פסקי דין על מוחמד זעתרה | פסקי דין על טארק קולגאסי

65750-06/17 א     27/11/2018




א 65750-06/17 מוחמד זעתרה נ' טארק קולגאסי








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 65750-06-17 זעתרה נ' קולאגאסי




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני





בפני

כבוד השופט, סגן הנשיא
מרדכי בורשטין


תובע

מוחמד זעתרה
ע"י ב"כ עו"ד מ. ג'נאים


נגד

נתבע
טארק קולגאסי
ע"י ב"כ עו"ד מ. אבו-קטיש









החלטה

מבוא
1.
תביעה לסעד הצהרתי על בעלות בדירה בבית חנינה בירושלים. לטענת
התובע, הנתבע הפר תנאי עסקת מכר אשר כללה התחייבות להשלמת חלקים חסרים בנכס ובשל כך קיזז התובע מסכום התמורה שנותר
לצורך קיום התחייבויותיו של הנתבע.
היות וזכויותיו של התובע אינם רשומות, מבקש התובע סעד הצהרתי באשר לזכויותיו בדירה.

2.
הנתבע ביקש למחוק את התביעה מחמת היעדר סמכות, מחמת השתק שיפוטי ומחמת התיישנות. לטענתו, מדובר בקרקע המצויה ביהודה ושומרון אשר הדין הישראלי לא חל עליה בהיותו דין טריטוריאלי.
בנוסף, לטענת הנתבע,
בהליך אחר שהתנהל בין הצדדים הגיש התובע בקשה למחיקת כותרת
ובקשת רשות להתגונן, שם טען בין היתר שאין לבית המשפט סמכות לדון בתביעת הפינוי שהגיש הנתבע
בשל העובדה כי המקרקעין מצויים בשטח
b
, ולפיכך מושתק הוא מלטעון בהליך זה כי בית המשפט מוסמך לדון בסוגיית הבעלות על אותם המקרקעין.

ולבסוף נטען
שיש למחוק את התביעה
מחמת התיישנות , שיהוי רב והיעדר יריבות שכן לתובע אין כל זכויות במקרקעין וכי זכויותיו נמכרו לאחרים.

דיון והכרעה
הסמכות
3.
סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע כי עסקה במקרקעין, המוגדרת בסעיף 6 כהקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין, טעונה רישום וכי "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". מכאן, שעסקה שלא הסתיימה ברישום מקנה זכות חוזית ולא זכות קניינית.
המבחן לשאלת הסמכות הינו מבחן הסעד המבוקש. הסעד המבוקש בענייננו הוא צו הצהרתי המורה על בעלות של התובע בדירה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה הנו הצהרה על בעלות בנכס הניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין או על זכות חכירה לדורות הניתנת לרישום תחשב תביעה כ"תביעה הנוגעת למקרקעין". לעומת זאת, במקרים בהם קיימת מניעה לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ועניינה של התביעה היא אכיפת התחייבות חוזית להעברת זכויות לא רשומות במקרקעין, תביעה זו לא תחשב כ"תביעה הנוגעת למקרקעין" והסמכות העניינית לדון בה, תקבע לפי שווי הזכויות (ראו: בר"ע 8602/86 תמר לנצוט נ' אלי צבי לנצוט, פ"מ תשמ"ז (3)438; רע"א 4890/15 אלוש נ' עירית טבריה
(31.12.15); רע"א 1924/16 אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (20.04.16)).

היות ועסקינן בנכס
בלתי מוסדר, מתן הסעד לא יקנה לתובע זכות קניינית אלא לכל היותר זכות אובליגטורית ועל כן התביעה היא בדבר זכויות חוזיות אובליגטוריות ולא בתביעה הנוגעת למקרקעין, ולפיכך, הסמכות העניינית תיקבע לפי שווי הנכס.

המסקנה מהמקובץ לעיל היא שלבית המשפט סמכות מקומית שיורית וסמכות עניינית, מאחר שלא מדובר בתביעה במקרקעין אלא בתביעה חוזית לאכיפת זכות אובליגטורית.



עוד על סמכות ועל השתק שיפוטי

4.
האם העובדה כי התובע טען בהליך אחר, בבקשה למחיקת כותרת ובקשת רשות להתגונן לחוסר סמכות, מונעת ממנו לטעון בהליך הנוכחי כי בית המשפט מוסמך לדון בתביעה?
נפסק כי צד שטען טענה בהליך שיפוטי ובהמשך צמחה לו טובת הנאה במסגרת ההליך, לרבות במסגרת הסכם פשרה, יהיה מנוע מלטעון טענה המנוגדת לה בהליך מאוחר יותר נוכח דוקטרינת ההשתק השיפוטי, וזאת גם אם בית המשפט לא דן בטענה לגופה (בר"מ 8689/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק נ' מבני תעשיה בע"מ

( 20.11.14)).

מעיון בהליך האחר עולה כי נסיבות העניין באותו הליך
היו שונות לחלוטין. התביעה הייתה לסילוק יד כאשר הסעד המבוקש
היה בלתי אכיף בנסיבות מיקומה של הדירה. בהליך האחר, התביעה נמחקה על ידי הנתבע ללא הכרעת בית המשפט ואילו בענייננו
לא מדובר בזכות במקרקעין אלא בתביעה לאכיפת זכות אובליגטורית בלבד מאחר והמקרקעין נשוא התובענה אינם רשומים.
במקרה כזה, הסמכות העניינית נקבעת לפי שווי התביעה והסמכות המקומית נקבעת מכוח תקנה 3(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.
שווי התביעה והעובדה כי שני התובעים הינם תושבי ירושלים מקנים לבית משפט זה סמכות עניינית ומקומית.

יתר על כן, אם לשיטתו של הנתבע ההליך האחר מחייב
, וטענות הצדדים ביחס לסמכות בית המשפט באותו הליך מהוות "מעשה בית דין",
הרי שהדבר פועל לחובת שני הצדדים, ושניהם מושתקים מלטעון טענה שונה מזו שטענו באותו הליך. באותה התביעה הנתבע התנגד לטענת התובע לחוסר סמכות של בית המשפט וטען שלבית המשפט יש סמכות לדון בתובענה לסילוק יד, ואף ביקש לשמור על זכותו לשוב ולתבוע באותה תובענה לפני אותה ערכאה. אם כך הדבר, כיצד יוכל לטעון
כעת לחוסר סמכות?

לסיכום, טענת חוסר הסמכות בהליך הקודם אינה מהווה "מעשה בית דין" בשל שינוי הנסיבות ובשל העובדה ששני הצדדים טענו בהליך האחר בשונה מטענתם בהליך זה. יתר על כן, בשל מחיקת התביעה
על ידי הנתבע, לא נדונו לגופן טענות התובע ואף אם צמחה לו תועלת מהליך המחיקה, הרי שתועלת זו לא צמחה לו דווקא בשל טענת חוסר הסמכות, אלא בשל טענות נוספות שנטענו.

האם קיימת התיישנות?

5.
התובע טוען כי התביעה הינה תביעה לאכיפת זכות אובליגטורית מכוח הסכם שנחתם ביום 08.11.07. מהו המועד בו מתחיל מרוץ ההתיישנות?
לטענת הנתבע תביעה שסווגה כתביעה אובליגטורית, אינה יכולה להיות מסווגת לעניין התיישנות כתביעה במקרקעין.
דין טענת הנתבע להידחות.
נפסק לא אחת כי זכות אובליגטורית המוחרגת מגדרי "זכות במקרקעין" לפי חוק המקרקעין איננה
מוחרגת מהגדרת מקרקעין כהגדרתה בסעיף 1 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 ( להלן: "חוק ההתיישנות"), לפיה מקרקעין הינה קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע. על פי הפסיקה, לעניין קביעת ההתיישנות במקרקעין שאינם מוסדרים, אין זה מעלה או מוריד אם עסקינן בתביעה קניינית או אובליגטורית ( ראו למשל ע"א 3521/10 עיריית חיפה נ' אבנר גסר (20.06.12)).

סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כי במצב בו נעלמו מהתובע העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבה שלא הייתה תלויה בו ושלא היה יכול למנעה, תתחיל תקופת ההתיישנות במועד בו נודעו לתובע העובדות (ראו:
ע"א 7805/02 יצחק הלפרט נ' אסותא מרכזים רפואיים בע"מ פ"ד נח(6)847).

בין הצדדים התגלע סכסוך בעניין אי עמידה בהתחייבויות להשלמת הבניין כמתחייב מהסכם המכר. הנתבע טען כי התובע לא שילם לו את מלוא התמורה. בין הצדדים נחתם הסכם פשרה ביום 08.11.07 אך לטענת התובע, הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו לפי הסכם הפשרה ואף הפר אותו באופן שגרם לתובע נזק נוסף.
סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות בענייננו היא 15 שנה, הואיל ומדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ואין מחלוקת כי תובענה זו הוגשה בתוך פרק זמן זה, מתבקשת המסקנה שטרם חלף זמן ההתיישנות לתביעה זו, העומד על פרק זמן של 15 שנים.
שיהוי והעדר יריבות
6.
השימוש בטענת השיהוי בדין האזרחי, שנועדה לסייג ולהגביל את תקופת ההתיישנות הסטטוטורית, הוא ענין נדיר וחריג ביותר, וייעשה כאשר הדבר מתחייב מטעמים מהותיים של צדק והגינות כלפי הנתבע, כאשר מוכח כי התובע זנח את תביעתו וכאשר התובע עושה שימוש לרעה בהליך הדיוני (ראו:
רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, סד(1) 215). טעמים אלה אינם מתקיימים בענייננו ואין מקום לסלק התביעה על הסף מחמת שיהוי.
7.
מאחר שנטען שהצדדים התקשרו בהסכם, לא ניתן לקבוע בשלב זה כי אין יריבות בין הצדדים.

סוף דבר
8.
הבקשה לסילוק על הסף נדחית.
בית המשפט מוסמך לדון בתביעה, אין לגביה השתק שיפוטי והיא לא התיישנה.
מחייב הנתבע לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪ כולל מע"מ.

9.
התובע יגיש תצהירים וראיות עד ליום 01.02.19.
הנתבעים יגישו תצהירים וראיות עד ליום 01.04.19.
ככל שיוגש מסמך בערבית, יוגש במצורף תרגום המסמך.
לקדם משפט ביום 16.06.19 בשעה 12:00.

ניתנה היום, י"ט כסלו תשע"ט, 27 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 65750-06/17 מוחמד זעתרה נ' טארק קולגאסי (פורסם ב-ֽ 27/11/2018)