פסקי דין על עאמר עואד חורי | פסקי דין על עאדל עואד חורי | פסקי דין על רביע עואד ח'ורי ואח' | פסקי דין על אליהו אבו מרסל אבו

11027-02/13 ש     24/03/2019




ש 11027-02/13 עאמר עואד חורי, עאדל עואד חורי, רביע עואד ח'ורי ואח' נ' אליהו אבו מרסל אבו








בית דין לשכירות בחיפה



ש 11027-02-13 עואד חורי ואח'
נ' אבו ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני




לפני כבוד השופט יואב
פרידמן

התובעים/הנתבעים שכנגד
1. עאמר עואד חורי

2. עאדל עואד חורי

3. רביע עואד ח'ורי
4. ראמי עואד-חורי

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד
1. אליהו אבו
2. מרסל אבו


החלטה

1.
בהחלטה מיום 20.2.19, לאחר שנמחקה התביעה לפינוי, (שחובת מתן דיור חלוף בצידה), וזאת באין היתר הריסה ובניה – הוריתי לצדדים להתייחס
לשאלה מדוע לא תנתן החלטה בנוסח שצוין.

2. הדיירים המוגנים הסכימו שתינתן ההחלטה בנוסח זה.

3. בעלי הבית התנגדו.

4. נימוקי ההתנגדות אינם אלא מיחזור של עמדות ידועות שכבר נידונו בהרחבה בהחלטות עבר. אפנה המעיין להחלטות הבאות המסכמות ההשתלשלות:

א. 30.11.16
ב.
10.5.18
ג. 21.8.18 (החלטה שבוטלה בערעור מטעם משפטי, וההפניה היא אך לסקירת ההשתלשלות)
ד. 25.12.18.

5. אתייחס אפוא אך בקצרה לחלק מן הנקודות. התייחסותי הנה תמצית של החלטות העבר שבתיק ותיק זה:

א. מדובר בעבודת חיזוק של דירה בעלת בעיות קונסטרוקטיביות שהלכו והחמירו לאורך השנים, העולה כדי פרויקט של ממש. בלעדי אותו פרויקט חיזוק
לא ניתן לגור במושכר שהוכרז בזמנו כנכס מסוכן (כעולה מן ההשתלשלות – הסכנה היא ממשית) .

ב. חובת ביצוע התיקון במקרה דנן
הנה על בעלי הבית. בעלי הבית במקרה דנן הם 4 אחים שרכשו הנכס מתוך שאיפה עתידית להרוס אותו ולהקים במקומו פרויקט מגורים חדש בן ארבע דירות, אחת לכל אח. אלא שהנכס במתכונתו הנו דירה אחת, בה גרה משפחה של דיירים מוגנים, מה שלא נעלם מעיניהם של הרוכשים, הם בעלי הבית הנוכחיים ה"ה ח'ורי.
ג. חובת הדייר המוגן היא להשתתף בעלות הפרויקט חלק כחלק מכוח המשטר הקבוע בסע' 68 של חוק הגנת הדייר.
אך סמכות ביה"ד (מכוח סע' 67 לאותו חוק) היא לקבוע השתתפות כבר בזמן אמת של ביצוע עבודות התיקון, או להורות שהדיירים המוגנים ישיבו לבעל הבית חלקם בתום ביצוע העבודות בסכום אחד או לשעורין. במידה ולא משיב דייר מוגן לבעל הבית חלקו בביצוע העבודות, כפי שנקבע על ידי ביה"ד, אותו חלק שלא הושב כמותו כדמי שכירות שלא שולמו לענין עילת הפינוי הקבועה בסע' 131 של חוק הגנת הדייר.
ד. במקרה דנן פנה הדייר המוגן לעיריה וזו הוציאה צו הסרת סכנה.
ה. בעלי הבית, שהוגש נגדם (ואף כנגד הדיירים המוגנים) כתב אישום בביהמ"ש לעניינים מקומיים בשל אי הסרת הסכנה, ביקשו להסיר את חרב האישום הפלילי ולבצע התיקון.
ו. ברור היה שלא ניתן לבצע התיקון כל עוד הדיירים המוגנים שוהים בנכס.
ז. בישיבה שהתקיימה הגיעו הצדדים להסכם שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית. על פי ההסדר,
יפנו הדיירים המוגנים הנכס , ובעלי הבית יבצעו עבודות התיקון , כאשר בסוף הדרך תיערך ההתחשבנות, והדיירים המוגנים ישלמו לבעלי הבית
חלקם (מחצית) בעלות התיקונים הנדרשים.
עם זאת אותה התחשבנות לא תכלול טענות של הדייר המוגן לגבי חובות עבר שנטענו על ידו, שאינם נוגעים לפרויקט דנן כדי לא לסרבל ההליך ביתר. לאורך תקופת ביצוע עבודות החיזוק, ועד שיושלמו, ישלמו בעלי הבית לדיירים המוגנים סך חודשי מוסכם של 3200 ₪ לחודש , בגין דמי שכירות חופשית אותם ייאלצו לשלם הדיירים לשלם בתקופת ביצוע העבודות. הוסכם שהסכום ישולם לחצי שנה מראש בכל פעם כדי לאפשר לדיירים המוגנים לשכור דירה. אין ממש בטענה כאילו לא הוסכם שבשלב ראשון תבוצענה העבודות על ידי בעלי הבית ובמימונם. במקביל היה ברור שבסוף הדרך יחובו הדיירים המוגנים בהשבת חלקם בעלויות ביצוע העבודה. יוער כי אף אלמלא היה הסדר – והיה – סמכותו של ביה"ד ממילא כאמור להורות על החזר חלקו של הדייר המוגן לבעל הבית, אך בתום הפרויקט).
ח. הובהר שאין היתר להרוס
אלא מדובר על
עבודות חיזוק וניתן אף צו מניעה להריסה (שממילא אין לה היתר). ובתום העבודות ישובו הדיירים המוגנים לדירה.
ט.מונו שני מומחים . הראשון , אינג' המר, נתן עלויות מקורבות של הפרוייקט (בהמשך לחוו"ד סותרות מטעם הצדדים), והתייחס גם לטענות של הדיירים המוגנים אודות הרס לא מוצדק;
האחרונים טוענים לקיזוז עלויות הקימום של אותו הרס לא מוצדק בתוך הדירה שבוצע בניגוד להחלטות שיפוטיות בהליך זה,
מן הסכום אותו יחובו להשיב לבעלי הבית בתום הפרויקט.
לאחר שנחקר אינג' המר, מונה מומחה נוסף, אינג' נועם אמיר, הפעם כבעל תפקיד מטעם ביה"ד שיתן תכניות חיזוק ויפקח על ביצוען, לרבות הכנת כתבי כמויות, ובמידת הצורך יבחר קבלן מטעמו (אם לא יעמידו בעלי הבית קבלן רשום מטעמם שיפעל על פי תכניות המנדס).
י. בעלי הבית פעלו על פי ההסדר שקיבל כאמור תוקף של החלטה. כך מהלך שנים, עד שהחליטו כי קנויה בידם הזכות לחזור ממנו באקט חד צדדי, החליטו שלא יתקנו הנכס, לאור עלויות הפרויקט שאינו כלכלי, ואף חדלו מלהעביר הסכום החצי שנתי של 19200 אותו חויבו להעביר לדיירים המוגנים עבור דמי שכירות.
י"א.
הבהרתי כי נהירה לי הבעייתיות, אולם אין ממש בטענות בעלי הבית לקיפוחם. חוק הגנת הדייר מטיל מערך של זכויות וחובות על הצדדים. בעלי הבית הנוכחים היו אמורים לבדוק מצב הנכס לפני שרכשו אותו, וחזקה שמצבו גולם במחיר הרכישה. גם אם לא , והם מצאו עצמם עצמם בסופו של יום עם נכס מכביד, הרי היה ידוע להם שיש דיירים
מוגנים בנכס ומדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה, שאת תוצאותיה אינם יכולים לגלגל על כתפי הדיירים המוגנים על דרך השתמטות מחובותיהם שבדין. זאת ועוד,
הפניתי יותר מפעם (ועוד ב 1.4.15) להליך
לפי סע' 131(10) לחוק הגנת הדייר (תביעת פינוי שהתנאי לה הוא היתר
הריסה ובניה, ואם היא מתקבלת – הדבר הנו רק על תנאי של מתן דיור חלוף, כפי שיקבע ביהמ"ש).
במסגרת זו יש מערך שלם של שיקולים שיכול בימ"ש השלום (שלו הסמכות לדון בתביעה כזו) לקחת בחשבון, כמו השטח של הנכס הקיים, מיקומו, ומאידך מצב הנכס, והעובדה שהדיור החלוף (אם בסכום כספי עסקינן) אמור להספיק כדי לאפשר רכישה של נכס חלופי גם אם לא בהכרח באותו שטח (בשים לב לכך שהדיירים המוגנים היו חייבים ממילא להשיב לבעל הבית מחצית מעלות פרויקט השיפוץ (כפוף לטענות הקיזוז בגין הרס לא מוצדק), וכי הזכות שבידם הנה זכות דיירות מוגנת ולא בעלות)). הדיור החלוף אם ינתן בכסף אינו חייב לחפוף שווי דמי המפתח הראליים המגיעים לדייר יוצא,
ויכול שיעלה עליו כדי לאפשר אכן ראלית דיור חלוף, אך בודאי אינו אמור להתעלם מכל השיקולים הללו, כאשר אכן הדיירים המוגנים אינם בעלי זכות הקניין בנכס.
י"ב. הליך של גישור כדי להגיע לדיור חלוף מוסכם (אליו מפנים בעלי הבית בתגובתם) הנו דרך ראויה. אני שב וממליץ לצדדים בחום להיזקק לה. אך אין ביכולתי לכוף גישור. הפניתי שני הצדדים יותר מפעם אחת לאבסורד שנוצר (כאשר גם מבחינת הדיירים המוגנים – עשוייים הם למצוא עצמם בסוף הדרך אם ימומש פרויקט החיזוק, חבים בהחזר סכומים ניכרים בהם עשוי שלא יוכלו לעמוד (אף אם ניקח בחשבון טענות קיזוז בשל עלות הרס פנימי זה או אחר בתוך המושכר);
ואז תקום עילת פינוי ועשוי שיאבדו הם בכלל הסטטוס של דיירות מוגנת, אם לא ישלמו. מבחינת בעלי הבית, מפנים הם לכך שראשית אין צפי שתוחזר להם מחצית עלות השיפוץ, שנית אף אם כן, הרי העלויות יעלו בהרבה על שווי דמי מפתח ראליים (לטעמם), ושלישית הרי המטרה ארוכת הטווח שלהם לא היתה להוציא עלויות ניכרות לחיזוק (אף אם יוחזרו להן מחציתם בצפי אופטימי ולא ראלי לדעתם) אלא להרוס ולבנות 4 יחידות דיור חדשות.

י"ג. אלא שבעלי הבית פסחו על שני הסעיפים תקופה ארוכה בת שנים, ואך 5 שנים לאחר תחילת ההליך הגישו בקשה לועדה המקומית למתן היתר להריסה ובניה, והגישו
תביעה בבימ"ש השלום לפי סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר. במקביל החליטו כאמור כי יש להם זכות לחזור מן ההסכם לתיקון הנכס, לאור העלויות, משל מדובר בתכנית כבקשתך, ולא בהסכם שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית. זאת ועוד
החליטו הם להפסיק לשלם דמי השכירות החצי שנתיים בסכום עליו סוכם ובו חויבו עד לתום הפרויקט, (כאשר טענה לקיפוח בפיהם, המתעלמות מחובתם הבסיסית כבעלי בית לתחזק המושכר באופן המאפשר דיור בבטחה לדיירים המוגנים, ואם אינם עושים כן – לכל הפחות לקיים ההסכם ולהעביר הסך של 3200 ₪ מדי חצי שנה). אותה תביעה נמחקה כאמור על ידי בימ"ש השלום, שהפנה הן לכך שהמבקשים אינם מעבירים הסכום החודשי של 3200 ₪ אותו חויבו להעביר, והן לכך שאין היתר הריסה ובניה שהנו תנאי לתביעה לפי סע' 131(10) הנ"ל.
י"ד. בעלי הבית מפנים לכך שחיובם בתיקון כמותו כחיובם בסכום כספי שעלותו המקורבת מיליון ₪. אלא שהחיוב בהחלטה הוא בתיקון ולא בעלות כספית זו או אחרת, למרות שברור שיש לו לפרויקט עלות כספית ואף ניכרת. מבחן התוצאה ואישורו של בעל התפקיד מטעם ביה"ד, הוא שיקבע אם עמדו בעלי הבית בחובת התיקון. העובדה כי לפעולות שהנן מושא להחלטות שיפוטיות
יש לא אחת עלות כספית הכרוכה בביצועם, ולו עלות ניכרת, אינה הופכת ההחלטות לכאלה המטילות חיוב כספי. אדגים:
כאשר מטילה המפקחת על רישום המקרקעין חובת תיקון על בעל דירה במבחן התוצאה, כדי לקיים חובותיו על פי תקנון הבית המשותף, הרי ברור שמימוש החובה כרוך בעלות כספית, לעתים ניכרת. כאשר נבחן אם קוימה החובה, לא נבחנת ההוצאה אלא התוצאה. כאשר ניתנת החלטה שיפוטית המחייבת בהריסת מבנה והשבת מצב לקדמותו גם כאן יש עלות שעשויה להיות ניכרת שכן ברור שההריסה צריכה להיות כדין, ולהיות מבוצעת במקצועיות ובבטיחות, על ידי קבלנים שאינם עובדים בחינם. גם כאן התשובה לשאלה אם קוימה ההחלטה אינה נגזרת מן התשובה לשאלה האם מדובר בעלות כספית זו או אחרת, אלא מבחן התוצאה הוא שיקבע.

6. במצב דברים זה, כאשר נחזה שבעלי הבית גוררים רגליהם , ניתנת החלטה בנוסח אליו הוריתי לצדדים להתייחס:

א.
על בעלי הבית, ה"ה ח'ורי,
להשלים השיפוץ שעניינו בחיזוק הנכס והשבתו לקדמותו, לפני הנחיות מומחה ביהמ"ש אינג' נועם אמיר על פי חווה"ד שנתן, ואבני הדרך שבה,
על פי הנחיותיו ועל ידי הקבלן שבחר
- הכל בתוך שנתיים וחצי מהיום עד 1.10.2021
(פרק זמן זה , בשים לב לכך שעבודת השיפוץ טרם החלה, ומדובר בפרויקט של ממש שעלותו בצדו).

ב.
עד אז על בעלי הבית ה"ה ח'ורי לקבל ולהגיש אישורו של אינג' אמיר בדבר סיום הפרויקט
וכי הדיירים המוגנים יכולים
לשוב למושכר (ככזה הבטוח וראוי למגורים).

ג. עם קבלת האישור , תהיינה נתונות עלויותיו. או אז
תיערך התחשבנות בשאלה כמה על הדיירים המוגנים להשיב לבעלי הבית בגין חלקם בעלות השיפוץ, בשים לב לטענות הצדדים הידועות. לא ישיבו הדיירים המוגנים בסופה של הדרך את הסכום שיפסק, הרי הפניתי כבר למשמעות הנגזרת הקבועה בדין, שכן מדובר בתשלום שכמותו כדמי שכירות, לעניין עילת פינוי.

ד. אין כאן חיוב כספי זה או אחר (למרות שברור שהפרויקט כרוך בעלויות צפויות ניכרות כעולה מחוו"ד אינג' אמיר), אלא מבחן התוצאה ואישורו של מומחה ביהמ"ש כבעל תפקיד,
הוא שיקבע האם עמדו בעלי הבית בחובת התיקון על פי תוכניותיו והנחיותיו, או הפרו ההחלטה.

ה. כל עוד לא הושלם השיפוץ על פי אישורו של אינג' אמיר, על בעלי הבית להוסיף ולשאת בעלות החצי שנתית של 19200 ₪ בגין חלקם שהוסכם בדמי השכירות של הדיירים המוגנים.

ו. ברור שההליך כאן אינו אוסר (ולא אסר) על בעלי הבית פניה לועדה המקומית להוצאת היתר הריסה ובניה, להבדיל מהריסה בפועל שכן נאסרה בצו מניעה (ראה להלן). ברור גם שההליך כאן אינו מונע מן הועדה לתן היתר כזה ושיקוליה אמורים להיות תכנוניים.

ברור גם שאם תוגש ותאושר תביעה לפי סע' 131(7) או סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר: לא תחול מאז ואילך החובה להמשיך בפרויקט החיזוק נשוא החלטה זו, יפקע צו המניעה שניתן בהליך זה ואוסר על בעלי הבית להרוס הנכס, ויפקע אז גם החיוב להעביר סכום חצי שנתי של 19200 ₪. אולם הן פקיעת צו המניעה האמור (אף אם ניתן היתר הריסה על ידי הועדה המקומית ) , והן פקיעת החיוב הכספי החצי שנתי האמור, יחלו רק מעת שיינתן בפועל לדיירים המוגנים משפחת אבו הדיור החלוף בכסף או בעין כפי שיקבע ביהמ"ש (תנאי שנזכר הן בסע' 131(10) והן בסע' 131(7)).


האמור בס"ק זה אינו אלא נגזרת של הדין, שכן ברור שהליך לפי סע' 131(7) או 131(10) הנ"ל , ככל שיאושר, מתחלף החובה לתקן, כפוף לעמידה בחובת מתן הדיור החלוף שיקבע שם.

7. במקביל נחתמת הפסיקתא, המורה לבעלי הבית לשאת בתשלום החצי שנתי.





ניתנה היום, ט"ו אדר א' תשע"ט, 20 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.


ניתנה היום, י"ז אדר ב' תשע"ט, 24 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.










ש בית הדין לשכירות 11027-02/13 עאמר עואד חורי, עאדל עואד חורי, רביע עואד ח'ורי ואח' נ' אליהו אבו מרסל אבו (פורסם ב-ֽ 24/03/2019)