פסקי דין על אברהם מרדכי ארליך | פסקי דין על בנימין יהושע נקי | פסקי דין על אורית נקי |

62171-11/15 א     10/03/2019




א 62171-11/15 אברהם מרדכי ארליך נ' בנימין יהושע נקי, אורית נקי








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 62171-11-15 ארליך נ' נקי




לפני
כבוד השופטת
קרן אזולאי


תובע

אברהם מרדכי ארליך
באמצעות ב"כ עו"ד י' ביטון



נגד


נתבעים

1.בנימין יהושע נקי

2.אורית נקי
באמצעות ב"כ עו"ד י' בן-צבי





פסק דין



1.
לפניי תביעה לפינוי הנתבעים ממבנה אותו הם מחזיקים אשר ממוקם בתחומי בית משותף.

2.
אלה, בתמצית, העובדות הרלוונטיות לעניין. התובע, אברהם מרדכי ארליך
(להלן: התובע) הוא בעלים של דירה המצויה ברח' כתב סופר 16 בירושלים (וידועה גם כגוש 30096 תת חלקה 27). בכתב התביעה, שהוגש בהליך של סדר דין מקוצר, נטען כי לפי מסמכי הבית המשותף לבעלות התובע בדירה צמודים הגגות וכן כל זכויות הבנייה. התובע טען כי הנתבעים פלשו לנכס שנבנה מחוץ לקווי הבניין אגב ניצול זכויות הבנייה של התובע (להלן: הנכס או הדירה). לטענת התובע, הנתבעים לא משלמים דמי שכירות עבור השימוש בנכס ואין להם שום זכות בנכס. התובע טען בכתב התביעה שפנה לנתבעים בבקשה שיפנו את הנכס, אולם הם סירבו. בכתב התביעה התבקש פינויים מהנכס ופיצול סעדים, שיאפשר לתובע לתבוע סעדים כספיים. לכתב התביעה צורף נסח טאבו וכן צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, ממנו עולה כי לתת חלקה 27 הוצמד שטח הגג. כמו כן צורף תקנון מוסכם של הבית המשותף, שממנו עולה כי לתת חלקה 27 הוצמדו שני חלקי גג שסומנו בתשריט באותיות ב' ו-ג'. עוד נכתב בתקנון כי כל אחוזי הבנייה הקיימים או העתידיים יהיו צמודים לבעלי יחידת משנה 27. התובע טען כי הוא הגיש תוכניות בנייה לעיריית ירושלים במסגרת רצונו לממש את זכויות הבנייה, אולם נמסר לו כי עליו להקים יחידת ממ"דים במקום שבו מצוי הנכס. על כן, נטען כי הנתבעים פוגעים בזכויותיו הקנייניות ומונעים ממנו לממש את זכויות הבנייה שניתנו לו.

3.
בבקשת הרשות להתגונן טענו הנתבעים כי ההיכרות בין הצדדים החלה כאשר הנתבע שכר מהתובע דירה (אחרת מן הנכס נושא ההליך הנוכחי) כחמש שנים טרם הגשת התביעה. לטענת הנתבע, התובע הציע לו להשתמש בנכס ובתחילה המקום שימש כמחסן. הנתבע טען שהתובע אמר לו שהוא יסדיר את השימוש במקום אל מול יתר הדיירים, ובתמורה לכך הנתבע טיפל בענייני החשמל והמים בבניין. לטענתו, יתר הדיירים לא התנגדו לשימוש שנעשה במקום. הנתבעים טענו עוד כי הם השתמשו בנכס קרוב לחמש שנים ועם הזמן שיפצו אותו בהסכמתו ובהנחייתו של התובע. הנתבעים טענו שהתובע קיבל טובות הנאה כתוצאה משימוש זה, וביקש שהדבר יישאר בדיסקרטיות בין הצדדים. הנתבעים טענו כי לאחר שעשו שימוש של כחמש שנים בנכס ללא מפריע, ולאחר ששיפצו אותו והפכו אותו לנכס ראוי למגורים, התובע החל במסכת לחצים לפנות את הנתבעים מהמקום על מנת לעשות בו שימוש בעצמו. הנתבע טען בבקשת הרשות להתגונן כי: "[]נודע לי כי המקום הזה הינו שטח משותף השייך ל 28 דיירים כמופיע בתקנון הבית המשותף כמצורף בנספח 2 ובודאי אין ברצון הנתבע ליטול חלק אשר אינו שלו. הנתבע הגיע לדין ודברים עם התובע כי עמ"נ לקבל את הדירה בשלמותה וראויה למגורים א"כ לכל הפחות ישלם לנתבע את ההשקעה אשר הושקעה בדירה" (סעיף 2 לבקשת הרשות להתגונן; ההדגשה במקור). הנתבעים טענו כי התובע הציע לשלם להם סך של 25,000 ש"ח תמורת השקעתם במקום. עוד ציינו הנתבעים כי ברשותם מסמך המעיד על טובות הנאה שקיבל התובע וכי ברשותם הקלטה של שיחת טלפון שבה הציע להם התובע סך של 20,000 ש"ח תמורת השקעתם. יצוין כבר בשלב זה שאף אחד מהמסמכים האמורים לא הוגש לתיק בית המשפט. הנתבעים טענו עוד כי בעלי הדירות נתנו הסכמתם למגורי הנתבעים במקום כיוון שהם ניהלו את הגבייה עבור החשמל והמים. הנתבעים הוסיפו כי שטח הדירה אינו מוצמד לחלקה בבעלות התובע אלא מהווה חלק מהשטח המשותף. על כן נטען כי אין לתובע זכויות בעלות בשטח זה. בנוסף נטען כי אין בבנייה כדי לפגוע בזכויות הבנייה כיוון שהנכס בנוי מבנייה קלה ולא מבטון.

4.
ביום 22.9.2016 התקיים דיון בבקשת הרשות להתגונן. בדיון טען הנתבע כי הנכס נבנה על השטח המשותף, וכי הוא עצמו רכש מהתובע את הנכס המדובר ב-40,000 ש"ח. לפי הטענה, הצדדים ערכו הסכם והוא נגנב מהנתבעת בזמן שנגנב לה הארנק. הנתבע ציין כי תחילה שימש המקום מחסן ולאחר מכן הוא שיפץ את המקום וזה הפך לדירה בגודל של 15 מ"ר. הנתבע ציין שהוא שהה במקום חמש שנים וכשהתובע ביקש לפנות אותו הוא התנה את הפינוי בתשלום עבור ההשקעה במקום (עמ' 1 לפרוטוקול). בהמלצת בית המשפט ניתנה לנתבעים רשות להתגונן ותצהירם שימש כתב הגנה.

5.
בקדמי המשפט שהתקיימו לאחר מכן נעשה ניסיון להביא את הצדדים להסכמה. ניסיונות אלה לא עלו יפה. על כן, בעלי הדין הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובע הוגש תצהירו שלו. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר הנתבע וההליך נקבע למועד הוכחות. זה המקום להעיר כי אף שהתביעה הוגשה לכתחילה באמצעות עורך דין, בפועל, בקדמי המשפט שהתקיימו לאחר מכן לא היה התובע מיוצג וגם הנתבעים לא היו מיוצגים עד מועד ההוכחות. כשבוע לפני מועד ההוכחות הודיעו הנתבעים שהם נטלו ייצוג של עורך דין וביקשו להגיש תצהיר מטעם הנתבעת. בדיון מיום 20.6.2019 ניתנה החלטה המתירה את הגשת התצהיר תוך שנקבע כי שמורות לתובע טענותיו לעניין שינוי חזית בשל הטענה כי הוצגה גרסה עובדתית חדשה.

דיון והכרעה

6.
השאלה הדורשת הכרעה בתובענה הנוכחית היא אם קמה לתובע זכות לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים מהנכס שבו הם מחזיקים בבניין. אפתח תחילה בדיון בטענות סף שהעלו הנתבעים רק בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעם הנתבעת שבוע לפני מועד ההוכחות שנקבע. טענות אלה לא נטענו בבקשת הרשות להתגונן, ועל כן, הן מהוות הרחבת חזית. ניתן היה לדחותן מטעם זה בלבד. למעלה מן הצורך, וכפי שיפורט להלן, יש לדחות טענות אלה גם לגופן.

7.
לפי הטענה הראשונה, התובע נעדר זכות עמידה ועל כן יש לסלק את התביעה על הסף. לטענת הנתבעים, התובע הוא בעלים של 5% בלבד משטח הרכוש המשותף ועל כן אין לו זכות לתבוע את פינוי הנתבעים. הנתבעים ציינו כי אמנם הוצמדו ליחידה בבעלות התובע שטחי הגגות (בשטח של 375 מ"ר), אולם לא הוצמדו לו חלקים אחרים של הרכוש המשותף. הנתבעים הוסיפו כי הדירה נבנתה על גבי הרכוש המשותף, וזאת, לטענתם, בהסכמת הרוב המכריע של בעלי הדירות בבית המשותף. הנתבעים טענו כי לפי פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) בעלי רוב הדירות והשטחים המשותפים הם המוסמכים להחליט בעניין, והם נתנו הסכמתם לעשות שימוש ברכוש המשותף שבו ממוקמת הדירה. הנתבעים טענו עוד כי לתובע אין זכות עמידה לאכיפת עבירות בנייה לכאורה משזו נתונה בסמכות ייחודית של רשויות האכיפה – אשר אינן מבצעות אכיפה בשלב זה נוכח הנסיבות ומדיניות התכנון של החלקה כולה.

8.
דין הטענה להידחות. תחילה, לעניין זכות העמידה של התובע. הנתבעים אינם חולקים על כך שהתובע הוא בעלים של חלק מהרכוש המשותף (כ-5% משטח הרכוש המשותף) וכי אף הוצמדו לטובתו שטחי הגג וזכויות הבנייה. די בעובדה שהתובע בעל חלק מהרכוש המשותף כדי להקנות לו את הזכות לתבוע בתביעה הנוכחית. כידוע, לכל בעל דירה בבית משותף יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (בהתאם לשיעור שנקבע בתקנון הבית המשותף). משעה שהנתבעים טענו שהנכס נבנה על הרכוש המשותף – ולא נטען שרכוש משותף זה הוצמד לדירה מסוימת – המשמעות היא שבהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין, לתובע יש 5% בלתי מסוימים בשטח זה (ראו, יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 407-406 (תשנ"ז); להלן: ויסמן, בעלות ושיתוף). הנתבעים לא הבהירו מדוע לשיטתם התובע אינו רשאי לתבוע את פינויים מהמקום על יסוד הטענה לפיה אין להם זכויות במקום. טענה זו נטענה בכלליות ולא הובהרה. כך, למשל, לא נטען כי מי שיכול היה לפעול להגשת תביעה היא נציגות הבית המשותף או האסיפה הכללית. בנסיבות אלה, לא הונח טעם משכנע מדוע בעל דירה שיש לו חלק ברכוש המשותף לא יכול לתבוע סילוק יד. הלכה למעשה, גם בפסיקה הוכרה זכותו של בעל דירה לתבוע סילוק יד, וזאת אפילו במצבים שבהם נציגות הבית המשותף הוסמכה במפורש לעשות כן (ראו, למשל, ע"א (מחוזי ירושלים) 46/66 זמולביץ נ' שלייפר (7.11.1966)). ראו עוד, ע"א 31/70 כהן נ' שמאי, פ"ד כד(2) 388 (1970), שם נקבע, מפי השופט י' זוסמן, כי: "בית משותף אינו תאגיד, ולכל אחד מבעלי הדירות השותפים יש זכות ברכוש המשותף. פגיעה ברכוש המשותף היא איפוא פגיעה בזכותו של כל אחד ואחד מבעלי הדירות, ולא ידענו על שום מה יהא הנפגע מנוע מלתבוע את זכותו" (עמ' 391 לפסק הדין). בנסיבות אלה יש לדחות את הטענה לפיה התובע לא רשאי היה לתבוע את הנתבעים.

9.
הנתבעים העלו טענה נוספת ולפיה התובע אינו רשאי לתבוע את פינויים מהמקום גם בשל העובדה שהם מחזיקים בנכס מכוח הסכמה של רוב בעלי הדירות. אציין תחילה כי טענה זו עמדה בסתירה לטענות אחרות שהועלו בהליך, ולפיהן הנתבעים מחזיקים במקום מכוח רכישת הזכויות מהתובע או מכוח אישור שניתן להם על ידי התובע. הנתבעים לא הבהירו מה הטעם לשינוי בגרסה העובדתית. לעצם הטענה, הנתבעים לא הניחו תשתית עובדתית מספקת להוכיח שהם מחזיקים במקום מכוח הסכמה של בעלי דירות הגורעת מזכותו של התובע. שאלה זו תידון עוד בהרחבה בהמשך. בתמצית יצוין כי בדיון ההוכחות הציגו הנתבעים לראשונה דף המחזיק חתימות של חלק מבעלי הדירות בבניין לפיהן הם מתירים לנתבעים לעשות שימוש "בשטחי החצר המשותפת של הבית המשותף" (המסמך סומן כמוצג נ/2). גם בהנחה שניתן היה לקבל את האישור האמור כראיה – על אף שלא הוצג קודם לכן ולא ניתנה לתובע אפשרות להתייחס לאמור בו – ספק אם די בכך כדי להצדיק את החזקתם במקום באופן השולל מן התובע את זכות התביעה.

10.
טענת הנתבעים בהקשר זה מעוררת את שאלת ההליך שבו ניתן להחליט על שימושים ברכוש המשותף. עניין זה אינו מתעורר במישרין לפניי. יחד עם זאת יוער כי לכל הפחות התעורר ספק אם אכן הנתבעים הצביעו על קיומה של זכות להחזיק במקום מכוח הסכמת הדיירים בבית המשותף. כך, במהלך ההליך ובפרט בדיון ההוכחות הסתבר כי הנכס שימש מספר שנים לדירה קטנה שבה התגוררו הנתבעים, ולאחר מכן שימש את הנתבעת לצורך מסחרי. הנתבעת העידה כי כשהייתה גרה במקום הייתה מוכרת מוצרים לפרנסתה, "והיום זה משמש לעסק לכל דבר" (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 36-19, עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 11-4). הנתבעת אף העידה כי היא נמצאת במקום כל יום עד השעה ארבע וכי היא מנהלת משם צרכים אישיים שלה (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 30-29).


ספק רב בעיניי אם שימוש כאמור אינו מהווה שימוש ייחודי בנכס. ככזה, מדובר בשימוש השולל את החזקה מחלק או מכל הדיירים בבית המשותף, ולכן, דומה כי נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף. יפים לעניין זה דבריו של פרופ' יהושע ויסמן לפיהם:

"החלטה של האסיפה הכללית המביאה לכך שההחזקה בחלק מן הרכוש המשותף נשללת מאת בעל דירה כלשהו, נחשבת כהחלטה המשנה את זכויות אותו בעל דירה ועל כן כפופה לזכות הווטו שלו. כך למשל, פריצת פתח מתוך דירה אל גג הבית, והתקנת מכסה לפתח ומעקה סביבו, נחשבו למעשים הטעונים הסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף, מכיוון שהיתה בכך תפיסת החזקה ייחודית. בדומה לכך, הקמת צריף בחצר המשותפת שוללת את החזקה במקום מאת בעלי הדירות האחרות ואין לקפח את זכותם בלא הסכמתם" (ויסמן, בעלות ושיתוף, בעמ' 455-454; ההדגשה הוּספה).

בדומה, גם בעניין שלפניי הנכס נבנה באופן עצמאי על גבי הרכוש המשותף באופן שאינו מהווה הצמדה לטובת יחידה קיימת אלא לשם יצירת יחידה חדשה הגורעת משטח הרכוש המשותף. ספק רב בעיניי אם אין מדובר בהחלטה המצריכה הסכמת הדיירים כולם. הנתבעים טענו בדיון ההוכחות כי אינם שוללים את החזקה של יתר הדיירים במקום וכי הדיירים יכולים להיכנס ולעשות שימוש במקום. טענה זו אינה משכנעת. בפועל, מעדויות הצדדים עלה כי מדובר בדירה שהוסבה כיום לבית עסק. אין להניח שבמקום כזה ניתנת לכל הדיירים אפשרות לעשות שימוש דומה. למעשה, בחקירה הנגדית טען הנתבע במפורש שהגם שהוא מוכן לתת מפתח ליתר הדיירים, הוא לא מסכים לתת לתובע מפתח כיוון שהתובע הוא "דייר סורר" (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 23-18). הנתבע אף הוסיף כי דיירת בבניין תוכל לקבל מפתח "אם היא תהיה עם הרוב" (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 25-24). מתשובות אלה ברור שההחלטה אם לתת מפתח או לא מצויה בידי הנתבעים, ועל כן, אין לומר שמדובר בשימוש שאינו נשלל מאחרים. בנסיבות אלה, דומה כי ההחלטה על השימוש במקום צריכה הייתה להתקבל על ידי כל הדיירים. מכל מקום, אינני רואה להכריע בעניין זה, ולוּ מן הטעם שהנתבעים ממילא לא הניחו תשתית כלשהי להבהיר כיצד התקבלה ההחלטה בעניינם ואם היא התקבלה בהתאם להוראות החלות בעניין זה. הנתבע העיד כי ההחלטה התקבלה לאחר שנפגשו כמה דיירים "והחלטנו לעשות את הדבר הזה לטובת כולם" (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 3-2). למעשה, דומה כי די בכך שלא נסתרה טענת התובע לפיה כלל לא הוּדע לו על קיומה של אסיפה כללית – שבה, לכאורה, נדון עניינם של הנתבעים – כדי להקרין על טיבו של ההליך שהתקיים. משכך, לא מצאתי שיש בטענה זו כדי להביא לדחיית התביעה על הסף, וכאמור, טענה זו תיבחן עוד בהמשך.

11.
טענת הסף השנייה, שכאמור, הועלתה רק בדיון ההוכחות, התייחסה לסמכותו של בית משפט זה להידרש לתובענה. לטענת הנתבעים, מהותה של התובענה היא הכשלת הליך תכנון לתמ"א 38, ועל כן, היה על התובע להגיש הליך רלוונטי למפקח על המקרקעין, שהוא בעל הסמכות הייחודית לדון בטענות של סירוב או הכשלת הליך תמ"א 38 בבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.

12.
אין בידי לקבל טענה זו. כידוע, שאלת הסמכות העניינית נבחנת בהתאם למבחן הסעד. כלומר, בית המשפט בוחן אם הסעד המבוקש בתובענה מצוי בגדר סמכותו העניינית של בית המשפט. בעניין שלפניי, הסעד שהתבקש בתביעה הוא סעד של סילוק יד, המצוי בגדרי סמכותו של בית משפט זה. גם אם ביסוד התביעה עומד רצונו של התובע לקדם היתר לבניית קומות נוספות בבניין, אין בכך כדי לשנות מן העובדה שהסעד שהתבקש הוא פינויים של הנתבעים. משכך, אין לומר כי בית המשפט נעדר סמכות עניינית. בנוסף, הטענה לפיה על ההליך להתברר בפני
המפקח על הבתים המשותפים נטענה בעלמא והנתבעים לא הפנו לסעיף הרלוונטי לעניין זה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. בעיקר, הנתבעים לא הבהירו מדוע ההליכים לפי חוק זה חלים בעניינם בשים לב לעובדה שהם לא חלקו על כך שהם לא דיירים בבית המשותף, אין להם בעלות על דירה בבית המשותף ומטבע הדברים, אין להם חלק כלשהו ברכוש המשותף. עיון בחוק האמור מעלה כי למפקח יש סמכות לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף גם אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות במספר הנדרש על פי החוק. כלומר, המחלוקות שניתנה לגביהן סמכות הכרעה ייחודית למפקח על הבתים המשותפים הן מחלוקות שבין בעלי דירות כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין. הנתבעים מעולם לא טענו שהם בעלי דירה כהגדרת החוק, ועל כן, ההוראות של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) אינן חלות עליהם. למעשה, גם בפסק הדין אליו הפנו הנתבעים (ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון (27.6.2016)) נקבע במפורש כי "סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק" (פסקה 28 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר; ההדגשה השנייה הוּספה). עניינה של תביעה זו אינה שאלת הזכויות והחובות של בעלי דירות בבית המשותף. עניינה של התובענה גם לא הליך אישור תוכנית הבנייה לפי תמ"א 38. עניינה של התובענה סילוק יד של מי שנטען שהוא פולש למבנה שנבנה על גבי הרכוש המשותף. משכך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) אינו חל בסיטואציה מעין זו ולכן ואין לומר כי בית המשפט נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה.

13.
בטענת הסף השלישית נטען כי התביעה היא מוקדמת הואיל ואין לתובע היתר בנייה. לטענת הנתבעים, נקבע דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית ועל כן גם אם בקשת ההיתר תאושר לבסוף, אפשר ששורת הממ"דים שיהא על התובע לבנות לא תהיה במיקום שבו מצוי הנכס שבו עושים שימוש הנתבעים. במאמר מוסגר יוער כי לאחר שנשמעו ההוכחות בהליך הנוכחי הגישו הנתבעים הודעה נוספת אליה צירפו החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אותה ביקשו לצרף כראיה לתיק. מההודעה עולה כי הוועדה המקומית החליטה לדחות את בקשת התובע לקבלת היתר בנייה, בין היתר, הואיל ולא קיבל את הסכמת הדיירים והסתמך על התקנון המוסכם בעניין זה, והואיל והבקשה אינה משקפת את מצב הדירות בבניין בפועל. על יסוד החלטה זו טענו הנתבעים כי החלטה זו אף מעלה ספקות לגבי חוקיותו של תקנון הבית המשותף.

14.
אין בטענה זו להעלות או להוריד לעניין זכותו של התובע להגיש את התביעה הנוכחית. כפי שהובהר, הגם שלכתחילה המניע המרכזי להגשת התביעה היה היתר הבנייה שביקש התובע לקדם, התביעה התבססה גם על זכותו של התובע כבעלים של חלק בלתי מסוים של הרכוש המשותף. למעשה, בעקבות טענות הנתבע על כך שמדובר ביחידה שנבנתה על רכוש משותף העלה התובע את הטענה לפיה אם הרכוש המשותף שייך לכל הדיירים, ממילא הוא אחד מהם, ועל כן, יש לו זכויות ברכוש המשותף (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 3-1). לטענה זו לא באה התנגדות (וראו גם בדיון ההוכחות, בעמ' 8 לפרוטוקול, שורות 13-12, וכן שורות 27-25). על כן, והואיל והמקור לזכויותיו של התובע הוא גם על רקע זכויותיו הבלתי מסוימות ברכוש המשותף, אין רלוונטיות לשאלה אם מדובר בתוכניות בנייה שניתן להן היתר אם לאו.

15.
בנסיבות אלה, יש לדחות את טענות הסף שהעלו הנתבעים גם לגופן, אף שכאמור, דיון זה הוא בבחינת למעלה מן הצורך. נותרה לדיון, איפוא, השאלה אם עלה בידי הנתבעים להוכיח קיומה של זכות להחזיק בנכס. שאלה זו תיבחן כעת.

האם הנתבעים הצביעו על קיומה של זכות להחזיק במקרקעין
?

16.
טרם תיבחן השאלה לגופה יובהר כי לא היה חולק על כך שלנתבעים אין זכויות בבית המשותף. השאלה היא, על כן, אם הנתבעים הצביעו על מקור אחר לזכות להחזיק במקום. אקדים ואציין כי לא מצאתי שעלה בידי הנתבעים להצביע על זכות כלשהי לעשות שימוש בנכס. גרסתם של הנתבעים באשר למקור זכויותיהם להחזיק במקום הייתה רצופה שינויים וסתירות מהותיות. למעשה, הנתבעים הציגו לא פחות משלוש גרסאות שונות באשר למקור החזקה שלהם במקרקעין – חלקן כאלה שעמדו בסתירה לאחרות או כאלה שהועלו בשלב מאוחר של ההליך. בנסיבות אלה, התעורר קושי משמעותי ליתן משקל ממשי לטענות העובדתיות שהועלו.

17.
הגרסה הראשונה של הנתבעים הוצגה בבקשת הרשות להתגונן. בתצהיר הנתבע שצורף לבקשה נטען כי הנתבעים שיפצו את הנכס בהסכמתו של התובע. לטענתם, במקור היה הנכס עזוב והרוס, והם השקיעו בו עד שהפכו אותו לדירה ראויה למגורים. הנתבעים לא טענו בתצהיר שיש להם זכויות בעלות או זכויות אחרות בנכס. למעשה, הנתבעים אף טענו את ההפך. כך, בתצהיר נכתב במפורש כי נודע לנתבעים שהשטח הוא שטח משותף השייך ל-28 דירות, ועל כן, "[]בודאי אין ברצון הנתבע ליטול חלק אשר אינו שלו" (סעיף 2 לתצהיר). לעומת טענה זו, גרסה שנייה הוצגה מספר חודשים לאחר מכן בדיון בבקשת הרשות להתגונן. אז טענו הנתבעים לראשונה כי רכשו מהתובע את הנכס תמורת 40,000 ש"ח. הנתבע טען שהיה הסכם שעליו חתמו שני הצדדים, אולם לטענתו ההסכם אבד בארנקה של אשתו שנגנב. בדיון ההוכחות העיד הנתבע כי הצדדים ערכו חוזה מכר, לא בנוכחות עורך דין, לפיו התובע מוכר את הדירה לנתבע (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 36-32). הנתבע הוסיף בחקירתו כי הוא שילם לתובע 40,000 ש"ח במזומן, באמצע הרחוב, בגבעת שאול (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 9-7). הנתבעת טענה בחקירתה הנגדית בדיון ההוכחות שלא הייתה מעורבת בפרטי המכר האמור, אולם, לטענתה, התשלום בסך של 40,000 ש"ח שולם מכסף שבני הזוג קיבלו מהחתונה (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 22-18). יובהר כי טענות אלה נדחו על ידי התובע, שטען שמעולם לא מכר את השטח האמור לנתבעים (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 9-8).

18.
גרסת הנתבעים לפיה רכשו את הנכס מהתובע לא נתמכה בדבר. בשתי הזדמנויות טען הנתבע כי ברשותו ראיות על התשלום לתובע, אולם ראיות כאלה לא הוגשו לבית המשפט. כך, בדיון בבקשת הרשות להתגונן טען הנתבע כי: "יש לנו הוכחות כמו העברות בנקאיות שבוצעו אצלי ששילמתי לתובע במזומן. קיבלתי אישור על התשלום הזה אבל זאת הבעיה איבדנו את האישור" (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 36-35). גם אם הנתבע איבד את האישור, מדוע לא הוצגו ההעברות הבנקאיות? בדומה טען הנתבע בדיון ההוכחות כי יש לו ראיות לתשלום 40,000 ש"ח לתובע "עם משיכות של כסף מבנקים שקיבלתי באותה תקופה" (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 11-10). גם הראיות האמורות לא צורפו להליך. יתירה מזו, אף שהנתבעים טענו שההסכם שנחתם בין הצדדים אבד, הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי יש לו חברים שראו את ההסכם (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 17-16). גם חברים אלה לא הובאו למתן עדות. למעשה, בחקירתו הנגדית של הנתבע הסתבר שלאחר שהנתבעים לכאורה רכשו את הדירה מהתובע הם רכשו דירה נוספת בכרמיאל. מהחקירה הנגדית עלה שברכישת הדירה בכרמיאל היו הנתבעים מלוּוים על ידי עורך דין שסייע להם בחתימת החוזה. הנתבע לא הבהיר מה הסיבה להבדלים בין שתי עסקאות הרכישה שביצע. הנתבע גם התחמק ממתן תשובה לשאלה אם דיווח לעורך הדין שייצג אותו בעסקה בכרמיאל או לרשויות המס על כך שבחזקתו דירה נוספת. כשנשאל על כך התחמק ממתן מענה והשיב כי: "כיום מדובר בתרמית שאתה עשית לי". כשהנתבע עוּמת עם העובדה שרכש את הדירה בכרמיאל בשנת 2012, כלומר, לפני שהוגשה התביעה, תשובתו הייתה: "כל הבניין מרשה לי להשתמש. הדיירים מסכימים" (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 11-1). המעבר שבין הגרסה לפיה מדובר ברכישה לגרסה לפיה מקור החזקה הוא בהסכמה של יתר הדיירים משליכה על מהימנות הגרסה הראשונית לפיה דובר ברכישה של הנכס.

19.
זאת ועוד; הנתבעים לא הבהירו כלל מדוע הטענה לפיה רכשו את הדירה תמורת סך של 40,000 ש"ח לא נזכרה לכתחילה בתצהיר שתמך בבקשת הרשות להתגונן – שבו הוצגה לראשונה גרסת הנתבעים. הנתבעת ציינה בעדותה כי התשלום בוצע מכספים שקיבלו הנתבעים בחתונתם, ועל כן, לטענתה, קשה היה לה לוותר על הנכס (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 22-21). בנסיבות כאלה, כשמדובר בסכום כסף לא מבוטל שהתקבל בחתונת בני הזוג, כלום לא מצופה שהעניין לא יישכח ויוזכר מייד בהזדמנות הראשונה של הנתבעים להתגונן מפני תביעת פינוי? אמנם, הנתבעים טענו בבקשת הרשות להתגונן שהתובע קיבל "טובות הנאה" מהסכמתו להשקעת הנתבעים בנכס, וכי יש ברשותם "מסמך אשר חלק ממנו מעיד על טובות הנאה שקיבל התובע", אולם הנתבעים לא ציינו, ברחל בתך הקטנה, כי הם רכשו את הנכס מהתובע. אדרבה, מבקשת הרשות להתגונן השתמע כי הנתבעים השקיעו בנכס לצורך הפיכתו ראוי למגורים, וכי הסכימו להתפנות מהמקום בכפוף להחזר השקעתם בנכס – שלא נעשתה בדרך של רכישתו, אלא בדרך של השקעה במקום. כך, הנתבע ציין בתצהיר במפורש כי "[]בודאי אין ברצון הנתבע ליטול חלק אשר אינו שלו. הנתבע הגיע לדין ולדברים עם התובע כי עמ"נ לקבל את הדירה בשלמותה וראויה למגורים, א"כ לכל הפחות ישלם לנתבע את ההשקעה אשר הושקעה בדירה" (סעיף 2 לבקשת הרשות להתגונן; ההדגשות הוּספו). גם בהמשך התצהיר נטען כי הנתבע הציע לתובע ליזום פגישה עם איש מקצוע שיעריך את שווי ההשקעה. דברים אלה אינם מלמדים על רכישת הנכס, אלא לכל היותר על השקעה במקום לצורך מגורים. הנתבע נשאל בחקירה הנגדית על ל היעדרה של הטענה מבקשת הרשות להתגונן והשיב כי לא ציין שרכש את הנכס כיוון שחשב שהצדדים יגיעו להסדר. לטענתו, "הבנתי בהתחלה שזה שלך והכל בסדר. ופתאום התהפך עליי הגלגל. זה לא שלי אבל זה גם לא שלך, ולכן לא נכנסתי לנושא של התשלום" (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 11-8). הנתבע נשאל אם נראה לו הגיוני שהוא קונה מאדם ואותו אדם תובע אותו לסילוק יד והוא לא כותב שרכש את הנכס, והשיב: "תהיה הוגן, תשלם, אבל אתה אדם אלים ומסוכן" (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 17-15). תשובות אלה אינן מניחות את הדעת. אין בהן כדי להסביר את העובדה שהטענות לא הועלו לכתחילה בכתב הטענות הראשון. מאחר שמדובר בעניין היורד לשורש זכותם של הנתבעים להחזיק בנכס, העובדה שהטענה לעניין רכישת הנכס לא נטענה במפורש בהזדמנות הראשונה מפחיתה מן המשקל שניתן ליתן לגרסה זו.

20.
במאמר מוסגר, ולמעלה מן הצורך יוער כי אף אילו הייתה מתקבלת טענת הנתבעים לפיה רכשו מהתובע את הנכס, ספק אם היה תוקף לעסקה זו. משהנתבעים טענו שמדובר בדירה שנבנתה על רכוש משותף, משמעות הדבר היא שנעשתה עסקה ביחס לרכוש המשותף במנותק מדירה בבית המשותף. סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית. סעיף 55(ב) קובע כי עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, וכי: "[]אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". על כן, גם בהנחה שטענה זו הייתה מתקבלת – וכאמור, אינני מקבלת טענה זו – לא היה בה כדי להעלות או להוריד לצורך הסעד של פינוי הנתבעים מהנכס.

21.
גרסה שלישית הוצגה בכלליות בקדם המשפט מיום 2.7.2017, אז טענו הנתבעים כי הם מחזיקים בנכס מכוח רשות השכנים. הנתבע ציין בדיון כי: "לא קניתי מהתובע כי זאת לא הדירה שלו. התשריט מוכיח שזה משותף ויש לי את הרשות מכל השכנים (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 20-19; ההדגשה הוּספה). גרסה זו, מטבע הדברים, סותרת את הגרסה לפיה הנתבעים רכשו את הנכס מהתובע. ממילא, משהועלתה הגרסה האמורה הנתבעים לא עמדו עוד על גרסתם לפיה רכשו את הנכס, אלא טענו כי למעשה הם קיבלו רשות מהשכנים הואיל והנכס אינו שייך לתובע. גרסה זו הפכה למעשה לגרסה המרכזית שנטענה על ידי הנתבעים שבוע לפני מועד ההוכחות, בתצהיר שהוגש על ידי הנתבעת. זאת, למרות שבדיון קודם, מיום 31.12.2017, טענו הנתבעים שקיבלו אישור מהתובע להתגורר במקום (עמ' 6 לפרוטוקול, שורה 6). בדיון ההוכחות הוצג מסמך שלפי הטענה מהווה אישור על הסכמת חלק מהדיירים בבניין לשימוש שאותו עושים הנתבעים במקום (סומן נ/2). המסמך הוגש, כאמור, רק במועד הדיון. די בעניין זה כדי להקשות על קבלת הטענה. לגוף העניין, הנטל להוכיח שהנתבעים קיבלו רשות לעשות שימוש במקום בהתאם למסמך החתימות מוטל על הנתבעים. על יסוד מכלול החומר הראיות שהוגש, סבורתני כי הם לא עמדו בנטל זה.

22.
כפי שצוין בהרחבה בראשית הדברים, ספק בעיניי אם יש במסמך החתימות שהוצג כדי לבסס טענה לפיה הנתבעים קיבלו אישור כדין לשימוש במקום. כאמור, נוכח העובדה שנראה שמדובר בשימוש ייחודי ספק אם לא נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. ניסיונם של הנתבעים לטעון כי השימוש אינו ייחודי, ובפועל ניתנת לכל דייר האפשרות לעשות שימוש דומה בנכס, לא היה משכנע. הנתבע בעדותו טען בעצמו שהוא לא ייתן לתובע מפתח לנכס, וייתן מפתח רק לדייר שיצטרף לדעת הרוב. דומה כי די באמירות אלה כדי להבהיר שאין המדובר בשימוש הניתן לכל אחד מהדיירים בבית המשותף. דברים אלה באו לידי ביטוי גם בעדותו של עד נוסף שהובא לעדות מטעם הנתבעים, מר שמואל ביטון. העד הוא אחד הדיירים בבית המשותף. בחקירתו הראשית טען הדייר שהנתבעים לא מונעים מאף אחד שימוש בנכס וכי הוא לא שמע על התנגדות של אף אחד מהדיירים לשימוש של הנתבעים במקום (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 12-10; עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 17-16). בחקירתו הנגדית אישר העד שהוא עצמו מעולם לא השתמש בנכס, וכנשאל אם ראה פעם מישהו שנכנס למקום חוץ מהנתבע, השיב: "לא ראיתי אבל זה העדות שלו. הוא אומר במפורש והוא הצהיר בפני
נו לכל מי שחתם על המסמך" (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 26-23). מדברים אלה של העד משתמש שההבטחה על מתן זכות שימוש ניתנה אגב החתימה על המסמך ולא במועד מוקדם יותר.

23.
לא זו בלבד, אלא שכלל לא הונחה תשתית עובדתית להבהיר מהי הפרוצדורה שבה התקבלה ההחלטה להתיר לנתבעים את השימוש בנכס. בעוד הנתבע טען בעדותו שהתקיימה אסיפת דיירים "ברחוב כתב סופר 16" – היינו, בבית המשותף או בקרבתו – העד מטעם הנתבעים, מר שמואל ביטון, העיד במפורש כי האסיפה התקיימה "כשהיינו בעירייה היו המון חתימות על הדבר הזה לפני יומיים". העד נשאל שוב מתי התקיימה האסיפה, והעיד כי האסיפה התקיימה יומיים קודם לכן בעירייה (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 36-31; עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 2-1). הפערים בין הגרסאות העובדתיות מעוררים קושי משמעותי, בלשון המעטה. העד נשאל בהמשך עדותו כיצד ייתכן שהתקיימה אסיפה יומיים קודם כשיש חתימות מחודש מאי, והשיב כי "היו חתימות בכל מיני מועדים" וכי הוא לא היה בכל התהליך ולא ידע להשיב מתי פורסמה הודעה על אסיפה. העד ציין: "כשהיינו בעירייה אני חתמתי. אולי היו עוד אסיפות יכול להיות". בעקבות תשובה זו נשאל אם כשהתבקש להגיע לעירייה נאמר לו שתהיה אסיפת דיירים, והוא השיב: "הבנו שצריך לחתום על עוד דברים" (עמ' 34 לפרוטוקול). העד טען בהמשך ששבועיים או שלושה קודם לכן דובר על אסיפה אך "זה לא התקדם. אמרנו שיהיה בעירייה. דובר ובוטל" (עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 7-5). העד נשאל אם האסיפה התקיימה כי ממילא הדיירים נפגשו בעירייה, והשיב: "לא ממילא זה היה מכוון גם לזה" (עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 11-8).


התובע העיד כי לא ידע על קיומה של אסיפה כאמור. בחקירה הנגדית הוצג לתובע הפרוטוקול עם החתימות וניכר כי לא ידע על קיומו קודם לכן. התובע נשאל אם הוא מעודכן בפרטים של אסיפות דיירים שמתקיימות בבניין, והשיב כי לא עדכנו אותו בדבר. התובע נשאל עוד אם נודע לו על כך שתתקיים אסיפת דיירים, והשיב: "לראשונה היום. אני גם לא חושב שהייתה אסיפה, בטח לא חוקית, בטח לא הודיעו לכולם כי אני חלק מהבעלים ולא הודיעו לי" (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 6-1). דברים אלה נתמכו למעשה בעדותו של הנתבע, שהעיד כי: "נפגשנו כמה דיירים והחלטנו לעשות את הדבר הזה לטובת כולם". הנתבע נשאל אם נמסר זימון לאסיפה לכל הדיירים, ותשובתו הייתה: "לא. המפגש היה בינינו. חלק מהדיירים חתמו בפקס וחלק במייל. לחלק נסעתי הביתה. אני מייצג את כל שנמצא פה ותומך בי באופן מלא. חלק אמרו לי שיחתמו בעתיד" (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 6-2). גם עיון במסמך החתימות, הכולל פרוטוקול אסיפת דיירים, מעורר קושי. ראשית, הפרוטוקול אינו מתייחס לתאריך מסוים שבו התקיימה האסיפה. בתאריך נכתב "מאי/יוני 2009", ועל כן, לא ברור מתי התקיימה האסיפה, מי השתתף באסיפה ומתי היא זומנה. בנסיבות אלה, הונחה בעדותו של הנתבע תשתית לכך שזימון לאסיפה לא נשלח לכל הדיירים ולא כולם הוזמנו להשתתף בה, ככל שהתקיימה, ועל כן, ספק אם התקיימו הפרוצדורות הנדרשות לשם כינוס אסיפה וקבלת החלטות בנוגע לרכוש המשותף.

24.
לזאת יש להוסיף כי אחת מהטענות של הנתבע הייתה כי הדיירים בבית המשותף הסכימו לשימוש הנתבעים בנכס על רקע העובדה שהנתבעים ניהלו את ענייני ועד הבית וטיפלו בחשבון החשמל. אלא שמדברי העד מטעם הנתבעים עלה כי הסכמת הדיירים נבעה מתוך הכרת הטוב על מעשי הנתבעים בעבר. העד ציין כי "הוא עזר לנו במשך הזמן וגם כל אחד מעונין לעשות לו טובה ולהשתמש בנכס"; וכשנשאל אם נותנים לו מתנה, השיב: "שכר על העבודה. הוא עבד קשה, לא קיבל על זה הרבה תמורה" (עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 24-13). מדברים אלה השתמע כי זכות השימוש ניתנה בדיעבד כהכרת תודה על פעולות שביצעו הנתבעים בעבר. לא עולה מדברים אלה כי מדובר בהסכמה שהייתה מראש בין הצדדים לפיה זכות השימוש תהווה תמורה לפעולות הנתבעים בנכס. מסקנה זו מבוססת גם על העובדה שעלה מדברי הנתבע כי הטיפול בענייני הבניין נעשה על ידו מספר שנים קודם לחתימות הדיירים ולא במועד מתן העדות.

25.
במכלול הדברים, איפוא, לא מצאתי כי עלה בידי הנתבעים להוכיח שהם עושים שימוש כדין בנכס על יסוד הסכמת הדיירים בבית המשותף. המסקנה היא, לפיכך, שהנתבעים לא הצביעו על קיומה של זכות להחזיק בנכס.

26.
התוצאה מכל האמור לעיל היא שדין התביעה להתקבל. הנתבעים יפנו את הנכס נושא ההליך הנוכחי לא יאוחר מיום 10.4.2019. בשים לב לעובדה שלא הייתה מחלוקת על כך שמדובר ברכוש משותף, הנכס ישוב לשמש רכוש משותף, וכל החלטה לגביו תתקבל בהתאם להוראות הדין. בנוסף, הנתבעים יישאו בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,000 ש"ח. בקביעת הסכום האמור נתתי דעתי לעובדה שמרבית שלבי ההליך היו שני הצדדים לא מיוצגים. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום בפועל.


ניתן היום,
ג' אדר ב' תשע"ט, 10 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 62171-11/15 אברהם מרדכי ארליך נ' בנימין יהושע נקי, אורית נקי (פורסם ב-ֽ 10/03/2019)