פסקי דין על מחמוד סעיד חביב אללה | פסקי דין על עזבון המנוח אבראהים אלפאהום | פסקי דין על וליד אבראהים פאהום | פסקי דין על סאמי אברהים פאהום ואח' |

3878-04/13 א     07/02/2019




א 3878-04/13 מחמוד סעיד חביב אללה נ' עזבון המנוח אבראהים אלפאהום, וליד אבראהים פאהום, סאמי אברהים פאהום ואח'








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 3878-04-13 חביב אללה ואח' נ' אברהים אלפאהום ואח'




בפני

כב' השופט זיאד הווארי
, סגן נשיא


התובע:

מחמוד סעיד חביב אללה



נגד


הנתבעים:

1.עזבון המנוח אבראהים אלפאהום
2.וליד אבראהים פאהום
3.סאמי אברהים פאהום
4.מונדר אברהים פאהום
5.מוחמד אברהים פאהום
6. כמאל אבראהים פאהום
7.עזבון המנוחה סמירה אבראהים פאהום ספדי
8.ודאח עבדאלקאדר ספדי
9.פרידה עבדאלקאדר ספדי
10.נגדיה עבדאלקאדר זועבי
11.רבאח עבדאלקאדר ספדי
12.פלאח עבדאלקאדר ספדי
13.סבאח עבדאלקאדר ספדי
14.סמאח עבדאלקאדר ספדי
15. סמר עבדאלקאדר ספדי
16 עזבון המנוחה סרוא אבראהים פאהום
17. עאטף יוסף פאהום
18. עזבון המנוח עזמי יוסף פאהום
19. לילא פאהום
20. אחמד רגיד עזמי פאהום
21 נזאר עזמי פאהום
22. נגאת עזמי פאהום
23. יוסף עזמי פאהום
24. עזבון המנוח עאוני פאהום
25. זהרה פאהום
26. אוסאמה עאוני פאהום
27. תרואת עאוני פאהום
28. שאדי עאוני פאהום
29. עדנאן יוסף פאהום
30. עזבון המנוח עפיף יוסף פאהום
31. טארק עפיף פאהום
32. נאדר עפיף פאהום
33. הישאם עפיף פאהום
34. בושרא עפיף פאהום
35. מוחמד עלי עפיף פאהום
36. אלאא עפיף פאהום
37. עזבון המנוח גמאל עפיף פאהום
38. תהאני פאהום
39. נואל גמאל עפיף פאהום
40. לילא גמאל עפיף פאהום
41. עינאיה יוסף פאהום מזהר
42. זאפר יוסף פאהום
43. ערפאן יוסף פאהום
44
.האפוטרופוס לנכסי נפקדים
45
.רשות הפיתוח – מינהל מקרקעי ישראל
פסק דין


1.
בפני
י תביעה ל

פסק דין
הצהרתי, בה עתר התובע להצהיר כי הינו הבעלים של 1/3 בחלקות 102 ו- 81 בגוש 16936 ו- 1/3 החלקה 129 בגוש 16939 אדמות עין מאהל (להלן: "המקרקעין").

2.
טענות התובעים בתביעה המתוקנת בתמצית, כי בתאריך 18/7/1941 נערך ונחתם הסכם בין התובע לבין המנוח אבראהים אלפאהום ז"ל (להלן: "המנוח פאהום ז"ל"), על פיו סוכם כדלקמן:

א.
המקרקעין הידועים בשם מראח אלגראנה, אלקעדה ו- אלבסה נמסרו בזאת לתובע כדי לנטוע בהם עצים, לחרוש אותם ולשמור אותם ובתמורה יקבל 1/3 החלקות.
ב.
סוכם בין הצדדים כי התובע יטע במקרקעין אלו עצים בשטחים מקובלים, ישמור אותם ממפגע חיות ויחרוש אותם.
ג.
בתמורה להשקעותיו של התובע במקרקעין בין נטיעת העצים והחריש, סוכם כי הוא יקבל משטח החלקות 1/3 וכי המנוח פאהום ז"ל מודה בבעלות התובע בחלקים הנ"ל, לרבות הנטוע בהם.
ד.
תקופת ביצוע עבודות נטיעת העצים וגידולם, חרישה ושמירה, הינה לתקופה של 10 שנים, היינו עד שנת 1951.

התובע טען עוד, כי ההסכם נערך בכתב וחתמו עליו הצדדים בפני
עדים, הוא קיים אותו, על כן הוא זכאי לקבל את 1/3 המקרקעין (להלן: "ההסכם").

3.
הנתבעים 42, 43 האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח (להלן: "המדינה"), הגישו כתב הגנה ובו טענו, בין היתר, כי התובע לא הגיש במסגרת הליכי ההסדר תביעת בעלות על 1/3 חלקים, על כן הליך ההסדר הינו סופי ולא ניתן לערעור בנסיבות העניין.
טענו עוד, כי מאחר והתביעה נגד עזבון, רף ההוכחה הנדרש מהתובע עולה. עוד טענו, כי חל בענייננו סעיף 20 לחוק נכסי נפקדים תש"י – 1950 (להלן: "ח.נ.נ") ונדרשת מהתובע רמת הוכחה גבוהה יותר. טענו גם לאי זיהוי הנכסים על פי גוש וחלקה ואף לא לפי גבולות. עוד טענו כי על פי סעיף 18 ל- ח.נ.נ, כפופה פסיקת בית המשפט להוראות סעיפים 17, 19 ו- 28 (ג) לאותו חוק, מאחר ופעולותיו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים בוצעו כחוק ובתום לב והן מוגנות, אין לבטל את הרישום.

4.
הצדדים בתיק זה למעט המדינה, הופנו לגישור במסגרתו הגיעו התובע והנתבעים 2, 7 (וליד פאהום ועזבון המנוחה סמירה אבראהים ספדי (פאהום) לידי הסכם גישור שהוגש לבית המשפט. במסגרת אותו הסכם גישור הוענקה לכב' המגשר סמכות בורר להכריע בכל הנוגע לחלקה 129 בגוש 16939 שהיא חלקת קרקע מופקעת. הכרעת הבורר הייתה כי הפיצויים המגיעים בגין הפקעת החלקה 129 הנ"ל, יהיו לתובעים. החלטת הבורר צורפה לסיכומי התובע. התובע הגיש לבית משפט זה במסגרת תיק אזרחי 43752-06-18 בקשה לאישור פסק הבורר, והבקשה אושרה על ידי כב' השופטת תמר נסים שי ביום 25/11/18.

5.
לעניין החלקים של הנתבע 6 (כמאל פאהום), הוגש הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים.

6.
באשר ליתר הנתבעים למעט המדינה והנתבעים 35, 36 (מוחמד עלי עפיף פאהום, אלאא עפיף פאהום) אכן הוגשו כתבי הגנה, אולם בהמשך נתבעים אלה זנחו את הגנתם, לא הופיעו לכל דיון ולא התנגדו לכל הליך בתיק. עוד יצויין כי מאוחר יותר הנתבע מס' 29 (עדנאן יוסף פאהום) הגיש כתב הגנה ע"י עו"ד מוהנד דראושה, אולם גם נתבע זה זנח את הגנתו וב"כ לא התייצב לדיונים הרבים שהתקיימו בתיק.

7.
בתיק זה הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם חלק מהצדדים, לרבות התובע. בשל גילו המופלג ועל פי בקשת ב"כ, שמעתי את עדות התובע כעדות מוקדמת ולאחר שהגיש תצהיר עדות ראשית בעניינו.

המדינה נמנעה מלהגיש תצהירי עדות ראשית מטעמה, במקום זאת הגישה תעודת עובד ציבור עם מסמכים.

בנסיבות אלה, זכאי התובע לקבל

פסק דין
כנגד הנתבעים שפורטו לעיל.

8.
נוכח כל המפורט לעיל, נותרה מחלוקת אך ורק בין התובע לבין המדינה. בגין מחלוקת זו הגישו התובע והמדינה ביום 17/7/18 הודעה ובקשה מטעם הצדדים בה הודיעו כי הם מסכימים לעובדות הבאות:

"1.
א. המנוח פאהום ז"ל היה הבעלים של החלקות 102 ו- 81 בגוש 16936 וכן חלקה 129 בגוש 16939.
ב. המנוח פאהום ז"ל נפטר בשנת 1954 ועם פטירתו עברו זכויותיו במקרקעין לשבעת ילדיו.
ג. הנתבעים 3 – 5 הינם נפקדים וזכויותיהם מוקנות לאפוטרופוס לנכסי נפקדים על פי דין.
2.
הצדדים חלוקים בשאלה האם הוכח קיומו של הסכם המעביר חלק מהזכויות במקרקעין נשוא התביעה בין התובע למנוח פאהום ז"ל בשנת 1941, והאם התובע זכאי להירשם היום כבעלים של 1/3 מהמקרקעין?
3.
הצדדים אינם מעוניינים להגיש ראיות נוספות לביהמ"ש הנכבד ומבקשים להגיש סיכומים מטעמם לעניין השאלה שבמחלוקת".

9.
הצדדים ביקשו לאשר ההסכמות הנ"ל ולתת להן תוקף של החלטה. כבר באותו יום ניתנה החלטה אשר נותנת תוקף להסכמות לעיל.
הצדדים פעלו על פי ההסכמה והגישו את סיכומיהם כדן וכדין.

10.
כאמור, על פי ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים וניתן לו תוקף של החלטה, הנני נדרש כעת להכריע בשתי שאלות: האחת קיומו ותוקפו של ההסכם המעביר 1/3 מזכויותיו של המנוח פאהום ז"ל במקרקעין לידי התובע? היה ובאם אגיע למסקנה כי ההסכם תקף ומחייב, אני נדרש לדון בשאלה הנוספת הנגזרת ממסקנה זו - האם זכאי התובע להירשם כבעלים של 1/3 מהמקרקעין על אף שאלה כבר רשומים כיום בשם רשות הפיתוח?

א.
קיומו ותוקפו של ההסכם משנת 1941:
אין חולק כי המקור של ההסכם משנת 1941 אינו קיים וכי הוגש לבית המשפט צילום שלו. התובע בסעיף 11 לתצהירו הצהיר, כי השאיר אצלו עותק מקורי של המסמך, הוא חיפש אצלו ולא מצא. עוד הצהיר כי מקור נוסף של ההסכם נשאר אצל המנוח פאהום ז"ל.
בחקירתו הראשית אישר התובע את חתימתו בהסכם תחת השם מחמוד אלחג' סעיד.
בחקירתו הנגדית מעל דוכן העדים ולשאלת ב"כ הנתבעים, השיב בפרוטרוט אודות נסיבות עריכת ההסכם, הסביר כי סאמי – בנו של המנוח פאהום ז"ל – הוא שערך את ההסכם וזה היה בבית קפה בח'אן אלבאשא בנצרת. התובע אף תיאר במדוייק כי מי שנכח בעת החתימה על ההסכם היו התובע, הבן סאמי ועוד אחד בשם עלי עבדאלקאדר (אבו פרג'). מעיון בצילום של ההסכם עולה, כי אכן מופיעה חתימתו של עלי עבדאלקאדר כעד. העיד עוד, כי לאחר עריכת המסמכים חתם עליהם אביו של סאמי המנוח פאהום ז"ל. התובע ציין כי סאמי כתב את המסמכים בעט רגיל שנוצר חדש ולא נוזל. לאחר שערך אותם, לקח התובע עותק אחד, סאמי לקח עותק נוסף והשלישי נשאר בבית המשפט. התובע ציין כי מסר העותק המקורי של ההסכם ועותק נוסף של המכתב (נספח ב') לאדם בשם סעיד עבד אלמג'יד, ואלה הגיעו לאחיו אחמד עבד אלמג'יד כי היו לתובע בעיות בקרקע אחרת ששמה "אלוערה" שרצו לשלם בגינה מסים, ולדעתו הועברו המסמכים המקוריים על מנת שאנשים אלה יסייעו להם לעניין המסים. הוסיף התובע, כי סעיד עבד אלמג'יד אמר לו כי המסמכים אצלו והוא יחפש אותם. בהמשך פירט התובע את תוכן ההסכם וזכר את פרטיו היטב, ציין כי ההסכם הינו משנת 1941 וכי על פיו אחרי 10 שנים יקבל בעלות בחלק מהקרקע.
לגרסתו, הוא נטע את המקרקעין עצי זית, שמר על העצים וטיפל בהם ונהג למסור לכמאל
- בנו של המנוח פאהום ז"ל – את חלקם בפרי של העצים, דהיינו חלקו הן בשמן זית וגם בזיתים.
התובע אף זהה את שמות החלקות נושא ההסכם וכן מיקומן (ראה עמ' 17 שורות 6 – 10, 22 – 31, ועמ' 21 שורות 1 – 21).
עדותו של התובע הותירה עליי רושם חיובי ביותר, התובע אישר את חתימתו בהסכם תחת השם מחמוד אלחג' סעיד וסיפר את התרחשות הדברים בכנות כהוויתם. לא עלו כל סתירות בין מה שהצהיר בתצהירו לבין עדותו בבית המשפט, נהפוך הוא, הוא נתן הסברים סבירים הגיוניים ומתקבלים על הדעת לכל המוצהר על ידו בתצהיר. התובע לא ניסה להתחמק או להתחכם במתן התשובות חרף גילו המופלג (היה רשום בתעודת זהותו כיליד 1925 ותוקן תאריך הלידה ע"י בית המשפט לתאריך 1913), זכר לפרטי פרטים את האנשים שנכחו עת עריכת ההסכם, זכר מי ערך את ההסכם, זכר את סוג העט בו נכתבו המסמכים, זכר במדוייק את
שמות הקרקעות שנמסרו לו, והוסיף כי ביחס לקרקע שנמצאת במוקע "אלבסה" היא הייתה תחילה מוחזקת על ידי אביו, אולם לאחר מכן הועברה החזקה אליו ובגין כך נערך המסמך הנוסף (נספח ב' לתצהיר התובע) (עמ' 19 שורות 13 – 18). מעיון בו עולה, כי אכן קרקע זו הייתה בחזקת אביו של התובע, העצים אז לא צלחו ולא הניבו לכן החליט הבעלים המנוח פאהום ז"ל להעביר את החזקה לידי התובע, על פי אותם תנאים שקבע בהסכם משנת 1941, ובגין העברת חלקה זו לתובע ערך את המסמך הנוסף בתאריך 30/6/1953. זאת ועוד, התובע זכר תוכן ההסכם ומה התמורה שיקבל תמורת שמירה על החלקות למשך 10 שנים.
מדובר כאמור בעדות רצופה וקוהרנטית, אשר אמינה עליי.

כאן המקום לציין כי עם תחילת הישיבה בה העיד התובע, התנגדו עו"ד לידאוי שייצג אז את הנתבעים 5 – 17 וכן עו"ד פאהום שייצג את הנתבע 2, להגשת צילום של ההסכם ושל המסמך הנוסף, אולם מאחר ונתבעים אלה הגיעו לידי הסדר פשרה עם התובע, מתייתר הדיון בהתנגדותם.

באשר למדינה, בסעיף 10 לכתב ההגנה שהוגש מטעמה, טענה המדינה ביחס לשני המסמכים כי אלה נחזים להיות הסכמי העיבוד משנת 1941, והינם צילומים שאינם קריאים וברורים, שלא ניתן ללמוד על תוכנם. הוסיפה כי היא שומרת לעצמה את הזכות לתקן את כתב ההגנה או להשלימו לאחר שיומצאו מסמכים קריאים. הנתבעת לא הגישה כתב הגנה מתוקן כלשהו וכתב ההגנה הנ"ל נותר ככתב ההגנה היחידי שהוגש מטעמה, על אף שהוגשה תביעה מתוקנת על ידי התובע.

בתאריך 29/4/15 הגישה המדינה הודעה ובקשה. בסעיף 6 לאותה הודעה ציינה המדינה כי: "חקירתו המוקדמת של התובע מתקיימת ומתאפשרת מפאת הנסיבות המיוחדות של גילו של התובע, וזאת על אף טענותיה של המדינה במסגרת כתב ההגנה, לפיהן חובת ההוכחה המוגברת הנדרשת על פי החוק בתיקים מסוג זה מחייבת את בדיקתו האותנטית של מסמך ההתחייבות במז"פ, מסמך שלא הומצא לבדיקה...".

בישיבה ביום 30/4/15 בה נחקר התובע טענה ב"כ המדינה: "אני מפנה וחוזרת על ההודעה שהגשת ביום 28/4/15, למעשה ללא בדיקת המסמך האותנטי באמצעות המז"פ משנת 1941, אנו למעשה לא נוכל לנהל דיון ענייני בתיק זה ולקדם אותו למקום אחר לפני שיימצא המסמך המקורי ולפני שהוא ייבדק על ידי מז"פ".

מהאמור לעיל עולה, כי למעשה המדינה לא התנגדה לקבילות צילום המסמכים אלא טוענת למשקלם, לשיטתה אין לתת לצילום המסמכים משקל כל עוד שאין מסמך מקורי שייבדק ע"י מז"פ. חרף האמור, סבור אני כי בנסיבות העניין, ניתנו בעדותו של התובע הסברים משכנעים ומתקבלים על הדעת לאובדן העותקים המקוריים של ההסכם ושל ההסכם הנוסף, על כן הנני מקבל את הצילום של ההסכם וכן של המסמך הנוסף, וקובע כי אכן נערך הסכם בשנת 1941 בין הבעלים הרשום של המקרקעין המנוח פאהום ז"ל לבין התובע, על פיו התובע יטע עצים במקרקעין, ישגיח על המקרקעין ויטפל בעצים ובחלוף 10 שנים הוא יזכה לקבל לבעלות 1/3 מהמקרקעין. מסקנה זו נתמכת ומתחזקת מההודעה על הסכם פשרה בין התובע לבין הנתבע כמאל (בנו של המנוח פאהום ז"ל), בה הצהיר כמאל מפורשות כי המסמכים המקוריים של ההסכם והמסמך הנוסף הועברו על ידי אביו המנוח פאהום ז"ל לידי הנתבע 2 עו"ד וליד אלפאהום שגם הוא בנו של המנוח פאהום ז"ל. אותו כמאל אף הודה בזכותו של התובע לקבל 1/3 בעלות מהמקרקעין וזאת על סמך אותו הסכם. כמו כן יורשים אחרים של המנוח פאהום ז"ל כפי שפירטתי לעיל, אף הם הודו במסגרת הליך הגישור בקיומו של ההסכם משנת 1941 ובזכותו של התובע לקבל 1/3 בעלות מהמקרקעין נושא התביעה, כל זאת על סמך אותו הסכם משנת 1941.

המדינה בסיכומיה הפנתה לפסיקה לפיה נדרשת מהתובע רמת הוכחה גבוהה, וזאת לאור העובדה כי התביעה הינה כנגד עזבון והן לאור הוראות סעיף 20 ל-ח.נ. נ. אכן צודקת המדינה כי על פי הפסיקה מוטל על התובע בתביעות מסוג דא נטל הוכחה מוגבר, אולם בענייננו מקום שבניו של המנוח פאהום ז"ל שנמצאים בחיים כיום וכן חלק מיורשיו, הודו מפורשות בקיומו של ההסכם משנת 1941 ובזכותו של התובע לקבל 1/3 המקרקעין נושא התביעה, ולהדגיש כי על פי תעודת עובד הציבור ונספחיה שהגישה המדינה, הרי למדינה מגיע 9/44 חלקים, ואילו ליורשו המנוח פאהום ז"ל מגיע חלק הארי המהווים 35/44 חלקים, סבור אני כי בנסיבות אלה עמד התובע בנטל המוגבר המוטל על שכמו, מכל מקום סבור אני כי בנסיבות העניין אין לדרוש מאת התובע להביא ראיות נוספות מעבר לראיות שהציג, בפרט שהוכח בפני
י כי התובע לא העלים כל ראיה שנמצאת בשליטתו ואף לא הוכח כי התובע נמנע מלהביא ראיה שניתן היה להביאה בשקידה סבירה. אציין עוד, כי על פי ההסכם יקבל התובע 1/3 מהמקרקעין והיתרה תישאר בבעלות שאר הנתבעים לרבות המדינה.

מעבר לכל האמור, ראוי להדגיש כי המסמכים נושא התביעה נערכו בשנים 1941, 1953, דהיינו לפני חקיקת חוק המקרקעין תשכ"ז – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). כידוע חוק המקרקעין מחייב קיומה של דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין, אולם הפסיקה שקדמה לחוק המקרקעין קבעה כי משנערכה עסקת מכר במקרקעין לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, שאלת קיום דרישת הכתב צריכה להיבחן לפי הוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני משנת 1879 (ראה ע"א 2110/09 עלי סלים קדור נגד פהים דקסה (פורסם בנבו) 20/9/12). עוד נקבע כי הסכמים לרכישת מקרקעין נמנים עם סוגי העסקאות הנזכרות ברישא של סעיף 80 אותן נהוג לעשות בכתב (ראו ע"א 52/53 אלכירי נ' שפיר פ"ד ט1382, 1389 (1955), ע"א 66/66 סלמאן נ' חסון פ"ד כ(3) 24, 26 (1966)). יחד עם זאת, בניגוד לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 80 הנ"ל אינה בעלת אופי קונסטיטוטיבי, אלא בעלת אופי פרובטיבי, כלומר מטרתה היחידה היא להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס פ"ד "ה" 878 (1951) ע"א 728/81 חלבי נ' חלבי פ"ד לז(2) 477, 183 (1983)). בהתאם לפרשנות זו נקבעה ההלכה לפיה די בראשית ראיה בכתב שאותה ניתן להשלים בעדות בעל פה כדי לעמוד בתנאי הקבוע ברישא של סעיף 80 (ע"א 395/64 עזאם נ' משיעל פ"ד יט(1) 192 (1965), ע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עזבון המנוח ג'ורג' נעמה ז"ל (פורסם בנבו 12/7/07), א. הרנון דיני ראיות, חלק ראשון (1985) 162.

נוכח הנסיבות הקונקרטיות שהוכחו בפני
י וחלוף הזמן הניכר מאז עריכת ההסכמים, ניתן להסתפק בצילום ההסכמים הן משנת 1941 והן משנת 1953, בפרט כאשר הוכחו תנאיהם במלואם והדבר נתמך וחוזק הן על ידי עדותו המהימנה של התובע, והן
בהסכמים ובהודאות של חלק מיורשיו של המנוח פאהום ז"ל הכל כפי שפירטתי לעיל. האמור מוביל למסקנה כי התובע הוכיח בהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאני את קיומם של ההסכמים נושא הדיון ואף מעבר לכך.

נוכח האמור, סבור אני כי מכלול הראיות שפירטתי לעיל, מובילות למסקנה כי בנסיבות העניין, הראיות שהציג התובע די בהן כדי להרים את הנטל המוטל על שכמו. אם נוסיף למכלול הראיות לעיל את העובדה שאינה שנויה במחלוקת והינה כי התובע החזיק במקרקעין עד פטירתו בשנת 2015 ללא עוררין, סבור אני כי גם אילו היה נדרש התובע לעמוד בנטל המחמיר המוטל עליו לפי סעיף 20 (ב) (2) ל-ח.נ. נ., הרי שדי בראיות שהוכחו כאמור לעיל כדי לקבוע כי התובע עמד בנטל זה. התובע הציג כאמור צילום המסמכים המקוריים הנמצאים ברשותו, בניו של המוכר – המנוח פאהום ז"ל – אשר חלקם היו בוגרים עוד בטרם אביהם הלך לעולמו וידעו על ההסכמים, הודו בקיומם של ההסכמים ואף הצטרפה לראיות אלה עדותו האמינה והעקבית של התובע אשר לא השאירה כל ספק באשר לקיומם של ההסכמים. אם נוסיף לכל אלה כי מאז שנת 1941 – 1953 ועד שהתובע הלך לעולמו בשנת 2015, החזיק התובע במקרקעין ללא כל עוררין מאת המדינה או משפחת פאהום ז"ל, הרי שפועל יוצא מכך הינו כי התובע הוכיח את קיומם ותוקפם של ההסכמים משנת 1941 ו- 1953.

ב.
האם התובע זכאי להירשם כיום כבעלים של 1/3 המקרקעין?
אין חולק כי המקרקעין רשומים בחלקם בשם יורשי המנוח פאהום ז"ל והחלק האחר רשום בשם רשות הפיתוח. על פי תעודת עובד ציבור ונספחיה, שלושת בניו של המנוח פאהום ז"ל שהם סאמי, מונדר ומוחמד היו נפקדים ולפיכך המקרקעין נרשמו בשנת 1971 בשם האפוטרופוס לנכסי נפקדים והאחרון העבירם לרשות הפיתוח בשנת 1972.

אציין תחילה כי התובע בתצהירו ובסיכומיו התייחס לתביעה שהגיש אחיו עלי חוסין חביבאללה לבית משפט זה בת.א. 332/82 נגד' יורשי המנוח פאהום ז"ל וכן נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים שמתייחסת לחלקה 142 בגוש 16935, כאשר באותה תביעה האח נשען על הסכם דומה להסכם נושא התביעה וכב' השופט זועבי ז"ל קיבל את התביעה. ב"כ המדינה צרפה לתעודת עובד ציבור מטעמה עותק מהתביעה הנ"ל וכן עותק מפסק הדין, אולם בישיבה מיום 30/4/15 ועם תחילת עדותו של התובע, התנגדה לטענות ב"כ התובע בכל הנוגע לתביעת האח וטענה כי המדובר בהרחבת חזית, מאחר ולשיטתה טענות אלה הועלו לראשונה רק בתצהיר בנו של התובע ואף לא הועלו בתצהיר התובע עצמו. באותה ישיבה החלטתי כי מאחר ומדובר בעדות מוקדמת, איני יכול באותו שלב להכריע בטענות הצדדים, וכעת אני נדרש להכריע בשאלה זו.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, סבור אני כי צודקת ב"כ המדינה. מעיון בתביעה ובתצהיר העדות הראשית של התובע, עולה כי אין כל אזכור לתביעת האח שהוגשה לבית המשפט, לכן אני סבור כי המדובר בהרחבת חזית אסורה, והנני נמנע מלדון בתביעת האח ובפסק הדין שניתן בה.
הטענה הראשונה בפיה של ב"כ המדינה בסוגיה זו הינה, כי מאחר והמקרקעין עברו הסדר מבלי שהתובע טרח לרשום את זכויותיו במסגרתו, הרי שהרישום בעקבות הליכי ההסדר הינו סופי ולא ניתן לערעור. עוד טענה, כי בשנת 1951 כאשר בשלה זכותו של התובע על פי ההסכמים, לא טרח התובע לפעול נגד המנוח פאהום ז"ל שהיה עדיין בחיים לרישום זכותו הנטענת במקרקעין.
אלא שמעיון בנסחי רישום ההיסטוריים של המקרקעין נושא התביעה עולה, כי מקרקעין אלה עברו הסדר בשנת 1943. מאחר וזכותו של התובע התגבשה רק בשנת 1951 ובחלוף של 10 שנים מיום חתימת ההסכם, הרי בעת שהמקרקעין עברו הליכי הסדר בשנת 1951, זכותו של התובע טרם הבשילה והוא לא היה זכאי להירשם כבעלים של 1/3 מהמקרקעין. בנסיבות אלה יש לדחות את טענת המדינה בהקשר זה.
באשר לטענת המדינה השניה כי התובע נמנע מלרשום את הקרקע בלשכת רישום המקרקעין כבר בשנת 1951 כאשר המנוח פאהום ז"ל היה עדיין בחיים, התובע נשאל בחקירתו הנגדית בעניין זה והוא השיב "כיוון שהתחילו בעיות וקמה המדינה, ואז לא יכולנו לרשום והמדינה אז מנעה מאיתנו וכל הבנים של אבראהים היו מחוץ למדינה" (עמ' 18 שורות 10 – 11). בהמשך העיד כי לא רשם את המקרקעין בטאבו כי היו בעיות והמדינה שמה ידה והפקיעה את האדמות (עמ' 19 שורות 27 – 31).
עדותו של התובע כאמור מקובלת עליי. על פי עדותו של התובע ובהעדר כל ראיה אחרת סותרת, אני קובע כי בשנת 1951 היו בעיות במדינה שמנעו מאת התובע לממש את זכותו לרישום זכויותיו על פי ההסכם. זאת ועוד, מתעודת עובד הציבור ונספחיה עולה, כי בתאריך 8/11/1954 נפטר המנוח פאהום ז"ל, משמעות הדבר האפוטרופוס לא רכש כל זכויות במקרקעין עד לפטירת המנוח פאהום ז"ל, ורק מיום פטירתו והכרזה על יורשיו כנפקדים, קמה לאפוטרופוס זכות במקרקעין, משמעות הדבר כי זכותו של התובע לקבל 1/3 המקרקעין התגבשה עוד בטרם התגבשה זכותו של האפוטרופוס להקניית חלק מהמקרקעין לבעלותו. נוכח האמור, בשעה שהוכח כי החלק של 3/44 מהמקרקעין לא היה כלל נכס מוקנה במועד הרישום של האפוטרופוס בשנת 1971, ראוי בנסיבות העניין להורות על העברת חלק זה מאת רשות הפיתוח לבעלות התובע.

טענה נוספת בפי המדינה הינה, שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות. אף טענה זו דינה להידחות. הוכח כי מאז שנת 1941 ועד פטירת התובע בשנת 2015, החזיק התובע במקרקעין ללא כל הפרעה או עוררין ממאן דהוא. לטעמי, החזקה והשימוש במקרקעין תקופה כה ממושכת על ידי התובע מבלי שהמדינה תנקוט נגדו בהליך משפטי כלשהו שניתן ללמוד ממנו על התנגדותה לכך שהתובע ישים את ידו על המקרקעין, משתיק אותה מלהעלות טענה זו. זאת ועוד, לטעמי יש להחיל את סעיף 8 לחוק ההתיישנות התשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), המדבר על התיישנות שלא מדעת. סעיף זה קובע:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

לעניין פרשנותו של סעיף 8, הפסיקה קבעה מבחן גילוי אובייקטיבי המבוסס על קיומו של מחסום אובייקטיבי בפני
גילוי העובדות המהוות עילת התביעה (ראה ע"א 9788/07 עזבון מרמש נ' ד"ר שלזינגר (פורסם בנבו) 30/5/10, וכן ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה (פורסם בנבו) 12/7/10). .
בענייננו, אכן מירוץ ההתיישנות על פי סעיף 6 לחוק ההתיישנות החל עם רישום 9/44 חלקים מהמקרקעין בשנת 1972 בשם רשות הפיתוח, שכן במועד זה אמורה להתגבש עילת התביעה של התובע. עם זאת, סבור אני כי בנסיבות הקונקרטיות של התיק שלפנינו, יש להחיל כאמור את סעיף 8 לחוק ההתיישנות. הוכח בפני
י כי מאז שנת 1941 ועד פטירתו בשנת 2015, החזיק התובע במקרקעין ללא כל הפרעה או עוררין ממאן דהוא, לרבות המדינה. לטעמי, התובע החזיק והשתמש במקרקעין תקופה כה ממושכת מכיוון שסבר לתומו, על סמך ההסכמים שברשותו, כי הוא הבעלים של 1/3 המקרקעין שקיבלם מהבעלים של המקרקעין – משפחת פאהום – ומעולם לא ידע כי למדינה חלק במקרקעין, כאשר המדינה או מי מטעמה מעולם לא יידעו את התובע בדרך כלשהי כי יש להם חלק מהזכויות במקרקעין וכי עליו לסלק ידו מהמקרקעין, והדבר כאמור נודע לתובע בסמוך להגשת התביעה. להדגיש, כי במהלך חקירתו הנגדית של התובע, לא נשאל כלל וכלל אודות זכויות המדינה בחלק מהמקרקעין וכן בנוגע למועד ידיעתו על זכויות אלה, ואף באסופת המסמכים שצירפה המדינה לתעודת עובד ציבור לא צורף מסמך כלשהי המלמד כי המדינה יידעה את התובע במועד כלשהו כי יש לה זכויות בחלק מהמקרקעין. נראה לי כי בנסיבות המקרה שלפנינו ועל פי המבחן הגילוי האובייקטיבי, אין לצפות מהתובע לנקוט בהליכים משפטיים כלשהם נגד המדינה. על כן סבור אני כי מירוץ ההתיישנות מתחיל מהיום בו נודע לתובע על רישום הזכויות בשם המדינה שהינו כאמור בסמוך להגשת התביעה.
נוכח האמור, דינה של טענת ההתיישנות להידחות.

שיהוי:
המדינה טענה לחילופין כי יש לדחות התביעה מטעמי שיהוי רב, ולכל הפחות לקבוע כי יוטל על התובע בשל השיהוי הרב, נטל הוכחה מוגבר ולא ייזקף כל חוסר במידע במסמכים ובנתונים לחובת הנתבעים. המדינה טענה כי הגשת התביעה בצילום ההסכם בלבד, מנעה ממנה את האפשרות לערוך בדיקות לבחינת אמיתות המסמך, והשיהוי הרב בהגשת התביעה מנע מהמדינה לחקור את הצדדים להסכם ופגע ביכולתה לשלול את טענות התובע. בנסיבות אלה סבורה המדינה כי יש בשיהוי הרב בהגשת התביעה משום וויתור של התובע על זכותו וכי למדינה נגרם נזק ראייתי רב אשר שינה את מצבה לרעה, ועל כן יש לדחות את התביעה.

גם טענה זו דינה להידחות. על פי הממצאים העובדתיים שקבעתי קודם, הרי התובע ידע לראשונה כי לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ולאחר מכן רשות הפיתוח זכויות בעלות בחלק מהמקרקעין רק בסמוך להגשת התביעה הנוכחית, במצב כזה לא ניתן לטעון לטעמי כנגד התובע כי השתהה בהגשת התביעה.

זאת ועוד, הפסיקה קבעה לא אחת כי שני תנאים עיקריים נבחנים על ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי, האחד האם השיהוי מבטא וויתר על הזכות מצד התובע, והשני האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי (ראה ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שערה ז"ל נ' טלטש בע"מ פ"ד נד(5) 252, 280 (2000), ע"א 5793/96 חיים נ' חיים פ"ד נא(5) 625, 635 (1997)).

כאמור, בענייננו הוכח כי התובע החזיק במקרקעין מאז 1941 ועד עצם היום הזה, כל זאת ללא התנגדות או עוררין מטעם המדינה או מי מטעמה. מאז שנרשמה המדינה כבעלים של חלק מהמקרקעין לא טרחה ליידע את התובע בדרך כלשהי כי הינה בעלת חלק מהזכויות במקרקעין. התנהלות זו לאורך השנים מלמדת על כך כי התובע מעולם לא וויתר על זכותו להירשם כבעלים של 1/3 המקרקעין, על כן התנאי הראשון שנקבע בפסיקה לא התקיים בענייננו.

באשר לתנאי השני, כפי שציינתי, התובע לא השתהה בהגשת התביעה משלא ידע ולא עלה כל חשד כי המקרקעין שהוא מחזיק שנים רבות ללא עוררין, על סמך הסכמים שערך עם הבעלים במשפחת פאהום, ובהעדר כל הודעה מטעם המדינה, אינם בבעלותו. זאת ועוד המדינה לא הביאה כל ראיה המלמדת על הנזק שנגרם לה עקב השיהוי הנטען, בנסיבות אלה סבור אני כי גם התנאי השני שנקבע בפסיקה לא התקיים.

מכל מקום, גם הטענה כי השיהוי הניכר בהגשת התביעה גרם לנזק ראייתי אינה מקובלת עליי מאחר והוכח בפני
י כי משפחת פאהום שנותרה הבעלים של 36/44 חלקים במקרקעין, דהיינו הבעלים של חלק הארי מהמקרקעין מכירה כיום בתוקפם של ההסכמים ויש לתת להסכמת בעלי החלק הארי בחלקה משקל נכבד. זאת ועוד, חלוף הזמן אף גרם נזק ראייתי עצום לתובע על ידי כך שמנע ממנו להביא את המנוח פאהום ז"ל – הבעלים של המקרקעין – או בנו סאמי שערך את ההסכמים, להעיד ולתמוך בגרסת התובע.

נוכח כל האמור, גם טענת השיהוי דינה להידחות.

תקנת השוק:
טענה אחרונה בפי המדינה הראויה לדיון הינה, כי ככל שבית המשפט ישתכנע בקיומו של ההסכם, הרי עומדת לה "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 17 ל-ח.נ.נ. הקובעת כי משעה שהמקרקעין הועברו בתום לב ובתמורה, אין עוד חובה להשיבם לתובע ובפני
האפוטרופוס לנכסי נפקדים האפשרות להשיב את תמורתם. להשלמת התמונה, המדינה מפנה בסיכומיה להוראות סעיפים 18, 19 ל-ח.נ.נ וכן לפסיקה הדנה במקרה שבו התברר כי ההקניה נעשתה בטעות והנכסים המוקנים כבר הועברו לרשות הפיתוח מאת האפוטרופוס לנכסי נפקדים בתמורה ובתום לב. לשיטת המדינה, היה ויתברר בדיעבד כי חלק מהמקרקעין לא היה נפקד אולם בעת ההקנייה חשב האפוטרופוס לנכסי נפקדים בתום לב כי הנכס נפקד והנכס נמכר לרשות הפיתוח, הרי שעל פי הדין, על המדינה להשיב את התמורה שקיבל האפוטרופוס לנכסי נפקדים בגין עסקת העברת הזכויות, להבדיל מהחזרת הנכס עצמו.

לאחר שבחנתי את הטענה הנ"ל, הגעתי למסקנה כי גם טענה זו דינה להידחות ואלה נימוקיי:

א.
על פי הממצאים העובדתיים שקבעתי קודם, על פיהם ההסכם משנת 1941 תקף ומחייב, התובע היה זכאי בשנת 1951 להירשם כבעלים של 1/3 המקרקעין. על כן עת שנפטר המנוח פאהום ז"ל בשנת 1954 נותרו בבעלות העזבון של המנוח פאהום ז"ל 2/3 מהמקרקעין, בנסיבות אלה קמה לאפוטרופוס זכות ההקנייה מכוח נפקדותם של חלק מיורשי המנוח פאהום ז"ל של 2/3 המקרקעין ולא מהמקרקעין בשלימותם.

נוכח האמור, הרישום בשם האפוטרופוס ל- 9/44 חלקים משטח כל המקרקעין ולאחר מכן בשם רשות הפיתוח, נעשה בטעות ויש להורות על תיקונו.

ב.
מהראיות שהוכחו בפני
י, לרבות תעודת עובד הציבור עם נספחיה שהוגשה על ידי המדינה עולה, כי האפוטרופוס הוציא בשנת 1971 תעודת נפקדות בגין החלקה 102 בגוש 16936 בלבד ולא צורפו לתעודת עובד ציבור תעודות נפקדות בגין שאר נכסי המנוח פאהום ז"ל. מכל מקום ובהנחה כי אכן הוצאו תעודות נפקדות לגבי שאר החלקות, האפוטרופוס לא טרח לערוך כל בדיקה ולו המינימאלית לעניין החזקה ושימוש בנכסי המנוח פאהום ז"ל, לרבות המקרקעין ואף לא טרח ליצור קשר כלשהו עם משפחת פאהום כדי לוודא ולברר איתם באם מורישם או מי מהיורשים מכרו חלק מנכסיו של המנוח פאהום ז"ל או שנערכו הסכמים זהים להסכם נושא דיוננו, ומכאן הרישום שנעשה בשם האפוטרופוס על סמך תעודות הנפקדות, היה שגוי. פועל יוצא, כי פעולת המכר שנעשתה בין האפוטרופוס לבין רשות הפיתוח הייתה פגומה ויש לראותה כבטלה ככל שהיא נוגעת לחלק 1/3 מתוך 9/44 הרשומים בשם רשות הפיתוח.

ג.
סעיף 19 ל- ח.נ.נ. קובע:

"(א) היה הנכס המוקנה מסוג המקרקעין, אין האפוטרופוס רשאי :
(1)
למכור את הנכס או להעביר באופן אחר את זכות הבעלות עליו, אולם אם תוקם רשות פיתוח על פי חוק של הכנסת, מותר יהא לאפוטרופוס למכור את הנכס לאותה רשות פיתוח, במחיר שאינו פחות משוויו הרשמי של הנכס".

על פי סעיף זה וכן סעיפים 17, 18 לח.נ.נ., על המדינה להוכיח כי המקרקעין הנפקדים הועברו לרשות הפיתוח בתמורה ובתום לב והתמורה חייבת להיות בשווי שאינו פחות משוויו הרשמי של הנכס. בהקשר זה המדינה צרפה לתעודת עובד ציבור טופס מש"ח/2 + שטר מכר ובהם נרשם כי שווי התמורה בשת 1971 ל- 9/44 חלקים מתוך שטח החלקה 102 גוש 16936 הינו 57.50 ל"י. המדינה לא הציגה ראיה נוספת כלשהי לעניין התמורה מלבד המסמכים הנ"ל. נשאלת השאלה האם די בראיה זו כדי ללמוד כי התמורה ששולמה אכן שקפה בזמנו את המחיר הרשמי של הנכס, ואם התמורה הנ"ל עונה על הסיפא של סעיף 19 (א) (1) ל-ח.נ.נ. , ולהדגיש כי המדובר בשנת 1971 ובשטח של 4795 מ"ר. כאמור המדינה לא הביאה בדל של ראיה או חוות דעת כלשהי שיש בה כדי ללמד כי התמורה שניתנה מהווה את המחיר האמיתי של 9/44 חלקים בחלקה 102, ושוב לציין כי המדינה לא הציגה כל מסמך או ראיה המלמדים על העברת 9/44 משתי החלקות הנוספות שהן חלקה 81 בגוש 16936 וחלקה 129 בגוש 16939, דבר שיש לזוקפו לחובתה.

לסיכום, מכלול הנימוקים הנ"ל מובילים למסקנה כי אין להחיל על המקרה שלפנינו את תקנת השוק הקבועה בסעיפים 17, 18, 19 ל-ח.נ.נ, על כן יש להורות על החזרת 1/3 חלקי 9/44 מחלקות 102, 81 בגוש 16936. באשר לחלקה 129 בגוש 16939 מאחר וחלקה זו הופקעה, זכאים התובעים לפיצויי הפקעה בגין זכויותיהם בחלקה זו. התובעים ייעתרו לתשלום פיצויי הפקעה בגין זכויותיהם בחלקה זו בהליך נפרד.

11.
אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה על כל רכיביה, והנני קובע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 1/3 בחלקות 102 ו- 81 בגוש 16936 לרבות 1/3 החלקים שנרשמו בשם רשות הפיתוח בחלקות אלה, הכל בכפוף להסכם הפשרה שנחתם בין התובע לבין הנתבע 6 (כמאל פאהום) וניתן לו תוקף של

פסק דין
. בנוסף הנני מאשר את הסכם הגישור שנערך בין התובע לבין הנתבעים 2, 7 (מר וליד פאהום ועזבון המנוחה סמירה אבראהים ספדי (פאהום) ונותן לו תוקף של

פסק דין
. באשר לחלקה 102 ועל פי הסכם הגישור לעיל בנוגע לזכויותיהם של מר וליד פאהום ומשפחת ספדי (פאהום) לעיל, אני קובע כי מזכויותיו של מר וליד פאהום שרשום כבעלים של 20/44 חלקים ששטחם 10419 מ"ר ייגרעו לטובת התובע 1740 מ"ר ומזכויותיהם של משפחת ספדי (פאהום) שרשומים כבעלים של 3/44 חלקים בשטח של 1598 מ"ר ייגרע לטובת התובע שטח של 388 מ"ר.




בנסיבות העניין ומאחר וב"כ התובע לא התייחס בסיכומיו למספר לא מועט של טענות שהעלתה המדינה בהגנתה ובסיכומיה, אני פוסק לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום מתון של 7,500 ₪ נכון להיום.

ניתן היום,
ב' אדר א' תשע"ט, 07 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.

להמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.









הוקלד על ידי ערין בראנסה







א בית משפט מחוזי 3878-04/13 מחמוד סעיד חביב אללה נ' עזבון המנוח אבראהים אלפאהום, וליד אבראהים פאהום, סאמי אברהים פאהום ואח' (פורסם ב-ֽ 07/02/2019)