פסקי דין על גלעד מישאל | פסקי דין על זוהר ונגרובר

41640-07/18 תאק     11/02/2019




תאק 41640-07/18 גלעד מישאל נ' זוהר ונגרובר








בית משפט השלום בפתח תקווה


11 פברואר 2019
תא"ק 41640-07-18 מישאל נ' ונגרובר




בפני

כב' השופטת הבכירה
ניצה מימון שעשוע


תובע/משיב:

גלעד מישאל


נגד


נתבע/מבקש:

זוהר ונגרובר



החלטה


לפני

בקשת

רשות

להגן

בתביעה

בסדר

דין

מקוצר

שהגיש המשיב,
שהינו מתווך מקרקעין (להלן: המתווך)

כנגד

המבקש

בגין אי תשלום

דמי

תיווך המגיעים לו, לטענתו, לאור הסכם התיווך
למכירת /השכרת דירת מגוריו של המבקש
שנחתם
בין הצדדים
ביום 29.09.16.

המבקש שילם למתווך דמי תיווך עבור הסכם השכירות שנחתם בסופו של יום, ועל כן התביעה עוסקת בדמי התיווך עבור הסכם המכר, בסך

של
11,138 ₪.

אין מחלוקת כי התובע מצא רוכש לדירה, המוגדר כחסוי ולו אפוטרופוס ממונה לגוף ורכוש הפועל בשמו (להלן: האפוטרופוס) וביום 07.12.16 נחתם הסכם המכר עם האפוטרופוס.

בהסכם המכר נקבע
תנאי מתלה, שלפיו החוזה יעמוד בתוקף רק לאחר קבלת אישורו של בית המשפט לענייני משפחה ובאם לא יתקבל האישור – ההסכם יבוטל.

מבדיקות שערך האפוטרופוס בעירייה, התגלה כי הדירה בנויה ללא היתר כדין ואינה חוקית (כאשר המתווך טען שהדבר התגלה לאחר חתימת הסכם המכר ואילו המבקש טען שהמידע היה בידי הצדדים טרם החתימה).

בסמוך לאחר חתימת ההסכם, מאחר שלא נתקבל אישורו של
בית המשפט לענייני משפחה להסכם המכר – בוטל ההסכם.

בכתב התביעה, טען המתווך כי על המבקש לשלם לו את עמלת התיווך כקבוע בהסכם התיווך עבור המכירה בהיותו "הגורם היעיל" שהביא למימוש העסקה; שהסכם המכר בוטל אך רק מהסיבה שדירתו של המבקש נבנתה בניגוד מוחלט להיתר הבנייה של הבניין, כאשר מדובר בפגם מהותי אותו בחר המבקש להסתיר טרם החתימה על ההסכמים.

מנגד, טען המבקש שהמידע בדבר אי קיומו של היתר בניה לדירה היה ידוע למתווך (כמו גם לאפוטרופוס) לפני מועד החתימה על הסכם המכר; שלבקשתו, הוסף להסכם התיווך תנאי, שלפיו המתווך יקבל את שכרו בתוך
3 ימים ממועד קבלת התשלום הראשון על הדירה, בעוד שבפועל לא התקבל אצל המבקש כל תשלום; שהמתווך ידע כי


תוקפו של הסכם המכר תלוי באישור בית המשפט; שהמתווך, לאחר חתימת הסכם המכר, הסכים בהודעת
sms
לקבל את שכרו לאחר התשלום הראשוני שיועבר למבקש; ושהמתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה ולא הצליח להביא לידי מימוש העסקה שכן הסכם המכר בוטל.

ביום 31.1.19 נערך דיון במעמד הצדדים, שבו נחקר המבקש על תצהירו.

בתשובתו לשאלות ב"כ המתווך כיצד קשור הסכם התיווך להסכם המכר, השיב המבקש כי התנאי המתלה שבהסכם המכר משליך על הסכם התיווך, שלפיו המתווך יקבל את העמלה רק לאחר חתימת החוזה ומשהתנאי המתלה בהסכם המכר לא התקיים ולא נתקבל אישור בית המשפט, הסכם המכר כאילו שלא נחתם, ולכן לא מגיעה למתווך עמלה.

בסיכומיו, טען המתווך, בניגוד לטענת המבקש, כי לא ידע על הבנייה הלא חוקית של הדירה בעת חתימת הסכם התיווך ושמגיעה לו עמלת התיווך מאחר שהסכם המכר אכן נחתם ואין נפקא מינה לעניין ביטולו או הפרתו לאחר החתימה.

דיון והכרעה:

הלכה ידועה היא כי בשלב של בקשת רשות להגן, על בית המשפט לבחון האם למבקש רשות להגן עומדת הגנה, ולו בדוחק.

לאחר

שקראתי

את

כתבי

הטענות

ונספחיהם ובחנתי

את

טענות

הצדדים

וחקירת

המבקש בדיון, מצאתי כי עומדות למבקש טענות הגנה לכאורה כנגד התביעה, ככל שיהא בידיו להוכיח אותן.

הטענה המרכזית בדבר ביטול הסכם המכר בשל אי קיומו של התנאי המתלה, מהווה הגנה לכאורית מספקת בשלב זה, כנגד טענות המתווך לזכאותו לקבלת עמלת התיווך בגין היותו הגורם היעיל בהסכם המכר.

אין חולק שהמתווך ידע, טרם חתימת הסכם המכר, כי ההסכם טעון אישור בית המשפט לענייני משפחה בהיות הרוכש חסוי, ושקבלת האישור מהווה תנאי מתלה לקיומו של ההסכם.

בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 348/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרובר (פורסם בנבו), נקבע שמתווך זכאי לשכרו רק כאשר היווה כגורם היעיל שהביא לידי כריתת חוזה מחייב בין הצדדים (אלא אם נקבע אחרת), בזו הלשון:

"מתווך זוכה בשכר רק כשפעולתו הייתה "סיבה יעילה" להתקשרות ומשהגיעו הצדדים לעסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת."

"גם חוזה על-תנאי יכול להיחשב כחוזה מחייב. לכאורה, משנכרת בין הצדדים חוזה מחייב המותנה בתנאי, קמה למתווך הזכות לדמי תיווך. ברם, יש לבחון מה ההשפעה שיש לתנאי בו מותנה החוזה על החוזה בין הצדדים למתווך."

"מעמדם של חוזי התיווך, כל אחד בפני
עצמו, נגזר ממטרת קשרי התיווך, וזו - אם לא הוסכם אחרת - תהיה השגת הסכם מחייב. כאשר מטרת ההתקשרות עם המתווך היא מציאתם ורכישתם של קרקעות לבנייה, ומשמטרה זו לא הושגה באופן מלא אלא רק באופן מותנה, לא קמה - עד התקיים התנאי - הזכות של המתווך לשכר ." (כל ההדגשות אינן במקור – נ'מ'ש'ׂׂׂ
(
.

עיננו הרואות, כי מפסק הדין לעיל עולה שמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הביא את הצדדים להתקשרות בחוזה מחייב (כל עוד לא נקבע אחרת).

בענייננו,
אין חולק כי מטרת הסכם התיווך הייתה להביא לידי חוזה מכר מחייב בין המבקש לרוכש, ונקבע כי חוזה המכר יהפוך להיות חוזה מחייב רק בהתקיימות התנאי המתלה הקבוע בהסכם המכר. מכאן, עומדת למבקש טענת ההגנה שהעלה, שלפיה, מאחר שהתנאי המתלה לא התקיים, וההסכם לא הבשיל להיות חוזה מחייב, מטרת הסכם התיווך לא הושגה ואין המתווך זכאי לדמי תיווך.

בנוסף, גם טענת המבקש שלפיה מופיע תנאי בהסכם התיווך בסעיף 6, שעל פיו המתווך יקבל את שכרו רק לאחר קבלת התשלום הראשון מהקונה, מהווה הגנה אפשרית מספקת כנגד טענות המתווך לזכאותו לתשלום, מאחר ואין חולק כי לא נעשה כל תשלום מצד הרוכש למבקש. טענה זו נתמכת גם מההתכתבות בהודעות בין המתווך למבקש, לאחר חתימת הסכם המכר (נספח 8 לבקשת רשות להתגונן).

לפיכך, אני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן.

בקשת הרשות להתגונן על תצהירה תשמש ככתב הגנה
.

המזכירות תקבע את התיק לקדם משפט.



ניתנה היום,
ו' אדר א' תשע"ט, 11 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.














תאק בית משפט שלום 41640-07/18 גלעד מישאל נ' זוהר ונגרובר (פורסם ב-ֽ 11/02/2019)