פסקי דין על רחמים (קלמי) ברזילאי | פסקי דין על יעקב ברזילי | פסקי דין על ירדן דיין

45148-04/14 א     04/01/2019




א 45148-04/14 רחמים (קלמי) ברזילאי, יעקב ברזילי נ' ירדן דיין








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו




ת"א 45148-04-14






לפני :
כבוד השופט
יהושע גייפמן


התובעים

1
.
רחמים (קלמי) ברזילאי
2
.
יעקב ברזילי
ע"י ב"כ עו"ד אחיקם גריידי



נגד


הנתבעת

ירדן דיין
ע"י ב"כ עו"ד מיכל ויתקון





פסק דין


1.
התובעים הינם ילדיה ויורשיה של המנוחה גרסיה [גרציה] ברזילאי ז"ל . האם המנוחה הלכה לבית עולמה ב-7.11.13.


ב-18.1.06 מונה התובע 2 [ להלן : " יעקב"] כאפוטרופוס לגוף ולרכוש לאם – [להלן :" החסויה" ].


בבעלות החסויה היתה דירה ברח' אילת 25 חולון הידועה כגוש 7132 חלקה 16 תת חלקה 1 [ להלן : " הדירה"].


ב-30.1.13, כ-9 חודשים טרם פטירת החסויה, נערך הסכם בין התובעים לבין הנתבעת, שכותרתו " הסכם מכירת זכות מעיזבון עתידי" [ להלן : " ההסכם"]. נכס העיזבון העתידי נשוא העסקה היה הדירה.



במבוא להסכם הוצהר : " האם מאושפזת במצב סיעודי...".

2.
התובעים הגישו תביעה לביטול ההסכם, הסכימו למחיקת העתירה לחייב את הנתבעת להשיב את דמי השכירות שקיבלה מהשכרת הדירה, והודיעו בעמ' 4 לפרוטוקול שורות 14-18, שהם שומרים על הזכות להגיש תביעה כספית לעניין דמי השכירות שגבתה הנתבעת
לאחר שיינתן

פסק דין
בתובענה.


הנתבעת הגישה תביעה שכנגד ובה ביקשה לחייב את התובעים לשלם את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם . הנתבעת טענה שהתובעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם לאחר פטירת החסויה, ולא פעלו להוצאת צו קיום צוואה, למרות התחייבותם בסעיף 5.4 להסכם [ ראו עמ' 5 לפרוטוקול שורות 2-6].


בעמ' 56 לפרוטוקול הצדדים הודיעו שיביאו ראיות לעניין השאלה האם בוצעה ע"י היורשים הפוטנציאליים עסקה בנכס עיזבון עתידי או שבוצעה עסקת מכר של נכס החסויה עוד בחייה, וזאת גם לאור הטענות שהחזקה בדירה נמסרה עוד בחיי המנוחה, ודמי השכירות של הדירה נגבו
ע"י הקונה עוד בחייה של המנוחה .

3.
מחומר הראיות שהונח בפני
ביהמ"ש הוכח שההסכם לא היה הסכם של מכר נכס עיזבון עתידי ע"י יורשים אלא הסכם של מכר דירה, שהחזקה בדירה נמסרה לקונה, וזו גבתה ממועד ההסכם ואילך את דמי השכירות משוכרת הדירה. הבעלים של הדירה היתה האם החסויה, שהיתה במצב סיעודי. העסקה לא אושרה ע"י ביהמ"ש של אפוטרופסות, למרות שמונה לחסויה אפוטרופוס, ולפיכך הסכם המכר הינו בטל. משקבענו שהסכם המכר בטל – בטלה גם ההוראה של הפיצויים המוסכמים בהסכם, ודין התביעה שכנגד – להידחות.


יצוין שעסקה בנכס עזבון עתידי איננה נוגדת את הוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה, תשכ"ה -1965 [ ראו בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני , סעיף 11 לפסק דינו כב' השופט הנדל], אולם
בענייננו נעשתה עסקת מכר של דירת חסויה, כאשר החזקה נמסרה, ודמי השכירות מהדירה נגבו ע"י הקונה ממועד חתימת ההסכם ואילך, מבלי שהתקבל אישור ביהמ"ש של אפוטרופסות לעסקה, וזאת בניגוד להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב -1962.


הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן :


ראשית,
בסעיף 4.2 להסכם נאמר במפורש : " במעמד ביצוע התשלום המפורט בסעיף קטן דלהלן, מתחייבים המוכרים למסור את החזקה בדירה לקונים... ולהסב את הסכם השכירות משמם לשם הקונים ". בסעיף 4.3 להסכם נקבע : " בכפוף לזכות המגורים של השוכר עפ"י הסכם השכירות ... תימסר החזקה בדירה לקונים ... ".


בסעיף 4.6 להסכם נאמר :" החל ממועד חתימת הסכם זה , תושכר הדירה אך ורק ע"י הקונים.


בסעיף 5.1.3 להסכם נקבע : " תשלום ההפרש בין הסכומים הנ"ל... לסך של 700,000 ₪ יבוצע במעמד מסירת החזקה בדירה, אשר תתבצע עד לא יאוחר
מ-75 יום ממועד חתימת הסכם זה ".

בסעיפים 7.1 -7.2 להסכם נאמר : " כל חשבונות החשמל , טלפון, ארנונה, מים , גז וכל חשבון אחר החל על הדירה, יחולו על המוכרים עד לתאריך מסירת החזקה, ומתאריך זה ואילך יחולו על הקונים ... תשלומי ועד בית יחולו על המוכרים עד לתאריך מסירת החזקה . ממועד מסירת החזקה ואילך יחולו על הקונים ".


בסעיף 9.1.1 להסכם נאמר: " במעמד חתימת הסכם זה יחתום המוכר 2 [ יעקב – י.ג.] כאפוטרופוס של האם
על טופס לרישום משכון לטובת הקונה , ובסעיף 9.1.2 נקבע :" המוכרים מסמיכים את עו"ד קאופמן [ ב"כ הצדדים בהסכם – י.ג.] לרשום הערה על מינוי המוכר 2 כאפוטרופוס של האם".


עפ"י נוסח התניות בהסכם
נקבע, שהחזקה בדירה תימסר עם תשלום 700,000 ₪ מתוך סכום התמורה בסך 800,000 ₪ , הקונה תהיה זכאית לגבות את דמי השכירות החודשיים של הדירה שהיתה מושכרת, והאפוטרופוס של החסויה יחתום על בקשה לרישום משכון לטובת הקונה.


רפאל דיין, אביה של הקונה, הצהיר בסעיף 25 לתצהירו : " עו"ד קאופמן הקריא והסביר את ההסכם סעיף אחר סעיף , ולא ויתר להם ...".

מסירת חזקה בדירה, וגביית דמי השכירות ע"י הקונה משוכרת הדירה של החסויה אינה מתיישבת עם טענה על הסכם עם יורשים בעניין מכר נכס עיזבון עתידי. עו"ד צבי קאופמן, שייצג גם את הנתבעת בהסכם המכר, הודה בחקירתו
בעמ' 100 שורות 1-3: "ש. ... אתה מסכים איתי שמשפטית אסור שתהיה מסירת חזקה לפני פטירת החסויה והוצאת צו ירושה ... ? ת. נכון ".

שנית
, הקונה בהסכם, ירדן דיין
, הודתה בחקירתה: " ש. אני מבין שאת גבית דמי שכירות בגין הדירה מיום חתימת ההסכם ? ת. כן. ש. ממתי גבית? ת. מיום חתימת ההסכם " [ עמ' 40 שורות 4-7];
" ש. זאת אומרת את יכולה לאשר לי בעצם שממועד חתימת ההסכם ואילך הדירה מושכרת ואת גובה דמי שכירות ? ת. כן. ש. באופן רצוף ? ת. כן " [עמ' 40 שורות 24-28] ; " ש. ... את הפכת להיות הבעלים שגבית את דמי השכירות מיום חתימת ההסכם? ת.כן. ש. את הבנת שאת קונה דירה רגילה, ולכן הדירה שלך מיום חתימת ההסכם, ואת יכולה לגבות את דמי השכירות ? ת. כן . זה מה שאמרו "[ עמ' 41 שורות 25-30]; " ש. בעצם המוכרים ... מעבירים את הסכם השכירות אליך , את זה הבנת, נכון ? ת. נכון " [ עמ' 44 שורות 28-30]; "ש. מועד המסירה של הדירה היה במועד חתימת החוזה? ת. לפי מה שאני יודעת כן... " [ עמ' 45 שורות
12-13]; " ת. מה שאני זוכרת שאנחנו נפגשנו איתה [ עם השוכרת של דירת החסויה – י.ג.] , הם [התובעים – י.ג.] הציגו אותי בפני
ה , שאני , הכסף כביכול הולך אלי כרגע , ואני משכירה להם את הדירה " [ עמ' 53 שורות 5-6].

גם בעניין ביצוע הקיזוזים מסכום התמורה החוזית, העיד עו"ד קאופמן צבי, שקוזז סכום של כ-13,000 ₪ בגין שכר דירה שגבו התובעים ביחס לתקופה עד 25.4.13. עו"ד קאופמן העיד בעמ' 94 שורות 24-27: " ת. מה שאני יודע זה מה שביקשו ממני לקזז, שאני עשיתי את החשבון, אמרו לי לקזז איזה 13,000 ₪ .ש. שזה היה עבור? ת. הם קראו לזה דמי שכירות [דמי שכירות שגבו התובעים משוכרת הדירה עד 25.4.13- י.ג.] .

אביה של הקונה, רפאל דיין, הצהיר בסעיף 9 לתצהירו בעניין תשלום התמורה: " 25.4.13 סכום 13,200 ₪. קיזוז כנגד מזומן שגבו תובעים משכר הדירה ".

שלישית
, סכום התמורה שנקבע בהסכם -800,000 ₪
. שמאי ביהמ"ש העריך את שווי הדירה כפנויה נכון לחתימת ההסכם בסך 1,150,000 ₪ .

הקונה ידעה עפ"י הנאמר במבוא להסכם שהחסויה מאושפזת במצב סיעודי ועפ"י הנאמר בסעיפים
9.1.1 ו- 9.1.2 להסכם, שהבן יעקב מונה כאפוטרופוס לחסויה.

עפ"י עדות עו"ד צבי קאופמן, מסכום התמורה בהסכם בסך 800,000 ₪ - 744,000 ₪ שולמו ע"י הקונה עוד בחייה של החסויה. עו"ד קאופמן העיד בעמ' 90 שורות 22-23: " ש. בתאריך 7.11.13 [ מועד פטירת החסויה – י.ג.] יתרת תשלום [שלא שולמה מסכום התמורה – י.ג.] היתה ע"ס? ת. 56,000 ₪ ". עפ"י הראיות שהובאו, 93% מהתמורה שולמו עוד בחייה של המנוחה.

חרף הוראת סעיף 47 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות - עסקת המכר לא אושרה ע"י ביהמ"ש של אפוטרופסות, ודינה בטלות. ספק רב אם העסקה היתה מאושרת ע"י ביהמ"ש של אפוטרופסות לאור הפער של 300,000 ₪ בין השמאות של שמאי ביהמ"ש לבין סכום התמורה שנקבע בהסכם.

רביעית
, עו"ד צבי קאופמן, שייצג גם את הקונה בעסקת המכר, העיד בחקירתו:" כל הדברים האלה נראו לי בעיתיים ואני לא ששתי בכלל לבצע את העסקה, אבל הוא [ אביה של הקונה – י.ג.] רצה לבצע את העסקה" [ עמ' 83 שורות 6-7]; " במקום שהחזקה שנקבעה תימסר בעצם רק בסוף אחרי שהאמא תלך לעולמה... נוצר מן מצב ששינינו את הדברים " [ עמ' 83 שורות 25-26]; " ברגע שאני גיליתי שיש בעיה פה משפטית, שאם אנחנו ממשיכים בדרך הזאת, אנחנו באמת נכנסים לעסקה של מעין מכירה של זכויות חסויה, וכדי למנוע את זה אני נתתי הוראה לא לקבל חזקה ולא לגבות דמי שכירות
[כאמור נמסרה החזקה וגם הקונה גבתה את דמי השכירות, עפ"י ההוראות שנקבעו בהסכם – י.ג.] "[ עמ' 89 שורות 12-15]; " היה מדובר [בהסכם – י.ג.] אחרי שהוא ישלם לו [לתובעים – י.ג.] 700,000 ₪ , אז הוא יקבל את החזקה " [עמ' 91 שורה 30]; " היה מדובר על כך שאם הם מקבלים 700,000 ₪, קיבלו את מירב הכסף, אין סיבה שהם לא ישלמו את שכר הדירה שהם גובים... יכול להיות שזו היתה טעות... אבל זו היתה כוונת הצדדים, וזה מה שכתוב " [ עמ' 93 שורות 15-19]; " ש. האם בעניין סעיף 5.1.3 הוקדם ההפרש של התשלום על 700,000 ₪ ? ת. כן .ש. האם בעניין סעיף 5.1.3. הוקדם גם מועד מסירת החזקה? ת. לפי הנוסח כן "[ עמ' 99 שורות 20-23]; " ... אתה לפעמים כעורך דין גם עושה טעויות, ואז אני עשיתי כמו חוזה רגיל בנושא הזה של מסירת החזקה " [עמ' 100 שורות 14-15]; " זה היה החוזה, נחתם ב-30.1.... אני כעבור שבועיים ... הוצאתי הוראה לא לקבל חזקה ולא לבצע את הדברים האלה [כאמור הוכח שגם נמסרה החזקה וגם הקונה גבתה את דמי השכירות ממועד חתימת ההסכם ואילך – י.ג.] " [ עמ' 100 שורות 20-23].

חמישית
, בחייה של החסויה ועד לפטירתה, התנהלות התובעים בעסקה, לרבות התנהלותו של האפוטרופוס לרכוש, יעקב- אינה הופכת עסקה בטלה שלא קיבלה את אישור בימ"ש של אפוטרופסות לעסקה תקפה, גם אם שולמה ע"י הקונה בחיי החסויה 93% מהתמורה. ההסכם נחתם ב-30.1.13 והחסויה הלכה לבית עולמה ב-7.11.13 .

שישית
, עדות אביה של הקונה, רפאל דיין, בעמ' 145 שורה 5 : " מה שכתוב בהסכם, בפועל לא נעשה", ובעמ' 146 שורה 23: " אני לא קיבלתי דמי שכירות" - עומדת בסתירה לעדות בתו הקונה כפי שהובאה לעיל.

הגרסה של רפאל בעמ' 57 שורה 25: " אולי בטעות עו"ד קאופמן רשם את הנושא של הסבת החזקה [בהסכם – י.ג.] " – אינה מהימנה על ביהמ"ש. נזכיר לעניין זה שרפאל הצהיר בסעיף 25 לתצהירו : " עו"ד קאופמן הקריא והסביר את ההסכם , סעיף אחר סעיף, ולא ויתר להם...".

בסיום המשפט הציב רפאל בעדותו גרסה לפיה, 8 התשלומים החודשיים [ של דמי השכירות] ששולמו לקונה לפני פטירת החסויה היו בגדר פיצוי על אובדן דמי השכירות ולא תשלומי דמי שכירות של הדירה. עוד טען שלצורך מימון העסקה, מכר דירה בבעלותו שהושכרה, והפסיד את דמי השכירות – ראו עדותו בעמ' 143 שורות 2-4. לגרסה מאוחרת זו לא מצינו תימוכין בכתב ההגנה, וגם לא בתצהיר עדותו הראשית . גרסה זו עומדת בסתירה לעדות הקונה, בתו של רפאל.

הנתבעת העידה בעמ' 53 שורות 5-6: " ת. מה שאני זוכרת שאנחנו נפגשנו איתה [ עם השוכרת של דירת החסויה – י.ג.] , הם [התובעים – י.ג.] הציגו אותי בפני
ה , שאני , הכסף כביכול הולך אלי כרגע , ואני משכירה להם את הדירה ".

זאת ועוד, בסעיף 34 (ד) לכתב ההגנה נטען בשם הקונה : " התובעים הפרו את הסכם המכר, ובניגוד להתחייבותם, גבו בעצמם חלק מדמי השכירות שהתקבלו מהשוכרת של הדירה מראש ל-6 חודשים".

4.
לא מצינו תימוכין בראיות שהובאו בפני
ביהמ"ש לכך שהתובעים אישרו את הסכם המכר לאחר פטירת החסויה ב-7.11.13 .


ראשית, ב-25.2.14 נשלחה הודעה ע"י ב"כ התובעים על ביטול הסכם המכר [נספח ג' לתצהירי התובעים].


שנית, ב- 29.4.14 הוגשה לבית המשפט תביעת התובעים לביטול ההסכם.


שלישית, התובעים טענו שההסדר שהושג ביוני 14' הופר ע"י הנתבעת . נטען בת.א
50250-06-14, שההסדר כלל את הרכיבים הבאים : [א] דחיית התביעה לביטול ההסכם [ב] רישום הזכויות בדירה ע"ש הנתבעת [ג] תשלום יתרת התמורה שלא שולמה – 56,000 ₪ [ד] תשלום נוסף בסך 75,000 ₪ מעבר לסכום התמורה החוזית בסך 800,000 ₪. שלושת הרכיבים הראשונים בהסדר בוצעו. הרכיב הרביעי – תשלום נוסף בסך 75,000 ₪ לא שולם, והתובעים טענו שההסדר הופר.


בנסיבות אלה, עתרו התובעים בת.א 50250-06-14 לבטל את פסק הדין שניתן בהסכמה ודחה את התביעה לביטול ההסכם. פסק הדין בוטל בהסכמת הנתבעת , והוסכם שהתביעה תדון לגופו של עניין, לאחר הגשת כתב הגנה.


לפיכך לא ניתן לראות בתשלום 56,000 ₪ ביוני 14' - תשלום המלמד על אישרור ההסכם ע"י התובעים לאחר פטירת החסויה. התשלום הנ"ל היווה אחד מתוך ארבעה רכיבי ההסכם, וכאמור נטען שהרכיב הנ"ל – תשלום בסך 75,000
₪ לא בוצע, ולכן ההסדר בטל.


עו"ד צבי קאופמן העיד לעניין זה בעמ' 123 שורות 6-9 : " הם [ התובעים – י.ג.] הגישו תביעה [ לביטול ההסכם – י.ג.] , ולאחר מכן הגיעו לאיזשהן הבנות והם ביטלו את התביעה... אז היה מדובר שבכל זאת יתנו להם אולי את ה-75
[ 75,000 ₪ - י.ג.] או מה אני כבר לא זוכר ".


הוצג בפני
ביהמ"ש נספח
להסכם [מוצג נ/1] עליו חתם אבי הקונה, ובו התחייב לשלם סכום נוסף של 75,000 ₪. כנגד טענה הקונה, שהמסמך לא נכנס לתוקף מאחר והתובעים לא חתמו עליו.

5.
בשולי הפסק, לא הוכחה טענת עושק. התובעים יזמו את המכירה, מכרו את
הדירה מתוך חשש שסכום הריבית בגין המשכנתא, שנטלו ללא אישור ביהמ"ש של אפוטרופסות, יביא לאובדן הדירה. נוהל מו"מ, הוחלפו טיוטות וההסכם לא נחתם בחיפזון.
עפ"י חוות דעת שמאי ביהמ"ש, שווי הדירה כנכס עזבון עתידי – 850,000 ₪ בעוד שסכום התמורה החוזי היה 800,000 ₪, ולא ניתן לקבוע שתנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל [אם מתעלמים מהקביעה שהעסקה לא היתה מכירה של נכס עיזבון עתידי, שהרי אם עסקת המכר של דירת החסויה בטלה בהעדר אישור בימ"ש - מתייתר הצורך לדון בטענת עושק].

כמו כן לא הוכחה טענת טעות והטעיה. לא הוכח שנאמר לתובעים שניתן לבטל את ההסכם בכל עת תמורת תשלום של 80,000 ₪ . עדי הנתבעת לא נחקרו בסוגיה זו, וסעיף הפיצויים המוסכמים בחוזה אין בו די כדי להוכיח טענה זו.
לעניין טענת טעות והטעייה – ראו דברי ב"כ התובעים
בעמ' 6 לפרוטוקול שורות 11-13.

6.
סוף דבר

[א]
להצהיר על בטלות ההסכם מ-30.1.13 , באשר העסקה לא אושרה ע"י בימ"ש של אפוטרופסות.

[ב]
משבטל ההסכם מ-30.1.13 – בטלה גם הוראת הפיצויים המוסכמים בהסכם, והתביעה שכנגד לפסיקת פיצויים מוסכמים
- נדחית.

[ג]
משבוטל ההסכם – יוחזר במרשם המקרקעין רישום הבעלות בדירה הידועה
כגוש 7132 חלקה 16 תת חלקה 1 ע"ש עזבון המנוחה גרסיה [גרציה] ברזילי, ת.ז. 7289408.


בד בבד עם החזרת רישום הבעלות ע"ש המנוחה - יירשם במרשם המקרקעין בעניין הדירה צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה כל עוד לא הוחזרה לנתבעת התמורה ששולמה בעסקה .

[ד]
הצדדים לא טענו לעניין ההשבה של הכספים ששולמו, ולשיטת שערוך סכום ההשבה. התובעים הסכימו שהעתירה בעניין השבת דמי השכירות שגבתה הנתבעת תוגש בתביעה נפרדת לאחר מתן

פסק דין
בתובענה, וסכומים אלה יכול וניתנים לקיזוז מהסכום שעל התובעים להשיב לנתבעת.


לעניין 2 הסוגיות הנ"ל ניתן היתר לפיצול סעדים.

[ה]
לאור ההתנהלות של התובעים במהלך העסקה, וההתנהלות של התובע 2, ששימש כאפוטרופוס לחסויה –
אין צו להוצאות.



ניתנה היום, כ"ז טבת תשע"ט, 04 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 45148-04/14 רחמים (קלמי) ברזילאי, יעקב ברזילי נ' ירדן דיין (פורסם ב-ֽ 04/01/2019)