פסקי דין על מוחמד עבדאלרחמאן אבו רקיה | פסקי דין על חאטר חמדאן מחמוד

11068/97 א     30/05/2002




א 11068/97 מוחמד עבדאלרחמאן אבו רקיה נ' חאטר חמדאן מחמוד





מוחמד עבדאלרחמאן אבו רקיה

בעניין:
התובע
זכי כמאל
ושות'
ע"י ב"כ עוה"ד
- נ ג ד -
הנתבעים
1. חאטר חמדאן מחמוד

ע"י ב"כ עו"ד סאהר מוחסן
ושות'
2. עבדאלרחמאן נג'יב זחאלקה
3. מדינת ישראל - משרד האוצר
4. רשם המקרקעין

פסק דין
א. התביעה וההליך.
זו היא תביעה שלמכתחילה היתה למתן פסק-דין המצהיר -
1. כי יפוי הכוח מיום 24.10.79 מס' 465 כרך 2 ושנחתם בפני
עו"ד ראובן גולן הינו בטל ולחלופין להצהיר על ביטולו;
2. כי בטלות כל הפעולות שנעשו מכוח יפוי הכוח הנ"ל;
3. כי התובע אינו חייב לנתבעת מס' 3 סכומים כלשהם ולבטל את דרישות התשלום נגדו.

בהמשך, נדחתה התביעה נגד נתבע 2 (זחאלקה) (ראה פסק-דין מיום 11.10.00).
התביעה נגד המדינה נדחתה אף היא ונותר רק הנתבע חאטר חמדן מחמוד (להלן: "חאטר").

בהמשך, שונה גם ניסוח הסעד ההצהרתי המתבקש. וזה נוסחו העדכני של הסעד:
1. התובע הוחתם על יפוי הכוח במרמה ומבלי שהבין את מהותו האמיתי, ולפיכך, יפוי הכוח והפעולות שנעשו מכוחו בטלות הן ומבוטלות;
2. הבעלות במקרקעין, הרשומה כיום על שם התובע, תישאר רשומה על שמו.

התובע הינו בנו של המנוח עבדלרחמאן אבו רקיה (להלן: "המנוח") שהינו הבעלים הרשום של 1500/168002 חלקים בחלקה 10 בגוש 12148 בכפר קרע. המנוח רכש את החלקה מרשות הפיתוח. היא נרשמה בשמו ברישום המקרקעין ביום 19.8.93 (להלן: "החלקה").

המנוח נתן לתובע יפוי כוח כללי ביום 11.10.79.

בתאריך 24.10.79 חתם התובע על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בפני
עו"ד ראובן גולן בחדרה (שהוא גם נוטריון) למכירת זכויותיו בחלקה לנתבע, וזאת תמורת סכום של 15,000 ש"ח שהמנוח הודה בקבלתם. במבוא ליפוי הכוח נאמר:
"הואיל ואני הח"מ מוחמד עבד אלרחמאן אבו רקייה מכפר מיסר ת.ז. מס' 2146280 מצהיר כי הינני בעל זכות בחלקה 10 בגוש 12148 באדמות ערערה, דהיינו אני זכאי להרשם כבעלים של 1/2.1 דונם אשר לפי חשבונית זה 15/1680 חלקים מהחלקה 10 הנ"ל ששטחה עד כמה שידוע לי 168 דונם;
והואיל והסכמתי בזמנו למכור את 15/1680 חלקים בחלקה הנ"ל למר חאטר חמדאן מחמוד
ת.ז. 5441501 מכפר קרע תמורת סכום של 15,000 ל"י;
והואיל ואכן קיבלתי ממר חאטר חמדאן מחמוד
הנ"ל את הסך 15,000 ל"י בשלמות;
והואיל וברצוני להבטיח את זכויותיו של מר חאטר חמדאן מחמוד
בחלקה 10 הנ"ל".

אותו זמן המנוח טרם היה רשום כבעלים של הזכויות בחלקה במשרד מרשם המקרקעין.

טענות התובע הן בתמציתן אלה:
התובע יצג את המנוח בפני
הימנותא בע"מ מכוח יפוי כוח כללי והוא ביצע במקומו ועבורו עיסקה להחלפת מקרקעין שבבעלות המנוח הכוללים את החלקה נשוא הדיון.

בין התובע לבין הימנותא תיווך זחאלקה (שהיה הנתבע 2).
לאחר חתימת הסכם החליפין, ביקש זחאלקה מהתובע להגיע עמו למשרד של עורך דין ע"מ שיחתום על יפוי כוח בלתי חוזר להימנותא לצורך ביצוע עיסקת החליפין.

מאחר והתובע אינו יודע עברית, סבר לתומו כי מדובר ביפוי כוח לטובת הימנותא. למעשה, הוא חתם על יפוי הכוח נשוא התביעה לטובת חאטר, אותו לא פגש מעולם. הוא מכחיש גם שקיבל כספים מחאטר. בעת חתימתו על יפוי הכוח במשרד עוה"ד, חאטר לא נוכח כלל במשרד עוה"ד.
הוא אינו ידוע את שם עוה"ד בפני
ו חתם על יפוי הכוח.
התובע מאשים את זחאלקה, כי "רקם" במרמה את העיסקה נשוא יפוי הכוח יחד עם חאטר.

חאטר כופר בטענות התובע מכל וכל. לדבריו, נסע עם אביו מחמוד חאטר (להלן: "מחמוד") למשרדו של עו"ד ראובן גולן ושם חתם התובע על יפוי הכוח לאחר שעו"ד גולן קרא בפני
ו את האמור ביפוי הכוח והסביר לו את תוכנו ומשמעותו.
לאחר חתימת התובע על יפוי הכוח שלפיו רכש חאטר 1,500 מ"ר, הוא מסר לידי התובע סכום של 15,000 ל"י במזומן.
מיד לאחר מכן הוא החל להחזיק בחלק שרכש מהחלקה ללא עוררין מצד התובע.
הזכויות שנרכשו על ידו מכוח יפוי הכוח כבר נמכרו לאברהים אימן ומחמד אגבריה, הם הקימו בתים בחלקה וגרים בה.
לאור הצהרה זו קבעתי (בישיבה 28.2.00) (בע' 42) שאם יתברר שיש לתובע עילה כנגד חאטר יצורפו מחמד ואימן אגברייה להליך.

כאן המקום לציין, כי עו"ד גולן נפטר בשנת 2000 (ע' 8) וגם זחאלקה נפטר.

ב. הראיות.
התובע הגיש תצהיר מטעמו ובו הוא מאשר את טענותיו כאמור לעיל.
הוא הגיש גם תצהיר של בנו עדנאן אשר מאשר, כי זחאלקה שימש כנציג או מתווך מטעם הימנותא, אשר ביצע עיסקאות חליפין באזור.
הוא מספר, כי לאחר שהתובע קיבל דרישה ממס שבח, הוא פנה לזחאלקה ע"מ לבדוק את פשר הדברים. זחאלקה הבטיח לבדוק הענין, אך לא חזר אל התובע.

בשנים 95-96, לאחר פניות נוספות לזחאלקה, אמר לו זחאלקה כי יפוי הכוח שחתם התובע לחאטר הינו לצורך ביצוע עיסקת מכר לחלקה של המנוח, וזאת בתמורה לשכר טירחתו של זחאלקה בעיסקת החליפין.
זחאלקה הודיע לו כי לא הסביר לתובע את פשר האמור ביפוי הכוח שחתם לטובת חאטר מחשש שמא התובע יסרב לחתום על יפוי הכוח, ולכן הציג בפני
ו כי חתימתו היא לצורך ביצוע עיסקת חליפין עם הימנותא.
זחאלקה הודה בפני
ו, כי התובע לא קיבל תמורה בגין העיסקה עם חאטר.

חאטר הגיש מצדו תצהיר שבו הוא מעלה את גירסתו כפי שהובאה לעיל.
כמו כן, הגיש תצהיר של אביו מחמוד המאשר את גירסתו.

המצהירים נחקרו על תצהיריהם (ישיבה 28.2.01).
התובע אומר שזכויות המנוח בחלקה נרכשו מהימנותא בעיסקת חליפין (ע' 15).

בשנת 87 קיבל דרישה ממס שבח ואז פנה לזחאלקה באמצעות בנו עדנאן. זחאלקה אמר לו שלפי ההסכם עם הימנותא, הימנותא נושא בנטל המיסים והוא לא חייב בתשלום (ע' 16-18).
רק לפני 4-5 שנים נודע לו שמדובר במס שבח לענין העיסקה בינו לבין חאטר (ע' 16).

העד סיפר שהגיע לעו"ד גולן ביוזמת זחאלקה. אז לא ידע את שמו. שמו נודע לו מאוחר הרבה יותר, רק מפי פרקליטו עו"ד זכי כמאל
שהגיש את התביעה בשמו (ע' 17). הוא לא הכיר את עו"ד גולן קודם (ע' 19). בהמשך התברר, שיפוי הכוח הכללי שקיבל מהמנוח נחתם בפני
עו"ד גולן (ע' 19).
כשהתברר לו מפי זחאלקה תוכנו האמיתי של יפוי הכוח, הוא לא פנה לעו"ד גולן בטענות (ע' 21).

עדנאן אמר בחקירתו כי בשנת 87 באה הדרישה הראשונה של מס שבח ואז פנה לזחאלקה וזחאלקה אמר שהמס חל על הימנותא (ע' 4). רק בשנת 97 התבררה לו מהותה האמיתית של העיסקה (ע' 4).
בשנת 98 הם פנו לעו"ד כדי לבטל את יפוי הכוח, אך הוא אמר להם שאין מה לעשות (ע' 6).
הם לא פנו בתלונה למשטרה נגד עו"ד גולן וזחאלקה (ע' 6).

אביו של מחמוד בחקירתו, אומר ששמע מאנשים כי החלקה עומדת למכירה. כשהלך לנוטריון לקח עמו את זחאלקה (ע' 23). הוא פנה לזחאלקה כמי שמבין בערכן של קרקעות וזאת כבעלים של קרקעות רבים (ע' 25). הוא אינו זוכר מי שילם לעו"ד (ע' 25). הכסף ששולם לתובע כתמורה, היה כספו של בנו שעבד באותו זמן (ע' 28-9).
חאטר אומר בחקירתו שבשנת 79 עבד בחקלאות או במסגרות. אין הוא זוכר בדיוק (ע' 31).
זחאלקה מוכר לו כמי שהיה ראש מועצה וחבר מועצה וכחבר של אביו מחמוד (ע' 31). הוא לא קיבל כסף ממנו (ע' 48). לפני שרכש את החלקה הוא גישש אצל אנשים בכפר כדי לברר אם יש קרקע למכירה בין היתר אצל מוחמד טייר מכפר קרע (ע' 33).
הוא לא ידע שהימנותא מעורבת בענין (ע' 50). לפני הפניה לעו"ד הוא היה אצל המנוח בביתו פעמיים או שלוש (ע' 34). עו"ד גולן היה עורך דין שלו. במועד החתימה, הוא בא למשרדו של עורך הדין יחד עם זחאלקה ועם אביו (ע' 35).
את הכסף שילם מיד לאחר החתימה (ע' 44). כשבועיים לפני החתימה סוכמה העיסקה (ע' 45). התובע הראה לו את מיקום החלקה וזאת בנוכחות אביו ודוד של חאטר (ע' 49).
הוא אינו זוכר אם יפוי הכוח תורגם לערבית בעת שנחתם על-ידי התובע (ע' 47).
הוא לא שילם מס שבח ולא דיווח על העיסקה למס שבח (48-9).

ג. דיון ומסקנות.
1. דינה של תביעה זו להדחות. ואלה נימוקי:
(א) טענתו העיקרית של התובע היא, כי הוא רומה על ידי זחאלקה וחאטר לחשוב שמדובר במתן יפוי כוח להימנותא לצורך ביצוע עיסקת חליפין לחאטר לצורך מכירת הזכויות שלו בחלקה.
לפי האמור בתביעה שהוגשה ב- 9.11.97 בנוסחה המקורי, הרי כבר בשנת 1987 כאשר קיבל דרישה ממס שבח, עמד התובע על דבר המרמה הנטענת (סעיף 6 לתביעה) והוא לא עשה דבר עד לשנת 1997, מועד בו הוגשה התביעה לראשונה.
בהמשך ניסה התובע לסגת מדבריו אלה ולטעון שהמרמה נודעה לו רק בשנת 97 כאשר קיבל דרישה נוספת ממס שבח, אך אין אני נותן אמון בגירסה "משופצת" זו. מה גם שעדנאן בסעיף 6 לתצהירו מדבר רק על דרישה אחת של מס שבח ולא על שתיים.
(ב) בלי להכנס לשאלת ההתישנות שאותה לא העלה הנתבע בסיכומיו, הרי הגשת תביעה 10 שנים לאחר שנודע לתובע על המרמה, מעוררת ספקות רציניים באמינותו. הוא אמנם טוען בתביעתו בסעיף הנ"ל שעו"ד אמר לו שאין מה לעשות (הוא לא ציין מי היה עורך הדין, או מתי פנה אליו), אך כשם שידע בסופו של דבר ללכת לעו"ד זכי כמאל
, היה יכול לעשות זאת עשר שנים קודם לכן.
בכל מקרה, גם אם סבר שאין סיכוי לתביעה אזרחית, מה מנע ממנו לפחות לפנות בתלונה למשטרה ע"מ שרמאים יבואו על עונשם. ענין זה של השתהות בהגשת התביעה, מקבל משנה תוקף כאשר "הרמאים" כביכול זחאלקה ועו"ד גולן, כבר אינם בין החיים. כשם שיש לנהוג בזהירות מיוחדת בתביעה נגד עזבון (השוה ע"א 525/78 סנובסקי נ. לבון פד"י ל"ד (4) 266; ע"א 459/59 פינקלשטיין נ. פרושטייר פד"י י"ד 2327), כך הוא הדבר וביתר שאת, כשמועלית טענה בעלת אופי פלילי ברור כנגד "יורדי דוּמָה".
יש עוד לציין, שלשורת הנפטרים בעת הגשת התביעה, שייך גם בעל הזכויות, המנוח, אבי התובע.
(ג) לפי תק' 4(ד) לתקנות הנוטריונים תשל"ז1977-, נוטריון לא יתן אישורו על עשיית פעולה בפני
ו אם בכל נסיבות הענין לא שוכנע שהנציב פועל מרצונו החופשי ושהוא מבין הבנה מלאה את משמעותה של הפעולה - - ". אמנם באישור של הנוטריון לא נאמר כי הוא עשה פעולה כלשהי לוודא שהתובע הבין את מהותו של יפוי הכוח עליו הוא חותם, אך עלינו לצאת מן ההנחה בדבר תקינות פעולות הנוטריון במובן זה שהוא מילא את כל החובות המוטלות עליו. הנוטריון ממלא פונקציה של רשות ציבורית "שהופרטה" (בעבר אישור יפוי הכוח נעשה בפני
נוטריון ציבורי לפי חוק הנוטריונים העותמאני) ולכן חלה על פעולותיו "חזקת התקינות", כמו זו החלה על רשות ציבורית (השוה גישת בית-המשפט בע"א 380/88 מוהיב טוקאן נ. פאטימה פהימה אלנששיבי פד"י מ"ה (5) 410 בע' 418 פיסקה 6, מפי השופט בך; ת"א (י-ם) 1162/99 פוזיה קאסם אחמד נ. אחמד קאסם תק' מח' 2001(3) 4447 פיסקה 10).
העובדה, שחאטר לא זכר אם יפוי הכוח תורגם לתובע לערבית, אין די בה כדי לסתור את חזקת התקינות. "אינני זוכר" - אינו תחליף לעדות פוזיטיבית. יתר על כן, יתכן למשל שעו"ד גולן לא תירגם את המסמך בעצמו אלא נעזר במי מהנוכחים.
(ד) ניתן בעצם לראות את טענת התובע כטענת non est factum. הטוען טענה כזו (אם בכלל יש לה עדיין תוקף במשפטנו), צריך להרים נטל הוכחה כבד מהנטל המוטל כרגיל על שכמו של תובע במשפט אזרחי (השוה ע"א 36/99 ראובן יפה נ. עזבון חנה גלזר ז"ל דינים עליון נ"ט 25 (סעיף 5 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה)).
התובע לא הצליח לעמוד בנטל כבד זה, בעיקר לאור השתהותו הממושכת.
(ה) גם אם נניח שזחאלקה נהג לתווך בין הימנותא ותושבי כפר קרע בביצוע עסקאות חליפין, אין בכך כל ראיה שהוא הונה את התובע. יתכן למשל שהוא היה האיש שהפנה את חאטר לתובע, שכן בידו היתה האינפורמציה בדבר עיסקת החליפין שבעקבותיה רכש המנוח את זכויותיו מהימנותא.
(ו) אינני רואה כל חשיבות לכך שלא הוכח כי נערך הסכם מכר בכתב בנפרד מיפוי הכוח. יפוי הכוח עצמו הוא הסכם בכתב העונה על דרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 3991/96 וילוז'ני נ. מעלה השרון פד"י נ"ב (5) 278 בע' 285; והשוה ע"א 309/87 יחיא נ. אגבריה תק-על 90(1) 421; ע"א 380/88 טוקאן נ. פאטימה פד"י מ"ה (5), 410 בע' 423 פיסקה 9 לפסק דינו של השופט בך). אין צורך שהמסמך יחתם גם על ידי הקונה (פיסקה 10 (שם)). יפוי הכוח כולל תיאור החלקה, קובע את התמורה, מעיד על פרעונה ומקנה באופן מידי לתובע את הזכויות של המנוח כלפי הימנותא.
אמנם לא נקבעו מספר פרטים כגון: מי נושא בנטל הארנונה (או מס רכוש), מס שבח ומס רכישה, אך פרטים אלה ניתנים להשלמה, אם על פי הדין ואם על פי הנוהג (השוה ע"א 235/74 חסן ערפאת קאדרי נ. מסדר האחיות צ'רלס הקדוש פד"י ל (1) 800, 804-803; רע"א 10/87 יוסף ג'דיר נ. ג'אבר שופניה פד"י מ"א (2) 553).
(ז) אינני סבור שלענין טענת המרמה יש חשיבות לשאלה מי בפועל שילם את הארנונה בשנים שמאז חתימת יפוי הכוח ואילך.

אשר על כן, התביעה לא הוכחה והיא נדחית.

התובע ישלם לחאטר הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.

ניתן היום י"ט בסיון תשס"ב, 30 במאי 2002 בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
השופט ד"ר ד. ביין

סגן נשיא
יהודית / d01106897a.1
1
בתי המשפט
תא 011068/97

בית המשפט המחוזי בחיפה
כבוד ס. הנשיא השופט ד"ר ד. ביין

בפני









א בית משפט מחוזי 11068/97 מוחמד עבדאלרחמאן אבו רקיה נ' חאטר חמדאן מחמוד (פורסם ב-ֽ 30/05/2002)