פסקי דין על שולמית בן אברהם | פסקי דין על עיזבון המנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל | פסקי דין על אבנר פרחי יוסף פרחי |

16794-05/13 א     16/01/2019




א 16794-05/13 שולמית בן אברהם נ' עיזבון המנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל, אבנר פרחי יוסף פרחי








בית משפט השלום בחדרה



ת"א 16794-05-13 בן אברהם נ' עמרן(המנוח) ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופט
אמיר סלאמה


תובעת

שולמית בן אברהם


נגד


נתבעים

1. עיזבון המנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל

2
. אבנר פרחי

3
. יוסף פרחי





פסק דין



האם זכאית התובעת לזכויות שימוש וחזקה שוות לאלה של הנתבעים 2-3 ביחס למקרקעין מושא התביעה?

האם יש מקום להורות על שינוי המצב הקיים בפועל, מכוחו עושים הנתבעים שימוש בשטח עודף במקרקעין, בין היתר על ידי סילוק ידם מאותו שטח עודף והריסת גדר שנבנתה לפני עשרות שנים?

אלה השאלות העיקריות העומדות לדיון בתובענה שלפניי.

רקע

1.
המקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש 7727 (להלן –"המקרקעין או חלקה 98"), נמצאים בשכונת "בית אליעזר" בחדרה.

שטחה של חלקה 98 עומד על 2,338 מ"ר.

החלקה תחומה מצד מערב ע"י רחוב יציאת אירופה; מצד מזרח ע"י רחוב גדות; מדרום ע"י חלקה 97; ומצפון ע"י חלקה 143, המצויה בבעלות עירית חדרה, ואשר מיועדת לשימוש כשביל או כדרך מעבר.

2.
חלקה 98 מחולקת כיום, לכל הרוחב, לשני חלקים, כאשר שני החלקים מופרדים ע"י גדר בנויה.

בחלק הדרומי מצויים מבני מגורים ומחסנים המשמשים את הנתבעים.

בחלק הצפוני מצוי מבנה מגורים ומחסן, ששימש בעבר את משפחת התובעת.
3.
החלקה כולה מצויה בבעלות קרן קיימת לישראל, אשר החכירה את הזכויות בה לאגודה שיתופית, וזאת בתורה החכירה, בחכירת משנה, את הזכויות בחלקה להוריהם של בעלי הדין שלפניי.

בשנת 1961 נרשמה החלקה בפנקס בתים משותפים; היא חולקה לשלוש חלקות משנה, כאשר אחת מהן הוגדרה כרכוש משותף; ולכל אחת משתי חלקות המשנה האחרות יוחסה מחצית
מהזכויות ברכוש המשותף.

התובענה שלפניי וטענות הצדדים במסגרתה

4.
לטענת התובעת, היא בעלת מלוא זכויות הירושה בזכויות הוריה המנוחים בחלקה 98, ומשכך היא זכאית לחלקם של הוריה בחלקה, קרי חלקת המשנה שהזכויות בה רשומות על שם הוריה, ומחצית מהזכויות ברכוש המשותף.

התובעת טוענת כי חרף האמור, הנתבעים עושים בפועל שימוש עודף ביחס לחלקם ברכוש המשותף, כך שהם משתמשים ביותר ממחצית הזכויות ברכוש המשותף, בין היתר באמצעות הגדר הבנויה אשר חוצה את החלקה לרוחבה.

5.
במסגרת התובענה שלפניי, שהוגדרה ע"י התובעת כתביעת "חלוקת שימוש במקרקעין", ביקשה התובעת לקבוע חלוקת שימוש שוויונית במקרקעין, בין היתר ע"י אימוץ קו חלוקה שהוצע ע"י מודד מטעמה, ואשר כרוך בהעברת שטח בצורת משולש מהחלק הדרומי במקרקעין לחלק הצפוני שלהם (תרשים ת/2), דבר שכרוך, בין היתר, בהריסת חלק מהגדר הבנויה והעתקת מקומה תוך הזזתה דרומה.

עוד מבקשת התובעת לקבוע שהיא זכאית "לעשות שימוש ייחודי ובלעדי במחצית מהזכויות ברכוש המשותף ובחלקה כולה"; שהשימוש והחלוקה השווה תהייה שווה גם ביחס לזכויות הבניה במקרקעין; וכן לחייב את הנתבעים לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השימוש העודף שהם עשו ברכוש המשותף לאורך השנים.

התובעת ביקשה, לחלופין, לסלק את ידם של הנתבעים "מהרכוש המשותף ומזכויות החכירה שניתנו להוריה".

6.
הנתבעים, שלא חלקו בהליך שלפניי ייצוג משפטי אך הציגו, הלכה למעשה, עמדה דומה, ביקשו לדחות את התביעה.

לטענתם, אין בידי התובעת עילת תביעה, ואין בינם לבינה כל יריבות, הואיל והתובעת לא הוכיחה זכויות במקרקעין.

עוד נטען שתביעת התובעת התיישנה, ולמצער הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.

הנתבעים טענו עוד כי הוריהם של שני הצדדים למתרס (קרי הורי התובעת והוריהם הם), עשו, הלכה למעשה, שימוש שווה במקרקעין, בשים לב לכך שהורי התובעת "פלשו" לחלקה 143 שמצפון; ניכסו את השימוש בה לעצמם; מצב אשר התקיים משך עשרות שנים, עד ימינו אלו.

7.
יש לציין כי בשלב מסויים תוקנה התביעה ע"י צירוף רשות מקרקעי ישראל כנתבעת נוספת, אולם בהמשך התביעה נגדה נמחקה לבקשת התובעת.

8.
במסגרת ניהול התובענה הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית כדלקמן:
-
מטעם התובעת הוגש תצהיר שלה ושל אחיה יוסף עדן.
כאמור לעיל, התובעת ביקשה להסתמך על הצעת חלוקת שימוש, המופיעה בתרשים שנערך ע"י המודד מיליק גולדשמיט (ת/2).
-
מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של הנתבע מס' 3, יוסף פרחי
, אליו צורפה, בין היתר, חוות דעת האדריכל אהרון עמילני.
-
נוסף לאמור לעיל, הוגשה תעודת עובד ציבור שנערכה ע"י הגב' שלומית קניאס מרשות מקרקעי ישראל

ׁ(להלן – "התע"צ").

9.
כל הנ"ל נחקרו במסגרת שתי ישיבות הוכחות שהתקיימו בהליך.

10.
למען שלמות התמונה יצויין כי לאחר תום שמיעת הראיות, ובטרם הגשת סיכומי טענותיה, ביקשה התובעת למחוק את התביעה.

בקשתה נדחתה, בהחלטה מפורטת שניתנה בתאריך 25.2.18.

דיון והכרעה

11.
לאחר שמיעת הראיות ושקילת טענות הצדדים, מצאתי כי דין התביעה להידחות.

12.
זו תהייה דרך הילוכינו במסגרת ההכרעה בתובענה:
-
תחילת יידון מצב הזכויות בחלקה, לרבות מהות ואופי זכויותיה של התובעת;
-
לאחר מכן יידונו העובדות הנוגעות להתפתחויות ההיסטוריות בחלקה, מבחינת השימוש שנעשה בה בפועל לאורך השנים;
-
לבסוף תידון ההשלכה המשפטית של שני הנ"ל, בשים לב למסגרת הנורמטיבית של הדיון, ובכך תוכרע השאלה האם לאור זאת זכאית התובעת לסעדים אותם ביקשה.

מצב הזכויות בחלקה, לרבות זכויות התובעת

13.
על פי נסח רישום של לשכת רישום המקרקעין, מלוא הזכויות בחלקה רשומות על שם קרן קיימת לישראל.

14.
החלקה, שרשומה כאמור בפנקס בתים משותפים, חולקה לשלוש חלקות משנה:

-
חלקת משנה 1, בשטח 49.81 מ"ר
.
הזכויות בחלקת משנה זו רשומות על שם קק"ל.
זכויות החכירה בה רשומות על שם "בית אליעזר אגודה שיתופית לשכון בע"מ" (להלן – "האגודה"), כאשר תאריך סיום החכירה רשום כ- 30.3.00.
על זכויות החכירה הנ"ל רשומה חכירת משנה על שם עמרן ובניה פרחי, הוריהם של הנתבעים.

-
חלקת משנה 2, בשטח 71.11 מ"ר.
זכויות הבעלות בחלקה זו רשומות על שם קק"ל; וזכויות החכירה בה רשומות על שם האגודה (תאריך סיום 31.3.00).
על החכירה רשומה זכות חכירת משנה על שם סלם וזעירה עדן, הוריה של התובעת.

-
חלקת משנה
3
חלקה זה רשומה כרכוש משותף.
על פי הרישום, חלקם של חלקות משנה 1 ו- 2 ברכוש המשותף עומד על 1/2 כל אחת.

15.
צו רישום בית משותף (נספח ב' לתצהיר התובעת), ניתן בשנת 1961, ומתוכו ראויים לציון הנתונים הבאים:

-
חלקת משנה 1 (משפחת פרחי) מורכבת מדירת 2 חדרים בשטח 49.31 מ"ר.
-
חלקת משנה 2 (משפחת עדן) מורכבת מדירת שלושה חדרים בשטח 71.11 מ"ר.
-
הבעלות בכל דירה, כמו גם הבעלות ברכוש המשותף תירשם על שם קק"ל.
ביחס לרכוש המשותף נרשם כדלקמן:
"1/2 חלקים צמודים לדירה מספר משנה 98/1
1/2 חלקים צמודים לדירה משנה מס' 98/2".

16.
לתע"צ צורפו חוזי חכירת משנה בין קק"ל והאגודה מצד אחד, לבין חוכרי המשנה מצד אחר.

ראויה לציון העובדה שבשני חוזי החכירה הנ"ל, תואר הנכס המוחכר בחכירת משנה כ- "1/2 ממגרש מספר 629" (הוא חלקה 98, כעולה מהתע"צ).

בשטר חכירת המשנה שנחתם על ידי הוריהם של בעלי הדין, נקבעה תקופת החכירה כמסתיימת ב- 30.9.01, כאשר בשטר החכירה תואר שטח הרצפה של חלקת המשנה המיועדת לכל אחד מהצדדים (בהתאם לשטח הדירות שצויינו לעיל), וכן 1/2 מהרכוש המשותף בחלקת משנה 98/3.

17.
מהאמור לעיל, כמו גם מהתע"צ (סעיף 8 סיפא), עולה כי תקופת החכירה הרשומה בספרי המקרקעין פגה וטרם חודשה עד היום.

18.
במקביל לרישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס בתים משותפים, מתנהל רישום בספרי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ביחס לזכויות.

על פי התע"צ (סעיפים 6-7), חלק מהזכויות בספרי רמ"י בחלקת משנה 1 רשומות על שם המנוחים פרחי (הורי הנתבעים) וחלק אחר רשום על שם הנתבע מס' 2, ואילו ביחס לחלקת משנה 2, רשומות הזכויות בספרי רמ"י באופן בלעדי על שם התובעת.

בעניין אחרון זה יובהר, כי לאחר מות הורי התובעת (בשנות התשעים), נרשמו התובעת ביחד עם שלושת אחיה כבעלי זכויות שכירות בחלקה משנה 2, ובעקבות הסתלקות שאר האחים (כעולה מעדות התובעת ואחיה, כמו גם מהאמור בתע"צ על נספחיה), נרשמה התובעת בספרי רמ"י (ביום 3.3.05) כבעלים היחיד של זכות השכירות בחלקת משנה 2 (נספח 6 לתע"צ).

עם זאת יובהר, כי בין התובעת לקק"ל לא נחתם חוזה חכירה; תקופת חכירת המשנה
ההיסטורית שהיתה בין קק"ל להורי התובעת טרם חודשה; והתובעת אינה רשומה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או בפנקס בתים משותפים.

19.
בנקודה זו מגיעים אנו למתן תשובה בשאלת טיב זכויותיה של התובעת בחלקה 98.

מהאמור עולה, כי התובעת היא בעלת זכות אובליגטורית בחלקה, בתור מי שזכאית להירשם כחוכרת משנה ביחס לחלקת משנה 98/1 (הבית בו התגוררו הורי התובעת) וכמי שזכאית להירשם כחוכרת משנה של חלקה 98/3 (הרכוש המשותף).

ודוקו. התובעת אינה בעלת זכות של חוכרת משנה, שכן חכירת המשנה שהתקיימה בין הוריה לבין קק"ל לא חודשה; לא נחתם חוזה חכירה בינה לבין קק"ל; והיא אינה רשומה כחוכרת משנה בלשכת רישום המקרקעין או בפנקס בתים משותפים.

עם זאת, התובעת זכאית להירשם (בבוא העת) כחוכרת משנה, וזכויותיה במקרקעין הן זכויות אובליגטוריות (כאמור לעיל).

20.
אשר לטיב זכויות הנתבעים, הרי שביחס לחלקת משנה 1 (כשמה בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס בתים משותפים), בה היה ביתם ההיסטורי של הורי הנתבעים, רשומה חכירת משנה על שם הוריהם המנוחים של הנתבעים, אשר תוקפה פג ולא חודש.

בספרי רמ"י חלקת משנה 1 עדיין רשומה, בחלקה, על שם הוריהם המנוחים של הנתבעים, ובחלקה על שם הנתבע מס' 3, יוסף (אשר בסעיף 6 לתע"צ נקרא בטעות נתבע מס' 3).

21.
בהקשר אחרון זה נציין כי בשנת 1990 חלה תמורה ברישום שהתנהל אצל רמ"י, וזאת לאחר שבתקופה זו גילתה רמ"י שעל החלק שהיה בחזקת הורי הנתבעים, נבנה מבנה נוסף (מלבד זה שהוגדר בחלקת משנה 1), אשר יועד לשימוש הנתבע יוסף פרחי
, מבלי שניתן לכך אישור מראש של רמ"י.
בעקבות כך נדרשו הוריהם המנוחים של הנתבעים להסדיר את העניין מול הרשות, ע"י עסקת פיצול המגרש בו החזיקו.
על רקע זה הגישו הורי הנתבעים בקשה לפיצול המגרש שבחזקתם, תוך שהם מציגים תשריט חלוקה מוצעת של השטח (נספח 8 לתע"צ).
בתשריט זה חולקה החלקה מחדש, כאשר החלק שהוחזק ע"י הורי התובעת נקרא 98/1 (בשטח 1,082 מ"ר), והחלק הדרומי, זה שהיה בחזקת הורי הנתבעים, פוצל לשלוש חלקות משנה (2 עד 4), כאשר חלקה 98/2 יועדה לבית הורי הנתבעים; חלקה 98/3 יועדה לבית יוסף פרחי
; וחלקה 98/4 יועדה כדרך גישה לביתו של יוסף.
תשריט זה אושר בתשריט שערכה רמ"י (נספח 9 לתע"צ), ואולם רמ"י הצהירה כי תשריט זה אינו מיועד לשמש לצורך קביעת גבול המגרשים בין התובעים לנתבעים (סעיף 14 לתע"צ) .
עוד על רקע זה נציין כי נחתם חוזה חכירת משנה חדש בין מנהל מקרקעי ישראל לבין הורי הנתבעים,
ביחס לחלקה משנה 3 הנ"ל (בית יוסף), כאשר תקופת החכירה מסתיימת ביום 1.10.2039.
יצויין כי ביחס לשאר תתי החלקה שבחזקת הורי הנתבעים לא נחתם הסכם חכירה חדש מול רמ"י, וכן לא מולא תנאי בחוזה החכירה הנ"ל לפיו יש לרשום את המגרש המפוצל בספרי לשכת רישום המקרקעין (סעיף 17 לתע"צ).

22.
פועל יוצא מהאמור הוא שגם הנתבעים, בדומה לתובעת, הם בעלי זכויות אובליגטוריות בחלקה, כמי שזכאים להירשם כחוכרי משנה בה.

היסטוריית השימוש בחלקה

23.
עד כה עמדנו על מצב הזכויות בחלקה.

נעבור כעת לדון במצב השימוש בחלקה לאורך השנים, כפי שעולה מחומר הראיות שהונח לפניי.

א. היסטוריית החזקה בחלקה 98

24.
בשנת 1953 או בסמוך לכך, קיבלו הורי התובעת (שייקראו למען הנוחות משפחת עדן), והורי הנתבעים (שייקראו משפחת פרחי), חזקה בחלקה.
בסמוך לאחר מכן הקימה כל אחת מהמשפחות בית מגורים על החלקה, וחתמה על הסכמי חכירת משנה שנזכרו לעיל.

25.
כעולה מחומר הראיות, מלכתחילה חולק השימוש במקרקעין לשני חלקים.

בחלק הצפוני התמקמה משפחת עדן, שם הקימה את בית מגוריה.

בחלק הדרומי התמקמה משפחת פרחי, שם הקימה את בית מגוריה.

נוסף לבתי המגורים, הקימה כל משפחה מחסן מזרחית לבתים (ראו תרשים ת/2).
בין שני בתי המגורים הללו, שחלקו קיר משותף, עברה גדר, שהגיעה עד המחסנים המתוארים (ראו למשל תרשים ת/2).

26.
מזרחית לבתי המגורים ולמחסנים האמורים, היה בשלב ראשון שטח "פתוח", בו היו נטועים, כך נראה, עצים למיניהם.
מחומר הראיות עולה, כי גם ביחס לשטח פתוח זה היתה חלוקת שימוש ברורה, שעברה לכל רוחב החלקה, כך שמשפחת עדן עשתה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק הצפוני, לרבות ביחד לשטח "הפתוח", ומשפחת פרחי עשתה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק הדרומי.
בהקשר זה יצויין, כי הן התובעת והן אחיה, כמו גם יוסף פרחי
, העידו כי בין שני החלקים (הצפוני והדרומי), חצצה גדר רשת שחילקה את החלקה לרוחב (להלן – "גדר הרשת"), וזאת בהמשך לגדר שחצצה בין בתי המגורים והמחסנים, עליה דובר לעיל (ראו עדות התובעת בעמוד 17 לפרוטוקול; ואת עדות יוסף עדן בעמוד 32 לפרוטוקול).

27.
בשנת 1972 או בסמוך לכך, הקימה משפחת פרחי מבנה נוסף בחלק הדרומי שהוחזק על ידם, מזרחית למבנה שהיה קיים אותה העת, וזאת בכדי שישמש מבנה מגורים עבור בנם יוסף (הנתבע מס' 3).

המבנה האמור הוקם על פי היתר של הוועדה לתכנון ובניה, על סמך בקשה שנערכה ע"י האדריכל אהרון עמילני (נספח 7 לתע"צ). יצוין כבר כעת כי אותה בקשה הכילה תרשים של החלקה, בו מופיעה חלוקה של החלקה לכל רוחבה ע"י קו ישר, במה שנחזה להיות חלוקה שווה בין שני החלקים (על כך נרחיב בהמשך).

ב. הגדר הבנויה

28.
בשלב מסויים לאחר הקמת ביתו של יוסף, הקימה משפחת פרחי (ככל הנראה יוסף עצמו), גדר בנויה במקום גדר הרשת שעברה לרוחבה של החלקה.

29.
ביחס למועד בנייתה של אותה גדר בנויה, טענה התובעת בעדותה שהגדר הנדונה נבנתה בשנות ה- 80-90 (עמ' 17 לפרוטוקול, שורה 15), ואילו אחיה אישר שהיא נבנתה בשנות ה- 80 (עמ' 32 לפרוטוקול, שורה 28).

הנתבע מס' 3 טען בתצהירו (סעיף 2.4) שהגדר נבנתה עוד בשנת 1974.

30.
אף שהמועד המדוייק של בניית הגדר לא הוברר עד תום, ניתן לקבוע כי עדותו של הנתבע מס' 3 בנקודה זו משקפת באופן הנכון ביותר את המציאות.

נתבע זה התגלה בעדותו לפניי כעד אמין, והוא כלל לא נחקר על עדותו בעניין שנת בניית הגדר.

לעומתו, התובעת, שאינה מתגוררת בחלקה משנת 1979 (על כך בהמשך), מסרה עדות שהתאפיינה לעיתים בחוסר דיוק, לרבות ביחס למועדים ותאריכים, ויעיד על כך טווח הזמנים הגדול שמסרה ביחס למועד בנית הגדר (יש לציין כי כאשר נשאלה התובעת על ידי בית המשפט האם כאשר עזבה את בית הוריה בשנת 1979 הגדר הבנויה היתה קיימת, היא השיבה כי היא אינה זוכרת – עמ' 19 לפרוטוקול).

אחיה יוסף אמנם טען שהגדר נבנתה "עוד בשנות ה- 80", ואולם הוא אך אישר שאלה שהופנתה אליו בחקירה הנגדית בנוסח זה, ולא מסר באופן עצמאי מועד מדויק של בניית הגדר שסותר את המועד שהוזכר בתצהירו של יוסף פרחי
.

כך או אחרת, גם לשיטת התובעת ואחיה, הגדר הבנויה היתה נמצאת בשטח משך עשרות שנים עובר להגשת התביעה.

31.
הצדדים נחלקו בשאלה, האם הגדר הבנויה הוקמה על אותו תוואי בו עברה גדר הרשת ההיסטורית, שחילקה את החלקה לרוחב משחר ימי החזקת המשפחות בחלקה.

בעניין זה מלמד חומר הראיות, במאזן ההסתברויות, כי הגדר הבנויה עברה בתוואי דומה לתוואי בו עברה גדר הרשת.


ראשית, כך העיד יוסף פרחי
, שהותיר רושם חיובי ביותר מבחינת אמינות ומהימנות.

שנית, כך אישרה התובעת בעצמה, בחקירתה הנגדית (עמ' 27 לפרוטוקול):

"ש. לפני שהייתה גדר אבן בנויה הייתה שם גדר רשת בנויה לאורך כל החלקה?

ת. אני לא זוכרת. אני חושבת שכן.

ש. תאשרי שגדר האבן בנויה על תוואי השטח של גדר הרשת?

ת. כן."


שלישית
, עיון במפות מדידה המשקפות את המצב כיום בשטח (למשל ת/2), מעלה כי הגדר הבנויה נמצא כמעט באותה נקודת גובה בה מצויה הגדר שחצצה בין הבתים המשפחות והמחסנים (ואשר היתה קיימת עוד בימים בהם היתה גדר הרשת ממזרח), והיא מהווה המשך ישיר וטבעי של אותה גדר.

הדעת נותנת כי גדר הרשת היתה אף היא המשך טבעי, בקו ישר, של הגדר שחצצה בין הבתים והמחסים, והגדר הבנויה החליפה אותה מבחינת מיקום.

אגב, אמרנו שהגדר הבנויה נמצא "כמעט" באותה נקודת גובה של הגדר שחצצה בין הבתים, אך עיון מדוקדק מעלה כי היא מעט יותר נמוכה, כך שאם היא הוזזה (כטענת התובעת ואחיה) לעומת המיקום ההיסטורי של גדר הרשת, נראה כי היא הוזזה דרומה, באופן שהקטין את חלקם של משפחת פרחי, ופעל דווקא לטובת משפחת התובעת.

רביעית, בנוסף לכך שהגדר הבנויה מהווה המשך ישיר של הגדר שחצצה בין הבתים, היא ככל הנראה מביאה לתוצאה סופית של שוויון מבחינת השימוש הייחודי "דה פקטו", שעשתה כל אחת מהמשפחות, וזאת אם נביא בחשבון את החלק מצד צפון אליו פלשה משפחת עדן ועשתה בו שימוש, למרות שלא היו לו זכויות בו (על כך בהמשך).

חמישית, מאז הוקמה הגדר הבנויה, ובמשך עשרות שנים עד התביעה, אין עדויות של ממש לכך שמשפחת עדן הקימה קול זעקה כנגד בנייתה, עד לשנת 2008 (אז פנתה התובעת באמצעות בא כוחה לנתבעים), ובכך יש ללמד שהגדר הבנויה שיקפה, כמו גדר הרשת, את החלוקה שהיתה מקובלת ומוסכמת על משפחת עדן.

32.
אמנם, יוסף עדן (אחי התובעת) טען בעדותו, שהגדר הבנויה הוזזה לעומת גדר הרשת, באופן ש- "פלש" לחלקם של הוריו, ואולם לא מצאתי את עדותו בנדון משכנעת (לרבות עדותו בעניין מידת הפלישה הנטענת, שתוארה על ידו באופן הבא: "אני לא מודד, אני יודע שזה מאפס עד 120 ס"מ עד 4.20 מ'" – עמ' 33 לפרוטוקול).

כאמור, עדותו בנדון אינה עולה בקנה אחת עם עדותה של התובעת, או עם יתר הראיות שפורטו לעיל.

33.
התובעת ניסתה להיבנות מתרשים ידני שערך האדריכל עמילני, במסגרת בקשה להיתר בניה שהוגשה בשנת 1972 ביחס להקמת ביתו של יוסף פרחי
(נספח 7 לתע"צ).

לטענת התובעת, העובדה שבאותה תרשים חילק האדריכל עמילני את החלקה בקו שחצה את החלקה לרוחב, והביא לחלוקה שווה מבחינת אורכו של כל חלק, מעידה על כך שגדר הרשת שהיתה בזמנו, ואשר לשיטת התובעת משתקפת באותו קו ששירטט מר עמילני בתרשים הנ"ל, הוזזה עת נבנתה הגדר הבנויה, אשר הביאה לחלוקה לא שוויונית של החלקה.

סבורני כי התרשים הנ"ל שערך מר עמילני, אינו מסייע לתובעת בנדון.

אכן, קו החלוקה ששירטט מר עמילני בתרשים בבקשה להיתר משנת 1972, מחלק, כך נראה, את החלקה באופן שוויוני, ואולם מר עמילני, כעולה מחקירתו לפניי, אינו מודד; הוא לא ערך מפת מדידה ולא הסתמך על מפת מדידה (כאשר באותה עת אף לא היתה דרישה להסתמך על מפת מדידה), וקו החלוקה ששירטט, כך הוא העיד, "בכלל לא תואם למציאות" (עמ' 49 לפרוטוקול, שורה 21), ונראה שהוא נועד לשקף את המצב "הרישומי", עליו עמדנו לעיל.

מעבר לצורך נציין, כי גם בהנחה שקן החלוקה ששירטט מר עמילני בתרשים המופיע בבקשה להיתר משת 1972 משקף את מיקום גדר הרשת שהוחלפה שנים ספורות לאחר מכן בגדר הבנויה, התוצאה עדיין תהיה שהגדר הבנויה, שחילקה את חלקה 98 באופן לא שוויוני, היתה קיימת עשרות שנים בטרם הועלתה טענה מצד התובעת בנדון.

34.
לסיכום, ניתן לקבוע, במידת הנדרשת במשפט אזרחי ואף יותר, כי הגדר הבנויה, שחצצה בין חלקם של משפחת עדן לבין חלקם של משפת פרחי, ואשר נמצאת במקום מזה עשרות שנים, הוקמה על תוואי דומה לתוואי בו עמדה גדר הרשת שחצצה במקור בין חלקיהם של שתי המשפחות, משחר ימי החזקתם בשטח.

הגדר הבנויה, שקיימת במקום עשרות שנים, שיקפה הסכמה של הורי התובעת והורי הנתבעת, ביחס לאופן חלוקת השימוש הוחזקה בחלקה 98.

ג. אופן חלוקת חלקה 98 נבע מהסכמה של הצדדים

35.
לא יכול להיות ספק של ממש בכך שהחלק הדרומי, שעמד משך שנים לשימוש בלעדי של הנתבעים בחלקה 98, עולה בשטחו על החלק
שעמד לשימוש הוריה של התובעת.

הדבר עולה בבירור ממפות מדידה שמשקפות את החלוקה העדכנית בחלקה, כפי שעולה למשל מהתרשים ת/2, ממנו ניתן ללמוד כי החלק הצפוני הוא בשטח 1,080 מ"ר, ואילו הדרומי הוא בשטח 1,258 מ"ר, קרי הפרש של 178 מ"ר.

גם הנתבע מס' 3 אישר את הדברים בחקירתו הנגדית, באומרו: "..אם אתה מוריד את זה (הכוונה לשימוש שעשתה משפחת עדן בחלקה 143), החלק שלנו יותר גדול ועל זה אין וויכוח."

36.
חומר הראיות מלמד בבירור, שאופן חלוקה זה הוא פועל יוצא של הסכמה מצד הורי התובעת מחד, והורי הנתבעים מאידך, הסכמה אשר התקיימה בשטח לאורך עשרות שנים.

כאמור, אופן חלוקה זה בא לידי ביטוי בחציית החלקה באמצעות גדר רשת, אשר הוחלפה, בתוואי דומה, בגדר בנויה בשנת 1972 או בסמוך לכך, כאשר שני הצדדים למתרס עושים שימוש בלעדי וייחודי בחלקים השונים, כל אחד בצד שלו.

אין בחומר הראיות ראיה של ממש לכך שהיתה התנגדות מצד משפחת התובעת לאופן החלוקה האמור, מהסיבה הפשוטה שאופן החלוקה היה על דעת משפחת התובעת ובהסכמתה.

37.
מחומר הראוית עולה כי הסכמת משפחת התובעת לאופן החלוקה האמור עלתה בקנה אחד עם העובדה שמשפחת התובעת עשתה, משך עשרות שנים, שימוש בלעדי
בחלקה 143 שגובלת מצפון בחלקה 98, דבר שהביא לכך שהשטח הכולל בו היא עשתה שימוש היה דומה (וייתכן אף זהה) לזה בו עשתה שימוש משפחת הנתבעים.

בכדי לסבר את האוזן נציין, כי חלקה 98 היא חלקה בצורת טרפז; חלקה 143 היא רצועה צרה ומלבנית, אשר הצלע התחתונה שלה משיקה לצלע העליונה של הטרפז שיוצרת חלקה מס' 98.
חלקה 143 היא בבעלות עיריית חדרה, כאשר הייעוד התכנוני שלה היא של "שביל" או דרך, ובמקור נועדה לשמש דרך מעבר, ממזרח למערב, בין החלקות השונות המצויות באזור.

38.
כאמור, מחומר הראיות עולה בבירור שמשפחת עדן, לאורך עשרות שנים, וככל הנראה מאז קיבלה חזקה בחלקה 98, ניכסה לעצמה את מרבית חלקה 143, ועשתה בה שימוש בלעדי כבשלה.
שטח זה של חלקה 143, סופח, הלכה למעשה, לחלקה 98, ע"י גדר רשת התוחמת את הקצה הצפוני של חלקה 143, ויוצר גבול צפוני, אשר השטח המצוי דרומה לו נמצא בהחזקה, שימוש ושליטה של משפחת עדן.
עוד מתברר כי בצד המערבי של חלקה 143 (הגובל ברחוב יציאת אירופה), נמצאת גדר, המונעת, הלכה למעשה, כניסה מרחוב יציאת אירופה לחלקה 143.
פועל יוצא הוא שאין גישה לחלק הארי של חלקה 143, שיועדה במקור כשביל; מרבית החלקה מסופח, הלכה למעשה, לחלק הצפוני של חלקה 98 (המצוי בחזקת משפחת עדן); ומשפחת עדן עושה בו שימוש בלעדי, ככל הנראה משחר החזקתם בחלקה 98.

39.
האמור לעיל עולה מהמפה ת/2 שנערכה ע"י מודד מטעם התובעת; מעדותו של אותו מודד, כפי שבאה בחקירתו הנגדית (עמ' 38 לפרוטוקול, שורה 6); ומעדותו של יוסף פרחי
.

מאידך, תשובותיה של התובעת בחקירתה הנגדית בעניין זה היו מתחמקות, ולעיתים אף בעלות גוון מיתמם, כאשר ברור היה שהתובעת אינה מעוניינת לאשר את נכונות התמונה כהוויתה ביחס לשימוש שעשתה משפחתה במרבית חלקה 143 לאורך השנים.

כך, במהלך חקירתה הנגדית טענה התובעת, ביחס לחלקה 143, כי "בשביל הזה רק שמעתי שיש הפקעה, אני לא יודעת מזה כלום", במה שנראה בבירור כניסיון להרחיק עצמה מחלקה 143 ומהשימוש בה.

בהמשך חקירתה הנגדית התחילה להתקבל תמונה שונה, כאשר אט אט החל התובעת לאשר, בחוסר רצון, פרטים ביחס לשימוש בחלקה 143.

כך, התובעת אישרה, בחוסר רצון, שבקצה המערבי של חלקה 143, בגבול עם רחוב יציאת אירופה, מצויה גדר, כאשר מי שעובר ברחוב אינו יכול להיכנס לחלקה 143 עקב קיומה של הגדר (בד בבד, ניסתה התובעת להיתמם בנדון, כאשר טענה שמדובר בגדר מעץ שניתן לפרקה, וכי "אף אחד לא אמר לנו שזה כניסה לשביל" (עמ' 20, שורה 7).

בהמשך ניסה ב"כ הנתבע מס' 3 לקבל אישור מהתובעת לכך שאף אחד אחר לא עושה שימוש בשביל הידוע כחלקה 143, למעט משפחית עדן, ואולם הוא נתקל בתשובות מתחמקות מצד התובעת, אשר טענה, בין היתר כי "זה פרוץ, אתה יכול להיכנס".


הדברים הגיעו לכדי כך שכאשר התובעת נשאלה האם נכון שאי אפשר להיכנס לשביל (חלקה 143) מרחוב אירופה), היא השיבה "לפי דעתי אפשר לעבור דרכו, השטח פנוי , פרוץ" ואולם מייד לאחר מכן, כאשר נשאלה על ידי בית המשפט האם ראתה אנשים עושים שימוש בשביל, אישרה כי "לא ראיתי בעיניים שלי".


בהמשך טענה התובעת כי מי שסגר את השביל היא המשפחה בעלת החלקה הנמצאת צפונית לחלקה 143, למרות שמייד לאחר מכן השיבה לשאלות בית המשפט כי היא אינה ממש יודעת על סמך מה היא טוענת זאת.

40.
המסקנה ברורה – משפחת עדן עשתה שימוש בלעדי, לאורך עשרות שנים, בשביל הידוע כחלקה 143 (ככל הנראה
ע"י נטיעת עצי גת במקום).

במסגרת סיכומי טענותיה שהגישה התובעת בתיק זה היא כבר הודתה בכך, הלכה למעשה, עת טענה (בעמוד 17 לסיכומים), כי הואיל ו- "נרמז" (לשיטתה) לחוסר תום לב מצדה עקב שימוש בחלקה 143, היא פעלה "להציב גדר התוחמת את קו הגבול בין חלקה 98 לחלקה 143, לפתוח את המעבר והיא אינה עושה כל שימוש בחלקה 143."


אלא שטענה זו לא נתמכה בכל ראיה; הנתבעים בסיכומיהם טענו שהטענה שקרית; טענה שלא זכתה לתשובת התובעת בסיכומי התשובה שהוגשו מטעמה.

41.
הנתבעים טענו, כי השימוש שעשתה משפחת עדן לאורך השנים בחלקה 143, יצר מצב בו הלכה למעשה, השטח בו עשתה שימוש משפחת שגן היה שווה לשטח בו עשתה שימוש משפחת פרחי, וכך נוצר שיוויון דה פקטו בשימוש, חרף אי השוויון בחלוקה של חלקה 98.

אף שהטענה לא הוכחה בחוות דעת מודד, ברי כי השטח שעמד לשימושם הבלעדי של משפחת עדן בחלקה 143, הגדיל את השטח הכולל שעמד לשימושם הייחודי והבלעדי, וייתכן בהחלטה שיצר שוויון בשטח דה פקטו בו עשתה שימוש כל אחת מהמשפחות (כאשר עיון במפות השונות, לרבות ת/2, מעלה כי יש רגליים לסברה זו).

42.
אשר לתובעת, היא עזבה את בית הוריה שבחלקה בשנת 1979, בעקבותיה נישואיה, ומאז אינה מתגוררת בחלקה 98.

למעשה, כלל לא ברור באיזה אופן עושה כיום התובעת שימוש בחלקה, אם בכלל, כאשר היא לא נדרשה לכך בתצהירה ובעדותה.

עם זאת, מעדותה ניתן לדלות, בעקיפין, כי בית הוריה הושכר לאחרים משך זמן מסויים, וכי בנה, שהתגורר במחסן שנבנה ליד הבית אף שהמקום לא יועד למגורים, עתיד, בשלב כזה או אחר, לעבור להתגורר בבית (ראו עדותה בתחתית עמ' 21 לפרוטוקול, ובעמוד 22).

כאמור, לאחר מות הוריה ירשה התובעת, ביחד עם שלושת אחיה, את זכויותיהם (כעולה מנספחי תצהירה, אימה המנוחה נפטרה לאחר אביה המנוח בשנת 1997 – ראו צו ירושה נספח ג' לתצהיר התובעת), ובתחילת שנת 2003 היא נרשמה כבעלת זכויות השכירות היחידה, בהתאם לספרי רמ"י, בחלקה הנדונה.

מחומר הראיות עולה, כי עד לשנת 2008 אין אינדיקציה של ממש לכך שהתובעת הביעה התנגדות או מחאה בפני
הנתבעים בכל הנוגע לאופן השימוש בחלקה, ורק בתחילת 2008 היא פנתה לנתבעים, באמצעות עו"ד, וביקשה לסלק את ידם ממקרקעין השייכים למשפחתה (נספח ו' לתצהיר עדותה הראשית).


המישור המשפטי

א. המסגרת הנורמטיבית של הדיון

43.
התובעת סבורה, כי עסקינן במקרקעין הרשומים כבית משותף, עליהם חלות הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

התובעת נסמכת על כך שעל פי צו רישום בית משותף, חלקם ברכוש המשותף של כל אחת מחלקות המשנה עליהם בנויים בתי המגורים בחלקה הוא שווה, ומכיוון שבפועל אין זה המצב, הרי שהדבר דורש תיקון, בין היתר ע"י מתן הסעדים המבוקשים, אשר מבטיחים חלוקה שוויונית של הרכוש המשותף.

התובעת טוענת כי הוריה (וגם היא עצמה) מעולם לא הסכימו לוותר על זכויותיהם ברכוש המשותף, וגם אם הדבר היה כך, היא אינה מחוייבת לפעול בהתאם למצב בפועל, מכיוון שמעולם לא נרשם הסכם שיתוף או שינוי בתקנון הבית המשותף אשר יכול לחייב את התובעת, שקיבלה את זכויותיה בשלב מאוחר יותר לכל הסכמה שהיתה בעבר.

44.
הנתבעים, כאמור, סבורים כי לתובעת אין עילת תביעה, הואיל והיא לא הוכיחה זכויות כלשהן במקרקעין, כאשר הם נסמכים על כך שזכויותיה של התובעת כלל אינן רשומות, ועל כך שהיא לא הציגה חוזה חכירה חתום מול רמ"י ביחס לזכויותיה בחלקה.

עוד טוענים הנתבעים כי התביעה התיישנה, הואיל ומדובר בזכות אובליגטורית במקרקעין, עליה חלה תקופת התיישנות של 25 שנים.

הנתבעים אף סבורים כי התובעת פעלה בשיהוי רב, וכי היא מחוייבת על פי ההסכם שהתקיים עשרות שנים, אשר בו חולק השימוש במקרקעין באופן בו הוא מצוי גם היום.

הנתבעים מצביעים על כך שבעלת המקרקעין – רמ"י – היתה מודעת לאופן החלוקה המתוארת, לפחות משנת 1990; כי היא אישרה אותו; וכי יש לכך משמעות משפטית.

45.
סבורני שאין תחולה להוראות פרק ו' לחוק המקרקעין (בתים משותפים), במערכת היחסים שבין התובעת לנתבעים.

46.
חלקה 98 אמנם רשומה כבית משותף, ואולם הן התובעת והן הנתבעים אינם רשומים, בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, כבעלי זכויות כלשהן במקרקעין.

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה", לגבי דירה שהוחכרה לדורות, ככולל את החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות (זולת אם נקבע אחרת בהסכם החכירה).

אלא שהתובעת אינה חוכרת לדורות ביחס לחלקה 98 – היא אינה רשומה ככזאת בלשכת רישום המקרקעין, והיא אינה חתומה על חוזה חכירה (או חוזה כלשהו) מול בעלת הנכס (קק"ל), כאשר גם חוזה החכירה מכוחו קיבלו הוריה המנוחים את זכויותיהם במקרקעין פקע ולא חודש.

אכן, בספרי רמ"י, מופיעה התובעת כבעלת זכות זכירות במקרקעין, ואולם רישום זה אינו עולה כדי זכות חכירה לדורות כהגדרתה בחוק המקרקעין, כאשר אין חולק שהתובעת אינה חתומה על חוזה חכירה מול בעלת הנכס.

כפי שנקבע לעיל, התובעת היא בעלת זכות אובליגטורית במקרקעין, כמי שזכאית להירשם כחוכרת משנה (אם וכאשר תחתום על חוזה לחכירת משנה, וזכויותיה כחוכרת משנה תרשמנה בפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין).

בתור בעלת זכות אובליגטורית כאמור, התובעת אינה עונה על הגדת "בעלת דירה" בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין.

כך גם המצב ביחס לנתבעים, אשר גם הם אינם רשומים כבעלי זכויות חכירה בפנקס בתים משותפים, וגם הם נמצאים בסטטוס של בעלי זכויות אובליגטוריות, בתור מי שזכאי להירשם כבעל זכות חכירה במקרקעין.

נמצא, כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת "בעל דירות" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, ועל מערכת הזכויות ביניהם, שעומדת על הפרק בהליך שלפניי, לא חל פרק ו' לחוק המקרקעין.

47.
כעת נשאלת השאלה האם על מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים ביחס למקרקעין האמורים, חל פרק ה' לחוק המקרקעין.

פרק זה חל על בעלים במשותף במקרקעין (סעיף 27 לחוק), וברי כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת בעלים לצורך כך.

סעיף 45 לחוק המקרקעין קובע כי "הוראת הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם."


האם זכויותיהם של התובעת ושל הנתבעים במקרקעין – שכאמור הן זכויות אובליגטוריות בתור מי שזכאי להירשם כחוכר לדורות – עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" כהגדרת סעיף 45 הנ"ל לחוק?

בנסיבות העניין סבורני שהתשובה לכך היא חיובית.

המקרקעין הנדונים היו בשימוש וחזקה של הורי בעלי הדין משך עשרות שנים, ואלה נהגו במקרקעין מנהג בעלים, לכל דבר ועניין.
אמנם, בעלי הדין שלפניי טרם נרשמו כחוכרים לדורות, אך ברי כי אין חולק (לרבות מצד בעלת המקרקעין) שכל אחד מהם זכאי ורשאי להמשיך להחזיק ולהשתמש במקרקעין האלה כמנהג בעלים.
בנסיבות אלה, הרציונל העומד מאחורי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין, חל על זכויות שני הצדדים במקרקעין אלה, ומשכך יש לקבוע כי הן עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" בהתאם לסעיף 45 לחוק.

48.
אגב, ככל שהיה נמצא כי סעיף 45 לחוק המקרקעין אינו חל על זכויות הצדדים, הרי שמדובר היה בשיתוף בזכויות שחוק המיטלטלין חל עליו (ראו יהושע ויסמן, "דיני קניין, בעלות ושיתוף", סעיף 5.1 בעמוד 126).

49.
בנקודה זו יכול השואל לשאול, האם אין קושי רעיוני בלהידרש להוראות פרק ה' לחוק המקרקעין בכלל, ולהוראות סעיף 27 בפרט, בשים לב לעובדה שהוריהם של בעלי הדין כן היו רשומים, בשלב מסויים, כחוכרים לדורות בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך ההסכמות ביניהם היו כפופות להוראות פרק ו' לחוק (המחריג את תחולת פרק ה').

על כך נשיב בשלושה.

ראשית, את מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים יש בכל מקרה לבחון באספקלריה של פרק ה', כמבואר לעיל.

שנית, אף שהורי התובעת והנתבעים היו בשלב מסויים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים לדורות (ומשכך הם נחשבו בעלי דירות לפי פרק ו'), הרי שסטטוס זה פקע, שעה שתקופת החכירה שלהם, כפי שהיתה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, הגיעה לקצה ולא חודשה. מעת זו, הפכה זכותם של ההורים לזכות אחרת במקרקעין בתאם לסעיף 45 לחוק, ואת ההסכמה ביניהם היה צריך לבחון לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.

שלישית, גם אם תאמר שאת ההסכמה בין ההורים היה צריך לבחון באספקלריה
של הוראות פרק ו', הרי שבנסיבות העניין דובר בהסכמה מצד בעלי הדירות לשנות מהתקנון המצוי ע"י שינוי אופן הצמדת הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות (סעיף 62 לחוק, שאינו דורש כי שינוי של התקנון, מוסכם או
מצוי, ייערך בכתב).

50.
את המקרה שלפניי יש לבחון אפוא באספקלריה של הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין .
סעיף 27 לחוק מורה, כי בעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.
מכוח עיקרון זה אין אחד השותפים יכול לנכס לעצמו שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מסוים במקרקעין.
כך, שותף במקרקעין (או במקרה שלנו בעל זכות אחרת במקרקעין) יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (סעיף 31 לחוק המקרקעין), וכבר נפסק כי בניה או שימוש אחר במקרקעין, המונע מהשותף האחר שימוש בחלק מסויים במקרקעין, אינם מהווים שימוש סביר כאמור.

ב. מן הכלל אל הפרט

51.
במקרה דנן עושים הנתבעים, בחלק הדרומי של המקרקעין, שימוש ייחודי ובלעדי, בין היתר ע"י תחימת חלק זה בגדר.

כביכול, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם העיקרון הקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין, והוא אינו מהווה שימוש סביר כאמור בסעיף 31 לחוק.

אלא שמסכת הראיות, שנפרשה בהרחבה לעיל, מצביעה בבירור על קיום הסכמה רבת שנים (ומדובר בעשרות שנים) בין השותפים במקרקעין – משפחת עדן מחד ומשפחת פרחי מאידך – אשר הסכימו לחלק את השימוש במקרקעין, בכך שכל אחד מהם ייעשה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מסוים של המקרקעין – משפחת עדן בחלק הצפוני, ומשפחת פרחי בחלק הדרומי.

52.
הסכמה זו, שנמשכה כאמור עשרות שנים, עולה בנסיבות העניין כדי "הסכם שיתוף" כמשמעו בסעיף 29 לחוק המקרקעין.

יש לזכור כי הסכם שיתוף כאמור אינו חייב להיות בכתב (ומקל וחומר אינו חייב להיות רשום בלשכת רישום המקרקעין), והראיות שהונחו בפני
י אינן מותירות כל ספק בדבר קיומו של הסכם שכזה.

53.
ודוקו. התובעת עצמה, כעולה מטיעוניה, לא רק שאינה מתכחשת לעצם קיום הסכמה מכוחה ייוחד לכל אחת מהמשפחות חלק מסויים לצורך שימוש ייחודי ובלעדי בו, היא אף מאשרת את הדבר, הלכה למעשה.

למעשה, הסעדים המבוקשים על ידה יוצאים מנקודת הנחה שכל אחד משני השותפים זכאי לעשות שימוש בלעדי וייחודי בחלק מסויים במקרקעין, שהרי התובעת מבקשת, בין היתר, הכרה בזכותה לעשות שימוש ייחודי ובלעדי (בהתאם לקו חלוקה המוצע על ידה), ובקשה שכזו בהכרח סוטה מהעיקרון הקבוע בסעיף 27 לחוק, מתוך הכרה שאכן היה הסכם ארוך שנים בין הצדדים שחילק את אופן השימוש במקרקעין.

הנה כי כן, משפחות עדן ופרחי הגיעו להסכמה ברורה בדבר אופן השימוש במקרקעין, בכך שכל אחת מהן קיבלה שימוש בלעדי בחלק מסויים במקרקעין.

54.
אותו הסכם מכוחו חולק השימוש במקרקעין באופן המתואר, מתייחס לאופן החלוקה כפי שהוא כיום, לרבות הגדר הבנויה שהתובעת מבקשת כיום לשנות את מיקומה.

כאמור, מסכת הראיות מלמדת, כי קו החלוקה הנמצא כיום במקרקעין משקף את הסכמת הצדדים כפי שהיתה לכל אורך השנים, כאשר בשלב ראשון חולקו המקרקעין ע"י גדר רשת, אשר הוחלפה לאחר מכן בגדר בנויה שעברה בתוואי דומה.

55.
התובעת מלינה על כך שאופן החלוקה האמור מביא לתוצאה שהשטח בחלקה 98, אשר עומד לשימוש בלעדי של הנתבעים, עולה על השטח בחלקה זו שעמד לרשות משפחתה ושיעמוד לרשותה, ואולם בכך אין סגי.

כך הסכימו הצדדים, ובהתאם לכך הם פעלו לאורך עשרות שנים.

כאמור, יש ממש בטענת הנתבעים בכך שמשפחת עדן הסכימה לאופן החלוקה המתואר,
משום שהיא עשתה שימוש בלעדי במרבית חלקה 143, מצב שלפי הראיות שהונחו לפניי נמשך עד היום, כך שהלכה למעשה כל אחת משתי המשפחות עשתה שימוש בשטח דומה.

56.
אין בעובדה שהתובעת לא היתה צד לאותו הסכם שחילק את אופן השימוש במקרקעין, וכי היא נהפכה לבעלת זכות במקרקעין רק לאחר אותו הסכם, בכדי לאפשר לה לחמוק מתוצאות ההסכם האמור, וזאת מכמה טעמים.
57.
ראשית, כעולה ממסכת הראיות, התובעת הפכה להיות בעלת זכות אחרת במקרקעין, בתור היורשת של אימה, בשנת 1997 (ראו צו ירושה, נספח ג' לתצהירה).

התובעת נרשמה בספרי רמ"י, כבעלת זכות השכירות (כהגדרתה בספרים אלה) היחידה בחלקה (במקום הוריה, ובעקבות ויתור אחיה), בשנת 2005.

מחומר הראיות עולה, שהתובעת היתה מודעת לאופן החלוקה של המקרקעין, לרבות קיומה של הגדר הבנויה, הן לפני שהפכה בעלת זכות במקרקעין, והן אחרי זה, למן שנת 1997 ואילך.

הראיות מלמדות, כי באף שלב שהוא לא הביעה התובעת כל התנגדות או רצון להתנער מאופן החלוקה המוסכם, וכי רק בשנת 2008 פנתה במכתב באמצעות עורך דין לנתבעים, והעלתה טענות בנוגע לבנייה שלא כדי על הרכוש המשותף.

במקביל, התובעת לא פעלה לשנות את המצב בצד הצפוני, אשר היה כרוך בשימוש בלעדי בחלקה 143 (שאינה שלה), שימוש שהביא לשימוש שווה ערך, מבחינת שטח, לזה של משפחת פרחי, ובכך הביעה את הסכמתה להנצחת המצב הקיים.

בנסיבות אלה, יש לראות גם בתובעת, כמי שהסכימה, בהתנהלות המתוארת, חלוקת רבת השנים שהיתה במקרקעים עוד לפני שנהפכה לבעלת זכויות בהן.

58.
שנית, גם אם תמצא לומר שהתובעת עצמה, להבדיל מהוריה, לא הסכימה לחלוקה באופן העולה כדי הסכם שיתוף, הרי שבנסיבות העניין הסכם השיתוף מחייב גם אותה.

אכן, הסכם השיתוף לא נרשם, ומשכך אין תחולה לסיפא של סעיף 29(א) לחוק, ואולם אין משמעות הדבר שהסכם השיתוף, שהורי התובעת היו צד לו, אינו יכול לחייב את התובעת.

כפי שנקבע בפסק הדין שניתן בע"א 48/16 דהאן נ' שמחון ואח', ייתכן שכוחו של הסכם שיתוף יהיה יפה כלפי צד שלישי, גם אם ההסכם לא נרשם, וזאת בנסיבות המתאימות, במיוחד נוכח ידיעת הצד השלישי אודות ההסכם, או יכולתו לדעת אודותיו.

במקרה דנן הוכח, כי התובעת ידעה היטב שקיימת במקרקעין חלוקה מסויימת, לה הסכימו הוריה, אשר הביאה לחלוקת השימוש במקרקעין באופן מסויים.

ידיעה זו היתה מנת חלקה של התובעת גם כאשר היא נהפכה בעלת זכות אחרת במקרקעין (דבר שלא הביא אותה לפעול, משך מספר שנים לאחר אותה נקודת זמן, כנגד אותה חלוקה).

מאידך, הנתבעים הסתמכו, משך עשרות שנים, על אופן החלוקה האמור, בנו את בתיהם על החלקה, וגם את הגדר הנמצאת שם כיום.

כאן המקום לציין, כי גם לשיטת התובעת, אופן החלוקה המוצע על ידה יביא לפגיעה אנושה בביתו של הנתבע מס' 3 (עמ' 31 לפרוטוקול, שורה 7).

לצד כל זה, התובעת נתנה ידה, גם אחרי הפיכתה לבעלת זכות במקרקעין, למצב בו נעשה שימוש בגבול הצפוני של חלקה 98, בין היתר ע"י שימוש בחלקה 143 השייכת לאחרים, דבר שלפי הראיות נעשה גם לאחר הגשת התובענה שלפניי.

כל האמור מונע מהתובעת התנערות מההסכם רב השנים בעניין חלוקת השימוש במקרקעין.

ג. זכאות לסעדים המבוקשים

59.
משקבענו את המסגרת הנורמטיבית של הדיון, כמפורט לעיל, נקל יהיה לבדוק האם התובעת הוכיחה זכאות לסעדים אותם ביקשה בכתב התביעה, ואשר כך הוגדרו בסעיף 28 לכתב התביעה המתוקן:


"א.
לקבוע חלוקת שימוש שוויונית ברכוש המשותף.
ב.
לקבוע, כי קו החלוקה השוויוני הינו בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעת שצורף כנספח ה' לכתב התביעה.
ג.
לקבוע, כי התובעת זכאית לעשות ברכוש המשותף שימוש זהה לשימוש שעושים הנתבעים ברכוש המשותף.
ד.
לקבוע, כי התובעת זכאית לעשות שימוש ייחודי ובלעדי במחצית מהזכויות ברכוש המשותף ובחלקה כולה.
ה.
לקבוע, כי השימוש והחלוקה השווה תהא אף לעניין זכויות הבנייה ברכוש המשותף ובחלקה כולה.
ו.
לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו הנתבעים ברכוש המשותף עפ"י חלקה של התובעת ברכוש המשותף – כפי שיקבע שמאי מטעם ביהמ"ש.
ז.
לחייב את הנתבעים להעתיק את הגדר לקו החלוקה המוצע והשווה (נספח ה') ולשאת בעלות הריסת הגדר ובניית גדר חדשה – באופן שישקף נאמנה את הזכויות המוחכרות מרמ"י.
ח.
לחלופין וככול שהנתבעים לא ישכילו לערוך בהסכמה חלוקת שימוש שיוויונית ברכוש המשותף והצמדתה לחלקות המשנה תוך תיקון צו הבית המשותף, מתבקש ביהמ"ש הנכבד להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהרכוש המשותף ומזכיות החכירה שניתנו להורי התובעת".

60.
אשר לכל הסעדים שתכליתם קביעת זכאות לחלוקת שימוש שוויונית במקרקעין, לרבות שימוש שוויוני ברכוש המשותף, וכפועל יוצא מכך שינוי המצב הקיים, בין היתר ע"י הזזת הגדר הבנויה וסילוק ידם של הנתבעים מהשטח העודף, ברי שהתובעת לא הוכיחה זכאות לכך.

כאמור, המצב היום, מבחינת אופן השימוש בחלקה 98, הוא תולדה של הסכמה לה כבולה התובעת, מהטעמים שפורטו לעיל.

מצב זה מביא לכך שאופן השימוש בחלקה 98 אינו שוויוני, ואולם התובעת מחוייבת לכך; אין היא זכאית לסטות כיום מאופן שימוש זה; ומשכך דין כל סעד שמיועד לסטות מאופן השימוש האמור, להידחות (סעדים א', ב', ג', ד' שבסעיף 28 לתביעה המתוקנת).

האמור
הוא מקל וחומר ביחס לסעד המיועד לסלק את ידם של הנתבעים מהשטח העודף (סעיף 28(ח) לתביעה), ולסעד המיועד לחייב את הנתבעים להרוס את הגדר הבנויה ולהעתיק את מקומה באופן שישקף חלוקה שוויונית בחלקה.
בהקשר אחרון זה נציין, מעבר לנדרש, כי לא רק שסילוק היד המבוקש על ידי התובעת והריסת הגדר אינם עולים בקנה אחד עם מצב השימוש בפועל לו מחוייבת התובעת, כמפורט לעיל, אלא שספק אם היתה הצדקה להורות על סעד דרסטי של הריסה, סעד אשר בכל מקרה כפוף לשיקולי צדק, ואשר בשים לב להסכמה ארוכת השנים שהיתה בין הצדדים, כמו גם להתנהלות התובעת מאז הפכה לבעלת זכות אובליגטורית בחלקה, היו צריכים להביא, לשיטתי, להימנע ממתן סעד של הריסת הגדר, על הכרוך בכך .
כך או אחרת, אין מקום להכיר בזכאות התובעת לסעד הסוטה ממצב החלוקה כיום, ומאופן השימוש בחלקה שהתקיים משך עשרות שנים, ואשר התובעת מחוייבת לו.

61.
אשר לסעד המבקש להכיר בזכאות לשימוש במחצית מזכויות הבניה ברכוש המשותף ובחלקה כולה, הרי שמעבר לאמור לעיל נציין, כי התובעת לא הוכיחה נתונים בסיסיים בהקשר זה, כמו עצם קיומן של זכויות בניה והיקפם.

לא רק זאת, אלא שבסטטוס הנוכחי של התובעת, אשר לכל היותר היא בעלת זכות אובליגטורית להירשם כחוכרת במקרקעין, לא הוכח שלתובעת יש "זכויות בניה", וממילא לא הוכחה זכאותה בזכויות בניה, בהיקף כזה או אחר, ברכוש המשותף ובחלקה בכלל.

62.
הסעד שנותר לדיון, מבין הסעדים שנתבעו במסגרת התביעה, נוגע לבקשת התובעת "לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו הנתבעים ברכוש המשותף על פי חלקה של התובעת ברכוש המשותף – כפי שייקבע שמאי מטעם ביהמ"ש" (סעיף 28(ו) לכתב התביעה).

חומר הראיות מעלה, כי התובעת לא הוכיחה זכאות לסעד המבוקש, ולו
מפאת העובדה שהיא לא הוכיחה, ולו באופן קלוש, מהם דמי השימוש הראויים ביחס לשטח "העודף" בו עשו הנתבעים שימוש, כאשר בהקשר זה יצויין כי לא רק שהתובעת לא הגישה חוות דעת שמאי או מומחה אחרת להוכחת שיעור דמי השימוש, אלא שהיא לא טרחה אפילו לטעון לגבי שיעורם.
די היה בכך כדי להביא לדחיית תביעתה של התובעת בנדון, וזאת במנותק משאלת עצם הזכאות לדמי שימוש.

63.
להשלמת התמונה נציין, כי אין בעדות התובעת לפיה הנתבעים, או מי מהם, הציעו לה, בשלב כזה או אחר, סכום כספי תמורת השטח העודף (סעיף 15 לתצהיר עדותה הראשית) כדי לשנות מהתוצאה ביחס לדחיית התביעה בגין הסעדים אותם ביקשה.

אכן, הנתבע יוסף פרחי
אישר בחקירתו הנגדית, כי לפני הגשת התובענה הוא הציע לשלם לתובעת עבור השטח העודף (עמ' 56 לפרוטוקול), וזאת במסגרת ניסיון להגיע איתה להבנות בכדי לסיים את הסכסוך ביניהם (וזאת כארבע שנים לפני הגשת התביעה, קרי לאחר פניית התובעת בשנת 2008).

ברם, ניסיון להגיע להסדר במסגרת משא ומתן עובר להגשת תביעה, וביסוס זכות לסעדים הנתבעים לחוד.

יודגש שהתובעת לא ביססה את עילת תביעתה על הסכמה מצד הנתבעים לתשלום סכום כזה או אחרת, ואף לא טענה בנדון להודאת בעל דין מצד הנתבעים, ובסיכומיה (לרבות סיכומי התשובה) כלל לא נדרשה לעובדה זו.

כאמור, חומר הראיות מוביל למסקנה משפטית השוללת את זכויות התובעת לסעדים המבוקשים, ואין בחלופת הצעות במסגרת משא ומתן שהתנהל בין הצדדים עובר להגשת התובענה בכדי לשנות ממסקנה זו.

האמור נכון גם ביחס לסעד של חיוב הנתבעים בדמי שימוש, סעד שכאמור כלל לא הוכח ע"י התובעת.

ולסיום – הבקשה לפיצול סעדים

64.
בתאריך 22.10.17, שלושה ימים לפני ישיבת ההוכחות האחרונה שהיתה קבועה בתיק, הגישה התובעת בקשה לפיצול סעדים, לפי תקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ובמסגרתה זו ביקשה "פיצול סעדים כך שאם ביהמ"ש הנכבד ישאיר את גבול המגרשים בהתאם למצב הקיים תוכל המבקשת להגיש תביעה כספית ולתבוע את מלוא נזקיה" (סעיף 7 לבקשה).

עוד נטען כי "בעת הזו כלל לא ניתן להעריך את נזקיה של המבקשת הנובעים מתוצאה ישירה של מיקום קו החלוקה – הגדר שתקבע ע"י ביהמ"ש" (סעיף 8 לבקשה), וכן כי "קו החלוקה יש בו להשפיע על גודל המגרש של המבקשת ויותר מכך יש בו כדי להכתיב את היקף זכויות הבניה במגרש של המבקשת אשר בעת הזו כלל לא ניתן להערכה" (סעיף 10 לבקשה).

במועד הגשת הבקשה ניתנה החלטה שהיא תידון
במהלך הישיבה, ובסופה של הישיבה הוחלט שהצדדים יוכלו להתייחס לבקשה בסיכומיה.

65.
בסיכומיה חזרה התובעת על בקשתה לפיצול סעדים כפי שהועלתה בבקשה מיום 22.10.17, כשהיא טוענת כי "בעת הזו אין באפשרות התובעת לכמת ולהעריך את מלוא הנזקים שנגרמו לה ממחדלי ומעשי הנתבעים, כף שלמעשה טרם התגבשו כל נזקי התובעת."

הנתבעים התנגדו לבקשה בסיכומיהם, כי היה על התובעת להכניס בגדר התביעה את מכלול הסעדים אותם ביקשה, וכי ההליך אינו בגדר "תוכנית כבקשתך", בו יכולה התובעת לבקשת את פיצול הסעדים כאשר התברר לה שמזלה לא שפר עליה במסגרת ההליך.

66.
האמת היא שהבקשה לפיצול סעדים, כפי שנוסחה ע"י התובעת, מתייתרת נוכח הנטען בה.
ודוקו. התובעת אינה מצביעה על נזק מסויים, שאת הפיצוי בגינו היא יכולה היתה לתבוע במסגרת ההליך שלפניי, ואשר לגביו מבוקש פיצול סעדים, שהרי רק ביחס לנזק שכזה ניתן היה לדון בבקשה לפיצול סעדים.

משכך הם פני הדברים, אין נפקות של ממש לבקשת התובעת לפיצול סעדים, שהרי התובעת מבקשת לשמור על זכותה לתבוע נזק ערטילאי אותו היא לא מגדירה, ואשר גם לשיטתה אינו ניתן להערכה נכון להיום, וביחס לנזק שכזה אין טעם במתן היתר לפיצול סעדים.
נוסיף כי ככל שאכן הכוונה לנזקים שנגרמו עקב השימוש שעשו הנתבעים לאורך השנים, אך לא ניתן להעריכם משום שטרם התגבשו, הרי שאין כל צורך בפיצול סעדים לגביהם, שכן העילה בגין נזקים שכאלה תיוולד רק עם התגבשותם.
ככל שתוגש בעתיד תביעה בגין סעד כספי שהעילה בגינו לא התגבשה במועד הגשת התביעה, לרבות סעד בגין נזק שטרם התגבש במועד זה, אין צורך כעת במתן פיצול סעדים ביחס אליו, משום שאין מניעה עקרונית מהגשת תביעה בגינו, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בשאלת קיומה של עילה בידי התובעת ביחס לסעד שכזה, ובשאלה האם הקביעות בפסק הדין הנוכחי חוסמות, מכוח מעשה בית דין, את האפשרות לקבלו.

67.
יודגש, כי ביחס לסעד שכבר נתבע במסגרת התביעה, ובו ביקשה התובעת לחייב את הנתבעים בדמי שימוש נכון למועד התביעה , אך כשלה בהוכחת זכאותה לקבלו, הרי שדין התביעה לגביו להידחות, ואין בבקשה לפיצול סעדים כדי למלט את התובעת מהתוצאה לגבי סעד זה.



סוף דבר

68.
לאור האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

69.
בשים לב להתמשכות ההליכים ולמשאבים שנדרשו לנתבעים לנהלם, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע מס' 2, אבנר פרחי, ולנתבע מס' 3, יוסף פרחי
, הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ לכל אחד משני נתבעים אלה (וביחד 24,000 ₪).

הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים, אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד מועד התשלום בפועל.




ניתן היום,
י' שבט תשע"ט, 16 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.











א בית משפט שלום 16794-05/13 שולמית בן אברהם נ' עיזבון המנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל, אבנר פרחי יוסף פרחי (פורסם ב-ֽ 16/01/2019)