פסקי דין על לוינשטין נכסים בתחנה | פסקי דין על שיכון ובינוי נדל"ן | פסקי דין על אלברט ונונו

29504-03/17 א     01/04/2019




א 29504-03/17 לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' אלברט ונונו








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 29504-03-17 לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ
ואח' נ' ונונו



לפני
כבוד השופט עמית יריב


ה
תובעות
:

1.לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ

2.שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גד חלד
ועו"ד ליאור גוטוירט


נגד


ה
נתבע
:

אלברט ונונו
ע"י ב"כ עו"ד מימון אביטן
ועו"ד דני רזניקוב


פסק דין


1.
לפניי תביעה לפינוי ולסילוק יד ממקרקעין ברחוב השומרון 2 תל-אביב – יפו, הידוע גם כחלק מחלקה 45 בגוש 6942. הדוכן סומן באות
i
במבנה מס' 13 בתשריט שצורף כנספח 1 לכתב התביעה (להלן: "הדוכן"). עוד עותרות התובעות לחיובו של הנתבע בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שהוא עושה במקרקעין.
רקע עובדתי
2.
התובעות הן הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקות 38 (44), 45, 69, 72 ו-86 בגוש 6942, המצויים, כאמור, במתחם הידוע כמתחם התחנה המרכזית הישנה בתל-אביב (להלן: "המקרקעין" או "המתחם").
התובעות רכשו את המקרקעין במסגרת הליך פירוק שיתוף ובהתאם להחלטת כבוד הנשיאה השופטת דפנה בלטמן קדראי מיום 19/7/2015 (ההחלטה צורפה כנספח 3 לכתב התשובה) (להלן: "ההחלטה מיום 19/7/2015").
3.
הנתבע מפעיל בדוכן עסק למכירת טובין שונים, ולטענתו, אחיו קיבל את החזקה בדוכן עוד בשנת 1958, ובשנת 1962 הצטרפו הנתבע עצמו ובני משפחה אחרים לאח, והם מפעילים בו את עסקם מאז ועד היום.
4.
התובעות פנו אל הנתבע, הן באמצעות נציגן מר מוטי רפפורט (להלן: "רפפורט") והן במכתב מיום 28.7.2016 (נספח 4 לתצהיר רפפורט), ובו דרשו ממנו לסלק ידו מן המקרקעין ולהסדיר את תשלום דמי השימוש, אך הוא לא נעתר לדרישה זו. מכאן התביעה.
טענות הנתבע

5.
הנתבע מעלה טענות אחדות נגד התביעה:

א.
התיישנות – הנתבע טוען, כי הוא מחזיק במקרקעין משנת 1958, עוד בטרם הוסדרו המקרקעין, ועל כן – הובענה התיישנה;

ב.
שיהוי – לנתבע קמה ציפייה לגיטימית להמשיך ולהחזיק במקרקעין, והנתבעות השתהו בהגשת תביעתן;

ג.
יחסי הכוחות בין הצדדים – לטענת הנתבע, התובעות מזלזלות בזכויותיהם של הנתבעים תוך שימוש בכוחן העודף ביחס לחולשתם הנטענת של הנתבע ושכמותו, תוך ניסיון "לרמוס", כלשונו, את הנתבע ואת זכויותיו;

ד.
קם "השתק קנייני" או קמה זכות שביושר לנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין;

ה.
לחלופין – ככל שייקבע כי על הנתבע לפנות את הדוכן, יש להתנות את הפינוי בפיצוי שישקף את מלוא שוויו של הנכס וכן פיצוי בגין אובדן הכנסה והשתכרות עתידית, וכן פיצויי קיום והסתמכות.
6.
להשלמת התמונה יוער, כי חלק מן הסוחרים המחזיקים בדוכנים במתחם, עתרו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד פקיד ההסדר, בטענה כי הם היו זכאים להירשם כבעלים במסגרת הסדר המקרקעין שנערך, מכוח חזקת השנים. הליך זה, נושא ה"פ 30200-05-17 עודו תלוי ועומד.
דיון והכרעה
7.
אקדים מסקנה לדיון ואומר, כי לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בראיות ונתתי דעתי לטענות הצדדים, יש לקבל את התביעה במלואה, להורות על פינוי הנתבע מן הדוכן ולחייבו בדמי שימוש ראויים, לפחות ביחס לחלק מן התקופה. הגעתי למסקנה כי לנתבע אין כל זכות במקרקעין, פרט לרישיון הדיר שניתן לו, ואשר אינו מזכה אותו בכל פיצוי שהוא בגין סילוק ידו. להלן טעמיי לכך.
טענת ההתיישנות
8.
טענת ההתיישנות מסתמכת על כך, שבמשך שנים רבות לא הוסדרו המקרקעין, ועל הטענה כי החזקתו של הנתבע במקרקעין החלה עוד לפני הסדרת המקרקעין, ומשכך – כפופות זכויות התובעות לטענת התיישנות.
9.
אין בידי לקבל טענה זו. כבר נפסק בע"א 22408-01-16 גרנות נ' רשות הפיתוח (13.3.2017) מפי כב' סגנית הנשיא י' שבח כי:

"'הנחת העבודה' היא שמקרקעין שעברו את כל הליכי ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט – 1969, מוגנים על ידי כך מפני כל מי שמבקש לטעון כנגד רישום הזכויות שנעשו אחריהם (ראו גם: מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, מהדורה שניה, עמ' 342).
משום כך, אין משמעות לכך, שהמקרקעין דנן הפכו להיות מוסדרים רק בשנת 1992, והעיקר הוא, שבעת בירור התביעה הם היו מוסדרים.
הדרך היחידה לטעון כנגד רישום מקרקעין מוסדרים, היא כשאותו אדם היה זכאי לטעון טענת התיישנות "לפני תחילת חוק זה" (ולא לפני מועד הרישום), כלומר לפני יום 1.1.1970, מה שבוודאי לא התקיים במקרה דנן, אף אם נחשב את תחילת מרוץ ההתיישנות מהיום שבו נטען כי אחיו של המערער רכש את המקרקעין, בשנת 1960 – כשתקופת ההתיישנות המינימלית במקרקעין היא 15 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958) – ובוודאי אם נחשב את מרוץ ההתיישנות מהמועד, שבו נטען כי המקרקעין הועברו למערער מאחיו "לאחר מלחמת יום כיפור", כלומר לאחר חודש אוקטובר 1973.
"
10.
ובענייננו – משעה שבעת בירור ההליך המקרקעין מוסדרים, אין עוד תוחלת לטענת התיישנות, ואם נבחן את הסיפה למובאה מדברי כב' סגנית הנשיא שבח – גם בענייננו, וגם אם נקבל את טענת הנתבע כי אחיו החזיק במקרקעין משנת 1958, אזי משעה שמדובר במקרקעין מוסדרים, לא ניתן להעלות טענת התיישנות, שכן במועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף (1.1.1970), טרם התגבשה טענת ההתיישנות (וראו גם: טל חבקין, התיישנות, 328 (2014)).
על כן, דין טענת ההתיישנות להידחות.
טענת השיהוי
11.
בפסק דינו של בית משפט זה (כב' השופטת כ' האפט) בת"א 22719-05-17, נקבע כי יש לבחון את טענת השיהוי רק ביחס לצדדים כאן – מבלי לאפשר "גרירת" שיהוי, ככל שהיה כזה, של הבעלים הקודמים של המקרקעין. עמדה זו מקובלת עליי בעיקרה, אולם לטעמי, וגם אילו בחנו את טענת השיהוי במשך השנים כולן, אני סבור שלא ניתן לקבלה.
ראשית, ההלכה הפסוקה קובעת תנאים נוקשים ומצומצמים שרק בהתקיימם ניתן יהיה להכיר בטענת שיהוי כמחסום המונע ניהול הליך. כך קבע בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת א' פרוקצ'יה) בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים
נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים,
פ"ד נז (5) 433 (2003):
"
נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות, וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים
" (עניין עץ החיים, 445)
ועל כן נקבעו הכללים המנחים לקבלת טענת שיהוי כדלקמן:
"לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע [...]
איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו."
(עניין עץ החיים, 446)
12.
בענייננו, לא זו בלבד שהנתבע לא הראה קיומו של מצג ברור מצד התובעות (או מצד הבעלים הקודמים של המקרקעין) המלמד על ויתור על זכות התביעה שלהם, אלא שההיפך הוא הנכון. הנתבע הציג תכתובות ומסמכים המלמדים כי הנתבע היה ער ומודע לכך שהבעלים הקודמים, או חלקם (עיריית תל-אביב – יפו) ביקשו לפנות את הסוחרים מן המתחם, ומשא ומתן לעניין זה אף התנהל, כעולה מנספח 3 לתצהיר הנתבע. בנסיבות אלה, ומשלא עלה בידי הנתבע להראות שינוי מצב לרעה (ובמידה רבה – ההיפך הוא הנכון, שהרי הנתבע יושב בדוכן מבלי לשלם דמי שכירות או דמי שימוש כלל), וגם לא פורטו המסמכים או הראיות שיכול היה הנתבע להביא, אך לא הביא בשל חלוף הזמן, זאת בעיקר כאשר הוא מודה כי זכותו במקרקעין נובעת ממשך ההחזקה במקרקעין, ואינו טוען לכל זכות אחרת. משכך, אין לקבל את טענת השיהוי.
התובעות הוכיחו את בעלותן במקרקעין, ובכלל זה - בדוכן
13.
על פי נסח רישום מקרקעין (נספח 2 לתצהיר רפפורט), כמו גם חוות דעתו של המודד המוסמך מר דרור בן-נתן, הדוכן מצוי בתוך השטח הרשום בבעלות התובעות. יוער, כי הנתבע לא הציג חוות דעת נגדית של מודד מוסמך הסותרת את קביעתו של בן-נתן שלפיה הדוכן מוצב במקרקעין שבבעלות התובעות, ובחקירתו הנגדית של בן-נתן לא נסתרה חוות דעתו, למרות מאמציו של ב"כ הנתבע לסתור את האמור.
על כן, אני קובע כי הדוכן ממוקם במקרקעין שבבעלות התובעת.
14.
לאור קביעתי זו, חל בענייננו סעיף 16 לחוק המקרקעין, הקובע כי:

"
בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין
."
הנטל הוא אפוא על הנתבע להראות כי קמה לו זכות שבדין להחזיק במקרקעין, שאם לא כן – יש להורות על סילוק ידו מן המקרקעין.
15.
הנתבע לא ידע להצביע על זכות קניינית או אובליגטורית העומדת לו להחזיק במקרקעין, וכאשר נשאל על מקור זכותו השיב כדלקמן:

"ת:
העירייה,
ש:
העירייה,
ת:
הרשתה לי לשבת,
ש:
היא נתנה לך הבטחה שלטונית, מה זה הבטחה שלטונית?
ת:
את הזכות לשבת במקום
" (עמ' 73 לפרוטוקול, ש' 21-17).
רוצה לומר: הנתבע טוען, כי זכותו במקרקעין נובעת מרשות שקיבל מעיריית תל-אביב – יפו, שראשיתה – לשיטתו – בשנת 1962 (וראו עמ' 73 ש' 18).
כך שלשיטתו של הנתבע עצמו – מעמדו בדוכן הוא מעמד של בר-רשות מטעם העירייה, הא ותו לא.
16.
אלא שעיון מעמיק במסמכים שצירף הנתבע עצמו מלמד, שגם מעמד של "בר-רשות" איננו חף מספקות. כך, עיון בנספח 1 לתצהיר הנתבע, הוא דוח ועדה של עיריית תל-אביב – יפו, מלמד כי עצם תפיסת החזקה בדוכן על-ידי הנתבע נעשה שלא על פי מדיניות העירייה. כך הציעה הוועדה (עמ' 11 לקובץ תצהירי הנתבע):

"1
. על העיריה להחליט, כי התחנה המרכזית סגורה לרוכלים נוספים.
2. לאסור העברת דוכן מרוכל לרוכל.
4. להרחיק את הרוכלים שנוספו בתחנה בשנת 1960/61 ואשר הם ללא רשיונות וללא המלצות מיוחדות.
5. להרחיק את 11 הדוכנים שהועברו מיד ליד, ואשר הבעלים החדשים הם ללא רשיונות וללא המלצות. במקרים מיוחדים, יש לבקש מהמחלקה לעבודה סוציאלית חוות דעת על המצב הסוציאלי והכלכלי של בעלי הדוכנים
"
מאחר שלשיטתו של הנתבע עצמו, הוא מחזיק בדוכן משנת 1962, הרי הוא תפס בו חזקה לאחר המלצת הוועדה כי לא תותר כניסת רוכלים חדשים, ולא תותר העברת דוכנים מרוכל לרוכל, ועל כן – ככל שיש תוקף להמלצות הוועדה – אין ספק כי הנתבע לא תפס חזקה בדוכן כדין.
17.
מאחר שלא הובאו ראיות באשר לאימוץ דוח הוועדה, ומאחר שבמשך השנים לא פעלה העירייה לפינויו של הנתבעים (ואחרים כמותו) מן המתחם, יש להניח כי העירייה הסכינה עם הישארות הנתבע במתחם, וניתן לראותו כבר-רשות. מאחר שהנתבע לא שילם דמי שימוש במקרקעין, הרי יש לראותו כבר-רשות חינם, שאז הוא ניתן לביטול בכל עת (ראו והשוו: יעקב שקד, פינוי מקרקעין – הליכים והלכות, 418 (2017)). אלא שהנתבע – כך עולה מסיכומיו הוא – אינו רואה עצמו כבר-רשות חינם, אלא כבר רשות בלתי-הדירה, וטענה זו – אינה יכולה לעמוד.
18.
על פי ההלכה הפסוקה, רישיון בלתי הדיר במקרקעין יהיה נדיר וחריג מאוד, ועל פי רוב – הוא מצריך התייחסות מפורשת של נותן הרישיון (וראו לעניין זה שקד, 421).
יוער, כי הנתבע מסתמך בסיכומיו על פסקי דין ותיקים, המכירים באפשרות להכיר בזכות שביושר, אולם פסקי דין אלה – הם מהתקופה שלפני חקיקת חוק המקרקעין, ואינם רלוונטיים לענייננו. בכל הכבוד, לא ניתן ליצור זכות קניינית יש מאין, והנתבע כשל בניסיון להוכיח מה זכותו במקרקעין, פרט לעובדה שהוא מחזיק בהם פיזית, אולם כידוע, חזקה כשהיא לעצמה, אינה מקימה זכות במקרקעין, והנתבע לא הצליח להראות כל מקור לזכות במקרקעין.
הטענה לזיקת הנאה מכוח שנים
19.
אין בידי לקבל גם את טענתו של הנתבע, שעלתה לראשונה בסיכומיו, כי קמה לו זכות לזיקת הנאה מכוח שנים. זיקת הנאה אינה משמיעה זכות לחזקה במקרקעין, וגם אילו הכרתי בזכותו של הנתבע לזיקת הנאה, לא היה בכך כדי לשלול את חובתו לפנות את המקרקעין, שהרי זיקת הנאה, בהגדרתה, היא זכות שאינה כוללת את זכות החזקה.
מה טעם יש מבחינת הנתבע בזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק? לא ברור. מכל מקום, טענת הנתבע בסיכומיו לעניין זה מבקשת להכיר בחזקה שלו במקרקעין כזכות שאין עמה חזקה – סתירה פנימית שלא ניתן ליישבה.

האם יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים?
20.
הנתבע טוען, כי אין לחייבו בדמי שימוש ממספר טעמים. ראשית, לטעמו, מעמד של בר-רשות שולל את האפשרות לגבות ממנו דמי שימוש, שנית, הוא טוען שעצם הדרישה לחייבו בדמי שימוש מקום שלשיטתו מובן כי הוא זכאי לפיצוי בגין פינויו הוא בבחינת "
דרישה חצופה וחסרת כל בסיס
" (סעיף 167 לסיכומי הנתבע). עוד טוען הנתבע, כי כאשר רכשו התובעות את המקרקעין, נעשה הדבר בכפוף לזכויותיו של הנתבע, ולשיטתו, כנראה, כוללות זכויות אלה את הזכות שלא לשלם דבר תמורת השימוש במקרקעין.
21.
בכל הכבוד, אין בידי לקבל את עמדת הנתבע. עם זכותן הקניינית של התובעות, מגיעה הזכות לגבות דמי שימוש מן המקרקעין. ראשית ייאמר, כי ניהולו של משא ומתן לפיצוי עדיין אינו מהווה הכרה בזכות לקבל פיצוי, וכל קביעה אחרת תביא לעידוד התדיינויות ולצמצום הכדאיות בניהול מגעים לפשרה. שנית ייאמר, כי אכן, התובעות רכשו את המקרקעין כשהן כפופות לזכויותיו של הנתבע – ככל שהיו לו זכויות כאלה, וכאמור לעיל – לא מצאתי כל זכות שבדין המתירה לנתבע להחזיק במקרקעין. על כן, ממילא לא קמה לו זכות להימנע מתשלום.
22.
גם אם אניח, כי יש לראות במחדלם של הבעלים הקודמים לפעול לפינוי הנתבע או לגביית דמי שימוש משום הסכמה לשימוש חינם, אזי לא תיתכן מחלוקת כי רישיון חינם פוקע מיד עם דרישת בעל המקרקעין מבר-הרשות לפנות את המקרקעין. בענייננו, מועד זה הוא 28.7.2016 לכל המאוחר.
23.
על פי חוות דעתו של השמאי מטעם התובעות, מר ספי רביב, שלא נסתרה בחקירתו, דמי השימוש הראויים בדוכן הם 3,000 ₪. השמאי מטעם הנתבע לא התייחס בחוות דעתו כלל לדמי השימוש הראויים, ובחקירתו של מר רביב – לא נסתרה חוות דעתו כלל.
24.
אני סבור שיש לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.9.2016 – כחודש ימים לאחר הודעת בעלות המקרקעין על ביטול הרישיון – ועד מועד הגשת התביעה – 14.3.2017, ובסך הכל 6.5 חודשים – 19,500 ₪.
משמעות ההליך בבית המשפט המחוזי
25.
כאמור לעיל, הנתבע, ביחד עם אחרים, הגיש הליך בבית המשפט המחוזי שבו עתרו להכיר בזכויותיהם הנטענות במקרקעין. אלא שלשיטתו של הנתבע, זכויותיו במקרקעין התגבשו עוד בטרם הליכי ההסדרה, ועוד לפני מכירת הזכויות על-ידי בית משפט השלום בראשון לציון. על כן, גם אם תעלה תביעתו של הנתבע יפה בבית המשפט המחוזי, ולאחר שהזכויות נמכרו כדין בהליך של פירוק שיתוף – לכל היותר תהיה משמעות הדבר שהנתבע זכאי לקבל את תמורת זכויותיו בכסף, ובוודאי לא ניתן יהיה לבטל את פסק הדין שהעביר את זכויות הבעלות לתובעות. על כן, אין כל הצדקה לעכב את ההליכים לפניי עד להכרעה בהליך בבית המשפט המחוזי.
הערה בטרם סיום
26.
כאמור לעיל, לא מצאתי כל זכות שבדין המתירה לנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין, ולא מצאתי מכוח של איזו זכות הוא מחזיק במקרקעין מלכתחילה, פרט לרישיון מכללא שניתן לו, בעיקר בשל מחדלם של בעלי המקרקעין הקודמים לפנותו מן הדוכן. בוודאי שמחדל זה אינו מקנה זכות קניינית במקרקעין, ובוודאי שאין הוא מצדיק מתן רשות לנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין.
27.
אעיר, כי התרשמותי היא, שהנתבע ביקש להיבנות מן הפער בין שווי המקרקעין כתפוסים ובין שוויים כפנויים – באופן שהוא מבקש "לחלוק" עם התובעות את השבחת המקרקעין. בכל הכבוד, לציפייה זו של הנתבע – אין כל יסוד. הנתבע אינו שותף של התובעות, הוא אינו נוטל חלק בסיכון הכלכלי שהיא נוטלות על עצמן, ואין כל הצדקה – ערכית או משפטית – לכך שיזכה לחלוק איתן את היתרון הכלכלי.
סוף דבר
28.
התובעות הוכיחו כי הן בעלות המקרקעין שבהם מחזיק הנתבע, הנתבע לא הוכיח כי קמה לו זכות להחזיק במקרקעין. משכך, אני קובע כדלקמן:

א.
ניתן בזה צו המורה לנתבע לפנות את הדוכן ואת המקרקעין ולמסור את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייכים לו או למי מטעמו, לא יאוחר מיום 15.5.2019 בשעה 12:00;

ב.
עד למועד זה ואחריו נאסר על הנתבע להוסיף בנייה או להתיר שימוש בדוכן לכל אדם אחר;

ג.
החל ביום 15.5.2019 יהיו התובעות רשאיות לתפוס חזקה בדוכן, להרסו ולנהוג בו מנהג בעלים – בו ובכל המצוי בו לאחר השעה 12:00.

ד.
אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעות סך 19,600 ₪ כדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.9.2016 ועד הגשת התביעה, ביום 14.3.2019.
29.
לעניין ההוצאות. הנתבע מחזיק במקרקעין לו-לא, ללא זכות שבדין, ותוך ניסיון להשיג הטבות שאינו זכאי להן. בנסיבות אלה, ראיתי לחייב את הנתבע בהוצאות בשיעור ראוי, אף שלא בהוצאות ריאליות, שבענייננו – הן גבוהות בהרבה.
על כן יישא הנתבע בהוצאות התובעות בסך 15,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום,
כ"ה אדר ב' תשע"ט, 01 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 29504-03/17 לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' אלברט ונונו (פורסם ב-ֽ 01/04/2019)