פסקי דין על צנה אחזקות בע"מ | פסקי דין על א.י.אמריקה ישראל השקעות | פסקי דין על אחים מרגוליס הנדסה וייעוץ |

34759/03 א     01/12/2005




א 34759/03 צנה אחזקות בע"מ נ' א.י.אמריקה ישראל השקעות בע"מ, אחים מרגוליס הנדסה וייעוץ בע"מ




17
בתי המשפט
א 034759/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
01/12/2005
כב' השופט ברנר חגי

בפני
:
צנה אחזקות בע"מ
התובעת;
נ ג ד
1 . א.י.אמריקה ישראל השקעות בע"מ

2 . אחים מרגוליס הנדסה וייעוץ בע"מ
הנתבעות;
פסק דין
מבוא

1. בפני
י תביעה בגין ליקויי בנייה ביחידת משרדים בבנין משרדים ברח' תובל ברמת גן (להלן: "המשרדים") שבנתה הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") עבור התובעת, ובגין איחור במסירת המשרדים לתובעת. התביעה מכוונת גם כלפי הנתבעת 2, החברה שפיקחה על בניית המשרדים מטעמה של הנתבעת (להלן: "חברת הפיקוח").

2. התביעה המקורית הוגשה הן על ידי התובעת והן על ידי השוכרת ששכרה ממנה את המשרדים, חברת market watch מחקרי שוק וסקרי דעת קהל בע"מ (להלן: "השוכרת"), ועמדה על סך של 1,836,450 ₪. בין השאר, נתבעו פיצויים בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה בסכום של 269,735 ₪, עלויות והוצאות בגין סידור חלוף שיידרש לשוכרת בזמן ביצוע התיקונים במשרדים בסכום של 620,425 ₪, פיצויים כלליים בגין אובדן ימי עבודה, ישיבות וכיוצא בזה בסכום של 100,000 ₪, פיצויים בסך של 159,725 ₪ בגין הפרעה לפעילותה השוטפת של השוכרת בעת פינוי המשרדים, פיצוי בסך של 500,000 ₪ בגין פגיעה במוניטין של השוכרת, פיצוי בסך של 165,390 ₪ בגין אובדן דמי שכירות של התובעת בזמן האיחור במסירת המשרדים וכן הוצאות משפט.

3. דא עקא, ביום 20.7.2005, לאחר שמיעת הראיות, הודיעה השוכרת לבית המשפט כי היא מבקשת למחוק את תביעתה נגד הנתבעות בלא צו להוצאות. ההודעה הוגשה על דעתן ובהסכמתן של הנתבעות. השוכרת הודיעה כי "היא פועלת מתוך היחידה נשוא כתב התביעה וכי ברצונה להמשיך ולפעול באופן רצוף מתוך היחידה, ולא להתפנות ממנה לצורך תיקון הליקויים הנתבעים, ככל שיקבע כי יש לבצע תיקונים שכאלו ביחידה." בהליך יוצא דופן הודיעה התובעת, שנותרה לבדה במערכה נגד הנתבעות, כי היא מתנגדת לכך שתביעתה של השוכרת תימחק. התנגדות זו נדחתה בהחלטתי מיום 4.8.2005, משקבעתי כי אין לתובעת כל זכות לכפות על השוכרת ניהול תביעה בניגוד לרצונה. על כן, תביעתה של השוכרת נמחקה כמבוקש על ידה.

4. מהלך ענינים זה שמט את הקרקע מתחת למרבית ראשי הנזק המקוריים שנכללו בכתב התביעה וחדלו להיות רלוונטיים, הואיל והם נועדו מלכתחילה לפצות את השוכרת, ולא את התובעת, בגין נזקיה. כך למשל, ירדו מן הפרק הדרישה לפיצוי בגין פגיעה במוניטין של השוכרת והדרישה לפיצוי בגין הפרעה לפעילותה השוטפת של השוכרת. התובעת השלימה עם עובדה זו לגבי מקצת מהסעדים שנתבעו מלכתחילה, ובסיכומיה זנחה את התביעה לפיצוי בגינם. עם זאת, התובעת עודנה עומדת על ראשי הנזק הבאים: פיצוי בגין התיקונים שיש לבצע במשרדים, פיצוי בגין סידור חלוף בזמן ביצוע התיקונים, פיצוי בגין עגמת נפש ואי נוחות, פיצוי בגין הפרת הסכם המכר, פיצוי בגין הפסד שכר דירה בעת העיכוב במסירה וכן החזר של הוצאות המשפט.

5. הנתבעות טוענות בסיכומיהן כי התובעת מבקשת למעשה לאמץ לעצמה ראשי נזק שנתבעו מלכתחילה על ידי השוכרת, וחלפו מן העולם עם מחיקת תביעתה. הדברים אמורים בעיקר בראש הנזק שעניינו סידור חלופי בעת ביצוע התיקונים במושכר. נדון תחילה בטענות אלה. לאחר מכן נדון בשאר ראשי הנזק שנותרו על כנם גם לאחר סילוק תביעתה של השוכרת.
האם התובעת זכאית לתבוע פיצוי בגין סידור חלופי

6. התובעת מודעת לכך שהשוכרת הודיעה לבית המשפט, כי אין ברצונה להתפנות מן המשרדים בעת ביצוע התיקונים, וכי בכוונתה להמשיך את פעילותה במשרדים בעת ביצוע התיקונים. התובעת ממאנת להשלים עם הודעה זו של השוכרת, ובסיכומיה היא קוראת לבית המשפט להתעלם מבקשתה של השוכרת להשאר במשרדים בעת ביצוע התיקונים, ולהורות על פינוייה בזמן התיקונים. לשיטתה, יש להתחשב בעמדתו המקורית של אבינועם ברוג, מנהל השוכרת והמצהיר מטעמה, אשר טען בשעתו כי השוכרת תאלץ לפנות את המשרדים בזמן ביצוע התיקונים. התובעת מוסיפה וטוענת כי היא זכאית לקבל נכס תקין, ואם לשם כך יש לפנות את השוכרת, כפי שזו האחרונה סברה בעצמה קודם ששינתה את טעמה, כך יש לנהוג גם עתה.

7. אין בידי לקבל טיעון זה של התובעת, הגובל לטעמי באבסורד של ממש. השוכרת הצהירה באופן שאינו משתמע לשני פנים כי היא אינה מעוניינת לפנות את המשרדים בעת ביצוע התיקונים וכי היא מוכנה להמשיך את פעילותה מתוך המשרדים גם בעת ביצוע התיקונים. בנסיבות אלה, אין כל סיבה או טעם ענייני לכפות על השוכרת הר כגיגית, ולהורות על פינוייה מהנכס בניגוד לרצונה, רק כדי ליצור יש מאין עלויות פינוי שאיש מבין הנוגעים בדבר- קרי, הנתבעות או השוכרת, אינו מעוניין בו. יתר על כן, עלויות הסידור החלופי, אם אכן היה נדרש פינוי, הן נזק שייגרם אך ורק לשוכרת, ולא לתובעת, שכן מדובר בהוצאות הכרוכות בהעברתה למושכר חלופי. ממילא, גם אם הייתי נעתר לבקשתה התמוהה של התובעת בסיכומיה, וקובע כי על השוכרת לפנות את המשרדים בעת ביצוע התיקונים, לא היה בכך כדי להועיל כהוא זה לתובעת, שכן הפיצוי במקרה כזה צריך היה להיות משולם לשוכרת, ולא לתובעת (וכזכור, השוכרת ויתרה על הפיצוי הואיל וביקשה למחוק את תביעתה).

8. ברי כי ביצוע תיקונים במשרדים בלא להורות על פינויים, ייסב אי נוחות וטירדה לשוכרת, אך זו הודיעה לבית המשפט כי רצונה להיוותר במשרדים בעת ביצוע התיקונים, ומכאן שקיבלה על עצמה את אי הנוחות שתיגרם לה עקב כך.

9. לא מצאתי ממש בטענות התובעת, כאילו ביצוע התיקונים בלא פינוי יחשוף את התובעת לתביעה מצידה של השוכרת. תביעה שכזו לא תוכל להתקבל, לנוכח הודעתה של השוכרת לבית המשפט כי היא מבקשת להיוותר במשרדים בעת ביצוע התיקונים, וברי כי השוכרת תהא מושתקת בעתיד מהעלאת כל דרישה בענין זה כלפי התובעת.

10. למעלה מהצורך נציין כי המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אהרון סוקולוב, סבר כי אין כל צורך לפנות את המשרדים בעת ביצוע התיקונים וכי "ניתן לבצע את התיקונים באופן מדורג, כל פעם בחדר אחר, ללא צורך בפינוי העובדים", הגם שציין כי "תיגרם אי נוחות לעובדים בזמן ביצוע התיקונים." (ע' 13 לחוות דעתו). בתשובותיו לשאלות ההבהרה של התובעת, הבהיר המומחה סוקולוב כי התיקון בכל חדר יארך כשבעה ימים, וכי ניתן לתקן כל חדר בנפרד בלא להשבית חדרים אחרים במשרדים. על כן, גם לגופו של ענין, אין צורך בפינוי וממילא אין בסיס לדרישה לפיצוי בגין דיור חלופי.

11. אשר על כן, יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין עלויות סידור חלופי לשוכרת.

חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט

12. התובעת תמכה את תביעתה בחוות דעתו של אינג' יוסף שחר מיום 19.5.2003, לפיה עלות התיקונים הינה 228,590 ש"ח, לא כולל מע"מ. דא עקא, חוות הדעת צורפה אמנם כנספח י"א לכתב התביעה, אך לא הוגשה כראייה במשפט. הנתבעות הגישו את חוות דעתו של המומחה רפאל גיל, שהעריך כי עלות התיקונים הינה סך של 31,881 ₪.

13. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס אהרון סוקולוב. המומחה סוקולוב ביקר במשרדים ביום 8.3.2004 וערך את חוות דעתו ביום 22.3.2004. על פי חוות דעתו, עלות תיקון הליקויים שנמצאו במשרדים הינה סך של 48,645 ₪, לפני מע"מ. בתשובה לשאלות הבהרה ציין המומחה סוקולוב ביום 7.6.2004 כי מדובר בעלות לקבלן, וכי במקרה של ביצוע על ידי התובעת, העלות עלולה להיות גבוהה עד כדי 25%. משמע, אם נוסיף לסכום שנקב בחוות דעתו את תוספת העלות לתובעת, נגיע לכל היותר לסכום של 60,806 ₪ לפני מע"מ. סכום זה מהווה כ- 27% בלבד מעלות התיקונים שקבע המומחה שחר. מדובר בפער ממשי, הממחיש פעם נוספת את התופעה המצערת שרווחה לאחרונה במקומותינו בתביעות שעילתן ליקויי בנייה, של הגשת חוות דעת מומחים מטעם תובעים, הנוקבות בסכומי נזק מופרזים ומופרכים, רק כדי להגדיל ולהאדיר את סכום התביעה, בבחינת כל המרבה, הרי זה משובח. תופעה זו גורמת להגשת תביעות ענק, בסכומים מופרזים, תוך שהתובעים מטפחים ציפיות שווא להתעשרות על חשבונו של הקבלן. תביעות אלה מסתיימות בסופו של דבר בקול ענות חלושה, למגינת ליבם של התובעים. מאידך, קיימת תופעה הפוכה, של מומחים להשכיר מטעם הקבלן, הטומנים ראשם בחול ואינם מודים בקיומם של ליקויים, גם כאשר אלה גלויים לעין המתבונן, והכל מתוך נסיון לגמד את התביעה ואת מחדלי הקבלן, ולהציג את התובעים כחמדנים תאבי ממון. במקרה הנוכחי, לא ניתן להאשים את המומחה מטעם הנתבעת בהתעלמות מליקויים, אך בהחלט ניתן לתהות על מידת מהימנותה של חוות הדעת מטעם התובעת, בשים לב לפערים עליהם הצבענו לעיל.

14. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים, ויתור האומר בדרך כלל דרשני:

"הימנעות מחקירה שכנגד עשויה להילקח בחשבון, במסגרת מכלול הנסיבות, שעה שבית-המשפט יבוא להעריך את הראיות ולשקול את משקלן. לעיתים יהיה מקום ליתן לעובדה זו משקל ניכר..." (ע"פ 639/79 דוד אפללו ו-4 אח' נ' מדינת ישראל פ"ד לד(3), 561 ,עמ' 565-566).

והנה, בסיכומיה, יוצאת התובעת בשצף קצף נגד ממצאיו של המומחה סוקולוב, נגד גישתו וגם נגד עצם מומחיותו, תוך שהוא מואשם בלא פחות מאשר "זלזול בתפקידו ו/או חוסר סובלנות כלפי התובעת ו/או אי רצון בולט לענות [לשאלות הבהרה- ח.ב.] מסיבות השמורות עימו" (ס' 147 לסיכומי התובעת). כן מאשימה אותו התובעת בעוינות "ברורה לעין" בעת הביקור במשרדים, ובנוסף, ב"קוצר רוח וזלזול העולים מתשובותיו הלקוניות לשאלות ההבהרה..." (ס' 155 לסיכומים).

15. סבורני כי משויתרה התובעת על חקירתו של המומחה סוקולוב, לא יכולה להשמע מפיה ביקורת כלשהי על האמור בחוות דעתו (אלא אם היתה מצביעה על שגיאות גלויות על פני חוות הדעת, דבר שלא נעשה), ובוודאי שלא תישמע ממנה ביקורת כה חריפה. הדרך הנאותה לתקוף את ממצאיו של כל מומחה, לרבות מומחה מטעם בית המשפט, היא באמצעות חקירה נגדית. כפי שנפסק בעבר, חקירה נגדית היא:

"... המכשיר היעיל ביותר שהומצא עד היום והמשמש בידי בעל דין לשם גילוי האמת במשפט". (בג"צ 124/58 היועמ"ש נ' השופט המנהל את החקירה המוקדמת (אבינועם עדן) , פ"ד י"ג 5, 23 ).

זוהי דרך המלך המאפשרת ליבון אמיתי של הסוגיות השנויות במחלוקת, לרבות טענות שיש למי מבעלי הדין כנגד ממצאיו של המומחה, גישתו המקצועית ועצם מומחיותו. זו גם הדרך היחידה המאפשרת למומחה להתייחס לביקורת המוטחת בו, על מנת להסביר, לנמק ולענות על כל טענה המוטחת כנגדו, בין באופן אישי, ובין כנגד ממצאיו, והכל, תוך מתן הזדמנות לבית המשפט להתרשם באופן בלתי אמצעי מתשובותיו של המומחה, שליטתו בעובדות ומהימנותו הכללית.

כפי שנפסק:

" כאן לא יהיה למותר לחזור ולהזכיר, כי ענין האמון אותו יש לתת בעד פלוני הוא כמעט לחלוטין ענינם של השופטים השומעים את עדותו, הצופים בהתנהגותו והמתרשמים באופן בלתי אמצעי מתגובותיו, תנועותיו, הבעת פניו ואופן דיבורו; הסתכלות כאמור, המשולבת עם הבחינה ההשוואתית הזהירה של תוכן הדברים ושקילתם במסגרת מכלול הנתונים ההוכחתיים שלפני בית- המשפט היא הדרך בה מתגבשת מסקנתם של השופטים אם אמת או שקר בפיו של העד ..." (ע"פ 406/78 בשירי ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לד (3) 393, 436).

הדרך בה נקטה התובעת, מתקפה חריפה נגד המומחה, המועלית לראשונה בשלב הסיכומים, בלא שתינתן למומחה ההזדמנות להשיב על הטענות במסגרת חקירה נגדית, אינה ראוייה, אינה הוגנת ואינה מאפשרת ליבון אמיתי של טענות התובעת. הסברי התובעת בסיכומיה, כי לא זימנה את המומחה לחקירה משום שהחליטה "כי אין בידי המומחה מידע נוסף אשר הוא מעוניין לחלוק עם בית המשפט אשר יכול לשפוך אור על מצבו של הנכס" (ס' 155 לסיכומים) ומשום שסברה כי עמדתו של המומחה "מוצתה" במסגרת חוות דעתו ותשובותיו לשאלות ההבהרה, אינם אלא תירוץ שאינו יכול להתקבל.

16. נזכיר כי עסקינן במומחה מטעם בית המשפט, הפועל כזרועו הארוכה. הקו המנחה את בית המשפט בדרך כלל בבואו לקבוע את עלות תיקון הליקויים הוא אימוץ חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בהיותו מומחה בלתי תלוי ואובייקטיבי. עם זאת, שומה על בית המשפט לבחון האם ממצאיו וקביעותיו של המומחה עולים בקנה אחד עם המצב המשפטי הקיים, והאם המומחה לא נתפס לכלל טעות משפטית בבואו לקבוע קיומו או אי קיומו של ליקוי. המומחה הוא יועצו המקצועי של בית המשפט, אך לבית המשפט נתונה "המילה האחרונה" בכל ענין בו הוא נדרש להכריע. כפי שנאמר בע"פ (תל-אביב-יפו) 71565/00 עזריאל לוין נ' מדינת ישראל תק-מח 2002(3), 5972 ,עמ' 5994:

"אין בכך כדי לומר שבית משפט חייב לקבל מסקנות של חוות דעת מומחה בהעדר חוות דעת מומחה נגדית. המילה האחרונה תמיד שמורה לבית המשפט, וחוות דעת של מומחה יכולה "לקרוס" (מילה טעונה בדיון זה) או להתברר כבעלת משקל מועט וכדומה, גם ללא חוות דעת נגדית."

17. אכן, בסופו של דבר בית המשפט הוא המחליט האם לאמץ או לדחות את ממצאיו של המומחה, אלא שדרושים טעמים כבדי משקל על מנת שבית המשפט ידחה המלצות מקצועיות של מומחה שמינה.

לא בכדי נפסק כי:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי תק-על 90(2), 532 ,עמ' 533).

במקרה דנן, לא שוכנעתי כי קיימים נימוקים כלשהם, בוודאי לא נימוקים כבדי משקל, המצדיקים סטייה מחוות דעתו של המומחה סוקולוב. נהפוך הוא, אי חקירתו של המומחה על ידי בעלי הדין מהווה נימוק כבד משקל שלא לסטות מממצאיו. כפי שנפסק בהקשר אחר:

"למערער הייתה נתונה הזכות המלאה לזמן את פרופ' גרודז'נס לחקירה על תצהירו ולהציג לו שאלות הבהרה ואף שאלות שתי וערב, כדי שגירסתו תזכה לתימוכין ולביסוס נאות. משום מה נמנעו המערער ובאי-כוחו מלעשות כן. והדבר מעורר תמיהה. מה טבעי יותר היה מלהזמין את המדען האמריקני, להעידו לפני הרשם המלומד ובדרך זו לזרות אור על כל שדובר בשיחותיו עם פרופ, דה שליט ? מי שהייתה לו הזדמנות לחקור את המצהיר ולא ניצל הזדמנות זו, לא יישמע בשלב ערעור זה בהשגות על אמינות המצהיר וגירסתו, כשזו לא הועמדה במבחן בעת הדיון בהתנגדות לפני רשם הפטנטים" (ע"א 296/82 ד"ר ישעיה נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר - אבקו פ"ד מ(3), 281 ,עמ' 303-304).

הדברים נאמרו אמנם בהקשר של התנגדות לרישום פטנט, אך כוחם יפה גם בהליכי משפט אזרחי.

18. לכל אלה יש להוסיף את העובדה כי חוות דעתו של המומחה יוסף שחר מטעם התובעת כלל לא הוגשה כראייה במשפט. צרופה כנספח לכתב התביעה אינו מכשיר אותה כראייה, שכן לא זו הדרך להגיש ראיות. ממילא לא ניתן להסתמך עליה, גם אם מבקשים לחלוק על המומחה סוקולוב.

19. אשר על כן, יש לאמץ את ממצאיו ומסקנותיו של המומחה סוקולוב, שלא הועמדו כלל במבחן החקירה הנגדית וממילא לא נסתרו כמלוא הנימה.

האם עומדת לנתבעת הזכות לתקן את הליקויים

20. הנתבעת טוענת כי עומדת לה הזכות לתקן את הליקויים שנקבעו על ידי המומחה סוקולוב, וממילא אין מקום לפסוק פיצוי כספי לתובעת. מאידך, התובעת טוענת כי הנתבעת איבדה את זכותה לתקן את הליקויים, משום שניתנו לה אינספור הזדמנויות לעשות כן, אך הנתבעת גילתה יחס מזלזל כלפי התובעת ולא ניצלה את ההזדמנות שניתנה לה.

21. מחומר הראיות עולה כי התובעת והשוכרת אכן פנו לנתבעת בתלונות חוזרות ונשנות בענין ליקויי בנייה. מסירת החזקה במשרדים נעשתה ביום 24.12.2001. מקצת מהליקויים פורטו בפרוטוקול המסירה (ת/25). ביום 10.1.2002 נשלח מכתב תלונה למנהל הנתבעת, על כך שלאחר מסירת החזקה הטיפול בליקויים "קפא על מקומו" (ת/26). ביום 17.1.2002 נשלחה רשימת ליקויים נוספת (ת/28). מכתבים אלה, כמו גם מכתבים נוספים, לא זכו לכל מענה. ביום 4.6.2002 הועברה לנתבעת חוות דעתו של מומחה התובעת, בצירוף דרישה לקבלת לוח זמנים לביצוע התיקונים (ת/33). ביום 20.6.2002 נשלח מכתב תזכורת (ת/34) שלא זכה למענה.

22. מנכ"ל הנתבעת, דני מריאן, טוען בס' 33.2 לתצהירו כי הנתבעת חלקה על רשימת הליקויים שהופיעה בחוות דעתו של מומחה התובעת, וכי המחלוקת באה לידי ביטוי בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעת, שהוגשה ביום 15.12.2003.

23. במחלוקת זו שבין הצדדים, הדין עם התובעת. עצם העובדה שהנתבעת חלקה על האמור בחוות דעתו של מומחה התובעת, לא פטרה אותה מהחובה לתקן את הליקויים שבפועל היו במשרדים. על כך שליקויים כאלה אכן היו, תעיד חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. אין כל ראייה לכך שהתובעת מנעה מהנתבעת לבצע תיקונים חלקיים, בבחינת הכל או לא כלום. על כן, לא ניתן להאשים את התובעת על שהכשילה את התיקון במו ידיה. קבלן המסרב לתקן ליקויים, בנימוק שחוות דעתו של המומחה מטעם הדייר אינה מקובלת עליו, נוטל על עצמו סיכון כי בבוא היום, כאשר מומחה מטעם בית המשפט יאשר את קיומם של מקצת הליקויים שפורטו בחוות דעתו של המומחה מטעם הדייר, ייקבע כי הקבלן איבד את זכותו לתיקון הליקויים. נציין בהקשר זה כי התביעה הוגשה רק ביום 26.5.2003, כמעט שנה לאחר שהנתבעת התעלמה מהדרישה לתקן את הליקויים, כך שהיה לנתבעת די זמן והותר לחזור בה מסרובה לתקן, אך היא לא ניצלה הזדמנות זו.

24. העובדה שלאחר הגשת התביעה הודיעה הנתבעת על רצונה לתקן ליקויים, אינה מועילה לה, שכן הנכונות לתקן נבחנת עד למועד הגשת התביעה, ובדרך כלל היא חדלה להיות רלוונטית לאחר הגשת התביעה. טעמו של דבר הוא שאין זה רצוי לאפשר לקבלן שסירב בשעת לתקן ליקויים, למרק את חטאו בכך שהוא מתרצה וחוזר בו מסרובו לאחר הגשת התביעה; שאם לא כן, יידע הקבלן כי אינו מסכן דבר אם יסרב תחילה לבצע תיקונים, שכן לעולם יוכל לחזור בו מסרובו זה, כאשר חרב התביעה כבר מתהפכת מעל לראשו. כפי שציינתי בת.א. 30956/01 פדה נ' חברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ:

"אכן, ניתן היה לקוות שהתובעת תאפשר לנתבעת, לפנים משורת הדין, לבצע נסיון נוסף לתיקון הליקויים ... אך לא ניתן לזקוף לחובתה של התובעת את סרובה לאפשר נסיון נוסף כזה, בשים לב לכשלון שנחלו הנסיונות הקודמים ... גם כענין שבמדיניות, אין זה רצוי לכפות על תובע במהלך בירור תביעתו, לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בדירתו לאחר שניתנה לקבלן אפשרות לתקן קודם להגשת התביעה, וזו לא נוצלה כדבעי. דבר זה עלול ליצור תמריץ אצל קבלנים שלא לתקן ליקויים כנדרש קודם להגשת תביעה, אלא לנסות את מזלם בבית המשפט מתוך ידיעה כי בכל מקרה יתאפשר להם בסופו של דבר לתקן את הליקויים". (ס' 11 לפסק הדין).

על כן, הצהרתו של מנכ"ל הנתבעת בס' 33.4 לתצהירו, לפיה הנתבעת מוכנה לתקן את כל הליקויים הקיימים במשרדים, אינה מרפאה את הסרוב המקורי לתקן. הוא הדין בהצהרת ב"כ הנתבעים בדבר נכונות לתקן, שניתנה במהלך ישיבת קדם המשפט ביום 24.5.2004.

25. הטיעון המועלה בסיכומי הנתבעות, לפיו כביכול התובעת הכשילה נסיונות של הנתבעת לקיים פגישה לצורך בדיקת הליקויים, אינו מבוסס על הראיות בתיק, ולכן אין לקבלו.

26. יפים לעניננו הדברים שנאמרו בע"א 8939/01 חיים אביצור ועוד 21 אח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ תק-על 2003(3), 975 ,עמ' 979:

"כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. ... אני סבור כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנדרש ממנה על פי ההסכם בין הצדדים ועל פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי ועל כן עומדת למערערים זכותם לקבלת הסעד הכספי אותו ביקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על ידי המשיבה."

וכן ראוי להפנות לע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ(2), 858 ,עמ' 863-865, שם נקבע:

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. ... זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש."

27. סיכומו של דבר, אינני סבור כי עומדת כיום לנתבעת הזכות לתקן. לפיכך, יש לפסוק לתובעת פיצוי בהתאם לעלות התיקונים בחלופה הגבוהה יותר, של תיקון על ידי התובעת, כפי שהעריך המומחה אהרון סוקולוב. סכום הפיצוי הינו 60,806 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 22.3.2004, מועד חוות הדעת.

האם התובעת זכאית לפיצוי בגין איחור במסירת המשרדים

28. התובעת עתרה לפיצוי בסך של 165,390 ₪ בגין אובדן דמי שכירות שהתובעת היתה אמורה לקבל מהשוכרת, אלמלא האיחור במסירת המשרדים. ביסודה של דרישה זו עומדת העובדה כי לפי חוזה המכר בין הצדדים מיום 3.5.2001, המשרדים היו אמורים להימסר לשוכרת עד לסוף חודש אוגוסט 2001, אך בפועל המסירה בוצעה רק ביום 24.12.2001.

29. מועד מסירת החזקה נקבע בס' 4.1 להסכם המכר:

"לא יאוחר מסוף חודש אוגוסט 2001 ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה אחר כל ההתחייבויות שהיה עליו למלא בהתאם לחוזה במלואן ובמועדן, תשלים החברה את בניית הממכר ותמסור את הממכר לחזקתו של הקונה...".

עם זאת, בס' 4.2 להסכם המכר הוענקה לנתבעת ארכת חסד ( grace) בת שלושה חודשים, המאפשרת לנתבעת לאחר במסירת המשרדים, מבלי שהדבר ייחשב הפרת החוזה מצידה:

"למרות כל האמור בחוזה, דחיית השלמת הממכר ומסירתו לקונה, מכל סיבה שהיא, שלא תעלה על שלושה חודשים וכן דחיות הנובעות מן הסיבות המנויות בסעיפים 4.3 ו/או 4.4 ו/או 9.5 להלן [סיבות שאינן תלויות בנתבעת-ח.ב.], ואפילו תמשכנה מעבר לשלושה חודשים- לא יהוו הפרה של התחייבויות החברה שבחוזה ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי."

בד בבד, בס' 4.2 סיפא להסכם המכר נקבע, כי במקרה של איחור המהווה הפרה של החוזה, ישולם פיצוי מוסכם מראש על פי המנגנון הקבוע בנספח התמורה ולוח התשלומים. בס' 1.2 לנספח זה נקבע כי הפיצוי הסופי והמוחלט בגין האיחור מעבר לתקופת שלושת החודשים הוא כדלקמן:

"במקרה שמסירת הממכר תהיה באיחור שמעל 3 חודשים ועד ל-9 חודשים: סכום של 15 דולר ארה"ב לכל חודש איחור מעל שלושה חודשי איחור (או חלק יחסי מסכום זה בגין איחור של חלק מחודש), בערכם בש"ח במועד התשלום, עבור כל מ"ר של שטח הממכר כהגדרתו בהסכם (ללא שטחים צמודים) מוכפל ביחס שבין התמורה בפועל ששילם הקונה עד לאותו מועד לבין התמורה הכוללת שהקונה חייב בתשלומה בגין הממכר (כמפורט בסעיף 2.3 להלן)."

30. התובעת טוענת כי הנתבעת מנועה מלהסתמך על הוראות ס' 4.2 להסכם המכר, לנוכח הוראות התוספת להסכם, שנחתמה ביום 3.5.2001 (להלן: "התוספת"). בס' 2 לתוספת נקבע, כי בסוף סעיף 2.3.3 לנספח התמורה ולוח התשלומים ייאמר כי:

"על אף האמור בחוזה, באם עד ליום 30.6.01 החברה תדע על עיכוב קיים או צפוי במסירת הממכר, תודיע החברה לקונה בכתב על כך ועל משך העיכוב הצפוי לא יאוחר מיום 30.6.01, והמועד לתשלום הסכום האמור לעיל בסעיף זה יידחה בפרק זמן זהה למשך העיכוב הצפוי במסירת הממכר. במקביל יידחה המועד למסירת הממכר לקונה כאמור בסעיף 1.1 לנספח ב' ובסעיף 4.1 לחוזה בפרק זמן זהה, וזאת מבלי לגרוע מכל זכות אחרת של מי מהצדדים לפי החוזה." (הדגשה אינה במקור)

התובעת טוענת כי התוספת גוברת על הוראות ההסכם לענין ארכת החסד, ולמעשה מבטלת אותה. אין חולק כי הודעה כאמור על דחיית מועד המסירה לא נמסרה בכתב עד ליום 30.6.2001, ועל כן, כך טוענת התובעת, הנתבעת מנועה מהסתמכות על תקופת החסד הקבועה בהסכם העיקרי שכן בחתימתה על התוספת, ויתרה הנתבעת על זכותה לארכת חסד.

אין בידי לקבל טענה זו. ברי כי הוראות התוספת נועדו למטרה אחת ויחידה- לאפשר לתובעת לדחות תשלומים במקביל לדחייה במועד המסירה. הא ותו לא. אין למצוא בתוספת כל כוונה לבטל תניות חוזיות אחרות בהסכם שבין הצדדים, ובוודאי שאין למצוא כאן כוונה לבטל את ארכת החסד המוקנית לנתבעת. לא בכדי נקבע בסיפא של ס' 2 לתוספת כי אין בתוספת כדי לגרוע מכל זכות אחרת של מי מהצדדים לחוזה.

בנוסף, גם המיקום ה"גאוגרפי" של התיקון- נספח התמורה ולוח התשלומים- מעיד כאלף עדים כי עניינה של התוספת הוא במשטר התשלומים, ולא בכל ענין אחר. נזכיר כי התנייה החוזית המאפשרת לנתבעת ארכת חסד, ממוקמת בגוף ההסכם ולא בנספח התשלומים, וכל שינוי של תנייה זו צריך היה להעשות בתיקון של הוראות ההסכם גופו, ולא בתיקון של נספח התמורה והתשלומים, כפי שנעשה במסגרת התוספת.

הגיונה של התוספת ברור מאליו אם מעיינים בנספח התמורה והתשלומים: מועדי התשלום נקבעו קלנדרית, לפי מועדים ידועים בלוח השנה. כך למשל נקבע כי על התובעת לשלם לנתבעת תשלומים מסויימים ביום 1.6.2001 וביום 1.7.2001. התוספת נועדה למנוע מצב שבו התובעת תידרש לשלם תשלומים אלה במועדם, בעוד שמועד המסירה יידחה.

31. עינינו הרואות: גם אם אניח כי הנתבעת איחרה שלא כדין במסירת החזקה במשרדים, הרי שבגין שלושת חודשי האיחור הראשונים, הם החודשים ספטמבר, אוקטובר ונובמבר 2001, התובעת אינה זכאית לפיצוי כלשהו, הואיל ותקופה זו באה בגדרה של ארכת החסד. לכל היותר זכאית התובעת לפיצוי בגין 23 ימי איחור בחודש דצמבר 2001, אלא שגם אז, היא זכאית לפיצוי המוסכם, ולא לפיצוי בגין נזקיה בעין.

דא עקא, התובעת ביססה את תביעתה בראש נזק זה על נזקים בעין, ולא על הפיצוי המוסכם, ונזקים בעין אין היא יכולה לתבוע, הואיל והצדדים קבעו באופן מפורש כי הסעד היחיד שיעמוד לרשותה של התובעת במקרה של איחור הוא הפיצוי המוסכם.

32. זאת ועוד, לעיצומו של ענין, מתברר כי על פי ס' 2 לחוזה השכירות מיום 20.5.2001 בין התובעת לשוכרת (ת/49), נקבע כי תחילת השכירות הינה ביום 25.12.2001, משמע, יום אחד לאחר מועד מסירת החזקה בפועל (ראה גם עדותו של אבי ברנס מטעם התובעת, בע' 26 לפרוטוקול). ביום 20.5.2001, בעת שחתמה על הסכם השכירות עם השוכרת, התובעת בוודאי לא צפתה את האיחור שנגרם בסופו של דבר, אלא הניחה כי המשרדים יימסרו לידיה בחודש אוגוסט 2001, כפי שנקבע בהסכם המכר שנחתם שבועיים בלבד קודם לחתימת הסכם השכירות. מכאן עולה, כי בלא כל קשר לאיחור במסירה, ועוד קודם שידעה התובעת על האיחור הצפוי, היא כלל לא התכוונה להשכיר את הנכס לפני חודש דצמבר 2001. ממילא, אין בסיס לטענה כאילו מחמת האיחור במסירה נגרם לתובעת אובדן דמי שכירות.

33. סיכומו של דבר, התביעה לפיצוי בגין נזק בעין אינה מבוססת כלל ועיקר, באשר לא נגרם נזק כזה, ואילו תביעה לפיצוי מוסכם אין בפני
י, ובית המשפט לא יפסוק בעילה שלא נטענה (ע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ פ"ד מח(4), 749 ,עמ' 764-765).

34. למעלה מהצורך, לא שוכנעתי כי לגופו של ענין ניתן לייחס את האחריות לאיחור במסירה לתובעת.

על פי הסכם המכר היה על הנתבעת להעביר לתובעת תוכניות לביצוע, כדי שהתובעת תפעל על פיהן בבניית המשרדים. התברר כי בפועל הנתבעת העבירה לתובעת תוכניות לעיון, שאינן מספיקות לצורך ביצוע (ראה למשל התוכניות ת/1), ואילו תוכניות לביצוע הועברו באיחור, גם לאחר חודש אוגוסט 2001. כך למשל, רק ביום 5.9.2001 הכין האדריכל מטעם התובעת תוכניות לביצוע של תקרות, תאורה ומיזוג (מוצג ת/7א'), ורק ביום 1.11.2001 הועברו תוכניות חשמל לביצוע (מוצגים ת/9א' ו- ת/9ב'). זאת ועוד, על פי ס' 4.1 לנספח ד' של הסכם המכר, היתה התובעת מחוייבת להעביר לאישור הנתבעת תוכניות עבודה בתוך חודש ימים, קרי, במהלך חודש יוני 2001, אך בפועל, תוכניות ראשונות הועברו רק בחודש אוגוסט 2001 (ראה עדותו של דני מריאן בע' 33 לפרוטוקול). יש לציין כי בס' 5.4 לנספח ד' של הסכם המכר נקבע כי איחור של התובעת בהגשת התוכניות, יביא לדחיית המועד למסירת החזקה בפרק זמן מקביל.

מאידך, בצדק טוען ב"כ התובעת בסיכומיו, כי אין תיעוד בזמן אמת לפיו הנתבעת התלוננה על כך שהעיכוב בבנייה הוא באשמת התובעת ונעוץ באי העברת תוכניות לביצוע, כפי שניתן היה לצפות לו אכן העיכוב נגרם באשמת התובעת.

על כן, קיים ספק בשאלה מי גרם לעיכוב בהשלמת הבניה, אך הספק פועל לחובתה של התובעת.

35. סיכומו של דבר, יש לדחות את התביעה לתשלום פיצויים בגין איחור במסירת המשרדים.

התביעה לפיצוי בגין עגמת נפש, אי נוחות ונזק תוצאתי של הפרת הסכם המכר

36. התובעת עותרת לפיצוי בסך של 100,000 ₪ בגין הפרת הסכם המכר והנזק התוצאתי שגרמה ההפרה, ובנוסף, לפיצוי בגין עגמת נפש ואי נוחות לפי הערכת בית המשפט.

37. אין מקום לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש באשר עסקינן בתביעה של תאגיד, אשר בשונה מבשר ודם, אינו יכול לחוש עגמת נפש או אי נוחות. בנוסף, אי הנוחות הכרוכה בעבודה מתוך משרדים שיש בהם ליקויי בנייה, נגרמה לשוכרת, ולא לתובעת. הוא הדין בטירדה ואי הנוחות שייגרמו בעת תיקון הליקויים- אלה ייגרמו לשוכרת ולא לתובעת.

38. התביעה לפיצוי בסך של 100,000 ₪ היא בגין אובדן ימי עבודה לצורך הטיפול בליקויים, תאום והזמנת הנתבעות לביקורות, ישיבות עם הנתבעות, דואר, טלפונים ונסיעות. דא עקא, מדובר בסכום סתמי שאינו נתמך בתחשיב כלשהו.

זאת ועוד, לא נעשתה בראש נזק זה כל הפרדה בין הזמן והטרחה שהקדישו נציגי השוכרת לבין הזמן והטרחה שהשקיעו נציגי התובעת. הפרדה כזו הינה הכרחית לנוכח מחיקת תביעתה של השוכרת.

כמו כן, לא נעשתה הפרדה בין המאמץ והטרחה שהיו כרוכים בכל מקרה בעסקת הרכישה ובהתאמת המשרדים לצרכי השוכרת, בגינם אין כל סיבה לפסוק פיצויים, לבין המאמץ "העודף" שהושקע בגין ליקויי הבנייה.

לכל אלה יש להוסיף את העובדה שמטעם התובעת טיפלו בפרוייקט נציגים של חברת הבת, טלאול קונטקט סנטר בע"מ (גבי ארד, יוסי סטרוגו, עמרי גולן) או של השוכרת (אבינועם ברוג), כך שהזמן והטירדה נגרמו לחברת הבת או לשוכרת, ולא לתובעת עצמה.

על כן, אין מקום לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה.

הוצאות המשפט

39. התובעת עותרת לפסיקת הוצאות ריאליות כדלקמן: סך של 21,175 ₪ בגין חוות דעת המומחה יוסף שחר, סך של 45,144 ₪ בגין אגרות תביעה ושכר טרחה לפי הסכם שכר טרחה שצורף לסיכומים.

40. משנמצא כי התובעת זכאית לפיצוי בגין ליקויי בנייה, יש לפסוק לה הוצאות משפט בשיעור הולם. אין זה המקום לקבוע כי לא היה כל מקום להגיש את התביעה מלכתחילה (בשונה מפרשת אמסלם הנזכרת בסיכומי הנתבעות), שכן ליקויים בהיקף של כ- 61,000 ₪ אינם דבר של מה בכך, מה גם שהנתבעת לא ניצלה את ההזדמנות לתקנם קודם שהוגשה התביעה. דא עקא, יש להביא בחשבון כי הסכום שנתבע בגין ליקויי הבניה נמצא מוגזם על פניו, ובעיקר יש להביא בחשבון כי שאר עילות התביעה לא בוססו כלל ועיקר. כך, נמצא כי בגין תביעה לתשלום סך של כ- 1,138,000 ₪ (הסכום הנתבע כיום בסיכומי התובעת, לאחר מחיקת התביעה של השוכרת), בוסס ראש נזק של כ- 61,000 ₪ בלבד, בצירוף מע"מ. ניתן איפוא לקבוע כי ההר הוליד עכבר ועל כן יש לקבוע החזר מופחת עד מאוד של הוצאות המשפט. עם זאת, אינני זוקף לחובתה של התובעת את העובדה שבכתב התביעה המקורי נתבע סכום עתק של 1,836,450 ₪, שכן מתוך סכום זה, סך של כ- 700,000 ₪ נמוג מאליו עם מחיקת תביעתה של השוכרת, ואין להטיל על התובעת את האחריות בגין הכללתו מלכתחילה בכתב התביעה.

41. בשים לב לשיקולים שפורטו לעיל, הנתבעת תשפה את התובעת בסכומים הבאים:

(א) סך של 3,000 ₪ בגין חוות דעת המומחה שחר.

(ב) סך של 1,500 ₪ בגין אגרות התביעה.

(ג) סך של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק בגין שכ"ט עו"ד.

אני ער לכך שסכום זה מהווה כ- 15% בלבד מהוצאות המשפט שהוציאה בפועל התובעת, אך כך ייעשה למי שמגיש תביעה בסכומי עתק, שנמצאה בלתי מוצדקת ברובה.

42. סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך של 60,806 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 22.3.2004, וכן הוצאות משפט בסכומים הנקובים לעיל.

43. התביעה נגד חברת הפיקוח נדחית, בשים לב לכך שלא הוכחה עילת תביעה כלשהי נגדה. אינני פוסק הוצאות לזכותה של חברת הפיקוח, שכן הגנתה נוהלה על ידי מי שניהל ממילא את הגנתה של הנתבעת.

44. המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתן היום כ"ט בחשון, תשס"ו (1 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים הנ"ל.
חגי ברנר, שופט









א בית משפט שלום 34759/03 צנה אחזקות בע"מ נ' א.י.אמריקה ישראל השקעות בע"מ, אחים מרגוליס הנדסה וייעוץ בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/12/2005)