פסקי דין על מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ | פסקי דין על מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ

1413/04 עא     30/10/2005




עא 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ




המערערת:
מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ
נ ג ד
המשיבה:
מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ

פסק דין



לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופטת דליה גנות), מיום 16.12.03 (ת"א 2185/02). בפסק הדין דחה בית המשפט את תביעת המערערת לתשלום דמי תיווך מהטעם שהזמנת התיווך שעליה חתמה המשיבה בטלה מפני שחסרים בה פרטים הנדרשים לפי הדין.

1. רקע

(א) המערערת היא סוכנות לתיווך במקרקעין. המשיבה הייתה הבעלים של קרקע בקרית גת, הידועה כחלקה 8 בגוש 909 (להלן: "הקרקע") ופנתה למערערת כדי למצוא רוכש לקרקע.

(ב) ביום 30.10.98 חתמו בעלות הדין על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין (להלן: "ההזמנה" או "הסכם התיווך"). בהזמנה התחייבה המשיבה לשלם למערערת דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה של הקרקע. מר יצחק קליידר, מנהל המערערת, הוא שפעל מטעמה וחתם על ההזמנה.
(ג) ביום 3.8.99 חתמו הצדדים על הסכם נוסף (נספח ג' לכתב התביעה – להלן: "ההסכם הנוסף") שבו קבעו את סכום דמי התיווך שתשלם המשיבה למערערת בקשר עם מכירת המגרש בסך של 25,000 דולר בתוספת מע"מ, וכן הסכימו כי סכום זה יופחת מעמלות שתקבל המערערת, אם תהיה המשווקת הבלעדית של המבנים שייבנו על הקרקע. המערערת טענה כבר בכתב התביעה שההסכם הנוסף נועד לחול במקרה של עסקת קומבינציה ולא במקרה של עסקת מכר של המקרקעין; בסופו של דבר, העסקה שנעשתה לא הייתה עסקת קומבינציה אלא עסקת מכר.

(ד) המערערת איתרה קבוצת משקיעים שרכשה את הקרקע. בהסכמת בעלות הדין הצטרף מר קליידר, מנהל המערערת, לקבוצת המשקיעים ורכש אף הוא חלק מהקרקע.

(ה) לאחר מכירת הקרקע פנתה המערערת אל המשיבה בדרישה לתשלום דמי התיווך, אך המשיבה כפרה בחבותה לשלם. מכאן התביעה שהגישה המערערת לבית משפט קמא ושאותה עיגנה במסמך ההזמנה ובפעולת התיווך.

(ו) המשיבה התגוננה בשלושה נימוקים:
האחד - שטופס ההזמנה חסר פרטים הנדרשים לפי החוק ולפיכך אין המערערת זכאית לדמי תיווך;
השני - שההסכם הכלול בטופס ההזמנה בטל, מהטעם שלאחר עריכת ההזמנה חתמו בעלות הדין על ההסכם הנוסף (נספח "ג" לכתב התביעה) וזה אינו כולל פרטים כלשהם;
השלישי - שמשרכש מר קליידר חלק מהקרקע, הוא והמערערת חדלו לפעול כמתווכים.

(ז) בקדם המשפט הגישו בעלות הדין תצהירי עדות ראשית: מטעם המערערת הצהירו מר קליידר ומר גלזר שהוא מנהלה הכללי של המערערת ומטעם המשיבה הצהיר מר מליק. לאחר הגשת התצהירים קיבלו בעלות הדין את הצעתו של בית משפט קמא "להגיש סיכומים בכתב לצורך מתן

פסק דין
על סמך כל החומר שבתיק" וללא חקירות נגדיות וכך היה.

2. פסק דינו של בית משפט קמא:

(א) בית משפט קמא מצא שטופס ההזמנה אינו מכיל את כל הפרטים הנדרשים לפי ס' 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק" או "חוק המתווכים") והתקנות שהותקנו על פיו (תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997 (להלן: "התקנות"), ולפיכך דחה את התביעה.

(ב) זה היה הגיונו של בית משפט קמא:

ס' 9 (א) לחוק שכותרתו "דרישה להזמנה בכתב" מורה:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת"

ותקנה 1 לתקנות קובעת:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק,
ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות',
'מכירה';
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975"

(ג) התברר שבהזמנה לא פורטו מספרי הזיהוי של המתווך (המערערת) ושל הלקוח (המשיבה), ומחיר העסקה המבוקשת. בית משפט קמא קבע כי העדרם של הפרטים הללו, הנדרשים לפי החוק והתקנות, שולל את זכותו של המתווך לדמי תיווך.

(ד) בית המשפט סבר שדרישת הכתב בחוק דנן שונה מדרישת הכתב בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בעוד שחוק המקרקעין (סע' 8) אינו מכתיב לצדדים את תוכן ההסכם או פרטים שחובה לכלול בו, הרי חוק המתווכים דורש במפורש שבהזמנת התיווך ייכללו כל הפרטים שנקבעו בתקנות.

(ה) אשר להצטרפותו של מר קליידר, להבדיל מן המשיבה, לרכישת הקרקע מצא בית המשפט שאין בהצטרפות זו כשהיא לעצמה כדי לפגוע בזכותה של המערערת לדמי תיווך – זכות שלא נולדה מחמת אי רישומם של מלוא הפרטים הנדרשים בהזמנה.

(ו) בית משפט קמא חש צורך להביע צער על התוצאה אליה הגיע מאחר, שעל פי התרשומותו "אין ספק שהמתווך פעל רבות לקידום העסקה, ובסופו של דבר הביא לחתימתה, ולכן, השתמטותה של הנתבעת מתשלום שכרו – מצערת ביותר" (עמ' 4 שורות 18-20 לפסק-הדין).

3. טענות המערערת

(א) המערערת טוענת כי שגה בית משפט קמא שדחה את התביעה מהטעם שההזמנה חסרה פרטים ושלא השלים את החסר בהזמנה.
לעניין דרישת תקנות המתווכים ל"מחיר העסקה המבוקשת בקירוב", הרי מתוך עדותו של מנהל המשיבה עולה כי הוא היה מעוניין למכור את הנכס בסכום שלא יפחת משלושה מליון דולר. לעניין הדרישה לציין את מספר הזיהוי, המערערת גורסת שמדובר בדרישה שמטרתה לזהות את המתווך, ופרטי המתווך בענייננו מופיעים בראש הזמנת שירותי התיווך גם אם לא צוין מס' החברה. המערערת טוענת כי אפשר להשלים פרטים אלו ומסתמכת על פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים ובתי משפט השלום שהתירו להשלים הזמנת תיווך שחסרו בה פרטים הנדרשים לפי החוק והתקנות. המערערת מצביעה על תכליתו של החוק הדורש פרטים אלו לשם העדה על גמירות דעת, וזו התקיימה בנסיבות העניין דנן.

(ב) המערערת טוענת כי במקרה דנן המתווך הוא הצד החלש בהתקשרות שבין בעלות הדין, ועמידה על קוצו של יוד בפרשנות החוק על פי לשונו תביא לקיפוחו. בקשר לכך המערערת מציינת ששני הצדדים הם גופים מסחריים הבקיאים בעסקות דוגמת עסקת המכר ועסקת התיווך, והחוק שתכליתו הגנת הצרכן לא נועד להגן על יחסים בין גופים מסחריים.
(ג) המערערת מוסיפה וטוענת ששגה בית משפט קמא שלא נתן משקל ראוי לנושא תום הלב, ולדעתה עקרון תום הלב מאפשר להתגבר על טענתה הפורמליסטית של המשיבה בדבר היעדרם של הפרטים בהזמנה – טענה המעידה על ניסיונה להתנער מהתחייבותה.

(ד) ועוד המערערת טוענת שהמשיבה ויתרה על הטענה של אי רישום מספר הזיהוי של המתווך, ומכאן שהיא עצמה הסכימה שקיים חוסר שאפשר להשלימו.

4. טענות המשיבה

(א) המשיבה סוברת שיש לדחות את הערעור, ותומכת בממצאיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא.

(ב) המשיבה מוסיפה כי על פי הוראות סע' 8 לחוק המתווכים מתווך חייב לפעול בנאמנות ובהגינות. לדעתה משרכש מנהל המערערת חלק מהקרקע וגילה בכך עניין אישי בעסקה הרי נשללה זכותה של המערערת לדמי תיווך.

(ג) כמו כן חדלה המערערת לפעול כמתווך ולא הייתה עוד הגורם היעיל לעסקה, וזאת מעת שמר קליידר הצטרף לקבוצת הרוכשים של הקרקע וקיבל את הסכמת המשיבה לכך.

(ד) עוד היא טוענת שמנהלי המערערת הם אנשי מקצוע מנוסים הבקיאים בחוקי התיווך, ואת הפרטים החסרים השמיטו ביודעין.
5. המחלוקת

(א) השאלה המרכזית שלפנינו היא אם הפרטים בדבר שווייה המוערך של העסקה ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח הם פרטים מהותיים שבהיעדרם מההזמנה אין למתווך זכות לדמי תיווך.

(ב) שאלה שנייה היא אם הצטרפותו של מר קליידר אל קבוצת המשקיעים בנכס יוצרת ניגוד אינטרסים המאיין את הסכם התיווך.

(ג) שאלה שלישית היא אם הצטרפותו של מר קליידר אל קבוצת המשקיעים בנכס ביטלה את הסכם התיווך.

6. דיון והכרעה

(א) היעדר פרטים מהותיים בהסכם התיווך:


הבאנו לעיל את נוסחם של סעיף 9(א) לחוק ותקנה 1 לתקנות שתוצאתם המשותפת היא ש"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב שבה נכללו ..." "(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; ... (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב".

הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם.


אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות (ראו בר"ע 209/01 (מחוזי נצרת) מאיר נ' שושן ואח' (לא פורסם); ת"א (שלום ת"א) 58589/01 פורסקאוט טכנולוג'יס בע"מ נ' יוגל החברה הישראלית לנדל"ן (1996) בע"מ ו-מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ (לא פורסם); ת"א (שלום כפ"ס) 6834/01 רוביסה ערן נ' מוטי שוורצברג (לא פורסם); ת"א (שלום ת"א) 54028/00 השקעות שי שמואל שי כהן נ' רזייב סרגיי (לא פורסם)). ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה (סג"נ השופט י. גרוס ועמו השופטות א. קובו ומ. רובינשטיין) שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי תק-מח 2002(2) 8283, 8285). סג"נ השופט גרוס השווה את הוראת ס' 9 לחוק המתווכים עם הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין המקימה דרישה מהותית לקיום מסמך בכתב לשם מתן תוקף להתחייבות במקרקעין, ועמד על הנסיגה שחלה בדרישת הכתב בעסקות מקרקעין – נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים בחוזה באמצעות פנייה לחוק או לנוהג (השוו סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973).


לעניין הדרישה לפירוט מחיר העסקה "בקירוב" ציין סג"נ השופט גרוס:

"סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו." (שם, בעמ' 8286)

אמנם שאלת תוקפה של הזמנת תיווך שלא נאמר בה דבר על מחיר העסקה נשארה פתוחה, אולם השופט גרוס ציין כי ברבות הימים ייתכן שהפסיקה תיתן פרשנות מרחיבה לסע' 9 לחוק המתווכים.
בענייננו מדובר בצדדים שהם אנשי עסקים, בעלי ניסיון רב בתחום המקרקעין, כפי שהעידו על עצמם בתצהירי העדות הראשית שהגישו.
מר קליידר נתן בתצהירו (סע' 7.2) הסבר להשארת נתון זה פתוח. לדבריו, לא היה ברור באותה עת אם תערך עיסקת קומבינציה או עסקת מכר, ולכן, לא ניתן היה לציין המחיר המבוקש בעת החתימה על הסכם התיווך.
מר קליידר ציין שסוכם מפורשות עם מר מליק שנתון זה ישאר פתוח (סע' 7.4.3 לתצהירו) ומר מליק בתצהירו טוען אמנם שמר קליידר יזם זאת אך אינו כופר שהסכים לכך (סע' 4 לתצהירו).

כאן ראוי להביא את דברי המלומדים פרידמן וכהן שצוטטו בהסכמה בע"א 2819/00 הנ"ל:


"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". (פרידמן וכהן, חוזים, תשנ"א – 1991, כרך א' עמ' 394).


חוק המתווכים הוא חוק צרכני אשר מטרתו להגן על ה"לקוח" כצד החלש בעסקה (ע"א 2519/00 הנ"ל; בר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי דינים מחוזי ל"ג (3), 614). במקרה שלפנינו מדובר כאמור בגופים מסחריים ואין לתאר את המשיבה כצד חלש. השארת הסכם התיווך על כנו תואמת אפוא את תכלית החוק.

המסקנה לדינא היא שאין בהעדר הפרטים הנזכרים בהזמנה כדי להפקיע את התחייבותה של המשיבה לשאת בדמי התיווך.
למעלה מן הצורך נציין עוד כי התוצאה של דחיית התביעה, כדברי השופטת הנכבדה, היא אכן תוצאה מקוממת, שהרי אין כל מחלוקת שהמערערת היא שהיוותה את הגורם היעיל להתקשרות, ולשם כך, אף פעלה רבות.

(ב) ניגוד אינטרסים:


(אא) סעיף 10 לחוק המתווכים קובע:

"מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב."

(בב) טענת ניגוד האינטרסים לא הועלתה בכתב ההגנה - בפעם הראשונה טענה אותה המשיבה בתצהירי העדות הראשית שהגיש מר מליק מטעמה. בכך שינתה המשיבה את החזית אך המערערת לא התנגדה לשינוי זה ועל כן דן בית המשפט בטענה ודחה אותה לגופה. מר קליידר, שהוא עצמו אינו המתווך אך לצרכינו אפשר לראות בו מתווך, ביקש לרכוש זכויות בקרקע והוא עשה זאת בהסכמת בעלות הדין. ביום 8.12.98 פנה מר קליידר אל המשיבה והודיע לה על כוונתו להצטרף לקבוצת המשקיעים; המשיבה הסכימה לכך ואף העלתה את הסכמתה על הכתב (נספח "ב" לכתב התביעה). משנתנה המשיבה את הסכמתה בכתב להצטרפותו של מר קליידר לרכישת הקרקע ממנה הרי דרישת החוק התקיימה ואין לומר שהתקיים ניגוד אינטרסים.

(ג) ביטול הסכם התיווך:

אין לקבל את טענת המשיבה כי הצטרפותו של מר קליידר אל קבוצת המשקיעים הביאה לביטולו של הסכם התיווך, בין היתר מהטעמים האלה:

(אא) טענה זו כרוכה בטענה הקודמת בדבר ניגוד האינטרסים ודברים שנאמרו שם יפים אף כאן.

(בב) ביום 8.12.98 אישר מנהל המשיבה, מר מליק, את הצטרפותו של מר קליידר, מנהל המערערת, אל קבוצת המשקיעים שרכשה בסופו של דבר את הקרקע. כשמונה חודשים לאחר מכן (ביום 3.8.99) חתמו בעלות הדין על ההסכם הנוסף. ההסכם הנוסף נכרת אפוא לאחר הצטרפותו של מר קליידר לקבוצת המשקיעים, והדבר מלמד שהמשיבה המשיכה לראות עצמה כחבה דמי תיווך למערערת חרף הצטרפותו, ולא חדלה לראות במערערת את המתווך הזכאי לדמי תיווך.

(גג) לא הובאה כל ראיה או אפילו טענה בעניין היקף הזכויות שרכש מר קליידר בקרקע. בהעדר ראיה שכזו לא הציבה המשיבה תשתית עובדתית מספקת לטענתה. למעלה מן הצורך שאלנו את הפרקליטים מה החלק שרכש מר קליידר בקרקע ואלה לא ידעו להשיב. מר קליידר נכח באולם והשיב שחלקו היה 3%. בשיעור זה אין די כדי להביא לביטול מכללא של מעמד המערערת כמתווך, שהרי רכישה בשיעור שכזה הייתה טפלה להזמנת התיווך.

(דד) ראוי לציין ששני הצדדים לא חלקו שההסכם הנוסף נועד להחליף את ההזמנה למקרה של עסקת קומבינציה שתשאיר בידי המשיבה חלק מהקרקע שעליו תקבל שטחים בנויים. אין חולק גם שבסופו של דבר נקשרה עסקת מכר במזומן ולפיכך לא חל ההסכם הנוסף והצדדים חזרו להסכם התיווך המקורי. נזכיר שגם טענה זו היא בבחינת שינוי חזית שכן לא בא זכרה בכתב ההגנה. אף על פי כן, ומאחר שהמערערת לא מחתה על שינוי החזית, ראינו אף אנו לדון בה.

התוצאה היא שלא היה מקום לדחות את התביעה.

(ד) סוף דבר
אנו מבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא ומקבלים את התביעה. המשיבה תשלם למערערת את סכום התביעה – 215,748 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה (8.5.02) וכן את הוצאות המשפט בשתי הערכאות וסכום של 30,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד בשתי הערכאות.

הערבות הבנקאית תוחזר למערערת.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום.
ניתן היום כ"ז בתשרי, תשס"ו (30 באוקטובר 2005) בהעדר הצדדים.

הילה גרסטל
, שופטת
אב"ד

עוזי פוגלמן
, שופט

אילן ש. שילה
, שופט
1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 001413/04
לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל
- אב"ד
כב' השופט עוזי פוגלמן

כב' השופט אילן ש. שילה








עא בית משפט מחוזי 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/10/2005)