פסקי דין על עדני מנחם | פסקי דין על בוקובזה מטילדה | פסקי דין על קפלן אילנה | פסקי דין על חב' מגדלי נתניה | פסקי דין על שרצקי שושנה | פסקי דין על שרצקי איריס | פסקי דין על חב' טירת ברכה וארי |

13740/01 א     19/12/2005




א 13740/01 עדני מנחם, בוקובזה מטילדה, קפלן אילנה, חב' מגדלי נתניה בע"מ נ' שרצקי שושנה, שרצקי איריס, חב' טירת ברכה וארי בע"מ




1
בתי המשפט
א 013740/01
בית משפט השלום נתניה
19/12/2005
תאריך:
השופטת הדס עובדיה

בפני
:

1 . עדני מנחם

2 . בוקובזה מטילדה

3 . קפלן אילנה

4 . חב' מגדלי נתניה בע"מ

בעניין
התובע
עו"ד פרנקו ראובן

ע"י ב"כ
נגד
1 . שרצקי שושנה

2 . שרצקי איריס

3 . חב' טירת ברכה וארי בע"מ
הנתבעות
עו"ד שריפי ועו"ד בן - יצחק
ע"י ב"כ

4. קארין אלקבס ע"י עו"ד יהונתן לב ארי
פסק דין
1. השאלות הטעונות הכרעה בתובענה הן האם זכאיות הנתבעת מספר 1 , כבעלת מיעוט החלקים במקרקעין המשותפים ובתה הנתבעת מספר 2, להשכיר חנות שהיא אחד מחלקי המקרקעין המשותפים לנתבעת מספר 4 , האם התובעים שהם בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים הסכימו לכך כנטען על ידי הנתבעים. אם לא, האם הנתבעות מספר 1 ו 2 רשאית לעשות כן בניגוד להסכמתם.
העובדות הצריכות לענין בתמצית
2. הצדדים הם בעלים משותפים במקרקעין שברחוב קרואוזה פינת רחוב שטמפפר בנתניה הידועים כגוש 8264 חלקות 50 ו 154. המקרקעין כוללים בנין מגורים וחנויות. בית המגורים טרם נרשם כבית משותף, ואף זכויות הצדדים טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ואולם רשומות לטובת הצדדים הערות אזהרה. המחלוקת שבפני
נוגעת לאחת מבין שלוש החנויות הפינתיות שברחוב קראוזה פינת רחוב שטמפפר. חלקי הצדדים בכל אחת מהחנויות הם כ-2/3 לתובעים 1 עד 3 וכ-1/3 לנתבעת מספר 1.

3. הנתבעת מספר 3 (להלן: "טירת ברכה") היא בעלת המקרקעין הידועים כגוש 8264 חלקה 50. התובעת מספר 4 (להלן : "מגדלי נתניה") (בשמה הקודם זכרון יחיאל הכהן בע"מ) רכשה את המקרקעין הסמוכים לחלקת טירת ברכה הידועים כגוש 8264 חלקה 154, וזאת על מנת לבנות מבנה על שתי החלקות. (להלן: "המקרקעין המשותפים"). הנתבעת מספר 1 היא אלמנתו ויורשתו של מר יחיאל שרצקי ז"ל, הנתבעת מספר 2 היא בתם ולפי הנטען על ידי הנתבעת מספר 1 אף היא יורשתו של מר שרצקי המנוח.
התובעות 2 ו 3 קיבלו במתנה את זכויות בעלי המקרקעין שבגוש 8264 חלקה 154 . מגדלי נתניה היא חברה בבעלות התובע מנחם עדני, מר קפלן אריה ומר בוקובזה יצחק
.

4. ביום 7.8.1977 נכרת הסכם קומבינציה בין טירת ברכה על ידי מנהלה מר יחיאל שרצקי ז"ל ובין זכרון יחיאל, על ידי מנהליה מר עדני, מר בוקובזה ומר קפלן, על פיו התחייבה מגדלי נתניה לבנות על המקרקעין המשותפים בנין ובו קומת מרתף, דירות, משרדים, וחנויות. (להלן: "ההסכם").

5. בהסכם נקבע כי חלוקת זכויות הצדדים במבנה תהייה כדלקמן: מתוך 75% שטחי הבניה לכל המבנה תקבל טירת ברכה 45% מהחנויות שהם 1/3 מכל הזכויות בחנויות , 25% מהמרתף ובנוסף חלקים מהדירות.
טירת ברכה התחייבה בהסכם להעביר את הזכויות בחלקה 50 על שם מגדלי נתניה בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף כולל ההסכם הסדר בדבר הלוואה שנתנה על ידי מגדלי נתניה לטירת ברכה, אשר נועדה לסייע לה בתשלום המסים המוטלים עליה בגין העסקה. עד כה הזכויות בחלקה 50 לא הועברו על שם מגדלי נתניה ולטענתה גם ההלוואה שנתנה לא נפרעה. טענות אלה עומדות ברקע המחלוקת ומעיבות על יחסי הצדדים.

6. אין חולק על כי הבנייה הסתיימה עוד בשנת 1980 או בסמוך לכך, וכי הדירות וחלק מן החנויות נשוא ההסכם נמסרו לטירת ברכה בסמוך למועד זה. לא כך נעשה ביחס לחניות נשוא המחלוקת. חנויות אלה הושכרו במשך כעשרים שנה במשותף על ידי הצדדים, והם התחלקו בדמי השכירות על פי חלקיהם היחסיים במקרקעין.

7. הנתבעת מספר 4 שכרה את החנות האמצעית מן התובעים 1 - 3 והנתבעת מספר 1 על פי חוזה שכירות שנכרת עמם כבעלים המשותפים של החנות וזאת החל משנת 1996 למשך 3 שנים, ובנוסף נתנה לנתבעת מספר 4 אופציה להארכת חוזה השכירות ל 3 שנים נוספות. (להלן: "השוכרת", "החנות"). בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות ישולמו על ידי השוכרת לצדדים על פי חלקם היחסי בחנות: כ 1/3 לנתבעת מספר 1 וכ 2/3 לתובעים 1 עד 3.
8. התובעים 1 עד 3 והנתבעת מספר 1 עתרו בתביעה משותפת שהגישו בבית משפט זה על ידי בא כוחם המשותף דאז עו"ד רפואה אריה לסילוק יד השוכרת מהנכס. (ת.א (נת') 15206/00). ההליכים הסתיימו בהסכמה בדבר פינוי החנות על ידי השוכרת זאת בחודש יוני 2001. החנות פונתה כמוסכם.

9. ביום 29.8.2001 התקשרה הנתבעת מספר 2 בהסכם להשכרת החנות לנתבעת מספר 4 וזאת החל מיום 1.10.2001 למשך שנה ותקופת אופציה שניתנה לשוכרת למשך 4 שנים נוספות.

10. במבוא לחוזה השכירות צויין כי הנתבעת מספר 2, היא המשכירה עומדת, להירשם כבעלים של החנות, ובסעיף 7 שבו כי היא הבעלים של המושכר וכי למיטב ידיעתה אין כל מניעה חוקית, חוזית או אחרת להשכרת המושכר לשוכרת על פי תנאי הסכם השכירות. נטען על ידי הנתבעות 1 ו 2 כי בפועלה בכל הנוגע להשכרת החנות פעלה הנתבעת מספר 2 בשם אמה, כיורשת אביה, וכמי שעתידה להיות בעלת הזכויות בחנות על דרך פירוק חברת טירת ברכה מרצון והעברת נכסיה לנתבעות 1 ו 2 בחלקים שווים.

11. התובעים עתרו בבקשה למתן צו זמני המונע מן הנתבעות 1 עד 3 לתפוס חזקה יחודית בחנות על ידן או באמצעות צד ג', עד לסיום ההליכים בתובענה. הבקשה נדחתה על פי החלטת כב' השופטת שניצר זאגא מיום 25.10.01, משנקבע כי לא הוכח קיומו של נזק למבקשים אם הבקשה תדחה, זאת באשר הם יכולים להמשיך לגבות שכר דירה משתי החנויות הנוספות עד להכרעה במחלוקת.

12. החנות נתפסה בפועל על ידי השוכרת מטעם הנתבעות או מי מהן. המדובר בשוכרת שפינתה את המושכר לאחר נקיטת ההליכים המשותפים כנגדה זמן קצר קודם לכן. יצויין כי מכתב הגנת השוכרת עולה כי אין לה עמדה במחלוקת וכי תכבד כל חלטה בענין פינויה.

עתירת התובעים וטענות הנתבעות
13. התובעים עותרים למתן סעד על פיו יוצהר כי הנתבעות 1 - 3 לא היו רשאיות לתפוס חזקה יחודית בחנות ולהשכירה לאחר ללא הסכמתם, ובנוסף למתן צו פינוי מהחנות כנגד הנתבעת מספר 4.

14. הנתבעות טוענות כי הצדדים הסכימו כי מר שרצקי המנוח יבחר את אחת משלוש החנויות נשוא המחלוקת, וכי חנות זו תועבר לבעלותו ותרשם על שמו עם אישור תכנית לחלוקת החנויות ליחידות רישום נפרדות.

15. הנתבעות טוענות בנוסף כי משאושרה התכנית המאפשרת את רישום החנות האמצעית זכאיות היו להחזיק בחנות חזקה יחודית , להשכירה, ולראות בה קניינן היחודי לכל דבר. מניעת אפשרות זו מן הנתבעות על ידי התובעים, על פי הנטען, אינה בתום לב ונועדה להשאירן שבויות בידי התובעים עד להסדרת כל המחלוקות הנובעות מיחסי הצדדים עקב ההסכם, ובכלל זה ההלוואה הנטענת.

16. הנתבעות מבססות טענותיהן בדבר הסכמת הצדדים בעיקר על מכתב עו"ד דורית מואיז ב"כ התובעים אל עו"ד רפואה אריה מיום 23.11.1987, מכתב עו"ד רפואה בצירוף סקיצה בחתימת התובעת מספר 4 מיום 13.10.1988, עדות מר קפלן, מכתב עו"ד רפואה מיום 30.5.2001 ומכתב עו"ד טהורי ב"כ התובעים מיום 13.3.2000 בצירוף סקיצה.

דיון
17. למעשה אין התובעים חולקים על כי לצורך פירוק השיתוף הסכימו כי מר שרצקי המנוח יבחר חנות מבין שלוש החנויות נשוא המחלוקת, וכי הוא אמנם בחר את החנות האמצעית כנטען. הסכמת הצדדים להסכם ברוח זו עולה גם מהמסמכים עליהם מסתמכות הנתבעות כמפורט לעיל.

18. מהתכתובת המפורטת לעיל עולה כי התייחסות הצדדים לחלוקת החנויות בעין נעשתה ביחס לזכויות הבעלות של הצדדים במקרקעין, וזאת בזמן עתיד, היינו עם פירוק השיתוף. כך גם במכתב עו"ד טהורי ב"כ התובעים בו תולה ב"כ הנתבעות יהבו, נאמר המפורט להלן:
"...שלוש החנויות יחולקו באופן ששתי החנויות הקיצוניות ירשמו ע"ש קפלן, עדני, ובוקובזה, ואילו החנות המרכזית תרשם ע"ש גב' שרצקי (להזכירך מר שרצקי ז"ל בחר בעודו בחיים בחנות האמצעית)... יקבעו בהסכמה החנויות השייכות לכ"א מהצדדים...
הנני שולח לך תרשים של החנויות ואני מסמן באדום את החנויות אשר יהיו בבעלות מרשי". (ההדגשה אינה במקור)

19. מדברים אלה ומהתכתובת בכללותה, וכן מעדויות הצדדים שנשמעו בפני
עולה כי חלוקת החנויות בעין והסכמות הצדדים בענין זה הנן בכל הנוגע לפירוק השיתוף במקרקעין ולא לניהולם.
20. עוד יאמר ביחס למכתב זה כי ראשיתו מייחדת את הדיבור להתחשבנות הכספית בין הצדדים בנוגע לחנויות הנובעת מניהולן המשותף, ובנוסף כלולה בו התייחסות לשנה העתידה לבוא, היינו שנת 2001, אשר דמי השכירות שיגבו בה ישפיעו כפי שנכתב על ההתחשבנות בין הצדדים.
עולה מהמכתב כי בשנת 2001 ציפו התובעים להמשיך בהתחשבנות כפי שעשו בשני העשורים שקדמו לכך. צפיית התובעים וכוונתם פורשה והועברה לידיעת הנתבעות. אף על פי כן החליטו הנתבעת באופן חד צדדי לתפוס החנות ולהשכירה בעצמן בשנית לנתבעת מספר 4.

21. את בחירת החנות על ידי מר שרצקי המנוח בדעת התובעים לכבד והם אמנם מצווים לעשות כן על פי המוסכם בין הצדדים, אך זאת לצורך פירוק השיתוף במקרקעין כקבוע בסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. (להלן: "החוק").

22. על מנת שיהיה בכוחם של השותפים במקרקעין להגשים את כוונתם המשותפת ביחס לאופן פירוק השיתוף על פי העולה מההסכם ומהתכתובת בין ב"כ הצדדים, על חלוקת המקרקעין להתאים להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 וכל חיקוק אחר בנדון; זאת כקבוע בסעיף 38 לחוק.
על רקע זה יש לפרש את התנהגות הצדדים ופועלם ביחס לאישור התכנית.
לא הובאה כל ראיה לכך כי קידום תוכנית נת/ 114/ 62 א נעשה לצרכי ניהול המקרקעין המשותפים וחלוקתם בעין בתקופת השיתוף. מהראיות המעטות שהובאו ביחס לתוכנית עולה כי התכנית כוללת הוראות במספר נושאים רב שאין עניינם רק החנויות. עובדה זו אף היא תומכת במסקנה כי התוכנית הוגשה ללא קשר לניהול המקרקעין המשותפים כנטען. בנוסף יצויין כי לא הוכח שהתקיימו התנאים שנקבעו בוועדה כתנאי לאישורה ומכאן כי אין לדעת האם התקיים התנאי המתחיל לקיומו טוענות הנתבעות בדבר האפשרות התכנונית לחלוקת החנויות והשימוש בהן בנפרד . גם עדויות הנתבעות 1 ו 2 בענין זה לא קידמו את טענתן, ומהן עולה כי החנות נתפסה על ידי הנתבעות ללא כל קשר לאישור התכנית, אם אושרה.

23. איני סבורה כי עלה בידי הנתבעות להוכיח שעל פי הסכמת הצדדים יש לחלק את החנויות בעין, ולהעביר בהן החזקה היחודית לכל שותף על פי חלקו במקרקעין לצורך הניהול והשימוש במקרקעין המשותפים עד לפירוק השיתוף.

24. להיפך, התנהגותם של הצדדים במשך כעשרים שנה מעידה על כוונתם לנהל את החנויות במשותף: להשכירן ביחד ולחלק את שכר הדירה בין השותפים לפי חלקיהם היחסיים במקרקעין.

25. בכל הנוגע להשכרת החנות האמצעית לנתבעת מספר 4 גילו בעלי רוב הזכויות במקרקעין דעתם כי אין הם מעוניינים להשכיר לה החנות. לשם כך אף פתחו בהליכים משפטיים כנגדה אשר הובילו לתוצאה המקווה במבחינתם ולפינוי הנכס על ידה. איני סבורה כי בפועלה של הנתבעת מספר 2 להשכרת הנכס לנתבעת מספר 4 בשליחות אמה או בדרך אחרת, היה לה יסוד סביר להניח כי היא פועלת בהסכמת התובעים.

26. בנוסף לא היה גם כל בסיס להצהרת הנתבעת מספר 2, כקבוע בסעיף 7 להסכם השכירות בו התקשרה עם הנתבעת מספר 4 ביום 29.8.2001 (או בחודש מרץ 2002 כנטען על ידי הנתבעת מספר 4 בכתב הגנתה) כי היא בעלי המושכר וכי אין מניעה חוקית, חוזית, או אחרת להשכרת המושכר על פי ההסכם, הכולל גם אופציה לשוכרת למשך 4 שנים.
27. מסקנתי לאור כל האמור לעיל היא כי הנתבעת מספר 1 כבעלת מיעוט הזכויות במקרקעין המשותפים השכירה את החנות לנתבעת מספר 4 והקנתה לה בה חזקה יחודית בניגוד לדין. אפילו פעלה הנתבעת מספר 2 בשם אמה או בנעלי המנוח וביתר שאת אם פעלה ללא כל זכות בחנות, הרי שלא היתה רשאית לתפוס בה חזקה יחודית ולהשכירה .

28. בעלות כל אחד מבעלי המקרקעין מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם כקבוע בסעיף 27 לחוק.

29. שותף בודד אינו רשאי לבצע עסקת השכרה מכוח זכותו "המתימטית" היחסית במקרקעין. ראה: מ. דויטש. קניין. בהוצאת בורסי. כרך א' בעמוד 507.

30. בכל הנוגע לניהול המקרקעין שולט, על פי תפיסת החוק כקבוע בסעיף 30 שבו, שלטון הרוב. נכסי השותפות מתנהלים בכל הנוגע לניהולם הרגיל על פי החלטת הרוב. בהתייחס לענין שבפני
לאור התנהלות הצדדים במשך כשני עשורים והשכרת החנויות על ידם ביחד , סבורתני כי החלטה בדבר השכרת החנות נוגעת לשימוש הרגיל של המקרקעין הנתונה להחלטת הרוב.
ראה בהקשר זה ע"א 810/82 זול בו בע"מ נגד יהודית זיידה ואח', פ"ד לז (4)737, העוסק בשאלה האם בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים להשכיר את הנכס המשותף בניגוד לעמדת בעלי מיעוט החלקים. הנחת היסוד לדיון בפסק הדין היא כי יחיד אינו רשאי להשכיר ולו אף רק את זכויותיו המתימטיות במקרקעין, משההשכרה מחייבת ייחודיות. ראה גם מ. דויטש. שם בעמוד 509 ה"ש 76.

31. לאור כל האמור לעיל מוצהר בזאת כי הנתבעות 1 - 3 לא היו רשאיות לתפוס חזקה ייחודית בחנות ולהשכירה לנתבעת מספר 4. על הנתבעת מספר 4 לפנות את החנות, וזאת תוך 60 ימים מיום המצאת פסק הדין לידיה.
בהתחשב באופן ניהול ההליכים על ידי הנתבעות מספר 1 - 3, דחיית הדיון אך ברגע האחרון, והנזק שנגרם לצד שכנגד עקב כך, הנני מחייבת את הנתבעות 1 - 3 לשלם לתובעים הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתנה היום י"ח בכסלו, תשס"ו (19 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים

הדס עובדיה
, שופטת









א בית משפט שלום 13740/01 עדני מנחם, בוקובזה מטילדה, קפלן אילנה, חב' מגדלי נתניה בע"מ נ' שרצקי שושנה, שרצקי איריס, חב' טירת ברכה וארי בע"מ (פורסם ב-ֽ 19/12/2005)