' מ' רתם
, פ"ד מט(5) 257, בעמ' 260).
כן נקבע בעניין זה בע"א 6439/99
"טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח
, פ"ד נח(2) 106, בעמ' 117:
"בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין. הבחנה זו ואפיונה של עיסקת המתנה במקרה שלפנינו לאחת משתי הקטגוריות יש לה השלכה ישירה על סיווגה של העיסקה כמתנה מוגמרת לאלתר או כהתחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד. מקום שבו "דבר-המתנה" הינו זכות במקרקעין, לא יראו בו כנכס שהוקנה במתנה מוגמרת עד אשר תירשם הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין, כאמור. לעומת זאת מקום שבו "דבר המתנה" הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה במסירת הזכות לידיו של המקבל כדי להקנותה לו לאלתר בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל".
(ראו גם: ע"א 641/83

אליהו פרידמן נ' יהודה פרידמן
, פ"ד מ(2) 253 ; ת"א 22159-02-16
עמית צוריאל נ' מדינת ישראל
(פורסם בנבו, 21.2.17 )).
ראו גם:
"לענייני מתנות במקרקעין שזכויות נותן המתנה טרם נרשמו במרשם המקרקעין נקבע כי המתנה בסוג זה של מקרקעין יכולה להיות מושלמת עם מסירת המסמך היוצר את המתנה כדוגמת הסכם מתנה"
(ספרו של בניאן שלעיל, בעמ' 153).

מן הכלל אל הפרט
בחינת מארג הראיות שהונח בפני
י מעלה כי בשנת 1986 (כמו גם בשנת 2012) המקרקעין המדוברים לא היו מקרקעין רשומים כמשמעו של מונח זה בדין. קרקע שכזו מעצם טיבה, אינה ניתנת לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ולא יכול היה להיערך רישום כלשהו בנוגע להעברת זכויות כלשהן ביחס לאותה קרקע. אין, ולא יכולה להיות מחלוקת, כי הליכי ההסדר ביחס לאותם מקרקעין החלו רק לאחר תחילת ההליך כאן כעולה בין היתר מתעודת עובד הציבור ומעדותו של פקיד ההסדר וטרם הושלמו. משכך לא יכולה להיות מחלוקת עובדתית או משפטית כי הזכויות שהיו בידי עפיפה בנכס היו זכויות אובליגטוריות.
הדברים היו נכונים גם בשנת 1986 דהיינו במועד הקניית המתנה הנטענת וממילא גם בשנת 2012. בנסיבות העניין, זכותה המקורית של עפיפה בעצמה במקרקעין הייתה זכות להירשם כבעלים של הדירה, קרי זכות אובליגטורית - חוזית ולא זכות בעלות בדירה. משכך, כל שיכלה המנוחה עפיפה להעביר לתובע או לנתבע על פי הטענה היא זכות חוזית בדירה ולעניין זה ישנה חשיבות יתרה במקרה שבפני
נו.
כך מאחר ועל פי ההלכות שהובאו לעיל ההתייחסות לעסקת מתנה במקרקעין רשומים הינה שונה בתכלית מעסקת מתנה במקרקעין לא רשומים. אזכיר כי במקרקעין רשומים, הסכם המתנה - אם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין - יהווה רק התחייבות למתן המתנה בעוד שמסירת הסכם המתנה במקרקעין לא רשומים - ישלים את הקניית המתנה לאלתר.
במקרה דנן, ככל שטענת התובע תתקבל פירוש הדבר הוא כי חתימת ההסכם בשנת 1986 ומסירתו בידי התובע או מיופה כוחו - השלים את עסקת המתנה. מאחר והדירה ממוקמת על קרקע לא מוסדרת, הרי שלא נדרש כל רישום על פי דין, ולא יכול להיערך רישום כלשהו בקשר להעברת הזכויות. משכך עם חתימת ההסכם הושלמה הקניית המתנה על ידי התובע במסירתו של המסמך ע"י עפיפה (נספח ב' לכתב התביעה).
במסגרת ההסכם משנת 1986, נכתב בסעיף 6 כי:
"החזקה והשימוש בבית יימסר לידיו של מקבל ההעברה מיד עם חתימת הסכם זה".
לשון הכתוב מלמדת כי ויתור עפיפה על הדירה לטובת התובע הוא ויתור לאלתר. אין המדובר בהבעת רצון עתידית אלא בויתור בהווה, בעת החתימה על המסמך, כאשר זכויותיו של התובע בדירה הוקנו לו החל ממועד זה (מועד החתימה על ההסכם). מדובר בעסקה אשר השתכללה והושלמה באופן מיידי עם החתימה על ההסכם האמור ומסירתו לידי התובע.
בהקשר זה אוסיף כי חתימתה של עפיפה על המש"ח מיום 20.8.86 ודיווחה של העסקה לרשויות המס - שלא עלה בידי הנתבע לתקוף כלל ואשר מוסיפה מימד נוסף לעילת התובע - מעידה אף היא על השלמת המתנה.
עוד ראוי לציין כי בחינת לשון ההסכם מעלה כי היא אינה מגלמת התחייבות של עפיפה להעביר לתובע את זכויותיה בדירה לאחר שאלה יועברו על שמה בעתיד במרשם המקרקעין. בחינת כוונותיה של עפיפה כפי שעולים מהסכם המתנה ומכלול נסיבות המקרה מעלה, כי עסקת המתנה במקרה דנן הושלמה גם בלא רישום במרשם המקרקעין ואין המדובר בהתחייבות לבצע עסקת מתנה (ראה והשווה לעניין זה ע"א 4593/09
מג'יד יוסף סעיד

נ' יורשי המנוח איוב מהנא סעיד ז"ל
(פורסם בנבו, 15.11.11)).
לאור המסקנה אליה הגעתי לפיה המתנה נשוא התביעה היא מתנה מושלמת ומוגמרת, הרי שבמקרה כזה עפיפה לא יכלה לחזור בה מן המתנה שהושלמה והזכות האובליגטורית שהייתה לה בדירה עברה לתובע (ראה עניין טפחות שלעיל, בעמ' 121- 122 ; מרדכי א' ראבילו
חוק המתנה, תשכ"ח- 1986
358 (מהדורה שנייה- 1996).
משכך, בעת חתימתה של עפיפה על ההסכם הנטען משנת 2012, לא היו בבעלותה זכויות כלשהן בנכס על מנת שניתן יהיה להעבירן לנתבע ( ראה לעניין זה ת"א (חי') 32354-06-11
עיזבון המנוח אבראהים בן מחמוד חילו ז"ל נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים
, בפסק' 28 (פורסם בנבו, 31.3.16)).
מאחר שלא ניתן היה לרכוש מעפיפה זכויות כלשהן בדירה נשוא התביעה במועד החתימה על ההסכם הנטען עם הנתבע, מאחר והזכויות הועברו לידי התובע עובר לחתימה על אותו הסכם, הרי שממילא לא היה בידה להקנות דבר לנתבע במועד חתימת ההסכם הנטען על ידו בשנת 2012 על כל המשתמע מכך.
משכך אבן הדרך הראשונה בתיק זה הינה בחינת הבסיס המשפטי והעובדתי לתביעת התובע, דהיינו ההסכם משנת 1986. אציין שוב כי הבחינה נעשית לצורך עילת התביעה שבפני
י ועל בסיס הראיות שהובאו בפני
י וסמכותו העניינית של בית המשפט לרבות הסמכות שבגררא.
טענת הזיוף
הנתבע העלה מספר טענות לתקיפת ההסכם משנת 1986 והעיקרית בהן היא טענת זיוף ההסכם. ברי כי ככל שטענת הזיוף של הנתבע ביחס להסכם משנת 1986 תתקבל הרי שתישמט מאליה עילת התביעה ודין התביעה יהיה להידחות.
טענתו העיקרית של הנתבע ביחס להסכם משנת 1986 הייתה כי מדובר בהסכם מזויף שלא נחתם על ידי עפיפה. זוהי לכאורה הייתה אמורה להיות ליבת הגנתו בשים לב למצב המשפטי המתואר לעיל. לאחר בחינת הראיות שהובאו מטעם התובע והנתבע לעניין ההסכם משנת 1986, אקבע כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח טענתו לעניין זיוף ההסכם משנת 1986 ואסביר.
במסגרת ההליך הוצג המסמך המקורי החתום לכאורה על ידי הצדדים לו, לרבות גברת עפיפה. במסגרת ההליכים המקדמיים שהתקיימו ניתנה לנתבע מלוא האפשרות להעמיד את המסמך המקורי לבדיקת מומחה להשוואת כתבי יד מטעמו. בשים לב לכך שמדובר במסמך מקורי ישן ונוכח חשיבות המסמך, ניתנו על ידי ההוראות הדיוניות הדרושות להבטחת המסמך מחד וזכויות הנתבע מאידך. ואולם, הנתבע בחר שלא לעשות שימוש בזכות שניתנה לו וזאת במסגרת כל ההליך ומבלי לספק הסבר סביר למחדלו זה.
בשים לב לכך שעיקר טענותיו המשפטיות של הנתבע נשענות על כך שמדובר במסמך מזויף הרי שנראה כי קבלת חוות דעת של מומחה להשוואת כתבי יד הייתה צריכה להיות הפעולה העיקרית והראשונה במעלה להתמודדות עם התביעה דנן. הנתבע בחר שלא לעשות כן משך חודשים ארוכים ואף לא במסגרת הבאת הראיות מטעמו ובפועל עד תום ההליך לא תקף באופן ממשי - להבדיל מהעלאת טענות בעלמא - את אותנטיות ההסכם משנת 1986.
לטעמי, הימנעות זו של הנתבע מלהביא ראיות כלשהן בנושא שעומד בליבת התביעה מקימה כנגדו את החזקה הדיונית לפיה ככל שהייתה ניתנת חוות דעת של מומחה כאמור או מובאת הראייה הרי שהיא הייתה פועלת לחובתו על כל המשתמע מכך.
עוד יצוין כי יש להבחין בין נטל ההוכחה ונטל השכנוע וכי במקרה כזה ביחס לטענה שההסכם משנת 1986 הינו מזויף היה מוטל הנטל על הנתבע להוכיח את טענתו זו והוא לא עשה כן. ניתן היה לדחות את טענתו כבר מטעם זה.
לכך מצטרף הנתון בדבר התרשמותי מהתובע ומהעד מטעמו, עו"ד מטאנס, באשר לנסיבות החתימה על ההסכם ויתר הנתונים האופפים אותו.
עדות התובע:
התובע העיד בפני
י באמצעות מתורגמנית, ביום 18.5.15. במהלך חקירתו הנגדית הממושכת התובע עמד על כך שהחתימה על גבי ייפוי הכוח היא חתימתו וכי הוא חתם בפני
הנוטריון על ייפוי הכוח במאי 1986. עדותו הייתה פשוטה וברורה ומצאתי כי תשובותיו לשאלות שהוצגו לו היו ענייניות ושוטפות. התובע ידע להבחין היטב בין הנכסים השונים ודייק בנתונים השונים שהוצגו לו וניכר היה כי הוא בקיא בפרטים השונים.
לעניין המקום בו נחתם ייפוי הכוח ציין כי אינו זוכר במדויק ובשים לב לכך שחקירתו התקיימה כשלושים שנה לאחר אותה חתימה - הרי שתשובתו הייתה סבירה בעיניי. גם לעניין התאריך בו נחתם ייפוי הכוח עמד התובע על דעתו במהלך חקירתו וציין כי טעות, אם נפלה, נפלה אצל ב"כ.
עוד תיאר את ההתנהלות בין הצדדים לאורך השנים באופן שהיה בו כדי להתקבל על הדעת וליצור רצף אירועים הגיוני באשר למועד הגשת התביעה. עוד אישר התובע כי הנתבע התגורר בנכס מבלי לשלם תמורתו על פי הסכמה שהייתה בין הצדדים וכי הנתבע אף היה פונה אליו בנוגע לרכישת הנכס במהלך ביקוריו השונים בארץ ועדותו בעניין זה לא נסתרה ולא הופרכה.
עדותו של עו"ד מטאנס:
בשים לב למעורבותו בהסכם המכר הגיש עו"ד מטאנס תצהיר מטעם התובע ואודותיו נחקר ביום 18.2.16.
לאחר שמיעת עדותו אציין כי עדותו הייתה מהימנה עליי. העדות ניתנה בשטף, מתוך בקיאות ופירוט ביחס לנושאים שהיו בידיעת העד. ביחס לחתימת ההסכם העד תיאר כי המנוחה עפיפה הייתה נוכחת במעמד חתימת ההסכם וכי הוא עצמו הסביר לה טרם חתימתה את תוכן ההסכם וכי היא חתמה עליו בנוכחותו. ניכר היה עוד כי העד בקיא במכלול ההתקשרויות והמורכבות ביחסים שבין הצדדים וכי ליווה את הגורמים המעורבים לאורך שנים והדברים העניקו מימד נוסף של אמינות לדברים.
ביחס לנתונים שלא היו ידועים לו מידיעה אישית או שלא זכר במדויק בשים לב לחלוף הזמן - נמנע העד מלשער השערות וכיו"ב והדבר העניק מימד נוסף של מהימנות ודיוק לעדותו.
כאמור ביחס לטענת הזיוף יצוין כי עו"ד מטאנס אישר בחקירתו כי ערך את הסכם המתנה בנוכחותה של עפיפה, וגורמים נוספים וכי ההסכם נחתם לאחר שהוקרא ותורגם:
"ש. אם אגיד לך שעפיפה לא חתמה על ההסכם.

ת. אני אומר לך שהיא כן חתמה.
ש. ההסכם נערך ונכתב בעברית. עפיפה ידעה עברית?

ת. לא יודע. יכול להיות שהיא יודעת. בכל מקרה תרגמתי לה והסברתי לה כפי שציינתי".
(סע' 1- 2, בעמ' 35 ; סע' 29- 30 בעמ' 36 לפרוט').
עדותו העקבית בעניין זה לא הופרכה ולא נסתרה ובפועל לא עלה בידי ב"כ הנתבע לקעקע את עדותו בעניין זה.
מנגד הנתבע טען כי החתימה המתנוססת על הסכם המתנה אינה חתימתה של עפיפה וכי מדובר בהסכם מזויף ואולם לא עלה בידו להוכיח טענתו זו.
"מושכלות ראשונים הם, כי הטוען טענת תרמית, או כי המסמך שבידי בעל הדין שכנגד מזויף, נטל ההוכחה מוטל עליו. הנטל הוא כמקובל במשפט אזרחי, קרי עליו להוכיח טענתו על פי מאזן ההסתברויות, אך עליו לעמוד ברף ראייתי מחמיר, בעל משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה, והכל בהתחשב בנסיבות המקרה, במהות הטענות ובחומרתן
" (ע"א 292/64
כהן נ' אשד
, פ"ד יט(1) 414, בעמ' 416 ; ע"א 475/81
זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ
, פ"ד מ(1) 589, 603 ; ע"א 260/82
סלומון נ' אמונה
, פ"ד לח(4) 253).
בע"א 5293/90
בנק הפועלים נ' שאול רחמים בע"מ
, פ"ד מז (3)
240 (1993) קבע בית המשפט העליון כי ישנן שלוש דרכים עיקריות בהן ניתן להוכיח שחתימה כלשהיא היא אכן חתימתו של פלוני:
הראשונה - עדות ישירה, דהיינו עדותו של החותם או של מי שהיה עד לחתימה;
השנייה - באמצעות השוואת החתימה השנויה במחלוקת לחתימה אמיתית תוך התחקות אחר נקודות הדמיון והשוני ביניהן;
השלישית - על ידי עדות של מי שמכיר היטב את החתימה השנויה במחלוקת ומעיד על מידת התאמתה במסמך השנוי במחלוקת.
עוד מתייחס בית המשפט העליון באותה הלכה להיעזרות בחוות דעת גרפולוגית כאמצעי מותר, ולעיתים אף רצוי בבחינה זו תוך הדגשה שחוות דעת - אם מוצגת - הינה ראיה נוספת שבית המשפט קובע את משקלה בהכרעתו.

בנסיבות העניין, הנתבע לא עמד בנטל הרובץ עליו להוכיח טענתו אודות חתימתה המזויפת של עפיפה על הסכם המתנה. הנתבע לא הביא מטעמו כל ראיה שיש בה כדי לתמוך בגרסתו שחתימתה של עפיפה זויפה. על אף שהנתבע עתר לחייב התובע להעביר לידיו את העותק המקורי של ההסכם על מנת להעמידו לבדיקת מומחה להשוואת כתבי יד מטעמו, ועל אף ההזדמנות שניתנה לו לעשות כן במסגרת החלטתי מיום 29.1.14, הנתבע לא פעל לבחינת החתימה ע"י מומחה ולא הגיש כל חוות דעת מטעמו.
מנגד, התובע הביא עדות ישירה של עד מטעמו אשר היה עד לחתימה אשר כבר נקבע לעיל כי נתתי אמון בעדותו ביחס לנסיבות חתימת ההסכם ועדותו לא הופרכה ולא נסתרה על ידי הנתבע.
אני ערה לטענת הנתבע כי לכתב ההגנה צורף תצהירה של עפיפה מיום 26.7.13, שבמסגרתו הצהירה לכאורה כי החתימה המופיעה על ההסכם משנת 1986 אינה חתימתה. ואולם, גברת עפיפה נפטרה במהלך ניהול ההליך בתיק וטרם הגשת הראיות ועל כן התצהיר לא הוגש כראייה מטעם הנתבע במסגרת הבאת הראיות והיא ממילא לא נחקרה בחקירה נגדית על האמור בתצהירה.
כידוע, תצהיר המוגש לבית המשפט בהליך שיפוטי מוחזק בדרך כלל כעדות שמיעה, כל עוד המצהיר לא נחקר עליו:
"מאחר שלא עמד עושה התצהיר לחקירה נגדית, ולא העיד בחקירה ראשית, אין התצהיר יוצא מגדר עדות מפי השמועה ככל שהוא מובא להוכחת אמיתותו ולפיכך אין הוא קביל, אלא אם עונה הוא על אחד מן החריגים המוכרים לכלל הפוסל עדות מפי השמועה
".

(רע"א 7953/99
פילבר נ' המרכז הרפואי שערי צדק
(פורסם בנבו, 31.5.2000)).
עוד נקבע כי-
"בנוגע לטענה בדבר קביעת ממצאים עובדתיים על סמך תצהירו של עד שנפטר בטרם נחקר על תצהירו, אכן ככלל תצהיר של אדם שנפטר בטרם נחקר יהא קביל רק ככל שתוכנו נוגד את עניינו של המצהיר
".
ר' רע"א 258/09
עבד אלרחמאן ג'ניים נ' כרימה יונס
(פורסם בנבו, 30.4.2009)).
במקרה דנן, מדובר בתצהיר שניתן מפי עדה שנפטרה בטרם נחקרה, וככזה הוא נחשב לעדות מפי השמועה. גם לגופם של דברים הרי שעיון בתצהיר מעלה כי האמור בו אודות העברת הזכויות בדירה נשוא התביעה והכחשת חתימתה על ההסכם שהציג התובע, אינו מנוגד לאינטרס רכושי או אחר של עפיפה אלא אפשר שההפך הוא הנכון נוכח טענת הנתבע - שכשלעצמה לא הוכחה - כי שילם לעפיפה 100,000 ₪ במזומן בעבור זכויותיה בדירה בשנת 2012.
משלא עלה בידי הנתבע להוכיח בנסיבות העניין קיומו של אחד החריגים המוכרים לכלל הפוסל עדות מפי השמועה, הרי שלא ניתן לקבל תצהירה של עפיפה כראיה במשפט.
בנסיבות אלו, לא מצאתי כי עלה בידי הנתבע לעמוד בנטל הדרוש כדי להוכיח טענת הזיוף, אף ברף מאזן ההסתברויות וכמות הראיות הרגילה, ומשכך דין טענה זו להידחות.
כפועל יוצא מהקביעות המשפטיות הנ"ל ביחס להסכם משנת 1986 והקניית הזכויות האובליגטוריות מכוחו אל מול דחיית טענת הנתבע בכל הנוגע לזיוף ההסכם - נלמדת המסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח את עילת תביעתו ואת זכותו לעתור לסילוק ידו של הנתבע.
טענות נוספות שהועלו על ידי הנתבע
להשלמת התמונה אדרש בקצרה לטענות הנוספות שהועלו על ידי הנתבע במסגרת ההליך לרבות זיהוי הדירה ופרמטרים נוספים. מצאתי כי דין כולן להידחות.
זיהוי הדירה:
אין בידי לקבל טענת הנתבע כי הדירה אשר צוינה בהסכם המתנה אינה אותה דירה נשוא התביעה.
הנתבע טען כי הדירה אינה מורכבת ממספר החדרים ומהשטח שנרשמו בהסכם המתנה. עוד טען שבמסגרת הליכי ההסדר ובמסגרת הרישום במשרד למיסוי מקרקעין ניתנו לחלקות הכלולות בעסקאות המדווחות על ידי הצדדים מספרי זיהוי שונים, דבר המלמד על כך שמדובר בנכסים שונים.
בהסכם משנת 1986 נרשם כי הבית נמצא ב:

"בשטח בנוי קומת קרקע, 3 חדרים, מטבח, שירותים בשטח של 60 מ"ר...הבית יהיה חלק נפרד מהבנין ואין כל קשר עם הקומה השניה והוא מהווה חלק נפרד ועצמאי".
הנתבע לא חלק על כך כי הדירה נשוא התביעה ממוקמת בקומת קרקע, ומהווה חלק מבניין ישן המורכב משתי קומות. הנתבע אף הוסיף וטען בסיכומיו כי הינו הבעלים של הקומה השנייה, שנבנתה על ידו. טענתו של הנתבע בנוגע למספר החדרים בדירה והשטח אין בהם כדי ללמד על כך שמדובר בדירה אחרת מאחר ולא הובאה על ידי הנתבע כל ראיה שיש בה כדי לתמוך בטענתו.
הנתבע אמנם טען בכתב הגנתו כי מדובר בדירה המורכבת מחמישה חדרים (סע' 6(א) לכתב ההגנה),
ואולם טענתו אודות מספר החדרים בדירה לא נתמכה בדבריהם של העדים שהביא מטעמו:
בעניין זה העיד מר יוסף ח'ורי כך-
"ש. אתה זוכר מתי היית בבית נשוא התביעה?

ת. בשנת 2000, 2001.
ש. תתאר לנו את הבית?
ת. שני חדרים. זה היה מזמן ואני לא זוכר בדיוק וכמה לקחתי. צבעתי שני חדרים
".

(סע' 17- 18, בעמ' 41 ; סע' 25-26 בעמ' 41).

וכך העיד מר סעיד יוסף:
"ש. בהיותך שכן אתה מכיר את הדירה וכמה חדרים יש שם?

ת. אני מכיר את הדירה. אתה נכנס יש פינת ישיבה, יש סלון, פינת אוכל, מטבח וחדר שינה. יש גם חדר מדרגות שמובילה לגלריה כזו, חוץ מהקומה השניה.
ש. הם עשו תוספת בניה לקומת הקרקע או הוסיפו חדרים?
ת. כן. הם הוסיפו חדר בגבול לבית שלי. זה משמש עכשיו כחדר שינה. זה החדר שקיים בקומת הקרקע.
ש. לפני כן לא היה חדר השינה הזה?
ת. הם עשו תוספת.
ש. לפני שהם עשו את התוספת היה סלון, מטבח, פינת אוכל, לא היה חדר אחר, אחרי התוספת יש חדר שינה?
ת. כן. נכון".
(סע' 28-30, בעמ' 43 לפרוט' ; סע' 1- 8, בעמ' 44 לפרוט').

מר עאדל ח'ורי העיד כי:
"ש. אתה יכול לתאר לי את הדירה, כמה חדרים, מה הגודל שלה?

ת. היו שלושה חדרים, ומטבח. היה סלון, חדר שינה, פינת ישיבה, ומטבח".
(סע' 25-26, בעמ' 46 לפרוט').

ומר מנצור שאהין העיד כדלקמן:
"ש. אתה הצהרת שבסוף שנות ה- 90 עבדת בבית הנתבע?

ת. כן נכון.
ש. מה עשית שם בדיוק?
ת. היתה לי מכולת, והייתי קונה ממנו במכולת. יום אחד הגיע אליי וביקש ממני לבנות את המרפסת. אמרתי לו בסדר...
ש. איזה מרפסת?
ת. זו היתה מרפסת בלי גג, בלי עמודים, רק רצפה. אני עשיתי עמודים, עשיתי קירות ועשיתי תקרה. רק בניתי.
ש. תתאר לי את הדירה.
ת. חוץ מהחדר שבניתי, היה חדר מכולת בתוך הבית, המכולת היתה של הנתבע. היה גם סלון קטן בכניסה, לא ראיתי חדר שינה...
ש. אתה יודע למה משמש עכשיו החדר שבנית?
ת. לא. אני בניתי אותו וזהו".
(סע' 3- 10; סע' 15-20 בעמ' 48 לפרוט').

הנתבע עצמו שינה את גרסתו אודות מספר החדרים ושטח הדירה, כדלקמן:
"ת. היתה לנו גינה קטנה, עשיתי מרפסת כדי שיהיה לי איפה לישון, השתמשתי בה כחדר שינה.

ש. חוץ מחדר השינה הזה, כמה חדרים יש עוד בדירה?

ת. שני חדרים.

ש. למה משמשים ?

ת. אחד סלון, וכניסה לבית".
וביחס לשטח הדירה העיד כך:

ש. מה השטח של הדירה עכשיו?

ת. לא יודע בדיוק, לא מדדתי, 80, 90, 70 מ"ר".
(סע' 5- 16, בעמ' 51 לפרוט').

כן, במסגרת סיכומיו הנתבע טען שמדובר בדירה המורכבת מארבעה חדרים בלבד (סע' 5 לסיכומים).
בכל הכבור הראוי יצוין כי לא מצאתי תכלית של ממש בהבאת השכן או בעלי המקצוע השונים כעדים מטעם הנתבע בכל הנוגע לסוגיית הזכויות המשפטיות של מי מהצדדים במקרקעין או גודל הנכס. עם כל הכבוד, עצם הנתון כי גורם כלשהוא מתגורר בנכס – גם אם מדובר בתקופה ממושכת – אינה מלמדת בהכרח על אופי זכויותיו באותו נכס ולא גורם שלישי שאינו מצוי בפרטי ההסכמים והזכויות השונות.
גם לעניין זיהוי המקרקעין לא מצאתי כי היה בעדים שהובאו מטעם הנתבע כדי לתמוך בטענותיו מאחר ונשמעה גרסה שונה ביחס לגודל הבית וצורתו כמעט מכל עד ועד ולא היה בעדויות כדי לתמוך בגרסת הנתבע דווקא.
ממילא במסגרת הביקור במקום התרשמתי באופן בלתי אמצעי מהדירה ושמעתי את הסברי ב"כ הצדדים לעניין המבנה המקורי ותוספות שונות שנעשו. בעניין זה כי נוכח התרשמותי הבלתי אמצעית במעמד הביקור ולאחר שמיעת ההסברים הרי שאין בסיס לטענת הנתבע כי מדובר בדירה בת 4 או חמישה חדרים בהתאם לאופן המקובל לנקיבת מספר חדרים.
מהסברי ב"כ הצדדים במעמד הביקור במקום דווקא עלה כי הדירה לא עלתה על שלושה חדרים בתקופה המדוברת וכי נעשו תוספות בשנים מאוחרות יותר.
לעומת זאת, התובע דבק בגרסתו לאורך כל ההליך כי במועד החתימה על ההסכם משנת 1986, הדירה נשוא התביעה הייתה מורכבת משלושה חדרים: "זה היה בית קטן עם שלושה חדרים" (סע' 20, בעמ' 27 לפרוט').
גרסתו של הנתבע נתמכה גם בדבריו של עו"ד פארס מטאנס במסגרת חקירתו הנגדית :
"ש. אם אגיד לך שההסכם שאתה מציג לנו מתייחס לדירה אחרת ולא לדירה הזו?

ת. זה לא נכון. אנחנו מדברים על הבית הספציפי הזה ואני יודע מידיעה אישית. ההסכם שאני ערכתי מתייחס לבית הזה ורק לבית הזה.

ש. אני אומר לך שהדירה עליה מדברים בתביעה ההסכם לא מתייחס אליה משום שטענת בהסכם שהשטח שלה 60 מ"ר בעוד שהשטח שלה בפועל הוא 54 מ"ר זאת בהתאם לאישור הועדה המקומית ואישור מיסוי מקרקעין.
ת. אני נתתי את הפרטים שבהסכם שנכתב ב- 20/8/86. הפרטים התקבלו מגב' עפיפה. כל מה שנכתב הוקרא, תורגם ונחתם. אני בעצמי תרגמתי לשני אנשים. מה שנכתב זה 60 מ"ר וזה מה שיש. אני לקחתי את הפרטים מגב' עפיפה. ההסכם נכתב בכתב ידי. הם חתמו.
ש. כמה חדרים?
ת. קיבלתי את הפרטים מעפיפה. היא ציינה 3 חדרים"
.
(סע' 27- 29, בעמ' 32 לפרוט' ; סע' 24- 28 בעמ' 33 לפרוט').

מכאן, שאין בטענתו של הנתבע בנוגע למספר החדרים ושטח הדירה כדי ללמד על כך שמדובר בדירה אחרת, וזאת במיוחד נוכח השינויים שבוצעו באותה דירה במהלך השנים, כפי שעולה מדבריהם של העדים כאמור ומהודאתו של הנתבע בעצמו לרבות בסיכומיו כי הוא עצמו:
"הרס חדרים, בנה תוספות, הוסיף ובנה עוד חדרים שינה את כניסת הבית...ומה לא עשה אפילו בנה מרפסת" (סע' 5 לסיכומים).
מהאמור מתבקשת המסקנה כי ההבדלים בגרסאות הצדדים ביחס למספר החדרים והשטח של הדירה נובע משינויים שבוצעו בדירה ע"י הנתבע ולאו דווקא מהנתון כי מדובר בדירה אחרת מלכתחילה.
מספרי הזיהוי השונים במסגרת הליכי ההסדר:
לא ירדתי לסוף דעתו של הנתבע באשר למסקנה שיש להסיק ממספר הזיהוי השונים שניתנו במסגרת הליכי ההסדר. גם אם קיים שוני הרי שאין הדבר מעיד על כך שמדובר בנכסים שונים וממילא לא
מצאתי כי ניתן לקבוע על בסיס הבדל זה ממצאים עובדתיים רלבנטיים לתיק זה בשים לב לכך שמדובר בהליכי הסדר שהחלו שנים רבות לאחר האירועים המתוארים בהליך ולאחר ששמעתי את הסברי העדים לעניין אופן המספור.
מר ראיק שחיבר שהעיד בפני
י ציין כי אין כל רלבנטיות למספור שניתן מאחר ואין בידי מיסוי מקרקעין להצליב נתונים אודות עסקאות ובפרט ביחס לעסקאות ישנות יחסית ביחס לשטחים בנויים לא רשומים. עוד ציין כי אין בהכרח קשר בין המספור שניתן על ידי לשכת רישום המקרקעין לצורך הסדר ובין המספור שניתן על ידי מיסוי מקרקעין לצרכים שלהם.
כך העיד מר ראיק שחיבר:
"ש. איך אתה מגדיר את הנכס אצלך בספרים?

ת. שטח בנוי ישן זה אומר שהנכס עוד לא הסדר. לכן אצלנו כל תיק שמוגש לנו נותנים לו מספר פיקטיבי שהוא לא מספר שנמצא ברשם המקרקעין אלא מספר שאנחנו רושמים ונותנים לכל עסקה שמוגשת לנו בשטח הבנוי הישן.
המספר שאנחנו נותנים זה רק לצרכי מיסוי. לא תהיה הלימה בין המספר שלנו לבין מספרים של רשם המקרקעין שנתנו בשלב מאוחר יותר אחרי הסדר המקרקעין. אין קשר בכלל בין המספרים. המספר 73 זה המספר של איזור נצרת. אחר כך נתנו מספרים פנימיים נוספים שלא מחייבים מי מהצדדים לעניין גוש וחלקה.
ש. א נתת מספר פיקטיבי לנכס מסוים, יכול להיות שתיתן את אותו מספר שוב לעסקה אחרת?
ת. לא. אם מוגשת עסקה למכירה ונתתי לה מספר, אם אחרי 10 שנים מישהו מגיש לי עסקה אחרת ורשם שטח בנוי ישן ולא רשם שהעסקה הזו היא עסקה סותרת אז בוודאי שאני אתן מספר אחר. אין לי כלים בשטח בנוי ישן להצליב נתונים בין עסקאות ישנות וחדשות כי אין לי רישום בטאבו. רק אם מישהו בא מיוזמתו עם מס' עסקה קודם, אני יכול להמשיך את אותו מספר אבל אם מישהו לא דיווח על עסקה קודמת אין לי אפשרות להצליב נתונים ואז ניתן מספר חדש".
(סע' 1- 7; סע' 17- 23, בעמ' 39 לפרוט').
כך העיד גם פקיד ההסדר מר עדנאן זידאן:
"ש. אם יש לי שני נתונים לגבי שני נכסים באותו גוש מהמשרד למיסוי מקרקעין, איך זה עשוי להשפיע על ההחלטה שלך?
ת. הרישום במיסוי מקרקעין אין מפה שמשקפת את המספור שלהם... כשעושים עסקאות נותנים מספרים אחרים לגמרי. הרישום מהווה רק אינדיקציה לחיזוק החלטה. הוא לא גורלי ולא מחליט...לא ניתן ללמוד דבר מהשוואה בין המספרים עצמם".
(סע' 32-33, בעמ' 66 ; סע' 1-5 , בעמ' 67 לפרוט').
מהאמור עולה, כי אין כל קשר בין המספרים הניתנים לחלקות לבין זיהויו של נכס.

בהקשר זה אדגיש אפנה לפסיקה בעניינים דומים המציפה את הקושי המדובר ולפיה :
"קיים קושי מובנה ומובן בזיהוי מקרקעין שלא עברו הליך הסדר. מן הסתם אין כל רישום אודות מקרקעין אלה בהיותם מקרקעין בלתי מוסדרים. במציאות כזו אין לצפות לדיוק מוחלט ע"י מי מהצדדים באשר לזיהוי המקרקעין, ואי-אלו סטיות בחישוב שטח המקרקעין, או סטיות בתיאור מיקומם המדויק, לא יהוו עילה לדחיית התביעה על הסף, מחמת אי-זיהוי המקרקעין... סוף כל סוף בעלי הדין יודעים בוודאות על מה הם מתדיינים בבית המשפט" (ת"א 3168/05
מדינת ישראל נ' ג'מיל מוחסין בטחיש
, בפסק' 6 (פורסם בנבו, 13.8.09)).

בעניין זה מצאתי לתת אמון הן בעדות התובע והן בעדותו של עו"ד מטאנס אשר היו נראים בעיניי בקיאים מאוד לגבי הנכס בו מדובר, זכרונם היה מדויק ובהיר וכך גם האבחנה הברורה בינו ובין נכסים אחרים שגם לגביהם יש מחלוקת בין אותם צדדים. גם המחלוקת כפי שתוארה על ידי הנתבע ועל ידי ב"כ הנתבע - המעורב גם הוא אישית בהליך - הציפו שוב ושוב את הנתון כי הנכס המדובר הוא הנכס שבמחלוקת וכי מדובר במחלוקת הידועה היטב לשני הצדדים:
עו"ד מטאנס העיד כי :
" אני מכיר את המקום. אני מכיר על איזה נכס אנו מדברים...אנחנו מכירים את הבית , לא היה צריך לציין את הגבולות בזמן ההסכם. מה שכתבתי בשנת 86 לא אשנה היום...אין מחלוקת שמדובר על הנכס שכולם מכירים אותו" (סע' 5, סע' 15- 17; בעמ' 32 לפרוט').
אשר על כן טענות הנתבע לעניין זיהוי הדירה נדחות.

לעניין ייפוי הכוח הכללי:
הנתבע טען לפגמים בייפוי הכוח הכללי שמכוחו חתם אביו של התובע על ההסכם משנת 1986. מדובר בייפוי כוח כללי מיום
7.5.1986 (לעניין זה ר' עדותו של התובע, בסע' 1 בעמ' 19; כן עדותו של עו"ד מטאנס בסע' 16-17, בעמ' 29 לפרוט'), המאומת ע"י עורך הדין והנוטריון צובחי אלחאג'.
בהקשר זה אדגיש כי לגבי שני התאריכים המופיעים תחת הכותרת "אימות חתימה", עו"ד מטאנס הבהיר בעדותו כי בעוד שיפוי הכוח המקורי נחתם ביום 7.5.86, הרי שאישור ההעתק של ייפוי הכוח בוצע ביום 7.8.86 (סע' 16- 17, בעמ' 29 לפרוט') והסבריו בעניין זה התקבלו על דעתי.
כך העיד עו"ד מטאנס בחקירתו הנגדית, ביחס לנסיבות החתימה על ייפוי הכח:
"ש. בייפוי הכח הנטען ב- 7/5/86, היית נוכח בעת החתימה?

ת. כן.
ש. אז למה החתימה אומתה 3 חודשים לאחר מכן?

ת. אתה כנראה לא שם לב שמדובר באישור העתק והדברים כבר תוקנו בחקירה הראשית.

ש. אני מפנה אותך לייפוי כח עצמו בעמ' 2.

ת. ..אני מפנה את תשומת לב ביהמ"ש לתאריך החתימה 7/5/86. אני הייתי נוכח במעמד חתימת ייפוי הכוח בביתו של עו"ד סובחי חאג' ז"ל בכפר ג'דיידה.
ש. איפה נחתם ייפוי הכח?
ת. ייפוי הכח נחתם לזכרוני אצל עו"ד סובחי חאג' בביתו במשרדו בכפר ג'דיידה מתחת לבית שלו. מי שאישר את ההעתק זה עו"ד דרויש ז"ל".
(סע' 9- 19, בעמ' 37 לפרוט').

וכך העיד התובע:
"ת. ...נתתי ייפוי כח בשנת 86 לאבי כדי שיטפל בזה. עשיתי ייפוי כח לאבי ולעו"ד מטאנס בשנת 86.

ש. אתה חתמת על ייפוי כח בתאריך 14/8/86 כפי שמופיע בתצהיר?

ת. ...חתמתי בתאריך 7/5/86.

ש. מה שם העו"ד שחתמת בפני
ו על ייפוי הכח?

ת. אני חתמתי במאי 86 על ייפוי הכל אצל הנוטריון סובחי חאג' ג'דיידה.
ש. העו"ד אישר את החתימה שלך?
ת. כן...
ש. אתה חתמת והוא חתם?
ת. כן".
(סע' 28- 29 וסע' 32 בעמ' 18 ; סע' 1, סע' 17-18 וסע' 27- 30 בעמ' 19 לפרוט').
במסגרת ייפוי הכח הנ"ל התובע מינה את עו"ד פארס מטאנס ו/או את אביו בשארה ראיד לרכוש בשמו ובמקומו כל נכס, בין אם מדובר במקרקעין ובין אם במטלטלין, ובכל צורה שהיא.
בעניין מעמדו ומהותו של ייפוי הכוח נקבע ב ת"א (ת"א) 18959-09-15
עופר קדם נ' איתן אליהו
פרנקפורט (פורסם בנבו, ביום 27.5.18)
כי :
"ייפוי כוח הינו מכשיר משפטי המוסדר בחוק השליחות, ותפקידו לאפשר למיופה הכוח, לעשות בשמו של מייפה כוחו פעולה משפטית כלפי צד שלישי, בהתאם למוסכם בייפוי הכח".
סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו- 1976 (להלן: חוק הנוטריונים) קובע:
"יפוי-כוח כללי ויפוי-כח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, לא יהיו בני-תוקף אלא אם ערך אותם נוטריון או אימת את החתימות שעליהם, כאמור בחוק זה ובתקנות על פיו...".
עוד יצוין כי ייפוי כוח אשר נחתם בפני
נוטריון, נהנה מחזקת התקינות מכוח סעיף 19 לחוק הנוטריונים : "המסמך הנוטריוני אפוא מדבר בעד עצמו, ומדבר הוא אמת על עצמו"".
אם רצה הנתבע לשכנע כי נפלו פגמים באותו ייפוי כוח והיה ברצונו לסתור את חזקת התקינות וכשרות פעולותיו של הנוטריון, הרי שהנטל מוטל עליו. לפיכך, היה עליו להביא ראיות אחרות לסתור את חזקת התקינות של ייפוי הכוח, דבר שלא נעשה על ידו (ראה עניין עופר שלעיל, בפסק' 53).
עוד מצאתי כי אין בטענתו של הנתבע כי לא נרשמו פרטי הדירה נשוא התביעה באותו יפוי כוח כדי להועיל. עיון בייפוי הכוח הכללי שנחתם על ידי התובע אינו מלמד על כל הגבלה של היקף השליחות. סעיף 6 קובע כי מיופה הכוח רשאי:
"בשמי ובמקומי
ועל חשבוני לקנות, לשכור, להחליף, או לרכוש בכל צורה אחרת שהיא, למכור, להשכיר, לשעבד, למשכן, או למסור בכל צורה אחרת שהיא כל רכוש, בין מיטלטלין ובין נכסי דלא ניידי".
לשונו הברורה של ייפוי הכוח אינה מגבילה את הרשאתו של האב והיה בידו לרכוש בשמו של התובע כל נכס, לרבות הזכויות במקרקעין נשוא התביעה, כפי שהדבר נעשה בענייננו, ללא כל הגבלה בנוגע לסוג הנכס ומהותו ולדרך הרכישה. משהיקף השליחות בייפוי הכוח לא הוגבל הרי שלא היה צורך בייפוי כוח ספציפי לשם העברת הזכויות.
מכאן, משלא נסתרה חזקת התקינות ע"י הנתבע ומשלא הוצגה כל ראיה ו/או מסמך שיש בהם כדי להעיד כי ייפוי הכח הכללי נועד למטרה מצומצמת בלבד ו/או לרכישת נכסים ספציפיים בלבד, חתימת האב על הסכם המתנה במקום התובע הייתה כדין.
לעניין נסיבות החתימה ויתר הנתונים כבר ציינתי כי עדותם של התובע ועו"ד מטאנס מטעמו הייתה מהימנה עליי בכל הנוגע לייפוי הכוח ועל כן טענות הנתבע ביחס לייפוי הכוח נדחות.
עוד יצוין כי הנתבע הקדיש חלק ניכר מטיעוניו לנושא תקינות ייפוי הכוח שהוא לטעמי הטפל ביחס לעיקר שהינו ההסכם משנת 1986. לא הוברר מדוע הנתבע בחר להתמקד בייפוי הכוח שניתן על ידי התובע לאביו ולב"כ ובתקיפתו של זה לעומת ויתורו על בחינת ההסכם משנת 1986 וחתימתה של עפיפה על אותו הסכם על אף טענת הזיוף שהועלתה על ידו. אזכיר כי ההסכם הוא זה המקנה את הזכויות מצד עפיפה לתובע על פי הטענה להבדיל מייפוי הכוח שאך מייפה את כוחם של אביו של התובע ובא כוחו להתקשר בשמו ובעניין זה לא ירדתי לסוף דעתו של הנתבע. לא ברורה לי תכלית תקיפת ייפוי הכוח בנסיבות אלה בשעה שברי כי התובע מעוניין בעסקה ובשליחות שנטלו על עצמם אביו וב"כ ובמה תועיל לנתבע תקיפתו של זה. האם טענתו תהיה כי הפעולה נעשתה על ידי השלוחים בחוסר סמכות ?
נראה לי כי במישור המהותי הנתבע נתפס לכלל טעות ואסתפק בכך.
זכויותיו של הנתבע בדירה
הנתבע טוען לזכויות באותו נכס מכוח הסכם מכר מיום 30.11.12 שנחתם בינו ובין עפיפה שהוצג לתמיכה בטענתו. נטען כי רכש זכויותיו בתמורה לתשלום סך של 100,000 ₪ במזומן.
דין הטענה להידחות הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי.
משהגעתי לכלל מסקנה כי זכויותיו של התובע בדירה הוקנו לו במעמד החתימה על ההסכם משנת 1986 וכי מדובר במתנה שהושלמה במועד מסירת הסכם המתנה לתובע הרי שלעפיפה בעצמה לא היו זכויות כלשהן במעמד החתימה על ההסכם משנת 2012. בשעה שלה עצמה לא היו זכויות בנכס הרי שממילא לא היה לה דבר להקנות באותו שלב והיא לא יכלה להעביר לנתבע זכויות שאין לה בנכס.
עוד יצוין כי הגם שמדובר בהסכם שנחתם אך בשנת 2012 הרי שלא עלה בידי הנתבע להציג את המסמך המקורי. מעבר לנדרש אוסיף כי כלל הראיה הטובה ביותר איננו כלל שלא ניתן להתגבר עליו וניתן לקבל כראיות העתקים של מסמכים, כאשר ניתן הסבר ראוי מדוע לא הוצג המקור וכאשר אין חשש לאמינות המסמך (ר' ע"א 2449/08
משה טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ
, בפסק' 17 (פורסם בנבו, 16.11.10) ; ע"א 9622/07
פלוני נ' קופ"ח כללית של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י
, בפסק' 24 (פורסם בנבו, 30.5.10)).
הנתבע לא סיפק הסבר משכנע מדוע הציג העתק ולא את הסכם המכר המקורי. הוא לא עמד בנטל להוכיח מדוע אין בידו להגיש את המסמך המקורי, דבר הפועל לחובתו. במקרה זה אי הצגת המסמך המקורי פגעה באופן ממשי באפשרות לבחון את אותנטיות המסמך והוכחת תוכנו.
בשים לב למכלול נסיבות העניין והסוגיה העומדת על הפרק הרי שאין מקום לסטות מן הכלל הראייתי המחייב הגשת מסמך המקור.
אף מעבר לכך, הנתבע העיד במהלך חקירתו הנגדית כי עו"ד מרזוק (בא כוחו בהליך זה) נכח בזמן חתימת ההסכם הנ"ל:
"ש. מי נכח בזמן חתימת הסכם המכר?

ת. אני ועו"ד מרזוק.

ש. מי היה נוכח בעת חתימת ההסכם?

ת. היתה עפיפה ואחותה, העו"ד ואני".

(סע' 22- 23, סע' 30- 31 בעמ' 58 לפרוט').
ובהמשך-
"עשינו הסכם, הבאתי את עו"ד מרזוק שעשה את כל המסמכים. זה מה שהיה. היא חתמה בפני
י ובפני
העו"ד
" (סע' 4- 5, בעמ' 60 לפרוט').
מהאמור עולה כי אפשר ועדותו של עו"ד מרזוק יכולה הייתה לשפוך אור על עסקת המכר הנטענת ונסיבותיה, בין היתר לגבי נסיבות חתימותיהם של הנתבע ועפיפה על ההסכם, ולגבי התמורה הנטענת ששולמה. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי אותו הסכם נכתב בשפה העברית, ונוכח דבריו של הנתבע עצמו כי עפיפה: "לא ידעה לקרוא עברית. גם ערבית בקושי ידעה" (סע' 2, בעמ' 55 לפרוט').
בהעדר הסבר מניח את הדעת להימנעות הנתבע מהעדתו של עו"ד מרזוק, הרי שיש לזקוף לחובת הנתבע את החזקה הדיונית הנובעת מאי הבאת עד חיוני, בדומה לסוגיית חוות הדעת בתחום מומחה להשוואת כתבי היד אותו נמנע הנתבע מלהביא ולפיה:
"כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו...ככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה
" .
(ע"א 548/78
שרון נ' לוי
, פ"ד לה(1) 736; ע"א 2275/90
לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג
, פ"ד מז(2) 605, 615).
אינדיקציה נוספת בעזרתה ניסה הנתבע להוכיח את בעלותו בקרקע היא החזקתו ארוכת השנים במקרקעין והדברים פורטו בתצהירים שהוגשו מטעמו.
לתמיכה בטענתו אודות החזקה, הנתבע הגיש תצהיריהם של השכן ושל בעלי מקצוע שביצעו עבודות שונות בדירה. מה גם, הוגשו מסמכים שונים הכוללים אישורים מהמועצה המקומית כפר יאסיף ואישור
מחברת החשמל. כפי שציינתי לעיל לא מצאתי כי בראיות ועדויות אלה יש כדי לסייע לעניינו ואין גורמים חיצוניים יכולים להוכיח את מעמדו המשפטי של הנתבע מקום בו הנתבע בעצמו אינו עומד בנטל המוטל עליו.
אין מחלוקת כי הנתבע מחזיק בדירה משך עשרות בשנים. הדברים עולים מפורשות מכתב התביעה שהוגש בתיק ואינו בגדר חידוש. התובע ציין זאת בבירור ובעניין זה כתב התביעה מדבר בעד עצמו.
גם אם קיימים מקרים בהם חזקה המשתרעת על פני תקופה ממושכת יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס, הרי שעמדה זו בעיקרה לא נקלטה בשיטת המשפט הישראלית, כך שחזקה בלבד אין בה כדי להוכיח בעלות בהיעדר שטר קניין או ראייה ממשית אחרת להוכחת בעלות:
"החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת, יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס בלתי רשום...עם זאת, הלכה היא שבהחזקה בלבד אין כדי להוכיח בעלות בהיעדר 'שטר קניין או ראייה ממשית נוספת להוכחת בעלותו. במקרה שלפנינו, כאמור, אין בידי המערערת ראייה ממשית נוספת להוכחת הבעלות. על כן, בהחזקתה רבת השנים בנכס אין די כדי להוכיח בעלותה בנכס זה"
.

(ע"א 7716/00
נעמי קיסרי נ' רשות הפיתוח
, בפסק' 10 (פורסם בנבו, 29.9.05).

בהקשר זה נקבע עוד כי:
"החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין...לצורך הוכחת בעלות, נדרשת "ראייה ממשית נוספת" המצטרפת ליסוד החזקה בשטח...בכך סטתה שיטת המשפט הישראלית משיטות המשפט המקובל, בהן הוכרה הדוקטרינה של ה-
lost grant
.
לפי דוקטרינה זו, חזקה ממושכת בנכס עשויה ללמד כי בזמן מן הזמנים הוקנתה למחזיק בנכס, וכי רק הראייה לכך אבדה עם השנים
".
(ע"א 10653/05
ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ
חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי
(פורסם בנבו, 1.8.10)).
גם קיומה של אינדיקציה לתשלומי מסים או תשלומי חובה אחרים לצורך הוכחת זכויות קניין בצד החזקה ארוכת שנים בנכס, לא הוכרו כראיות מספקות לצורך הוכחת זכויות קניין:
"אכן, הערך הראייתי של תשלום המיסים לצורך הוכחת בעלות הוא כשלעצמו נמוך...ואף החזקה כשלעצמה אינה יכולה להכריע את הכף לעניין זה בהיעדר ראייה ממשית נוספת להוכחת הבעלות" (ע"א 10653/05 שלעיל, בפסק' 13).
בחינת המסמכים שהוגשו ע"י הנתבע מוביל לקביעה כי הם אינם בבחינת ראייה מספקת לצורך הוכחת זכות קניינית נטענת.
לאחר שמיעת עדות הנתבע אציין כי לא מצאתי כי יש בה כדי לאפשר קביעת ממצאים עובדתיים כלשהם בשים לב לראיות הדלות שהובאו והמהימנות הנמוכה שמצאתי לייחס לעדות.
כאמור הסוגיה כי הנתבע התגורר עם משפחתו במשך שנים רבות עד מועד התביעה בנכס המדובר כלל אינה שנויה במחלוקת ועל כן אינה טעונה הוכחה. הנתבע לא השכיל להביא ראיות התומכות במעמדו המשפטי בנכס ולא נמצא תימוכין לטענותיו. גם לגופה של עדות הרי שהיו רכיבים רבים בהם התקשיתי לתת אמון בעדותו.
הנתבע התחמק ממתן תשובות ביחס להליכים שונים שהתקיימו בין עפיפה וקרובי משפחה אחרים ובין משפחתו שלו עצמו ובין התובע וטען כי אינו זוכר או אינו יודע פרטים אודות הליכים אלה הגם שהם התרחשו בשנים האחרונות. בשים לב לתשובותיו של הנתבע בעניין זה לעומת תשובותיו המפורטות ביחס לאירועים מלפני עשרות שנים - מצאתי את גרסתו כמוקשית.
עוד מצאתי כי הנתבע מתקן את תשובותיו כל העת עם התקדמות חקירתו הנגדית כך שיתאימו, לפי הבנתו ככל הנראה, לסוגיות העומדות על הפרק. כך לדוגמא טען כל העת כי עפיפה הבטיחה לו במשך שנים כי הנכס המדובר יהיה שלו בבוא העת וכי הוא לא סבר כי יש צורך במסמכים לשם כך. בסופה של חקירה התקשה להסביר מדוע דווקא בשנת 2012 היה צורך להעלות את הדברים על הכתב באופן בו נעשו הדברים. לא עלה בידי הנתבע להסביר מדוע ההסכם לא נכרת חמש שנים לפני או עשר שנים לפני כן ומדוע נבחר המועד הנ"ל דווקא לעריכת ההסכם.
בשלב מסוים טען הנתבע כי עקב מצבה הרפואי של עפיפה נבחר המועד הנ"ל ואולם באותה נשימה טען כי מצבה היה טוב וכי לא הייתה כל מניעה שתערוך את ההתחייבות המתוארת. בעת שמיעת עדותו מצאתי כי שינויי החזית והגרסה במסגרת החקירה פוגמים שוב ושוב במהימנות העד.
הדברים נכונים גם ביחס למועד בו התחיל להתגורר לטענתו בבית, מעורבות אמו בבנייה, שיפוצים שונים שנעשו וכהנה וכהנה נושאים אודותיהם נשאל בחקירתו שברובם ככולם התקשה העד להשיב.
עוד הוצגו לו נתונים מתוך הליכים משפטיים שונים בהם הוא עצמו היה מעורב והעד טען כי אינו זוכר מה אמר באותן עדויות או מה נקבע בהם הגם שמלוא הפרוטוקול וההחלטה הוצגו והדברים פגמו במהימנות הנתבע שלא לצורך.
עוד התרשמתי משמיעת עדותו של הנתבע כי הוא זכר בבהירות נושאים שהיו נוחים לעמדתו ולא זכר בצורה מגמתית נושאים שלא היו נוחים לו לעמדתו וכי רק משהובהרה לו משמעות תשובותיו החל לענות באופן שוטף וברור. כך, למשל בקשר לצוואות שנערכו ע"י עפיפה, הנתבע הכחיש תחילה
כל היכרות עם צוואה שנערכה ע"י עפיפה בשנת 1981, וחזר בו מהכחשתו רק לאחר שהוגש פרוטוקול ביהמ"ש בת.א. 2028-12-12 (ת/3) והוצג לעיונו :
"ש. אתה יודע שלעפיפה עכשיו יש צוואה חדשה אבל היתה לה צוואה קודמת בשנת 81. למי היא נתנה את הדירה בצוואה משנת 81?
ת. לאף אחד.
ש. זה לא מה שכתוב. כתוב שהיא נתנה את קומת הקרקע לתובע פהד ואת הקומה השניה נתנה לך.
ת. לא נכון.
ש. אתה לא ראית את זה?
ת. לא ראיתי וזה לא היה אף פעם בחיים... בכל החיים שלי לא שמעתי שהיתה צוואה משנת 81.
ש. אתה הופעת בביהמ"ש המחוזי והעדת מטעם עפיפה. היה תיק אחר על אדמה שנמכרה.
ת. נכון.
ש. שם נשאלת על הצוואה הזו והשבת שאתה כן מכיר את הצוואה הזו.
ת. לא נכון.
ש. בדיון בחיפה הצגתי לך את הצוואה.
ת. אמרתי לך שאני לא יודע".
(סע' 27- 32, בעמ' 54 ; סע' 1- 4 וסע' 10- 16, בעמ' 55).

ובהמשך-
"ש. היתה צוואה בשנת 81 של עפיפה שהיא נותנת לך חלק מהדירה.

ת. לא חלק. את כל הדירה.
ש. אני מראה לך עוד פעם את הצוואה.
ת. אני לא יודע לקרוא את זה".
(סע' 19- 23, בעמ' 56 לפרוט').

גם לעניין טענותיו באשר לביצוע התשלום לעפיפה לא מצאתי את עדותו של העד מהימנה והיא לא נתמכה בשום ראייה. לא עלה בידי הנתבע להציג כל ראייה או אסמכתא שהיא לטענתו כי שילם סך של 100,000 ₪ במזומן לעפיפה במועד חתימת ההסכם ואף לא הוברר כיצד נקבע הסכום המתואר, כיצד שולם, מאיזה מקורות כספיים וכו'. העד טען כי מדובר בסכום שהחזיק במזומן בביתו, טענה שקשה להלום אותה בשים לב לעבודתו ואשר לא היה לה כל תימוכין לרבות בעדות של גורם אחר. כמו כן לא עלה בידו להסביר מדוע לא ביקש מעפיפה קבלה או לא שילם באמצעי שהיה מותיר בידו אפשרות להציג אסמכתא על התשלום :
"ש.
שילמת כסף בשנת 2012?
ת.
כן.
ש.
כמה שילמת?
ת.
100,000 ₪ במזומן.
ש.
היה לך במזומן?
ת.
כן.
ש.
במה אתה עובד?
ת.
טכנאי גז אצל סאמר חליל.
ש.
אתה לא הוצאת כסף מהבנק?
ת.
לא. היה לי כסף במזומן.
ש.
אתה שומר בבית?
ת.
כן. למה לא? אני עובד יותר מארבעים שנה.
ש.
היא נתנה לך קבלה?
ת.
לא צריך קבלה. יש אמונה.
ש.
אם יש אמונה למה צריך קבלה?
ת.
מה שבטוח בטוח" .
(עמ' 57-58 לפרוט' 9.3.16)

בשים לב לכך שהנתבע בעצמו טען כי הוא ביקש לרכוש את הנכס על מנת להגן על עצמו מפני קרובי משפחה אחרים (שלא צוינו בשמם) על רקע מצבה הבריאותי של עפיפה הרי שהיה מצופה על פי אותו רציונל כי הוא יציג את האסמכתא לתשלום באופן מיידי דווקא על מנת להתגבר על טענותיהם של אותם צדדים מעוניינים לכאורה. ואולם הנתבע לא עשה כן ואף לא הציג כל אסמכתא, עדות או ראייה לעצם ביצוע התשלום המתואר והדברים אינם עולים בקנה אחד עם השכל הישר וההנמקה של הנתבע בעצמו.
אשר על כן אקבע כי לא נתתי אמון בטענות הנתבע באשר לתשלום הסך הנטען וכי ממילא טענתו לתשלום בתום לב ובתמורה אינה יכולה לעמוד במקרה זה הן בפן המשפטי והן בפן העובדתי וזאת משלא הוכחה כלל התמורה הנטענת.
המסקנה הנלמדת היא כי לא עלה בידי הנתבע לעומד בנטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח את הטענות שנטענו על ידו בכתב ההגנה, ולא הוכיח גרסתו בדבר רכישת זכותו במקרקעין נשוא ההליך במסגרת ההסכם משנת 2012.
אשר על כן דין כל טענות הנתבע, לרבות התיישנות ושיהוי בשים לב לאופי התביעה - להידחות.
למעלה מן הנדרש
הרבה למעלה מן הנדרש, היות והנתבע לא טען למעמד בר רשות בקרקע אלא לזכות מכוח בעלות ובעלות בלבד אדרש בקצרה למעמדו של הנתבע כבר רשות.
גם אם אילו היה טוען הנתבע למעמד בר רשות בנכס הרי שלא היה בה כדי לסייע לו ככל שהדבר נוגע לסוגיית סילוק היד. הנתבע הודה בחקירתו והעיד כי לא שילם מאומה לתובע במהלך כל השנים:

"מה אני אשלם לדירה שלי? מי זה התובע?"
(סע' 9, בעמ' 61 לפרוט').
בנסיבות אלה לכל היותר ניתן היה לקבוע כי הנתבע הינו בר רשות בחינם שהתנהגות התובע עובר להגשת התביעה יצרה כלפיו רישיון מכללא. רשות מסוג זה - שהוכח כי לא ניתנה בגינה תמורה - ניתנת לביטול "כהרף עין" כהגדרת הפסיקה.
הגשת התביעה במקרה זה, גם בהעדר פנייה מוקדמת של התובע, מגלמת הודעה על ביטול אותה רשות.
ר' לעניין זה ע"א 32/77
טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים
, פ"ד לא(3) 210 (1977) שם נקבע כי:
"כבר ראינו, כי דעת רוב השופטים היא, שרישיון חינם שאינו לזמן קצוב מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון והגשת תביעה לסילוק יד בוודאות מתגלה רצון זה...ולקבוע
שעצם הגשת התביעה נגד המשיבה כוללת בתוכה גם הודעת ביטול הרשיון".

בנסיבות העניין, גם אם הוברר כי הנתבע החזיק במקרקעין משך עשרות שנים טרם הגשת התביעה וכי התובע ידע על כך באופן שמייצר הסכמה מכללא, הרי שהוכח כי לא שולמה תמורה על ידי הנתבע לתובע או לגורם אחר עבור השימוש המתואר והדברים פורטו כבר לעיל. "רישיון" מסוג זה:
"איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון".
(ע"א 96/50
יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע. כיאט
, פ"ד ה(1) 474).
אשוב ואציין כי כל הדיון הנ"ל הוא הרבה למעלה מן הנדרש מאחר והנתבע עצמו לא טען בשום שלב דיוני להיותו בר רשות במקרקעין.
עסקאות נוגדות – הרבה למעלה מן הנדרש
הגם שכאמור לעיל, הנני סבורה שעסקינן בעסקת מתנה שהושלמה במועד חתימת ההסכם בשנת 1986 ומסירתו בידי התובע או מיופה כוחו אני נכונה לבחון, מטעמי זהירות, את המצב המשפטי והעובדתי על רקע הנחות עובדתיות ומשפטיות לטובת הנתבע. דהיינו: כי במישור הנוגע לתובע מדובר בהתחייבות לתת מתנה, וכי אכן נערכה עסקה נוגדת של עפיפה עם הנתבע.
למותר לציין שוב כי לא השתכנעתי בקיומה של עסקה אותנטית לטובת הנתבע.
ייאמר מיד: גם על פי דיני העסקאות הנוגדות בתחרות בין זכותו של התובע לבין זכות הנתבע בדירה נשוא התביעה - זכות התובע גוברת.
כפי שפורט לעיל הרי שבעת עריכת העסקאות, הן עסקת המתנה והן עסקת המכר- זכויותיה של עפיפה לא היו רשומות במרשם המקרקעין והן זכויות אובליגטוריות בלבד.
משכך:
"במועדים הרלבנטיים לעריכת העסקאות, דובר בעסקאות בזכויות שאינן רשומות, ולמעשה מדובר בהתחייבויות נוגדות לעשות עסקה בזכות חוזית- מצד אחד התחייבות ליתן מתנה במקרקעין בגין עסקת המתנה...ומן הצד השני התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בגין עסקת המכר...הואיל ובמקרה שלפני מדובר במקרקעין שנכון למועד העסקאות טרם נרשמו במרשם המקרקעין...אין מדובר בהתחייבות להעביר זכות קניינית, אלא בהעברת זכות אובליגטורית...כפועל יוצא, עדיפותה של מי מאותן עסקאות על פני רעות צריכה, על פני הדברים, להיבחן לאור הוראות סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א- 1971"
(ר' ה"פ (נצ') 6336-05-10
יעקב ביטון נ' נחמיה גמליאל
(פורסם בנבו, 2.9.12) ; ר' גם : ה"פ 8392/09
כהן נ' הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ
(פורסם בנבו, 20.12.10) ; ה"פ (ב"ש) 4016/04
אלפסי נ' לבון
(פורסם בנבו, 3.9.06)).

לפי סעיף זה זכותו של בעל העסקה הראשונה
עדיפה
אלא אם כן בעל העסקה השניה קיבל את המיטלטלין או הזכות בתום לב ובתמורה, שאז זכותו תגבר על בעל העסקה הראשונה.
עוד נקבע בפסיקה
כי:
"אין הבדל של ממש בין הכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין לבין הכלל שבסעיף 12 לחוק המיטלטלין: בשני המקרים ניתנת העדיפות לבעל העסקה הראשונה, אלא אם כן קיבל בעל העסקה השנייה את הזכות בתום-לב ובתמורה" ה"פ (ת"א) 650/07
יעקב רומנו נ' א.פ.פ קונסטרקשן בע"מ
(פורסם בנבו, 31.10.10)).
כך גם נקבע בעניין ביטון שלעיל כי:
"ייתכן וניתן לבחון את העסקאות הנוגדות בענייננו גם באספקלריה של סעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה עדיפות
לרוכש השני אם פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב.. שכן על פי הפסיקה, גם אם לא התקיים התנאי שעניינו רישום העיסקה, עדיין אין משמעו של דבר כי נסתם הגולל על פתחו של הקונה השני " (
ע"א 3180/05
זריק נ' ג'רייס
(פורסם בנבו, 29.4.07).
מהאמור עולה כי בין שהבחינה נעשית על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין ובין שהיא נעשית על פי סעיף 12 לחוק המיטלטלין, הרי שבשני המקרים יש לבחון את סוגיית התמורה
ותום הלב ביחס לעסקה השנייה בזמן - דהיינו ההסכם משנת 2012.

בסע' 4 להסכם משנת 2012 נרשם כי:
"תמורת העברת כל זכויות המוכרת במגרש כולל הקרקע הבנויה עליה לקונה ומילוי כל יתר התחייבויותיה בהסכם זה, ישלם הקונה למוכרת סך של 100,000 ₪ (במילים: מאה אלף שקלים חדשים) " (להלן: "התמורה").
כבר הובא לעיל הקטע הרלבנטי מעדות הנתבע באשר לאופן תשלום התמורה הנטענת על ידו. כפי שציינתי לעיל הנתבע לא הציג קבלה או אישור או אסמכתא בדבר תשלום התמורה לעפיפה, ואין פירוט מתי שולמה תמורה זו. אין בתיק שום ראיה אובייקטיבית (בכתב או בעל פה) המעידה על כך שהכספים אכן שולמו לעפיפה וכיצד כומת הסכום.
משלא הוכח כי הסך של 100,000 ₪ הועברו לידיה של עפיפה תמורת רכישת הזכויות בנכס, הרי שהנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח גרסתו אודות
תשלום התמורה
הנקובה בהסכם, ואין בידי לקבוע כי שולמה על ידו תמורה בגין רכישת הזכויות הנטענת על ידו במסגרת העסקה השנייה בזמן (ר' ע"א 6369/98
גרינברג נ' גרינברג
, פ"ד נד(4) 409).
באשר לדרישת תום הלב, נקבע בה"פ (חי') 19979-06-10
מוחלס אבו אל חוף נ' עאליה אבו אלחוף
(פורסם בנבו, 10.10.12) כי:
" בפסיקה נקבע כי תום הלב הנדרש אצל הקונה השני, כולל גם הימנעות מעצימת עיניים [ראו למשל: ע"א 1249/03
חנא נ' ליאזן ואח' (טרם פורסם) ; ה"פ 254/02
בית רחל בע"מ נ' קמ"ט, רישום מקרקעין איו"ש ואח' (טרם פורסם)]. הלכה היא כי קיומה של הידיעה בפועל על הזכות הקודמת שוללת את זכות תום הלב. ולא רק המודעות בפועל אלא גם עצימת עיניים מלבב את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, מהווה חוסר תום לב.
תום הלב של הרוכש השני בזמן נבחן בשני אופנים - הראשון, תום לב סובייקטיבי, שעניינו אי ידיעת הרוכש השני בזמן על העסקה הראשונה בשעה שערך את העסקה; השני, תום לב אובייקטיבי, שעניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או ההחזקה במקרקעין לפני עריכת העסקה. אין צורך ששני המבחנים יתקיימו בד בבד, ודי בהעדר אחד מהם, על מנת לקבוע כי הרוכש השני נעדר תום לב (ע"א 1117/06
חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן ואח', ניתן ביום 14/4/10, בפסקה 32; פס"ד אבו זיאד בפסקה 8). באשר לרמת הידיעה הנדרשת של הרוכש השני ביחס לקיומה של עסקה קודמת, נקבע כי
"על הרוכש לפעול בתום לב, דהיינו בהיעדר ידיעה בפועל על זכותו של הצד הראשון בזמן ובהיעדר 'עצימת עיניים' ביחס לקיומה של זכות זו (קרי: עליו להימנע מלרכוש את הנכס בנסיבות שבהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס" (מ' מאוטנר "'עסקאות נוגדות' ורשלנות הקונה


שאינו רושם הערת אזהרה" הפרקליט מ (תשנ"א-תשנ"ג) 521, 523)".

גם היבט תום הלב של הנתבע, שהוא הקונה השני בזמן לכאורה, מעורר קושי של ממש. מכלול הנסיבות האופפות את חתימת ההסכם הנטען מציפות קושי זה: מועד עריכת ההסכם אל מול מועד ההחזקה רבת השנים, מצבה הבריאותי של עפיפה במועד ההסכם, התנהלות של הצדדים בהקשר של הליכים אחרים כעולה ממוצגים שהוצגו לעניין זה, התנהלות הצדדים זה מול זה כפי שעלתה מעדויות התובע ועוד.
הנתבע לא מסר בעדותו כל הסבר המניח את הדעת אודות החתימה על ההסכם האמור דווקא בשנת 2012, על אף דבריו כי הוא גר בדירה מאז שנות ה- 50 ("אני הייתי כל הזמן בדירה הזו" (סע' 25, בעמ' 49 לפרוט'), ועל אף קיומה של הבטחה מצד עפיפה שהדירה "שייכת" לו.
מוצג ת /4 שהוצג על ידי התובע אפשר ומציף מניע אפשרי לפעולה המתוארת במועד המתואר. מת/4 עולה כי בין עפיפה והתובע התנהל הליך בבית המשפט המחוזי בת"א ( 2028-12-12) וזאת
ביחס לנכס אחר. ברקע אותו הליך עמדה תביעת פינוי כנגד עפיפה מדירת מגורים שהוא טוען לבעלות בה ונדונה מחלוקת לעניין הבעלויות עקב עסקאות נוגדות.
בפסק הדין שניתן באותו הליך נקבע כי בחלוף שלושה ימים מיום הגשת התביעה שם נרשמה עפיפה כבעלת הזכויות במקרקעין שבמחלוקת בהליך שם, מכוח צוואת אביה המנוח ותוך התעלמות מכך שאביה מכר את המקרקעין לאבי התובע המנוח ראיד (פסקה 10). עוד נקבע באותו עניין כי עפיפה המנוחה נהגה בחוסר תום לב מובהק כלפי התובע כאן. לא למותר לציין, כי הנתבע היה העד המהותי ביותר מצדה של עפיפה בהליך שם והדברים הוצפו בחקירתו הנגדית בפני
י.
כפי שציינתי לעיל הנתבע התחמק ממתן תשובות ברורות ביחס לדברים שנאמרו על ידו בהליך הקודם ורק לאחר שהוצגו לו המסמכים והוצגו בדיון הפרוטוקול ופסק הדין חזר בו מטענותיו.
בהתחשב בכך שגברת עפיפה כבר נפטרה במהלך ההליך כאן הרי שלא מצאתי להרחיב את היריעה לעניין ההתנהלות ביחס לחתימת ההסכם כאן שאפשר וקשורה להליך האחר שהתנהל בין הצדדים.
בכל מקרה בשים לב לעדותו של הנתבע נראה כי גם הנתבע היה ער במועד חתימת ההסכם בינו ובין עפיפה לכך שעשויות להתעורר בעיות או תביעות אחרות של קרובי משפחה אחרים כהגדרתו. גם על פי עמדתו שלו הרי שהתנהלותו הייתה מכוונת כנגד כך באופן שהוא יותר מ"עצימת עיניים" הממוטט את רכיב תום הלב בין כך ובין כך ואסתפק בכך.
לעניין תום לבו של התובע אציין כי על פי הפסיקה אין לראות חוסר תום לב באי רישום הערת אזהרה מקום בו לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פי הדין (ר' ה"פ 650/07 שלעיל, בפסק' 26).
בנסיבות הנכס המדובר לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה ועל כן לא מצאתי כי נפל פגם בתום לבו של התובע אל מול הנתבע.
אשר על כן גם בבחינת "העסקאות הנוגדות" במיטלטלין במקרה זה (מאחר ומדובר בזכויות אובליגטוריות) גוברת זכותו של התובע.
מהמקובץ עולה כי דין התביעה לסילוק יד להתקבל.
דמי שימוש ראויים
בכתב התביעה עתר התובע לחייב את הנתבע לשלם לו בגין דמי שימוש ראויים במקרקעין בסך של 1,500 ₪ לחודש החל מחודש 9/2012 ועד למסירת החזקה לידי התובע. בכתב התביעה כומת הסכום כפי שהיה באותו מועד דהיינו 10,500 ₪.
ביחס לרכיב זה של התביעה, שהינו במהותו נזק, נותר נטל ההוכחה מוטל על התובע ולטעמי הוא לא עמד בו.

התובע לא הגיש מטעמו חוות דעת שמאית ו/או כל מסמך אחר שיש בו כדי לתמוך בשיעור דמי השכירות הנטען על ידו. אין מדובר בנושא שהינו במסגרת ידיעה שיפוטית או שראוי לפסוק בו על דרך האומדנא ומשכך דין התביעה להידחות בכל הנוגע לסעד זה כפי שכומת ביחס לתקופה שעד הגשת התביעה.



סוף דבר
התביעה לסילוק יד מתקבלת.
בשים לב להחזקה רבת השנים של הנתבע בנכס ועל מנת לאפשר לו להיערך בהתאם אני מורה כי הוא יסלק את ידו מהנכס נשוא ההליך שבפני
י ויחזירו לידי התובע או לידי ב"כ התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וזאת עד ליום 6.1.19 (שישה בינואר 2019) שעה 12:00 בצהריים.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לאופי ההליך, כמות הישיבות ומכלול נסיבות העניין אני מורה כי הנתבע ישא בהוצאות התובע ושכ"ט עו"ד בסך כולל, מופחת, של 15,000 ₪ (חמישה עשר אלף ₪) שישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ב"כ התובע רשאי להגיש פסיקתא לחתימתי במקרה הצורך.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותודיע לב"כ הצדדים טלפונית כי פסק הדין ניתן היום.

ניתנה היום, כ"ז חשוון תשע"ט, 05 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 40501-04/13 ג'וזיף בשארה נ' ג'יריס ג'יריס (פורסם ב-ֽ 05/11/2018)