פסקי דין על אנגל רינת רינה | פסקי דין על זוהר דורית | פסקי דין על גלילי אורנה ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון-לציון

8020/18 ערר     22/11/2018




ערר 8020/18 אנגל רינת רינה, זוהר דורית, גלילי אורנה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון-לציון




מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
לפיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד יריב אבן חיים

חברי הועדה: נציגת מתכנן המחוז, אדריכלית שרון שחף
עו"ד ושמאי מקרקעין, מרדכי דדון

העוררים: 1. אנגל רינת רינה

2. זוהר דורית

3. גלילי אורנה
4. דליה הרשקוביץ
ע"י ב"כ עו"ד אלירן דדון
, עו"ד עוז ימין

-נגד-
המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון-לציון

ע"י ב"כ עו"ד יעקב ברכה


כתובת הנכס: רחוב הגדוד העברי 75 ראשון לציון
גוש וחלקה: גוש 3929, חלקה 874, מגרש מס' 6
תאריך הדיון: 24.10.2018

החלטה
1. לפנינו ערר שהוגש על דרישה לתשלום היטל השבחה בעקבות מימוש בדרך של מכר. בהתאם לשומת הוועדה נקבעה חבות בהיטל השבחה לסדרה של תכניות ולרבות לתכנית רצ/2030, שהיא תכנית כוללנית.

2. הערר הוגש טרם אישורו של תיקון 126 לחוק התכנון והבניה. במקור העלה הערר טענות רבות בנוגע לעצם האפשרות לגבות היטל השבחה מכוח תכנית כוללנית, וכן בנוגע לכך שתכנית רצ/2030 אינה משביחה את מקרקעי העוררים. העוררות ביקשו מינוי שמאי מייעץ באשר להשבחה שנקבעה ליתר התכניות. עוד נטען בערר כנגד חישוב הריבית כפי שנערך בדרישת התשלום.

3. טרם הדיון שקוים לפנינו בערר פורסם ברשומות תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבניה. התיקון כולל הוראת מעבר החלה במקרה, כבענייננו, בו אושרה תכנית כוללנית והזכויות במקרקעין מומשו והכל לפני יום פרסום התיקון.

4. המחלוקת בין הצדדים נוגעת כיום לפרשנות הוראת המעבר והשלכותיה על בירור החבות לתכנית רצ/2030 (אם בכלל, והדבר שנוי במחלוקת). מעבר לכך אין מחלוקת בין הצדדים, כי יש למנות שמאי מייעץ. כמו כן, בהתאם להבהרת הוועדה המקומית עולה, כי חיובי הריבית שנכללו בדרישת התשלום חושבו בטעות, כאמור בהבהרה.

5. למעשה המחלוקת המשפטית שנותר להכריע בה בשלב זה (מלבד המחלוקות השמאיות העמוקות שעודן קיימות) היא בשאלה הבאה:

האם במקרה שהנישום אינו מבקש לערוך את שומה רק לאחר אישורה של תכנית נוספת - כפי זכותו לפי הוראת המעבר בסעיף 3(2)(א) - האם הוא כבר מחויב לשלם את השומה שתיערך בשלב זה בגין התכנית הכוללנית; או שמא הוא רשאי לדחות את המועד לתשלום עד לאחר המימוש של התכנית החייבת הנוספת בהיטל.

6. לאחר הדיון שקוים לפנינו ובעקבות החלטתנו השלימה המשיבה את התייחסותה לנקודה זו. היא הודיעה, כי אינה מסכימה שבמקרה שהבירור השמאי בגין התכנית הכוללנית נערך כבר כיום, התשלום יידחה למועד עתידי. עוד הודיעה המשיבה, כי מקובלת עליה הצעה שעלתה בדיון, כי ההכרעה המשפטית בסוגיה תדחה מטעמים פרקטיים לאחר קבלת השומה המייעצת, אך זאת על בסיס ההנחה שהעוררים בחרו שלא לדחות את עריכת השומה לפי סעיף 3(2)(א) להוראת המעבר. לפיכך ביקשה, כי העוררים יודיעו במפורשות אם הם מעוניינים לבצע את הבירור השמאי כבר כיום. בנוסף, הוועדה המקומית חזרה על בקשתה שהועלתה כבר בתשובתה לערר לאפשר לרוכשי הזכויות להצטרף להליך אם יחפצו בכך, נוכח ההשפעה של הבירור השמאי שייערך כיום, אם ייערך כיום, על היטל ההשבחה העתידי הצפוי להם.

7. העוררות הגישו התייחסותם לכך. הן הודיעו, כי הן מסכימות למתווה לפיו ימונה שמאי מייעץ אשר יבחן את גובה החבות בהיטל ההשבחה בגין כל התכניות ולרבות התכנית הכוללנית. אולם זאת בכפוף לשמירת מלוא טענותיהם אשר נטענו בגוף הערר ובערר עצמו, ובפרט זכאותן לשלם מקדמות על חשבון ההיטל ביחס לתכנית הכוללנית בהתאם להלכה שנפסקה ב-עע"מ 4560/15 הוועדה המקומית לתו"ב שרונים נ' establissemnt semond.

8. עולה אפוא, כי עלינו להכריע כבר בשלב זה בשאלת פרשנות הוראת המעבר במחלוקת האמורה לעיל.
דיון והכרעה
9. כאמור, תיקון 126 כלל הוראה מפורשת למקרים שתכנית כוללנית אושרה ואף מומשה קודם לכניסת התיקון לתוקף. כך קובע תיקון 126 בסעיף 3 - תחת כותרת השוליים "הוראות מעבר" (ההדגשות הוספו):
"לגבי תכנית כוללנית כמשמעותה בחוק העיקרי שאושרה לפני יום הפרסום יחולו הוראות אלה:
(1) לא מומשו, עד יום הפרסום, הזכויות במקרקעין שעליהם חלה התכנית באופן האמור בפסקה (3) להגדרה 'מימוש זכויות' שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק העיקרי, יחולו הרואות אותה תוספת כנוסחן בחוק זה;
(2) מומשו הזכויות במקרקעין כאמור בפסקה (1) לפני יום הפרסום, יחולו הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחן ערב יום הפרסום; ואולם אם לא שולם היטל לפי שומה סופית שנערכה בשל מימוש זכויות כאמור, יחולו הוראות אלה:
(א) החייב בהיטל בשל אישורה של התכנית הכוללנית, רשאי לבקש כי השומה תיערך רק לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, אף אם הומצאה לו כבר השומה או שנקטו לגביה הליכים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק העיקרי לפני יום הפרסום.
(ב) ביקש החייב בהיטל כי עריכת השומה תיערך במועד כאמור בפסקת משנה (א), ישולם ההיטל לא יאוחר מהמועד שבו מומשו הזכויות במקרקעין לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל; לעניין זה, 'מימוש זכויות' – כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית.
(ג) על אף האמור בסעיף 10(א) ו-(ג) לתוספת השלישית לחוק העיקרי, לא יותנה מימוש זכויות כהגדרתו בסעיף 1(א) לאותה תוספת, בתשלום היטל בשל אישורה של תכנית כוללנית, אם מי שמבקש לממש את הזכויות אינו החייב בתשלום ההיטל. "

10. עולה, כי השינוי שהוכנס בתיקון 126 במצב המשפטי החל על חבות בהיטל השבחה עקב אישור תכנית כוללנית אינו חל במקרים, כבענייננו, בו גם אושרה התכנית הכוללנית וגם מומשו הזכויות במקרקעין טרם פרסום התיקון. במקרה כזה קובע החוק, כמצוטט לעיל, כי "יחולו הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחן ערב יום הפרסום". עם זאת, לפי הוראת המעבר, בכל הנוגע למצב הדברים הזה נקבע הסדר מיוחד למועד עריכת השומה. לפיו: המוכר רשאי לבקש את דחיית עריכת השומה עד לאחר אישור התכנית המפורטת. במקרה כזה, בהתאם להוראת סעיף 3(2)(ב) הנ"ל "ישולם ההיטל לא יאוחר מהמועד שבו מומשו הזכויות במקרקעין לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל".

11. עולה, אפוא, כי תיקון 126 לחוק מניח, שעשויה להיות השבחה בשל אישור תכנית כוללנית שאושרה עד למועד פרסום התיקון (ר' סעיף 4(5א) שהוסף בתיקון לתוספת השלישית וקובע, כי "במקרקעין בהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית תיווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל התכנית הכוללנית, אם היתה"). לפי תיקון 126, החבות בהיטל במקרה שגם המימוש נעשה לפני פרסום תיקון 126 מוטלת על הבעלים במועד האישור (העוררות בענייננו). עם זאת, כאמור לעיל, החייב בהיטל רשאי לבקש כי השומה תערך רק לאחר אישור התכנית הנוספת החייבת בהיטל, וככל שביקש זאת ממילא יידחה המועד לתשלום השומה כאמור להוראת המעבר.

12. אנו סבורים, כי מדובר בהסדר שלם ואין לקרוא את החוק באופן שמאפשר לחייב בהיטל לדחות את תשלום השומה שנערכת כיום עד לאחר המימוש של התכנית הנוספת החייבת בהיטלגם במקרה שאינו מבקש לערוך את השומה לאחר עריכתה של התכנית הנוספת.

13. כבר מבחינה לשונית עולה, כי הדחייה בתשלום ההיטל תתאפשר רק אם "ביקש החייב בהיטל כי עריכת השומה תיערך במועד כאמור בפסקת משנה (א)" (כאמור ברישא לסעיף 3(2)(ב) לתיקון). זאת ועוד, לפי סעיף 3(2)(א) הנ"ל החייב בהיטל רשאי לבקש שהשומה תערך רק לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל. התיבה "רשאי" מלמדת שמוענקת לחייב מעין אופציה, שלפיה רק אם החייב משתמש בזכות הבחירה שמקנה לו הוראת המעבר לדחות את עריכת השומה, לא יחול הכלל הרגיל בהתאם להוראות התוספת השלישית טרם התיקון (החלות על החיוב בהתאם לאמור בהוראת המעבר בסעיף 3(2) רישא). לפיו, על החייב לשלם את ההיטל לא יאוחר מהמועד בו מימש את זכויותיו במקרקעין (סעיף 7(א) לתוספת השלישית).

14. על-כן, לדעתנו, לשון התיקון ברורה לחלוטין ואין בה עיגון לשוני לטענת העוררות . לפי הלשון הברורה - רק במקרה שהחייב בהיטל ביקש לדחות את עריכת השומה ישולם ההיטל לאחר אישור התכנית הנוספת החייבת בהיטל. אולם, אם בחר שלא לבקש את דחיית עריכת השומה למועד העתידי, עליו לשלם את ההיטל מידית.

15. גם מבחינת התכלית של הוראות המעבר לתיקון 126 מתחייבת לדעתנו משמעות זו.

16. תיקון 126 משנה למעשה את הדין. לפי התיקון אישור תכנית כוללנית אינו אירוע מס, ולא יוטל חיוב בהיטל השבחה על בעל הקרקע בעת אישורה של תכנית כוללנית. נראה, כי הסיבה לכך נעוצה בדרך כלל בחוסר הוודאות הלא מבוטל בשלב זה לגבי הוראות התכניות המפורטות העתידיות וסיכויי ההשבחה. לפיכך, לפי הכלל שנקבע בתיקון 126 (שאינו חל בענייננו נוכח הוראת המעבר) ההיטל ישולם במועד האישור של התכנית המפורטת העתידית וישא בו מי שיהיה בעל המקרקעין באותו מועד.

17. אולם, אם במקרה כבענייננו, בו החייב בהיטל הוא עדיין המוכר שהיה בעלים בעת אישור התכנית הכוללנית, החייב עושה שימוש בזכות הברירה שמקנה לו הוראת המעבר ודוחה את מועד עריכת השומה לשלב בו אושרה התכנית הנוספת ממילא יש צורך בהוראה חקוקה שתאפשר לסטות מהכלל הרגיל הקבוע בהוראת סעיף 7(א) לתוספת (שנותר בתוקפו במצב הדברים האמור) ולדחות את תשלום ההיטל שממילא בשלב זה סכומו אינו ידוע.

18. נראה, כי הוראת המעבר נועדה לאפשר לחייב במצב הדברים כבענייננו לדחות את בירור החבות ואת תשלום ההיטל רק לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל ולא יאוחר מהמועד שבו אושרו הזכויות במקרקעין לאחר אישורה (בהתאמה). זאת, ככל הנראה, על מנת לאפשר לחייב לייתר בשלב זה את הבירור השמאי שעשוי להיות מורכב, ונוכח השאיפה לתאם את קביעת היטל ההשבחה בין שלב אישור התכנית הכוללנית לבין שלב אישור התכנית העתידית (וכאשר מדובר בשני חייבים שונים במקרה כבענייננו). עדיין אין כל הצדקה לדחיית מועד התשלום כאשר ממילא כבר נקבעה החבות בשומה שנערכה בשלב זה (לפי בחירת הנישום), וכאשר חל עקרון המימוש והמוכר כבר קבל תמורה בעד המקרקעין.

19. לפיכך אנו סבורים, כי בהתאם להסדר שנקבע בהוראת המעבר בתיקון 126, יש לראות בענייננו את העוררות כמי שמימשו את זכויותיהן במקרקעין, וכחייב בהיטל ההשבחה עקב אישור התכנית הכוללנית (ככל שחלה השבחה). לפי ההסדר החקיקי הן חייבות בתשלום ההיטל החל ממועד המימוש, אך זאת בכפוף לזכאותן לבחור שתערך להן שומה רק עם אישור התכנית הנוספת (כפי הברירה הנתונה בידיהן לפי הוראת המעבר הנ"ל). אולם אם העוררות מעוניינות בעריכת השומה כבר כעת, אין כל הצדקה עניינית לדעתנו לדחות את מועד התשלום בהיטל בהתאם למה שייקבע בשומה שתיערך, והכל בהתאם להוראות התוספת השלישית בנוסחן ערב פרסום תיקון 126.

20. אנו סבורים, כי שאלת ההשבחה למקרקעי העוררות בענייננו מתכנית רצ/2030 היא בעיקרה שאלה שמאית. לפיכך, יש מקום לקבל בנושא את חוות דעתו של שמאי מייעץ אשר ישקול את כלל הנסיבות והטענות המועלות על ידי הצדדים.

21. לפיכך עולה, כי יש למנות בשלב זה שמאי מייעץ לכל התכניות.

22. עם זאת מובהר, כי העוררות רשאיות להגיש אלינו בתוך 7 ימים הודעה אשר בה הן מודיעות על בחירתן לדחות את מועד עריכת השומה בגין התכנית הכוללנית עד לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל. ככל שלא יעשו כן, ימונה השמאי המייעץ גם להשבחה מתכנית רצ/2030. כאמור, לדעתנו במקרה כזה העוררות יהיו מחויבות בתשלום השומה בלא דיחוי בהתאם לכלל הקבוע בסעיף 7(א) לתוספת השלישית.

23. אם ימונה שמאי מייעץ גם למחלוקת בנושא התכנית הכוללנית, הוועדה המקומית תהא רשאית להודיע לרוכש הזכויות במקרקעין על החלטתנו ועל האפשרות הניתנת לו להתייצב בהליך שיקויים בפני
השמאי המייעץ בכל הנוגע לתכנית רצ/2030. במקרה כזה, השמאי המייעץ יאפשר לו זכות טיעון בהליך שלפניו ככל שיבקש זאת הקונה, ויהיה רשאי בהתאם לשיקול דעתו לחייב את הקונה להגיש שומה מטעמו.
ההחלטה התקבלה ביום: י"ד כסלו, תשע"ט, 22 נובמבר, 2018.


_______________________ ________________________
ליאת אורין משיח עו"ד יריב אבן חיים

מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז מחוז מרכז
ערר מס': רל/8020/0318
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8020/18 אנגל רינת רינה, זוהר דורית, גלילי אורנה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון-לציון (פורסם ב-ֽ 22/11/2018)