פסקי דין על מרדכי מנדל | פסקי דין על חנה אסתר מנדל | פסקי דין על החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש | פסקי דין על החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית-חורון) | פסקי דין על יואל עמרני ואח' |

18827-03/14 א     03/02/2019




א 18827-03/14 מרדכי מנדל, חנה אסתר מנדל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ, החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית-חורון) בע"מ, יואל עמרני ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כבוד השופט רם וינוגרד


3 בפברואר 2019
ת"א 18827-03-14 מנדל ואח'
נ' חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ ואח'




התובעים
1
.
מרדכי מנדל

2
.
חנה אסתר מנדל


ע"י ב"כ
עו"ד דוד גדנסקי


נגד

נתבעים
1. החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ
2. החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית-חורון) בע"מ
3. יואל עמרני
ע"י ב"כ עו"ד ישראל שדה
ועו"ד שחר סרור
4. עו"ד אמנון גלברט


בעצמו




נגד

הצד השלישי
אריאל גלעדי
ע"י ב"כ עו"ד דוד גדנסקי




פסק דין


1.
התובעים הגישו כנגד הנתבעים תביעה כספית בסכום של 2,700,000 ₪. לטענתם, משקף סכום זה את ההפסדים שנגרמו להם כתוצאה ממכירת שני מגרשים בסכום הנופל באופן משמעותי מערכם בעת המכירה. את הזכויות במגרשים אלה רכשו התובעים מהנתבעת 1 בשנת 1982. המגרשים נמכרו על ידם לצד השלישי בשנת 2009. לטענתם מכרו את המגרשים במועד זה בשל העובדה שהנתבעים 3-1 פעלו בדרכים שונות להוצאתם מידם. התובעים טוענים כי בשל חוסר הוודאות המשפטית שאפפה את זכויות התובעים במגרשים, שנבעה ממעשי ומחדלי הנתבעים, החליטו למוכרם במחיר מופחת לצד השלישי. לטענת התובעים גרמו מעשים אלה של הנתבעים 3-1, יחד עם מחדלים שהם מייחסים לנתבע 4, לכך שהם מכרו את המגרשים בסכום של 720,000 ₪.

בכתב התביעה נטען שערכם הנוכחי של המגרשים הוא 2,500,000 ₪. לפיכך טוענים התובעים שנגרם להם נזק העולה כדי מלוא ההפרש בין המחיר ששולם להם עבור המגרשים בשנת 2009 (720,000 ₪) לבין ערכם הנוכחי, ובסך הכל עומד נזק זה על 1,780,000 ₪. עוד טענו כי נגרם להם נזק של למעלה מ-1,500,000 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור רכיב הקרקע במגרשים. כן טענו שיש לפצותם בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם. לצורכי אגרה הועמד סכום התביעה על 2,700,000 ₪.

רקע כללי וטענות הצדדים
2.
אין חולק שביום 1.1.1982 רכשו התובעים (המתגוררים באופן קבע באוסטריה) מהנתבעת 1 שני מגרשים המצויים בגבעה המערבית ביישוב גני מודיעין, תמורת סכום של 8,000 דולר ארה"ב. לטענת התובעים מגרש אחד נרכש עבורם ומגרש שני עבור הגב' שרה כהן, גיסת התובע. בעקבות הגרלה שנערכה באותה שנה, הוקצו להם מגרשים 37 ו-38 ביישוב. מגרשים אלה ידועים כחלק מחלקות 13 ו-35 בגוש פיסקלי 5 של אדמות הכפר נעלין ומחלקה 74 בגוש פיסקלי 2 של אדמות הכפר אל-מידיה. על המגרשים חלות, בין היתר, הוראות תב"ע 208/1 ותב"ע 208/1/13. המגרשים יכונו להלן "מגרש 37" ו"מגרש 38" בהתאמה.

3.
בקצרה ייאמר, שבין התובעים והצד השלישי מצד אחד לבין הנתבעים 1, 2 ו-4 ואחרים התנהל הליך קודם בבית משפט זה (ה"פ 8452/09 מנדל וגלעדי נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ
). הדיון בהליך הקודם סבב מחלוקת בנוגע לזכויות במגרשים מושא התביעה הנוכחית, לאחר שהתברר שהנתבעות 2-1 (להלן: "שכונות") העבירו את הזכויות במגרש 37 לאחרים.

בעניין זה הובהר בפסק-הדין שניתן במסגרת ההליך הקודם על ידי חברי כבוד סגן הנשיאה (כתוארו אז) השופט א' פרקש, ביום 24.10.12 (להלן: "פסק-הדין בהליך הקודם"), כי בשנת 2005 גילו התובעים שמגרש 37 הועבר על ידי שכונות לידי ה"ה שמדרה לנדאו (שכונה בהליך הקודם "שמדרה"). מהקביעות בפסק-הדין בהליך הקודם עולה ששמדרה היה בעל מניות בחברת גני מודיעים בע"מ (להלן: "גני מודיעים"), וכי הנתבעת 1 חויבה להעביר לגני מודיעים 25 מגרשים "ומגרשים נוספים וכן חויבה לשלם סכומים שונים" בעקבות הליך בוררות שהתקיים בין שכונות לגני מודיעים (פסקה 8 לפסק-הדין בהליך הקודם). כחלק מהתשלום בגין פסק הבוררות, העבירה הנתבעת 1 את מגרש 37 לידי שמדרה. זה העביר את המגרש לידי בניו. בהמשך לכך, נחתם חוזה פיתוח בין בניו של שמדרה לבין הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באיו"ש. התובעים טענו שזכותם במגרש עדיפה על פני זכותו של שמדרה או על פני זכותם של בניו, וזאת מכח דיני העסקאות הנוגדות.

בפסק-הדין בהליך הקודם הובהר שלגבי מגרש 38 "אין מחלוקת שהוא שייך למנדל" (פסקה 40 לפסק-הדין בהליך הקודם). לפיכך סבב הדיון בפסק-הדין אך ורק את מגרש 37.

בסופו של דבר קבע בית המשפט בהליך הקודם כי זכות התובעים עדיפה על זכותם של שמדרה ובניו, מאחר ותום לבם של אלה נשלל בשל ידיעה או עצימת עיניים בעניין זכויות התובעים בנכס. בהקשר זה, בית המשפט קבע, בין היתר, ששמדרה היה מודע להתנהלות לא תקינה של שכונות גם בנוגע למגרשים אחרים ביישוב. לנוכח הקביעה לפיה זכותם של מנדל גוברת על זכותם של שמדרה ובניו, הבהיר בית המשפט שאינו דן "בטענות המשיבים לעניין אמיתות ההסכם בין מנדל לגלעדי" (פסקה 57 לפסק-הדין בהליך הקודם).

4.
בבחינת הקדמת המאוחר, יובהר כי מי שייצג את גני מודיעים בהליכים שהתנהלו בינה לבין שכונות היה עו"ד גדנסקי, המייצג כיום את מנדל. במהלך ההתנהלות בין החברות שלח עו"ד גדנסקי מכתב ביום 29.12.03, ובו הבהיר כי על פי הסיכום בין הצדדים "נקבע כי שכונות תשעבד לטובת גני מודיעים, כבטוחה לקיום חיוביה, את המגרשים 37, 38, 108, 109, 110 ב-תב"ע 208/1 לגני מודיעין" (פסקה 1 למכתב; ההדגשה הוספה). כאמור, בעקבות התחייבות זו, וכפועל יוצא גם ממכתב זה, הועבר מגרש 37 לידי שמדרה, אף שמלכתחילה הוא הוקצה לתובעים. מכאן שמי שמייצג את התובעים היום היה מעורב באופן ישיר בהתנהלות המשפטית שגרמה להעברת מגרשיהם לגורמים אחרים במועד שקדם להגשת התביעה. כמו כן, בהליך קודם שהתנהל בין התובעים מצד אחד לבין משפחת שמדרה-לנדאו, שכונות ואחרים מהצד שכנגד, בנוגע לזכויות במגרשים 37 ו-38 (ת"א (מחוזי תל-אביב)
2576/05 מנדל נ' לנדאו ואח'
), ייצג עו"ד גדנסקי את משפחת לנדאו, שטענה כי זכויותיה גוברות על זכויות התובעים. במסגרת כתב ההגנה שהגיש באותו הליך טען עו"ד גדנסקי כי התובעים יכולים היו לפעול לרישום זכויותיהם והיו מודעים לכך "מזה שנים" (סעיף 6(ג) לכתב ההגנה שהגיש באותו הליך).

5.
כשנה ומחצה לאחר שניתן פסק-הדין בהליך הקודם, הוגשה תביעה זו שלפני. בכתב התביעה נטען שבשל ניסיונן של שכונות להוציא את המגרשים מידי התובעים ובשל "התסבוכת המשפטית" בה היו נתונים המגרשים, חיפשו התובעים רוכשים למגרשים. בסוף חודש יולי או תחילת חודש אוגוסט 2009 נוצר קשר בינם לבין עו"ד אריאל גלעדי (להלן: "גלעדי"). עוד נטען כי באותה עת היו התובעים מודעים לכך שהזכויות במגרש 37 הועברו לשמדרה, וחשדו שהזכויות במגרש 38 הועברו גם הן. מאחר וגלעדי הביע עניין ברכישת המגרשים, הסכימו התובעים למכור לו אותם במחיר נמוך. בעקבות משא ומתן שהתקיים בין התובעים לגלעדי נמכר לו כל אחד מהמגרשים בסכום של 360,000 ₪. זאת במסגרת חוזים שנחתמו בין הצדדים ביום 9.8.09 (להלן: "הסכמי המכר"). התובעים טענו פעמים מספר בכתב התביעה כי אלמלא התסבוכת המשפטית לה נקלעו, היה בכוונתם לבנות על המגרשים בתים צמודי קרקע "וליהנות מדמי השכירות שניתן להפיק מהם" (סעיף 25(ד) וסעיף 28 לכתב התביעה).

בכתב התביעה נטען כי על שכונות לפצות את התובעים על הנזקים שנגרמו להם בעקבות מכירת המגרשים במחיר שהיה נמוך לאין שיעור מערכם בעת המכירה, וזאת מאחר שההפחתה בסחירות המגרשים נבעה כל כולה ממעשיהן של שכונות שהעבירו את המגרשים לאחרים. עוד נטען בכתב התביעה שהנתבע 3 (להלן: "עמרני"), המשמש כמנהל שכונות, אחראי אישית למעשיהן של שכונות ולפיכך יש לחייבו בפיצוי התובעים יחד ולחוד עם שכונות. אשר לנתבע 4 (להלן: "עו"ד גלברט"), שהוצג בכותרת כתב התביעה כ"כונס הנכסים לביצוע עבודות הפיתוח בגבעה המערבית בגני מודיעין", נטען כי הוא התרשל בתפקידו ככונס באופן שהביא לכך שהיה בידי שכונות להעביר מגרשים שיועדו לתובעים לידי אנשים אחרים.

כאמור, התובעים דרשו בכתב התביעה פיצוי בגין ההפרש בין מחיר המכירה (720,000 ₪) לשווי הנוכחי של המגרשים (2,500,000 ₪), פיצוי גם בגין אובדן דמי שכירות ופיצוי בגין עוגמת נפש.

6.
הנתבעים 3-1 טענו בכתב ההגנה שהסכום בו נמכרו המגרשים לגלעדי משקף את ערכם האמיתי של המגרשים. נטען כי הסכמי המכר בין התובעים לגלעדי משקפים את ערכם האמתי של המגרשים וכי גלעדי לא לקח על עצמו סיכון משפטי כלשהו במסגרתם. לטענת הנתבעים, התביעה אינה אלא תביעה של גלעדי עצמו, שמכוח ההסכמים שכרת עם התובעים אמור לזכות בנתח משמעותי מכל פיצוי שייפסק. עוד נטען שלא היה בכוונת התובעים לבנות על המגרשים, ומעולם לא היה בכוונתם להשכיר בתים שייבנו על המגרשים. הנתבעים הטעימו שלא היתה כל מחלוקת שהזכויות במגרש 38 נתונות לתובעים. ממילא לא ניתן כל טעם לכך שהתובעים בחרו, לשיטתם, למכור מגרש זה במחיר הנמוך ממחיר השוק.

עו"ד גלברט הכחיש את כל הנטען כלפיו. הוא הבהיר שגם מכותרת כתב התביעה עולה שתפקידו ככונס נכסים היה לדאוג לביצוע עבודות הפיתוח בגבעה המערבית. הוא ציין כי על פי גישת התובעים בכתב התביעה כולל תפקידו גם שמירה על זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במגרשים, בעוד שעו"ד גדנסקי טען במפורש את ההיפך בעבר, עת ייצג את לנדאו בסכסוך בינם לבין התובעים. באותה עת שלח עו"ד גדנסקי מכתב לעורך דינם של התובעים ובו טען במפורש כי לכונס הנכסים "אין לו כל מעמד וכל סמכות בשאלת הבעלות והזכויות הקנייניות במגרש זה או אחר" (מכתבו של עו"ד גדנסקי מיום 8.9.05). עו"ד גלברט הוסיף וטען שהוא פעל במסגרת תפקידו באופן ראוי ולצורך קידום האינטרסים של בעלי המגרשים, ולא נפל כל פגם בדרך התנהלותו ככונס נכסים.

על ההליכים
7.
מאחר שפני הצדדים לא היו לפשרה, נקבע לוח זמנים להגשת ראיות הצדדים מייד עם תום ההליכים המקדמיים. ראיות התובעים הוגשו ביום 15.6.15. באותה עת הסתפקו התובעים בהגשת תצהיר מטעמו של התובע (הכולל נספחים רבים), שרובו ככולו תיאור משפטי של ההליכים הקודמים. במסגרת תצהיר העדות הראשית טען התובע, לראשונה, כי בשלב מאוחר למועד בו נערכו הסכמי המכר "החלטנו לשנות את תנאי ההסכם בינינו וכך קיבלנו סך של 500,000 ₪ בתאריך 25.7.12 (בנוסף לסכום הראשוני של 10,000 ₪) לפני שניתן פסק הדין" בהליך הקודם. נטען כי ב"נספח לחוזה" מיום 25.7.12, שנערך בין התובעים לבין גלעדי (נספח כ"ב לתצהיר התובע), התחייב גלעדי לממן את התביעה המשפטית הנוכחית (סעיף 27(א) לתצהיר התובע). כאמור, הגרסה לפיה נערך הסכם מאוחר ביום 25.7.12 עלתה לראשונה בשלב זה. עוד הגישו התובעים חוות-דעת שמאית חדשה מטעמם, ערוכה על ידי השמאי עינב לביא-זלצר. בדיעבד התברר שהשמאי כלל לא ראה את חוות-הדעת שצורפה לכתב התביעה המקורי ונערכה על ידי השמאי מאיר פינקלשטיין (עמ' 75 לפרוטוקול, שורות 2-1).

הנתבע 4 הסתמך במסגרת ראיותיו אך על תצהיר מטעמו. הנתבעים 3-1 הסתמכו על תצהירו של הנתבע 3 (עמרני), כאשר לתצהיר צורפו מסמכים רבים ביותר מהליכים קודמים. כמו כן, הגישו הנתבעים 3-1 חוות דעת של השמאי יואל גבריאל בנוגע לשווי המגרשים.

8.
בקדם המשפט המסכם שהתקיים ביום 3.5.16 (לאחר עיכובים שחלו בהגשת מכלול ראיות הצדדים), התנהל דיון בשאלה אם התובעים מבקשים להתבסס על פסק-הדין בהליך הקודם כמבסס מעשה בית-דין כלפי הנתבעים או חלקם, או שמא בכוונתם לנהל את ההליך מחדש בנסיון לבסס אחריות ישירה של עמרני. בהחלטה שניתנה בתום הדיון נקבע, בין היתר, כי הנתבעים יודיעו עמדתם בנוגע לטענותיהם כנגד עמרני והאופן בו רצונם להוכיחן. עוד הובהר במסגרת החלטה זו כי הסעד העיקרי בכתב התביעה אינו מתיישב בהכרח עם חוות-הדעת שצורפה לכתב התביעה, ואינו כולל סעד חלופי של הפרש בין מחיר השוק של המגרשים בעת המכירה למחיר ששולם לתובעים במסגרת הסכמי המכר. בעקבות הדברים שעלו בדיון ביקש התובע לתקן את כתב התביעה, וביום 18.7.16 הוגש כתב תביעה מתוקן. במסגרת כתב תביעה זו נדרש סעד חלופי, לפיו ישולם לתובעים ההפרש בין המחיר שנקבע בהסכמי המכר לבין שוויים של המגרשים ביום בו נמכרו, שהוערך על ידי השמאי מטעמם בסכום של 1,540,000 ₪. על אף שכאמור לעיל, בתצהיר העדות הראשית שקדם להגשת כתב התביעה נטען שחל שינוי בתנאי הסכמי המכר, לא נמצא לדבר זכר בכתב התביעה המתוקן. גם במסגרתו נטען שהסכום ששולם לתובעים עבור המגרשים הוא 720,000 ₪ (סעיפים 31 ו-32 לכתב התביעה המתוקן).

ביום 25.9.16 הודיעו התובעים שהם מבקשים "לשנות עמדתם הקודמת" ולהסתפק בטענה לפיה פסק-הדין בהליך הקודם "מעמיד מעשה בי"ד גם כנגד נתבע 3 ודי בו כדי לבסס את עילת התביעה כנגד נתבע 3, ולוותר על הוכחה מחודשת של חלקו הישיר של נתבע 3 באירועים נשוא התובענה". בעקבות שינוי עמדה זה, נוצר הצורך לתיקון נוסף של כתב התביעה, כך שזה יתכתב עם הטענות הנוכחיות של התובעים. כתב תביעה מתוקן בשנית הוגש ביום 26.2.17. התיקון סבב את השוני בטיב הטיעון כלפי עמרני, כאשר נטען שעליו לשאת בפיצוי לא בשל אחריות אישית הנובעת ממעשיו, אלא כחליף של שכונות וכמי שהיתה לו קרבה משפטית מתאימה להתדיינות בהליך הקודם. גם זו הפעם התעלמו התובעים מהטענה החדשה בתצהיר, לפיה שונו הסכמי המכר במסגרת הסכם מיום 25.7.12 ושולם להם סכום של 500,000 ₪. בכתב התביעה המתוקן בשנית נטען כי המגרשים נמכרו לגלעדי תמורת 720,000 ₪, כי ערכם נכון למועד הגשת כתב התביעה המתוקן הוא 2,870,000 ₪, וכי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין ההפרש בין שני סכומים אלה (סעיפים 31-30 לכתב התביעה המתוקן בשנית). לחלופין נטען שיש לפצותם בגין ההפרש בין הסכום של 720,000 ₪ לערך המגרשים במועד מכירתם. כמו כן, נטען להפסד דמי השכירות ולעוגמת הנפש. סכום התביעה הועמד לצורכי אגרה על 2,700,000 ₪.

בבחינת הקדמת המאוחר יובהר שעל אף השוני המוצהר בקו הטיעון, ביקשו התובעים לבסס אחריות אישית של עמרני הן בחקירותיהם והן בסיכומיהם.

9.
בעקבות הגשת כתב התביעה המתוקן בפעם הנוספת, הגישו הנתבעים 3-1 הודעה לצד ג' כנגד עו"ד גלעדי. במסגרת ההודעה טענו הנתבעים כי לשיטתם המגרשים נמכרו במחיר השוק נכון למועד מכירתם. עם זאת, וככל שטענה זו לא תתקבל, נטען לחלופין שהמחיר הנמוך של הרכישה נבע מהתנהלות פסולה של גלעדי כלפי התובעים. בין היתר נטען שגלעדי לא הסביר לתובעים שהוא לא נטל על עצמו סיכון כלשהו במסגרת הסכמי המכר, שלא היו אמורים לצאת לפועל אלא לאחר שהמגרשים יירשמו על שם המוכרים; כי גלעדי לא פעל על פי אמות המידה שעל עורך דין לאמץ בעת שהוא כורת עסקה מול צד שאינו מיוצג; ובוודאי שלא פעל כנדרש ממי שיצר יחסי עורך דין-לקוח עם הצד שכנגד "מאחר והחוזה קובע יחסי עו"ד-לקוח בין גלעדי לתובעים".

בכתב ההגנה שהגיש גלעדי להודעה לצד ג', תוך שהוא מיוצג על-ידי עו"ד גדנסקי המייצג גם את התובעים, הכחיש גלעדי את הטענות. הוא טען שבמסגרת המשא ומתן עם התובעים התייעצו אלה "עם מי שמצאו לנכון, שכלל את עו"ד אברהם גרוניך", שהוא גם מי שניסח את ההסכמים (סעיף 8 לכתב ההגנה). לטענתו, לא הוטלה עליו כל חובה למסור לתובעים "מידע כלשהו ביחס למגרשים" (סעיף 11(ד) לכתב ההגנה). הוא טען כי פעל באופן ראוי התואם את היחסים שבין מוכר מרצון לקונה מרצון, והמחיר נקבע על רקע הקשיים המשפטיים הנוגעים לנכס.

10.
בעקבות תיקון כתבי הטענות והגשת ההודעה לצד ג' הוגשו בקשות שונות בנוגע לכתבי הטענות המתוקנים, שהוכרעו במסגרת החלטה מיום 4.8.17. במסגרת ההחלטה מיום 4.8.17 נקבע שהקביעות בפסק הדין בהליך הקודם מקימות מעשה בית דין גם ביחס לעמרני, אף שאין פירושו של דבר שיש בהן כדי להטיל עליו חבות אישית לפיצוי התובעים בגין נזקים שנגרמו להם בעקבות מכירת המגרשים, ככל שנגרמו נזקים כאלה.

11.
משסיימו הצדדים את ההליכים המקדמיים, שהחלו מחדש בשל תיקון כתבי הטענות, התקיים קדם משפט מסכם ביום 17.1.18. בדיון שהתקיים טען ב"כ התובעים שלדעתו יש צורך להגיש את תצהירי התובעים וראיותיהם מחדש "על מנת שהדברים יהיו מסודרים", וזאת בין היתר בשל העובדה שחל שינוי ממשי בטענות התובעים בנוגע לטיב האחריות של עמרני, ובשל הגשת ההודעה לצד השלישי. הוא הוסיף וטען שבידו ראיות נוספות שהוא מבקש להגיש. בהחלטה שניתנה בתום הדיון נקבע כי בשל השלב המאוחר של ההליכים לא היה מקום לאפשר דרך התנהלות זו, אולם מאחר שממילא התיק אינו בשל לשמיעת ראיות בשל העובדה שטרם הוגשו ראיותיו של הצד השלישי ובשל רצונם של הצדדים להשלים תצהיריהם בשל השינוי בכתבי הטענות, ניתן להיעתר לבקשה.

12.
תוצאת התנהלותם הדיונית של התובעים במהלך התובענה הביאה לא רק לכך שכתב התביעה תוקן פעמיים תוך שינוי של טענות התובעים מפעם לפעם, אלא שחל עיכוב משמעותי ביותר בכל הנוגע לאפשרות להתקדם לסיום ההליכים. אשר לעיכוב האחרון, שעניינו בבקשה להגיש את ראיות התובעים מחדש, התברר שהוא הונע מתוך רצון להתאים את הראיות לקו הטיעון של גלעדי, כפי שיובהר להלן:

תצהירי התובעים במתכונתם החדשה הוגשו ביום 15.3.18. זו הפעם לא הסתפקו התובעים בהגשת תצהיר של התובע תוך התאמתו לקו הטיעון החדש, עניין שהיה אמור לבוא לידי ביטוי בצמצום בהיקף התצהיר. חלף זאת, בחרו להוסיף לתצהיר התובע טענות ועובדות חדשות הנוגעות לכריתת הסכמי המכר. כמו כן, לבד מתצהירו של התובע הגישו התובעים תצהירים של שני עדים נוספים: האחד, של עו"ד אברהם גרוניך, שנזכר בכתב הגנתו של גלעדי כמי שערך את הסכמי המכר. יובהר כי על אף שההפניות בכתב ההגנה של גלעדי ובתצהירו הן ל"עו"ד גרוניך", אין כל חולק שבמועד עריכת ההסכמים טרם היה גרוניך לעורך דין; השני, של אברהם בובליל, שביתו סמוך למגרשים 37 ו-38 והוא שיצר את הקשר בין התובע לבין גלעדי. שמו של עד זה נזכר לראשונה בתצהיר התובע. על פי תצהירים אלה נוהל המשא ומתן בין התובעים לגלעדי בביתו של בובליל, ולאחר מכן נסעו הצדדים לביתו של גרוניך לצורך עריכת הסכמי המכר והחתימה עליהם. יובהר שגרסה עובדתית זו לא נכללה משום מה בתצהירי התובע, ולטענתו הוא עצמו כלל לא היה מודע לכך שהוגשו תצהירים של בובליל וגרוניך במסגרת הגשת הראיות החוזרת (עמ' 41 לפרוטוקול, שורות 4-2).

הנתבעים 3-1 הגישו תצהיר משלים מטעמו של עמרני, תוך התייחסות גם להודעה לצד השלישי. מטעמו של הצד השלישי הוגש אך תצהירו של גלעדי עצמו.

בדיעבד התברר שהגשת התצהירים המחודשת והוספת התצהירים הנוספים מטעם התובעים לא נועדה להתאים את הראיות לתוצאה שנוצרה ממחיקת חלק מכתב התביעה בשל מחיקת חלק מהטענות המייחסות אחריות אישית לעמרני, או מתוך מגמה לשרת את עניין התובעים (כפי שנטען בדיון ביום 17.1.18 – עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 12-10). היא נועדה לשרת את עניינו של גלעדי (שלטענת הנתבעים הוא העומד מאחורי הגשת התביעה מלכתחילה). קביעה זו מושתתת לא רק על טענות שהעלו הנתבעים. היא אושרה במפורש על ידי ב"כ התובעים בסיכומיו, שהבהיר כי הצורך בהגשת תצהירי גרוניך ובובליל נבע מכך שהוגשה הודעת צד ג' כנגד גלעדי (עמ' 202 לפרוטוקול, שורות 11-9). אף שזה היה הטעם האמיתי בהבאת מצהירים הנוספים לעדות, בחרו התובעים וגלעדי – שכאמור היו מיוצגים יחדיו – להביא עדים אלה כעדי תביעה. כתוצאה מכך עמד לרשות גלעדי די זמן לעיין בפרוטוקול חקירתם הנגדית של עדי התביעה קודם לחקירתו הנגדית, ולהתאים את גרסתו לגרסתם. גלעדי אישר שביקש לקבל את פרוטוקול החקירות הנגדיות של עדי התביעה וקרא אותו עובר לחקירתו הנגדית (עמ' 159 לפרוטוקול, שורות 9-6). יש להעניק גם לעניין זה משקל בעת הערכת העדויות.

13.
ניסיון להביא את הצדדים להסכמה לאחר הגשת ראיותיהם – כשל. לפיכך נקבע התיק לשמיעת הראיות. עדי התובעים והנתבעים העידו בתאריכים 26 ו-27 לדצמבר 2018, וגלעדי נחקר על תצהירו ביום 17.1.19. לאחר שהצדדים סיכמו טענותיהם, הגיעה העת להכריע בתובענה.

דיון והכרעה
14.
כאמור, עיקר טענת התובעים היא שכתוצאה מ"התסבוכת המשפטית" אליה נקלעו בשל נסיונן של שכונות להעביר את המגרשים לאחרים, מכרו את המגרשים לגלעדי בנזיד עדשים. כפי שיובהר להלן, לא ניתן לרחוש אמון כלשהו לעדות התובע ולגרסתו להתרחשויות. התובע עצמו נמנע מלומר את האמת בסוגיות מרכזיות ביותר, ונקלע לסבך של אמירות סותרות ושקריות; רעיתו לא הובאה כלל לעדות אף שלטענתו היא נכחה במשא ומתן; גיסתו, שלטענתו היא שהיתה הבעלים של הזכויות באחד המגרשים, אף היא לא הובאה לעדות. ממילא לא הובהר מה היתה עמדתה לגבי אותה מכירה, שנטען כי נעשתה במחיר הנמוך עד מאוד ממחיר השוק, ומה היתה עמדתה בעניין חתימת ה"נספח לחוזה"; לא ניתן לבסס ממצאים על גרסת גלעדי, שהיה הצד השני לעסקה; ואין בגרסת העדים האחרים כדי להועיל לגרסת התובע. למעשה, די בכך כדי לשמוט את הקרקע מתחת לתביעה, כאשר לא ניתן לרחוש אמון לתובע או לעדיו.

לקביעה זו, בדבר אי מהימנות גרסת התובעים, יש לצרף את טיב ההסכם, שכלל אינו משקף רכישת קרקע תוך הפחתת מחירה בשל "סיכון משפטי"; ואת העובדה שלא הוכח כלל שהמחיר בו נרכשו המגרשים – אם אכן ניתן לרחוש אמון כלשהו למחיר בו נקבו הצדדים בהסכמים על אף שב"כ התובעים שב וטען שכל הסכמי המכר בגני מודיעין נוקבים במחיר הנמוך ממחיר העסקה האמיתי – נופל ממחיר השוק של מגרשים ב"מובלעת" שבגבעה המערבית בגני מודיעין באותה עת. לעניין אחרון זה יובהר כבר עתה כי מעסקאות נוספות שערך גלעדי, שהוא ובני משפחתו רכשו מספר מגרשים בגני מודיעין, עולה שמחיר רכישת מגרש "נטול בעיות משפטיות" בישוב, אינו שונה מהותית מהמחיר בו רכש את המגרשים מושא התביעה.

בקביעות אלה יש כדי להביא למסקנה כי התביעה משוללת יסוד. לפיכך לא נוצר כלל הצורך להידרש לטענות בעניין אחריותו האישית של עמרני, שלא הוכחו דיין; או לטענות בעניין אחריותו של עו"ד גלברט, שאף הן נחזות כחסרות בסיס.

15.
הדיון להלן יפתח בתיאור הסכמי המכר עצמם. לאחר שיובהר טיבם של אלה, יידונו הפגמים המרכזיים שנפלו בעדויות התובע ועדיו, המביאים לכלל מסקנה לפיה לא ניתן לרחוש אמון לגרסת התובעים. לאחר כל אלה תיבחן בקצרה שאלת שווי המגרשים נכון לעת המכירה, אף שספק אם יש צורך להידרש לה לנוכח הקביעה לפיה לא ניתן לבסס קביעות על עדויות התובע ועדיו, וממילא לא ניתן לדעת מה אכן התרחש ומדוע.

א.
הסכמי המכר – הסכמים נטולי סיכון
16.
כאמור, לטענת התובעים נחתמו ביום 9.8.09 הסכמי מכר ביחס למגרשים מושא התביעה בינם לבין גלעדי (נספחים י"ז(1)-(2) לתצהיר התובע). התובע הבהיר בתצהיריו שהמגרשים נמכרו במחיר נמוך בשל אותה תסבוכת משפטית אליה נקלעו. לדבריו, עו"ד גלעדי "היה מודע לבעיות המשפטיות הניצבות בפני
נו לקבלת הזכויות במגרשים 38-37" (סעיף 22(א) לתצהיריו), והמחיר הנמוך ששולם שיקף את ההשקעה בניהול הליכים משפטיים "והסיכון כי בסופו של מאמץ עלול הוא גם להפסיד" ולהישאר ללא המגרשים (סעיף 22(ג) לתצהירים). התובע הבהיר בתצהירו "כי רק אדם כעו"ד גלעדי המבין את סיכויי וסיכוני העסקה ואשר יש בו נכונות להימור, יהיה מוכן להיכנס לעסקה שכזו" (סעיף 22(ג) לתצהירים). מכאן, שעל פי עדותו של התובע, שיקף המחיר המופחת של המגרשים את הסיכון המשמעותי שנטל על עצמו גלעדי, שהיה מודע היטב לסיכויים ולסיכונים המשפטיים ולבעיות המשפטיות הנוגעות לנכסים.

כפי שיובהר להלן, עיון בהסכמי המכר מעלה שגלעדי לא נטל על עצמו סיכון כלשהו בעת רכישת המגרשים.

17.
כהערה מקדימה לדיון בהסכמי המכר, ולמעשה בכל המסמכים עליהם התבססו התובעים, יש להבהיר שהסכמי המכר המקוריים (או מסמכים מקוריים אחרים) לא הוצגו לפני בית המשפט. בעניין זה נמצא התובע מעיד שנאמר לו לא להביא את המסמכים המקוריים לבית המשפט. לדבריו, "יש לי את המסמכים בבית ואסור לי להביא מסמכים לבית המשפט". התובע סירב להשיב מי אמר לו שאסור לו להביא את המסמכים המקוריים לבית המשפט (עמ' 51 לפרוטוקול, שורות 21-13). דרך התנהלות זו מעידה לכאורה על נסיון להסתיר ראיות מבית המשפט.

18.
מעיון בהסכמי המכר, הזהים כמעט בכל, עולה שהמתווה עליו הסכימו הצדדים אינו מטיל סיכון כלשהו על גלעדי. על פי ההסכמים, ישלם גלעדי לתובעים סכום של 360,000 ₪ עבור כל אחד מהמגרשים. מתוך סכום התמורה אמור היה גלעדי לשלם סכום של 5,000 ₪ במזומן במעמד חתימת החוזה (סעיף 5(א) להסכמים; יוער שלא הוכח שסכום זה אכן שולם). כל יתרת התמורה אמורה להיות משולמת 60 יום "לאחר חתימת חוזה פיתוח ו/או חוזה חכירה (לפי המוקדם) בין המוכרים לממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש (ממ"י ביו"ש)" (סעיף 5(ב) להסכמים). עוד נקבע בהסכם כי אם לא ייחתם חוזה פיתוח או חוזה חכירה בין המוכרים לממונה עד למועד שנקבע בהסכם, ולטענת הצדדים הוארך לאחר מכן מעת לעת, "יהיה כל צד זכאי להודיע על ביטול החוזה", ללא צורך בתשלום פיצוי, ותוך השבת הסכום של 5,000 ₪ ששילם גלעדי לתובעים במעמד חתימת החוזה.

במסגרת ההסכמים התחייב גלעדי כי "ככל ובמידה שידרש, הרוכש מתחייב לנהל הליך משפטי בשם המוכרים על ידו ו/או ע"י עו"ד מטעמו, במסגרתו יבוקש להצהיר כי המוכרים הינם בעלי הזכויות במגרש וזאת ללא עלות נוספת לרוכשים אך למעט אגרות משפט. המוכר יקבל את הסכמת הגב' שרה כהן לתכנו של כל הליך משפטי" (סעיף 14 להסכם המכר בעניין מגרש 38; בהסכם המכר בעניין מגרש 37 נכללה התחייבות זהה, אך לה הוסף משפט נוסף החוזר על תנאי שבסעיף 13 להסכם).

מכאן שעל פי ההסכם לא נטל גלעדי על עצמו סיכון כספי כלשהו, למעט הנשיאה בעלויות הליך משפטי. התשלום עבור המגרשים אמור להיות מבוצע רק לאחר שהזכויות בהם יועברו לידי התובעים. אם יתברר שלתובעים אין זכויות במקרקעין, או אם לא יעלה בידם להביא לרישום זכויותיהם, זכאי גלעדי לבטל את ההסכם ובמקרה כזה יושב לו גם אותו סכום זניח ששילם עם חתימת החוזה.

המסקנה הברורה היא שההסכם לא טמן בחובו סיכון כספי לגלעדי. בוודאי שלא ניתן לומר שגלעדי היה חשוף לסיכון לפיו "בסופו של מאמץ עלול הוא גם להפסיד", ולא ניתן לראות את התקשרותו בהסכמים כ"נכונות להימור", כגרסת התובע. ההסכמים אינם אלא הסכמים לרכישת מגרשים לאחר שהזכויות בהם יירשמו על שם המוכרים, וככאלה אינם כוללים סיכון לרוכש.

19.
בשולי הדברים אציין כי הסכמי המכר מעלים מספר תהיות, שבשל התוצאה אליה הגעתי אין צורך להתעכב עליהן יתר על המידה. בהקשר זה די להזכיר את העובדה שבהסכם הנוגע למגרש 37 נאמר שגלעדי רוכש את המגרש כ"נאמן עבור צד ג' בעסקה" (סעיף 20 להסכם), אולם בפועל אין מחלוקת שלא דווח על רכישת המגרש בנאמנות והוא נרשם על שם גלעדי; כמו כן, נאמר בהסכמים כי יתרת התשלום תבוצע כנגד קבלת יפוי כח בלתי חוזר, וזה יופקד עד להשלמת התמורה בידי גרוניך (סעיפים 5(ב) ו-7 להסכמים; בהסכם בעניין מגרש 37 מוספר סעיף 5(ב) בטעות כסעיף 5(ה)). בפועל לא הופקד יפוי כח זה בידי גרוניך, ולא הוכן במועד חתימת ההסכמים.

עוד יש לציין כי האמור בהסכם עומד בסתירה קוטבית לטענתו של גלעדי בכתב הגנתו לפיה מערכת היחסים בינו לבין התובעים "לא היתה מעולם – לא בתחילתה ולא בהמשכה – כמערכת יחסים בין עו"ד ללקוחו אלא כמערכת יחסים בין מוכר נכס למי שמתעניין ברכישתו" (סעיף 8 לכתב ההגנה להודעה לצד ג'), כי לא היתה לו "כל חובה ליתן לתובעים מידע כלשהו ביחס למגרשים" (סעיף 11(ד) לכתב הגנתו), ולפיה לא הוטלה עליו כל חובת נאמנות כלפי המוכרים. מאחר שגלעדי הצהיר במסגרת הסכמי המכר שהוא ינהל הליך משפטי בשם המוכרים "על ידו ו/או ע"י עו"ד מטעמו", הרי שלכל הפחות ניתן לראות בהסכם כהתחייבות של עורך דין להענקת שירותים משפטיים לצד השני להסכם.

מסקנה זו מתחזקת לנוכח העובדה כי בתצהירו בהליך הקודם הצהיר גלעדי כי התובעים "הסמיכו אותי לייצגם בהליכים אלה" (סעיף 2 לתצהירו בהליך הקודם). אין אלא לתמוה כיצד זה טוען עורך דין – המיוצג באמצעות אותו עורך-דין עצמו המייצג את התובעים - שאין הוא מחוייב בחובת נאמנות כלפי צד להסכם, כאשר אותו הסכם עצמו כולל יצירת יחסי עורך דין-לקוח בינו לבין הצד שכנגד.

20.
לסיכום עניין זה, בשל מנגנון התשלום שנקבע בהסכמי המכר אין הם מטילים סיכון כספי על הרוכש, למעט הסיכון הנוגע לניהול ההליכים המשפטיים. כפי שהובהר במהלך שמיעת הראיות, בפועל לא נשא עו"ד גלעדי בעלות כלשהי מכיסו בגין ייצוג התובעים בהליך הקודם, וזאת מאחר שהייצוג נעשה באמצעות אחותו, שלא דרשה שכר עבור שירותיה (עמ' 167 לפרוטוקול, שורות 24-22). בנסיבות אלה, מדובר בהסכם המשקף תשלום עבור קרקע ללא כל סיכון משפטי וללא כל עלות כספית נלווית.

21.
בשולי הדברים יוער כי קיימים סימני שאלה בנוגע להבנת התובעים את טיב ההסכם עליו חתמו על פי הטענה. כאמור, התובע ציין בתצהירו פעמים מספר שהחוזה כלל סיכון משפטי משמעותי לגלעדי. גם במהלך חקירתו הנגדית עמד על כך שהחוזה כלל סיכון. לדבריו, לא היה מודע לכך שגלעדי אמור לשלם לו רק כאשר המגרש יירשם על שמו (עמ' 59 לפרוטוקול, שורות 27-25), ואיש מהמעורבים במכירה, ובכלל זה גרוניך שייצגו בעסקה, לא הסביר לו שלמעשה הוא מוכר מגרשים ללא כל בעיה משפטית מאחר שהתשלום עבור המגרשים יבוצע רק לאחר שהמגרש יירשם על שמו (עמ' 60 לפרוטוקול, שורות 11-5).

לו היה מקום להידרש להודעה לצד ג' היה צורך לבחון את המשמעות של גרסה זו, כמו גם את השאלה אם ניתן לחיות מפי התובע בסוגיה זו זאת לנוכח העובדה שגרסאותיו בנוגע לאירועים לא נמצאו אמינות, כפי שיובהר להלן. מכל מקום, מאחר שהגעתי לכלל מסקנה לפיה דין התביעה להידחות, אין צורך להכריע בסוגיה זו.

ב.
מהימנות עדי התביעה
עדות התובע
22.
כפי שהובהר בפתח הדברים, עדותו של התובע התאפיינה באי-אמירת אמת באופן בולט ביותר. קביעה זו מושתתת על אמירות רבות של התובע בעדותו, שאך חלק מהן יובאו להלן על מנת להבהיר ולחדד נקודה זו.

1.
הפגישה עם עמרני
23.
התובע טען בתצהיריו כי במרוצת השנים מ-1982 ואילך ניסה לברר מה עלה בגורל המגרשים. לדבריו, "כך, לדוגמא, בתאריך 4.4.05 נפגשנו אני אשתי וגיסתי עם נתבע 3 במשרדו במודיעין עלית והתענינו על מצב מגרשינו ואפשרות הבניה עליהם. עקרי פגישה זו רשמתי בפרוטוקול מייד לאחר הפגישה, והוא מצ"ב כנספח ז'" (סעיף 14 לתצהיריו). בתמיכה לטענה בעניין מפגש זה, צירף התובע לתצהיריו מסמך שנערך בכתב יד, הוא נספח ז' הנזכר בתצהירים. במסמך זה מתוארת פגישה עם עמרני, וסיור שערך עמרני לתובעים בסמוך לגדר ההפרדה. בשולי המסמך נכתב כי הנוכחים בפגישה היו התובע, רעייתו וגיסתו שרה כהן. למותר לציין שהמסמך המקורי לא הוגש.

יוער, כי בהליך שהתנהל בין התובע לבין לנדאו ושכונות בשנת 2005, בסמוך מאוד לאותה פגישה נטענת (כתב התביעה הוגש על ידי התובע ביום 7.12.05 – נספח י' לתצהירו), לא טען התובע כלל כי נפגש עם עמרני זמן קצר לפני הגשת התביעה. בהליך שהתנהל בפני
כבוד השופט פרקש ונפתח בשנת 2009, טען התובע שנפגש עם עמרני בשנת 2005, אך לא ציין שערך פרוטוקול בעקבות אותה פגישה (סעיף 23 לתצהירו – נ/1).

משנחקר התובע אודות המסמך (נספח ז' לתצהיר), טען
שהוא שכתב את הפרוטוקול בכתב ידו (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 4-1). לאחר מכן נאלץ להודות שהפרוטוקול אינו כתוב בכתב ידו, וזאת לאחר שעיין בו ארוכות והיסס ממתן תשובה (שם, שורות 18-7). בסופו של דבר, אישר "זה נכון. הפרוטוקול הזה לא נכתב על ידי" (שם, שורה 23). בעקבות תשובה זו הוסיף ואמר "אני לא יודע מתי זה נכתב ואני לא יודע מה אתה רוצה" (שם, שורות 27-26). התובע נשאל מי ביקש ממנו להמציא את הפרוטוקול והשיב "אין לי תשובה על זה" (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 4-1). לדבריו, אין הוא יודע כיצד הפך הפרוטוקול להיות חלק מתצהירו (שם, שורות 19-17). בהמשך עדותו טען התובע שיתכן שמדובר בכתב ידו, אולם מייד לאחר מכן חזר בו, וזאת גם לאחר שניתנה לו הזדמנות נוספת להתייחס לסוגיה זו (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 19-9).

לטענת הנתבעים, ה"פרוטוקול" אינו אלא מסמך שהתובע יצר בדיעבד כדי לתמוך בטענתו השקרית לפיה נפגש עם עמרני בשנת 2005, שמטרתה לנסות ולהטיל על עמרני אחריות אישית בעקבות תוצאות אותה פגישה. כאמור, התובע נקלע לסדרה של תשובות מביכות ביותר בנוגע למסמך זה.

24.
הסתבכויות התובע בתשובותיו הנוגעות לאותה פגישה נטענת עם עמרני לא הסתכמו במענה המביך הנוגע לרישום ה"פרוטוקול". מאחר שהתובע ביקש להחזיק בטענתו לפיה נפגש עם עמרני במועד המוקדם להגשת התביעה, וזאת על אף שהתברר לו שנחשפה האמת בעניין המסמך שהגיש כנספח ז', טען התובע שדיבר עם עמרני כבר בשנות ה-80 של המאה הקודמת (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 9-5), וזאת על אף שאין חולק שעמרני החל את תפקידו בשכונות רק בשנת 2003 (בתאריך 10.2.03 – סעיף 23 לתצהיר עמרני, והמסמך שצורף כחלק מנספח א(ד) לתצהירו). לאחר מכן טען התובע שגם אם הפרוטוקול נספח ז' אינו משקף פגישה עם עמרני, הרי שהפגישה תועדה על ידו בפקס בכתב ידו ששלח ביום 14.5.02 לשכונות (נספח ז/2 לתצהירו). לפיכך טען, שנפגש עם עמרני בשנת 2002, ולאחר מכן שלח את הפקס (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 12, 23-18). משהובהר לו שמסמך זה נכתב על ידו מביתו בוינה, ולא יתכן שנפגש באותו מועד עם עמרני, השיב "יכול להיות שכתבתי את התאריך מוינה אבל כשנפגשתי עם עמרני זה היה מאה אחוז" (שם, שורות 29-27). לבד מחוסר ההיתכנות לכך שהתובע נפגש עם עמרני בגני מודיעין במועד בו שהה בביתו בוינה, הרי שלא יתכן שהתובע נפגש עם עמרני בשנת 2002 כאשר עמרני טרם נשא בתפקיד בשכונות באותה עת. לכך יש לצרף את העובדה שלטענת התובע הפגישה התקיימה במשרד בגני מודיעין, בעוד שבשנת 2002 לא היה משרדן של שכונות בגני מודיעין (כפי שעולה גם מכרטיס הביקור שצירף התובע עצמו לנספח ז' לתצהירו).

המסקנה מכל אלה היא שהתובע בדה מלבו את התיעוד שאמור לתמוך בקיומה של פגישה עם עמרני. דרך פעולה זו פוגעת באופן קשה ביכולת לרחוש אמון לעדותו.

עוד יש לקבוע כי מכלול הסתירות שהתגלעו בדבריו בהקשר זה, תומך בטענת עמרני לפיה לא התקיימה פגישה בינו לבין התובע. למצער יש לקבוע שלא הוכח כי פגישה מעין זו התקיימה.

2.
מטרת רכישת המגרשים
25.
כפי שהובהר בפתח הדברים, טען התובע בכתב התביעה, על גרסאותיו השונות, כי כוונתו בעת רכישת המגרשים היתה לבנות "בתים צמודי קרקע כהשקעה המניבה דמי שכירות" (סעיף 28 לכתב התביעה). כך גם נטען כי כתוצאה ממכירת המגרשים לגלעדי, בשל התסבוכת המשפטית הנטענת, לא התאפשר לתובעים "לבנות על המגרשים, בהתאם לכוונתם" לצורך "השכרת בתים צמודי קרקע על המגרשים" (סעיף 33(ג) לכתב התביעה). על טענות אלה חזר התובע גם בתצהיריו (סעיף 22(ד) לתצהיר הראשון, וסעיפים 33 ו-35(ג) לתצהיר השני). טענה עובדתית זו, בדבר כוונת התובעים בעת רכישת המגרשים לבניית בתים לצורך השכרתם, הועלתה בכתב התביעה ובתצהיר לצורך תמיכה בטענה לפיה הם זכאים לפיצוי בסכום של למעלה מ-1,500,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות.

במהלך חקירתו הנגדית של התובע הוא נשאל אם נכון שבשונה מהנטען בכתב התביעה ובתצהירו בעניין הכוונה בעת רכישת המגרשים, הרי שלאמיתו של דבר הוא רכש מגרש אחד מתוך כוונה לבנות עליו בית לו, לילדיו ולנכדיו כאשר הם באים לבקר בישראל, ואת המגרש השני רכש כדי שגיסתו תבנה עליו את ביתה. התובע השיב "זה לא נכון", ולאחר שנשאל בשנית אם מדובר בחלום שחלם ב"כ הנתבעים, השיב "כמו שחלמת שהפרוטוקול שלי לא נכון" (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 22-17). התובע שב ונשאל על עניין זה ושב והכחיש שזו היתה מטרתו (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 6-3).

גם בעניין זה נתפס התובע באי-אמירת אמת. הוא עומת עם התצהיר שהגיש בהליך הקודם (נ/1), במסגרתו טען ש"החלטתי שהיות ואני גר בחו"ל ויש לי פה בנים שגרים בארץ, לבנות בארץ בית עם גינה יפה עבור אירוח נכדיי וילדיי הגרים בארץ ובחו"ל בעת שאני מגיע לארץ. רכשתי שני מגרשים משום שגיסתי אחותה של אשתי רצתה לגור בבית בסמוך אלינו" (סעיף 3 לתצהיר שניתן ביום 24.12.09). לאחר שעיין בתצהיר נ/1, אישר התובע שהדברים שנכתבו בו הם אמת ושזו אכן היתה הכוונה בעת רכישת המגרשים (שם, שורות 11-10). לנוכח התמיהה בענין שינוי גרסתו, השיב "אני לא יודע מה שכתבתי בתצהיר", אך אישר כי הוא רכש מגרש אחד "בשביל לבנות בית בשביל הנכדים ואחד בשביל גיסתי שרה" (שם, שורות 22-20). משנשאל מדוע החליט לכתוב בתצהירו גרסה שונה מהגרסה שנכללה בתצהיר בהליך הקודם, טען שגיסתו אמרה לו לעשות כן (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 11-9). כאמור, גיסתו לא העידה במהלך ההליכים המשפטיים וגרסתה לא נשמעה. זאת על אף שלכאורה ביצעו התובעים עסקאות ברכושה, שהרי לטענתם היא שהיתה בעלת הזכויות באחד המגרשים.

המסקנה היא שהתובע מסר בתצהירו גרסה מסולפת בנוגע לכוונתו בעת רכישת המגרשים. כל זאת מתוך מגמה לנסות ולבסס טענה לפיה הוא זכאי לפיצוי בגין דמי שכירות בסכום גבוה ביותר עבור בתים שלא נבנו. יש להעדיף בעניין זה את גרסתו המקורית, לפיה התכוון לבנות בתים לצורך אירוח משפחתו בעת שהותו בישראל. מאחר שזו היתה הכוונה המקורית, ברי שלא היה בכוונתו להשכיר את הבתים, דבר שהיה גורם לכך שלא ניתן לעשות בהם שימוש לצורך אירוח בני המשפחה במרוצת השנה. מכאן שמדובר בגרסה שקרית שנועדה לשרת ניסיון להעלות טענה בדבר פיצוי בסכום העולה על 1,500,000 ₪ בגין נזק שלא נגרם כלל.

3.
סתירות נוספות
26.
לבד מגרסאות שיקריות אלה, שסבבו נושאים מרכזיים בתביעה, נתפס התובע בשלל סתירות נוספות.

כך, טען התובע שאשתו נכחה יחד עמו לכל אורך המשא ומתן עם גלעדי ובעת חתימת הסכמי המכר (עמ' 53 לפרוטוקול, שורות 5-2). מייד לאחר מכן השיב כי "יכול להיות שאשתי לא היתה, לכן יש בראש שלי שהחתימה היתה למחרת" (שם, שורה 13). לאחר מכן טען שאשתו כן נכחה בפגישות שהתקיימו ביום חתימת ההסכמים אצל בובליל וגרוניך (שם, שורות 21-19), ומשנשאל מדוע אם כן נוסח תצהירו בלשון יחיד, השיב "יכול להיות שאשתי לא היתה, אני לא זוכר, אבל זו החתימה שלה" (שם, שורות 25-24).

27.
התובע נקלע לשלל גרסאות סותרות גם בנוגע לשאלה אם בתחילת המשא ומתן עם גלעדי נקב בסכום כלשהו כסכום בו יימכרו המגרשים אם לאו. לטענתו, "אני לא ביקשתי שום דבר כי אני לא יכול לבקש משהו שאני לא יודע" (עמ' 42 לפרוטוקול, שורות 11-10). הוא טען ש"היה לי סכום בראש, רק שלא אמרתי לו" (שם, שורה 15). מכאן, שלשיטת התובע הוא נכנס למשא ומתן עם גלעדי ללא כל ידיעה בנוגע לשווי של המגרשים ומבלי שגיבש כל דעה בעניין הסכום שידרוש עבורם. לאחר מכן טען התובע שהסכום שעבר לו בראש הוא "לפחות 200,000 דולר למגרש", ובהמשך טען שגם אמר זאת לגלעדי (שם, שורות 17-16 ו-27-26). כאמור, גרסה זו באה לאחר שזמן קצר קודם לכן טען בעדותו שלא מסר לגלעדי סכום כלשהו.

גרסאות התובע בעניין זה לא עלו בקנה אחד עם גרסאות העדים מטעמו. בובליל, שעל פי הטענה הוא שיצר את קשר בין התובע לגלעדי, לא זכר במדויק כמה דרש התובע עבור המגרשים. עם זאת, ציין שהוא יודע "שהוא ביקש 120. אני לא יודע אם אני זוכר את זה מאותו זמן או אחרי" (עמ' 70 לפרוטוקול, שורות 6-5). גלעדי העיד כי הוא הציע לשלם 80,000 דולר עבור כל אחד מהמגרשים, ואילו התובע דרש "אני חושב 100,000 דולר, זה היה הלב של המו"מ, 100,000 דולר למגרש" (עמ' 175 לפרוטוקול, שורות 17-15). מכאן שלשיטת התובע הוא דרש מגלעדי סכום של 200,000 דולר עבור מגרש, על פי עדותו של בובליל התובע דרש 120,000 דולר עבור כל מגרש, ואילו לשיטת גלעדי דרש התובע סכום של 100,000 דולר בלבד עבור כל אחד מהמגרשים. גם בעניין זה לא ניתן לרחוש אמון לגרסתו של התובע.

לא למותר לציין שגרסתו של התובע בנוגע לדרך בה ניהל את המשא ומתן עם גלעדי אינה הגיונית כלל ועיקר. ההנחה לפיה נכנס אדם למשא ומתן מבלי לנסות ולעמוד על ערכו של המגרש, ומנהל משא ומתן ללא ידיעה איזה סכום ידרוש עבור כל אחד מהמגרשים, אינה מתיישבת עם התנהלות סבירה של מוכר מקרקעין. בוודאי שאין היא מתיישבת עם התנהלות של מי שמתיימר למכור לא רק מגרש שבבעלותו אלא גם מגרש בבעלות גיסתו. לכך יש להוסיף את הסברו התמוהה של התובע, לפיו חשש שיצטרך להוציא סכום של עד 20,000 דולר עבור הייצוג המשפטי בתיק, ולפיכך היה מוכן לוותר, לשיטתו, על 220,000 דולר (התובע טען שדרש סכום של 200,000 דולר עבור כל מגרש והסתפק בסכום של 360,000 ₪, שערכו הדולרי במועד המופיע בהסכמי המכר הוא כ-90,000 דולר; מכאן שלשיטתו הוא וויתר על סכום של 110,000 דולר עבור כל אחד מהמגרשים) ובלבד שלא ינהל את ההליך המשפטי (עמ' 61 לפרוטוקול, שורות 7-3).

חוסר הסבירות בגרסתו של התובע מתעצם בהתחשב בעובדה שהתובע הוא איש עסקים מנוסה. הוא עצמו אישר בעדותו כי רכש נכסים אחרים בארץ לבד מעסקיו בחו"ל (עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 15-9); וגרוניך, המצוי בקשרי ידידות עם התובע ושייצג אותו בעסקה, העיד אף הוא כי "אני חושב שמרדכי מנדל
מספיק משופשף לדעת מה הגבולות שלו בעסקאות" (עמ' 95 לפרוטוקול, שורות 10-9).

28.
התובע נקלע לסתירות רבות גם בנוגע לחתימת ה"נספח לחוזה" שנחתם על פי הטענה בין התובעים לבין גלעדי ביום 25.7.12. לעניין זה די להפנות בתמצית לסתירות שנסקרו בעמ' 5 לנספח לסיכומי הנתבעים. אין צורך להידרש בהרחבה לעניין זה מאחר שגם מדרך הטיעון בכתבי התביעה, הן כתב התביעה המקורי והן כתבי התביעה המתוקנים, עולה שאותו הסכם אינו משקף את המציאות. על פי ההסכם (נספח כ"ב לתצהירי התובע), הסכימו הצדדים שבנוסף לסכום ששולם עם כריתת הסכמי המכר (סכום של 5,000 ₪ בגין כל הסכם), ישולם סכום נוסף של 500,000 ₪ בגין שני המגרשים גם יחד, והדבר ייחשב כתשלום מלוא התמורה על פי ההסכמים (סעיף 2 לנספח לחוזה). עוד סוכם שהתובעים יגישו תביעה כספית לאחר שיינתן פסק הדין בהליך הקודם, וגלעדי יממן את הוצאות התביעה ויהיה זכאי לקבל "סך השווה ל-30% מהסכום שיתקבל בפועל מאת הנתבעים בתביעה הכספית" (סעיפים 4 ו-5 לנספח לחוזה). מכאן, שעל פי אותו נספח לחוזה, זכאים היו התובעים רק לסכום של 510,000 ₪ עבור שני המגרשים (הסכום של 10,000 ₪ ששולם בעת חתימת הסכמי המכר וסכום נוסף של 500,000 ₪), ובנוסף אמורים הם לזכות בחלק מפירות התביעה הכספית.

כאמור, קיומו של הנספח לחוזה הוזכר לראשונה בעת הגשת תצהירי העדות הראשית בשנת 2015, ולא נזכר כלל בכתב התביעה שהוגש כ-15 חודשים קודם לכן. אם אמת היה הדבר שהתובעים זכו לקבל סכום של 510,000 ₪ בלבד עבור המגרשים, היה עליהם להביא עובדה זו לידי ביטוי בכתבי התביעה המתוקנים ולדרוש את ההפרש בין סכום זה לבין שווי הנכס. אלא שהן בכתב התביעה המתוקן והן בכתב התביעה המתוקן בשנית נטען שהתובעים זכאים אך ורק להפרש בין הסכום של 720,000 ₪ לבין שווי הנכס. מכאן שהתובעים זכו למלוא התשלום של 720,000 ₪, בהתאם להסכמי המכר. מסקנה זו מתחזקת גם לנוכח עדותו של התובע, שהעיד כי חתימת הנספח לחוזה והתשלום של 500,000 ₪ נבעו מכך ש"ביקשתי כסף מקדמה" (עמ' 55 לפרוטוקול, שורות 2-1); ומכך שגלעדי לא הגיש דיווח מתוקן לרשויות המיסים על הפחתת מחיר הרכישה ולא דרש החזר מתאים של מס רכישה (הסבריו של גלעדי בעניין זה מעוררים תמיהה – סעיף 14 לתצהירו).

לנוכח כל האמור לעיל אין צורך להמשיך ולהידרש לנספח לחוזה זה. יוער, מעבר לנדרש, שהתובעת לא חתמה על הסכם זה; מדברי התובע עולה שהיא שהתה בוינה בעת חתימת ההסכמים, ומכאן שכלל לא היתה מעורבת בחתימת ההסכם; וגיסתו של התובע, שההסכם פגע לכאורה באופן קשה בזכויותיה, לא עורבה כלל בחתימתו. כאמור, גרסתה של הגיסה לא נשמעה במהלך הדיונים בתובענות.

29.
מכל האמור לעיל עולה שלא ניתן לבסס ממצא כלשהו על עדותו של התובע. התובע נמצא מעלה גרסאות שונות וסותרות בזמנים שונים בנושאים מהותיים לתובענה; הציג מסמכים ממקור עלום שלא נודע מי יצרם ומתי, בניסיון לתמוך טענות מרכזיות בהליך; נקלע לשלל סתירות בנוגע לסוגיות מהותיות; וכל עדותו עשתה רושם שלילי ביותר. המסקנה היא שמדובר במי שנמנע במכוון מלמסור את האמת לבית המשפט, ויש להניח שעשה כן במתכוון.

30.
למעשה, די בקביעות אלה כדי לשמוט את הקרקע מתחת לתביעת התובעים. העד המהותי מטעמם נמצא כמי שאינו דובר אמת בכל הסוגיות הנוגעות לתביעה. רעייתו לא הובאה לעדות לבית המשפט, אף שנטען בתחילה שהיא היתה נוכחת בעת המשא ומתן עם גלעדי, ועל אף שחתימותיה מתנוססות על הסכמי המכר. בעלת העניין הנוספת בפרשה, הגב' שרה כהן, לא הובאה לעדות, ונראה שהדבר נעשה בכוונת מתכוון.

לעובדה לפיה בחרו התובעים להעמיד גרסה שקרית לפני בית המשפט נודע משקל מכריע. שעה שהתובעים עושים כל שלאל ידם כדי למנוע מבית המשפט לברר את האמת, המסקנה המתבקשת היא שהגרסה האמיתית אינה מקימה עילת תביעה, ולפיכך הוסתרה מבית המשפט. די בכך כדי להביא לדחיית התביעה.

בהקשר אחר הבהרתי בעבר כי תובע הבוחר להציג גרסה בדויה לפני בית המשפט אינו זכאי לכך שבית המשפט יכריע את הדין לטובתו, אף אם ניתן לדלות מהראיות תשתית עובדתית אחרת (ראו בהרחבה ת"א (מחוזי י-ם) 56114-05-11 סרור נ' מדינת ישראל, מיום 20.5.13, להלן: עניין סרור). הדברים שנאמרו שם חלים מכוחו של קל וחומר כאן, כאשר במקרה דנא כלל לא עלה בידי התובעים להצביע על תשתית ראייתית אחרת המקימה להם זכות לקבלת פיצוי מהנתבעים. בקצרה ייאמר כי בעניין סרור הובהר כי מתן סעד לתובע המציג גרסה שקרית לפני בית המשפט "עלולה להביא למצב בו כי לבעל דין במשפט האזרחי קיים תמריץ של ממש לשקר. אם לא יחשפו השקרים – יזכה בדין. אם יחשפו השקרים, אולם אגב חקירת עדי הצד שכנגד ניתן יהיה לבנות, ולו בדי עמל, גרסה עובדתית שיש עימה כדי להקים עילת תביעה, אף אז ימצא הוא זוכה בדינו, על אף שקריו. ספק רב בעיני אם יש להעניק סעד מעין זה לאדם שבחר לכזב לבית המשפט. מתן הסעד לדובר שקר, המביא עדי שקר מטעמו, יש בו גם כדי להביא לזילות של המערכת המשפטית, שבמקרה מעין זה תעניק סעד גם למי שבא לפניה בידיים לא נקיות". באותו עניין הובאו גם דבריו של כבוד השופט סולברג לפיהם במצב מעין זה יש לחשוש כי מי שפורש מהאמת בעניין אחד עושה כן גם בעניינים אחרים, וכי יש להעניק משקל לשיקול המוסדי שעניינו בכך ש"אין ליתן פרס לדוברי שקר" (ע"א (מחוזי י-ם) 6725-05-10 מדינת ישראל נ' עזבון זבן, מיום 7.8.11, בפסקה 19 לפסק-דינו).

כאמור, במקרה זה התברר שהתובעים הציגו גרסה שקרית לבית המשפט. דרך התנהלות זו מקימה את ההנחה לפיה האמת אינה נוחה לתובעים ואינה מקימה עילת תביעה, ולפיכך הוסתרה מבית המשפט.

31.
עניין אחרון שיש להזכיר בהקשר זה, המחזק אף הוא מסקנה זו,
נוגע לעובדה לפיה נקבע בפסק-הדין בהליך הקודם כי בעלות התובעים בחלקה 38 לא היתה כלל במחלוקת. מכאן שביחס לחלקה זו לא היתה כל מניעה מלדרוש מחיר מלא בעת מכירת המגרשים. על אף זאת לא מצאו התובעים לנכון לחלק בהסכמי המכר בין המגרשים השונים, על אף השוני המהותי ביניהם. גם בכך יש כדי לתמוך בקביעה לפיה נמכרו שני המגרשים במחיר המשקף את שוויו של מגרש ללא טענות בנוגע לבעלות, כפי שגם עולה מטיבו של ההסכם שאינו מעניק תמורה למוכרים אלא אם יתברר שהם הבעלים הרשומים של הזכויות במקרקעין.

העדים הנוספים מטעם התובעים
32.
אין בעדויות גרוניך ובובליל כדי לסייע לתובעים. משהובהר שלא ניתן לרחוש אמון לתובעים, די בכך כדי להביא לדחיית התביעה. מכל מקום, אין בידי עדים חיצוניים להעיד על המתרחש בלבם של התובעים פנימה. עדויותיהם, שעסקו בגזרות מסויימות של המשא ומתן עם גלעדי, אינן תומכות בעניינים הרלוונטיים להכרעה. לפיכך אין צורך להידרש לשלל הסתירות שעלו בדברי עדים אלה, או לחוסר ההיגיון המובנה בעדותו של בובליל (שטען שכל מעשיו התמצו בעריכת ההיכרות בין התובעים לגלעדי, ולא הסביר מדוע לא רק שהמשא ומתן נוהל בביתו, אלא שהוא ליווה את הצדדים לביתו של גרוניך והמתין ברכב מחוץ לבית במשך שעות ארוכות עד לחתימת ההסכמים).

33.
מאותה סיבה עצמה אין צורך להתעכב יתר על המידה על עדותו של גלעדי. די אם אומר שהתגלעו בה סתירות של ממש, באופן שאינו מאפשר להשתית עליה ממצאים עובדתיים. כך, לדוגמה, טען גלעדי בחקירתו הנגדית שבהליך הקודם שהתנהל בפני
כבוד השופט פרקש הוא לא היה מיופה כוחם של התובעים (עמ' 159 לפרוטוקול, שורות 16-14). דא עקא, שעיון בכתב התביעה שהוגש באותו הליך מגלה שבכותרת כתב התביעה מופיע גלעדי לא רק כתובע אלא גם כמיופה כוחם של משפחת מנדל. משהוצגה עובדה זו בפני
גלעדי, השיב "הבנתי שהשאלה היתה אם ייצגתי אותו" (שם, שורות 18-17), וכי "צריך להסתכל אם הוא נתן לי יפוי כח" (שם, שורה 22). יש לזכור שבהסכמי המכר נאמר במפורש שגלעדי ינהל את ההליך המשפטי בשם התובעים "על ידו ו/או ע"י עו"ד מטעמו", ויש להניח שמטעם זה ניתן לו יפוי הכח שאת דבר קיומו הכחיש בתחילת עדותו.

בהמשך עדותו נשאל גלעדי אם קיבל מהתובעים יפוי כח להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, והשיב "אחרי ששילמתי לו את התמורה קיבלתי יפוי כח" (שם, שורות 29-27). בפועל מתברר שנמסר לגלעדי יפוי כח מטעם התובעים כבר ביום 15.10.09 (נ/7), בטרם שולמה התמורה (עמ' 160 לפרוטוקול, שורות 8-1). יצוין עם זאת, שאותו יפוי כח ניתן להעברת המגרשים על שמם של התובעים.

בנוסף, לא זכר גלעדי אם התצהיר שהגיש בתמיכה להמרצת הפתיחה (הדיון בהליך הקודם התנהל בדרך של המרצת פתיחה) הוגש גם בשמם של התובעים (עמ' 161 לפרוטוקול, שורות 12-10). עיון בתצהיר מעלה כי לא רק שהוא ניתן בשמם של התובעים, אלא שנאמר בו במפורש "התצהיר ניתן על ידי גם בשמם של בני הזוג מנדל הואיל והם הסמיכו אותי לייצגם בהליכים אלה" (סעיף 2 לתצהיר; תיק ההליך הקודם הוזמן על ידי ב"כ התובעים והוגש כראיה). מכאן שעל פי התצהיר שהגיש גלעדי בהליך הקודם, הסמיכו אותו התובעים לייצג אותם במסגרת אותו הליך, בניגוד לטענותיו בהליך הנוכחי.

תמיהה של ממש בנוגע לעדות גלעדי עניינה בהתייחסותו לידיעתו על המצב המשפטי של המגרשים עובר לרכישתם. כפי שהובהר לעיל, טען התובע בתצהירו שהסיבה לכך שגלעדי החליט לרכוש את המקרקעין היא מודעותו של גלעדי "לבעיות המשפטיות הניצבות בפני
נו" (סעיף 22(א) לתצהירי התובע) והעובדה ש"רק אדם כעו"ד גלעדי המבין את סיכויי וסיכוני העסקה ואשר יש בו נכונות להימור, יהיה מוכן ויכנס לעסקה שכזו" (סעיף 22(ג) לתצהיר). בשונה מגרסה זו, המעידה על ידיעתו המקיפה של גלעדי בנוגע להיבטים המשפטיים של העסקה, שהוצגה בהליך זה שנראה כי יוזמו היה גלעדי עצמו ושהובהר שהגשת הראיות בו נעשתה בהתאם לאינטרסים של גלעדי, טען גלעדי – המיוצג ע"י אותו עורך-דין המייצג את התובעים - טענות שונות בתכלית בתצהירו. לטענתו, על המצב המשפטי המורכב למד משיחה עם בובליל (סעיף 2 לתצהיר), ולאחר מכן התייעץ עם ידידו עו"ד מרקוביץ (סעיף 3 לתצהיר). ההנחה לפיה עו"ד גלעדי קיבל ייעוץ משפטי מבובליל, שאינו בעל ידע משפטי כלשהו, אינה הנחה ריאלית. מהחקירה הנגדית, התברר שבפרופיל המשרד של עו"ד מרקוביץ מופיע רק עו"ד גלעדי כמי שמתמחה בעסקאות מקרקעין (עמ' 166 לפרוטוקול, שורות 28-24; בסופו של דבר אישר גלעדי שהוספתו לאתר של משרד עו"ד מרקוביץ נעשתה באישורו – עמ' 167 לפרוטוקול, שורות 8-6). מכאן שאין להניח שהוא היה המקור לידיעת גלעדי בעניין המצב המשפטי של המגרשים. לאחר שנראה היה כי אין ממש בנסיון להישען על בובליל ועו"ד מרקוביץ כבסיס לידיעה, טען גלעדי בחקירתו כי לבד מהמידע שקיבל מבובליל לפני העסקה, סיפר לו גם גרוניך על המצב המשפטי המורכב (עמ' 164 לפרוטוקול, שורה 1). גם תשובה זו מעוררת תמיהה, שכן פגישתו הראשונה של גלעדי עם גרוניך היתה לאחר סיום המשא ומתן עם התובע, וכאשר השניים שמו פעמיהם לביתו של גרוניך לצורך עריכת ההסכם וחתימתו. מכאן שלא יתכן כי גרוניך היה המקור לידע שרכש גלעדי בעניין המצב המשפטי של המקרקעין עובר לניהול המשא ומתן עם התובע.

34.
לנוכח הסתירות והתמיהות הרבות בעדותו של גלעדי, לא ניתן להשתית עליה קביעות עובדתיות. יש לזכור שמדובר במי שהתחייב במסגרת הסכמי המכר לייצג את התובעים בהליך עתידי ואף הצהיר בתצהיר באותו הליך עתידי (ההליך הקודם) שהוא מייצגם, אך לא נמנע מלטעון בכתב הגנתו, בתצהירו, בעדותו ובסיכומיו בהליך זה שלא מוטלת עליו חובת גילוי כלפי הצד שכנגד לחוזה – התובעים – על ידיעות שיש לו בנוגע למצב המשפטי של המקרקעין (ראו בעיקר עמודים 176-175 לפרוטוקול). זאת, על אף שהיה מודע לכך שהתובעים אינם מיוצגים במסגרת העסקה [בחקירתו הנגדית טען שדי בכך שגרוניך היה מעורב בעסקה ו"שהוא היה מתמחה למשפטים", אם כי לשיטתו אין הוא יודע אם ניתן להגדיר מתמחה כעורך דין לצורך העניין (עמ' 173 לפרוטוקול, שורות 17-14)].

35.
המסקנה מכל אלה היא שלא ניתן להישען על יתר עדי התביעה והצד השלישי כדי לבסס את טענות התובעים. עדויות כל העדים נמצאו חסרות, סותרות וכאלה שאינן מאפשרות השתתת ממצא עובדתי עליהן. בנסיבות אלה המסקנה היא שלא ניתן לרחוש אמון כלשהו לגרסת התובעים. אלה נמנעו מלהציג לפני בית המשפט את העובדות כהווייתן, ולא ניתן לדעת כלל מה עמד בבסיס חתימת הסכמי המכר. לא ניתן לדעת מה הביא לחתימתם, והאם אלה נבעו מ"התסבוכת המשפטית" הנטענת או מסיבה אחרת כלשהי, שהוסתרה בכוונת מכוון מבית המשפט ואינה מקימה עילת תביעה. לא ניתן לדעת אם הסכמים אלה משקפים את הסיכום בין הצדדים, ובוודאי שלא ניתן לדעת אם מדובר במכלול הסיכומים ביניהם.

לנוכח כל אלה המסקנה היא שדין התביעה להידחות.

ג.
סבירות המחיר בו נמכרו המגרשים
36.
כאמור, דין התביעה להידחות בשל קריסת גרסת התובעים. עם זאת, ומעבר לנדרש, יש להידרש בקצרה אף לשאלה אם המחיר הנקוב בהסכמי המכר משקף את השווי הריאלי של המגרשים, או שמא מדובר במחיר הנופל באופן מהותי ממחיר זה. כפי שיובהר להלן, מהראיות שהוצגו לפני בית המשפט במהלך שמיעת הראיות (להבדיל מאלה שהוצגו במסגרת חוות-הדעת לבדן), עולה שלא עלה בידי התובעים להוכיח כי מכרו את המגרשים במחיר הנופל משוויים הריאלי לאותה עת.

37.
כפי שהובהר לעיל, לא ניתן לרחוש אמון לגרסת התובעים ועדיהם. ממילא לא ניתן לדעת אם אכן שולם לתובעים הסכום המופיע בהסכמי המכר או סכום אחר. הדברים קל וחומר לנוכח טענות ב"כ התובעים בסיכומים בכתב ובעל-פה, לפיהן אין להתחשב במחיר המכירה של מגרשים בגני מודיעין כפי שהופיעו ב"מידע נדל"ן", מאחר שיש להניח כי כל הדיווחים שנעשו לרשויות המיסים בנוגע למכירת מגרשים ביישוב גני מודיעין כללו דיווחים שקריים בנוגע למחיר האמיתי של המכירה. לשיטתו, החוזים שהוצגו לפני רשויות מיסוי המקרקעין נקבו באופן קבע במחיר נמוך יותר ממחיר העסקה בפועל. הנתונים השקריים שהוצגו לפני רשויות המיסים הם המוטמעים ב"מידע נדל"ן". לפיכך, כך נטען, הנתונים במידע נדל"ן אינם מהווים נתוני אמת בנוגע למחיר המגרשים, שהוא בהכרח גבוה יותר. טענה זו לא הוכחה כלל ועיקר, וקיים קושי של ממש לאמצה שעה שהיא מייחסת מעשים פליליים לאנשים רבים המתגוררים ביישוב.

הטענה לא רק שנותרה כטענה בעלמא, אלא שהתובעים כלל לא ניסו לבררה באמצעות העד שיכול היה לשפוך אור על סוגיה זו, הוא גלעדי. גלעדי, שרכש מספר רב של מגרשים בגני מודיעין (כפי שיובהר להלן) לא טען בתצהירו כי במסגרת עסקאות המכר האחרות שערך בישוב הוא דיווח לרשויות המס על מחירים נמוכים יותר מהמחירים עליהם סוכם בפועל בין הצדדים. ואילו עו"ד גדנסקי, המייצג הן את התובעים והן את גלעדי, לא פעל לברר טענה זו באמצעות גלעדי – מרשו ועד מטעמו – על אף שהעובדה שזה ביצע לא מעט עסקאות של רכישת מגרשים בתחומי גני מודיעין ואמור היה להיות מעורב בדיווחים רבים מעין אלה. גם התנהלות דיונית זו מצביעה על טיבה המופרך של הטענה.

כל שניתן לומר על טענה זו היא שהיא מצביעה על הלך מחשבה מסוים. המעט שניתן לומר הוא שהליכה בתלם החשיבתי שהציע ב"כ התובעים, ולפיו הדיווחים לרשויות המס מציגים מצג שקרי בנוגע לסכום בו נמכרו המגרשים ומוטים בהכרח כלפי מטה, מביאה למסקנה לפיה גם הסכמי המכר מושא התביעה כללו דיווח שיקרי בנוגע לסכום בו נמכרו המקרקעין. ממילא לא ניתן לדעת בכל דרך שהיא מה היה סכום התמורה בפועל, והאם סכום התמורה עליו סיכמו הצדדים נפל ממה שהתובעים טוענים ששיקף את ערכם האמיתי של המקרקעין באותה עת.

38.
מאחר שעל רקע הדברים שנאמרו לעיל אין צורך להעמיק חקור בשאלת השווי הריאלי של המגרשים נכון למועד מכירתם, די אם אבהיר שעל פני הדברים לא עלה בידי התובעים להוכיח שהמחיר בו נמכרו המגרשים נופל מערך השוק של המגרשים במובלעת שבגבעה המערבית בגני מודיעין.

כפתח לדיון בעניין זה יובהר שככלל המגרשים ביישוב גני מודיעין זהים בגודלם ומשתרעים על שטח של 600 מ"ר כל אחד. בחלק מהמגרשים מתירה התב"ע לבנות בית חד משפחתי, ובחלקם ניתן לבנות בית דו משפחתי. מחוות הדעת מטעם הצדדים עולה כי על אותם מגרשים בהם ניתן לבנות בית חד משפחתי קיימות זכויות לבניה בשטח כולל של 560 מ"ר, כולל קומת המרתף.

39.
גם לשיטת השמאי מטעם התובעים קיים פער בין ערך מגרש המצוי בתוך היישוב גני מודיעין לבין המגרשים המצויים במובלעת, דוגמת המגרשים מושא התביעה (עמ' 84 לפרוטוקול, שורה 26 – עמ' 85 לפרוטוקול, שורה 2). עובדה זו לא מצאה ביטוי בחוות דעתו. כמו כן, התברר במהלך חקירתו של השמאי מטעם התובעים, שב"כ התובעים לא מצא לנכון להציג לפניו עסקאות אחרות שעשה גלעדי באותה תקופה במגרשים אחרים בגני מודיעין, אף שמדובר בעסקאות רלוונטיות ביותר לצורך ההשוואה ולצורך הניסיון לקבוע את שוויים של המקרקעין.

מעדותו של השמאי מטעם התובעים עולה שלא הוצגה לפניו עסקה בגדרה קנה גלעדי ביחד עם אחר את מגרש 635 ביישוב במחיר של 278,810 ₪ ביום 19.12.07 (עמ' 85 לפרוטוקול, שורות 12-9 ו-22-21). מעדותו של גלעדי עולה שמדובר במגרש הממוקם במרכז היישוב ושבמועד רכישתו "לא היו שום בעיות משפטיות" בנוגע לאותו מגרש (עמ' 181 לפרוטוקול, שורות 12-10). מכאן שמחירו אמור היה להיות גבוה ממחיר המגרשים מושא התביעה, הן לנוכח מיקומו והן על רקע טענת התובעים לפיה מחרו את מגרשיהם במחיר זול המשקף קיומן של "בעיות משפטיות".

עוד עלה מהעדויות כי ביום 24.12.09, כשלושה חודשים לאחר חתימת הסכמי המכר מושא התביעה, רכש גלעדי את מגרש 135 ביישוב, הממוקם במובלעת בדומה למגרשי התובעים (נ/11 ועמ' 172 לפרוטוקול, שורות 12-10), אף אם מיקומו נחות במקצת משל מגרשי התובעים. על פי הסכם הרכישה (נ/11), שילם גלעדי עבור המגרש סכום של 75,000 דולר, שנכון לאותה עת עלה כדי 285,000 ₪ לערך. במסגרת הסכם זה לא התחייב גלעדי לשאת בהוצאות הליך משפטי, ולמעשה קבע ההסכם את ההיפך (סעיף 7 ל-נ/11). מכאן שגלעדי רכש מגרש נוסף במובלעת בתקופה הרלוונטית, במחיר הנופל בלמעלה מ-20% מהמחיר ששילם עבור המגרשים מושא התביעה, וזאת על אף שלא נראה כי קיים היה שוני רלוונטי במצבם המשפטי.

את מגרש 110, המצוי בסמיכות למגרש 135, רכשה משפחתו של גלעדי בסכום של 350,000 ₪ ביום 9.10.11, ללא כל התניה בנוגע לזכויות המשפטיות (עמ' 182 לפרוטוקול, שורות 12-1). גלעדי נמצא אומר כי "בזמן הזה אם אני זוכר נכון נגמר ההליך המשפטי" (שם, שורה 24). מכאן שמחיר של 350,000 ₪, הנופל ב-10,000 ₪ ממחירי המגרשים מושא התביעה, שיקף לכאורה מחיר ריאלי למגרש ללא בעיה משפטית כשנתיים לאחר עריכת הסכמי המכר.

עוד עלה מעדותו של גלעדי שמגרש 135, שכאמור נרכש בסכום של כ-285,000 ₪ בשנת 2009, נמכר בסכום של 550,000 ₪ ביום 9.4.12 (עמ' 181 לפרוטוקול, שורות 17-13), ואילו מגרש 110 נמכר אף הוא באותה עת בסכום של 500,000 ₪ (עמ' 183 לפרוטוקול, שורות 4-2). כפי שהבהירו הנתבעים בסיכומיהם, "חישוב לאחור" של מחירי מכירה אלה מצביע על כך שהם אינם שונים מהותית ממחיר המגרשים מושא התביעה. דרך חישוב זו מתבססת על מסקנות חוות דעת השמאי מטעם התובעים, מהן עולה כי לשיטתו עלו המחירים בגני מודיעין בין חודש אוגוסט 2009 ועד לחודש יוני 2015 בכ-90%. מכאן, כך טענו הנתבעים, כי אף אם רק חלק מתון מהעליה התרחש בתקופה שמשנת 2009 ועד לשנת 2012, הרי שמחירי המכירה של מגרשים 135 ו-110 בשנת 2012, כאשר נפתרו כל הבעיות המשפטיות הנוגעות למגרשים אלה, מצביעים על כך שהשווי של מגרשים אלה ללא בעיה משפטית בשנת 2009 נע בין 350,000 ל-390,000 ₪. חישוב זה מבוסס על ההנחה לפיה מחודש אוגוסט 2009 ועד לחודש אפריל 2012 עלו המחירים בכ-42%, ועל חלוקת מחיר המכירה ב-1.42.

40.
כלל עסקאות אלה מצביעות על כך שהסכום ששולם לתובעים על פי הטענה תואם באופן כללי את מחירי המגרשים במובלעת נכון לאותה עת. אין אלא לתהות מדוע בחרו התובעים להסתיר עסקאות אלה, שנעשו על ידי גלעדי, מהשמאי מטעמם. זה עשה שימוש בעסקאות מאזורים אחרים בגני מודיעין, בהם רמת המחירים גבוהה יותר (ובשל טעות כלשהי עשה שימוש גם בעסקאות מיישוב סמוך, שאין מחלוקת שרמת המחירים בו גבוהה יותר). עוד יש להעיר שהשמאי מטעם התובעים לא ידע להסביר מדוע לא עשה שימוש בעסקאות השוואה מהמובלעת עצמה (עמ' 86 לפרוטוקול, שורות 13-10). במכלול נסיבות אלה לא ניתן להתבסס על הקביעות בחוות דעתו.

41.
לנוכח האמור לעיל אין צורך להמשיך ולהידרש לדרך בה הגיעו שמאי הצדדים למחיר הראוי למגרש נכון למועד עריכת הסכמי המכר, ובעדיפות הברורה של שיטת ההשוואה על שיטת החילוץ.

עם זאת, אעיר שהניסיון לחלץ את שווי המגרש מהמחיר בו נמכר בית מגורים בישוב נתקל בקושי ממשי, בפרט לנוכח תשובותיו של השמאי מטעם התובעים בנוגע לעלויות הכרוכות בבניית בית. חישוב מעין זה מסתכם לעיתים בערך שלילי של הקרקע. מעדותו של השמאי מטעם התובעים עולה שלשיטתו עלויות הבניה, כולל עלויות פיתוח הקרקע וההיטלים, מסתכמות בכ- 5,500 ₪ למ"ר, וכי עלות בניה של בית בשטח 560 מ"ר אמורה להסתכם בכ-3,000,000 ₪ (עמ' 77 לפרוטוקול, שורות 19-6). לכך יש לצרף רכיב יזמות, שבחישוב המינימלי ביותר מסתכם ב-8% (עמ' 83 לפרוטוקול, שורות 14-9). עסקאות ההשוואה שהביא השמאי בנוגע לבתים בנויים שנמכרו מצביעות לכאורה על ערך מינימלי ביותר לרכיב הקרקע, כאשר הדוגמה אליה הפנו הנתבעים בסיכומיהם מצביעה אף על ערך שלילי של גורם הקרקע בעת מכירת נכס.

42.
המסקנה מכל אלה היא שלא עלה בידי התובעים להוכיח שהמחיר בו מכרו את המגרשים לטענתם נופל באופן משמעותי, אם בכלל, מערכם בשוק נכון למועד עריכת הסכמי המכר. השמאי מטעמם ביסס את קביעותיו על מגרשים מאזורים אחרים ביישוב, שמתח המחירים בהם גבוה יותר; התבסס על שיטת החילוץ הנחשבת כשיטה נחותה יחסית בעת קביעת שוויים של מקרקעין; לא עשה שימוש בעסקאות השוואה מהמובלעת עצמה, אף שהסכים שהפיתוח במקום נחות מהפיתוח באזורים אחרים ביישוב (עמ' 79 לפרוטוקול, שורות 5-4); ולא עמדו לנגד עיניו עסקאות השוואה משמעותיות שהתובעים וגלעדי היו מודעים להם היטב.

43.
גם מטעם זה דין התביעה להידחות, שעה שלא עלה בידי התובעים להוכיח שנגרם להם נזק כלשהו בעת שמכרו את המגרשים לגלעדי בסכום הנקוב בהסכמי המכר. מכירה של המגרשים בסכום המשקף את שוויים בשוק אינה בגדר נזק. היא אף עולה בקנה אחד עם טיב ההסכמים, שעניינם במכירת מגרשים שהזכויות בהם נרשמו על שם התובעים.

סוף דבר
44.
לנוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות. התובעים ישאו בכלל הוצאות המשפט של הנתבעים 3-1, ובנוסף להם ישאו בשכ"ט עו"ד של הנתבעים 3-1 בסכום כולל של 50,000 ₪. כמו כן ישאו התובעים בהוצאות המשפט של הנתבע 4 בסכום כולל של 35,000 ₪.

כפועל יוצא מדחיית התביעה אין צורך לדון בהודעה לצד שלישי. לפיכך לא אעשה צו להוצאות במסגרת ההודעה לצד ג'.

העיקולים הזמניים שהוטלו במסגרת ההחלטה מיום 10.3.14 – מבוטלים.

המזכירות תעביר לידי הנתבע 4 (עו"ד גלברט) את הסכום שהופקד כערובה להוצאותיו בעקבות ההחלטה מיום 11.12.14 ( סכום של 30,000 ₪).

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ח בשבט התשע"ט, 3 בפברואר 2019, בהעדר.


רם וינוגרד
, שופט







א בית משפט מחוזי 18827-03/14 מרדכי מנדל, חנה אסתר מנדל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ, החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית-חורון) בע"מ, יואל עמרני ואח' (פורסם ב-ֽ 03/02/2019)