פסקי דין על י.ה.ד.ש. השקעות בע"מ | פסקי דין על חברת תחזוקה בית רכטר נתניה | פסקי דין על אהרון רכטר |

9051/02 א     09/01/2006




א 9051/02 י.ה.ד.ש. השקעות בע"מ נ' חברת תחזוקה בית רכטר נתניה בע"מ, אהרון רכטר




1
בתי המשפט

א 009051/02
בית משפט השלום נתניה
09/01/2006
תאריך:
בפני
השופט יחזקאל קינר

י.ה.ד.ש. השקעות בע"מ

בעניין:
התובעת
שלוש איתן

ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד
1. חברת תחזוקה בית רכטר נתניה בע"מ

2. אהרון רכטר
הנתבעים
קריטנשטיין יצחק

ע"י ב"כ עוה"ד

נגד

כלל חברה לביטוח בע"מ

צד ג'
וינשטוק ורד
ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
מבוא וההליך

1. התובעת הינה בעלים של חנות (להלן: "החנות") המצויה בבניין בנתניה הנקרא "בית רכטר" (להלן: "הבניין"). החנות המצויה בקומת המרתף בחזית הבניין נרכשה על ידי התובעת מבעליה הקודמים בחודש ינואר 2002.

2. נתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") היא חברת הניהול והאחזקה של הבניין והנתבע 2 (להלן: "רכטר") הוא בעל מניות ומנהל בפועל של הנתבעת.

3. מחצית מהחנות נמצאת מתחת לכביש גישה המוביל מחזית הבניין אל החנייה התת- קרקעית של הבניין ואל החצר (להלן: "כביש הגישה"). כביש הגישה הוא חלק מהרכוש המשותף בבניין.

4. לטענת התובעת קיימות נזילות חמורות של מים מכביש הגישה לחנות.

5. לפיכך עתרה התובעת בתביעתה לחייב את הנתבעת לבצע על חשבונה איטום יסודי ודחוף של הסדקים בכביש הגישה באופן המונע לחלוטין נזילות מים לחנות, להצהיר כי חובתה של הנתבעת לבצע איטומים כנ"ל ללא דיחוי בכל עת שיתגלו נזילות כאמור, ולחייב את הנתבעים לפצות את התובעת בגין נזקיה.
בנוסף, עתרה התובעת לחייב את הנתבעת לאפשר לתובעת לתלות שלט מעל החנות, מעל השלט של בנק המזרחי, או במקום חלופי אחר הנראה לעין באופן סביר.

6. צד ג' היא חברת הביטוח אשר ביטחה את הנתבעת, בין היתר, בביטוח צד ג' (בניגוד לטענת צד ג' בסיכומיו, הודעת צד ג' הוגשה כדין ושולמה אגרת משפט בגינה; אמנם, כתב ההגנה של צד ג' הוגש כשהבקשה להגשת הודעת צד ג' עדיין היתה תלויה ועומדת, אך הודעת צד ג' הוגשה לאחר מכן, באישור בית המשפט).

7. מאחר והתובעת והנתבעת הגישו חוות דעת סותרות בנוגע למקור נזילת המים מינה בית המשפט מומחה מטעמו, המהנדס פנחס בוים.

המומחה קבע בחוות דעתו כי מעל לחנות קיים תפר התפשטות בכיסוי הבטון של כביש הגישה וכי לחנות חודרים מי גשמים מתפר ההתפשטות. כן קבע כי רק לאחר ציפוי כל השטח שמעל החנות 10 מ' x 6 מ' ביריעות ביטומן 5 מ"מ מרותכות בחודש יוני 2004 נפסקו חדירות מי הגשם. המלצותיו היו, אפוא, לתחזוקה שוטפת של ציפוי יריעות הביטומן וחידושן כל חמש שנים. כן המליץ לכסות מחצית עליונה של שני פתחי אוורור המצויים בקיר החנות כ-15 ס"מ מעל מפלס הכביש, שכן קיים חשש שזרימת מי גשם עלולה להגיע לתחתית הפתחים (לדברי התובעת בסיכומיה ביצעה את כיסוי שני הפתחים האמור לעיל).

8. לאחר הגשת חוות דעת המומחה וכשהיו מונחים בפני
בית המשפט גם תצהירי הצדדים, הגיעו הצדדים להסדר דיוני כדלקמן:

א. א. הצדדים יוכלו לשלוח למומחה שאלות הבהרה.
ב. ב. התצהירים שהוגשו ונספחיהם ותיק המוצגים של צד ג' ישמשו כעדויות מטעם הצדדים, והצדדים מוותרים על חקירת המצהירים מבלי שהדבר יהווה הסכמה.
ג. הצדדים יגישו סיכומיהם ולאחר מכן יתן בית המשפט

פסק דין
על סמך כל החומר המצוי בתיק בית המשפט.

9. סיכומי הצדדים אכן הוגשו ויש ליתן עתה את פסק הדין.

מקור הנזילה

10. הנתבעים וצד ג' טוענים בסיכומיהם כי התובעת לא הוכיחה כי מקור הנזילות הוא בכביש הגישה וכי קיימים מקורות רבים לנזילות כגון בבנק המזרחי השוכן מעל חלק החנות, מכיוון בנק דיסקונט - מצמחייה שלו שהיתה מעל החנות, ומפתחי האוורור המצויים בקיר החנות כאמור.

11. דומני כי מקור הנזילות לחנות התובעת איננו יכול להיות עוד שנוי במחלוקת לאחר קבלת חוות דעתו של מומחה בית המשפט. המומחה קבע כאמור באופן חד משמעי כי הנזילות לחנות מקורן בתפר ההתפשטות בכיסוי הבטון של כביש הגישה. הוא מציין בחוות דעתו את קילופי הצבע בחנות הקיימים לאורך תפר ההתפשטות, וכן את העובדה כי הנזילות פסקו לאחר שבוצעה עבודה יסודית של ציפוי קטע כביש הגישה שמעל החנות ביריעות ביטומניות.

יצויין כי גם אם קיימים מקורות נזילה נוספים לחנות, הרי ברור כי מקור הנזילה העיקרי הוא מתפר ההתפשטות בכביש הגישה. בסעיף 9 לתצהיר מטעם התובעת צויין כי עיקר הבעייה היא בתקופת החורף, דהיינו תקופת ירידת הגשמים, שכן מי הגשמים היורדים על כביש הגישה לחנות מחלחלים לחנות (ור' סעיף 12 לתצהיר התובעת בדבר תלונות השוכרת בכל עת שיורד גשם). קיימת כאמור גם קביעה חד משמעית של המומחה בעניין זה.
המומחה קבע גם בתשובה לשאלות הבהרה שנשלחו על ידי ב"כ צד ג' כי לא מצא סימנים של חדירת מים דרך פתחי האוורור (אף כי המליץ כאמור לכסות מחציתם מחשש לחדירת מי גשמים דרכם) וכי רק ציפוי עליון ביריעות ביטומן מרותכות היה מונע נזילות.

אחריות הנתבעת

12. הנתבעת היא חברת הניהול והתחזוקה של הבניין מכח הסכם מיוחד מיום 3.1.78 המהווה חלק מהתקנון המוסכם של הבית המשותף ולפיו כל השירותים המשותפים של הבניין, כולל אחזקת מתקנים משותפים ואחזקה בכלל, נמסרו לטיפולה.

13. כביש הגישה מהווה רכוש משותף ולפיכך, ברור כי האחריות לתחזוקתו מוטלת על הנתבעת. מאחר וכביש הגישה מהווה בחלקו גם גג של החנות, ברור כי התחזוקה כוללת גם ביצוע הפעולות הנדרשות על מנת למנוע חדירת מים מכביש הגישה לחנות.

14. הנתבעים וצד ג' טוענים כי מדובר בפגם שהיה קיים בגמר הבניה שהיה אמור להיות מטופל במסגרת אחריות הקבלן שבנה את הבניין וכי על הבעלים של החנות היה לטפל בכך. לטענתם הנתבעת אמורה לטפל רק בהחזקה תקינה, דהיינו לשמור על מצב הרכוש כפי שהיה בעת גמר הבניה, ושמירתה על המצב הקיים איננה כוללת ביצוע תיקוני ליקויים שהיו קיימים כבר בעת גמר הבניה.

15. אינני יכול לקבל את טענת הנתבעים וצד ג' בנושא זה.

בניית הבניין נסתיימה בשנת 9-1978 ככל הנראה, ולפי תצהירו של מר רכטר מטעם הנתבעים, מספר חודשים לאחר מכירת החנות לבעלים הראשון בשנת 1979 התגלו כתמי רטיבות ונזילות בחנות שתוקנו במסגרת אחריות הקבלן במהלך כל השנים, אך ללא הועיל.

באמור בעניין זה בתצהיר אין כדי ללמד כי היתה קיימת בגמר הבניה נזילה לחנות שמקורה בתפר ההתפשטות. הנתבעים וצד ג' בעצמם הצביעו על מקורות אפשריים רבים לנזילות לחנות, ואין לשלול את האפשרות כי אותן נזילות לפני שנים רבות עליהן מספר מר רכטר נבעו מאותם מקורות. לא הובא גם לעדות הבעלים הראשון והבעלים השני של החנות על מנת לספר על מקור הנזילה, ועל התיקונים שבוצעו, וגם לא נציג של החברה הקבלנית.

התביעה הוגשה לאחר 23 שנה מגמר הבניה ומדובר בפרק זמן ארוך מאד שבמהלכו יכולים להתרחש אירועים רבים, לרבות בלאי, ומטבע הדברים נדרשות פעולות תחזוקה שונות, כפי שנדרשות הן לגבי גגות "רגילים" בבניינים, שכן גם בענייננו מדובר בגג שמעל החנות.

לכן לא ניתן לקבוע כי מדובר בליקוי שהיה קיים בעת גמר הבניה.

16. זאת ועוד, אין כל סיבה להטיל על בעלי החנות דווקא את האחריות לטיפול בליקויים הקיימים ברכוש המשותף. האחריות לגבי הרכוש המשותף ותקינותו מוטלת על כל בעלי הדירות, שכן רכוש זה נמצא בבעלותם המשותפת ובשימושם, במיוחד כשמדובר בכביש גישה לחניה.

בסעיף 3 (ג) לתקנון הבית המשותף נקבע כי "בעלי היחידות מתחייבים כי כל הבעיות הכרוכות באחזקתו התקינה של הרכוש המשותף כולל השטחים הציבוריים מסביב לבניין והקשורים בשימוש בו יימסרו באופן קבוע לטיפול של חברת התחזוקה. בהוצאות חברת התחזוקה ישאו בעלי היחידות לפי חלקיהם כמתחייב מהתקנון"

טיפול תחזוקה שנועד למנוע חדירת מים שמקורם בכביש הגישה לתוך החנות הינו באחריות בעלי היחידות בבניין, והועבר על ידם לנתבעת מכח התקנון והסכם הניהול.

חברת התחזוקה אמורה לטפל, אפוא, ולפתור את הבעיות הקשורות לתחזוקת הרכוש המשותף, ובכלל זה תחזוקה המיועדת למנוע חדירת רטיבות ליחידות הדיירים השונים.

חברת התחזוקה נהגה כך גם בפועל, כאשר ביצעה תיקונים שונים בכביש הגישה שנועדו לפתור את חדירות המים לחנות, ואף כי הטיפולים הראשונים בשנים 2002 ו-2003 לא צלחו, הרי הטיפול שבוצע בשנת 2004 צלח. אילו היתה סבורה הנתבעת כי נושא זה אינו באחריותה לא היתה מטפלת כלל בסוגיה.

17. אני מוצא, אפוא, את הנתבעת אחראית לבצע את התיקונים הנדרשים בכביש הגישה על מנת למנוע חדירת רטיבות לחנות.

ידיעת התובעת אודות בעיות הרטיבות קודם לרכישת החנות

18. טענה נוספת של הנתבעים ושל צד ג' היתה כי התובעת ידעה על נזילות המים קודם לרכישת החנות על ידה ואף רכשה את החנות במחיר מופחת ביותר עקב כך. צד ג' אף טען כי היתה בכך הסתכנות מרצון מצידה של התובעת.

19. הצדדים חלוקים ביניהם עובדתית בשאלה אם ידעה או לא ידעה התובעת על בעיית הרטיבות לפני חתימת חוזה רכישת החנות בינואר 2002. בהעדר חקירות על התצהירים ואי העדת מוכר הנכס לתובעת קיים קושי להכריע בטענה זו.
יחד עם זאת, גם אם אקבל את טענת הנתבעים וצדדי ג' כי התובעת ידעה על הנזילות והרטיבות לפני חתימת הסכם הרכישה ואף נהנתה ממחיר מופחת עקב כך, אין הדבר שולל את אחריות הנתבעת לטפל בבעיית הרטיבות הנובעת מכביש הגישה.

משקבעתי כי הנתבעת אחראית לביצוע התיקונים והתחזוקה התקינה של כביש הגישה, אין עוד משמעות לרכישת הנכס בידיעה על קיום הליקויים, שכן רוכש הנכס זכאי לדרוש ביצוע התיקונים הנדרשים למניעת הנזילות והרטיבות ממי שאחריותו וחובתו היא לתקנם.
20. התובעת יכולה היתה, אפוא, לשלם מחיר מופחת עבור החנות, ועדיין לדרוש את ביצוע התיקונים הנדרשים ממי שאחראי לכך. אין הידיעה או התשלום הנמוך מהווים מכשול מפני הגשת תביעה זו והטלת אחריות על הנתבעת.

אין באמור לעיל כדי להוות קביעה במחלוקת העובדתית בין הצדדים כאמור בסעיף 19 לעיל.

סעד בנושא התחזוקה והתיקונים בכביש הגישה למניעת חדירת רטיבות לחנות

21. מאחר והתיקון בוצע על ידי הנתבעת בחודש יוני 2004, כנדרש, אין מקום להורות על ביצוע תיקונים עתה על ידי הנתבעת, אלא יש להורות על ביצוע המלצות מומחה בית המשפט לגבי טיפולים בעתיד. כמו כן יש לקבוע כי זוהי חובתה של הנתבעת לבצע תיקונים במקרה הצורך. הסעד האופרטיבי יפורט בפרק הסעדים.

תביעה כספית

22. הטלת האחריות לביצוע התיקונים על הנתבעת אינה מביאה אוטומטית לחיובה בתשלום הסכומים הנדרשים על ידי התובעת בגין נזקים שנגרמו לה לטענתה עקב נזקי הרטיבות והנזילות. אף שברור כי נגרמו לתובעת נזקים, עדיין מוטל עליה הנטל להוכיחם.

23. קודם לבחינת הנזקים הנטענים אתייחס לטענת הנתבעת כאילו אין התרשלות מצידה, שכן ביצעה היא את הפעולות הדרושות ורק לאחר שהתברר כי פעולות אלה או אחרות אינן מועילות, בוצעה הפעולה שהביאה להפסקת הנזילות, דהיינו פעלה היא באופן סביר.
ראשית, אציין כי הנתבעת מחוייבת חוזית לבצע תחזוקה תקינה של שטחי הרכוש המשותף וברור כי חובה זו לא קויימה על ידה, שכן חלפו כשנתיים מעת הפניה אליה על ידי התובעת ועד שהתיקון בוצע בצורה משביעת רצון. מדובר בפרק זמן ארוך שאין בו כדי להצביע על קיום החובה החוזית באופן התואם את כוונת הצדדים. מי שסובל מנזילות לנכס שלו, אינו צריך להמתין שנתיים עד לביצוע התיקונים הנדרשים והוא זכאי לתיקון מיידי ככל האפשר לפי הנסיבות. גם אם בחרה הנתבעת לבצע תחילה תיקונים מינוריים יותר, ניתן היה לבדוק את תקינותם בדרכים שונות (כגון הצפה של כביש הגישה, למשל) ולצמצם את הזמן הנדרש להגעה למסקנה כי יש צורך בביצוע תיקון יסודי יותר.

שנית, גם במישור הנזיקי ניתן לקבוע כי הנתבעת התרשלה, שכן לא פעלה כחברת תחזוקה סבירה. תלונות התובעת החלו בשנת 2002, והתיקון שהביא להפסקת הרטיבות בוצע בחודש יוני 2004. כפי שצויין במישור החוזי, הרי גם כאן במישור הנזיקי אין מדובר בפרק זמן סביר והגיוני לביצוע התיקון הנדרש.

24. עם זאת, יצויין כי אינני מקבל את טענת התובעת כי הבעלים הקודם של החנות פנה פעמים רבות למר רכטר בדרישה לבצע את התיקון ומר רכטר סירב לכך. כאמור, איש מהצדדים לא הגיש תצהיר של הבעלים הקודם של החנות, וטענה בעלמא בתצהירו של מנהל התובעת, אין די בה כדי להוכיח עובדה זו. יצויין גם כי התובעת לא תיארה בתצהירה דבר וחצי דבר לגבי הנתונים שנמסרו לה או לא נמסרו לה על ידי הבעלים הקודם של החנות בנושא הרטיבות והנזילות. התובעת אישרה גם כנראה בחוזה הרכישה כי הנכס מתאים לצרכיה ולא העלתה טענה לגבי הנזילות (הדברים רשומים בסיכומי הצדדים, אף כי את החוזה לא ראיתי). אם קנתה את החנות עם נזקי נזילות שאירעו קודם לרכישה, איננה זכאית לקבלת עלויות התיקונים בחנות, שכן הנזקים הקיימים בחנות באים לידי ביטוי במחיר ששילמה עבור החנות. אם לא היו בחנות נזקים אותה עת, הרי חבות הנתבעת לפצות בגין נזקים שהודעו לה לראשונה על ידי התובעת לא תהא חבות לגבי הנזקים הראשונים, אלא רק לגבי החמרה בנזקים עקב אי ביצוע התיקון תוך זמן סביר.

25. הפניה הראשונה בכתב של התובעת אל הנתבעת היתה ביום 11.2.2002 ואליה צורפה הצעת איטום לנזילות. נראה לי כי בעקבות מכתב זה, פרק זמן של שלושה חודשים נראה כפרק זמן סביר לביצוע כל הבדיקות הנחוצות ולביצוע העבודות המתאימות להפסקת הנזילות. לפיכך, בכל מקרה אין לחייב את הנתבעת בנזקים שנגרמו לתובעת בגין הנזילות עד ליום 11.5.02.

26. רכיב הנזק הראשון שנתבע על ידי התובעת הוא אבדן דמי שכירות. לטענתה ניהלה מו"מ עם סוכנות הנסיעות "איסתא" שהסכימה לחתום על חוזה ל-5 שנים החל מחודש מרץ 2002 במחיר 1,000$ לחודש. לטענת התובעת בשל בעיית הרטיבות והשלט (בו נעסוק בהמשך) נסוגה "איסתא" מכוונתה לשכור את החנות, והחנות הושכרה רק החל מחודש יולי 2002 לשוכרת אחרת בסכום של 880$ לחודש. התובעת דורשת פיצוי בגין 4 חודשי שכירות, וכן סך של 120$ לחודש (ההפרש בין דמי השכירות שהיו צפויים להתקבל לבין אלו שהתקבלו בפועל) למשך תקופה של 5 שנים.
לרכיב זה ניתן להוסיף גם את דרישת התובעת להשבת תשלומי ארנונה, ביטוח החנות ותשלום לועד הבית למשך אותם 4 חודשים בהם החנות לא היתה מושכרת.

לא מצאתי בסיס לרכיב נזק זה הנדרש על ידי התובעת.

ראשית, אבדן דמי השכירות לא הוכח על ידי התובעת. לא צורף כל תיעוד (טיוטת חוזה למשל) לגבי ניהול מו"מ עם "איסתא" ולא הובא לעדות איש מנציגי "איסתא" שיאשר את טענת התובעת בתצהירה. טענה זו נותרה, אפוא, ללא תימוכין ואין לקבלה.

לא הובאה גם כל ראיה בדבר חיפושי שוכר כלשהו בפרק הזמן האמור לעיל.

יצויין כי קבעתי גם לעיל, כי הפרת חובה חוזית או התרשלות של הנתבעת הינה החל מיום 11.5.02, ואם נסוגה "איסתא" במרץ 2002, הרי אין הדבר באחריותה של הנתבעת.

תוצאת האמור לעיל היא כי אין כל יסוד לחייב את הנתבעת בפיצוי כלשהו בגין תקופת ארבעת החודשים מרץ - יולי 2002, לא בפיצוי בגין אבדן דמי שכירות ולא בפיצוי בגין תשלומי חובה ששולמו בתקופה זו בה החנות לא היתה מושכרת.

27. רכיב נזק נוסף הוא ביצוע תיקונים במושכר עקב נזקי הנזילות. כפי שציינתי לעיל, סברתי כי אחריות הנתבעת קיימת רק לנזקים שנגרמו מחודש מאי 2002. נזקי חורף 2002 אינם, אפוא, באחריות הנתבעת. אסקור עם זאת בקצרה את הפריטים הנדרשים על ידי התובעת שאת רובם לא הייתי מאשר גם אלמלא האמור לעיל:

א. תשלום לשיפוצניק שהועסק על ידי התובעת בעבודות שיפוץ בחנות באמצעות תלושי שכר, מאחר ולא היה רשום כעוסק מורשה - הסכום שננקב על ידי התובעת היה 10,800 ₪. התובעת צירפה שני תלושי שכר לחודשים מרץ ואפריל 2002 על הסך הנ"ל.
תלושי שכר ואמירה בתצהיר כי השיפוצניק השכיר עסק בביצוע תיקון הליקויים - אין די בהם כדי להוכיח את הנזק הנטען. היה צורך להגיש תצהיר של מבצע השיפוצים לגבי ביצוע התיקונים על ידו, פירוטם ואופן התשלום. לחלופין היה צורך בהגשת חוות דעת בנושא זה.

ב. רכישת קרמיקה בסך 1,785 ₪ - הסבר התובעת הוא כי רכשה את הקרמיקה, מאחר והקיר היה רטוב וכדי למנוע מצב של צביעה בכל פעם מחדש. אין לקבל הסבר זה. אם קיר רטוב, אין כל הגיון להדביק עליו קרמיקה שתכלא מאחוריה את הרטיבות. בנוסף לכך, החשבונית שצירפה התובעת מתייחסת ל"קרמיקה + כלים סניטריים", ללא כל אבחנה ביניהם, ולא ניתן לדעת איזה חלק מהסכום משוייך לרכיב הקרמיקה.

ג. נקיון החנות בסיום השיפוצים - פריט זה, לפי קבלה מיום 9.4.02 היה היחידי שהיה מאושר על ידי אלמלא האמור ברישא של סעיף זה.

28. רכיב נזק אחרון הוא עלות חוות הדעת שהגישה התובעת ועלות מומחה בית המשפט. פריטים אלה נכללים ברכיב הוצאות המשפט וייפסקו בפרק הסיום. אציין רק כי לגבי חוות הדעת מטעמה של התובעת, לא הציגה היא כל קבלה בדבר ביצוע התשלום, אף שחוות הדעת היא מיום 26.1.04, אלא הציגה רק "הזמנת עבודה" על סך 3,122 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן, חוות הדעת נשענת בבסיסה על הצעה שהוצעה על ידי נותן חוות הדעת לביצוע עבודות איטום בשנת 2002, דהיינו בתחילה נועדה היא לקבלת עבודה, דבר שיש בו כדי להפחית את עלותה. בהתחשב בכך יש לפסוק לתובעת במסגרת הוצאות המשפט סך של 2,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין פריט זה, וכמו כן את חלקה בתשלום למומחה בית המשפט בסך 1,225 ₪ כולל מע"מ (ר' מכתבו מיום 16.1.05), שכן מומחה זה אישר את טענות התובעת.

שילוט

29. התובעת דרשה לאפשר לה התקנת שלט במקום הנראה לעין מהרחוב, כגון מעל השלט של בנק המזרחי או על גדר הברזל שמעל חנות התובעת. היא טענה כי הנתבעים מסרבים לכך בשרירות וללא סיבה ומסכימים להתקנת שילוט רק במקום מסויים נמוך ובלתי נראה בנסיעה על הכביש הסמוך.

הנתבעת לא התייחסה לנושא זה כלל בתצהירה ורק בסיכומיה העלתה התנגדותה לכך וטענה כי סוגיית השילוט מוסדרת בהסכם הניהול המהווה חלק מהתקנון המוסכם של הבניין, ולפיו הוקצה על ידי ארכיטקט הבניין מקום לשילוט לכל בעל יחידה ובעלי היחידות יהיו מנועים מלהציב שילוט בכל מקום ברכוש המשותף מבלי לקבל הסכמת הנתבעת.

30. הסכם הניהול קובע אכן בסעיף 3 כי לכל בעל יחידה זכות להשתמש לצורך פרסום במקום שייקבע בסיסית בצמוד לכל יחידה על ידי ארכיטקט הבניין. באותו סעיף נקבע גם כי חברת התחזוקה רשאית למסור רשות שימוש ו/או חזקה בכל חלק מחלקי הרכוש המשותף לצורך שלטי פרסום בתמורה נאותה שתיקבע על ידה, וכי הדיירים יהיו מנועים מלהתקין כל שלטים ברכוש המשותף בלא לקבל הסכמת חברת התחזוקה בכתב.

31. עקב ההסדר הדיוני בין הצדדים לא התאפשר ליבון סוגיית השילוט. לא הוברר לי די הצורך היכן מצוי היום השלט של חנות התובעת והיכן מבקשת התובעת להציבו. לא ברור לי גם האם יהיה במיקום שמבוקש על ידי התובעת כדי להפריע לשילוט אחר שמוצב בסמוך אליו. טענה אפשרית של התובעת היא כי הנתבעת איננה פועלת בתום לב בקיום הסכם הניהול בכך שאיננה מאפשרת לתובעת להציב את השילוט במיקום שהתבקש על ידה, אך כאמור לא אוכל להכריע בכך בהעדר נתונים מספיקים.

32. ייתכן ובאופן רגיל היה צורך לדחות את התביעה בנושא זה, אך נוכח אי התייחסות הנתבעים לנושא זה בתצהיר העדות הראשית אלא רק בסיכומיהם, מצאתי מקום להותיר לתובעת את האפשרות להגיש תביעה נפרדת בנושא זה, למרות שעתירתה בעניין השילוט איננה מתקבלת בתביעה הנוכחית. התוצאה היא כי אי קבלת העתירה איננה מקימה מעשה בית דין בעניין ספציפי זה.

עדיין, נראה לי כי הצדדים יכולים להגיע להסדר בנושא זה, וראוי היה כי יידברו ביניהם ויגיעו לפתרון משביע רצון לשני הצדדים גם יחד בסוגיית השילוט.

אחריות אישית של הנתבע רכטר

33. לא מצאתי מקום לחייב את הנתבע 2 באופן אישי בתביעה זו. טענות התובעת להטלת חבות אישית עליו בגין פעולותיו או מחדליו בתוקף תפקידו אצל הנתבעת 1, אין די בהן כדי להטיל עליו חבות אישית.

יתכן אמנם כי הנתבע 2 לא פעל בנחישות הראויה כדי להביא לתיקון המצב ולהפסקת הנזילות, אך בסופו של דבר בוצעו התיקונים כנדרש ופסקו הנזילות.

יצויין גם כי לא חייבתי את הנתבעת בתשלום כלשהו לתובעת פרט להוצאות משפט.

לפיכך תידחה התביעה נגד הנתבע 2.
הודעת צד ג'

34. צד ג' טענה טענות שונות נגד הטלת חבות כלשהי עליה, ובהן בין היתר התיישנות, היעדר כיסוי לנזק שאינו תאונתי, אי הכללת כביש הגישה בביטוח וקיום חריגים לכיסוי הביטוחי.

לא מצאתי מקום לדון בטענות אלה, שכן התביעה הכספית נגד הנתבעת נדחית, ואילו חיובה בפסק הדין לבצע תחזוקה ותיקונים נדרשים בעתיד, איננו חיוב המכוסה במסגרת הפוליסה. גם אם היה חיוב כספי בסכום לא גבוה, יש לזכור כי קיימת השתתפות עצמית של הנתבעת בסך 6,300 ₪ לכל תביעה בפרק אחריות צד ג'.

סיכום וסעדים

35. מצאתי את הנתבעת 1 אחראית לביצוע כל תיקון נדרש בכביש הגישה שמטרתו למנוע חדירת מים לחנות ולפיכך ובהתאם להמלצות מומחה בית המשפט אני מחייב אותה לבצע איטום של הסדקים בכביש הגישה לפחות אחת לחמש שנים באמצעות ציפוי כל השטח שמעל החנות ביריעות ביטומן מרותכות, כשהאיטום הראשון יתבצע בחודש יוני 2009 (לאחר שבוצעה עבודת איטום בחודש יוני 2004) וכן אני מחייב אותה לתחזק באופן שוטף את יריעות הביטומן, כשהחיוב בתחזוקה שוטפת הינו מיום מתן פסק הדין.
כל נזילה שתהיה בחנות שמקורה בכביש הגישה תחייב ביצוע פעולת איטום מיידית כאמור לעיל על ידי הנתבעת 1.

36. התביעה הכספית שהגישה התובעת נגד הנתבעת 1 נדחית, וכן נדחית גם הודעת צד ג'. כמו כן נדחית התביעה נגד הנתבע 2.

37. התביעה בעניין השילוט איננה מתקבלת אך אי קבלת התביעה בנושא זה איננה מהווה מעשה בית דין בין הצדדים.

38. אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪ ובתוספת מע"מ (הסכום נקבע גם בהתחשב בדחיית התביעה הכספית ובדחיית התביעה נגד הנתבע 2, כשייצוג הנתבעים היה על ידי בא כח אחד), וכן הוצאות משפט כדלקמן:

א. 2,000 ₪ בתוספת מע"מ שכ"ט מומחה התובעת.
ב. שכ"ט מומחה בית המשפט בסך 1,225 ₪ כולל מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 16.1.05.
ג. אגרות משפט ששולמו על ידה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה בפועל.

כן אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לצד ג' שכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪ ובתוספת מע"מ.

ניתנה היום ט' בטבת, תשס"ו (9 בינואר 2006) בהעדר הצדדים.

יחזקאל קינר
, שופט








א בית משפט שלום 9051/02 י.ה.ד.ש. השקעות בע"מ נ' חברת תחזוקה בית רכטר נתניה בע"מ, אהרון רכטר (פורסם ב-ֽ 09/01/2006)