פסקי דין על חוסיין שנואן הייב |

3663-04/12 א     04/12/2018




א 3663-04/12 חוסיין שנואן הייב נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל - רשות הפיתוח








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 3663-04-12 הייב נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח




בפני

כב' השופט זיאד הווארי
, סגן נשיא


התובע:

חוסיין שנואן הייב
על ידי עו"ד סעיד נזאל


נגד


הנתבעת:

מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל - רשות הפיתוח
על ידי פרקליטות מחוז צפון



פסק דין


1.

עסקינן בתביעה בה עתר התובע לקבלת פיצוי בקרקע ובכסף מכח היותו יורשם הבלעדי של המנוחים מוחמד שנואן חוסין דיק ז"ל ושנואן חוסין דיק הייב ז"ל (להלן: "המנוחים"), אשר היו הבעלים של 14/2083 חלקים בשטח של 4039 מ"ר בחלקה 1 בגוש 13555, וכן של 20/2083 חלקים בשטח של 3499 מ"ר בחלקה 1 בגוש 13556 (להלן: "המקרקעין" או "החלקות"), שנרשמו כנכסים נפקדים.

2.
ביום 21/6/2007 הגישו התובע ואחותו פאטמה תביעה בת.א. 662/07 ל

פסק דין
הצהרתי, על פיו ייקבע כי הינם בעלי המקרקעין היות ולטענתם מורישיהם המנוחים אינם נפקדים, וכפועל יוצא מכך כל פעולה שבוצעה על סמך כך שהמקרקעין הוגדרו כנכסים נפקדים, בטלים מעיקרם ומנוגדים להוראות הדין.

לאור הצהרת ב"כ התובע עו"ד סעיד נזאל
כי הוא מסכים לקבל את הפיצוי הקבוע בחוק תוך שהוא חוזר מתביעתו לשחרור הנכסים עצמם, ניתן ביום 10/12/2008

פסק דין
המורה על דחיית התביעה.

3.
חרף ההצהרה לעיל, הגיש כאמור התובע את תביעתו הנוכחית במסגרתה עתר לקבל פיצוי בקרקע ובכסף.

4.
במהלך הדיונים המקדמיים בתיק וכן בסיכומיו, וויתר התובע על דרישתו לקבל פיצוי בקרקע ודרש פיצויים בכסף בלבד בגין זכויותיו בחלקות.

5.
במהלך ניהול התיק, הגיש התובע חוות דעת של שמאי אשר העריכה את המקרקעין על פי הנוהל ברשות מנהל מקרקעי ישראל, ומנגד הגישה הנתבעת חוות דעת של שמאי אשר העריכה את המקרקעין על פי החוק.

6.
בישיבה מיום 11/06/15 ביקשו הצדדים מבית המשפט להכריע קודם בשאלת הבסיס המשפטי של השמאות מאחר והשמאות שהגיש התובע הייתה לפי הנוהל והשמאות שהגישה הנתבעת הייתה בהתאם לחוק. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה. הצדדים הגישו סיכומים בסוגייה זו. ביום 11/1/16 נתתי החלטה בסוגייה זו על פיה קבעתי כי התובע זכאי לקבל פיצוי תמורת המקרקעין על פי החוק ולא לפי הנוהל.

7.
לאחר שניתנה ההחלטה הנ"ל, הגיש התובע חוות דעת שמאית על פי החוק.

8.
בישיבה ביום 21/12/16 ביקש ב"כ התובע למנות שמאי שלישי מטעם בית המשפט, וזאת לאור הפער בין שתי חוות הדעת מטעם שני הצדדים. ב"כ הנתבעת התנגדה למינוי שמאי מטעם בית המשפט, וחרף התנגדותה החלטתי ביום 21/12/16 למנות כשמאי שלישי מטעם בית המשפט את מר דותן דרעי (להלן: "מומחה בית המשפט").

מומחה בית המשפט נתן חוות דעת שמאית, ואף השיב לשאלות ההבהרה שהופנו אליו על ידי שני הצדדים.

9.
בישיבה ביום 27/03/18 ביקש ב"כ התובע שהות של שבועיים ימים על מנת לשקול אם הוא מעוניין לחקור את מומחה בית המשפט ובאם לאו.

10.
ביום 10/05/18 הגישו הצדדים לבית המשפט הודעה מוסכמת על פיה הוסכם כי התובע מוותר על חקירת המומחה של בית המשפט. הצדדים יגישו סיכומים בכתב ובית המשפט יתן

פסק דין
על פי הסיכומים והחומר שהונח לפתחו. הצדדים אכן הגישו סיכומיהם כדת וכדין וכעת הנני נדרש להכריע במחלוקות.

11.
מומחה בית המשפט בחוות דעתו קבע, כי אומדן הפיצויים הראויים להפקעת המקרקעין שבוצעה מכוח חוק נכסי נפקדים תש"י – 1950 נכון למועד הקובע הינו בסך של 800 ל"י בערכים למועד הקובע שהינו 24/11/1953, אותם יש לשערך כחוק.






דיון והכרעה
חוות דעת מומחה בית המשפט

12.
כל אחד מב"כ הצדדים ביקש בסיכומיו לפסול את חוות הדעת של מומחה בית המשפט ולאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמו.
לא פעם התייחסה הפסיקה למעמד המומחה שמתמנה על ידי בית המשפט ולחוות הדעת הניתנת על ידו:

"כשממנה בית משפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקבלת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".
(ראו בר"מ 5171/07 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (31.12.2007)).

בענייננו, ב"כ התובע כאמור הוא שביקש למנות מומחה מטעם בית המשפט. לאחר שנתקבלה חוות דעתו של מומחה בית המשפט ושלח לו שאלות הבהרה, עמד ב"כ התובע על הזמנתו לחקירה בבית המשפט, אולם בהמשך וויתר על כך. אף ב"כ הנתבעת לא טרחה להזמין המומחה של בית המשפט לחקירה בבית המשפט. בהקשר זה הפסיקה קובעת:

"כאשר צד, מרצונו ומתוך מודעות לתוצאות מעשהו, מוותר על חקירה נגדית, הדעת נותנת שיש לראותו כמי שאינו משיג על גרסת העד במקום שזו סותרת את גרסתו שלו (י' קדמי על הראיות (חלק רביעי: תש"ע 1949), ראו והשוו ע"א 548/78 שכון נ' לוי פ"ד לה(1) 736, 760, רע"פ 6723/05 באסם נ. מדינת ישראל (פורסם בנבו). דברים אלה מתיישבים עם השכל הישר ונסיון החיים".
(ראו ע"א 9010/08 מרכז רפואי רבין נ' דוד לוביאנסקי (פורסם בנבו 12/7/11).

בענייננו, הימנועתם של ב"כ הצדדים מחקירת המומחה של בית המשפט, עומדת לחובתם בפרט כאשר לא הביאו בפני
בית המשפט הסבר מספק כלשהו להימנעות זו. אף שאלות ההבהרה ששלחו הצדדים למומחה בית המשפט אין בהן כדי לבוא במקום החקירה הנגדית. גם בהקשר זה הפסיקה קבעה כי:
"לא מצאתי כי בשאלות ההבהרה שהוצגו למומחה, יש משום מיצוי או וויתור על הזכות החקירה הנגדית. שאלות ההבהרה כשמן הן, נועדו להבהיר את האמור בחוות הדעת, ואילו החקירה הנגדית מטרתה לסתור את המסקנות העולות מחוות הדעת ולא הרי אלה כהרי זו. ברי, אפוא, כי שאלות ההבהרה אינן יכולות לבוא תחת החקירה הנגדית"
(ראוי רע"א 1017/01 אלבטרוניקס בע"מ נ' אילן בר
(פורסם בנבו ביום 2/5/01).

גם בענייננו עצם העובדה שהצדדים שלחו שאלות הבהרה למומחה בית המשפט, אין בה כדי למצות את הזכות לחקירה נגדית.

בהינתן האמור, ומאחר והצדדים וויתרו על חקירת המומחה של בית המשפט בחקירה נגדית, אין הם יכולים במסגרת הסיכומים לבקש לפסול אותו. פועל יוצא, כי יש לאמץ את חוות הדעת של מומחה בית המשפט. מכל מקום סבור אני כי אף לגופו של עניין ראוי לאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט.

טענות התובע לפסולת חוות הדעת

13.
אבחן להלן את טענות הצדדים לפסילת חוות הדעת של מומחה בית המשפט. כאמור, על פי הפסיקה על הצד אשר מבקש לפסול חוות הדעת, להביא נימוקים כבדי משקל ולהצביע על פגמים וליקויים חמורים שיורדים לשורש עניין אשר מצדיקים פסילת חוות הדעת של מומחה בית המשפט.

טענתו הראשונה של ב"כ התובע הינה כי מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו שהוא בחר בשיטה ההשוואתית לצורך קביעת שווי המקרקעין, אולם לשיטתו של ב"כ התובע אין בחוות הדעת של מומחה בית המשפט כל מסמך המעיד איך קבע את שווי המקרקעין ועל מה התבסס בקביעתו.
טענה זו דינה להידחות. מעיון בחוות הדעת של מומחה בית המשפט עולה, כי המדובר בחוות דעת מקצועית מנומקת ומפורטת. בסעיף 9 לחוות הדעת מונה מומחה בית המשפט את הגורמים והשיקולים לקביעת שווי הקרקע במועד הקובע, כאשר בין היתר הוא מזכיר כי האומדן שערך מבוסס על "גישת ההשוואה", ואף נעזר בפסיקות של בתי המשפט שניתנו במקרים דומים. בסעיף 10 לחוות הדעת מפרט מומחה בית המשפט את נתוני ההשוואה, כאשר בכל אחת מעסקאות ההשוואה מסביר למה נועד, ובסיפא של הסעיף רושם הערה כי: "בוצעה התאמת מיקום ותקופה בין הנתונים הללו לבין המועד הקובע והסביבה הכללית דנא (התאמה ביחס למיקום הספיציפי של החלקות הנדונות שסביבם יבוצע בגוף התחשיב) הממוצע הכללי המשוקלל (לפי התאמת מיקום ותקופות) הינו כ- 155 ל"י / דונם (ראה טבלה לעיל). לאור כך שחלק מהנתונים הינם משנים מאוחרות (שנות ה- 60) ומאידך חלק מהנתונים הינם משנות ה- 40, לאור כך שהנתונים הינם גם מאזורים עדיפים ביחס למקרקעין הנדונים, אזי להערכתי המקצועית שווי החלקות הנדונות במועד הקובע הינו נמוך מהממוצע המשוקלל והינו בטווח שבין 80 – 120 ל"י / דונם קרקע".

בסעיף 11 מסכם מומחה בית המשפט את הסברו לגישת ההשוואה בקובעו כי גישה זו: "מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בהם, מידת סחירותם וכו'. השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה".

מהאמור לעיל עולה, כי המומחה אכן ערך השוואה בין שווי המקרקעין לבין עסקאות קונקרטיות אחרות תוך התאמה למיקום ולתקופה וכן תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס כפי שפורט בחוות הדעת.

טענה נוספת בפיו של ב"כ התובע הראויה להתייחסות הינה, כי מומחה בית המשפט לא התייחס בחוות דעתו לעובדה כי על אותן חלקות חלה תכנית מנדטורית 50/42/
rp
כמצויין בסעיף 7 לחוות דעתו, וכי לפי תוכנית זו ניתן לבנות בתי מגורים ובניינים למטרות שונות. אף טענה זו דינה להידחות. ראשית כל, ב"כ התובע לא מצא לנכון להפנות שאלה זו למומחה בית המשפט במסגרת שאלות ההבהרה ששלח אליו. לגופו של עניין, מומחה בית המשפט בסעיף 7 ציין כי התוכנית שחלה על המקרקעין הייתה התוכנית המנדטורית ובהמשך פירט בהרחבה את הוראות התוכנית והשימושים המותרים לפיה. אף בסעיף 9 שהזכרתי לעיל המפרט את הגורמים והשיקולים לקביעת שווי המקרקעין במועד הקובע, נכלל בסעיף 9.6 הנתון של המצב התכנוני לחלקות.

באשר לטענת ב"כ התובע כי המומחה העדיף להתחמק ממתן תשובות ענייניות לשאלות ההבהרה שהופנו אליו, דבר המצדיק לשיטתו את פסילת חוות הדעת, הרי שטענה זו יש לדחות בשתי ידיים. אם ב"כ התובע סבור כי מומחה בית המשפט אכן התחמק ממתן תשובות ענייניות לשאלות ההבהרה, הדבר זועק לשמיים כי היה עליו לדרוש הזמנתו לחקירה בבית המשפט, והימנעותו מהזמנתו לחקירה עומדת לו לרועץ.

בחנתי את שאר הטענות שהעלה ב"כ התובע לפסילת חוות הדעת של מומחה בית המשפט, ומצאתי כי אין בהן ממש ואף אינן ראויות להתייחסות. מכל מקום, אין בטענות אלה כדי לפגום באופן מהותי בחוות הדעת של מומחה בית המשפט.

טענות הנתבעת לפסילת חוות הדעת של מומחה בית המשפט:

14.
הטענה הראשונה בפי ב"כ הנתבעת כי בחוות דעתו של מומחה בית המשפט לא יושמו העקרונות המנחים ביישום גישת ההשוואה אשר על פיהם נערכה חוות הדעת, תוך התעלמות מכ- 16 עסקאות השוואה שהוצגו מטעם הנתבעת במקרקעין דומים מסביבת הנכס וממועדים סמוכים למועד הקבוע. טענה זו דינה להידחות. מעיון בסעיף 10 לחוות הדעת של מומחה בית המשפט עולה, כי המומחה התייחס לעסקאות המכר שנכללו בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעת, כאשר פירטתי קודם את האמור בסעיף 10 לחוות הדעת, ואינני רואה מקום לחזור על האמור.

זאת ועוד, בתשובה לשאלות ההבהרה שבסעיפים 3ג' – 3 ד' שהפנתה אליו ב"כ הנתבעת, השיב המומחה כי נתן בחוות דעתו משקל למועד הנתונים, למיקומים עדיפים ואף ביצע הפחתה משמעותית מהשווי הממוצע שנתקבל.

ב"כ הנתבעת התייחסה באריכות לחוות הדעת של המומחה מטעמה, ניתחה בפרוטרוט את חוות דעתו ובסופו של דבר ביקשה להעדיף את חוות דעתו על פני חוות דעתו של מומחה בית המשפט. גם טענה זו דינה להידחות. כאמור מומחה בית המשפט הינו זרועו הארוכה של בית המשפט וחזקה שחוות דעתו תהא אובייקטיבית ובתי המשפט בהעדר טעות לפגמים בולטים ומהותיים שנפלו בה נוטים לקבלה, להבדיל מהמומחה של הנתבעת שטבעי כי הוא יטה לטובתה.

זאת ועוד, מומחה בית המשפט כאמור בחן את חוות הדעת של הצדדים, הגיע למסקנה לה הגיע, ואינני רואה כל נימוק סביר שלא לאמץ את חוות דעתו.

בהינתן האמור, הנני דוחה גם את טענות הנתבעת אף בהקשר זה.

ב"כ הנתבעת העלתה בסיכומיה מספר רב של טענות אשר לשיטתה יש בהן כדי לפגום בחוות הדעת של מומחה בית המשפט. לא מצאתי באף אחת מטענות אלה כדי לפגום בחוות הדעת של מומחה בית המשפט. מכל מקום, גם אם נפלו פה ושם אי דיוקים או פגמים כלשהם בחוות הדעת של מומחה בית המשפט, לטעמי אין המדובר בפגמים או ליקויים מהותיים שיורדים לשורש העניין אשר מצדיקים ביטול חוות הדעת.

לסיכום, חוות הדעת של מומחה בית המשפט הינה מפורטת, מנומקת, מתקבלת על הדעת ואף עומדת בכל העקרונות המנחים ביישום גישת ההשוואה, על כן הנני מאמצה וקובע על פיה כי שווי המקרקעין ליום
הקובע שהינו 24/11/1953 בסך 800 ל"י אשר ישוערכו כחוק.

15.
אשר על כן, הנני קובע כי שווי המקרקעין נושא התביעה ביום הקובע, דהיינו בתאריך 24/11/1953 הינו בסך של 800 ל"י ויש לשלמם לתובע משוערכים כחוק נכון להיום.





חרף הדיונים הארוכים ומאחר והתביעה נתקבלה בחלקה, הנני קובע כי אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תדאג להמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ו כסלו תשע"ט, 04 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.











הוקלד על ידי ערין בראנסה







א בית משפט מחוזי 3663-04/12 חוסיין שנואן הייב נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל - רשות הפיתוח (פורסם ב-ֽ 04/12/2018)