פסקי דין על משה אליאסיאן | פסקי דין על מאיה אליאסיאן | פסקי דין על מאיר שבו

4995-10/15 א     07/05/2019




א 4995-10/15 משה אליאסיאן, מאיה אליאסיאן נ' מאיר שבו









1

בית המשפט המחוזי בירושלים

בפני
כבוד השופט אריה רומנוב

ת"א 4995-10-15




בעניין:


1
.
משה אליאסיאן


2
.
מאיה אליאסיאן

ה
תובעים



נגד





מאיר שבו


ה
נתבע






ב"כ התובעים: עו"ד דניאל עזריאל

ב"כ הנתבע: עו"ד שלמה מורדוך







פסק דין

1.
לפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר שנכרת בין הצדדים בגדרו ביקשו התובעים לרכוש מהנתבע בית.

המסגרת העובדתית
2.
ביום 2.4.12 התקשרו הצדדים – התובעים מחד והנתבע מאידך – בהסכם מכר לרכישת בית הממוקם על מגרש 56 במושב בית מאיר (גוש 29664, חלק מחלקה 1). הבית שעומד במוקד התביעה רשום כ-"בית מקצועי", שבעבר איכלס בעלי מקצוע שנתנו שירותים למושב. הדינים החלים על בית מסוג זה שונים מהדינים החלים על נחלה רגילה במושב.
3.
המחזיק הראשון בבית היה מר אליעזר שטול ז"ל, שהתגורר בבית עם אישתו גב' הלנה שטול ז"ל. לדברי הנתבע, בני הזוג שטול ז"ל שימשו כבלנים במקווה של המושב. עם פטירתו של מר שטול ז"ל בשנת 1976, הזכויות שהיו לו בבית עברו לאשתו גב' הלנה שטול ז"ל. בשנת 1983, לאחר פטירתה של גב' שטול ז"ל, הזכויות שהיו לה בבית עברו מכח ירושה לגב' ציפורה שולר, בתם של בני הזוג שטול.
4.
כחמש שנים לאחר מכן, בשנת 1988, מכרה גב' ציפורה שולר את הזכויות שהיו לה בבית לנתבע, בן המושב בזמנו, שחלקת הוריו נמצאת בסמוך לבית. הרכישה בוצעה באמצעות אביו של הנתבע. הנתבע מסר בתצהירו כי אביו ביקש ממנו לחתום על נייר מבלי שהוא הבין את משמעות הדברים, והיה סבור במשך השנים כי הזכויות בבית שייכות לאביו. במשך כל השנים שחלפו מאז, הנתבע לא ביצע רישום של הזכויות על שמו והבית עמד ריק רוב השנים.
5.
בשנת 2011 נקלע הנתבע לקשיים כלכליים והוא ביקש למכור את זכויותיו בבית. תחילה ניהל הנתבע משא ומתן עם אדם בשם צבי יחזקאלי. משא ומתן זה לא הבשיל לכדי חוזה היות והצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס למחיר. בהמשך, ובתיווכו של חבר של הנתבע בשם ג'קי אילוז, התובעים פנו לנתבע בהצעה לרכוש את הבית.
6.
יצוין, כי תחילה הנתבע הסתייע בשירותיו של עו"ד נדב ישעיהו, ולאחר מכן, ועוד בשלב המשא ומתן עם מר יחזקאלי, הסתייע הנתבע בשירותיו של עו"ד שלמה מורדוך
. זאת לפי הנטען, כיוון שעו"ד ישעיהו מסר כי מדובר בעסקה מורכבת שאין הוא יכול לטפל בה.
7.
לאחר ניהולו של משא ומתן חתמו הצדדים ביום 29.2.12 על זכרון דברים. בהמשך, ביום 2.4.12, חתמו הצדדים על הסכם המכר מושא דיוננו, שנוסח על ידי עורכי הדין מטעמם, הם באי כוחם בהליך שלפניי. בהסכם המכר נקבעו "שני תנאים מתלים עיקריים ויסודיים" (ס' 1.א.א. להסכם). התנאי הראשון קובע כי "המוכר ישלים את העברת הזכויות של שמו אצל כל הגורמים הרלוונטיים, וזאת לא יאוחר מיום 1.4.13". תנאי זה נקבע לנוכח העובדה שהזכויות בבית לא נרשמו על שם הנתבע, ועל מנת שהתובעים יוכלו בתורם, עם השלמת עסקת המכר, לרשום את הזכויות בבית על שמם. התנאי המתלה השני היה, שהתובעים יתקבלו כחברים במושב עד ליום 1.4.13.
8.
התמורה החוזית הועמדה על סכום של 1,600,000 ₪. במעמד החתימה על הסכם המכר התובעים העבירו לנתבע סך של 570,000 ₪. הסכום הועבר בחלוקה לשניים: הראשון, סכום של 270,000 ₪ שולם ישירות לנתבע. סכום זה כלל רכב שהיה בבעלות התובעים ושוויו הועמד על 70,000 ₪, וסכום במזומן של 200,000 ₪ שניתן לנתבע באופן מיידי על מנת שיוכל לשלם את החובות בהם היה שרוי באותה עת. היתרה בסכום של 300,000 ₪ הועברה לבא כוחו של הנתבע "אשר יעשה שימוש בסכום האמור על מנת לשלם כל תשלום שיידרש לצורך השלמת הרישום ע"ש המוכר. לאחר השלמת הרישום וככל שיוותר סכום כלשהוא – הוא יועבר למוכר" (ההדגשה אינה במקור – א.ר.). בנוסף נקבע, כי יתרת התמורה תועבר למוכר לאחר קיום התנאים המתלים, והכל כאמור בהסכם.
9.
לצורך רישום הזכויות על שמו נקצבה לנתבע תקופה של שנה אחת ממועד החתימה על ההסכם, עם מנגנוני הארכה לשיקול דעת הקונים (ס' 1.א.ב. להסכם).
10.
בצד החתימה על הסכם המכר חתמו הצדדים על הסכם שכירות על פיו תועבר החזקה בבית לתובעים באופן מיידי. תקופת ההסכם נקבעה ל-5 שנים בתמורה לדמי שכירות בגובה של 3,000 ₪ לחודש. בין הצדדים הוסכם, כי התשלומים שהתובעים שילמו לנתבע בגין רכישת הזכויות בבית ייחשבו כדמי שכירות לכל תקופת השכירות, ואם עסקת המכר תצא אל הפועל, התובעים לא יהיו חייבים לשלם לנתבע כל תשלום נוסף מעבר לתמורת הסכם המכר.
11.
התובעים קיבלו את החזקה בבית בסמוך לאחר כריתת הסכם המכר והסכם השכירות, ואולם הם לא עברו להתגורר בו אלא הם משכירים אותו לאחרים. יש לציין, כי מלכתחילה לא היה בכוונת התובעים להתגורר בבית, אלא להרוס אותו ולבנות בית חדש תחתיו.
12.
לאחר החתימה על ההסכמים החל בא כח הנתבע לפעול להעברת רישום הזכויות בבית על שם הנתבע. בעקבות פניית בא כח הנתבע לרשות מקרקעי ישראל, נמסר לו כי לצורך רישום הנכס על שם הנתבע יש צורך לעבור הליך של "הקצאה" של הבית, דבר המחייב תשלום לרשות מקרקעי ישראל של 91% מהשווי המוערך של המקרקעין. בסמוך לאחר מכן הועברה לבא כח הנתבע שומת המקרקעין שהוזמנה על ידי הרשות עוד בעת שהנתבע ניהל משא ומתן עם מר יחזקאלי, וממנה נגזר התשלום האמור. שומת המקרקעין הועמדה על סכום של 2,015,000 ₪. עולה מכך, כי לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו של הנתבע נדרש לשלם לרשות סכום של כ-1,800,000 ₪, היינו סכום העולה על התמורה החוזית כולה.
13.
כפי שיפורט בהמשך, הנתבע טוען כי דרישת הרשות לתשלום סכום של 1,800,000 ₪ הייתה עבורו הפתעה מוחלטת, שכן לפני כריתת ההסכם עם התובעים הוא ערך בירור ברשות ובמסגרת בירור זה נמסר לו, כי התשלום שהוא יידרש לשלם יהיה בין 100,000 ל-200,000 ₪.
בעקבות דרישת הרשות לתשלום סך של 1,800,000 ₪, ולאחר דין ודברים שהתקיים ביניהם, חתמו הצדדים ביום 6.1.13 על "נספח להסכם המכר". בנספח זה נעשו שינויים והבהרות להסכם המכר. בנספח נקבע כי מהכספים המוחזקים אצל ב"כ הנתבע בנאמנות יועבר סכום של 50,000 ₪ (בתוספת מע"מ) לב"כ הנתבע כשכר טרחה לצורך הגשת תביעה נגד הרשות, בתקווה כי במסגרת התביעה שתוגש יצליח הנתבע לשנות את דרישת הרשות.

כן הוארכה התקופה שנקבעה כמזכה בפיצוי המוסכם בגין אי רישום הזכויות על שם הנתבע, מאיחור של שנתיים לאיחור של חמש שנים. בנוסף, שונה מנגנון השבת שכר הדירה כך שנקבע כי אם עסקת המכר תבוטל, הכספים שהעבירו התובעים לנתבע יוחזרו לתובעים, וזאת בלי זכות קיזוז של הנתבע בגין שכר הדירה.
14.
בהתאם למה שהוסכם על הצדדים, הגיש הנתבע לבית משפט זה תובענה נגד רשות מקרקעי ישראל (ה"פ 1650-03-13). בסופו של יום התובענה נגד הרשות הופסקה ביום 13.11.13, על מנת לאפשר לנתבע לנהל משא ומתן עם הרשות. אלא שמשא ומתן זה לא עלה יפה, ורשות מקרקעי ישראל לא חזרה בה מדרישתה כי תנאי לרישום הזכויות בנכס על שם הנתבע הוא תשלום 91% משווי המקרקעין, היינו 1,800,000 ₪.
15.
בנסיבות אלה רישומו של הבית על שם הנתבע לא בוצע. ביום 21.10.14 שלח ב"כ הנתבע לתובעים מכתב בו הודיע להם כי ההליכים מול רשות מקרקעי ישראל מיצו את עצמם, ללא ביצוע הרישום. בא כח הנתבע הודיע לתובעים על ביטול הסכם המכר. בעקבות כך התובעים, שעומדים על קיומו של ההסכם, הגישו את התובענה שלפניי במסגרתה הם מבקשים את אכיפת ההסכם.

טענות התובעים
16.
התובעים טוענים כי הנתבע מפר את החוזה בכך שאינו מסדיר את רישום הבית על שמו ובכך הוא מונע את רישום הבית על שמם. על כן הם עותרים לכך שבית המשפט יורה על אכיפת ההסכם, וכן יפסוק להם פיצויים בגין הנזקים שלטענתם נגרמו להם בעקבות העיכוב בהשלמת העסקה.
17.
לטענת התובעים, הם עמדו בחיוביהם על פי החוזה, בעוד שהנתבע מסרב לשלם לרשות את התשלום שהוא חייב לשלם לה לצורך רישום הזכויות על שמו ובכך להשלים את חיוביו על פי החוזה. על פי הטענה, הנתבע אינו משלם לרשות את שנדרש ממנו מסיבות כלכליות גרידא, והוא במעשיו מונע את התקיימות התנאי המתלה ביחס לרישום. התובעים טוענים, כי במצב דברים זה הנתבע אינו יכול לטעון כי ההסכם בטל מהטעם שלא התקיים התנאי המתלה ביחס לרישום. התובעים מפנים להוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הקובע: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מונע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו". לכן בענייננו, כך טוענים התובעים, הנתבע, שהדבר תלוי בידו, אינו יכול להיבנות מטענה של אי התקיימות תנאי מתלה מקום שהוא זה שמונע את התקיימותו.
18.
התובעים טוענים כי הנתבע ידע על דרישת התשלום של הרשות לנוכח העובדה שהוא ניגש למשרדיה בשנת 2011 ועוד בטרם החל המשא ומתן בין הצדדים. התובעים מצביעים על כך שברשות הוזמנה שומת הנכס בדצמבר 2011 לבקשת הנתבע, לטענתם. עוד נטען, כי הנתבע ידע שמדובר בנכס בעייתי, והוא בכל זאת בחר להיכנס להסכם מתוך תקווה שיצליח להגיע לפשרה עם הרשות ולהקטין את התשלום הנדרש לצורך רישום זכויותיו, וכן בשל הצורך שלו לקבל בדחיפות כסף מזומן כדי לפרוע את חובותיו. לכך מוסיפים התובעים, כי הם מוכנים "להלוות" לנתבע כל סכום אשר יידרש לצורך רישום הזכויות בנכס, מעבר לסכום התמורה (סעיף 32 לסיכומים).
19.
באשר לסעד הראוי בענייננו, נטען על ידי התובעים כי דרך המלך היא סעד של אכיפה ואותו יש להעדיף. נטען, כי שיקולי הצדק מחייבים מתן סעד של אכיפה, מקום שהמצב הנוכחי נגרם בשל חישוב סיכונים לקוי שנעשה על ידי הנתבע או מי מטעמו. בנוסף טוענים התובעים, כי להם כנפגעים הזכות לבחור איזה סעד הם מבקשים, וכי על מפר החוזה הנטל להראות שהתקיימו התנאים המצדיקים החלת הסייג השולל מן הנפגע את הזכות לאכיפה. בהתאם לאמור טוענים התובעים, כי ההסכם הוא בר ביצוע; כי החזקה בנכס כבר הועברה; וכל שנותר לעשות הוא מילוי דרישות הרשות ורישום הזכויות בנכס על שם הנתבע.
20.
עוד טוענים התובעים, כי "בעקבות ההסכם עם הנתבע, הרוכשים שינו מצבם לרעה, תוך הסתמכות על השלמת העסקה עם הנתבע בזמן קצר. אי השלמת העסקה עד למועד זה גרמה וממשיכה לגרום לרוכשים נזקים..." (ס' 2 לסיכומי התובעים). התובעים טוענים כי הם מכרו את דירתם במבשרת ציון לצורך מימון העסקה, וכי בזמן ההמתנה לרישום זכויות הנתבע בנכס הם הפסידו הכנסות של דמי שכירות מהדירה שהייתה להם במבשרת ציון. לטענת התובעים, הם לא יכלו להשקיע את כספיהם באפיקים מניבים, כיוון שהיו צריכים לשמור את הכסף זמין לצורך תשלום לנתבע. בנוסף טוענים התובעים, כי הם השקיעו סכום של 60,000 ₪ בשיפוצים; כי הם נאלצו לשאת בתשלום בסכום של 50,000 ₪ למר ג'קי אילוז שנעזרו בו לאיתור הנכס לרכישה; וכי הם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 16(א) להסכם בגובה של 160,000 ₪, למי שמפר הוראה יסודית של ההסכם.


טענות הנתבע
21.
הנתבע טוען מנגד, כי דין התביעה להידחות. לטענתו, דרישת רשות מקרקעי ישראל לתשלום של 91% משומת המקרקעין – דרישה עליה לא ידע בעת כריתת החוזה - גורמת לכך שלא ניתן לקיים את התנאי המתלה בדבר רישומו כבעל הזכויות בנכס, ומשכך דינו של ההסכם להתבטל בהתאם למנגנון הביטול הקבוע בהסכם. הנתבע טוען, כי בפועל לא ניתן לרשום את הזכויות על שמו לנוכח דרישת הרשות לתשלום סך של 1,800,000 ₪, וכי הוא מיצה את כל דרכי הפעולה האפשריות לשינוי דרישת הרשות. בנוסף טוען הנתבע, שגם התובעים לא קיימו את התנאי המתלה החל עליהם מקום שלא דאגו להסדיר את קבלתם כחברים במושב. לטענת הנתבע, הוא העמיד את הקונים מראש על חוסר הוודאות שבהתקיימות העסקה, תוך צפיית האפשרות כי השלמת העסקה לא תסתייע, ועל כן נקבעו התנאים כמתלים. לטענתו, הואיל ואף אחד משני התנאים המתלים שנקבעו בהסכם לא קוים, דינו של ההסכם להתבטל.
22.
לחלופין טוען הנתבע, כי מדובר בטעות משותפת של הצדדים לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. לדבריו, מדובר בטעות בהערכת תכונות הממכר, ולא בטעות בהערכת שווי הממכר, ועל כן אין מדובר בטעות ש"אינה אלא בכדאיות העסקה" כאמור בסעיף 14(ד) לחוק. על פי הטענה, הצדדים סברו בטעות כי מדובר בנכס שכבר עבר "הקצאה ראשונית" על ידי מי מקודמיו של הנתבע בשרשרת העברת הזכויות, ועל כן כל מה שנדרש לשלם לרשות הוא דמי הסכמה ששיעורם נמוך לאין שיעור מהתשלום שיש לשלם עבור הקצאה. לדבריו, רק לאחר החתימה על ההסכם, ובעקבות דרישת הרשות, התגלה לצדדים שהבית לא עבר הקצאה ראשונית אף לא למחזיק הראשון, מר שטול ז"ל.
23.
בתמיכה לטענת הטעות המשותפת טוען הנתבע כי הרישום ברשות מטעה ולא מצויה בו כל הערה על היעדרה של הקצאה ראשונית. לדבריו, למרות הרישום החסר, בבירור שערך עם הגב' יעל ממן מרשות מקרקעי ישראל, האחרונה לא ציינה זאת בפני
ו אלא אמרה לו כי לצורך רישום הזכויות של שמו יידרש לשלם סכום שבין 100,000 ל -200,000 ₪. הנתבע תומך טענתו זו בנוסח החוזה שמצביע על כך שבזמן עריכת ההסכם הצדדים סברו כי מדובר בתשלום דמי הסכמה בלבד: כך נכתב כי נדרשת "השלמת הרישום" ולא רכישת זכויות כפי המצב בפועל.
24.
באשר לסעד המתבקש, הנתבע טוען כי במקרה זה סעד של אכיפה הוא בלתי צודק ואינו בר ביצוע. על פי הטענה, אכיפת ההסכם אינה צודקת באיזון של התנהגות הצדדים, וכן בשים לב לתוצאות של סעד האכיפה, שיעמיד את הנתבע בחסרון כיס גדול מאוד. יצוין, כי בנוסף לדרישת הרשות לתשלום סך של 1,800,000 ₪, נדרש הנתבע לשלם למושב סכום של 200,000 ₪.
כן נטען, כי העובדה שדרישת התשלום של הרשות נודעה לנתבע רק לאחר חתימת ההסכם, יש בה כדי להטות את מאזן הצדק לטובת אי אכיפת ההסכם. הנתבע טוען כי הוא פעל בכל הדרכים האפשריות לביצוע הרישום, הוא מיצה הליכים וניסה להפחית את החיוב בתשלום, ואולם הדבר לא צלח מסיבות שאינן תלויות בו.
25.
בצד טענתו כי אין לאכוף את החוזה, הנתבע אינו כופר בהתחייבותו לשלם לתובעים סכום של 160,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם.
26.
לטענת הנתבע, אם בית המשפט יורה על אכיפת ההסכם המשמעות תהיה שהוא יצטרך להוציא מכיסו סכום כסף משמעותי וכן לוותר על ביתו, בעוד שהתובעים מנגד לא יינזקו מביטול ההסכם. לדבריו, התובעים אינם מתגוררים בנכס והם הרוויחו במשך שנים רבות דמי שכירות מבית לא להם, ובנוסף הם יקבלו את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם. בנוסף טוען הנתבע, כי בנסיבות שנוצרו וכן לנוכח מצבו הכלכלי העגום ההסכם אינו בר ביצוע שכן אין לו אפשרות לשלם את התשלומים הנדרשים ממנו לשם ביצוע העסקה.
27.
באשר לטענת התובעים בדבר נזקים שנגרמו להם בגין מכירת דירתם במבשרת ציון, הנתבע טוען כי המכירה בוצעה לאחר שהובאו לידיעתם דרישות הרשות ולאחר החתימה על הנספח לחוזה. נטען, כי בנסיבות אלה התובעים אינם זכאים לפיצויים להם הם טוענים.

דיון והכרעה
28.
הטענה הראשונה שיש להידרש אליה היא טענתו של הנתבע כי החוזה בטל הואיל והתנאים המתלים לא התקיימו.
29.
הנתבע טוען כי התנאים המתלים נקבעו בחוזה מחמת חוסר הוודאות שאפפה את השאלה האם רישום הזכויות על שם הנתבע יתאפשר, והאם התובעים יצליחו להתקבל כחברים במושב. מנקודת מוצא זו, לשיטת הנתבע, נערך החוזה ונקבעו תנאיו. לטענת הנתבע, במקרה זה לא התקיים אף לא אחד משני התנאים המתלים שנקבעו בחוזה. מחד, התנאי המתלה החל עליו אינו בר ביצוע. ומאידך, התובעים לא קיימו את התנאי המתלה החל עליהם ולא דאגו להתקבל כחברים במושב.
30.
באשר לתנאי המתלה הראשון
. כפי שצוין, התובעים טוענים כי הנתבע הוא המונע את קיומו של התנאי המתלה הזה, וכי ביכולתו לקיים אותו. הם מפנים בהקשר זה להוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי). מאידך, הנתבע טוען כי דרישת התשלום הופכת את התנאי המתלה לתנאי שאינו יכול להתקיים.
31.
העובדה שהצדדים התנו את תוקפו של הסכם המכר שנכרת ביניהם ברישום זכויותיו של הנתבע אצל "כל הגורמים הרלוונטיים" מלמדת על כך שהם צפו את האפשרות שהם יתקלו בעמדות או בדרישות של "הגורמים הרלוונטיים", ובענייננו של רשות מקרקעי ישראל, אשר ימנעו את האפשרות לממש את העסקה. במצב דברים זה השאלה שיש להידרש אליה היא, האם דרישת התשלום של הרשות הגבוהה במידה רבה מזו שהצדדים עצמם צפו, ואף גבוהה ממחיר העסקה, נכנסת לגדרו של התנאי המתלה הקבוע בחוזה.
32.
כפי שעולה מקטע החוזה שצוטט בהדגשה לעיל (בסעיף 8), הצדדים העריכו שהנתבע יידרש לשלם לרשות לצורך רישום זכויותיו בנכס, סכום שלא יעלה על 300,000 ₪, ולשם ביצוע תשלום זה התובעים העבירו לב"כ הנתבע סכום של 300,000 ₪. ניתן על כן לטעון, כי הצדדים הסכימו שאם הרשות תדרוש מהנתבע סכום גבוה מזה, משמעות הדבר היא שהתנאי המתלה לא התקיים. ואולם מנגד ניתן לטעון, כי התנאי המתלה התייחס למצב שבו הרשות מביעה סירוב שאינו תלוי בהתנהגות הצדדים, וכי במקרה הנוכחי אין מדובר בסירוב של הרשות, שכן זו מוכנה לרשום את הזכויות בנכס על שמו של הנתבע, ובלבד שישלם לה את הסכום שנדרש על ידה.
33.
הגעתי לכלל מסקנה כי יש לפרש את התנאי המתלה שנקבע בהסכם כמתייחס למצב בו הרשות מציבה בפני
קיום העסקה מכשול שאינו תלוי בהתנהגות בצדדים ואשר אין לצדדים כל דרך להתגבר עליו. במקרה הנוכחי הרשות מוכנה לרשום את הנתבע כבעל הזכויות בנכס, ובלבד שישלם את התשלום הנדרש ממנו. המניעה לביצוע הרישום אינה נובעת מטעמיה של הרשות אלא מטעמיו של הנתבע. במצב דברים זה לא ניתן לומר כי התנאי המתלה לא התקיים. המקום לברר את טענותיו של הנתבע בדבר גובה התשלום שנדרש לשלם לרשות, הוא במסגרת טענתו כי החוזה נכרת מתוך טעות משותפת של הצדדים, דבר שייעשה בהמשך. אני מחליט אפוא לדחות את טענתו של הנתבע בעניין התנאי המתלה הראשון.
34.
הוא הדין באשר לתנאי המתלה השני.
התובע מסר בעדותו כי בבית המשפט הוא ואשתו עברו ועדת קבלה וכן בדיקה של גרפולוג כחלק מתהליך הקבלה כחברים במושב. התובע העיד כי נמסר לו בעל-פה שהתובעים עברו את הליך הסינון וכי "מבחינת המושב כדי לאשר לנו את העברת הזכויות יש להם עניינים לסגור מול מאיר משהו שלא קשור אלי. אני את שלי עשיתי והתקבלתי" (עמ' 7, ש' 12-14). הנתבע מאידך לא הביא כל ראייה שתצביע אחרת, למרות שיכול היה לעשות זאת בנקל בפני
יה פשוטה למושב. על כן, אין בידי לקבל את טענת הנתבע בנקודה זו.
35.
מעבר לאמור יצוין, כי הצדדים אינם חלוקים על כך שהמשוכה העומדת לפני קיומו של ההסכם היא אי רישום הזכויות על שם הנתבע. נושא זה בלבד בא לידי ביטוי בתכתובות בין הצדדים טרם להגשת התביעה, והנתבע לא העלה בזמן אמת טענה כי התובעים לא עמדו בתנאי המוטל עליהם והכשילו את קיומו של ההסכם. אם אלה היו פני הדברים, הדבר היה אמור לקבל ביטוי לכל הפחות במסגרת מכתב הביטול מיום 21.10.14 שנשלח על יד ב"כ הנתבע בו פורטו המאמצים שנעשו על ידי הצדדים להביא לקיום ההסכם. משאין זכר לטענה זו בתיעוד מזמן אמת, דינה של טענה זו להידחות.
36.
העולה מן האמור הוא, שטענות הנתבע לביטול ההסכם מחמת אי התקיימותם של התנאים המתלים נדחית.

טעות
37.
עתה אדרש לטענת הטעות המשותפת שהעלה הנתבע.
38.
הנתבע טוען כי לפני שהתחיל במשא ומתן עם התובעים, הוא פנה לרשות מקרקעי ישראל ונפגש מספר פעמים עם נציגת הרשות, גב' יעל ממן. הנתבע מסר בתצהירו ובעדותו שגב' ממן מסרה לו כי התשלום אותו הוא יידרש לשלם לרשות יהיה בסכום שבין 100,000 ל-200,000 ₪. לדבריו, הוא פעל תחת הנחה זו בעת שניהל משא ומתן עם התובעים, והחוזה שנערך על ידי עורכי הדין של הצדדים נערך תחת הנחה זו.
39.
הנתבע טוען כי לאחר קבלת אישורי מיסים מרשויות המס לעסקת המכר ההיסטורית מגב' שולר, פנה בא כוחו לרשות מקרקעי ישראל. במענה לפנייה זו נתקבלה לראשונה עמדת הרשות כי המגרש עליו עומד הבית לא עבר הליך של 'הקצאה' מעולם, וכי לצורך הקצאה ורישום הנכס על שמו יש לשלם דמי חכירה בשיעור של 91% מערך הקרקע. בהמשך למכתב זה התקיימה ביום 28.8.12 פגישה בין גב' ממן מהרשות לבא כח הנתבע, במסגרתה מסרה הרשות לב"כ הנתבע העתק משומת המקרקעין. לדברי הנתבע, רק בשלב זה נודע לו כי דרישת התשלום לצורך הקצאת המקרקעין ורישומם על שמו עומדת על סכום של כ-1,800,000 ₪.
40.
כאמור, הטענה שמעלים התובעים בהקשר זה היא, כי הנתבע ידע על דרישת הרשות עוד בטרם נחתם ההסכם בין הצדדים, או כי היה עליו לערוך בירור זה בטרם לחתימה. לחלופין נטען על ידם, שגם אם מדובר בטעות, הרי זו טעות ש"אינה אלא בכדאיות העסקה" כמשמעותה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), ולכן לא קמה לנתבע זכות ביטול.
41.
טעות היא "מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות... טעות מתגבשת לרקע נתונים (שגויים) שצד לחוזה מאמין בקיומם..." (ג' שלו וא' צמח, דיני חוזים, עמ' 330, (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019)). מהטעמים אותם אפרט להלן הגעתי לכלל מסקנה כי מהראיות שהונחו לפניי ניתן ללמוד כי הצדדים נפלו לטעות משותפת ביחס למצב הדברים שהיה קיים בזמן חתימתם על ההסכם.
42.
הטעות המשותפת אליה נפלו הצדדים היא באשר לטיב הזכויות שהיו לנתבע בנכס בעת כריתת החוזה. הגם שהדברים לא התבררו לעומק במהלך שמיעת הראיות, מהחומר שהונח לפניי ומהוראות ההסכם אליהן אפנה בהמשך ניתן להבין, כי הצדדים סברו שמדובר בבית שעבר הליך של 'הקצאה', וכי לנתבע היו זכויות ממשיות בנכס המאפשרות את רישומן על שמו, וכל שנדרש לצורך כך הוא הליך הדורש תשלום דמי הסכמה או תשלומים כאלה ואחרים בגובה של עד 300,000 ₪. זאת בניגוד למצב בפועל, בו הנכס לא הוקצה מעולם ולכן על הנתבע היה תחילה לרכוש זכויות בנכס בהליך של הקצאה המחייב תשלום לרשות של 91% משווי המקרקעין. יוצא אפוא, כי כל שיש בידי הנתבע הוא זכות שכירות בנכס שאינו רשום על שמו ושלא ניתן לרשום אותו על שמו ללא הליך של הקצאה. בית מסוג זה יכול להיות מושכר ומועבר מיד ליד ללא כל התערבות של הרשות. ואולם, משעולה הרצון או הצורך להסדיר את הזכויות לפי דין, יש לעבור הליך של הקצאה המחייב תשלום לרשות בשיעור של 91% משומת המקרקעין (כפי שנמסר בדיון מיום 7.1.18 על ידי נציג הרשות, עמ' 21, ש' 16-18; עמ' 28, ש' 22-25; עמ' 30 ש' 11-13).
43.
לצורך הוכחת רכיבי הטעות המשותפת יש לבחון התקיימותם של שלושה תנאים:

"התנאים הנדרשים, אפוא, על מנת שתקום עילה לביטול חוזה בגין טעות כמשמעותה בסעיף 14(ב) הנ"ל הם: קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה; העדר ידיעת הצד השני על הטעות; וקשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה (שלו, בעמ' 285). בהתקיים תנאים אלה רשאי בית המשפט להורות על ביטול החוזה אם מצא "שמן הצדק לעשות כן".
" (סעיף 12 לפסק דינה של כב' הנשיאה א' חיות, ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון (29.2.16), להלן : "פרשת כרמל").

44.
במקרה שלפנינו, תנאים אלה מתקיימים כפי שיפורט להלן.
45.
תחילה אומר, כי אינני מקבל את טענת התובעים שהנתבע ידע כי הוא יידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל סכום המגיע לכדי 91% משווי המקרקעין, וכי חרף ידיעה זו הוא התקשר עימם בהסכם, בין משום שקיווה לשנות בהמשך הדרך את דרישת הרשות, ובין משום שהוא היה זקוק לכסף מזומן באופן דחוף כדי לפרוע את חובותיו לנושים. כאמור, מצב הדברים היום הוא שהנתבע נדרש לשלם לרשות סכום העולה על התמורה החוזית אותה יקבל מהתובעים. יוצא מכך, שלא זו בלבד שהנתבע אינו מרוויח מהעסקה, אלא שהוא צריך לשלם עבור התובעים חלק מהתשלומים הנדרשים לצורך רכישת הבית על ידם. קשה מאוד להעלות על הדעת שהנתבע היה מסכים לעסקה שכזו.
46.
באשר לבירורים שנערכו בין הנתבע לבין גב' ממן, הנתבע טוען כאמור כי גב' ממן אמרה לו באופן מפורש שהוא יידרש לשלם לרשות סכום שנע בין 100,000 ל-200,000 ₪. הנתבע זימן לעדות את גב' ממן שהכחישה טענה זו. גב' ממן אישרה בעדותה כי היא נפגשה עם הנתבע אך מסרה ביחס לגרסת הנתבע כי "לא אמרתי לו מעולם שהוא יידרש לשלם דמי הסכמה בגובה של בין 100 ל-200 אלף שקלים"; כי "אני לא מוסמכת להגיד את זה ולא אגיד את זה וגם אם הייתי יודעת זה לא מידע שהייתי מוסרת"; וכי "לא זוכרת מה אמרתי לו בדיוק אבל מעולם לא אמרתי לו סכום מסוים" (עמ' 33, ש' 6, 13, 15). בהמשך מסרה גב' ממן כי היא נוהגת להסביר על אודות המהלך של הקצאת בית מקצועי, ואולם היא לא זוכרת כי מסרה דבר זה לנתבע עצמו באופן מפורש.
47.
איני רואה צורך להכריע במחלוקת הקיימת בין הנתבע לבין גב' ממן ולקבוע ממצאים בשאלה האם גב' ממן מסרה לנתבע את שהוא טוען כי מסרה לו ומוכחש על ידה, ולו מהטעם שהנתבע לא צירף את הרשות כצד להליך, כאשר לדברי ב"כ הנתבע האפשרות להגיש תביעה נגד הרשות עדיין קיימת. לצורך ההליך שלפניי די לי בקביעה כי הנתבע פנה לרשות כדי לברר מה הסכום שהוא יידרש לשלם לצורך רישומו כבעל הזכויות בנכס, וכי הנתבע הבין בתום לב, בין אם גב' ממן אמרה זאת מפורשות ובין אם לא, כי הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות ינוע בין 100,000 ל-200,000 ₪. ראיה ברורה להבנתו של הנתבע ניתן למצוא בסעיף 2א להסכם שהובא לעיל, בו מצוי פירוט של הכספים שהתובעים העבירו לנתבע במעמד החתימה על ההסכם. כפי שצוין, התובעים
מסרו לב"כ הנתבע סכום של 300,000 ₪ על מנת שב"כ הנתבע "יעשה שימוש בסכום האמור על מנת לשלם כל תשלום שיידרש לצורך השלמת הרישום על שם המוכר" כן נקבע כי "לאחר השלמת הרישום וככל שיוותר סכום כלשהוא - הוא יועבר למוכר". עולה מכך ומשתמע מכך, שהנתבע, התובעים, ובאי כוח הצדדים סברו במעמד החתימה על ההסכם כי די בסכום של 300,000 ₪ על מנת להסדיר את כל הדרוש לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הנתבע, וכי עוד עשוי להיוותר עודף מסכום זה.
48.
באותה מידה אין בידי לקבל את טענת הנתבע לפיה התובעים ידעו כי הרשות תדרוש מהנתבע תשלום של 91% מערך הנכס. בחומר הראיות אין כל בסיס לקביעה שכזו. יש לזכור, כי שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין, ומנוסח ההסכם עולה שכל הנוגעים בדבר יצאו מנקודת הנחה כי התשלום שיידרש על ידי הרשות לא יעלה על 300,000 ₪.
49.
באשר לקשר הסיבתי בין הטעות להתקשרות בהסכם.
מובן מאליו כי הנתבע לא היה מתקשר בהסכם לו היה מודע לטיב זכויותיו בנכס, וליתר דיוק: להעדר זכויותיו בנכס ולסכום אותו יידרש לשלם לצורך רכישת הזכויות ורישומן על שמו. הנתבע ביקש למכור את הנכס על מנת לשלם חובות בגובה של מאות אלפי שקלים שעמדו לחובתו. ההנחה כי הנתבע היה נכנס לעסקת הפסד שבסופה יצטרך להשיב את הכספים שקיבל בפועל, להעביר את החזקה בנכס, וכן לשלם 200,000 ₪ נוספים מכיסו מעבר לתמורת החוזה, לא רק שאינה סבירה אלא היא אינה מתקבלת על הדעת. על כן אני דוחה אפשרות זו וקובע, כי לו היה הנתבע מודע לטיב זכויותיו בנכס ולסכום אותו יידרש לשלם לרשות, הוא לא היה מתקשר בהסכם המכר עם התובעים.
50.
העולה מכל האמור הוא, שהתקיימו דרישות סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) ויש לקבוע כי הצדדים טעו טעות משותפת כמשמעותה בסעיף זה.



טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה
51.
לאחר שקבעתי כי הצדדים נפלו לטעות משותפת במצב הדברים, יש לבחון האם הטעות היא טעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה", כמשמעותו של מושג זה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי). סעיף זה קובע כי טעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה" מוחרגת מתחולת סעיפים 14 ו-15 לחוק ואין היא מזכה בסעד של ביטול החוזה.
52.
התובעים טוענים, כי במקרה שלפנינו הטעות של הנתבע היא טעות בכדאיות העסקה, ולכן אין להיעתר לבקשתו ואין להורות על ביטול ההסכם שנכרת בין הצדדים. הנתבע טוען מנגד, כי אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה אלא בטעות לגבי מהותו של הממכר. מהטעמים עליהם אעמוד בהמשך מצאתי כי הטעות שארעה במקרה שלפנינו אינה נכנסת לחריג הקבוע בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), ולכן בית המשפט רשאי להורות על ביטול ההסכם שנכרת בין הצדדים.
53.
במהלך השנים נדונה בפסיקה השאלה מהי טעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה". עמדו על כך פרופ' ג' שלו וד"ר א' צמח:

"השאלה מהי טעות בכדאיות העסקה נדונה בפסיקה, בדרך כלל כדי להדוף את טענת הטעות שהשמיע צד מאוכזב מעסקה שבה התקשר. עם זאת, במקרים רבים שבהם נדונה הטענה לא הוצע קנה מידה להבחנה בין טעות בכדאיות לבין טעות בעלת נפקות, והשתרשה הדעה כי פרשנות המנוח "טעות בכדאיות העסקה" היא "קשה וסבוכה"" (ג' שלו וא' צמח, דיני חוזים, עמ' 344, (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019)).
54.
בפסיקה ובספרות המשפטית נעשה שימוש במבחנים שונים לצורך הקביעה האם מדובר בטעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה". כך למשל, נעשה שימוש במבחן "השווי והתכונות" המבחין בין טעות בשוויו של הממכר לבין טעות בתכונותיו. על פי מבחן זה, להבדיל מטעות לגבי שוויו של ממכר, טעות בתכונות הממכר לא תיחשב כטעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה". כן נעשה שימוש במבחן "הכרונולוגי" שמבחין בין טעות לגבי המצב בעבר או בהווה לבין טעות ביחס למצב בעתיד. על פי מבחן זה, כאשר צד לחוזה טועה לגבי המצב בעתיד טעותו תיחשב כטעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה". בשנים האחרונות אומץ בפסיקה "מבחן הסיכון" שהותווה על ידי פרופ' ד' פרידמן, ואשר קובע כי טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, תיחשב כטעות שנכנסת לגדרו של סעיף 14(ד) לחוק.
55.
פרופ' שלו וד"ר צמח מציעים לקבוע, כי השאלה האם מדובר בפגם בהסכמה בעת כריתת ההסכם או בחרטה מאוחרת לאחר כריתת ההסכם שאינה מצדיקה ביטולו של חוזה, תוכרע על ידי הפעלת שיקול דעת שיפוטי בכל מקרה לפי נסיבותיו:

"הוראת הכדאיות נועדה לדעתנו להבחין בין מקרה המצביע על טעות לגבי עצם העסקה, לבין מקרה המצביע על טעות שהיא אך ורק לגבי תשואתה של העסקה, תועלתה, ערכה, או טובת ההנאה שאדם מתעתד להפיק ממנה. הבחנה זו היא למעשה ההבחנה בין פגם בהסכמה בעת המעשה, לבין חרטה או אכזבה לאחר המעשה. מבחן זה אינו מתמטי. הוא מבחן הגיוני-מעשי. הוא מצריך הפעלת שיקול דעת שיפוטי ופירוש המקרה על פי נסיבותיו. עניינו של מבחן הכדאיות בהפעלת שיקול דעת ובבחינה קרובה של נסיבות כל מקרה ומקרה במטרה להבין האם מדובר בפגם תודעתי בהסכמתו של המתקשר או בחרטה מאוחרת שלו". (ג' שלו וא' צמח, דיני חוזים, עמ' 348, (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019)).
56.
הוראת סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) נועדה להחריג מקבוצת המקרים בהם ניתן להורות על ביטולו של חוזה בשל טעות או הטעיה, מקרים אשר לדעת המחוקק אינם מצדיקים את ביטולו של החוזה למרות שהתקיימו בהם יסודות הטעות או ההטעיה. לפי לשונו של החוק, הקבוצה שהוחרגה היא קבוצת המקרים שהטעות שהייתה בהם היא טעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה". זה המבחן שקבע המחוקק. ואולם כפי שראינו, השאלה מהי טעות "שאינה אלא בכדאיות העסק"

היא שאלה "קשה וסבוכה", ודומה כי אף מבחן שהוצע במהלך השנים לא נותן פתרון ברור לכל סוגי המקרים והטעויות.
57.
ספק בעיניי אם יש מקום לאמץ מבחן אחד לצורך קביעת המקרים שאין להורות בהם על ביטולו של החוזה למרות שהתקיימו בהם יסודות הטעות או ההטעיה. דומה, כי יש
טעם בדבריהם של פרופ' שלו וד"ר צמח כי בסופו של דבר נדרש מבחן "הגיוני-מעשי" המצריך הפעלת שיקול דעת שיפוטי בכל מקרה ומקרה. אני סבור, כי שיקול הדעת שיופעל צריך להיות מודרך על ידי העקרונות והאינטרסים המנוגדים העומדים ביסוד דיני הטעות, כפי שעמד עליהם פרופ' א' זמיר:

"אנשים אשר מתקשרים בחוזים או מבצעים פעולות משפטיות אחרות עושים זאת, לפעמים, על בסיס הנחות שגויות לגבי עובדות ונסיבות רלוונטיות. דיני החוזים בכל העולם מבקשים למצוא את האיזון הראוי בין התחשבות בטעויות כאלה לבין שמירה על בטחונן של ההתקשרויות החוזיות, בין המרצת אנשים מראש להשיג מידע לבין התחשבות בדיעבד במי שלא השיג את המידע, בין עידוד והתחשבות בזולת לבין החירות לקדם את האינטרס העצמי. ההסדרה המשפטית של נושא זה קשורה לשאלות-יסוד בדבר תכליותיהם של דיני החוזים בכלל" (אייל זמיר, טעות והטעיה בכריתת חוזה, ספר אור 203, 204 (2013)).
58.
בהתאם להשקפה זו אני סבור, כי בבוא בית המשפט לקבוע האם אין להורות על ביטולו של חוזה למרות שהתקיימו בו יסודות הטעות או ההטעיה, עליו לבחון מגוון של שיקולים שיש להביאם בחשבון לצורך הכרעה בשאלה. כך יש לבחון האם מדובר בטעות בשווי הממכר או בטעות בתכונותיו (מבחן השווי והתכונות); יש לברר מה היקף הטעות ומה המשמעות הכלכלית של הטעות מבחינת שני הצדדים; יש לברר האם מדובר בטעות לגבי המצב בהווה או בעבר, או בטעות לגבי המצב בעתיד (המבחן הכרונולוגי); יש גם לקבוע מהי מידת האשם או האחריות שיש לייחס לכל אחד מהצדדים לקרות הטעות, ועל מי היה מוטל הנטל לבדוק את הדברים לאשורם לפני כריתת ההסכם (מבחן הסיכון).
59.
משהגעתי לכאן אבחן את המקרה שלפנינו לפי שני מבחנים שנדונו בפסיקה: מבחן השווי או התכונות, ומבחן הסיכון.
60.
באשר למבחן השווי או התכונות.
המבחן קובע כי טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה היא "טעות רק ביחס לשווי הממכר נשוא ההתחייבות הכלולה בעסקה, ולא ביחס לתכונותיו של הממכר" (שלו וצמח, לעיל, עמ' 345). היינו, יש להבחין בין טעות ביחס לשווי הנכס לבין טעות ביחס לתכונות הנכס.
61.
כפי שציינתי לעיל, הטעות המשותפת אליה נפלו הצדדים היא באשר לטיב הזכויות שהיו לנתבע בנכס בעת כריתת ההסכם. הצדדים סברו כי קודמיו של הנתבע רכשו זכויות ממשיות בנכס וכי זכויות אלה עברו לנתבע, בעוד שמצב הדברים הוא, שהנכס בו החזיק הנתבע מעולם לא עבר הקצאה וכל שיש לנתבע הוא למעשה אפשרות לרכוש את הזכויות בנכס מהרשות תמורת תשלום של 91% מערכו. עמדו על כך התובעים בסיכומיהם באומרם: "מדובר במקרה חריג שמוכר ניגש לעסקה למכירת מקרקעין אשר כלל לא בבעלותו..." (ס' 21 לסיכומים).
62.
על ההבנה של הצדדים באשר לטיב הזכויות שיש לנתבע ניתן ללמוד מהכתוב במבוא להסכם. וכך בין היתר נאמר בו: "הואיל והמוכר מצהיר כי הינו המחזיק הבלעדי והזכאי להירשם כבעל הזכויות בבית..."; וכן, "הואיל ונכון ליום חתימת הסכם זה, הזכויות בבית עודן רשומות ע"ש המנוח אליעזר שטול ז"ל..."; כמו כן נכתב כי "זכויותיו בבית נמשכות מהסכם רכישה שנעשה עם גב' ציפורה שולר... שהינה היורשת האחרונה של המנוח אליעזר". הנה כי כן, הצדדים סברו כי אליעזר שטול ז"ל רכש זכויות בבית; כי "הזכויות בבית עודן רשומות ע"ש המנוח אליעזר שטול ז"ל"; וכי זכויות אלה עברו לנתבע "הזכאי להירשם כבעל הזכויות בבית".
63.
כאמור, סברתם של הצדדים היא מוטעית. מדובר בסברה מהותית באשר לטיב הזכויות בנכס, ויש לה משמעויות כלכליות מרחיקות לכת מבחינת הנתבע. אין מדובר בטעות בדבר שיעור הרווח שיפיק הנתבע מהעסקה, אלא במצב של עסקת הפסד מנקודת מבטו של הנתבע שביקש להתקשר בעסקה על מנת לפרוע את חובותיו. טעות מסוג זה היא אינה "טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה" לפי מבחן השווי או התכונות עליו עמדתי.
64.
באשר למבחן הסיכון
. כאמור, מבחן זה מקובל בפסיקה בשנים האחרונות. לאחרונה נעשה
שימוש במבחן זה בפרשת כרמל שהובאה לעיל, ואשר עניינה דומה במידת מה לענייננו. במסגרת פסק דינה התייחסה כב' הנשיאה א' חיות לבחינת טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה באמצעות "מבחן הסיכון":

"
השאלה מהי טעות בכדאיות העסקה שבה ועלתה בפסיקתו של בית משפט זה ובע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513, 527 (1994) (להלן: עניין ארואסטי) אימץ בית המשפט לעניין זה את תיאוריית הסיכון שהציע פרופ' פרדימן (ראו: דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה
בכדאיות" עיוני משפט יד 459, 466 (1989) (להלן: פרידמן)), לפיה

טעות בכדאיות העסקה היא טעות הבאה בגדרי הסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, בין במפורש ובין מכללא, ועליה אין הוא רשאי להסתמך בטענה כי דין החוזה להתבטל בעילה של טעות (ראו: ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, [פורסם בנבו] פסקה 26 (24.7.2013); עניין שלזינגר בעמוד 843; עניין סויסה בפסקה 12; שלו בעמוד 281)). הסיכון שבו מדובר יכול שיתייחס להתרחשויות או לשינויים שיחולו בעתיד לאחר כריתת החוזה ויכול שיתייחס למצב דברים הקיים בעת כריתת החוזה. עמדו על כך המלומדים פרידמן וכהן בציינם:
"מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (פרידמן וכהן, בעמ' 741)".
(ס' 12 לפסק דינה של כב' הנשיאה א' חיות).

65.
בפרשת כרמל נדונה עסקת מכר מקרקעין שהמוכר ביקש לבטל בטענה לטעות שנעשתה על ידו. המוכר טען כי במועד המכירה הוא סבר שייעוד הנכס אותו הוא מכר לקונות הוא ייעוד מסחרי בלבד, ורק לאחר המכירה התגלה לו כי ייעוד הנכס הוא למגורים ולמסחר, דבר שעושה את שווי הנכס ליקר בצורה משמעותית מהשווי בו הוא נמכר. הערעור של המוכר נדחה בדעת רוב כיוון שנקבע כי המוכר לא הוכיח את טענותיו ברמה העובדתית. חרף הקביעות העובדתיות נערך דיון משפטי בשאלת הטעות, בבחינת למעלה מן הצורך.
66.
בפסקי הדין שניתנו באותה פרשה נדונה, בין היתר, טענת הקונות כי המוכר אינו יכול להישמע בטענת טעות, כיוון שהיה באפשרותו לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס עוד לפני שמכר אותו לקונות. נטען, כי כיוון שהמוכר לא עשה זאת, הוא נטל על עצמו סיכון לגבי מצב הדברים ואין הוא רשאי לטעון עתה כי טעה. בפסק דינו של בית משפט המחוזי באותה פרשה שאומץ על ידי דעת הרוב בבית המשפט העליון נקבע, כי "משבחר שלא לבדוק מהו שוויו האמיתי של הנכס בטרם הציע למשיבות לרכוש את זכויותיו בו, אף שהוצע לו לעשות כן על-ידי בה כוחו ואף שהמשיבות נתנו לו שהות לפעול לשם כך, נקבע כי המערער נטל על עצמו סיכון מודע לכך ששווי זכויותיו בנכס גבוה מהשווי שבו מכרן ואין לו להלין אלא על עצמו" (סעיף 5 לפסק דינה של כב' הנשיאה א' חיות).
67.
אני סבור כי במקרה שלפנינו לא ניתן לטעון כלפי הנתבע כי הוא נטל על עצמו סיכון לגבי גובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל. זאת כיוון שהוא פנה לרשות מספר פעמים, נפגש עם גב' ממן וביקש לברר עמה שאלה זו. עמדתי לעיל על כך שגב' ממן הכחישה את טענתו של הנתבע על אודות מה שמסרה לו, ומצאתי – מבלי להכריע במחלוקת שבין הנתבע לגב' ממן – כי יש לקבוע שהנתבע הבין בתום לב כי הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות ינוע בין 100,000 ל-200,000 ₪. העולה מכך הוא, שלא ניתן לטעון כלפי הנתבע שהוא נמנע מלבדוק את הדברים, ולא ניתן לטעון כלפיו כי אין לו אלא להלין על עצמו.
68.
לכך יש להוסיף כי שני הצדדים, הן התובעים והן הנתבע, הסתייעו בשירותי עורכי דין שליוו את הצדדים וניסחו עבורם את ההסכם. במצב דברים זה הנתבע היה רשאי להניח, כי אם נפלה טעות כה קרדינאלית ביחס להבנתו באשר לגובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות, עורכי הדין יפנו את תשומת ליבו לכך. ואולם כאמור ההבנה של כל הנוגעים בדבר הייתה, כי הסכום שהנתבע יידרש לשלם לרשות לא יעלה על 300,000 ₪.
69.
היוצא מהאמור הוא, שגם על פי "מבחן הסיכון" לא ניתן לומר כי עניינו של הנתבע נכנס לחריג הקבוע בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי).
70.
סיכומו של פרק זה הוא, שהנתבע זכאי לבקש מבית המשפט לבטל את החוזה.

האם מן הצדק לבטל את החוזה?
71.
סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, כי במקרה של טעות משותפת, "רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".
72.
עולה מכך, שביטול חוזה במקרה של טעות משותפת אינו דבר שבכוחו של הצד הטועה לעשות, אלא הוא נתון לשיקול דעתו של בית המשפט שיכריע בדבר על פי שיקולי צדק. אם בית המשפט מצא לבטל את החוזה, הוא רשאי לחייב את הצד שטעה בפיצוי הצד השני.
73.
הצדק במקרה כזה הוא "צדק יחסי, בין הצדדים לחוזה לבין עצמם, בנסיבות המיוחדות של העניין הנדון". במקרה שלפנינו מוטל על הנתבע שמבקש את ביטול החוזה להראות כי באיזון בינו לבין התובעים, "העוול שייגרם לו אם יישאר קשור בחוזה שבו התקשר עקב טעות גדול מן העוול שייגרם לצד השני על ידי עצם הביטול" (ג' שלו וא' צמח, דיני חוזים, עמ' 356, (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019).
74.
בבחינת "מאזן הצדק" בין הצדדים בתיק זה בית המשפט יוצא מנקודת הנחה כי אין תוצאה שלא תגבה מחיר ממי מהצדדים.
75.
באשר לתובעים – הם ביקשו לבנות את ביתם ואת חייהם במושב. הם רכשו את הבית והם ממתינים לביצוע ההסכם משנת 2012 לצורך בניית ביתם ומעבר למושב. התובעים תיארו בתצהיר התובע ובסיכומים שהגישו את מציאות חייהם בצל ההמתנה להשלמת העסקה; את העובדה שהם מכרו דירה במבשרת ציון על מנת לשלם לנתבע את הכספים הדרושים להשלמת העסקה; את העובדה שהם עדיין מתגוררים בקרוואן על אף הרחבת התא המשפחתי; ואת ההוצאות שהוציאו בעקבות ההסכם.
76.
באשר לנתבע – הנתבע מתאר כי הוא שרוי בחובות עד ליום זה, ולדבריו המצב הנוכחי קשה עליו. הוא מסר כי הוא נלחם על פרנסתו וכי זה הנכס היחיד שיש לו. הוא ציין, כי אינו נהנה מפירות הבית ממועד החתימה על ההסכם היות והתובעים הם שמשכירים את הבית ומקבלים את דמי השכירות לכיסם עד ליום זה. הנתבע הוסיף, כי במקרה של אכיפת ההסכם לא רק שהוא לא ירוויח מהעסקה אלא שיאבד את חזקתו בבית, וגם יצטרך להוציא מכיסו מאות אלפי שקלים לצורך השלמת העסקה, דבר שיעמיק את החובות בהם הוא מצוי.
77.
בהעמידי אלה מול אלה את טענות הצדדים מצאתי כי לא יהיה זה צודק לאכוף את החוזה. הנזק שייגרם לנתבע אם החוזה ייאכף עליו יהיה גדול במידה ניכרת מהנזק שייגרם לתובעים אם החוזה יבוטל. ניתן לאזן את הנזק שייגרם לתובעים כתוצאה מביטול החוזה, בכך שהנתבע יישלם להם פיצויים כפי שיפורט להלן.
78.
אני מחליט אפוא לבטל את חוזה המכר שנכרת בין הצדדים, בכפוף לכך שהנתבע ישלם לתובעים כפיצוי את הסכומים הבאים:
א.
הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה בסך 160,000 ₪ (עניין המוסכם על הנתבע).

ב.
התשלום שהתובעים שילמו למר ג'קי אילוז בסך 50,000 ₪.

ג.
סך של 60,000 ₪ שלטענת התובעים הם הוציאו לצורך שיפוץ המבנה, ובהתאם לאמור בסעיף 6(ב) ובסעיף 15(א) להסכם השכירות.

79.
סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום כריתת החוזה ועד התשלום בפועל.
80.
לא מצאתי לפצות את התובעים בגין מכירת הדירה במבשרת ציון. דרישת התשלום של רשות מקרקעי ישראל והבעיה שנוצרה כתוצאה ממנה הובאה לידיעת התובעים והולידה את החתימה על הנספח להסכם מיום 6.1.13. הגם שהתובעים היו מודעים לקושי שנוצר הם בחרו למכור את דירתם במבשרת ציון כחודשיים לאחר מכן (26.3.13), במקום להמתין עם מכירת הדירה עד שתמונת הדברים תתבהר.
81.
פרט לסכומי הפיצוי אותם קבעתי בסעיף 78 לפסק הדין, על הנתבע להשיב לתובעים את סך 570,000 ₪ שהתובעים שילמו במעמד כריתת החוזה או בסמוך לו. סכום זה יהיה צמוד למדד תשומות הבניה החל ממועד כריתת החוזה ועד לתשלום בפועל.
82.
ככל שביטול החוזה כרוך בעלויות כספיות, כגון תשלום לרשויות – יישא בהן הנתבע.
83.
בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים בנספח להסכם, דמי השכירות שהתובעים גבו במהלך השנים יישארו ברשותם.
84.
על מנת לאפשר לצדדים להתארגן אני קובע, כי על הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים שקבעתי בסעיפים 78 ו-81 בתוך 6 חודשים ממועד מתן פסק הדין. עם קבלת סכומים אלה יעבירו התובעים לנתבע את החזקה בנכס.
85.
הואיל ומצאתי כי יש לבטל את ההסכם בשל פגם בכריתתו, לא ראיתי צורך לדון בטענות הנתבע כי אין להורות על אכיפת החוזה בין משום שלטענתו החוזה אינו בר-ביצוע כאמור בסעיף 3(1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ובין משום שאכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין כמשמעות הדברים בסעיף 3(4) לחוק האמור.
86.
לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ב' אייר תשע"ט, 07 מאי 2019, בהעדר הצדדים.











א בית משפט מחוזי 4995-10/15 משה אליאסיאן, מאיה אליאסיאן נ' מאיר שבו (פורסם ב-ֽ 07/05/2019)