פסקי דין על גביל אליאס דכוור | פסקי דין על ודיע אליאס דכוור | פסקי דין על מינה אליאס דכוור ואח' |

45772-03/16 א     13/12/2018




א 45772-03/16 גביל אליאס דכוור, ודיע אליאס דכוור, מינה אליאס דכוור ואח' נ' מדינת ישראל








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 45772-03-16 דכור(המנוח) ואח'
נ' מדינת ישראל


תיק חיצוני:


בפני
כב' השופט ד''ר מנחם רניאל



התובעים:

.1
גביל אליאס דכוור

2. ודיע אליאס דכוור

3. מינה אליאס דכוור
4. כדים אליאס דכוור
5. נבילה אליאס דכוור
כולם על ידי האחראי לפי צו קיום צוואה שאליו הועברו הזכויות סג'יע אליאס דכוור
באמצעות ב"כ עו"ד אמיל נחאס ואח'


נגד

הנתבעת:

מדינת ישראל


פסק דין


זו תביעה לקבלת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין שהם מחצית הזכויות בחלקה 27 בגוש 18389, חלקה 54 בגוש 18383 וחלקה 52 בגוש 18384, בשטח כולל של 27.1 דונם. לאחר חוות דעת שמאי שני הצדדים, מיניתי את השמאית אילת אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט, והיא נתנה חוות דעתה, ענתה לשאלות הבהרה ונחקרה על חוות דעתה. לאחר מכן הוגשו סיכומים.

זכויות התובעים:

1.
הוגש צו קיום צוואה, לפיו אושרה צוואת המנוח אליאס אברהים דכוור, לפיה התובעים הם יורשי המנוח, וסג'יה אליאס דכוור הוא האחראי הבלעדי על עזבון המנוח ויחלק אותו בין יורשי המנוח המפורטים בצוואה. הנתבעת אישרה שהמנוח היה בעלים של מחצית הזכויות במקרקעין, וכי אינה חולקת על זכותו של המנוח לקבלת פיצויים בגין הפקעת המקרקעין, ועל כן המחלוקת שנותרה בין הצדדים היא בדבר שווי הפיצוי, לאחר שהתובעים בחרו לתבוע פיצויים בדרך של אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 (1) לפקודה.

מעמד חוות דעת מומחית בית המשפט:

2.
בתיק זה הוגשו חוות דעת מטעם הצדדים, ומיניתי מומחית מטעם בית המשפט, שלא בהסכמת הצדדים. על כן, נתונה בידם הזכות לטעון לקבלת חוות הדעת מטעמם. כך אכן נטען. ואולם, על בית המשפט לאמץ את חוות דעת מומחה בית המשפט, אלא אם נמצא בו פגם היורד לשורשו של עניין, ונסיבות קיצוניות (רע"א 3358/91 סהר חברה לביטוח נ' יוסף ציון (ניתן 6.11.91); רע"א 7265/95 גלדשטיין נ' בראל, פ"ד נ (3) 214 (1996); רע"א 7714/05 אלגרה כהן נ' רשות הנמלים (ניתן 16.1.06); ע"א 6540/05 סולל בונה נ' אברמוביץ' (ניתן 1.12.08),
: ע"א 5509/09
מסארווה נ' מסארווה (23.2.2014)).
ועוד). אקדים ואומר, שמלבד נושא אמינות הדיווח, שתוקן על ידי השמאית אלזנר לפי החלטתי, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתה של מומחית בית המשפט.

שווי המקרקעין:

3.

השיטה ההשוואתית,
המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק",
הייתה ועודנה השיטה המועדפת לבחינת שווי מקרקעין
לצורך פיצויי הפקעה, (ואולי אף היחידה- ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין (פורסם בנבו) (23.2.80);
ע"א 7730/14 מדינת ישראל
נ' סאלח חוסין [פורסם בנבו] (2.6.2016) (להלן: חוסין)
;

ע"א 9750/11 מסרי נ' מנהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (3.12.2014)
;
ע"א 7060/14 מדינת ישראל
-מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח [פורסם בנבו] (6.12.2016). להלן: ע"א 7060/14). לאור פ"ד לאפי, כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין (השכרה לשימוש חקלאי או מגורים, לפי הענין) אכן ממומש, עדיף להעריך את דמי החכירה לפי "דמי החכירה הקונקרטיים", הנלמדים מעיסקאות השוואה של השכרת מקרקעין. בהעדר עיסקאות השוואה שניתן ללמוד מהן על שווי "דמי החכירה הקונקרטיים",
יש לשוב לשיטה שנקבעה בע"א 3079/08 מדינת ישראל
נ' הקדש קרן עזרה עש יעקב הייטנר, [פורסם בנבו] (04/07/2012) ולגזור את דמי החכירה כאחוז תשואה משווי המקרקעין, שגם אותו נלמד על פי עיסקאות השוואה או, בהיעדרן, כפי שיפורט להלן.

4.
על פי השיטה ההשוואתית, יש לבחון
עסקאות דומות מבחינת המקום והמועד של העסקה הנדונה, תוך התאמתן לתכונות מיוחדות של המקרקעין – כמו פוטנציאל תכנוני, טופוגרפיה, ריחוק ממקום יישוב, קיומו או העדרו של פיתוח בסיסי וכו' (
ע"א 323/85 מדינת ישראל
נ' מזרחי, פ"ד לט (4) 185 (1985)
;
ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל

[פורסם בנבו]
(7.1.2014)). בנסיבות שבהן אין בנמצא עסקאות מתאימות להשוואה, ניתן לעשות שימוש בשיטות חישוב אחרות ובהן "השיטה השיורית" (המכונה גם "שיטת החילוץ"). על-פי שיטה זו, ניתן, בין היתר, לגזור את שוויה של קרקע ריקה בדרך של הפחתת הוצאות הבנייה ורכיבים אחרים ממחיר של קרקע מבונה (ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל
[פורסם בנבו] (17.11.2013) להלן: עניין דבאח, בפסקה 22).

5.
השמאית אלזנר הסבירה שלצורך הערכת שווי קרקע חקלאית, הביאה בחשבון את כל העסקאות מהגושים הנבדקים, מדדה מרחק כל עסקה מבינוי וממרכז הכפר, והסירה עסקאות קיצון. לפי החלטתי ביום 11.11.18, הגישה חוות דעת מתוקנת שאינה מושפעת מהטענה בדבר אמינות הדיווח. על כן אני דוחה את טענת הנתבעת, כאילו שומתה של השמאית אלזנר לוקה בכך שהסירה עיסקאות נמוכות והשאירה עיסקאות גבוהות, עקב בעיית אמינות הדיווח.

6.
חלקה 27 בגוש 18380 היא בשטח של 12.8 דונם, בעלת צורה לא רגולרית וטופוגרפיה משופעת. במועד ההפקעה היתה הקרקע במרחק של כ-330 מטר מהבינוי של מעלות תרשיחא, וכ-1,400 מטר ממרכז הישוב. חלק מהחלקה במדרון טרשי, חלק ממנה בוואדי ומעובד בעיבוד פלחה עונתי. חלקה 54 בגוש 18383 היא בשטח של 3.6 דונם בעלת צורה לא רגולרית וטופוגרפיה משופעת. במועד ההפקעה היתה הקרקע במרחק של כ-160 מטר מהבינוי החדש והפיתוח של מעלות תרשיחא, ובמרחק של כ-1,600 מטר ממרכז הכפר תרשיחא. רוב החלקה היה מעובד בעיבוד פלחה עונתי, וחלקה טרשי. חלקה 52 בגוש 18384 היא בשטח של 10.7 דונם בעלת צורה לא רגולרית וטופוגרפיה משופעת. במועד ההפקעה היתה הקרקע במרחק של כ-30 מטר משולי הבינוי והפיתוח של מעלות תרשיחא, וכ-1,500 מטר ממרכז הכפר תרשיחא. החלקה לא היתה מעובדת והקרקע טרשית.

7.
לשם המחשה, הנה צילום אוויר של המקרקעין משנת 1960, כפי שנכללה בחוות הדעת השמאי ויסבלום מטעם הנתבעת:

8.
אני דוחה את החלוקה שביצע השמאי ויסבלום בין החלקות לצורך הערכת שווי הקרקע החקלאית, כך שחלקה 27 הוערכה בהשוואה לקרקעות חקלאיות, והחלקות האחרות על פי שווי בסיסי שנלקח מקרקע למגורים בצירוף נוסחת קרקע ספקולטיבית. אני מקבל את דברי מומחית בית המשפט, השמאית אלזנר, שעקב קרבתן של כל החלקות לשטח המגורים, יש להעדיף השוואה לקרקעות חקלאיות סמוכות למגורים באיזור מעיליא. כמו כן, אני מקבל את עמדתה שמכיוון שחלקה 52 סמוכה מאוד לקרקע הנמצאת בבינוי ופיתוח במועד ההפקעה, יש לתת לחלקה זו מקדם תוספת לשווי בשל הקירבה היתרה לבינוי, בשיעור של 1.3. על פי עיסקאות השוואה אלה נקבע השווי, כאשר בשנים שבהן אין עיסקאות השוואה מתאימות, כפי שעשה שמאי הנתבעת, לאור מגמת עליית המחירים הכללית, נעשתה התאמה ליניארית.

9.
הערכת שווי דונם למגורים נעשתה על ידי השמאית אלזנר לפי פ"ד דבאח ואסדי, בהשוואה בין שווי דונם מגורים באזור הישוב לשווי דונם מגורים באיזור חקלאי, תוך התאמות למיקום, למושעא ולקיבולת בניה.

גזירת דמי חכירה משווי:

10.
בהעדר עיסקאות השכרה של מקרקעין בשימוש חקלאי ובשימוש למגורים, שניתן יהיה להשוותן למקרקעין הנדונים (בהמשך אתייחס לאותן עיסקאות שנמצאו), על מנת למצוא את שווי דמי החכירה האבודים, יש לגזור את דמי החכירה האבודים משווי המקרקעין, והשאלה שבמחלוקת היא האחוז שלפיו ייגזרו דמי החכירה האבודים במשך השנים. תחילה אעסוק בשווי דמי חכירה אבודים בגין מקרקעין המיועדים למגורים.

11.
שומת דמי חכירה אבודים בגין מקרקעין המיועדים למגורים מציבה קושי בכך שנדיר למצוא בשוק עיסקאות של השכרת מקרקעין המיועדים למגורים. בניגוד למקרקעין בשימוש חקלאי, שניתן לשכור אותם לתקופה, לעבד אותם ולמכור את הגידולים, מקרקעין המיועדים למגורים אינם מושכרים אלא נמכרים. השוכר אינו יודע כיצד להשתמש לתקופה במקרקעין המיועדים למגורים, להבדיל משימוש בבית המגורים שכבר נבנה על המקרקעין. על כן, במיוחד לגבי מקרקעין המיועדים למגורים, יש להשתמש בדרך שהותוותה בע"א 3079/08 מדינת ישראל
נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר
(ניתן 4.7.2012), לפיה שווי דמי החכירה האבודים ייקבע על ידי גזירת אחוז מסוים משווי המקרקעין למכירה בכל שנה.

12.
הנתבעת הסתמכה על ע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל
, (ניתן 23/02/2017), בו נקבע לטענתה, שכאשר ניתן היה להשתמש במקרקעין, עובר להפקעה, בהתאם ליעודם לפי תוכנית, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין התשואה הנגזרת מהשווי המשתנה של הנכס מדי שנה בשנה, לבין דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור הנכס מדי שנה בשנה. לא אעסוק כאן בשאלה אם

פסק דין
לאפי אכן קובע שגם כאשר אין המדובר במחצבה, יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור הנכס מדי שנה בשנה. במקרה שבפני
י, שבו יש לשום את דמי החכירה האבודים בגין הדונם הראשון המיועד לבנייה, כאשר אין נתונים לגבי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל מדי שנה, במקרקעין אלה או כאלה, השומה צריכה להיעשות על פי גזירת אחוז משווי המקרקעין למכירה. ואכן, השמאי מטעם הנתבעת לא הסתמך על עיסקאות השוואה לשכירות של קרקע המיועדת למגורים, אלא גזר אחוזים מהשווי לבנייה, אלא שהוא גזר 2.5% מהשווי. נמצא, שהוא לא חלק על כך שיש לשום את דמי החכירה לפי אחוז מהשווי, ולא לפי השוואה לעיסקאות שכירות.

13.

בעניין לאפי בית המשפט העליון אישר את קביעת בית המשפט המחוזי שיש ללכת לפי השמאי מטעם המשיבה, שחישב את דמי החכירה לפי 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהקרקע, פדיון שפוחת משנה לשנה. המחלוקת בעניין לאפי נגעה לאופן חישוב דמי החכירה (הרעיוניים) המגיעים מקרקע בעלת ייעוד ייחודי של מחצבה, ולכן נקבע כי יש לחשב את דמי החכירה בשיעור של 2.5% מהפדיון מהמקרקעין, המשתנה משנה לשנה, שיעור הנגזר מהאופן בו מחושבים דמי החכירה של מחצבות על ידי רשות מקרקעי ישראל. ואולם, בעניין לאפי לא נקבע כי אין לחשב בשום מקרה לפי 6%.

14.
אשר לאחוז שאותו יש לגזור משווי הדונם הראשון למגורים, לפי לשונו,

פסק דין
אסדי קבע שיש לגזור משווי המקרקעין 6% על מנת להגיע לשומת דמי החכירה האבודים. אף בהנחה ש

פסק דין
אסדי אינו קובע שתמיד יש לגזור משווי המקרקעין 6% על מנת להגיע לשומת דמי החכירה האבודים, עולה מדברי שמאי הנתבעת, שיש לשום את דמי החכירה האבודים בהיעדר שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים, על פי התשואה להשכרת בתי מגורים. לדעתו, התשואה מצויה בטווח שבין 3.5-5%, ממנה גזר תשואה של 2.5% לשנה בגין השכרת הקרקע למגורים.

15.
עיינתי בחוות הדעת והסבריו של השמאי ויסבלום, ואיני מסכים לחישוב שנערך על ידו, לפיו יש לייחס חלק גדול יותר מהתשואה לבית המגורים עצמו מאשר לקרקע. כמו כן, השמאי התאים את דמי השכירות לרכיב הקרקע בנפרד מהמבנה, כך שניכה את הפחת השנתי בשיעור של עד 2% מעלות הקמת המבנה וניהול ותקורה של עוד 0.2% משווי המבנה, ועוד התחשב ביזמות בשיעור 5% משווי המבנה (שאין להתחשב בה על בסיס שנתי). ואולם, כל הניכויים האלה נעשים משווי המבנה, כך שבעוד שהתשואה על מרכיב המבנה בנכס מחושדבת כנמוכה יותר מהשיעור הממוצע של התשואה מהנכס ( פחות מ- 5%), התשואה על מרכיב הקרקע גבוהה יותר מהשיעור הממוצע של התשואה מהנכס (יותר מ- 5%) . חישוב זה מצדיק את גזירת השיעור של 6% בגין רכיב הקרקע.

16.
בע"א 2797/15 מדינת ישראל
– רשות הפיתוח נ' עיסא [פורסם בנבו] (22.5.2016) נקבע, כי
"
השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפני
ו"
(פסקה 10). ניתן למצוא קביעות שונות של בתי המשפט, הכל על פי הראיות שהובאו בכל מקרה. גם בעניין חוסין (ע"א 7730/14) נקבע כי
"...אין קדושה ב- 5% אך גם לא ב- 6% וגם בכך על השמאי לתת דעתו למכלול הנסיבות"
.


17.
עיון בפסיקה מעלה כי במקרים רבים, בדומה לפסק הדין בעניין הייטנר, השיעור שנקבע הוא 6% משווי המקרקעין מדי שנה. בענייננו לא מצאתי לסטות משיעור זה, שהנתבעת הסכימה שהוא הנגבה על ידי רמ"י במקרה של פלישה למקרקעין (סעיף 31 ה' לסיכומים). כך גם העידה השמאית בחקירתה הנגדית. אחזור על דברים שציינתי בת"א (חי') עבאד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה [פורסם בנבו] (31.8.2016):

"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המתבצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני
, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע. משמע, הרשות סבורה שאלה הם דמי השימוש הראויים, שהרי אין לה שום זכות שבדין להעניש את הפולש ולגבות מינו יותר מאשר דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי המקרקעין אינה אומרת שאלו אינם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני
, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה, יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי, שיניב את הערך הגבוה ביותר, ומשנמצא שיש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כשיעור דמי החכירה האבודים משווי הקרקע בכל שנה"
.


18.
נטען, שהשמאית אלזנר הסתמכה בקביעת השיעור גם על חוות דעת של שמאים אחרים במקרים אחרים, והנתבעת מלינה על כך, וטוענת שהקביעה של השמאית ששיעור דמי החכירה הוא 6% אינה קביעה שמאית. אני דוחה טענה זו. אין רע בכך שהשמאית מתייחסת גם לשומות של שמאים אחרים בהערכת השיעור שיש לגזור משווי המקרקעין. מכיוון שאין מדובר במקרקעין מיוחדים במינם, ניתן להתייחס גם לשומות שנעשו במקרקעין אחרים, לא כשיעור מחייב, אלא כאינדיקציה, וכך עשתה השמאית. אחת האינדיקציות שבהן השתמשה השמאית אלזנר, היא הקווים המנחים של השמאי הממשלתי, לפיהם "נשתרש הנוהג השמאי לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון שבין 6%-5%".

19.
הנתבעת הלינה גם על התייחסות השמאית לריבית המקובלת במשק. התייחסות זו נובעת מכך שעם ירידת הריבית במשק, התחילה הנתבעת לטעון ששיעור התשואה הנקבע על ידי שמאים אינו מציאותי, וכי התשואה מהשכרת מקרקעין נמוכה יותר. בהקשר זה אציין כי גם שמאי הנתבעת קבע שיעור תשואה אחיד לכל השנים מ-1986 ועד עתה, כאשר אין ספק ששיעור הריבית במשק בשנת 1986 היה כ-20%, וירד אט אט לשיעור הנמוך של ימינו. בנסיבות אלה, גזירת שיעור ריבית המתאים לריבית במשק כיום אינה מתאימה למציאות.

20.
הנתבעת טענה שהשמאית הסכימה שדמי השכירות הנגבים בפועל עבור קרקע חקלאית אינם עולים על 600 ₪ לדונם, ועל כן לשיטתה של הנתבעת היה על השמאית לקבוע את שווי דמי החכירה האבודים בסכום זה. דין טענה זו להידחות. אף השמאי מטעם הנתבעת, שהביא מספר עיסקאות כאלה לא קבע על פיהן את השווי, אלא קבע שווי לפי גזירת אחוז מהשווי למכירה. השמאי מטעם הנתבעת הסביר את הבעייתיות בהסתמכות על חוזים אלה. על הבעיות שציין שמאי הנתבעת בעניין זה, אוסיף שאיני מקבל את דעתו שהשווי אחיד בכל הארץ, ועל כן ניתן להסתמך על עיסקאות במרכז הארץ ובצפונה (סעיף 9.31 לחוות דעתו). טענה זו מתעלמת ממרכיב הריחוק ממרכז הכפר, המשפיע גם על שווי קרקע חקלאית. בנוסף על כך, מקרקעין הנתונים תחת תוכנית
rp
/50/42 שונים ממקרקעין הנתונים תחת תוכנית אחרת. אני דוחה גם את הטענה שההתחשבות בדונם למגורים מתמצה בהערכת הדונם הראשון. יכול להיות שווי שונה לדונם חקלאי שבסמוך לדונם למגורים, מאשר לדונם חקלאי שאינו בסמוך לדונם למגורים.

21.
אני רואה בשיעור של 6% שנקבע על ידי השמאית אלזנר קביעה שמאית, שאיני מוצא מקום לשנותה. היא מתאימה לקביעות אחרות שנעשו על ידי בתי המשפט, גם אם ניתן למצוא לעיתים קביעות של 5%. על כן, אני מאמץ את החישוב שנערך על ידה, כדלקמן:




סיכום:

על פי כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעת לשלם לתובעים 1,727,288 ₪, ועוד אגרת בית המשפט, ההוצאות ששולמו על ידם למומחית בית המשפט, ועוד שכ"ט עו"ד בסך 234,000 ₪.

ניתן היום,
ה' טבת תשע"ט, 13 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט מחוזי 45772-03/16 גביל אליאס דכוור, ודיע אליאס דכוור, מינה אליאס דכוור ואח' נ' מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 13/12/2018)