פסקי דין על אורן ג.ח.נכסים | פסקי דין על סנפיר ארז | פסקי דין על חגי אורן | פסקי דין על משכיות בע"מ

39497-05/13 א     03/05/2019




א 39497-05/13 אורן ג.ח.נכסים בע"מ, סנפיר ארז, חגי אורן נ' משכיות בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 39497-05-13 דייב בלומברג (1992) בע"מ
ואח' נ' משכיות בע"מ



לפני
כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ



ה
תובעים/נתבעים שכנגד
:


1.דייב בלומברג (1992) בע"מ

2.אורן ג.ח. נכסים בע"מ

3.סנפיר ארז

4.חגי אורן


נגד

ה
נתבעת/ תובעת שכנגד
:
משכיות בע"מ




פסק דין


כללי
בפני
תביעה חוזית/כספית
ע"ס של 2,045,757 ₪, בתוספת מע"מ כחוק, שהוגשה בסדר דין מקוצר ועילתה חוב כספי ודרישה לתשלומו מכח התחייבות חתומה ובקשר לעמלות תיווך/שיווק, נכס נדל"ן של הנתבעת.
הנתבעת כופרת בחבות מטעמים שונים, ובכלל זה מכח טענות קיזוזיות שונות, טענות שלאחר מתן הרשות להגן, הפכו לתביעה כספית ע"ס 2,550,000 ₪, שמקורה בטענות
להפרת הסכם, שיווק הנכס, מכוחו נתבעו העמלות בתביעה המקורית. התביעה הוגשה בראשיתה לבית המשפט המחוזי בת"א, ולאחר שעוכבו בה ההליכים שם, ניתנה החלטתי ביום 23.7.15, שתידון כתביעה נגדית בתיק כאן.

בהחלטה בבקשת הרשות להגן שניתנה בתיק, נסקרו טענות הצדדים,
וכן נקבעו ממצאים לכאוריים בקשר למחלוקות שבתיק, וכמקובל באותו שלב. אותן טענות, מחלוקות, והכרעות לכאורה, נותרו לפתחנו, גם בתום כלל הדיון בתיק, משכך, ובטרם תיאור הדיון לגופו והכרעות סופיות, לטעמי, ולהבהרת הטענות והמחלוקות, מן הראוי, ועל מנת שלא לחזור על הדברים, שכבר נקבעו בהחלטה מפורטת, להביאה להלן, וכאשר בהחלטה המשיבים הינם התובעים, והמבקשת הינה הנתבעת:

"טענות הצדדים
לטענת המשיבים, בשנת 2007 לערך המבקשת התעתדה לבנות בניין בהרצליה על מקרקעין שהיו בבעלותה באותה עת, הידועים כחלקה 55 בגוש 6420 ועל כן חתמה עם המשיבה, על הסכם תיווך ושיווק המקרקעין. במסגרת ההסכם הוסכם כי המשיבים ישווקו את הנכס להשכרה ולמכירה בתמורה לעמלות תיווך כך שבגין תיווכם בעסקה למכירת הנכס ו/או חלק ממנו, המשיבים יהיו זכאים לעמלת תיווך בשיעור 1.75% מהתמורה המוסכמת. עוד נקבע כי ככל שהנכס ו/או חלק ממנו יימכר בתיווך המשיבים טרם סיום בניית קומות המרתף בנכס, המבקשים יהיו זכאים לבונוס בשיעור של 0.5% מהתמורה המוסכמת בהסכם המכר, ובסה"כ עמלת תיווך בשיעור 2.25% מהתמורה המוסכמת בהסכם המכר. ביום 26.06.2007 נחתם הסכם מכר ולפיו נמכר חלקו הארי של הנכס בתיווכם של התובעים לכלל חברה לביטוח בע"מ
. במסגרת ההסכם של עסקה זו נקבע כי התמורה הסופית תעמוד על מחיר המגלם תשואה שנתית של 8.35% והוסכם כי תשואה זו תחושב בהתאם לשווי דמי השכירות הנקובים בהסכמי השכירות שיחתמו בקשר עם הממכר נשוא עסקת כלל הראשונה. למרות האמור נטען כי בהסכם הראשון נקבע מחיר מינימום לתשלום שעמד על 71,648,640 ₪. נטען כי המכירה התבצעה בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, טרם סיומה ועל כן, על פי ההסכם זכאים המשיבים לעמלה בשיעור של 2.25% ממחיר התמורה המוסכמת. ביום 01.07.2007 שילמה כלל מקדמה על חשבון התמורה הסופית בסך 12,600,000 ₪.

המשיבים טוענים כי דרשו מהמבקשת לשלם את עמלת התיווך המגיעה אך זו נמנעה מלעשות כן, על אף בקשות שונות בכתב ובעל פה כאשר המבקשת מעלה טיעונים שונים וביניהם חולקת על זכאותם לקבלת בונוס בשיעור של 0.5% מהתמורה המוסכמת. נטען כי לאור המחלוקת באשר לבונוס נדרשה המבקשת לשלם את שיעור העמלה שאינו שנוי במחלוקת, 1.75% ואף בהמשך וויתרו המשיבים על מחצית משיעור הבונוס בשיעור של 0.25% מהתמורה המוסכמת בכפוף לכך שהמבקשת תשלם למשיבים באופן מיידי את יתרת עמלת התיווך במלואה, 2% ממחיר התמורה הסופי. נטען כי רק ביום 11.12.2008 שילמה המבקשת למשיבים סך של 210,000 ₪, על חשבון עמלת התיווך תוך שמתחייבת בפני
המשיבים להשלים את החסר מיד כשתתקבל אצלה מלוא התמורה בגין המכירה אולם הפרה את התחייבותה.

נטען כי בחודש ספטמבר 2010, נמכר חלק נוסף בנכס לכלל ביטוח בע"מ
, גם כן בתיווכם של התובעים וזאת באמצעות מימוש אופציה שהוקנתה לאחרונים על סך 11,655,000 ₪ כאשר המבקשת קיבלה את מלוא התמורה בגין עסקה זו, בחודש פברואר 2012 לערך. נטען כי העסקה השנייה הנה חלק בלתי נפרד מהעסקה הראשונה, ועל כן לא היתה מחלוקת בדבר זכאותם של המשיבים לקבלת עמלה של 1.75% מהתמורה המוסכמת בהסכם המכר מושא העסקה השנייה. למרות האמור, המבקשת בצעה נסיונות חוזרים ונשנים להפחית את גובה העמלה, בטענה שאם תבוצע ההפחתה יהא באפשרותה לשלם לאלתר את יתרת עמלות התיווך ולפרוע את חובה במלואו. עוד נטען כי לאורך כלל התקופה המשיבים חזרו ודרשו מהמבקשת את תשלום מלוא עמלות התיווך כאשר האחרונה חזרה ואישרה את חובה למבקשים, תוך שטוענת למצוקה תזרימית. לאור האמור, המשיבים הסכימו לוותר על חלק מהחוב בתנאי שהמבקשת תקיים את התחייבותה לפרוע את יתרת החוב ולאלתר. נטען כי ביום 30.07.2012 שילמה המבקשת למשיבים סך של 195,388 ₪, וזאת על אף שהתחייבה להעביר סך של 250,000 ₪.
נטען כי למשיבים ידוע כי בחודש אוגוסט 2012 לערך, נקבעה התמורה הסופית בגין עסקת כלל הראשונה על סך של 76,659,643 ₪ וביום 20.09.2012 שילמה כלל את יתרת התמורה בגין הרכישה בסך של 63,959,643.

בהמשך לכך נטען, כי ביום 21.11.2012, אישרה המבקשת במכתבה שהנו בגדר הודאת בעל דין, כי חייבת למשיב 1 סך של 747,419 ₪ ולמשיב 2 448,453 ₪ והתחייבה לשלם סך של 70,000 ₪ עד ליום 31.12.2013 והיתרה ב 4 תשלומים עד לחודש יוני 2013. המשיבים הבהירו למשיבה במכתב מיום 13.1.2012 כי אין הדברים תואמים את שהוסכם לצרכי פשרה ועל כן אין המשיבים יכולים לחתום עליו תוך עמידה על שהוסכם. לאור האמור נטען כי בגין עסקת כלל הראשונה החוב עומד על 1,319,454 ₪ בצירוף הצמדה, ריבית ומע"מ ובגין עסקת כלל השניה 223,444 ₪ ובסך הכל
2,045,757 ₪ בתוספת מע"מ.

המבקשת טוענת כי העמלות שהוסכם לגביהן בהסכמי התיווך/שיווק, היו תמורת שירותי השיווק וביצוע תכנית העבודה ועוד בשנת 2007 כשלו המשיבים בהעמדת שירותים אלו מאחר ולא עשו מאום לטובת השכרת שטחי הפרויקט, לא ביצעו את תוכנית העבודה, ולא העמידו את שירותי השיווק השוטפים להם התחייבו. על כן הודיעה המבקשת למשיבים על ביטול ההסכם בשל הפרתו מצדם והאחרונים אישרו את ביטולו עוד ב 12.07. בנוסף נטען כי לא נערכה אף עסקת השכרה אחת טרם בוטל ההסכם, והעסקה היחידה שנערכה היתה עסקת מכר אחת, עסקת כלל הראשונה, כאשר זו היתה עסקה
שהתקבולים בגינה משולמים במועד מסירת השטחים עת הם מושכרים, וכאשר גובה התקבולים תלוי ומותנה בהצלחת השיווק של שטחי הממכר לשוכרים.
נטען כי המשיבים עותרים כ 5.5 שנים לאחר ביטול ההסכם תוך הסתרת ביטולו. בנוסף, נטען כי המשיבים עושים שימוש פסול במסמכי מו"מ לפשרה, שנערך בין הצדדים, ולא צלח, לצורך טענות בדבר נכונותה של המבקשת לשלם להם סכומים מסוימים, וזאת כאשר הצדדים לא חתמו על המסמכים, ונכונות המבקשת לתשלום היתה לצורכי פשרה והימנעות מהליך משפטי. כמו כן נטען כי כל האמור בהקשר המו"מ חוסה תחת חסיון מו"מ לפשרה ואין לראות בו הודאה כלשהי, ומשלא הושגה פשרה.

נטען כי למשיבים אין זכות לתשלום כלשהו, מאחר והפרו את הסכם השיווק וגם לו היתה, אין המשיבים זכאים לשיעור הנקוב בהסכם, מאחר וזה אמור היה להשתלם רק כנגד, ותמורת ביצוע ההסכם בהקשר תוכנית העבודה הנמשכת, והשוטפת לשם השלמת עסקת כלל הראשונה. גם במצב זה אין המשיבים זכאים לתשלום נוסף, מאחר ויש לנכות ולקזז את נזקי המבקשת בגין הפרת ההסכם, מחיר הפגם בשירות עליו הוסכם ושלא בוצע, את טובת ההנאה שצמחה למשיבים מאי קיום התחייבויותיהם על פי החוזה. נטען כי המשיבים אינם זכאים לעמלות בגין עסקת כלל השנייה, מאחר וזו נערכה ללא כל מעורבותם של המשיבים, שנים לאחר ביטול הסכם השיווק, ושעה שלא עמד בתוקף כל הסכם אחר בין הצדדים, וכאשר אין מדובר בעסקה שהנה תוצאה של מימוש אופציה שכביכול הוקנתה בעסקת כלל הראשונה. לבסוף, נטען כי שיערוך סכומי התביעה הנו שגוי ומופרך.

דיון והכרעה
בתיק הוגשו בקשות להטלת צווי עיקול ובקשות לביטולם, שנדונו בפני
כבוד הרשם, אריה ביטון, ובמסגרתם הצדדים העלו טענות לעניין חסיונם של מסמכים שהועברו במסגרת המו"מ, בעניין זה נתנה החלטה על ידי כבוד הרשם, ביום 12.06.2013 לפיה נדחתה הבקשה לביטול העיקול הזמני, ובמסגרתה נקבע בהקשר זה כי מדובר בתכתובת בין הצדדים עצמם, ואין היא כוללת כל הגבלה לצורכי מו"מ, ועל כן קבילה להגשה במסגרת ההליכים המשפטיים.

בדיון במעמד הצדדים, בפני
, בא כח המשיבים מטעמים משפטיים ויתר על חקירת המצהיר, וטען לדחיית הבקשה בגין הודאת בעל דין – המבקשת, לגבי סך 1,195,872 ₪ + מע"מ, תוך שמפנה למכתב המבקשת מיום 21.11.2012, נטען שאין מדובר במסמך חסוי כפי שקבע כבר כבוד הרשם ושכל הטענות שקודמות למועד מכתב זה, נבלעו בו, ואינן רלוונטיות יותר. נטען שטענות הקיזוז עלו רק לאחר הגשת התביעה ולא בזמן אמת, אינן בסכום קצוב, אלא בליל טענות של נזקים ערטילאיים. בא כח המשיבים הסכים שלגבי יתרת התביעה בסך כמליון ₪ תנתן רשות להגן ונוכח כללי השלב הדיוני, ומבלי להסכים לאף טענה.

בא כח המבקשת מציין כי עילת התביעה כאן הנה הסכם משנת 2007 שבוטל בסוף שנת 2007 ועל כך אין מחלוקת, ומשבוטל ההסכם אין עילת תביעה, ובכל מקרה אין עילת התביעה, מכתב המבקשת מיום 21.11.2012, ולמעשה נעשה שינוי חזית בטיעון לעיל, וכאשר בהעדר חקירה, החבות על פי ההסכם המקורי, דורשת בירור וראיות, וזאת בהתחשב במהותו של ההסכם שלא היה הסכם תיווך רגיל אלא הסכם שיווק ארוך טווח. לגבי המכתב מיום 21.11.2012, מדובר במו"מ לפשרה שאינו יכול להוות הודאה, מפנה לתשובת המשיבים לאותו מכתב, לשיטתו התכלית בקשר להתכתבות שנעשתה לצרכי פשרה, ועל כך אין חולק, לא יכולה להוות הודאה בחוב, גם ללא ציון הסייג הפורמאלי של "מבלי לפגוע בזכויות" וכיו"ב, וגם כאשר אין בתמונה עו"ד מייצג, וכאשר בפועל בסופו של יום לא הושגה פשרה, ולא נחתם מסמך לעניין סילוק סופי כנגד התשלום שהוצע, בבחינת אין מקום לאחוז במקל בשני קצותיו.

לאחר עיון בחומר הדיון, וסיכומי הצדדים, אני מחליט כדלקמן:
בחינת חליפת המכתבים והדואר האלקטרוני, נשוא הבקשה והחלטתו, של כבוד הרשם אריה ביטון, מעלה כי אכן מדובר בתכתובות בין הצדדים עצמם ולא בין באי כוחם כאשר עולה בבירור מהתכתובת שאין היא נושאת כל הגבלה לצורכי מו"מ (ראה: י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי (2009), 1423). כבוד הנשיא, השופט, מ. שמגר דן בהקשר זה בע"א 440/75


אשר זנדבנק, ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר
, פ"ד ל(2) 260 ושם קבע:

"
הרישום "בלי לפגוע בזכויות" או "כל הזכויות שמורות (באנגלית ("
without prejudice
"), בהם נוהגים פרקליטים ושאינם פרקליטים לקשט מכתביהם, אין בהם כדי לשלול מן האמור במכתב את אפיו כהצעה מחייבת ואין בהם, בכפיפות למה שייאמר להלן, כדי למנוע הסתמכות על המכתב והאמור בו כראיה להעלאתה של ההצעה ונוסחה. מטרתם ומשמעותם של המונחים המסייגים הנ"ל היא מוגבלת: כאשר מתנהל משא-ומתן לפשרה, ומשא-ומתן זה נכשל, הרי אין באמור במכתב הנושא רישום כנ"ל, כדי לשמש הודאת-בעל-דין.

וראה גם החלטתו של כב' השופט יעקב שפסר בתיק הפ(מרכז) 30902-07-11 רונדלן בע"מ
נ' בנק לאומי לישראל בע"מ
, (פורסם בנבו)) מיום 30.04.2013 בסעיף 3 לפסק הדין לעניין קבילותם וחסיונם של מסמכים שנערכו במסגרת משא ומתן בין צדדים, כאשר הכלל הוא שמסמכים כאלו אינם קבילים ובכפוף להתנגדות להגשתם במועד, וכי החסיון בעניינם הוגבל כפי שצוין לעשיית שימוש במסמך "כהודאת בעל דין", ואין בו כדי למנוע הסתמכות על המסמך והאמור בו באשר להצעה הכלולה בו.

דבריו של כבוד השופט שמגר לעיל אינם עורכים הבחנה בין זהות כותבי המכתב, "פרקליטים ושאינם פרקליטים" לצורך ההכרעה בשאלת תחולת ומשקל תוכן הדברים שהוחלפו במסגרת מו"מ, כמו כן, מוסיף וקובע, כי אין באלו למנוע את ההסתמכות על תוכן הדברים, אלא באם נאמרו בהקשר של מו"מ לפשרה וזה לא צלח, וכאשר נרשם "מבלי לפגוע בזכויות" או "כל הזכויות שמורות", במצב מעין זה אין מכתב הנושא רישום זה בכדי להוות הודאת בעל דין. יוזכר כי בענייננו לא מופיעה בהתכתבות הערה או סייג בנוסח האמור, כך שפורמאלית אין המבקשת עומדת באחד התנאים הנדרשים לעניין זה ושנקבע על ידי כבוד הנשיא, יחד עם זאת עיון בתוכן המסמכים עצמם כולו ולא רק בסכומים מלמד ששני הצדדים בגוף המכתבים, סייגו ההסכמות, המבקשת בהעדר תביעות נוספות, והמשיבים במספר תשלומים נמוך יותר. עניין זה יכול בדוחק לתמוך בעמדת המבקשת לפיה אין לראות בתכתובת האמורה, הודאת בעל דין שבלתה אין, ובהתחשב שלעת זו המגמה הנה להעדיף את התוכן המסייג, על פני הצורה והסייג הפורמאלי הנדרש ושאינו בנמצא.

כאמור בדיון שהתקיים בפני
י לא נחקר המצהיר, מטעמים משפטיים, יחד עם זאת הצדדים הפנו לחקירת המצהירים מטעם שני הצדדים בדיון מיום 17.06.2013, הבקשה לביטול עיקול זמני שנדונה בפני
כב' הרשם ביטון והוזכרה קודם, ומהווה בשלב זה חלק מן החומר שכמובן ניתן להסתמך לעת זו. ככלל, ובהתחשב בכללי השלב הדיוני, שמקלים עם מבקש בשלב זה, ובכפוף למסירת גרסה מפורטת וסדורה, שלא נסתרת בחקירה או מכלל הבקשה, ניתן לתמצת את המחלוקת האמיתית שבין הצדדים לשאלה עיקרית, שהיא, על רקע ביטולו של הסכם התיווך/שיווק משנת 2007, וכאשר בין חתימתו לביטולו נחתם הסכם מכר של עיקרו של המבנה בתיווך התובעים, וכאשר תמורת אותה עסקת מכר היתה תלוית קיום שוכרים במבנה שיוקם ונמכר, ותשלום התמורה בגין העסקה נדחה בסופו של יום לשנת 2012 , האם בשל ביטול ההסכם אין המשיבים זכאים לתמורה כלשהי, ואם כן האם זכאים לתמורה החוזית שקשורה גם לפעולות שיווק מתמשכות, או לתמורה מופחתת, בערכי שכר ראוי ובגין עסקת מכר חד פעמית, והאם זכאית המבקשת לקזז נזקים שנגרמו לטענתה, בשל הפרת הסכם השיווק וביטולו, מאותה תמורת שכר ראוי, שיכול ומגיע, בגין עסקת המכר הראשונה לחברת כלל.

מעיון בחומר, עולה תמונה חד משמעית, לפיה המבקשת עד לסמוך להגשת התביעה סברה מחד, שעליה לשלם דמי תיווך נוספים למשיבים ומעבר לתשלומים ששולמו על חשבון בעבר. מאידך, גישת המבקשת לכל אורך הדרך, היתה שיש לקשור את קבלת מלוא התמורה בגין מכר המבנה, למועד גמר החשבון עם המשיבים, ובזיקה גם לעניין השכרת חלקים מן המבנה, כאשר לעניין זה הדגש על היותה מרכיב חשוב לעניין קביעת התמורה הסופית של המכר, ולאו דווקא בהיבט של הפרת הסכם השיווק המקורי, מ- 2007 ונזקים שגרם.

מן הדיון בפני
כב' הרשם, וכן מן החומר שבפני
י, ומן הבקשה עצמה, על נספחיה, עולה לכאורה שיח לאורך שנים, שאינו מתכחש, כאמור, להשלמת דמי תיווך, יחד עם זאת, כורך אותו וגמר חשבון בעניין, עם השלמת עסקת כלל הראשונה, לרבות בהיבט של השכרת המבנה. בהמשך לכך, נראה, ולכאורה בשלב זה, שמרבית הטענות האחרות של המשיבה, בהקשר של נזקים שרשאית לקזז בשל הפרת הסכם השיווק, כטענה הנשענת על קנה רצוץ ושנולדה בדיעבד לפחות בעוצמתה. בכל ההתכתבות לאורך שנים, בין הצדדים, עניין זה לא עמד על הפרק ולעומת זאת, בבר"ל כומת והורחב בסכומים נכבדים, אותם זכאית לכאורה, המשיבה לקזז כנזק. לעניין זה יצוין שמשנת 2008 ועד למועד קבלת טופס 4 בשנת 2011, וסגירת העסקה עם כלל ב- 2012 עמדו למבקשת כארבע שנים, ולאחר ביטול הסכם השיווק, בהם יכלה לטפל בנושא השיווק וההשכרות באמצעות אחרים, כך שהטענה לקיזוז נזקים בענין נראית כאמור דחוקה ביותר, ונותרנו עם הטענה של שכר ראוי מגיע, ובגבולות של 0.75% -,1% מהתמורה של העסקה הראשונה, ותוך הכחשה גורפת של קיום הסכם תיווך, או זכות לעמלה בקשר לעסקת כלל השנייה מ- 2011, כך שבפני
נו ולאחר מיצוי ליבת המחלוקת, מן המלל הרב שבבקשה, טענת קיזוז שתלויה על בלימה, מול הודיה חלקית לכל הפחות, בחוב משמעותי, ומעבר למה ששולם עד כה על חשבון ויודגש שהאמור עולה מכלל החומר, ולא רק מן המסמכים שבמחלוקת נשוא החלטת כבוד הרשם.

בהתחשב באמור ונוכח השלב הדיוני, וכאשר קיים עיקול זמני על מקרקעין, וכאשר הרושם הכללי המתקבל הנו, שהגם שלאור כללי השלב הדיוני, והצורך לבחון מעמד התכתובת ותוכנה, ובמסגרת ראיות, מחד, ומאידך, כאשר לכל הפחות מדובר בהקשר זה, ובהקשר של שכר ראוי בר קיזוז,, בטענות דחוקות, הן לגופו, והן בהתייחס לפסיקה שצוינה, אני מחליט, ליתן למבקשת רשות להתגונן וביחס לכל סכום התביעה, ועל פי כלל הטענות שבתצהיר הבר"ל, שיהווה כתב הגנה, יחד עם זאת מתן הרשות להגן ביחס לסך של
1,195,872 ₪ + מע"מ, מותנה בהפקדת ערבות בנקאית צמודה למדד על סך 300,000 ₪ ובתוך 45 יום מקבלת המבקשת החלטתי. בהעדר הפקדת ערובה כאמור, תדחה הבקשה לגבי הסך של 1,195,872 ₪ + מע"מ, והדיון יתקיים לעניין יתרת הסכום הנתבע.

על מנת למנוע בקשות והוצאות בהקשר של קיום לכאורי של בטוחה בדמות העיקול שקיים, אבהיר כי עניין זה נלקח בחשבון לעניין סכום הערובה שנקבעה. ככלל מדובר בתיווך לגבי עסקת מכר,
משנת 2007, שתמורתה הסופית שולמה בשנת 2012 ועל כך אין חולק, האיזון הראוי בין הצדדים מצדיק לדעתי הוראה כאמור לעניין הפקדת ערובה, כאשר ככל שהמבקשת עומדת על זכותה לבירור משפטי מלא, חרף התכתובת ומהלכם הרגיל של הדברים, לפחות לגבי חלק התביעה,שבגדר שכר ראוי, אזי תתכבד ותפקיד סכום משמעותי. מאידך, על המשיבים לקחת בחשבון שעמידתם על קוצה של התכתובת, כמהווה הודאה שלא ניתן לחזור ממנה, או לסייגה בהמשך, משמעה שבלי קשר לשאר הטענות לגופו כגון קיזוז, וכיו"ב, עדיין השובר שבצד הסתמכות על אותה הודאה, הנו העדר תביעות נוספות, מובן שאין באמור קביעה סופית לכאן או לכאן, אך ברי שעל הצדדים למצות ובמקביל להליך המשפטי הליך גישור, שמטרתו הגעה להסדר מוסכם שיביא לסיום סופי ומוחלט של כל הטענות, תוך חסכון בזמן והוצאות נוספות.
הוצאות הבקשה ילקחו בחשבון בסיום ההליך וכאשר מותב זה דן בתיק עד גמר."

הדיון בתביעה ובתביעה שכנגד

בהמשך למתן הרשות להגן כלעיל, והגשת תביעה כספית על ידי הנתבעת, שהיתה תמונת ראי של הטענות הקיזוזיות בבר"ל, והוחלט שתידון כאן כתביעה נגדית, הוגשו תצהירי עדות ומוצגים ע"י כלל התובעים/נתבעים שכנגד, מטעם הנתבעת /תובעת שכנגד, הוגשו תצהירי עדות ומוצגים ע"י ה"ה
מני פרידמן , יוסי גרדוס, ורו"ח יעקב סוקולובר.
כל העדים לעיל נחקרו בחקירה נגדית ע"י הצד שכנגד, הוגשו סיכומים, לאחריהם נעשה
ניסיון נוסף למיצוי והגעה להסדר שלא צלח, ומשכך באה הכרעה זו.
מן הדיון עולה שבין הצדדים נכרת הסכם שיווק בראשית שנת 2007, תוך תחילת יישום הסכם השיווק וכאשר הבניה בראשיתה, ובטרם יציאת המבנה נשוא הסכם השיווק מן הקרקע, במחצית שנת 2007 לערך, חלקו העיקרי של הבנין הנבנה, נמכר על ידי הנתבעת ובתיווך בעיקרו של התובע 3 מר סנפיר בעיסקת תשואה לחברת כלל. בעיסקת המכר נקבע, בכל מקרה, מחיר מינימום, ושולם לנתבעת על ידי הרוכשת כלל סכום על חשבון.
זמן קצר לאחר עיסקת המכר ולקראת סוף 2007, לנוכח חוסר שביעות רצון של הנתבעת, לשיטתה, מאופן ביצוע מטלות השיווק הקבועות בהסכם השיווק, על ידי התובעים ובעיקרו בשל חוסר יכולת לתקשר עם התובע 3 מר סנפיר באותה עת, הודיעה הנתבעת לתובעים על ביטול הסכם השיווק ועקב הפרתו לשיטתה.
ההודעה בענין נשלחה והתקבלה על ידי התובעים 1-3 , וחלה לטעמי לגבי כלל התובעים שפעלו בענין במשותף וכאשר התובעים אף אישרו,
שמדובר בביטול מיידי ללא חלות זמן, הודעה מראש של 45 יום ושקבועה בהסכם השיווק. בפועל, המשיכו התובעים 2 ו- 4 לעבוד בשיווק הפרוייקט, בעיקר בחלק המסחרי כמתווכים, פר עיסקה, ולא על פי הסכם השיווק שבוטל ואף הביאו שוכר משמעותי לחלק מן הנכס המסחרי, ובענין זה שולמה להם עמלת תיווך נפרדת ומוסכמת.
התובעים כולם, ובעיקר באמצעות מר סנפיר, דרשו את עמלת התיווך המגיעה לשיטתם בגין המכר לכלל ואף שולמה להם מקדמה בענין ב- 12/08 וב- 07/12 (סה"כ 405,388 ₪ בתוספת מע"מ). בהמשך למכר הראשון לכלל ולביטול הסכם השיווק, טיפלו גורמים נוספים מטעם הנתבעת בשיווק השטחים שבבנין. בראשית 2011 ולקראת השלמת הבנין, כלל מימשה זכות סרוב ראשונה שהוקנתה לה על פי ההסכם מ- 2007, ורכשה חלק נוסף וקטן יותר בנכס, תמורת סך של 11,655,000 ₪.
בין לבין, וכן בהמשך לעיסקת כלל השניה, היו תכתובות ושיחות בין הצדדים בעיקרן בקשה לתשלום העמלות בקשר לעיסקת כלל הראשונה והשניה והנדרשות על ידי התובעים, וכאשר מולן דרישה להפחתת הסכומים מצד הנתבעת, תוך דחייתן למועדי תשלום בגין השכרות שמשולמות בבנין וסגירה כספית סופית של עיסקת כלל.
בסוף 2012 ולאחר סגירת עיסקת כלל וקבלת מלוא התמורה ממנה, ולפי נספחים 12, 13 לכתב התביעה ולתצהירי התובעים, הנתבעת לפי מכתבה מיום 21.11.12 היתה מוכנה לשלם לתובעים: סך 747,410 ₪ לתובעים 1 ו- 3, וסך 448,453 ₪ לתובעים 2 ו- 4. סך הכל סך 1,195,863 ₪. וכאשר עד 31.12.12 ישולם סך של 70,000 ₪ לתובע 3, והיתרה בתשלומים עד סוף יוני 2013. לסכומים אלה יתווסף מע"מ. הסכומים יהוו סילוק מלוא חוב הנתבעת בגין עמלות נדרשות.
התובעים בתגובה, במכתבם מיום 13.12.12 מסרו כי הם דוחים ההצעה לעיל בהיותה מנוגדת לשיטתם לסיכום קודם. יחד עם זאת נאותו לסיום כלל המחלוקות שבין הצדדים, לקבל הסכום המוצע כאמור לעיל 1,195,863 ₪ ובתנאי שישולם 70,000 ₪ עד 31.12.12 והיתרה ב- 4 תשלומים, כל 15 לחודש ועד 15.4.13.
בסופו של יום, לא נחתם הסכם סופי ולא שולמו סכומים נוספים בהמשך לאותה התכתבות והוגשה התביעה המקורית. מנספחים 12 ו- 13 האמורים עולה, שהמחלוקת עובר להגשת התביעה לפי מכתבי הצדדים היתה לענין גמר חשבון, לא בקשר לסכום כולל כיתרה לתשלום לאותו מועד, שלמעשה לא השתנתה ממכתב למכתב, אלא המחלוקת התמצתה בשאלה אם תשולם ב- 7 תשלומים כבקשת הנתבע, או 4 תשלומים כדרישת התובעים.
בהמשך לשמיעת העדויות והחקירות בפני
, אציין כי בית המשפט התרשם שאין מחלוקות עובדתיות משמעותיות בין הצדדים, ולמעשה סלע המחלוקת האמיתית שבין הצדדים ושהיתה בזמן אמת, ולאורך ציר הזמן שבין כריתת עיסקת כלל הראשונה במחצית 2007 ועד סגירתה הסופית במחצית 2012, לא האם ישולם חוב העמלות הנדרשות לפי הסכם השיווק, אלא כמה ישולם, באיזה עיתוי,
ובאיזו פריסה. הדבר משליך כמובן, ולשלילת הדרישה הכספית של התביעה הנגדית.

הכרעה
ככלל, ולאחר שמיעת ראיות הצדדים, ביהמ"ש סבור שיש לקבל את התביעה המקורית, ולדחות את התביעה הנגדית על כל רכיביה, ואלו נימוקי:

אני מקבל את עמדת הנתבעת, שחוזה השיווק, שהעמלות הנקובות בו, והינו בבסיס התביעה, אינו חוזה תיווך רגיל, אלא חוזה שיווק הכולל מטלות נוספות על תיווך רגיל, מצד התובעים / המשווקים או המתווכים, אני קובע גם, שלאחר עסקת כלל הראשונה ב 12/07, הנתבעת הייתה זכאית לבטל את החוזה, ובשל חוסר שביעות רצונה מפעולות השיווק שנעשו, וכאשר הבעיה העיקרית בעניין הייתה חוסר יכולת לתקשר עם התובע 3, שהיה אמור להוביל את השיווק, ואף הביא בעצמו את עסקת המכר לכלל. איני רואה צורך לקבוע אם פעולות השיווק, המיתוג, וכיוצ"ב, שכל צד טוען שביצע, ו/או שפעל לגביהן, בוצע באופן מספק, די בהקשר זה לקבוע היעדרות וחוסר יכולת לתקשר עם התובע 3, במשך מספר שבועות לכל הפחות, שהיווה בפני
עצמו עילה מספקת, מצד התובעת, להודעה על הפרת וביטול ההסכם, וזאת מבלי למעט, בעבודת שיווק, שנעשתה עד לאותה עת, ע"י התובעים, כמו הכנת חוברת לשיווק, פניות למתעניינים, וכאשר ההיתר לבנין ניתן רק באמצע 2007, וכך גם תחילת הבניה , ולמעשה במועד הביטול, לאחר עסקת כלל, הבניה הייתה בראשיתה , ובתוך הקרקע, עניין שיש בו להשפיע על שיווק שטחים להשכרה, וכאשר סיום הבניה והאכלוס מרוחק בטווח של שנים.
לנתבעת הייתה גם זכות לבטל את הסכם השיווק, לפי הוראות ההסכם ובהודעה מראש. הודעת הביטול
אושרה ע"י התובעים, ולטעמי וכפי שצויין, חלה ביחס לכלל התובעים, ואין לראות אותה כמתייחסת רק לתובעים 1 ו – 3 . המשך עיסוק מי מן התובעים בשיווק הפרוייקט, היה ע"פ אינטרס משותף של אותם תובעים והנתבעת, ועפ"י עסקאות ספציפיות, ולא כחלק מהסכם השיווק.

יאמר כבר כאן, כי חרף האמור עד כאן, הנתבעת כשלה מלהוכיח, כי, והגם שאין מדובר בהסכם תיווך קצר וסטנדטי, אלא בהסכם שיווק, עם מטלות נוספות ומיוחדות, עדיין לא הוכח להנחת דעתי,
ובאופן מספק, קשר בין ביטול ההסכם בסוף 2007, לנזקים נטענים, הנטענים על דרך קיזוז, או תביעה שכנגד, ובקשר לאיחור נטען במסירת הנכס לחברת כלל, במשך כשנה, במקום בשנת 2011, בשנת 2012.
הקשר הסיבתי בין אירוע סיום הסכם השיווק, שנים לפני מסירת הנכס לכלל, ולנזקים הנטענים לא הוכח כלל, ולטעמי, הטענות בעניין אינן יכולות להועיל לנתבעת, לא בהקשר של סוג הסכם ההתקשרות עם התובעים, ולא בקשר הנזקים הנטענים. ככלל, מדובר בטענות כבושות, שעלו רק במסגרת הבר"ל והתביעה הנגדית, כאשר בין לבין, ובמשך שנים, לפי תכתובות בין הצדדים, ותשלומים בפועל על חשבון העמלה המגיעה, ברור שאין בפי הנתבעת, טענה אמיתית להיעדר חבות, אלא לכל היותר ניסיון להפחיתה,
או לדחותה, או לקשור תשלומה בקבלת תשלומים משוכרים בנכס, ו/או השלמת עסקת כלל. ואולם, הכרה בחוב קיימת, מה שמלמד שטענת הקיזוז, ו/או התביעה הנגדית אינן נשענות על אדנים אמיתיים, אלא על טענות מלאכותיות ובדיעבד. אכן נראה שהיה עיכוב מסויים במסירת הנכס לכלל, ואולם איני מקבל שלתובעים אחריות כלשהי ביחס לעיכוב זה ולתוצאותיו.

לגבי התכתובות לרבות מיילים והקלטות שצורפו, ע"י התובעים, אני סבור שמדובר בראיות רלבנטיות , ושניתן להסתמך עליהן , בהיבט של קבילות . יחד עם זאת,
אין למצוא בהן הודאת בעל דין, כזה או אחר, החוסמת טיעון של כל צד. את חובות הצדדים, ביחס להסכם השיווק, יש לפרש ראשית על פי לשונו הברורה וביחס לעמלות וגם מהתנהלות הצדדים עובר להסכם וגם לאחר ביטולו. וכאשר עיסקת כלל היתה עיסקה מתמשכת, וכאשר הבנין בתהליך בניה, ושיווק שטחים להשכרה ומכר, והמסקנה, הבלתי נמנעת, מהתנהלות זאת, שלוותה באותן תכתובות, היא שהנתבעת מודעת לקיום חוב, שעליה לשלם בעניין, ועושה ניסיונות להפחיתו ו/או לדחותו ו/או לפרוס אותו, אך אינה מתכחשת לו.

לגבי עסקת כלל הראשונה, משנת 2007, לשון ההסכם שנוסח על ידי מר פרידמן מטעם הנתבעת ברורה, לגבי שיעור החבות, כל עוד אין יציאה מן הקרקע של המבנה, המוקם, וזה אכן מועד עיסקה זו, לפי לשון ההסכם, עמלת השיווק, בצירוף הבונוס, בשל השלב המוקדם של הבנייה, והשיווק, וביחס לחלק עיקרי ומרכזי של הנכס, מגיעה לסך 2,25%, ובתוספת מע"מ כחוק.
המועד לתשלום העמלה, בקשר לעסקת מכר לא מצוין בהסכם, אך בפועל שולם על חשבון העמלה לאחר חתימת ההסכם, וקבלת המקדמה מכלל, וכן לאחר סגירת העיסקה, ולעניין זה, אתייחס בהמשך.

ככלל, עמלת התיווך בקשר למימוש האופציה על ידי כלל, משנת 2011, ובקשר לחלק נוסף של הנכס, היא תולדה של עסקת כלל הראשונה, שבתיווך התובעים, והגם שאין חולק שבוצעה, לאחר ביטול ההסכם על ידי הנתבעת. לטעמי, לביטול ההסכם אין מעמד, החוסם דרישה לעמלה זו, ונוכח לשון ההסכם, המחייבת תשלום עמלה, גם במקרה של ביטול ההסכם, ובלבד שהקשר בין הצדדים נוצר באמצעות התובעים, עניין שמתקיים בענייננו.
אני קובע, שהגם שייתכן שהתובעים לא היו הגורם היעיל לעניין עסקת "כלל השנייה", וכמשמעות המונח בחוק המתווכים, עדיין זכאים לעמלה, מכוח הוראות הסכם השיווק, ובשל עמידתם בתניה של יצירת הקשר בין הצדדים, שמספקת בענייננו.
יתר על כן, אני סבור, שהתובע 3, היה מעורב בהגעה לאותו מימוש אופציה, על ידי הבאת קונה, צד ג', שבעקבות התעניינותו, בחלק הנכס המדובר, מימשה כלל את זכות הסירוב, שהוקנתה לה, על פי ההסכם הראשון, בין הצדדים משנת 2007.

אני דוחה את טענת הנתבעת, שיש לקבוע במקום השכר החוזי, שכר ראוי מופחת, ובהינתן שחוזה השיווק, הופר ובוטל, לטעמי, אין בהסכם השיווק חסר הדורש השלמה בדרך שכזו, כפי שציינתי לשון ההסכם שהיא המקור הראשון לפירושו גודר את העמלות באחוזים הנדרשים ולרבות קיום התנאי בקשר לבונוס. לטעמי, לו רצתה הנתבעת מנסחת ההסכם ליצור מנגנון של הפחתת שיעור העמלות במקרים כאלו או אחרים, ושיכולים להיות רבים ומגוונים, היה עליה לעשות כן במסגרת ההסכם ולא בדיעבד, ובדרך של דחיית תשלום לאורך שנים. אין מדובר בענייננו בחסר חוזי הדורש השלמה, גם על פי פרשנות לפי כלל נסיבות החוזה עובר לכריתתו ולאחריה, לא ראיתי שעובר לכריתה אומד דעת הצדדים במקרה של מכר מהיר כפי שנעשה, ולגבי חלקו הארי של הבנין, וכאשר בהמשך ותוך זמן קצר מבוטל הסכם השיווק, שיעור העמלות הקבועות בו הופכות לבלתי רלוונטיות או נתונות למשא ומתן מחודש לכיוון של הפחתה או התאמה לשכר ראוי, פירוש זה מתחזק בוודאי נוכח התנהלות הצדדים לאחר ביטול ההסכם ועד סוף 2012 וסגירת העיסקה כאשר המחלוקת בעיקרה בקשר לבונוס הקשור לעיסקה הראשונה, ויתכן שמהותי יותר בקשר לעיסקה השניה, אך ברור שבסוף 2012 וכאשר כל המשתנים הנדרשים לאורך ציר הזמן כבר ידועים לצדדים, היתה הסכמה לתשלום יתרת עמלה כוללת בסך של כ- 1.2 מיליון ₪ ולפי המסמכים לא גובשה להסכמה כוללת לא בשל הסכום האמור, אלא בשל מחלוקת על מספר תשלומים

התביעה שכנגד

כאמור לעיל, הנתבעת טוענת שמכל חיוב שייקבע שחייבת בו, יש לקזז את הנזקים שגרמו לה התובעים בהפרת הסכם השיווק, יש לדחות הטענה, שכן, הטענה הועלתה לראשונה, בצורה רצינית, רק כשהוגש הבר"ל, ולאחר מכן התביעה שכנגד. ההסכם הופר ובוטל עוד בשנת 2007. בתכתובות בין הצדדים עד לשנת 2012, לא הייתה התייחסות חד משמעית ורצינית, לעניין הנזק שנגרם בעקבות ההפרה. התייחסות הנתבעת לעניין הנזק, הסתכמה בהבעת חוסר שביעות רצון מהתנהלות התובעים. למשל המייל מתאריך 20.12.2007: "...והתנהלותך עלולים לגרום לנו נזק כבד ... אני רואה אותך כאחראי" (נספח 6 לתצהיר עדות המנהלים). לאחר מכן, במשך כ-5 שנים לא הייתה התייחסות חד משמעית לנזק שנגרם לנתבעת. דבר זה יכול ללמדנו על קלישות הטענות.
אין לקבל טיעון שהתגבשות הנזקים חלה רק ב- 2011, 2012 עובר לסגירת העיסקה כאשר לפני תחשיבים ומספרים בענין, יש להוכיח קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק הנטען, ענין שכאמור לא הוכח. בנוסף איני מקבל טענת הנתבעת , שחששה לפגיעה בשיווק השטחים , גרם לה לא להעלות טענות בענין במועד קרוב להפרה.

יתרה מכך, בזמן אמת , ובצירי זמן משתנים ,הנתבעת הכירה בקיום חוב כלפי התובעים. ראה, בחשבוניות בגין התשלומים שביצעה הנתבעת (נספח 7 לתצהירו של מר סנפיר) , מס' קבלה 100155, בחלק תיאור המוצר מצוין "מקדמה על חשבון עסקת כלל". מכך אנו למדים שהנתבעת הכירה בקיומה של יתרת תשלום שעליה להעביר לתובעים. ניתן להסיק את אותה מסקנה ממספר התכתבויות בין הצדדים (שהוזכרו לעיל), שלא נעשו כחלק ממשא ומתן אלא במסגרת שיח מסחרי בין הצדדים. במייל מתאריך 31.05.2012, הנתבעת מודה בקיום יתרת עמלה שלא שולמה: "... נוכל לבצע תשלום ראשון על חשבון יתרת עמלתכם". לאחר מכן הנתבעת אכן שילמה תשלום חלקי לתובעים.

בנוסף, ולטעמי, הנזק שמצביעה עליו הנתבעת
הוא נזק ספקולטיבי. אין לדעת אם אכן התובעים הם האחראים בצורה ישירה, בעקיפין, או יחדיו ליצירתו, אם בכלל. כאמור, ההסכם בוטל עוד בשנת 2007. מסירת השטחים בוצעה בשנת 2012. לטענת הנתבעת, במועד מסירת השטחים התשלום היה נמוך יותר משציפו ושולם "מחיר רצפה", בשל כך שהשטחים לא היו מושכרים. נזק נוסף הוא בגין איחור במסירה, שנגרם לטענתה בשל רצונה
להקטין את הנזק ולמצוא שוכרים טרם המסירה.

ראשית, הנתבעת דורשת למעשה פיצויים המגלמים בתוכם "עסקה מושלמת". כלומר, את ההפרש בין התשלום שהיה מתקבל במידה והעסקה הייתה מתבצעת בדיוק לפי התכנית, לבין התשלום שהתקבל בפועל. גם אם התובעים היו ממלאים את חובותיהם לפי ההסכם, ולהנחת דעת התובעת, אין לדעת ולקבוע שאכן הדברים היו מתממשים כרצון הנתבעת. ייתכן שגם במקרה כזה היו נותרים חלקים לא מושכרים, שבגינם היה מתקבל "מחיר רצפה". החוזה הוא חוזה השתדלות, קרי חיובים לפעול להשגת התוצאה בשקידה ראויה ותוך השקעת מאמץ סביר, בלי להתחייב להשיג את התוצאה (ראה ע"ש (י-ם) 195/97 היועץ המשפטי לממשלה נ' בנק לאומי, פ''ד תשסג (1) 481, פסקה 103 ). לכן, ייתכן שגם במקרה שהתובעים היו משתדלים, בשקידה ראויה וסבירה, התוצאה המתבקשת לא הייתה יוצאת לפועל.

שנית, לנתבעת היה מרווח זמן משמעותי בו
יכלה למצוא שוכרים, כעולה מטענות הצדדים, הנתבעת עבדה עם משווקים ומתווכים נוספים לאחר הפרת ההסכם, כדי להשלים את תכניותיה לנכס. ניסיונות אלו צלחו בחלקם. העובדה שהנכס לא הושכר במלואו, למרות שהיו ניסיונות שיווק ותיווך מצד אחרים, מחזקת את דבריי לעיל, בנוגע לספקולטיביות הנזק. אם מתווכים אחרים לא הצליחו, איזו אסמכתא בידינו שהמשווקים במקרה דנן היו מצליחים? אכן, נטען שהתובעים בעלי ניסיון רב ובשל כך נחתם עימם החוזה במתכונתו הנוכחית מלכתחילה. אולם בכך אין בסיס מספק לטענה, לפיה קיים קשר סיבתי מובהק, בין הפרת החוזה ,לבין מסירת הנכס באיחור והנגזרות מכך. מכך שהיו ניסיונות למלא את הנכס בשוכרים לאחר ביטול ההסכם, ניתן ללמוד שהקשר הסיבתי בין התובעים לנזק נחלש משמעותית. כאמור: זאת בייחוד לאור העובדה שאין ערובה לכך, שדווקא התובעים היו מצליחים להשכיר את החלקים המדוברים ו/או לגרום להשכרתם, בתשואה כזו או אחרת.

לסיכום, לטעמי הנתבעת לא עמדה ברף ההוכחה הנדרש במשפט האזרחי לעניין טענת הקיזוז כהגנה
ו/או
בתביעה שכנגד. אל מול טענתה, עומדת העובדה שהטענות לא הועלו קודם לכן בצורה רצינית בנוסף בתיק, תכתובות בין הצדדים, שמצביעות בבירור על
הכרה בקיום חוב כלפי התובעים. אין מדובר בהודאת בעל דין, אך לא ניתן לטעמי ליתן פירוש שונה לתכתובות אלו, מאשר העדר טענות לחבות ונזק בר קיזוז מצד התובעים לאורך כל ציר הזמן ואף כפי שצויין, כאשר כל המשתנים הנדרשים בהקשר זה היו ידועים בשלהי 2012. הנזק שעליו מצביעה הנתבעת הוא ספקולטיבי ולא וודאי.

נוכח כל האמור, עד כאן, טענות התובעים, לחוב, בשיעורי העמלה הנדרשים 2.25%, ביחס לעסקת כלל הראשונה, ו- 1.75%, ביחס לעסקת כלל השנייה, מתקבלת, ולא ראיתי סיבה המצדיקה ביטולן, הפחתתן ו/או קביעת שיעור אחר במקומן כשכר ראוי, וכן אין לקזז כנגדם נזקים נטענים.

מחלוקת נוספת, העולה בהקשר לתשלום, ומתעצמת נוכח העובדה, שמדובר בהסכם מ 2007, ועסקה ראשונה מאותה שנה, הינה בקשר לשאלת שיערוך החוב. ממתי? בתביעת התובעים, נדרשה הצמדה וריבית ממועד העסקה הראשונה, שהיא גם הגדולה ובקשר לעיקר הנכס, וממחצית 2007, מועד החתימה, ובחלקה הקטן, ממועד משוער של סגירת עסקת כלל, וקבלת התמורה הסופית, ב 8/12, ולגבי עסקת כלל השנייה, ממועד חתימתה 9/10. הנתבעת כופרת בדרישות אלו, והתחשיבים מכוחם.

בהקשר זה, ובהעדר התייחסות מפורשת למועד התשלום בעסקת מכר, להבדיל מעסקאות שכירות בהסכם השיווק, וכאשר ברגיל דמי תיווך בגין עסקת מכר, משולמים בסמוך לחתימת הסכם מכר, וללא תלות בתניות חוזיות שבין הצדדים, ובהינתן, שהעסקה עם כלל, הינה עסקה תלוית תשואה, בה התמורה הסופית נדחתה למועד המסירה, ובחינת תמורות ההשכרה, באותו מועד, שמניב הנכס, ובעיקר נוכח התכתובות ושיחות שבקשר לעיתוי התשלום, שבין הצדדים, בהקשר זה, ולאחר שמיעת הראיות, נוטה הכף כנגד אימוץ דרישת התובעים, שכן, עולה בעליל, שבקשר לעיתוי התשלום התובעים, בין מכוח העדר הוראה ברורה בהסכם, ובין מכוח העובדה, שקיבלו מקדמה ראשונה
על חשבון בסמוך לעסקה הראשונה, הסכימו במהלך הזמן לדחות קבלת התשלום למועד סגירת עסקת כלל, איכלוס הבניין וקבלת מלוא התמורה מכלל, אומנם התובעים הקפידו לציין, בחלק מההתכתבויות ששומרים על זכויותיהם לפי הסכם השיווק המקורי, על מה שיש בו, ואין בו, בהקשר זה, ואולם נראה, שכפי שהנתבעת, הכירה בחוב, תוך בקשות לשנותו, התובעים, על פי הסכם השיווק, והתנהלותם שלאחר מכן, הסכימו לדחיית התשלום, לסיום העסקה עם כלל, ושאני קובע על פי החומר שבפני
, שחל לעניין זה, ביום 1.9.2012, ולגבי שתי העסקאות, הראשונה והשנייה, וממועד זה, זכאים התובעים להפרשי הצמדה וריבית על חוב העמלות של הנתבעת כלפיהם.

לגבי סכומים ששולמו על חשבון, על ידי הנתבעת, יופחתו בערכים נומינליים, מן החוב שנקבע לעיל, ולמועד שנקבע שממנו ישא החוב הצמדה וריבית כחוק - 1.9.12.


סוף דבר

נוכח כל האמור אני מחייב
את הנתבעת לשלם לתובעים במאוחד:

1. בגין עיסקת כלל הראשונה סך של 1,724,842 ₪ ולפי החישוב 76,659,643 ₪
x
2.25%.
2. בגין עיסקת כלל השניה סך של 203,962 ₪ ולפי חישוב 11,655,000 ₪
x
1.75%.

מהסכומים לעיל יופחתו תשלומים ששולמו על חשבון לתובעים (לא כולל מע"מ), בסך 405,388 ₪ .

סך הכל יתרה לתשלום ליום 1.9.12 סך 1,523,416 ₪,
סכום זה ישא הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.12, ויתווסף לו מע"מ כחוק.

התביעה הנגדית שהוגשה על ידי הנתבעת נדחית.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בגין קבלת התביעה המקורית בעיקרה, ודחיית התביעה הנגדית בסך של 17.55% מן הסכום שנקבע לעיל לתשלום. כאשר סכום זה צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.






כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים בגין הוצאות דיון סך 75% מסכום האגרה ששולמה בתיק על ידי התובעים ובצרוף הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ועד התשלום בפועל. וכן התובעים רשאים בתוך 30 יום מקבלתם את פסק הדין להגיש בקשה כמקובל לשומת הוצאות נוספות, ככל שהיו ונדרשות ובצרוף אסמכתאות.


המזכירות תשלח את פסה"ד לב"כ הצדדים

ניתן היום,
כ"ח ניסן תשע"ט, 03 מאי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 39497-05/13 אורן ג.ח.נכסים בע"מ, סנפיר ארז, חגי אורן נ' משכיות בע"מ (פורסם ב-ֽ 03/05/2019)