פסקי דין על אליאס חליל | פסקי דין על סלאח אלדין כנאנה | פסקי דין על סלאח פדל כנאנה (1993) | פסקי דין על הישאם הווארי עו"ד |

25107-03/16 א     06/01/2019




א 25107-03/16 אליאס חליל נ' סלאח אלדין כנאנה, סלאח פדל כנאנה (1993) בע"מ, הישאם הווארי עו"ד






בית משפט השלום בנצרת
ת"א 25107-03-16 חליל נ' כנאנה ואח'
תיק חיצוני: מפה

בפני

כבוד השופטת רבקה איזנברג
תובע

אליאס חליל
נגד

נתבעים

1.סלאח אלדין כנאנה

2.סלאח פדל כנאנה (1993) בע"מ

3.הישאם הווארי עו"ד

פסק דין
1. לפני תביעה לפינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית בטענה כי התובע נפל קורבן לקנוניה והטעיה מצד הנתבעים בקשר להסכם להשכרת מקרקעין שהינו בעל הזכויות בהם.
התובע הוא בעלים במושע של מחצית זכויות בקרקע בכפר יפיע הידועה כגוש: 16873 חלק 1 בשטח כולל של 10,831 מ"ר. בהתאם להסכם שיתוף החתום על ידי בעליה השונים של החלקה הנ"ל, ניתנה לתובע זכות חזקה ייחודית במגרש שסומן 1/8/1 בשטח של 2,810 מ"ר (להלן: "המגרש").
מי שניהל בעבר את ענייני התובע,אשר מתגורר בחו"ל, היה אביו מר לאפי חליל ז"ל,אשר נפטר ביום 7.7.13 (להלן:"האב", או "המנוח").האב שכר את שירותי הנתבע 3 שהינו עו"ד,לשם עריכת הסכם שכירות מול הנתבעים 1-2 (להלן:"הנתבעים" והנתבע 3 להלן:"עו"ד הווארי").
חלק מהמגרש (בהיקף של 750 מ"ר) הושכר לנתבעים החל משנת 2008 עד לשלהי שנת 2011.
משלהי 2011 ולאור התדרדרות מצבו הרפואי של האב, החל התובע לבקר בארץ לעיתים תכופות ולנהל את ענייניו בעצמו. לטענת התובע, עו"ד הווארי הבהיר לו כי כבר קיים הסכם שכירות חדש לפיו הנתבעים שכרו חלק מהמגרש בשטח של 2,000 מ"ר,תמורת סך של 24,000 ₪ לשנה, אשר ישולמו בראשית כל שנה, לתקופה החל מ- 1.1.12 עד ליום 31.12.13 כאשר ניתנה להם האופציה להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת ועד ליום 31.12.14 (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם").
לטענת התובע מאחר שהנתבעים לא שילמו את דמי השכירות,הגיש תביעה ראשונה לפינוי, ואולם אז התגלה לו כי נפל קורבן למעשה קנוניה: עו"ד הווארי הסתיר ממנו כי כבר נוהל ע"י האב בעבר הליך של פינוי נגד הנתבעים וביום 22.9.11 ניתן

פסק דין
במסגרת ת"א 10585-06-08, פיו חויבו הנתבעים לפנות את אותו חלק מהמקרקעין שעולה על 750 מ"ר ואשר לא הושכר להם (על בסיס תשריט שהוגש לבית המשפט). עוד הוסתר מהתובע כי ע"פ "הסכם חכירה" משנת 2008 שצורף לתביעה שם,שולמו עבור השטח של 750 מ"ר דמי שכירות שנתיים של 40,000 ₪, כלומר, דמי שכירות העולים בהרבה על דמי השכירות לפי הסכם השכירות, זאת, בעד שטח קטן הרבה יותר. לטענת התובע הנתבעים אף פלשו לשטח של 60 מ"ר ובפועל מחזיקים בשטח של 2,060 מ"ר.לטענת התובע,בהשוואה לסכום ששולם אז ל750 מ"ר,היו אמורים הנתבעים לשלם עבור 2,000 מ"ר שהושכרו לנתבעים באמצעות עו"ד הווארי בשנת 2012, סך של 106,666 ₪ בתוספת 4,000 ₪ בגין שטח הפלישה. התובע הוסיף כי לפי חוות דעת שמאי מטעמו,דמי השכירות עבור 2,000 מ"ר עומדים ע"ס של 156,000 ₪ לשנה והוא זכאי להפרש מהסך של 24,000 ₪ ששולם לשנה.
התובע טען כי בפגישות שנערכו בין הצדדים הוסכם כי הנתבעים ישלמו לו פיצוי בגין שטח הפלישה ע"פ חוות דעת שמאי ואולם,ההסכם לא יצא לפועל. לטענת התובע ביום 4.2.15 הודיע לו הנתבע 1 כי דמי השכירות עבור שנת 2014 שולמו לעו"ד הווארי וכי קיים הסכם להארכת תקופת השכירות ל5 שנים נוספות תמורת 30,000 ₪ לשנה וכי אף העביר לתובע סך של 81,150 ₪ בגין 3 שנים דמי שכירות בניכוי שכ"ט עו"ד הווארי. התובע טען כי מדובר במסמכים מזויפים וכי מעולם לא הסכים להאריך את הסכם השכירות ויש להורות על סילוק יד מיידי של הנתבעים. התובע הפנה לכך שמכתב ההגנה של הנתבעים עולה כי שילמו לעו"ד הווארי סך של 90,000 ₪ עבור דמי שכירות לשנים 2012-2014,בעוד שבכרטסת שצירפו נרשם בכתב יד כי מדובר בתשלום עבור מחצית שנת 2012 .לטענת התובע,גם בכך יש לתמוך בטענת המרמה ואין לקבל את טענת עו"ד הווארי כי הסכום שולם בגין שירות שנתן לנתבעים -גביית חובות ,שאינו קשור לתובע.
התובע טען כי עו"ד הווארי הפר את חובות הזהירות והנאמנות שהיו מוטלות עליו מכוח חוק השליחות, או כעו"ד המחויב לפעול לטובת לקוחו בנאמנות וללא ניגוד עניינים.
התובע עתר לסילוק ידם של הנתבעים מן המושכר ומשטח הפלישה. כן עתר התובע לחייב את כל 3 הנתבעים לשלם לו סך של 489,882 ₪ (דמי שכירות לשנים 2012-2015 לפי הערכת שמאי ע"ס 156,000 ₪ לשנה בניכוי סכומים ששולמו (24,000 ₪ לשנה לשנים 2012-2014); סך של 156,000 ₪ לשנת 2015 ודמי שימוש לשטח הפלישה לארבע שנים (19,032 ₪) בניכוי 81,150 ₪ ששולמו בהמשך על ידי הנתבעים).
2. הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות שכן בעקבות פסק הדין אשר הורה על פינויים מחלק מהשטח, נחתם הסכם חדש המסדיר בשלמות את יחסי הצדדים, לרבות גודל המושכר (2 דונמים) ודמי השכירות (24,000 ₪ לשנה) וכי התשלומים שולמו מראש בשיקים דחויים כמפורט בכרטסת שצרפו. לטענת הנתבעים, אף נחתם הסכם חדש לתקופה חדשה שסיומה בראשית שנת 2020. הנתבעים טענו כי אין כל רלוונטיות לטענות התובע לעניין גובה דמי השכירות שכן קיים הסכם שכירות מחייב.
הנתבעים הודו כי בשעת בניית הגדר נפלה טעות במדידה והם פלשו לשטחו של התובע, אך טענו כי סוכם שהתובע ימציא שתי חוות דעת שמאיות והם ישלמו לפי מה שייקבע בהן ואולם התובע לא קידם את הפניה לשמאי.
3. עו"ד הווארי הכחיש כי פעל בחוסר נאמנות, או חוסר תום לב וטען כי לא הייתה לו כל נגיעה להסכם השכירות משנת 2008.לטענת עו"ד הווארי, כשהתברר שהנתבעים השתרעו על שטח גדול יותר מאותם 750 מ"ר, פעילותו הסתכמה בהגשת תביעה לפינוי. במסגרת ההליך שם ובהסכמת המנוח ,הגיעו הצדדים לפשרה על פיה הנתבעים יפנו כל שטח העולה על 750 מ"ר וימשיכו להחזיק בשטח של 750 מ"ר שהושכר להם אז.
עו"ד הווארי טען כי משהסתיים אותו הסכם שכירות והנתבעים המשיכו להחזיק בשטח גם בשנת 2012,התבקש ע"י התובע לנהל מו"מ לפינויים. במסגרת המו"מ הציעו הנתבעים לשכור את השטח של 2,000 מ"ר תמורת סך של 24,000 ₪ לשנה, בטענה כי נהגו לשלם למנוח 20,000 ₪ לשנה. לאחר דין ודברים עם התובע ואחיינו, מר עאדל קובטי, הסכים התובע להצעת הנתבעים להאריך את תקופת השכירות בשנתיים נוספות עם אופציה לשנה אחת תמורת 24,000 ₪ לשנה. עם קבלת הסכמת התובע ובאישורו,חתם עו"ד הווארי על ההסכם בשם התובע והעביר אותו לנתבעים בכדי שאלה יפעלו על פיו ויעבירו שיקים לתשלום מכוחו.
לטענת עו"ד הווארי, קיבל מהנתבעים,עבור התובע, את דמי השכירות לשנתיים ובהמשך את דמי השכירות לשנת האופציה,זאת בנוסף לתשלומים שהנתבעים העבירו לו בגין שירותי גביה אחרים שנתן להם.לאחר שהתובע הגיע לארץ העביר לידיו את דמי השכירות בקיזוז שכר טרחה מוסכם מראש. עו"ד הווארי אף הוסיף כי נהג לגבות עבור התובע דמי שכירות על נכס נוסף שבזמנו הושכר על ידי התובע לאחד בשם אבו טלאל וכי התובע לא העלה כל טענה כלפיו. עו"ד הווארי הפנה לכך שהמנוח השכיר חלק נוסף מחלקתו לאחד בשם זעאתרה ראוף בדמי שכירות דומים ויש בכך להעיד על הסכמת התובע לדמי השכירות ע"ס 24,000 ₪ לשנה עליהם הוסכם בהסכם השכירות.
בקשר להארכת תקופת השכירות ,תמך עו"ד הווארי בעמדת הנתבעים לפיה בישיבות שהתקיימו בין הצדדים סוכם על הארכת תקופת השכירות וכי התשלום של 81,150 ₪ בוצע על בסיס הסכמות אלה. עו"ד הווארי הוסיף כי בפגישות אלו אף הוסכם כי אם התובע ירצה למכור את המקרקעין,יתן לנתבעים זכות קדימה לרכישתם.
4. מטעם התובע, העיד הוא עצמו. מטעם הנתבעים העיד נתבע 1, מר סאלח כנאנה (להלן: "הנתבע"), וכן העיד עו"ד הווארי.
נוכח הפער בין חוות הדעת שהגישו הצדדים ובהסכמת הצדדים,מונה מומחה שמאי מטעם בית המשפט אשר נתן חוות דעתו לעניין דמי השימוש הראויים למושכר. המומחה נחקר על חוות דעתו.
דיון
5. התביעה לסילוק יד-לטענת התובע, משחלפה תקופת הסכם השכירות,לרבות תקופת האופציה שהסתיימה ביום 31.12.14,על הנתבעים לסלק ידם מהמושכר. הנתבעים טענו כי הוסכם בין הצדדים על הארכת הסכם השכירות לתקופה של 5 שנים נוספות תמורת דמי שכירות שנתיים של 30,000 ₪ לשנה והפנו בעניין זה לפרוטוקולים של 2 ישיבות שהתקיימו בין הצדדים ביום 28.3.14 וביום 21.7.14.
התובע טען כי מעולם לא הסכים להארכה הנטענת. לטענת התובע,הפרוטוקולים עליהם הסתמכו הנתבעים (נספחים ח1 ו-ח2 לתצהירו) זויפו ובפרוטוקולים שצילומם נמסר לידיו לאחר סיום הפגישות (נספחים ה1 ו -ה2 לתצהירו), כלל לא הופיעה ההסכמה הנטענת.
ההבדל מן הפרוטוקולים עליהם סומך התובע תביעתו לבין אלו שהוצגו על ידי הנתבעים, הינו כדלקמן:
א. לפרוטוקול ישיבה מיום 28.3.14 קיים עמוד נוסף (להלן:"דף ההמשך"),בו נרשם: "הצדדים הסכימו ביניהם להאריך את תקופת השכירות של המושכר לתקופה בת 5 שנים כאשר דמי השכירות השנתיים יעמדו על 30,000 ₪ וישולמו מראש עבור 3 שנים ראשונות ועוד שנתיים לאחר מכן". בעמוד זה, כמו בעמוד הקודם, אין חתימה של התובע.
ב. לפרוטוקול ישיבה מיום 21.7.14 התווסף סעיף 5: "אליאס מסכים ומאשר להאריך את תקופת השכירות כאמור .. 28.3.14".
ככלל, נטל ההוכחה מוטל על התובע בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה. יחד עם זאת על אף שנטל ההוכחה רובץ על התובע, הרי שהדין המהותי הולך אחר הדין הראייתי, ועל בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו. לפיכך, כאשר נתבע מבקש להסתמך על מסמך, והתובע מכחיש את האוטנטיות של המסמך, או חתימתו על אותו מסמך, רובץ על הנתבע הנטל לשכנע שהחתימה במסמך היא אותנטית, ורק משהוכיח זאת, עובר הנטל המשני, נטל הראיה, לתובע להראות כי החתימה מזויפת, בבחינת יסוד שלילי (ראה: ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סאלח פ"ד נ(1) 499 וכן ע"א 2032/06 ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סאלח אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן:
"...נטל השכנוע בעניין זה רובץ על המערערים שהרי 'בעל-דין במשפט אזרחי, הטוען טענה חשובה לעמדתו המשפטית, נושא בנטל השכנוע להוכחת העובדות הנחוצות לביסוס טענתו' [ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, פ"ד כז(1) 741, 744 (1973). וראו גם: ע"א 6283/97 אלכסנדרוב נ' מדינת ישראל, פ"ד נב(3) 254, 264 (1998)]. בכל הקשור לטענת זיוף הסכם המכר, הרי שאין בעובדה כי המשיבים הם אלו שהעלו את הטענה האמורה כדי להעביר את נטל השכנוע בנקודה זו על שכמם, הואיל וטענת הזיוף שנטענה מפי המשיבים 'אינה אלא הכחשה באמיתות המסמך' ומששימש המסמך להוכחת זכויותיהם של המערערים בשני-שליש מחלקה 1, עליהם גם הנטל להוכיח כי מסמך זה הינו אוטנטי [ע"א 513/67 כהן נ' שהבר, פ"ד כב(1) 194, 195 (1968). וראו גם: בר"ע 50/71 אברהם נ' מתנה, פ"ד כה(1) 481, 482 (1971)]".(הדגשה שלי ר.א).

6. במקרה דנן,לא רק שהנתבעים,עליהם כאמור חל נטל השכנוע בעניין, לא הוכיחו את האוטנטיות של דף ההמשך לפרוטוקול הראשון והנספח סעיף 5 לפרוטוקול השני ולפיכך, לא הוכיחו טענתם כי הוסכם להאריך את ההסכם -ל5 שנים נוספות,אלא שהתובע ,אף שכנע כי המדובר במסמכים מזויפים:
התובע צירף חוות דעת גרפולוגית של הגרפולוג יונתן נפתלי אשר קבע בחוות דעתו כי דיו דף הפרוטוקול הראשון הינו בגוון קצת שונה מזה של דף ההמשך ,פריסת האותיות בדף הראשון צפופה יותר מזה של דף ההמשך,בדף הראשון מופיע קפל שאינו מופיע בדף ההמשך,בדף הראשון מופיע סימן סיוק נוסף,גוון הניר אינו זהה גם בשוליים העליונים שלהם. לאור כל ההבדלים הנ"ל, קבע הגרפולוג כי קרוב לוודאי שהדף הראשון ודף ההמשך עליו הסתמכו הנתבעים, לא נכתבו במהלך אחד.
לגבי השורה הנוספת בפרוטוקול השני,קבע המומחה בחוות דעתו כי הסעיף כתוב בצפיפות רבה יותר מאשר הטקסט שלפניו,תוך הפעלת לחץ קצת יותר חזק ואחיד על מכשיר הכתיבה,כאשר חלק מהאותיות צרות יותר ויש נטיית ציר אותיות קצת יותר לשמאל. מבדיקת צילום הפרוטוקול (נספח ה2 לתצהיר התובע),אשר הינו ללא סעיף 5,אין כל אינדיקציה למחיקות,גם לא באיזור ההצטלבות.לפיכך,מסקנת הגרפולוג הינה כי קיימת אפשרות סבירה לכך ששורה 5 נוספה לאחר כתיבת המסמך וחתימתו.
חוות הדעת הגרפולוגית,מפורטת ,מנומקת ומצאתי אותה הגיונית וסבירה. הנתבעים לא ביקשו לחקור את הגרפולוג על חוות דעתו ולא סתרו אותה. יצוין כי לעו"ד הווארי אף ניתנה ארכה להצגת חוות דעת גרפולוגית סותרת,אך לא הוא ולא הנתבעים טרחו להציג חוות דעת סותרת.
אמנם ,כאשר בית המשפט נדרש להכריע בדבר אותנטיות של מסמך, או חתימה, הוא אינו חייב להיעזר במומחה גרפולוג, יחד עם זאת כבר נאמר בפסיקה: "ברי כי בית המשפט אינו מומחה לכתב יד ואין לו את הכישורים הטכניים לבצע אבחנות דקות בעניין זה. על כן, במצבים בהם מתעוררת שאלה מורכבת, כגון אמיתותה של חתימה, רצוי כי ייעזר הוא בחוות דעתו של גרפולוג מומחה" (ראו פס"ד שאוזכרו לעיל בענין האגי, פסקה 33;ובעניין אבו סאלח, עמ' 508). משהוצגה בפני
חוות דעת שבמומחיות, הגיונית ומקצועית, אשר לא נסתרה, אני מוצאת כי יש מקום לאמצה.
הן עו"ד הווארי והן נתבעים 2-1 לא התמודדו בסיכומיהם עם חוות דעת הגרפולוגית, וטענו בעלמא וללא כל ביסוס, כאילו אין בחוות הדעת כדי להצביע על כך שהפרוטוקולים זויפו. לא זו בלבד שכאמור לעיל, הנטל להוכיח את אמיתות המסמכים היה מוטל עליהם ולא זו בלבד שמצאתי את חוות הדעת מנומקת ויסודית (והיא אף נתמכת בעובדות חיצוניות כפי שיפורט להלן),לא ברורה לי טענת הנתבעים בסיכומיהם, כאילו הזיוף לא הוכח "מעל לכל ספק סביר". המדובר בתביעה אזרחית וברי כי הרף הראייתי אינו כמו זה הנדרש במשפט הפלילי.

7. למסקנה על פיה במאזן ההסתברויות יש להעדיף את הטענה כי דף ההמשך וסעיף 5 בפרוטוקול השני הוספו מאוחר יותר ולא בעת הפגישה, ניתן להגיע גם לאור בחינה הגיונית של הדברים ולא רק על בסיס הניתוח הגרפולוגי:
ראשית,למרות שהמסמכים במקור נותרו בסיום הפגישות אצל עו"ד הווארי, הנתבעים ועו"ד הווארי,לא טרחו להציג את המסמכים במקור. וראה בחקירת עו"ד הווארי:
"ש. תאשר לי שמסמכי המקור של הפגישות מ- 28.3.14 ו21.7.14 שנכתבו בעט כחול היו מופקדים בידיך הנאמנות
ת. נכון
ש. כלומר מיד אחרי שנחתמו הם הוחזקו אצלך במשרד
ת. נכון"(עמ' 21 שורות 34-35).
בהתאם לכלל הראיה הטובה ביותר, רק אם אין חשש לאמינות ההעתק, לא יהיה באי הבאת המסמך המקורי כשלעצמו כדי לכרסם בתשתית הראייתית של בעל הדין העושה בו שימוש. ראה ע"א 9622/07 פלוני נ. קופ"ח כללית של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י וכן דברי ביה"מ בע"פ 3974/92 אזולאי נ' מדינת ישראל, פ"ד מז:565
"אפשר להגיש גם ראיה משנית, ובלבד שהונחה דעתו של בית המשפט שהרישום המשני הוא מהימן ומדויק"( וכן קדמי, על הראיות, בעמ' 59). במקרה דנן, מאחר שהתובע חלק על המסמכים וטען כי זוייפו, היה על הנתבעים להציג את המסמכים במקור.
שנית, בישיבה מיום 28.3.14 הסכימו הצדדים כי שווי דמי השימוש של השטח אליו פלשו הנתבעים לצורך פיצוי התובע,יקבע ע"י שמאי.ככל שהוסכם אז על הארכת השכירות, לא הגיוני שהתובע היה מסכים לדמי שכירות ללא שאלו ייקבעו גם הם ע"י שמאי, אשר הוסכם מימלא לפנות אליו ביחס לשטח הפלישה.זאת ועוד,התובע שלח שמאי מטעמו שישום את דמי השכירות למושכר לאחר פחות מחודש מאותה ישיבה (שמאות מיום 22.4.14), לפיכך לא סביר כי הסכים ביום 28.3.14, לדמי השכירות,שהרי אז לא היה שולח שמאי לעניין זה.
אם לא די באמור, בישיבה בחודש יולי 2014 כבר עמדה בפני
התובע חוות דעת שמאית על פיה דמי שימוש שנתיים לשני דונמים עומדים ע"ס 156,000 ₪ ורק בשל כך לא סביר שבאותה ישיבה בה ידע התובע כי הוא יכול לקבל דמי שכירות בשיעור גבוה פי 5,יסכים להארכת ההסכם תמורת סכום שנתי של 30,000 ₪ בלבד.
שלישית,צ ודק התובע בסיכומיו, שהווארי העיד (עמ' 24 שורות 12-9) כאילו במרץ היו הצעות וביולי התגבשו ההסכמות הסופיות, באופן שאינו מתיישב עם התוספות בפרוטוקולים לפיהן כאילו כבר במרץ גובשו ההסכמות.
אינני מקבלת את טענת הנתבעים בחקירתם את התובע, כאילו בכך שביקש שלא יועבר סכומים לעו"ד הווארי לאחר הפסקת הייצוג על ידו ב10/14,יש כדי להעיד כי הסכים להארכת השכירות. משהנתבע אמר שהוא מעביר סכומים עבורו לעו"ד הווארי ומשהתובע הפסיק את ייצוגו ע"י עו"ד הווארי, הגיוני שיודיע כי אין להעביר לעו"ד הווארי כספים ואין די בכך, כשלעצמו, להוכחת הסכמה להארכת הסכם השכירות ל5 שנים.
בהערת אגב אציין, כי הנתבעים אף לא העבירו לתובע סך של 30,000 ל3- שנים מראש, כפי שלטענתם הוסכם, שהרי גם לפי גרסתם, קיזזו שכ"ט עו"ד הווארי והעבירו סך של 81,150 ₪ בלבד. הנתבעים לא הוכיחו (למעשה, כלל לא טענו),כי הוסכם ששכ"ט עו"ד הווארי ישולם מתוך דמי השכירות ולמעשה הנתבע אף הודה כי בפועל כלל לא העביר את הסכום שקיזז לעו"ד הווארי שכן :
"היה בעיות, היה צריך להביא חוזה ולא הביא, אמרתו לו רק שיסיים את הדברים" (עמ' 17 שורה 14). כלומר לשיטת הנתבע עצמו, לא שילם את שכ"ט לעו"ד הווארי משום שהווארי לא הביא חוזה, כלומר לא השתכלל חוזה בכתב בינו לבין התובע המצדיק לגמול לו על טרחתו.
לאור האמור, מאחר שלא הוכחה הסכמה להאריך את הסכם השכירות ל5 שנים נוספות ואף לא הוכחה הסכמה מחייבת למכור לנתבעים את שטח הפלישה,יש לקבל את תביעת הפינוי ולהורות לנתבעים לסלק ידם מכל השטח המוחזק על ידם ואשר אותו היה עליהם לפנות עוד ב1.1.15,עם תום הסכם השכירות.
בשולי פרק זה אציין כי לא מצאתי כל בסיס לטענת הנתבעים בסיכומיהם,כאילו מאחר שהתובע לא הגיש תביעה לפינוי לפי פרק טז (4) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וביכר להגיש תביעת פינוי רגילה, יש כדי להעיד על קיומו של הסכם שכירות חדש והסכמת התובע לפעול לאורו. לתובע הזכות לבחור את האפיק המשפטי שבו ינקוט. בנסיבות, הגשת התביעה בהליך דנן אף הייתה הגיונית ונדרשת שכן לא ניתן בתביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז (4) לכלול סעדים נוספים (לרבות כספיים) מעבר לסעד של פינוי (תקנה 215ז (ב) לתקנות).

8. הטענה להטעיה וקנוניה בהסכם השכירות –התובע טען כי הוטעה ביחס להסכם השכירות לשנים 2012-2014 וכי דמי השכירות שנקבעו בו נמוכים בהרבה מאלו ששילמו הנתבעים בהסכם משנת 2008. לטענת התובע הנתבעים ועו"ד הווארי לא גילו לו אודות ההליך בשנת 2008 וההסכם שהיה אז לתשלום סך של 40,000 ₪ לשנה בגין 750 מ"ר בלבד.
הטענות כלפי הנתבעים הינן למעשה טענות להטעיה שהביאה את התובע לכריתת הסכם השכירות שנכרת עם הנתבעים,שכן אין חולק שעו"ד הווארי ייצג את התובע וחתם בשמו על ההסכם.
לפיכך, ביחס לנתבעים, יש לבחון האם עומדת לתובע טענה של ביטול הסכם מחמת הטעיה. בהמשך ייבחנו גם טענות התובע כאילו החתימה על ההסכם נעשתה תוך הפרת חובת השליחות והנאמנות של עו"ד הווארי כבא כוחו של התובע .
כאמור בשלב ראשון יש לבחון האם ביחס לנתבעים עימם נכרת הסכם שכירות והצדדים פעלו מכוחו לפחות שנתיים, קיימת לתובע זכות לביטול ההסכם מחמת הטעיה:

בהתאם להוראות סעיף 14 ו 15 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן: "החוק"),נקבע:
"14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
5. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

יסודות עילת ההטעיה הינם לפיכך: טעות אצל אחד הצדדים להסכם, הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד וקשר סיבתי, הן בין ההטעיה לטעות והן בין הטעות לבין ההתקשרות בהסכם.

במקרה דנן, התובע לא טען כלל כי הוטעה ע"י הנתבעים שכן בחקירתו (עמ' 6 שורה31-32),טען כי עו"ד הווארי (ולא הנתבעים),הוא שאמר לו כי בהסכם משנת 2008 המחיר היה מאוד נמוך ולא כאילו הנתבעים הם שהטעו אותו בעניין.

מכל מקום וגם אם הטעיה יכולה להיות גם בשתיקה ובאי גילוי פרט מהותי מצד הנתבעים, הרי כבר נקבע כי טעות שהיא תוצאה של הטעיה, המתייחסת לכדאיות העסקה בלבד, אינה מהווה עילה לביטול החוזה. סעיף 14(ד) לחוק המוציא מגדר טעות את הטעות בכדאיות, חל גם על עילת ההטעיה. ראה בספרה של ג. שלו דיני החוזים - החלק הכללי (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי) דין הוצאה לאור, תשס"ה-2005 בעמ' 314.
הפסיקה התלבטה בפרשנות המונח "טעות בכדאיות העסקה" שפרשנותו "קשה וסבוכה... וגם לאחר שעיינתי בפסיקה ובדברי מלומדים לא הצלחתי לדלות משם מבחן אחיד וקל ליישום" (בג"ץ 221/86 כנפי נ. ביה"ד הארצי לעבודה ). בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 240-239 (1977) נאמר כי טעות בכדאיות העסקה תוגדר בד"כ כטעות ביחס לשווי הממכר נשוא העסקה – בעוד טעות שבכוחה להקנות סעד של ביטול החוזה נוגעת לעצם האפשרות לממש את העסקה:
"ברור שיכול קונה בעסקת מכר לטעות בענין שווי הממכר (טעות בכדאיות העסקה – ה.ש), אך ברור גם שטעותו יכולה להתייחס לענינים אחרים כגון: תיאורו של הממכר, תכונותיו וכיוצא באלה. משהוטעה קבלן לחשוב שהוא רוכש מגרש בעל תכונות מסויימות, ותכונות אלה אינן קיימות למעשה, אין לומר שטעותו היא "בכדאיות העסקה" בלבד...."
ובדנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נד(2) 632, 667 (2003) נקבע מבחן עזר להבחנה בין טעות לטעות בכדאיות העסקה. נפסק כי טעות היא כזו שלאור בחינה אובייקטיבית יש להניח כי הצד הטועה לא לקח אותה בחשבון ולא היה צריך לקחת אותה בחשבון טרם חתם על ההסכם. מנגד, טעות בכדאיות העסקה היא טעות שהצד הטועה שיקלל, בכוח או בפועל, את הסיכון לקיומה:
"תנאי סף לכך שדיני הטעות יחולו הוא שהצד הנפגע לא נטל על עצמו את הסיכון לקיום המצב העובדתי המגלם את הטעות או להיווצרותו. אם המוכרת נטלה על עצמה סיכון כאמור, ישלול הדבר את זכאותה לבקש את ביטולו של ההסכם עקב הטעות. נקודת המוצא לבחינת הקצאת סיכונים בין הצדדים מצויה בחוזה עצמו. אחד מן הצדדים לחוזה יכול ליטול עליו במפורש את הסיכון לקיומה של טעות...".
במקרה דנן,טענת ההטעיה מתייחסת לשווי דמי השכירות הראויים והינה במהותה טענה של טעות בכדאיות העסקה. התובע הינו פרופסור לכלכלה ואם וככל שלא בדק את גובה דמי השכירות אותם נהוג לשלם באיזור כפר יפיע וגילה ,לטענתו, בדיעבד כי דמי השכירות הראויים גבוהים בהרבה,הרי אין לו להלין אלא על עצמו. לא רק שהמדובר בעניין כלכלי עסקי בעניינו מוטלית על כל צד האחריות לברר ולשקול שיקולים רלוונטיים,אלא שבמקרה דנן,מתייחס התובע אף לשווי דמי שכירות ששולמו לו עצמו בעבר (זאת גם אם בעת שאביו טיפל בהשכרת המקרקעין עבורו). לפיכך (הגם שכפי שיפורט להלן, לא מצאתי לקבל טענתו כי לא ידע על התשלומים נשוא ההסכם משנת 2008),היה התובע צריך לבדוק כמה שולם לו בעבר על אותם המקרקעין.גם אם הייתה מתקבלת גרסתו של התובע (אותה לא מצאתי לקבל), כי לא ידע כמה שולם לו בעבר,הרי הוא עצמו נטל על עצמו סיכון בכך שלא בירר,סיכון השולל כאמור,את זכותו לבקש את ביטול ההסכם.
"דרישת גילוי מוגזם ולו גם באיצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החופשית ולסכל יוזמה פרטית. גם בתחום המקרים בהם מתפרש תום לב כגילוי לב יש לבור את שביל הזהב שבין האגואיזם המורה על אי גילוי,ניכור מוחלט והסתרת מידע במהלך משא ומתן,ובין האלתרואיזם המצווה על גילוי קלפי המיקוח,גם אם יהיה בכך לפגוע באינטרס של המגלה עצמו. דרישת תום הלב מאזנת בין השניים..." (ג' שליו סעיף 12 לחוק החוזים:"תום לב במשא ומתן משפטים ז,118 138 ,צוטט בע"א 838/75 ספקטור נ. צרפתי.).
לא הגיוני לקבוע שהנתבעים הפרו את חובת תום הלב, או הטעו את התובע, בכך שלא סיפרו לו כי בעבר שילמו לו עצמו דמי שכירות גבוהים יותר על שטח קטן יותר. לא רק שכאמור,המדובר בתשלום לתובע עצמו שהיה אמור לדעת או לברר עליו,אלא שהמדובר בנתון עסקי גרידא .לא סביר כי במהלך מו"מ יחויב צד לספר לצד האחר כמה שילם בעבר ונתונים דומים הנתונים למו"מ כלכלי בכל עסקה ועסקה.
עוד אציין כי בסעיף 37 לסיכומיו הודה התובע כי מעולם לא הכחיש שלנתבעים זכות שכירות במגרש עד תום 2014 . אם לגישת התובע עצמו לנתבעים היתה זכות שכירות במגרש בשנים אלו, הרי ברור שהזכות התבססה על הסכם כלשהוא. התובע אינו יכול "לבודד" את מרכיב דמי השכירות ולטעון כי ככלל ההסכם מחייב וכל יתר הוראותיו תקפות, למעט גובה דמי השכירות.
9. הטענות להסתרת מידע,הטעיה ותרמית כנגד עו"ד הווארי- אין ספק כי על עוד הווארי כמייצג התובע בטיפול במושכר חלה חובת נאמנות כאמור בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין התשכ"א.
הסיבה לדרישת סטנדרט נאמנות מצד עו"ד מייצג הובהרה כבר בעמ"מ 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית:
"היחס שבין עורך-דין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בעניני המקצוע, והוא סומך על עורך-הדין כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כשרונו ויכולתו.. נאמנות זו היא רוח אָפיו של המקצוע, היסוד עליו הוא בנוי. טול את מידת הנאמנות אשר הלקוח רוחש לפרקליטו ונטלת את נשמתו של המקצוע". (הדגשה שלי ר.א).
צודק התובע בטענתו כי לעו"ד הווארי הייתה חובה כלפיו אף מכוח דיני השליחות שכן הרשאה הניתנת לעורך-דין יוצרת שליחות שחוק השליחות חל עליה (בג"ץ 4974/92 רובין נ' השופט סגלסון [12]; ע"א 23/83 יוחימק נ' ). בהתאם לסעיף 8(1) לחוק השליחות חלה על השלוח במסגרת חובת הנאמנות ,החובה לגלות לשולח כל מידע הנוגע לעניין השליחות, ומטבע הדברים הדגש הוא על אותו מידע הנסתר מהשולח, הואיל ורק בדרך זו יוכל האחרון לקבל החלטות התואמות את האינטרס שלו, אינטרס העומד, כאמור, במרכזה של השליחות.
במקרה דנן, לאחר שבחנתי את טענות התובע אשר במהותן הינן להפרת חובת הנאמנות והשליחות בביצוע תרמית שהביאה להתקשרותו בהסכם השכירות לשנים 2012-2014, שוכנעתי כי לא הוכחו ההפרות הנטענות, זאת הן מאחר שלא הוכחה תרמית במידה הנדרשת ע"פ הדין והן מאחר שלעניין גילוי המידע בהיבט של הפרת חובת הנאמנות והשליחות, המדובר במידע אשר לא סביר כי לא היה בידיעת התובע ממלא.

10. בראשית הדברים ובטרם אבחן את הטענות כנגד עו"ד הווארי,אדגיש כי תביעתו הכספית של התובע (כמפורט בסעיף 58 ואילך לתביעה ובמיוחד סעיף 67 לתביעה, שם ערך את חישוב הסכום הנתבע),מתייחסת להפרש דמי השכירות שלטענת התובע היה צריך לקבל,אלמלא הוטעה ע"י עו"ד הווארי להסכים להשכיר את המקרקעין בסכום של 24,000 ₪ וכן בגין דמי שימוש עבור שטח הפלישה. הנה כי כן עילת התביעה הכספית והטענות לתרמית והפרת חובות עו"ד הווארי מתייחסות לעצם ההתקשרות בהסכם השכירות בתמורה המוסכמת והפיצוי הנתבע הינו בגין ההפרש בגובה דמי השכירות בין דמי השכירות הראויים לטענת התובע, לבין הסך של 24,000 ₪ לכל שנה.
יודגש כי התובע לא תבע את סכום ההפרש של 18,000 ₪ שלטענתו, עו"ד הווארי קיבל עבורו. סכום התביעה ורכיביה הינם רק להפרש דמי השכירות הראויים לטענתו לכל שנה בצירוף תשלום בגין תשלום בגין שטח הפלישה ותו לא!!
לפיכך,מששוכנעתי כי ביחס לסכום המוסכם של 24,000 ₪ לא הוכחה עילת הטעיה, או תרמית ומשאין חולק כי התובע קיבל עבור שנים 2012-2014 את אותם דמי שכירות מוסכמים,לא ניתן לפסוק כי על עו"ד הווארי לשלם לתובע את הסך של 18,000 ₪ . גם אם לטענת התובע,סכום זה שולם לעו"ד הווארי עבורו שכן לא ניתן לפסוק פיצוי בגין רכיבים שלא נתבעו. אמנם, בהתאם לכרטסת שצירפו הנתבעים שולם לעו"ד הווארי סכום של 90,000 ₪ במקום 72,000 ₪ ועל הכרטסת נרשם במפורש "הישאום הווארי-השכרת קרקע". יחד עם זאת ,עילת התביעה אינה להשבת סכום ששולם לעו"ד הווארי ע"י הנתבעים,אלא כאמור עילת התביעה הכספית הינה לתשלום הפרש דמי שכירות ע"פ הערכת שמאי, בטענה כי בעניין כריתת ההסכם הוטעה ורומה התובע ע"י עו"ד הווארי.

11. הטענה לתרמית ע"י עו"ד הווארי-בעניין זה טען התובע בסעיף 12 לתצהירו כי עו"ד הווארי הודיע לו בשנת 2011 כי קיים הסכם שכירות חתום על פיו הושכר לנתבעים שטח של 2 דונם תמורת 24,000 ₪ וכי בתשובה לשאלתו לעניין גובה דמי השכירות, השיב לו עו"ד הווארי כי בהסכם השכירות הקודם דמי השכירות היו אפילו נמוכים יותר. אלא שמחקירתו של התובע עלה כי בניגוד לאמור בתצהירו,לא נודע לו על חתימת ההסכם, כך לפתע, בשנת 2011 , אלא כי נוהלו מגעים ושיחות בינו לבין עו"ד הווארי בקשר להסכם זה עוד בטרם נחתם וכי בניגוד לאמור בתביעה ובתצהיר,התובע ידע גם ידע,על פסק הדין לפינוי שניתן בעבר כנגד הנתבעים:
"...הווארי אמר לי שדבר כזה לוקח זמן, שנה , שנה וחצי חבל שתפסיד תשכירות תשכיר אותו לכנאנה לתקופה של שנה ואמרתי לו אבל יש לנו

פסק דין
של פינוי, אמר לי אל תפחד הוא יצא בעוד שנה אני מוציא אותו מהיד הפצועה, חזר אליי אחרי שבוע לא זוכר בדיוק, אמר לי שאתה יודע מה נשכיר את זה לתקופה של שנה זה דבר לא כל כך טוב נשכיר אותו עם אופציה לעוד שנה. אני אמרתי להווארי אתה בטוח שהוא יצא מהקרקע הוא אמר שייצא כמו חתול, אמרתי לו כמה נשכיר לו אמר לי תשמע ג'ריס שוקרי בהסכם שעשו אותו בשנת 2008 מאוד נמוך אמרתי לו על מה אתה מדבר היה מדובר על 750 מ' ועכשיו מדובר על 2 דונם. אמר לי שאבא שלי הסכים על שכירות בסך 15,000 ₪ בשנת 2008, אמרתי לו אוקי מה המשמעות אמר לי שזה יהיה 30,000 ₪ בערך , חזרתי אחריי יומיים אמר לי ש- 30,000 ₪ יקר , 26,000 ₪ בסדר ואחרי שיחה טלפונית אמר לי שחתם על 24,000 ₪, ללא הסכמתי, אבל אני אמרתי שמדובר בשנה ואח"כ הוא ייצג אותי שאני רוצה לבנות. התברר לי שמדובר בשכירות של שנתיים עם אופציה של עוד שנה. אני כן הסכמתי על הסכום של 24,000 ₪ למרות שלא כל כך רציתי בגלל שהוא כבר חתם על זה, אני לא ראיתי אף פעם את ההסכם הזה, אחרי שנתיים התברר לי שמדובר בשנתיים עם אופציה לעוד שנה. בגלל ששאלתם אותי על כל התקופה של שנת 2012 ו- 2013 – אני לא הייתי יודע על דבר כזה שקוראים לו שמאי שעושה שמאות, אבל מה שאני יודע ש – 24,000 ₪ זה שכירות נמוכה. (עמ' 6 שורות 22-36).
הנה כי כן,אין המדובר בידיעה בדיעבד על עצם ההשכרה או על סכומה בקירוב. כבר בשלב המו"מ ובטרם נכרת ההסכם,נאמר לתובע ע"י עו"ד הווארי כי הסכום יהיה 30,000 ₪ ולאחר מכן 26,000 ₪ התובע לא טען כי אמר אז לעו"ד הווארי לא להסכים לסכומים אלו. אמנם ביחס לסכום של 24,000 ₪ טען התובע כי בסופו של דבר עו"ד הווארי חתם על סכום של 24,000 ₪-2,000 ₪ פחות ממה שסיפר לו עוד קודם החתימה ואולם, התובע אישר כי הסכים לסכום זה,גם אם היה זה אחרי החתימה.
טענת התובע הינה למעשה לא להעדר הסכמה,אלא לכך שהסכמתו ניתנה מחמת שהוטעה לעניין גובה דמי השכירות ששולמו בעבר:
”ש. אתה בכל זאת הסכמת על דמי שכירות בסך 24,000 ₪
ת. אני הסכמתי בגלל שאני סומך עליו שזה היה היסוד של השכירות בשנת 2008" (עמ' 7שורות 5-6).
לא רק שהתובע לא התנגד ולא ביקש לבטל את התקשרותו בהסכם מייד לאחר כריתתו כשנודע לו שעו"ד הווארי חתם על תמורה הנמוכה במעט מהסכום בו דובר כאמור,אלא שהתובע קיבל את דמי השכירות ולא העלה כל טענה בעניין אפילו במהלך הפגישות שהתנהלו בין הצדדים בשנת 2014. בעניין זה ראה גם סעיף 19 לסיכומי עו"ד הווארי.
גם טענת התובע כמצוטט לעיל, כאילו חשב שמדובר בשכירות לשנה והסתבר לו שמדובר בשכירות לשנתיים עם אופציה לעוד שנה,נסתרו מהדברים בהם הודה כאמור כי ידע על לפחות שנתיים :" אמר לי שאתה יודע מה נשכיר את זה לתקופה של שנה זה דבר לא כל כך טוב נשכיר אותו עם אופציה לעוד שנה. אני אמרתי להווארי אתה בטוח שהוא יצא מהקרקע הוא אמר שייצא כמו חתול..." כלומר עוד טרם חתימת ההסכם ובמסגרת השיחות עם עו"ד הווארי,שכנע אותו עו"ד הוארי להשכיר לשנתיים.
גם הטענה כאילו רק בשנת 2014 נודע לו כי מדובר בשנתיים עם אופציה לעוד שנה אינה סבירה,שכן אם התובע ,לטענתו, הסכים לסך של 24,000 ₪ שהיה נמוך לדידו רק מאחר שההסכם כבר נחתם, כיצד לא טרח מידית לברר, כבר אז, לאיזו תקופה הוא "כבול" להסכם רע לדידו,אותו אישר בדיעבד?!
12. לפיכך השאלה אותה יש לבחון הינה האם הפר עו"ד הווארי את חובותיו,הטעה ורימה את התובע בקשר לדמי השכירות ששולמו בשנת 2008 – לטענת התובע עו"ד הווארי אמר לו שדמי השכירות בשנת 2008 היו אף נמוכים יותר והתובע האמין לו וכלל לא ידע מה היו דמי השכירות ששולמו בשנת 2008 ואף לא ידע כלל על תביעת הפינוי שהוגשה אז כנגד הנתבעים.
הטענה כאילו עו"ד הווארי הפר את חובותיו כבא כוחו ושלוחו,הטעה ורימה אותו תוך קנוניה עם הנתבעים,באמירה שבעבר שולמו דמי שכירות נמוכים יותר, הינה טענה שהתובע לא הוכיח ובעניין זה ניצבת גרסתו מול גרסת עו"ד הווארי שהכחיש אמירה זו.
ההלכה הינה כי על הטוען למעשים של תרמית, קנוניה, וכיוב' להוכיח מסכת עובדתית שלימה ומפורטת אשר כמותה עולה על הנדרש בד"כ בהליך אזרחי. וראה דברי כב' השופט זילברטל ב – בר"ע ( י-ם) 787/03 עזריאל אברמוביץ' בע"מ נ. גליקסמן שיווק ביצים 1994 בע"מ: "ההלכה היא, כי כמות הראיות הנדרשת להוכחת תרמית היא "מעבר למידה הרגילה" (ע"א 125/89 עובדיה בלס נ. עזבון רוזנברג פ"ד מ(4), 441, בעמ' 449, מול האות ב')". כך בע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לבטוח בע"מ פ"ד מ(1) 589 שם נקבע על ידי כב' השופט בך כי :
"הצד שעליו רובץ הנטל להוכיח עובדות המטילות על יריבו סטיגמה של בצוע עבירה פלילית, חייב לעשות זאת באמצעות ראיות בעלות משקל רב וכבד יותר ממה שדרוש במשפטים אזרחים רגילים."
כלומר, כאשר תובע בתביעה אזרחית מייחס לנתבע מעשה העולה כדי עבירה פלילית, מוטל על בעל הדין נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו להביא בפני
בית המשפט. ב- ע"א 78/04 המגן חברה לבטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ נקבע ע"י כב' השופטת ארבל כי כאשר בית המשפט נדרש בהליך אזרחי להוכחות יסודות עובדתיים של עבירה פלילית, עליו ליתן את הדעת שבמקרה שכזה על הצד המבקש ליחס עבירה פלילית לצד שכנגד להציג כמות ראיות גדולה יותר:
"באשר להוכחת עבירה פלילית בהליך אזרחי, קיימות מדינות שבהן דורשים רף הוכחה גבוה יותר ממאזן ההסתברויות. על אף שגישה זו נדחתה אצלנו, נפסק כי מידת ההוכחה תהא מוגברת ומושפעת ממהותו של הנושא וממידת החומרה של טענותיו, היינו כמות הראיות שתידרש על מנת לעמוד בנטל השכנוע תהא גדולה יותר... עניין זה נובע מכך שבקביעה שאדם ביצע פעולות המהוות עבירה פלילית, הגם אם היא נעשית במסגרת הליך אזרחי, יש השלכות החורגות מהמשמעות הכלכלית של הפסד במשפט – לקביעה כזו עשויה להתלוות סטיגמה, אשר גם אם אינה חמורה כסטיגמה המתלווה להרשעה בהליך פלילי, עלולות להיות לה השלכות על מי שהקביעות היו מכוונות כלפיו" (ראה גם ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדורסקי, פ"ד נ"ז (5) 776 שם עמוד 781).
התובע לא הציג ראיות בכמות מספקת לקביעה כאילו עו"ד הווארי אמר לו שדמי השכירות בעבר היו נמוכים יותר. דבריו של התובע כאילו עו"ד הווארי שיכנע אותו באמירה זו להסכים להשכיר לנתבעים בסך של 24,000 ₪ לשנה,הינם אף עדות יחידה של בעל דין. בהתאם לסעיף סעיף 54 לפקודת הראיות ביהמ"ש לא יפסוק על פי עדות כאמור,, אלא אם יתן טעם וינמק מדוע מצא די בעדות יחידה זו. כבר נקבע כי דרישת ההנמקה במקרה כזה אינה פורמאלית גרידא, אלא מהותית (ראה בספרו של קדמי "על הראיות" מהדורת תש"ע בע"מ 1435). במקרה דנן, לא רק שמדובר בעדות יחידה של בעל דין , אלא שכאמור המדובר בטענה הנושאת אופי פלילי, כאילו עו"ד הווארי עשה קנוניה עם הנתבעים ,רימה את התובע ושיקר לו כאילו גם בעבר הושכר הנכס בדמי שכירות בשיעור דומה . ברי כי לצורך קבלת טענה מסוג זה לא ניתן להסתמך על עדות התובע בלבד.

13. לא רק שהתובע לא הוכיח הטעיה ואמירה כנטען ע"י עו"ד הווארי ואין די בטענתו בלבד כדי להציג כמות ראיות במידה הנדרשת להוכחת תרמית בעניין, אלא שהתובע גם לא הוכיח שעו"ד הווארי הפר חובותיו והטעה אותו בכך שלא הזכיר לו במפורש כמה שילמו הנתבעים בהתאם להסכם קודם:
לאור התרשמותי מעדות התובע ובהשוואה לאמור בכתב התביעה ובתצהירו,לא שוכנעתי כי התובע לא ידע מה היו דמי השכירות ששילמו הנתבעים ע"פ ההסכם הקודם,או כאילו עו"ד הווארי היה צריך לסבור כי התובע אינו יודע אודות ההסכם שהיה בעבר. כאמור התובע לא הוכיח אמירה מפורשת של עו"ד הווארי, כאילו בעבר שולם סך של 15,000 ₪ לחודש וזאת לאור כמות הראיות הנדרשת להוכחת מרמה.
לפיכך, הבחינה הינה רק בשאלה האם יכול היה עו"ד הווארי להניח כי התובע יודע על ההשכרה בעבר ,או שהיה צריך לציין את פרטיה במדויק בפני
התובע בטרם הוסכם על השכרה נוספת של המושכר.
בעניין זה אציין כי סעיף 8(1) לחוק השליחות מטיל על השלוח במסגרת חובת הנאמנות את החובה לגלות לשולח כל מידע הנוגע לעניין השליחות, ומטבע הדברים הדגש הוא על אותו מידע הנסתר מהשולח, הואיל ורק בדרך זו יוכל האחרון לקבל החלטות התואמות את האינטרס שלו, אינטרס העומד, כאמור, במרכזה של השליחות. במקרה דנן,לא שוכנעתי כי המדובר היה במידע הנסתר מהתובע:
כאמור,בניגוד לטענת התובע, כאילו לא ידע כלל על תביעת הפינוי שניהל אביו בשמו בעבר,הרי בחקירתו הודה כי ידע על תביעת הפינוי:
" הווארי אמר לי שדבר כזה לוקח זמן, שנה , שנה וחצי חבל שתפסיד תשכירות תשכיר אותו לכנאנה לתקופה של שנה ואמרתי לו אבל יש לנו

פסק דין
של פינוי, אמר לי אל תפחד הוא יצא בעוד שנה אני מוציא אותו מהיד הפצועה, חזר אליי אחרי שבוע לא זוכר בדיוק, אמר לי שאתה יודע מה נשכיר את זה לתקופה של שנה זה דבר לא כל כך טוב נשכיר אותו עם אופציה לעוד שנה. אני אמרתי להווארי".
כלומר,התובע כן ידע על תביעת הפינוי שהתנהלה בעבר כנגד הנתבעים ולמרות זאת,לפי עדותו ביחס לשיחות עם עו"ד הווארי,לא הודיע כי הוא מתנגד להשכיר לנתבעים את המושכר.
לאור התרשמותי מידיעת התובע ביחס לפרטים נוספים הרלוונטיים ליחסים עם הנתבעים וכן לאור ידיעתו ביחס לגובה דמי שכירות ששולמו (ונגבו ,גם הם באמצעות אביו) באותן תקופות ביחס לנכס אחר שלו,לא סביר בעיני כי התובע לא ידע אודות דמי השכירות ששילמו הנתבעים בעבר. מכל מקום,עו"ד הווארי יכול היה להניח שהתובע יודע פרט זה שכן מדובר בנכס ששייך לתובע עצמו.
אמנם אב התובע,פעל בשם התובע באותה תקופה,אולם, התובע הודה בחקירתו כי כבר בעבר (בטרם נחתם ההסכם משנת 2012),ידע פרטים מהותיים ביחס ליחסים עם הנתבעים וההסכם שהושג עימם בעבר .לפיכך,אינני מקבלת את טענתו כאילו דווקא ביחס לדמי השכירות ששולמו לו כבעל הנכס, לא התעניין ולא ידע את סכומם: בחקירתו אישר התובע כי ידע שכנאנה "אנס" דונם ורבע של אביו, אך אביו באותה העת לא נתן לו לנהל את התיק נגד הנתבע. (עמ' 6 רישה). כלומר התובע ידע כי מדובר בהשכרה של 750 מ' בלבד, כאשר הנתבע פלש לדונם ורבע ובפועל מחזיק בשני דונמים. בהמשך חקירתו הוסיף התובע ואישר כי הוא ידע שכנאנה פלש ואף הסיר עצי זית וכל זאת, לשיטתו, כבר בשנת 2010, כלומר לפני ההסכם האחרון:
"אני גם יודע שהוא פלש והוא הסיר עצי זית משם ואני יודע את זה משנת 2010, הוא נתן את הטיפול לעו"ד הווארי". (עמ' 6 שורות 9-8).אכן, מעיון בכתב התביעה באותו הליך שהסתיים בהוראת פינוי ניכר כי הטענה המרכזית היא פלישה לשטח גדול יותר מהשטח עליו הוסכם בהסכם משנת 2008. אפנה לסעיפים 5-4 לכתב התביעה שם מצוינת הפלישה לשטח נוסף ועקירת העצים. ואכן בסעיף 11 להסכם החכירה התחייבו השוכרים שלא לעקור את עצי הזית, וגם עניין זה הוזכר בכתב התביעה שהגיש הווארי בשם המנוח.
בהמשך חקירתו נשאל התובע האם ידע שהסכם החכירה מתייחס גם לשנים 2005-2007, והשיב: "אני גם שמעתי מאבא שלי שבשנת 2008 הוא הוציא עבור שנים אחורה אבל לא ידעתי את הכמות ולא ידעתי את מספר השנים "(עמ' 8 סיפה).
לאור האמור,לא ניתן לקבל שהתובע ידע מחד גיסא פרטים כה מהותיים על ההסכם משנת 2008, ואולם מאידך גיסא מה גובה דמי השכירות דווקא,לא ידע.
התובע הודה (ראה עמ' 8 שורה 21-25),כי בשנת 2011, שאל את אביו המנוח מהו גובה דמי השכירות לפי הסכם החכירה,אלא שלטענתו,אביו השיב לו כי אינו זוכר. לא סביר שהתובע התעניין בדמי בגובה דמי השכירות,שאל בעניין, אך לא המשיך בבירור באופן שיעיין בהסכם עצמו.
זאת ועוד,מנ/1 עולה כי אביו של התובע השכיר נכס אחר של התובע למר זעאתרה ראוף בעבור 2,000 ש"ח בלבד לשנה . התובע הודה כי כבר בשנת 2011 ידע שאביו השכיר את הנכס מושא נ/1 בעד דמי שכירות של 2,000 ₪ בלבד (עמ' 8 שורות 12-1).
וראו שם: "בשנת 2011 ידעתי שמדובר בשכירות בסך של 2,000 ₪ לשנה".
לא ברור כיצד ידע התובע בעבר את גובה השכירות ששולמו על הנכס מושא נ/1, אך לא ידע לטענתו,את גובה דמי השכירות לגבי המקרקעין שבמוקד תביעה זו ביחס לאותה תקופה. סביר יותר שהתובע ידע את גובה דמי השכירות ביחס לכל נכסיו,כמו שידע פרטים נוספים ביחס לניהול הדברים ע"י אביו.
תשובותיו של התובע נמצאו מיתממות בעיני וראה לדוגמא התייחסותו לכך שלא ביקש שמאות בטרם אישר את ההסכם משנת 2012: "אני לא הייתי יודע על דבר כזה שקוראים לו שמאי שעושה שמאות,אבל מה שאני יודע ש-24,000 ₪ זה שכירות נמוכה"(עמ' 7 שורות 3-4). המדובר בפרופסור לכלכלה(!). האם סביר כי לא ידע על קיום מקצוע של שמאות??
המדובר בבעל נכסים,שהתעניין וידע פרטים על נכסיו ביחס לתקופת העבר הרלוונטית. לא סביר שדווקא את גובה דמי השכירות ששולמו לו ביחס למושכר הספציפי הנ"ל,לא ידע.
כפי שכבר צוין,עדות התובע בבית המשפט עמדה בסתירה מוחלטת לתזה שהועלתה בתביעה כאילו לא ידע כלל על פסק הדין לפינוי. גם בסתירה זו יש כדי לחזק את הקושי לתת אמון בעדות התובע כאילו את כל הפרטים כן ידע ,אך את גובה דמי השכירות ששולמו לו עבור נכס שלו, לא ידע.
14. בהערת אגב אוסיף כי גם ביחס לטענה כי דמי השכירות בהסכם משנת 2008 עמדו ע"ס של 40,000 ₪ התעוררו ספקות: אופן התשלום לפי הסכם זה הוא שמונה שיקים ע"ס 20,000 ₪ כ"א כאשר ז"פ הראשון הוא 28.2.08 ואילו האחרון 30.9.08, כלומר כל התשלומים היו אמורים להיפרע כבר בשנת 2008 . מאידך התובע העיד כי בדק ומצא שבכל שנה ושנה נכנסו לחשבונו 40,000 ₪. (עמ' 8 שורות 33-34). עיון בכתב התביעה שהוגש בשם אב התובע ע"י עו"ד הווארי בעבר(נספח י' לתצהיר התובע),מעלה כי בסעיף 3 באותו כתב תביעה נרשם כי בהתאם להסכם החכירה התחייבו הנתבעים לשלם לתובע את הסך של 100,000 ₪ עבור התקופה הנ"ל (4 שנים 2008-2011),דהיינו 25,000 ₪ לשנה ולא 40,000 ש"ח. הנתבע טען בחקירתו כי לא היה מדובר ב40,000 ₪ דמי שכירות לשנה,אלא שהסכום הכולל היה מורכב מהתחשבנות כוללת בין הצדדים:
"ש. הסכמתם לשלם על בערך 750 מ' – 40,000 ₪ לשנה
ת. לא נכון
ש. כלומר מה שכתוב בהסכם לא נכון
ת. לא זוכר מה כתוב שם, הכנסנו את כל הבעיות שהיה בינינו, אמרנו 20,000 ₪ שכירות וכל ההוצאות המשפטיות והמחלוקות על הקיר נעשה התחשבנות כוללת וככה הגענו לסכום".

ספקות אלו בצירוף העובדה שאביו של התובע השכיר קרקע אחרת של התובע בסכום של 2,000 ₪ לשנה בלבד (ראה נ/1), מביאה למסקנה כי רב הנסתר על הגלוי ביחס למניעים בקביעת דמי השכירות של נכסי התובע, או שיעורם המדויק.

כאמור,בכל מקרה,לא סביר כי התובע לא ידע מה הם דמי השכירות ששולמו עבור נכסיו וכאילו חלה חובה על עו"ד הווארי ליידע אותו באופן מפורש ומודגש בעניין. אין המדובר בעניין משפטי ,כגון שיעור מס שיחול על עסקה, או היבטים משפטיים שלה. מדובר בסכום התמורה בלבד ,שהינו במהותו,מימלא, עניין הנתון למו"מ בין הצדדים ולאו דוקא ליעוץ משפטי. התובע בחר שלא לבדוק, עובר להשכרה, באמצעות שמאי מה גובה דמי השכירות הראויים והסכים ,גם אם תוך אשרור,במשך כ 3 שנים לדמי השכירות כאמור בהסכם. לא הוכחה הטעיה ומרמה פוזיטביים מצד עו"ד הווארי לעניין דמי השכירות ששילמו הנתבעים בעבר .מששוכנעתי כי התובע ידע ,או לפחות שעו"ד הווארי יכול היה להניח כי התובע יודע על דמי השכירות ששולמו לו בעבר עבור השכרת נכסיו,לא מצאתי אף לקבל את הטענה כי עו"ד הווארי הפר חובותיו כלפי התובע בכך שלא הזהירו והדגיש בפני
כי דמי השכירות בעבר היו גבוהים יותר.

15. תשלום דמי השכירות ע"פ ההסכם לשנים 2012-2014-אין חולק כי התובע קיבל בשעת הגעתו לארץ בפברואר 2013 או בסמוך למועד זה את דמי השכירות לשנים 2012-2013 (עמ' 7 שורות 10-7) והתובע לא הלין על כך בתביעתו. אמנם התשלום בגין שנת 2014 הועבר מעו"ד הווארי לתובע באיחור ניכר (נספח יג' לתצהיר התובע, שיק מיום 15.6.15), שכן כבר בינואר 2013 נפרע השיק האחרון שמסרו הנתבעים ביחס להסכם השכירות לעו"ד הווארי (בהתאם לכרטסת שצירפו הנתבעים). לפיכך, היה על עו"ד הווארי להעביר לתובע את דמי השכירות גם לשנה זו כבר בראשית 2014 עם מימוש האופציה ועם הגעתו של התובע ארצה. לטענת עו"ד הווארי (סע' 16) התובע ביקש ממנו במייל ובפקס להחזיר לנתבע את הסך של 24,000 ₪, ואולם, לא הוצגה כל אסמכתא בעניין.גם הגרסה החדשה שהעלה עו"ד הווארי בחקירתו, כאילו התובע אמר לו להתאזר בסבלנות ולהמתין עד שיושג הסכם לשנים הבאות, או-אז ישולם הכול בפעימה אחת (עמ' 20 שורה 16),נטענה על דרך הסתם.
יחד עם זאת,אין די בכך שדמי השכירות לשנת 2014 הועברו ע"י עו"ד הווארי באיחור, כדי להביא לקבלת התביעה בטענה כי עו"ד הווארי הטעה את התובע ,הפר חובותיו ורימה את התובע ביחס לעצם ההתקשרות בהסכם בשנת 2012.
אשוב ואדגיש כי עיון בסעיף 67 לתביעה בו מפורטים רכיבי הסכומים הנתבעים מעלה כי עו"ד הווארי לא נתבע בגין נזקים שנגרמו לתובע כתוצאה מעצם האיחור בהעברת התשלום האחרון (או בגין 18,000 ₪ שקיבל מהנתבעים),אלא רק בגין הפרש דמי שכירות שלטענת התובע יכול היה לקבל,אלמלא היה חותם על הסכם השכירות עם הנתבעים. משלא מצאתי לקבל טענה להטעיה ומרמה בעניין זה,לא זכאי התובע להפרש הסכומים הנטענים ביחס לשנים אלו.
אדגיש כי הטענות נגד עו"ד הווארי ביחס להפרת חובותיו וכאילו הביאו להתקשרות בהסכם השכירות בתמורה נמוכה, לא הוכחו ואילו לגבי טענות נוספות שהועלו,הרי מאחר שביה"מ לא רשאי לפסוק פיצוי עבור רכיבים שלא נתבעו,יש לדחות את התביעה כנגד נתבע זה. יחד עם זאת ברי כי האיחור בהעברת התשלום לשנת 2014, ואף קבלת 18,000 ₪ נוספים מהנתבעים (סכום שלא הוכח פישרו),הינן סוגיות אתיות נכבדות שבמחלוקת ביחס להתנהלות עו"ד הווארי שאין בפסק הדין האמור,כדי להכריע בהן.

16. שטח הפלישה ושנת 2015-אין חולק כי הנתבעים פלשו גם לשטח של 60 מ"ר מעבר לשטח המושכר ואף הוסיפו להחזיק במושכר ובשטח הפלישה גם לאחר תקופת ההסכם. לעניין שטח הפלישה עולה מפרוטוקולי הישיבות שצירף התובע (נספחים ה' 1 ו- ה' 2) ואשר זהים בחלק זה גם לפרוטוקולים להם הסכימו הנתבעים,כי הנתבעים התחייבו ביום 28.3.14,להסיר קונטיינר מיתרת השטח שנותרה בחזקת התובע, ולשלם "פיצוי" עבור 60 מטרים שנמצאים בחזקתם לפי קביעת שמאי "לדמי שימוש של השטח הנ"ל כאשר שני הצדדים מסכימים כי קו הגבול הינו קיר הבטון הקיים וזכותם לבנות על אחד על קו אפס ללא תלונות". ההסכמה כי קיר הבטון ישמש קו גבול זכתה לביטוי גם בפרוטוקול הישיבה מיום 21.7.14, בסעיף 1, שם נכתב כי הקיר יהווה קו גבול. בהמשך הסכימו הצדדים למנות שני שמאים על מנת לקבוע "את שווי השימוש של שטח 60 מטר עליהם פלש... וכן לקבוע את שווי הקרקע המושכרת שבבעלות אליאס בשטח של 2 דונם". (סע' 2). שלב המו"מ לעניין מכירת הקרקע לא התגבש לכדי הסכם מחייב ולפיכך, נותר לדון בשאלת התשלום הראוי בגין השימוש משנת 2012 בשטח הפלישה וכן בגין דמי השימוש הראויים לשנת 2015,בה,עם תום הסכם השכירות, היו הנתבעים צריכים לפנות את המושכר ואולם הם המשיכו להחזיק בו.
בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979, זכאי התובע לתשלום ע"פ דמי השימוש הראויים. משהסתיימה תקופת השכירות, והנתבעים המשיכו להחזיק במושכר כחלק מעסק ממנו הפיקו רווחים – הפרו הנתבעים הן את אינטרס הציפייה של התובע המתבטא באובדן דמי שכירות החל מן המועד שבו הובא הסכם השכירות לידי גמר והן את זכותו למנוע התעשרות שלא כדין על חשבונו. החיוב בתשלום דמי שכירות ראויים מגן על שני אינטרסים אלו של המשכיר. (ראה: רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ. חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ (פ"ד נ"א (5) 874) וכן ע"א (חי') 1085-12-13 חנניה אביגזר נ' רן גלר:
" מטעמי מדיניות שיפוטית, אין מקום לקביעה לפיה עד הפינוי בפועל ימשיכו השוכרים המתפנים לשלם רק את דמי השכירות החוזיים, שכן הדבר מעניק להם יתרון לא הוגן. לא יהא כל תמריץ לשוכרים לקיים את הוראות הסכם השכירות שעה שאף לאחר שתוגש כנגדם תביעה לפינוי, הם ימשיכו לשלם את דמי השכירות החוזיים עד הפינוי בפועל (באשר למטרת חיוב בדמי שכירות ראויים במקרה בו שוכר אינו מפנה במועד את המושכר – ראו את רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874 (1998), פסקה 5).

17. בטרם אעבור לבחון את דמי השימוש הראויים אותם יש לפסוק,אתייחס לתקופה ביחס אליה יש לפסקם: התביעה הוגשה ביחס לתקופה שעד תום שנת 2015 בלבד (זאת הגם שהתביעה הוגשה ב3/16). למרות שבמשך כל תקופת ניהול ההליך (למעלה משנתיים),המשיכו הנתבעים להחזיק במושכר,לא הגיש התובע בקשה לתיקון התביעה באופן שדמי השימוש ייתבעו עד מועד הפינוי בפועל.
ההלכה אשר נקבעה בין השאר בע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ' עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, פ"ד מה(2) 36 (1991),הינה אמנם, כי אין מניעה שתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים תתייחס לתקופה עתידית מעבר למועד הגשת התביעה ועד למועד הפינוי, או מועד פס"ד (שם, פסקה 16 בפסק-דינו של כבוד השופט ד' לוין). יחד עם זאת במקרה דנן, התובע ניסח את התביעה כך שזו התייחסה במפורש לדמי השימוש עד סוף שנת 2015 בלבד ומטעם זה, בין היתר, גם התבקש פיצול סעדים.
עיון בפסקי דין אשר בהם נפסקו דמי השימוש לתקופה שהינה מעבר למועד הגשת התביעה מעלה כי היה זה כאשר התובע באותן תביעות ציין בכתב התביעה כי הוא עותר לתשלום דמי השימוש, עד מועד פסק הדין, או עד מועד הפינוי (וככל שלא עתר לכך מלכתחילה בכתב התביעה המקורי, ביקש וקיבל רשות לתקן את התביעה בעניין זה). בענייננו, התובע לא טרח לעתור לסעד כאמור בכתב התביעה ואף לא טרח לעתור לתיקון התביעה בכל התקופה שחלפה מאז שהוגשה התביעה, לפיכך, אין לפסוק דמי שימוש אלא ביחס לתקופה נשוא התביעה. יצוין כי התובע גם זנח בסיכומיו דרישה לתשלום דמי שכירות מעבר לשנת 2015. מאידך יודגש כי ברור שהתובע רשאי לפצל את סעדיו ולהגיש נגד הנתבעים תביעה בגין דמי השימוש המתייחסים לתקופה שלאחר הגשת התביעה הנדונה ועד לפינוי בפועל.

18. לאור חוות הדעת הסותרות שהגישו הצדדים מונה שמאי המקרקעין מר אבו ריא אחמד מהדי כמומחה מטעם ביה"מ (להלן: "המומחה").בניגוד לנטען ע"י התובע בסיכומיו, מאחר שמדובר במומחה שמונה בהסכמת הצדדים (ראה הסכמת התובע מיום 25.9.17), הרי בהתאם לתקנה 130(ג)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984,חוות הדעת מטעם הצדדים אינן עוד בגדר ראיות בהליך והתובע אינו רשאי להפנות לחוות הדעת שהוגשה מטעמו וכבר אינה ראיה בתיק .
מאחר שלא מצאתי לבטל את ההסכם ביחס לשנים 2012-2014 במסגרתו הועמדו דמי השכירות על 24,000 ₪ לשנה, הרי חוות דעתו של המומחה רלוונטית לעניין דמי השימוש ביחס לשטח הפלישה וביחס לדמי השימוש לשנת 2015 בלבד.
ההלכה הינה שברגיל יאמץ בית המשפט את ממצאי המומחה שמונה על ידו וזאת כל עוד לא הוטל בהם ספק: "המומחה ממונה לחוות דעתו בעניינים מקצועיים שלבית המשפט אין המומחיות והידע המקצועי לגביהם" (אורי גורן ועופר דרורי:עדויות מומחים – היבטים דיוניים ומהותיים") וכן ראה ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ. תשלו"ז השקעות והחזקות 2010: "יחד עם זאת והגם שעדות מומחה, אינה שונה מכל עדות הבאה בפני
בית המשפט, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני
בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפני
ו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן".
כפי שיפורט להלן,לא מצאתי לקבל את טענת התובע כי יש לפסול את חוות דעת המומחה.יחד עם זאת,ההלכה הינה כי ההכרעה בסופו של יום הינה תמיד בידי ביה"מ וחוות דעת של מומחה אשר מונה על-ידי בית המשפט הינה רק אחת מהראיות העומדות בפני
ביה"מ ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו.
לאחר שעיינתי בחוות הדעת של המומחה ובחקירתו,מצאתי כי לעניין דמי השימוש,שהינו עניין שכולו בתחום המקצועי המצוי במומחיות המומחה, אין לקבל את טענות התובע וחוות הדעת לא נסתרה,אם כי אכן יש לעדכן את דמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת בהתאם לתשובות המומחה בחקירתו בה הסכים המומחה כי יש להעלותם בשיעור של 30%.
19. לעניין גודל השטח לגביו יש לחייב את ההנתבעים,אין לקבל את עמדת המומחה. בעניין זה ,המדובר בסוגיה משפטית ולא מצאתי לקבל את הערת המומחה:
ע"פ חוות דעת המומחה, התובע השכיר לנתבעים 2,000 מ"ר. יחד עם זאת ציין המומחה כי בתוך שטח זה קיים שטח ציבורי פתוח ולכן, לדעתו יש להתחשב בשטח של 1,585 מ"ר בלבד (לא כולל שטח הפלישה שכאמור וגם ע"פ חוות דעת השמאי, עומד על 60 מ"ר).
בעניין זה כאמור, לא מצאתי לקבל את דעת השמאי. בהתאם להלכה הפסוקה, לא ניתן לקבל טענה על פיה, אדם שנכנס לנכס מכוח הרשאה של פלוני, ורק מכוח אותה הרשאה, יעלה לאחר מכן טענה שאותו פלוני מכוחו נכנס לנכס, אינו בעל זכויות בנכס ולכן הוא רשאי להישאר בו. ראה רע"א 5518/98 יוסף נ. עוקשי ואח' פ"ד נ"ה (3) 294,שם נקבע כי נתבע אינו רשאי לטעון כלפי מי שהעניק לו את זכות החזקה כי אינו בעל הזכויות בה, לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה, או כאשר נטענת כלפיו טענה לסילוק יד.(ראו גם תא"ח (שלום ירושלים) 155/09 נוקדים (אל צור) כפר שיתופי בע"מ נ. חברת י. מזרחי אבן ושיש בע"מ ; ת"א (שלום ב"ש) 31740-02-10 "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ נ. מישל בוחניק תא"ח (שלום ים) 5534-09-11 שבו נ. עבד רחים:
"ההגנה על החזקה המתרחבת גם על המחזיק בפועל בנכס כלפי מי שמבקש לנשלו, הולידה את הכלל שלפיו הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי הוא בעל הזכויות בו. זוהי טענת ה-ius tertii אשר נשללה בשיטתנו כטענת הגנה אפשרית בפי מסיג גבול כנגד מחזיק בפועל במקרקעין, גם אם הוא עצמו תפס את הקרקע בעוולה. ... נכון לעת זו חל במשפטנו הכלל כי המחזיק בפועל בנכס מקרקעין זכאי להגנה כלפי כל העולם פרט לבעל הזכות לנכס, וטענת ius tertii לא תישמע כנגדו מפי מסיג גבול המבקש לנשלו מחזקתו. עיקרון זה עומד ברקע סעיף 17 לחוק המקרקעין" (מתוך פס"ד עוקשי).
הלכה זו נובעת מהמקום המרכזי שיש להגנה על זכות החזקה,גם כאשר מקורה אינו בזכות,אלא במצב עובדתי בשטח. המלומד ויסמן מסביר כי הגנה זו נובעת ממדיניות ציבורית להענקת הגנה נרחבת על החזקה כחלק מהשמירה על השלום והסדר הציבורי("דיני קניין החזקה והשימוש"בעמ' 303).
אמנם,כאשר מדובר בסוגיה של דמי שימוש (ולא פינוי בלבד), הובעה דיעה המעלה ספק במתן אפשרות לחוטא (שפלש לשטח לא לו),לצאת נשכר . ראה דברי כב' השופט רובינשטיין בבע"ם 523/14 פלוני נ. פלוני. יחד עם זאת,ביה"מ לא הכריע שם בשאלה זו שכן במקרה שהיה בפני
ו,לא היה ברור כי מדובר במחזיק שהינו פולש ובערכאה הדיונית נאמר, בין היתר, כי אותו מחזיק הציג מסמך מטעם מחלקת הפיקוח של העיריה המכירה במשפחה כמחזיקה בנכס ולא נקבע באופן חד משמעי ע"י ביה"מ דלמטה כי מדובר במחזיק לא כדין. גם במקרה דנן,הנתבעים לא טענו כלל כי לתובע אין זכות בכל השטח בו הינם מחזיקים בהתאם להסכם השכירות שכרתו עימו. משכך לא נדרש התובע במהלך ההליך להוכיח כי הוא מחזיק ברשות גם בשטח השצ"פ והסוגיה כלל לא נידונה. אין הדבר דומה לדוגמא למקרה בו דנתי בעבר (34244-11-12),שם ננקטו בעבר ,כנגד המחזיק הטוען לדמי שימוש, הליכים ע"י הועדה המקומית והובהר לו כי לא ניתן לעשות את השימוש שנעשה באותו שטח. ברור כי במצב כזה לא יהיה צודק לאפשר לחוטא לקבל דמי שימוש על שטח שנאסר עליו מפורשות לעשות בו שימוש. יחד עם זאת,במקרה דנן,המדובר בתובע המחזיק בשטח זה במשך שנים. לא נטען ובוודאי לא הוכח,כי ננקטה נגדו פעולה כלשהיא בגין החזקתו בשצ"פ זה,או כאילו הרשות אסרה את החזקתו ושימושו.משהטענה לא הועלתה כלל ולא ניתנה לתובע ההזדמנות להוכיח את זכותו (בין אם מכח הסכמת הרשות ובין אם אחרת),להחזיק גם בשטח זה הכלול בשטח המושכר,לא ניתן לקבל עמדה כי אין לחייב את הנתבעים בתשלום בגין כל השטח,בו מחזיק התובע במשך שנים, ואשר בו עשו שימוש.
20. עניין נוסף אשר לא מצאתי לקבל את דעת המומחה ואף הוא אינו שאלה שמאית מקצועית,אלא סוגיה בעלת היבט משפטי, הינה המלצתו לרכישת החלק הפלוש ע"י הנתבעים וזאת לאור עלויות הריסת ובניית הגדר הקיימת. אין לקבל דעת המומחה בעניין:
המדובר בשטח גדול (60 מ"ר) ולא בפלישה מינורית. לא הוכח כי השתכללה הסכמה למכירת שטח זה לנתבעים ולפיכך,אין לאלץ את התובע למכור את השטח,אליו פלשו הנתבעים ואשר הוא בעל הזכויות הקנייניות בו.
הכלל בהלכה הפסוקה הוא,כי יש להורות על החזרת חזקה במקרקעין לבעל הזכות החוקית להחזיק במקרקעין, ואילו החריג הוא כי יתכנו מקרים שבהם מכוח עקרונות תום לב, צדק והגינות, יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה ע"י הזולת.
ביהמ"ש הדגישו, כי ככל שהדבר נוגע להגנה על זכות הקניין, שומה על ביהמ"ש לעשות שימוש זהיר ביותר בשיקול דעתו וזאת בראש ובראשונה בשים לב למעמדה המיוחד של זכות זו, כזכות חוקתית. ההלכה האמורה, נקבעה בפרשת רוקר (רע"א 6339/97 רוקר נ. סלומון פ"ד נה(1) 199). כל שופטי הרוב סברו שם, כי אמנם קיימים מקרים בהם תסויג זכותו של בעל מקרקעין לסלק ידו של פולש וזאת מכח עקרונות תום הלב, אולם זאת במקרים חריגים, שלא מצאתי כי מקרה זה נמנה עליהם. בע"א 8661/10 נעמה נ. טורקיה ניתן לראות דוגמא למקרה בו ביהמ"ש הכיר בכך כי קיימת הצדקה שלא להיעתר לסעד של סילוק יד, למרות שדובר בזכות קניינית. באותו מקרה דובר בשטח פלישה מזערי של 2.3 מ"ר, – ששימש כמטבח ביתה של הנתבעת, אשר נבנה שנים רבות לפני שהחלה להתגורר בבית. תלונות התובע בעבר לא התייחסו לשטח זה והנתבעת לא ידעה ולא יכלה לדעת על הפלישה כשהחלה להתגורר בביתה. ביהמ"ש קבע כי בנסיבות ספציפיות אלו, המשקל שיש לייחס לחשש מפני פגיעה בשלטון החוק ויצירת תמריץ לבניה שלא כדין במקרקעי זולת, הוא נמוך יחסית. לכן דחה בית המשפט את התביעה לסילוק יד והריסה ביחס לאותו שטח. יחד עם זאת, ביחס לקטע פלישה אחר באותו מבנה, הועדפה ההגנה על הזכות הקניינית ונקבע כי משאין מדובר בהריסת חלק כלשהוא מבית מגורים, הרי למרות האמור, אין לפגוע בזכותו הקניינית של התובע ויש להורות על השבת קטע פלישה זה לידיו.
במקרה דנן,משמדובר בשטח גדול ולא מזערי,ואף אין כל נימוק מן הצדק, או מכח דיני תום הלב ,לאפשר לנתבעים להמשיך בפלישה,הרי שאין לאלץ את התובע למכור שטח זה שהינו בעל הזכויות הקניניות בו. בעניינינו לא הובא כל טעם עיקרי לסטייה מהכלל שלפיו זכות הקניין עדיפה. אדגיש, כי לא ברורה לי קביעתו של המומחה שהגידור והסטייה שנעשתה היו "ללא כוונה". (סע' 4). הסוגיה האם הבנייה נעשתה בכוונה, או שלא בכוונה, היא סוגיה שעל בית המשפט להכריע בה והיא אינה שאלה שבמומחיות.
בהערת אגב אציין כי, המומחה כלל לא העריך את עלות ההריסה וההקמה מחדש באופן שניתן יהיה לשקול את הנזק מול התועלת. גם הנתבעים לא התייחסו לעלות ההקמה, וממילא לא צירפו ראיות המצביעות על השקעה ממשית מצידם שיש בכוחה לאיין את דרישת הפינוי. לפיכך אין כל בסיס ראייתי לנטען בסעיף 29 לסיכומי הנתבעים ביחס לנזקים ועלויות והמדובר בטענה סתמית ובעלמא.
יתרה מכך, אין גם כל צורך בהקמה מחדש בגבול הנכון, אלא ניתן להסתפק בהריסה גרידא. ממילא, במצב דברים שכזה, ניטל העוקץ מטענת "העלות- תועלת" שהועלתה על ידי השמאי.
בהתאם,על הנתבעים להרוס את הקיר שנבנה ולהחזיר את כל השטח (2,060 מ"ר) לידי התובע.
21. למרות שלא אימצתי את דעת המומחה בשתי הנקודות שצויינו,לא מצאתי לקבל את דרישת
התובע בסיכומיו לפסילת חוות הדעת מכל וכל. שוכנעתי כי לעניין הערכה השמאית המעודכנת העולה מחקירת המומחה,ואשר היא השאלה שבמומחיות לשמה מונה המומחה,יש לאמץ את דעתו המעודכנת ולא קיימת עילה המצדיקה פסילה של חוות הדעת.
בהתאם לפסיקה,נקודת המוצא היא שמומחה מטעם בית משפט פועל בהגינות ובתום לב (רע"א 6116/97 שוחט נ. ציון חברה לביטוח בע"מ). הלכה היא שפסילה של חוות דעת מומחה מטעם בית משפט מוצדקת רק במקרים נדירים כגון: מצב של ניגוד עניינים, משוא פנים, הפרה של כללי נאמנות, או כשנסתרים עקרונות של הגינות ותום לב (ראה דברי כב' השופט ברק בבג"ץ 202/90 י.ב.מ ישראל בע"מ נ. משרד המשפטים פ"ד מ"ה (2) 265).
זאת ועוד בקשה לפסילת חוות דעת מומחה, לאחר שתוכנה הודע לבעל דין, ראוי לה בשל כך שתיבחן במשנה זהירות (רע"א 8000/04 רשות הנמלים והרכבות נ. גמליאלי). וראו רע"א 7218/13 קידום פרוייקטים שיקומיים ב.ה בע"מ נ' שלו ובניו בע"מ:
"פסילת המומחה תיעשה בנסיבות חריגות ובמיוחד נכון הדבר מקום שהמומחה כבר הגיש את חוות דעתו וכאשר יש בה כדי להשפיע על זכויות בעל-הדין המבקש את פסילתו (ראו: רע"א 5611/07 לינצקי נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י (21.10.2007); רע"א 4144/ 06 אררט חברה לביטוח בע"מ נ' גרינשטיין (3.7.2006))."

המקרה דנן אינו אחד מאותם מקרים חריגים כאמור, בהם קמה הצדקה לפסילת חוות דעת של מומחה בית המשפט. אמנם הכרעות בשאלות שבמחלוקת לעולם נתונות לבית המשפט, בהסתמך על הראיות ועל חוות הדעת שעומדות לפניו. עם זאת,כבר נקבע כי אין בהתייחסות המומחה לשאלות עובדתיות שבמחלוקת, כשלעצמה, כדי לפסול את חוות דעתו של המומחה. מאותו טעם, ומכיוון שסמכות ההכרעה לעולם נתונה לבית המשפט, יש לדחות גם את הניסיון לפסול את חוות הדעת רק משום שהמומחה הציע הצעה לפתרון הבעיה. בעניין זה ראה,- ת"א 20663-03-10 ורדי נ' חב' א.ב. שיקום נתניה 1997 בע"מ ואח', שם מינה בית המשפט מומחה מטעמו ליתן חוות דעת בסוגיית קו הגבול שבין חלקות הצדדים. התובע עתר לפסילת חוות דעת המשלימה משום שלטענתו המומחה המליץ לבית המשפט, מבלי שהתבקש, להורות על רישום המגרשים לפי המצב הקיים ולפעול לפי הוראות סעיף 19 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בית המשפט דחה את הבקשה וציין כך:
"אכן, דומה כי לא היה מקום להמלצות מטעם המומחה בחוות דעתו, אך ממילא מסקנותיו והמלצותיו אינן מחייבות את בית המשפט, האמון על קביעת המימצאים העובדתיים והסקת המסקנות. לאחר שקילת המכלול בכור ההיתוך הראייתי של המשפט עצמו, ניתן יהיה לקבוע את כוחה של חוות הדעת ואת המידה, האופן וההיקף בו תאומץ (ר' ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון פ"ד מא(1) 133 (1987))."

הוא הדין במקרה דנא. למרות שהמומחה הציע שהנתבעים ירכשו את שטח הפלישה, וסבר כי ראוי לחשב את דמי השימוש ללא השטח הציבורי,לא מצאתי בכך כדי להצביע על ניגוד עניינים,משוא פנים, או יתר העילות המצדיקות פסילת חוות דעת ודי בכך שלא מצאתי לקבל דעתו בעניינים אלו החורגים מתחום מומחיותו.
22. דמי השימוש הראויים-כפי שפורט לעיל,ביחס לשנים 2012-2014,שולמו דמי השכירות המוסכמים בהתאם להסכם שנכרת בין הצדדים ולא שוכנעתי כי יש לבטל את ההסכמה מחמת הטעיה ותרמית. לפיכך,ביחס לשנים אלו התובע זכאי לתוספת רק ביחס לשטח הפלישה. כמו כן זכאי התובע לדמי שימוש ראויים בגין שימוש התובעים במקרקעין,לרבות שטח הפלישה ביחס לשנת 2015. אשוב ואבהיר כי התובע לא טרח לתבוע דמי שימוש גם בגין השנים 2016 ועד היום ומאידך הנתבעים העבירו לתובע גם סך של 81,150 ₪ בטענה כי מדובר בתשלום עבור שנים נוספות, סכום אותו יהיה צריך לקזז מהסכום שייפסק לתובע.
בהתאם לחוות דעת המומחה,דמי השימוש הראויים לשנת 2015 ביחס לשטח של 2,060 מ"ר(המקרקעין בצירוף שטח הפלישה),עומדים ע"ס של 32 ₪ למ"ר.
שטח הפלישה-60 מ"ר, לגביו תבע התובע דמי שימוש גם ביחס לשנים 2012-2014 עומד ע"ס של: שנת 2012- 20 ₪ למ"ר,שנת 2013- 19 ₪ למ"ר,שנת 2014- 27 ₪ למ"ר.
יחד עם זאת, בחקירתו מיום 13.9.18,השיב המומחה לשאלות הבהרה שהפנה אליו ב"כ התובע בהתייחס לעסקאות אליהם השווה את ערך הקרקע והודה כי יש לעדכן את חוות דעתו ולהעלות את ההערכה האמורה.
המומחה הבהיר כי ערך הקרקע למ"ר הוערך על ידו לפי גישת ההשוואה בהתבסס על עסקאות דומות שדווחו למחלקת מיסוי מקרקעין. (סע' 9 (ג) לחוו"ד).
ב"כ התובע הציג למומחה במהלך חקירתו תדפיס נתונים ממאגר נדלן ממשלתי על מנת לתמוך טענתו כי השווי שהוערך ע"י המומחה לא היה סביר. אין לקבל טענה זו,אכן כפי שהשיב המומחה,עיון בתדפיס מעלה כי התדפיס שהוצג התייחס לעסקאות ביחס ל"קרקע בבית" או "קרקע למגורים" ,או "מחסנים" או "דירה בבית" וכפי שהשיב המומחה, לא ניתן לדעת מהתדפיס בלבד למה התייחסה העסקה: "אני לא יכול לזהות מה הממכר, יתכן שנמכר בית או נכס" המומחה הבהיר כי גם כשרשום קרקע למגורים, יתכן שיש מבנה על הקרקע (עמ' 28 שורה 12-15),בעוד שבמקרה דנן המדובר במקרקעין ריקים והמומחה הבהיר כי כשערך את ההשוואה התייחס לעסקאות ביחס לקרקע ריקה בלבד (ראה בטבלה שצירף). לכן אין להסתמך על טענות התובע לעסקאות בסכומים גבוהים בהרבה.
יחד עם זאת בחקירתו הנוספת הודה המומחה כי מכיוון שייעוד המקרקעין במקרה דנן הוא מעורב, מסחר ומגורים, הרי שיש להוסיף כ-20% לערך הקרקע (ממנה גזר המומחה את דמי השכירות בשיעור 5%.).
בעניין זה אבהיר כי אמנם בתחילה טען המומחה:
" אכן עסקאות 7 – 8 מתייחסות למגורים א' ואצלנו זה מגורים ומסחר מעורב במיוחד בקומה הראשונה שמיועדת למסחר...השיקול המקצועי היה לא משנה אם הייעוד הוא מגורים א' או מגורים למסחר. בכל מקרה זה לאחסנה" (עמ' 33 שורות 15-19).
יחד עם זאת, מקובלת עליי עמדת ב"כ התובע, לפיה המומחה לא ציין בחוות דעתו כי ערך הקרקע נקבע על בסיס קרקע פנויה בייעוד אחסנה, אלא קרקע פנויה בלבד (ראו הפנייתו בסיכומיו לעמוד 28 רישה לפרוטוקול). הדבר אף עולה מפורשות מסעיף 12 לחוו"ד (עמ' 8) שם כתב המומחה כי ערך סקר לפי ערך הקרקע "למגורים" ולא מצאתי בכל חוו"ד התייחסות או אזכור של המילה "אחסנה". אילו היה מדובר בערך הקרקע בייעוד אחסנה, חזקה על המומחה שהיה מציין זאת בחוות הדעת.
בהתאם ומאחר שלבסוף הודה המומחה: "לעניין השווי ייתכן שיש לבצע התאמה, המדובר בסדר גודל של 20% מעל המחירים שאני ציינתי ביחס למגורים א" (עמ' 35 שורות 4-5),שוכנעתי כי יש להוסיף לשווי הקרקע 20%.
כמו כן בשאלה מס' 5 התבקש המומחה להתייחס לכך שהחלקות אליהן השווה ממוקמות בחלקים פנימיים בישוב יפיע ובטופוגרפיה בשיפוע חד להבדיל מהנכס דנן הממוקם על ציר הכביש הראשי ושהשיפוע שלו פחות חד. המומחה לא סתר נתונים אלו שהופיעו בשאלה, אישר כי החלקות אותן בדק הינן במיקום שונה מבחינת נגישות למקרקעין דנן והשיב:
"קרקע מישורית יש לה יתרון על קרקע בשיפוע. מדובר ב- 10% "

לאור האמור ובהתאם לתשובות המומחה, יש לערוך את התחשיב לאחר עדכון של 30% לשווי הקרקע אותה ציין בחוות דעתו.

23. טענות נוספות של ב"כ התובע שעלו בחקירתו את המומחה,כאילו שווי הקרקע גבוה יותר כי אין קרקרעות פנויות למגורים באיזור, או כאילו מרשות המיסים נאמר לו עוד בשנת 2013 כי לא תהיה שומה באיזור לקרקע למגורים בפחות מ 1,500 ₪ למ"ר, הינן טענות שהועלו על דרך הסתם,הינן בגדר עדות שמיעה (של ב"כ התובע) והמומחה אף הכחיש אותן:
". לא. יש קרקעות פנויות, לאחרונה עשיתי שומות בנצרת בכמה מגרשים ריקים" עמ' 29 שורה 1.
"לצערי הרב לא הייתי איתך בחדר, הייתי שמח להיות איתך בחדר ולשכנע אותו אחרת". עמ' 29 שורה 7.
בוודאי שלא ניתן לקבוע על בסיס הטענות הסתמיות והבלתי מוכחות האמורות כי נסתרה קביעת המומחה,המעודכנת, לעניין שווי הקרקע.

באשר לשיעור ההוון לצורך קביעת דמי השימוש , ב"כ התובע הגיש מסמך "קווים מנחים" מטעם אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים לעניין בחירת שיעור ההוון בתחשיבי שומה. ראשית אציין כי עיון במסמך זה לא מעלה כי שיעור ההוון המומלץ בצפון לקרקע פנויה הינו בשיעור 8% כפי שטען (ובעמ' 7 למסמך אף צוין כי לנוכח הקושי שבחישוב פרטני של ההון והתשואה לקרקע, נשתרש נוהג שמאי לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון שבין 5%-6%).
שנית,לא נסתרה תשובת המומחה כי :
"שיעור ההיוון המומלץ על ידי מנהל מקרקעי ישראל וגם על ידי חב' עמידר שאני אחד השמאים שעובד איתם הם בין 5 ל- 6% משווי הקרקע".

שלישית, בחינה של הייון בשיעור של 8% ביחס לשווי לו טען ב"כ התובע בחקירת המומחה -3,000 ₪ למ"ר מכירה, יביא לדמי שכירות בשיעור של של 240 ₪ למ"ר. מכפלת סכום זה בשני דונמים מגיע לסך של 480,000 ₪, כאשר מומחה התובע עצמו העריך דמי שכירות שנתיים לשני דונמים בסך של 156,000 ₪ בלבד. אפילו ביחס לשווי מכירה של של 1,500 ₪ למ"ר, יביא היוון של 8% לסך של 120 ₪ למ"ר ולפיכך לדמי שימוש בסך 240,000 ₪ ביחס ל2 דונם,סכום אשר אף הוא מופרז ביותר,אפילו ביחס לחוות הדעת עליה הסתמך התובע בתביעתו (וזאת אף בהתעלם מכך שב"כ התובע בחקירתו התייחס לערך קרקע למגורים ולא לקרקע פנויה לאחסנה,כמו במקרה דנן).
רביעית,התובע אף זנח בסיכומיו את הטענה שעלתה בחקירת המומחה כאמור, לעניין שיעור דמי ההוון .
24. לאור כל האמור,ומלבד הצורך בעדכון החישוב ב30% כפי שהודה המומחה עצמו בחקירתו,לא מצאתי כי נסתרה חוות דעת המומחה לעניין דמי השימוש שקבע.
לפיכך, החישוב לגבי שנת 2015 הינו כדלקמן :
מאחר שע"פ תשובות המומחה יש לעדכן את שווי הקרקע שהועמד בחוות דעתו על 650 ₪ ,הרי לאחר תוספת 30%, שווי הקרקע הינו 845 ושווי דמי השכירות הראויים ע"פ מקדם של 5% הינם 42 ש"ח ₪ למ"ר שכירות, במכפלת 2060 מ"ר (כולל שטח הפלישה)- סה"כ 86,520 ₪.
לגבי שטח הפלישה -60 מ"ר, ביחס לשנים 2012-2014 :
שנת 2012 -מאחר שע"פ תשובות המומחה יש לעדכן את שווי הקרקע שהועמד בחוות דעתו על 400 ₪ ,הרי לאחר תוספת 30%, שווי הקרקע הינו 520 ש"ח ושווי דמי השכירות הראויים ע"פ מקדם של 5% הינם 26 ש"ח ₪ למ"ר שכירות, ב במכפלת 60 מ"ר- 1560 ₪.
שנת 2013- מאחר שע"פ תשובות המומחה יש לעדכן את שווי הקרקע שהועמד בחוות דעתו על 380 ₪ ,הרי לאחר תוספת 30%, שווי הקרקע הינו 494 ש"ח ושווי דמי השכירות הראויים ע"פ מקדם של 5% הינם 25 ש"ח ₪ למ"ר שכירות, במכפלת 60 מ"ר-1500 ₪.
שנת 2014- מאחר שע"פ תשובות המומחה יש לעדכן את שווי הקרקע שהועמד בחוות דעתו על 542₪ ,הרי לאחר תוספת 30%, שווי הקרקע הינו 705 ש"ח ושווי דמי השכירות הראויים ע"פ מקדם של 5% הינם 35 ש"ח ₪ למ"ר שכירות, במכפלת 60 מ"ר-2100 ₪.
על כן, על הנתבעים 2-1 לשלם לתובע סך כולל של 91,680 ש"ח (86,520+1560+1500+2100) בניכוי סך של 81,150 ₪ ששולם כבר על ידי הנתבעים 1-2 ,יש לחייב את הנתבעים 1-2 לשלם לתובע 10,530 ₪ דמי שכירות עד לסוף שנת 2015 .אשוב ואדגיש כי לגבי דמי השכירות מאז ועד הפינוי בפועל,ניתנת לתובע רשות לפצל סעדיו והוא רשאי להגיש תביעה חדשה.
25. לסיכום ולאור כל המפורט:
אני מורה לנתבעים 1-2 לפנות את המושכר,לרבות שטח הפלישה (60 מ"ר),כ- 2,060 מ"ר ומורה להם להרוס הקיר שנבנה המסומן באות א' במפה המצבית שבחוות הדעת מומחה בית המשפט שפולש לשטח התובע, והכל תוך 30 ימים מהיום.
אני מחייבת את הנתבעים 1-2 לשלם לתובע סך של 10,530 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
אשר להוצאות- הבאתי בחשבון את העובדה שהתובע נדרש להציג חוות דעת שמאית וכן חוו"ד גרפולוג. בהתאם, אני מחייבת את נתבעים 2-1 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.
אציין כי לא נשמט מלפני סכום האגרה ששילם התובע ואולם,הסכום נובע מכך שבחר להגיש תביעתו בסכום הגבוה בהרבה מזה שנפסק לבסוף.
התביעה נגד נתבע 3, עו"ד הווארי, אמנם נדחית,ואולם נוכח התנהלותו כמפורט לעיל (ראה התנהלותו ביחס לאיחור בהעברת התשלום לשנת 2014),לא מצאתי לחייב את התובע בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ט טבת תשע"ט, 06 ינואר 2019 כ"ט טבת תשע"ט , בהעדר הצדדים.
1 מתוך 25








א בית משפט שלום 25107-03/16 אליאס חליל נ' סלאח אלדין כנאנה, סלאח פדל כנאנה (1993) בע"מ, הישאם הווארי עו"ד (פורסם ב-ֽ 06/01/2019)