פסקי דין על שושנה מגן | פסקי דין על עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל | פסקי דין על מדינת ישראל |

12519-10/18 עתמ     06/02/2019




עתמ 12519-10/18 שושנה מגן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, מדינת ישראל








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 12519-10-18 מגן נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח'



בפני

כבוד השופטת
ברכה בר-זיו


העותרת:

שושנה מגן
ע"י ב"כ עוה"ד יפרח


נגד


המשיבים
:

1.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אמיר


2.מדינת ישראל
ע"י ב"כ עוה"ד כרמי




פסק דין



1.
בפני
י עתירה מנהלית לביטול ההחלטה שלא לאפשר לעותרת להשלים הליכי רכישת דירה ו/או לבטל את הרכישה של הדירה.

2.
המשיבה
מס' 1 היא עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
(להלן "עמידר") והמשיב מס' 2 הוא
משרד הבינוי והשיכון (להלן: "המשיב").

3.
ביום 13.9.62 נחתם
בין העותרת ובעלה המנוח יואב מגן ז"ל (להלן: "המנוח")
לבין עמידר הסכם שכירות, לפיו שכרו דירה בת חדר וחצי בדיור הציבורי ברחוב סמטת באר 9/1 בזכרון יעקב, לתקופה של 7 חודשים (להלן: "הדירה הראשונה" ו/או "הדירה").

4.
בשנת 1979 נחתם בין העותרת והמנוח לבין עמידר
הסכם שכירות נוסף לפיו הושכרה להם
דירה נוספת, צמודה לדירה הראשונה, ברחוב סמטת באר 9/2 בזכרון יעקב, ששטחה 28 מ"ר (להלן: "הדירה השנייה"). בסעיף 12 להסכם הרכישה נאמר כי ההסכם נחתם על יסוד הצהרת הדיירים (העותרת והמנוח) כי אין להם דירה אחרת.

5.
בין הדירות נפתח פתח והן אוחדו לדירה אחת, בה התגוררו העותרת המנוח וילדיהם.

6.
ביום 20.6.82
העותרת והמנוח רכשו
מעמידר את הדירה השנייה, בהנחה, תמורת סכום של 157,300 ₪. העותרת ובעלה המנוח המשיכו לשלם דמי שכירות סוציאליים עבור הדירה הראשונה, שהיוותה חלק מהדירה המאוחדת.

7.
החל משנת 1996 החל להתגורר בדירה השנייה, בנה של העותרת, סיני מגן , עם חברתו.
לימים נישאו ונולדו להם 2 ילדים, והם המשיכו להתגורר בדירה השניה.

8.
ביום 26.1.2000 ביקשו העותרת ובעלה המנוח לרכוש את הדירה הראשונה בהתאם לחוק הדיור הציבורי ומבצע "קנה ביתך". בקשתם נדחתה, וגם ערר שהגישו נדחה.

9.
ביום 22.2.2000 הודיעה עמידר
לעותרת ולמנוח על הפסקת יחסי השכירות בנוגע לדירה הראשונה ודרשה מהם לפנות את הדירה. עמידר טענה כי בשנת 1982 רכשו
את הדירה השנייה ואין לראותם כחסרי קורת גג וכזכאים להמשיך ולשכור את הדירה הראשונה בתנאי שכירות סוציאליים של הדיור הציבורי. הם
אף נדרשו לשלם החל משנת 2002 דמי שכירות ריאליים עבור הדירה הראשונה.

10.
בשנת 2001 העבירו העותרת והמנוח את זכויותיהם בדירה השנייה לבנם סיני מגן בהעברה ללא תמורה. בשלב זה, נאטם הפתח בין שתי הדירות והבן אף הרחיב את הדירה השנייה.

11.
בשנת 2003 הגישו העותרת ובעלה המנוח עתירה מינהלית כנגד ההחלטה שלא לאפשר להם לרכוש את הדירה הראשונה, אך לאחר דיון שהתקיים בעתירה ולבקשתם נמחקה העתירה.

12.
בשנת 2004 הגישה עמידר
נגד העותרת והמנוח תביעת פינוי (ת.א.1279/05).בית משפט השלום בחדרה קיבל את התביעה והורה על פינוי הדירה הראשונה.
העותרת והמנוח הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 422/07). הערעור התקבל ברוב דעות ובפסק הדין, מפי כבוד השופט י. עמית, נקבע כי עמידר מושתקת מלטעון כי העותרת והמנוח איבדו זכאותם בשל היותם בעלים של הדירה השניה , מאחר והדירה השניה נרכשה מעמידר, בידיעתה ובעידודה. עוד נקבע
כי עמידר
לא הסבירה להם, בעת רכישת הדירה השנייה, כי בקניית דירה זו הם מאבדים את זכותם להמשיך ולהתגורר כשוכרים בדירה הראשונה ותוצאה זו גובלת בחוסר תום לב ומנוגדת לחובת
ההגינות המינהלית.

13.
מעת לעת המשיכה עמידר לשלוח לעותרת ולמנוח
עלונים שהזמינו אותם
לרכוש את הדירה הראשונה במסגרת מבצעים שונים.

14.
ביום 1.1.13 נכנס לתוקפו חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998 (להלן: "חוק הדיור הציבורי").

15.
בחודש דצמבר 2015 החלו העותרת והמנוח להתעניין ברכישת הדירה הראשונה ונאמר להם כי עליהם לקבל תעודת זכאות.

16.
ביום 28.1.16 הגישו העותרת והמנוח בקשה לתעודת זכאות ובתחילת שנת 2016 העבירו לעמידר את המסמכים הדרושים בקשר לרכישת הדירה.

17.
תעודת הזכאות אושרה, העותרת והמנוח שילמו דמי פתיחת תיק וחתמו במשרדי עמידר על בקשה לקניית הדירה הראשונה.

18.
ביום 15.8.17 הודיעה עמידר לבנה של העותרת כי המסמכים לרכישת הדירה, שבהם גם נקבע מחיר הרכישה, מוכנים ויש לבוא לקחתם. בוא ביום הגיע הבן
למשרדי עמידר, שם נמסרו לו מסמך הרכישה, שוברי תשלום של מקדמה ודמי טיפול, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר שהיה על העותרת והמנוח
לחתום בפני
נוטריון. הבן
התבקש להביא את המסמכים החתומים ושוברי התשלום המשולמים ביום 3.9.17 למשרדי עמידר בחיפה.

19.
בחלוף שלושה ימים, נפטר המנוח
מדום לב.

20.
לאחר שעמידר הוציאה לעותרת ייפוי כוח נויטריוני על שמה בלבד הגיעה העותרת ביום 12.9.17 לחתום על המסמכים
בעמידר,
ושם ניתנו לה מסמכי רישום עבור רשם המשכונות.

21.
לאחר שהעותרת חתמה על המסמכים נאמר לבנה של העותרת כי יש להפיק מהמחשב מסמכים חדשים בהם יוסר שמו של המנוח, אך כעבור זמן קצר נאמר לו כי נעשתה טעות וכי לא ניתן למכור לעותרת את הדירה הראשונה מאחר וכבר רכשה את הדירה השניה, שעלותה מעל 400,000 ₪ (לפי כללי הזכאות לא ניתן לרכוש דירה הדיור הציבורי אם כבר רכשו נכס ששוויו עולה על 350,000 ₪).

22.
בעקבות פניית ב"כ העותרת העבירה עמידר את כל המסמכים למשיב לבדיקה וקבלת הנחיות להמשך טיפול. גם המשיב דחה את הבקשה ועקב כך הוגשה העתירה.


23.
בעתירה טען ב"כ העותרת כי המסמכים שנשלחו לעותרת מעמידר מהווים הצעה בלתי חוזרת, העותרת כבר שילמה מקדמה ודמי טיפול ועמידר אינה יכולה לחזור בה מהצעתה שהתקבלה על ידי העותרת.


ב"כ העותרת טען גם כי במסמך הרכישה לא נדרשו העותרת והמנוח
להצהיר כי לא נמכרה להם בעבר דירה בדיור ציבורי, ולכן ברור כי העותרת והמנוח לא הטעו את עמידר וגם לא הפרו כל התחייבות כלפיה.

ב"כ העותרת היפנה לפסק דינו של השופט עמית אשר קבע כי המערערים לא נדרשו להצהיר שלא הייתה להם אי פעם
בעבר דירה בבעלותם.

24.
ב"כ עמידר טען
בכתב התשובה לעתירה כי בכל החלטות עמידר לא נפל פגם, כי כל עולותיה נעשו כדין והחלטותיה השונות היו תקינות מבחינה מנהלית והשתלשלות העניינים מגלה כי העותרת אינה נקיית כפיים.


ב"כ עמידר טען כי עמידר אינה חולקת על כך שהליכי מכר
הדירה הראשונה הגיעו לשלב מתקדם, אך לטענתו, ברגע שעמידר
גילתה את הטעות, שמקורה בהצגת תעודת זכאות ל"חסרי דיור", קמה לה הזכות החוקית לבטל את החוזה, אם מחמת טעות ואם מחמת הטעייה, והחובה המינהלית בטלה.

25.
ב"כ עמידר טען כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת חוסר ניקיון כפיים וכן מפאת שיהוי בהגשתה.


ב"כ עמידר טען גם כי עמידר
אינה הבעלים של הדירה
ואין לה אפשרות למכור את הדירה בהנחה או במחיר השוק, וכי
דירה מדירות הדיור הציבורי יכולה להימכר רק על פי הוראות החוק.

26.
ב"כ המשיב טענה כי תעודת "חסרי דיור" הנה תעודה המונפקת לכל מי שלא הייתה בבעלותו דירה במהלך ה-10 שנים האחרונות. תעודה זו מזכה את בעל התעודה לסיוע מהמשרד בכפוף לעמידה בתנאים נוספים ובמקרה זה העותרת והמנוח היו זכאים לתעודת חסר דירה כיוון שעברו למעלה מ-10 שנים מאז שמכרו את הדירה השנייה שהיתה בבעלותם לבנם. יחד עם זאת, חוק הדיור הציבורי שולל זכאות לרכוש דירה אם למבקש היתה דירה בבעלותו במהלך תקופת השכירות וזאת ללא הגבלת זמן.


ב"כ המשיב טענה כי המשיב לא היה מודע לטעות שביסוד הליך רכישת הדירה הראשונה ולא הכיר את השתלשלות העניינים בין העותרת לעמידר עד לפניית עמידר אליו בשנת 2018. לאור פניית עמידר, המשיב חיווה דעתו ביחס לשאלה העקרונית שהופנתה אליה.


ב"כ המשיב טענה
כי יש לדחות את העתירה מחמת חוסר ניקיון כפיים ומחת שיהוי. באשר לחוסר ניקיון כפיים, ב"כ המשיב טענה כי אין ולא יכול להיות ספק כי העותרים היו מודעים היטב לכך שכבר רכשו דירה בעבר וכי עמידר הוטעתה על ידם. כמו כן, נטען כי העותרת הסתירה גם את תעודת הזכאות בדבר היותם
חסרי דיור ולא צירפה אותה לעתירה.


באשר לשיהוי, ב"כ המשיב טענה כי ההחלטה נשוא העתירה ניתנה ביום 27.6.18 והעתירה הוגשה באוקטובר 2018.


ב"כ המשיב טענה כי השאלה העומדת להכרעה היא זכאותה של העותרת לרכוש את הדירה הראשונה בהתאם להוראות חוק הדיור הציבורי, וככל שמדובר בדירה מהדירות הדיור הציבורי, אין אפשרות למכרה אלא בכפוף לחוק, והעותרת אינה זכאית לרכוש את הדירה הראשונה מאחר ואינה עונה על הרכיב השלישי שהרי היתה לה ולמנוח דירה בשווי העולה על 350,000 ₪ - היא הדירה השנייה, כאשר הערכת שווי זו מבוססת על דיווחים של העותרת עצמה לרשויות המס.


ב"כ המשיב טענה כי עמידר כפופה להוראות החוק ולנהלים ואינה יכולה למכור דירה ציבורית למי שאינו זכאי לדירה כזו על פי החוק.

27.
בדיון בפני
י, ב"כ העותרת טען כי אין לקבל את טענת הסף של המשיבה לעניין העדר ניקיון כפיים והטעייה שכביכול ישנה תעודת זכאות שאינה משקפת מציאות נכונה ושהעותרת הסתירה זו. ב"כ העותרת טען כי תעודת הזכאות הגיעה למשרדי עמידר
והעותרת כלל לא ראתה את התעודה. ב"כ העותרת טען כי קודם לרכישת הדירה נשוא העתירה היו הליכים משפטיים בין עמידר לעותרת וכי ברור שעמידר ידעה כי העותרת רכשה בעבר דירה מעמידר עוד בטרם החלו הצדדים את הליך רכישת הדירה.


ב"כ העותרת טען כי אין לקבל את טענת השיהוי כיוון שההחלטה ניתנה בסוף יוני ויש להביא בחשבון את פגרת הקיץ ופגרת החגים.




28.
ב"כ המשיב טען כי תעודת הזכאות
שהונפקה על ידי המשיב יוצרת זכאות לשכירות והטבות נוספות אך לא לרכישה. ב"כ המשיב ציין כי רק אחרי 10 שנים מרגע המכירה אפשר להנפיק את התעודה הזו לעותרת אבל זה לא אומר שהיא זכאית לרכישת דירה נוספת, בטח שלא לפי החוק.

דיון

29.
אני מסכימה
עם ב"כ העותרת כי לא היה שיהוי בהגשת העתירה. העתירה הוגשה באוקטובר 2018 לאחר פגרת הקיץ, חגי תשרי ופגרת סוכות. כך, שלא חלפו 45 יום מיום ההחלטה על יום הגשת העתירה.

30.
איני סבורה כי יש לדון בשאלה האם העותרת הטעתה את המשיבים ו/או מי מהם
ופסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 422/07 מהווה "מעשה בי דין" שקבע כי עמידר ידעה על רכישת הדירה השניה על ידי העותרת . פסק הדין גם הביע מורת רוח על התנהגותה של עמידר ואין צורך לחזור על האמור שם, ואולם עובדה "הידיעה" כשלעצמה אינה יכול להקנות לעותרת זכויות (פרט לזכות להמשיך ולגור בדירה בשכירות עד אחרית ימיה).

31.
השאלה אותה יש לבחון לאור הקביעה הנ"ל היא האם קמה לעותרת זכאות לרכוש את הדירה הראשונה.

32.

מחד העובדה היא כי עמידר אישרה את רכישת הדירה על ידי העותרת, ולכאורה , אלמלא פטירת המנוח
ספק אם הרכישה היתה מבוטלת (למרות שהרכישה עוד היתה טעונה אישור המשיב).

33.
מאידך, העותרת כבר פנתה בעבר (יחד עם בעלה המנוח) וביקשה לרכוש את הדירה הראשונה והובהר לה כי אינה זכאית לכך, והיא אפילו חזרה בה מעתירה שהגישה ובה עתרה לאפשר לה לרכוש את הדירה. גם תעודת הזכאות שקיבלה מהמשיב לא קבעה זכאות לרכוש את הדירה , כאמור בתגובת המשיב.

34.
על כך יש להוסיף כי

מוסד הדיור הציבורי מעוגן בנהליו של משרד הבינוי והשיכון, בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח – 1998
ובחוק זכויות הרכישה, והוא נועד להגשים תכלית סוציו - אקונומית, בהיותו אמצעי לצמצום מימדי העוני בישראל, תוך מתן מענה, ולו גם חלקי, למצוקת הדיור הקשה בישראל. מוסד זה מהווה אמצעי לצמצום הפערים בין מי שידם משגת רכישת דירה לבין מי שידם אינה משגת לעשות כן (
עע"מ 3351/13
נתנאל נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור ולשיקום ולהתחדשות שכונות בת"א בע"מ
(23.3.2014)). אין בו "תפוס כפי יכולתך"
ועל הרשויות להקפיד על הצדק החלוקתי (
רע"א 3798/07
משה זריהן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

(12.05.2008)).

עוד נקבע כי "
בהיות הדיור הציבורי משאב מוגבל, שומה על הרשות הציבורית להתנהל בנוגע אליו בממלכתיות, לפעול על בסיס עקרונות של שוויון, סבירות ומידתיות, ולשוות לנגד עיניה את עניינם של כלל הזכאים הממתינים לקבלת דיור ציבורי"
(
עע"ם 7197/05
עליזה תורג'מן דנקר נ' משרד הבינוי והשיכון
(16.1.2006)).

35.
סעיף 1
לחוק זכויות הרכישה קובע כי "זכאי" הוא:

"מי שמתגורר כדין או על פי חוזה, תקופה של חמש שנים רצופות לפחות, בדירה ציבורית, ואין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרה ציבורית, דירה או מקרקעין אחרים, ששוויים עולה על 350,000 שקלים חדשים"
.

36.
במקרה דנן אין חולק כי העותרת אינה עונה על הגדרת "זכאי".

37.
אין להתעלם גם מהעובדה שלא רק שהיתה לעותרת דירה בעבר אלא שזו אף ניתנה על ידה "במתנה" לבנה.

38.

לפיכך, החלטת המשיבים לבטל את הליכי רכישת הדירה על ידי העותרת ניתנה כדין (למותר לציין כי לעותרת הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה הראשונה בהתאם לפסק הדין בע"א 422/07).

39.
העתירה נדחית.

40.
לפנים משורת הדין, בשים לב להתנהלות עמידר, איני מחייבת את העותרת בתשלום הוצאות למשיבים.

ניתן היום,
א' אדר א' תשע"ט, 06 פברואר 2019, בהעדר הצדדים
.










עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 12519-10/18 שושנה מגן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 06/02/2019)