פסקי דין על שלומית ברעלי | פסקי דין על ישראל גבריאל כרמי | פסקי דין על נדב פרידמן | פסקי דין על דניאל פרידמן | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א

123937/01 א     18/12/2005




א 123937/01 שלומית ברעלי, ישראל גבריאל כרמי, נדב פרידמן, דניאל פרידמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א




1
בתי המשפט
א 123937/01
בית משפט השלום תל אביב-יפו
18/12/2005
כב' השופטת אחימן יעל

בפני
:

המערערים:
1.שלומית ברעלי

2. ישראל גבריאל כרמי

3. נדב פרידמן

4. דניאל פרידמן
באמצעות ב"כ עו"ד עודד קריב
נ ג ד

המשיבה:
הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א
באמצעות ב"כ עו"ד פזית שלמון ברץ
פסק דין
מבוא:
זהו ערעור על שומת היטל השבחה שנעשתה ביום 25.6.01 ותוקנה ביום 7.8.01, וזאת ביחס לנכס הידוע כחלקה 245 בגוש 6917 (להלן: "המקרקעין").

לטענת המערערים, שגוי חישוב היטל ההשבחה וזאת בשל שימוש בעקרונות חישוב שגויים.

טרם שאדרש לנימוקי הערעור ראוי כי תוצג בתמצית ההתפתחות במעמדם התכנוני של המקרקעין:
1. ביום 2.9.1937 הוחלה על המקרקעין תב"ע מס' 39 לפיה סווגו המקרקעין כאזור מסחרי. תקנות התוכנית אפשרו בנייה של שלוש קומות בשיעור 50% לקומה ובסך הכול 150%. על פי התוכנית הופקע מן המקרקעין שטח של 98 מ"ר לצורך הרחבת כבישים (להלן: "שטח ההפקעה").
2. תוכנית "44" המנדטורית ייעדה את המקרקעין כאזור להריסה.
3. בשנת 1958 סומן שטח ההפקעה כחלקה נפרדת, היא חלקה 238 והועבר ללא תמורה לעיריית תל אביב. יתרת החלקה סומנה כחלקה מס' 239 וסך שטחה 463 מ"ר.
4. ביום 8.3.75 פורסמה תוכנית "1200" על פיה יועד האזור לתכנון בעתיד. התוכנית קבעה כי לא תותר כל בנייה בשטח לפני אישור תוכנית מפורטת.
5. ביום 28.11.85 פורסמה תוכנית "ע'" המאפשרת הקמת מרתף בשטח היקף קומת הקרקע בנוסף לאחוזי הבנייה.
6. ביום 11.11.1993 הוחלה על המקרקעין תכנית מס' "2510/במ 3" (להלן: "תכנית הכרם") ועל פיה בוטלה ההפקעה. מטרת תוכנית הכרם הינה פיתוח שכונת כרם התימנים תוך הדגשת הרקמה העירונית המייחדת אותה. התוכנית נועדה ליצור רצף של פעילות עירונית בין מתחם נחלת בנימין לבין טיילת חוף הים, תוך שיפור איכות המגורים ורווחת התושבים בשכונה, עידוד לשיפוץ שיקום ושימור המבנים וכן הקצאת שטחים לצרכים ציבוריים.
טענות הצדדים:
כזכור, טוענים המערערים כי שגתה הועדה בחישוב גובה היטל ההשבחה שנקבע וזאת בשל שימוש בעקרונות חישוב שגויים בשני נושאים:
א. א. הנחת שטח הקרקע.
ב. ב. הנחת שבח הדירה העשירית.

אדון בכל אחת מטענות אלה בנפרד.
א. א. הנחת שטח הקרקע
הקדמה:
הרקע העובדתי אשר אינו שנוי במחלוקת ורלבנטי לחלק זה של ההכרעה, מעבר לתיאור ההתפתחות התכנונית, יובא להלן:

1. ביום 21.8.1994 הושבה חלקה מס' 238 ללא תמורה למערערים.
2. ביום 12.3.96 הגישו המערערים בקשה להיתר בנייה על המקרקעין.
3. ביום 19.5.96 ניתן היתר הבניה.
4. ביום 27.7.97 נערכה שומת השבחה לגבי המקרקעין ע"י השמאי עופר ניר כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע") ולפיה השבחת המקרקעין בעקבות תוכנית הכרם הינה בשווי 74,948$.
5. ביום 4.3.1998 נרשמה חלקה מס' 238 בלשכת רישום המקרקעין על-שם המערערים.
6. ביום 11.11.1998 אוחדו חלקות מס' 238 ו-239 בלשכת רישום המקרקעין ונרשמו כחלקה מס' 245 בשטח 561 מ"ר בבעלות המערערים - הם המקרקעין.

תמצית טענות הצדדים:
אין חולק כי קביעת השמאי המכריע לעניין שווי ההשבחה מבוססת בין היתר על ההנחה ולפיה בהשוואה שבין תב"ע 39 לתכנית הכרם הוספו למקרקעין 98 מ"ר (להלן: "תוספת השטח") ראה: סעיפים 5.2, 7.4 לשומה המכרעת.
טרונייתם של המערערים מכוונת כנגד חלק זה של קביעת השמאי המכריע.
לפי טענת המערערים, אין לראות את תוספת השטח בהשבחה שכן מדובר בשטח שהופקע והושב ללא כל רווח למערערים. מבחינה מהותית, סבורים המערערים, יוצרת השומה הכוללת תוספת שטח עוול כלפיהם. נכון יותר היה, לפי טענתם, לחשב את השבח תוך נטרול אלמנט תוספת השטח. שיקולי הצדק המפורטים באריכות בסיכומי המערערים נתמכים בנימוק הפורמאלי המעוגן בחוק ולפיו לא הייתה כלל תוספת השטח הנישומה בבעלותם של המערערים במועד אישור התכנית.
בהתייחסה לטענה זו, העלתה המשיבה בדברי הסיכום שלה שורה של טענות, חלקן הניכר בלתי רלוונטי. כך, לדוגמא, מצאתי את חלק הטיעון העוסק בהתחייבויות הצדדים כבלתי נחוץ (ס' 17, 18 לסיכומי המשיבה) שכן הערכת השמאי המכריע לא נעשתה על בסיס ההסכמות המיוחדות שנעשו בין הצדדים והמחלוקת שבפני
לא מחייבת הכרעה בין המשיבה כנושאת נטל המס לבין המערערים, אלא מוגבלת לשאלת תקינות החישוב של השמאי המכריע לפי הכללים הקבועים בחוק (טעות משפטית).
החלק הענייני שבסיכומי המשיבה מתייחס להיבט המוסרי של החיוב כמצדיק הטלת המס על המערערים. בהקשר זה, טוענת המשיבה בסיכומיה כי הבעלות נבחנת בפן "המהותי" שלה ולא בפן הפורמאלי רישומי. עוד מסתמכת המשיבה על האמור בסעיף 195 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") בפרק ההפקעות, שם נאמר כי במקרה של שינוי ייעוד יתאפשר לבעלים המקורי של המקרקעין לקנותם בכפוף לתשלום שווי כל ההשבחה.

דיון:
הכלל הוא כי שמאות ההשבחה הנעשית בעקבות תוכנית משביחה, נקבעת על פי הפרש שווי המקרקעין שבין התוכנית המקורית הקובעת את זכויות הניצול של המקרקעין לבין שוויים ביום אישור התוכנית המשביחה בהתחשב בהיקף הזכויות שנקבעו בה.
לפי זה, נכון לחשב את שווי ההשבחה של המקרקעין על פי הפרש ערכם בין תב"ע 39 לבין תוכנית הכרם. כאמור, נתוני השמאי המכריע בחישוב שומת היטל ההשבחה לשטח המקרקעין ("פרק 7 גורמים ושיקולים") נקבעו בהתחשב בהשוואת השטחים לפי תב"ע 39 להיקף שטח של - 463 מ"ר (סעיף 7.2) לעומת תוכנית הכרם בהיקף שטח של 561 מ"ר.
השאלה היא אכן אם שגה השמאי המכריע בהתייחסו למרכיב תוספת השטח כשיקול בשיקוליו לעניין שווי המקרקעין לצורך חישוב הפרש ההשבחה.

שאלה זו שהועלתה על ידי המערערים במלוא חריפותה קוראת תגר על קביעת השמאי המכריע הואיל ועל פניו טרם הועברה הבעלות בתוספת השטח לידי המערערים בעת אישור התוכנית וביטול ההפקעה. כזכור, הושבה תוספת השטח למערערים כמעט שנה לאחר אישור התוכנית והזכויות בלשכת רישום המקרקעין הועברו אליהם רק לאחר כארבע שנים ומחצה. לטענה זו תמיכה ממשית בחוק שכן סעיף 2 (א) לתוספת השלישית שחוקק מכוח סעיף 196 (א) לחוק קובע מפורשות כי החבות בהיטל השבחה מוטלת על הבעלים ועל החוכר לדורות של המקרקעין שהושבחו. כתוצאה מכך אין להטיל על הנישום היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה לפני שהפך לבעלים או לחוכר לדורות של המקרקעין נשוא התביעה. לעניין זה ראה גם ספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ מיסוי מקרקעין בישראל - היטל השבחה, הוצאת אוריאן, תל אביב בעמ' 227. פורמאלית אפוא צודקים המערערים בטענתם זו.
הניסיון להיתלות בחולשת הנימוק הפורמלי כביכול הוא זה העומד ביסוד האבחנה אותה מציעה המשיבה בסיכומיה בין "בעלות פורמאלית" ל"בעלות מהותית" תוך הסתמכות על ע"א (רמלה) 19/04. לטעמי הסתמכות זו אינה ממין העניין, שכן אינה ישימה כלל למחלוקת שבפני
נו מבחינה עובדתית ואינה יוצרת כל בסיס לוגי להשוואה.

חזית הטיעון הנוספת של המשיבה בהקשר זה של חיוב ההשבחה בעד תוספת השטח, מתבססת על האמור בס' 195 לחוק, לפיו, אכן מקרקעין שייעודם שונה ובעקבות זאת הועברו אלה למי שרכשו ממנו את המקרקעין, יועבר זה בצירוף כל ההשבחה הנובעת מהתכנית. לעניות דעתי, אין הוראת חוק זו ישימה אף היא לענייננו לאחר שזו עומדת בפני
עצמה ונוגעת להליך ההפקעה ולהשלכותיו במנותק מהליך שומת היטל ההשבחה. המשיבה רשאית הייתה לערוך עם המערערים כל התחשבנות בעניין השבח המגיע מהם ערב העברת הזכויות בתוספת השטח לידיהם, ואין היא יכולה להיבנות על הסכמות כאלה ואחרות העומדות ביסוד החיוב, מה גם שהשמאי המכריע לא מתייחס אליהן כלל בשומה שערך. לטעמי, לא ניתן "להחדיר" שיקול מסוג זה שאינו נזכר כלל בשיקולי השמאי המכריע, כהצדקה מאוחרת לדרך חישוב היטל ההשבחה לאחר מעשה.
עולה מכאן, כי לא מצאתי בנימוקי המשיבה אף לא נימוק משמעותי אחד להחלשת טיעוני המערערים.
עם זאת, קיים שיקול נוסף הנוגע לדרך החישוב ועניינו בכך שלכאורה נראה כי המערערים נהנים מן ההפקר ומנצלים את פער המועדים המקרי שנוצר בין אישור התוכנית וביטול ההפקעה לבין העברת תוספת השטח לבעלותם.
בפועל, אכן נמצאים המערערים נהנים בעקבות תוכנית הכרם משטח של 561 מ"ר ומזכויות הבנייה הצמודות לשטח זה. המערערים מבקשים וזוכים בזכויות בניה מוגדלות עקב הגדלת השטח והם גם מבקשים למצות ולדקדק בכל תג ותו הנובע משטח זה של 561 מ"ר, הגם שברור כי לפי תב"ע 39 היה בבעלותם שטח של 463 מ"ר בהתחשב בהפקעה. עדיין, אם חפצה הייתה המשיבה לשכנע בטיעוניה כי מהותית צריך הבסיס ההשוואתי לכלול את תוספת השטח כי אז מחייבת הייתה העקביות כי בחישוב השטח כאלמנט בהשבחה, יתעלם השמאי המכריע לחלוטין מהליך ההפקעה. לפי זה, אם נכון היה לראות את המצב החדש בעקבות ההשבחה כשטח של 561 מ"ר המתעלם משינוי הבעלות שנוצר בזמן הביניים והוציא את תוספת השטח מבעלות המערערים כי אז נכון היה להתעלם מן ההפקעה רטרואקטיבית ולראות גם את השטח הקודם כפי מצבו התכנוני ללא הפקעה.
מילים אחרות, ההתעלמות מהשלכותיה של ההפקעה צריכה להיות סימטרית גם להווה וגם לעבר וכך הייתה נישומה ההשבחה של התוכנית ללא מרכיב שטח הקרקע.
הואיל ואין חולק כי לא כך נהג השמאי המכריע לא צודקת המשיבה גם מן הפן המהותי ולא רק הפורמאלי.

לסיכום:
בהתחשב בנימוקים ובשיקולים שפורטו לעיל נראה כי יש לקבל את הערעור בכל הנוגע להנחת שטח הקרקע.
ב. הנחת שבח הדירה העשירית
ממצאי הטיעון:
לטענת המערערים, שגה השמאי המכריע שעה שכלל את שטח הדירה העשירית הואיל ולא נכון היה לחשב את שיטחה כהקלה לאחר שממילא רשאים היו המערערים לבנות לפי תוכנית הכרם 9.65 דירות אותן נכון להגדיר כ- 10 דירות ולא כ- 9 דירות.

בהסתמך על כך טוענים המערערים לקיומו של משגה נוסף שנפל בשומה שנערכה על ידי השמאי המכריע ולפיה נשום מלוא שטח הדירה העשירית כתוספת שטח, בעוד שנכון היה לחשב את תוספת שטח הדירה העשירית אך ורק בחלק העודף על זכויות הבנייה שהוקנו ממילא למערערים ולא ניתנות היו לניצול על פי תוכנית הכרם בשל מגבלות השימור.

דיון:
הנחת המוצא בחלק טיעונם זה של המערערים, הינה כי עפ"י תוכנית הכרם הותר להם ממילא להקים 10 דירות. הנחה זו מבוססת על הצפיפות שנקבעה בתכנית הכרם ולפיה רשאים היו המערערים לבנות 9.65 דירות ובעיגול כלפי מעלה מדובר ב-10 דירות. ואולם, אין כל בסיס להנחה אותה מעלים המערערים בדבר החובה "לעגל" את מספר הדירות כלפי מעלה ולכן מדובר על פניו בטענה מופרכת.
נוכח קביעה זו אין עוד צורך לדון בשאלה אם אכן שגה השמאי המכריע בכך ששם את מלוא שטח הדירה העשירית ולא רק את תוספת השטח שמעבר לאחוזי הבניה שלא נוצלו.
ממילא אין מקום להתייחס בהקשר זה לחוות הדעת הראשונה של השמאי המכריע, הנוקבת במספר של 10 דירות לאחר שזה אינו עומד עוד מאחורי קביעה זו וקביעתו האחרונה היא הקובעת.
למעלה מן הצורך, אף אם נתייחס לגופם של דברים, היינו, כי למערערים נותרו זכויות בלתי מנוצלות לבנייה אותן היה חייב השמאי המכריע להפחית מהשטח הנשום כי אז מדובר בטענה שהינה שמאית ולא משפטית. ככזו, אין היא יכולה לשמש כבסיס לערעור.
בשולי הדברים ייאמר כי למקרא סיכומי התשובה של ב"כ המערערים נראה כי הוא עצמו מטיל ספק של ממש בצדקת חלק זה של הערעור ומציג "הרהורי חרטה", אלה לבדם מהווים חזרה מטיעון ומייתרים את הצורך בדיון.

אני דוחה, אפוא, את חלקו זה של הערעור העוסק בהנחת שבח הדירה העשירית.

סוף דבר:
הערעור התקבל בחלקו העוסק בהנחת שטח הקרקע ונדחה בחלקו האחר העוסק בהנחת שבח הדירה העשירית.
לפי זה יש להורות לשמאי המכריע לערוך מחדש את חישוב היטל ההשבחה בהתעלם מתוספת שטח הקרקע בעקבות ביטול ההפקעה.
אשר להוצאות -
הגם שהערעור התקבל בחלקו עדיין מדובר בהליך שנוהל באופן מכביד ומייגע ע"י ב"כ המערערים. כפי שעולה מהפרוטוקולים השונים בתיק חרג ב"כ המערערים לא פעם מהחלטות בית המשפט, כולל חריגה בוטה בנושא הסיכומים, לפיכך לא ייעשה לטובת המערערים כל צו להוצאות.

ניתן היום י"ז בכסלו, תשס"ו (18 בדצמבר 2005) במעמד הצדדים
יעל אחימן, שופטת
טיעוני מערערים: 19.9.05
טיעוני משיבה: 17.11.05
תגובת מערערים: 4.12.05
תגובה נוספת מטעם המערערים: 7.12.05









א בית משפט שלום 123937/01 שלומית ברעלי, ישראל גבריאל כרמי, נדב פרידמן, דניאל פרידמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א (פורסם ב-ֽ 18/12/2005)