פסקי דין על אייל (זלמן) ניב | פסקי דין על מיכל ניב | פסקי דין על איריס ואורן מצגר ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון | פסקי דין על זאב נכטינגל | פסקי דין על הרצל חמוש ואח' |

95176/12 ערר     07/05/2019




ערר 95176/12 אייל (זלמן) ניב, מיכל ניב, איריס ואורן מצגר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון, זאב נכטינגל, הרצל חמוש ואח'





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציגת מתכננת המחוז: גב' דורית רגב, מתכננת ערים ואזורים
העוררים: 1. אייל (זלמן) ניב
ערר מס' רה/95176/12
2. מיכל ניב

3. אליהו דורי
4. אלינה דורי
5. אילנה גת
6. מיכאל פאר
ע"י ב"כ עו"ד לירן זילברמן

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון

ע"י ב"כ עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן
העוררים: איריס ואורן מצגר ערר מס' רה/95195/12
ע"י ב"כ עו"ד עזרא ראובני
המשיבים: 1. וועדה מקומית לתכנון ובניה רמת-השרון
ע"י ב"כ עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן

2. זאב נכטינגל

3. הרצל חמוש
ע"י ב"כ עו"ד אלישי מדלן

4. אלישע קלי ז"ל
5. פנינה קלי
ע"י ב"כ עו"ד רותם גלעדי
החלטה
העררים שבפני
נו הוגשו כנגד החלטת הוועדה המקומית מיום 08.07.2012 לדחיית התביעות בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, בעקבות אישורה של תכנית רש/ 1015.
בערר 95195/12 (להלן: "ערר מצגר") הוגשה תביעה בגין בית העוררים שהינו בית צמוד קרקע ברחוב הפרחים ברמת השרון. בערר 95176/12 (להלן: "ערר ניב") הוגשה תביעה בגין שני בתים צמודי קרקע המצויים משני צדדיו של הבית נשוא ערר מצגר, וכן בגין חלקה שעליה נבנה בית מגורים בבנייה רוויה בסמוך.
השתלשלות העניינים בתמצית
בתאריך 18.12.2016 ניתנה החלטתנו בתיק שבה דנו בטענות הצדדים והורינו על מינוי שמאי מייעץ בטענת הפגיעה בפרטיות שהועלתה בערר מצגר. לגבי ערר ניב, קבענו כי על העוררים 1-4 יחול מה שנקבע לגבי ערר מצגר בדבר מינוי שמאי מייעץ ובנוסף קבענו שימונה שמאי מייעץ לדיון בטענות העוררים 5-6 בדבר הפגיעה בפנטהאוז.
איננו מוצאים מקום לפרט את השתלשלות העניינים המפורטת המלאה בתיק, למן החלטתנו הנ"ל ועד קבלת השומות המייעצות. השתלשלות, אשר כללה בעיקרה בקשות שהוגשו ע"י העוררים בערר ניב לעיון מחדש בהחלטה, לפסילת השמאי המייעץ (בפני
יו"ר מועצת השמאים), ולדיון בפני
השמאי המייעץ בשאלות החורגות מאלו שהתבקשו על ידי וועדת הערר. נידרש להלן לעניינים אלה רק ככל שהדבר יתחייב לצורך החלטתנו זאת.
ביום 06.05.2018 ניתנו שלוש שומות מייעצות על ידי מר ניקי פרימו, שמונה על ידי יו"ר מועצת השמאים כשמאי מייעץ בתיקים אלו. שומה אחת ניתנה בתביעת העוררים בערר מצגר. שומה נוספת ניתנה בתביעת העוררים בערר ניב לגבי הבתים צמודי הקרקע. השומה השלישית ניתנה לגבי דירת הפנטהאוז בערר ניב. השמאי המייעץ הגיע למסקנה כי לא חלה פגיעה בפרטיות ולא חלה ירידה בשווי המקרקעין לגבי כל הנכסים שנבחנו בפני
ו.
בהתאם להחלטת יו"ר הוועדה מיום 06.05.2018, נקבע כי הצדדים רשאים להגיב במקביל לשומות המייעצות בתוך 30 יום וכי אי הגשת תגובה כמוה כהסכמה לאמור בשומה המייעצת.
ביום 24.05.2018 הגישו המשיבים 2-3 בקשה לאימוץ השומות המייעצות, לחיוב העוררים בתשלום שכרו של השמאי המייעץ ולפסיקת הוצאות ושכר טרחת עורך דין לטובתם. ביום 31.05.2018 הגישו המשיבים 4-5 בקשה דומה.
ביום 05.06.2018 הגישו העוררים בערר מצגר התייחסות לשומה המייעצת, בה נטען כי נפלו בה שגיאות ופגמים משמעותיים היורדים לשורשה. פירוט אודות טענות אלה נביא להלן.
ביום 06.06.2018 הגישה הוועדה המקומית בקשה לאימוץ השומות המייעצות ולפסיקת הוצאות לטובתה.
ביום 10.06.2018 מסרה מזכירות הוועדה הודעה לצדדים שלפיה, עקב תקלה, ההחלטה מיום 06.05.2018 לא הומצאה לב"כ העוררים בערר ניב יחד עם הפצתה ליתר הצדדים, אלא רק ביום 05.06.2018 וציינה למען הסר ספק כי שלושים הימים להגשת תגובת עוררים אלה לשמאות המייעצת, ימנו החל מיום המצאת ההחלטה לבא כוחם.
ביום 18.07.2018 הגישו העוררים בערר ניב בקשה דחופה למתן הוראות לשמאי המייעץ לגילוי מסמכים ומתן ארכה להגשת תגובת העוררים לשומה המייעצת.
בקשה זו נדחתה בהחלטה מנומקת ביום 03.09.2018. עם זאת קבעה הוועדה באותה החלטה כי השמאי המייעץ יתייחס לשאלות שהוצגו בהחלטה מאותו היום, שניתנה במסגרת ערר מצגר, גם לגבי הבתים צמודי הקרקע ברחוב הפרחים, נשוא ערר ניב. להשלמת התמונה נציין כי בהחלטה בעניין מצגר מיום 03.09.2018, התבקשו הבהרות מפורטות, הן לגבי מצב הפרטיות שממנו נהנה הנכס במצב הקודם וכן בחינה מחדש של ניתוח המחירים שערך השמאי המייעץ בחוות דעתו. נרחיב בעניין זה להלן.
ביום 08.10.2018 הוגשה בקשה מטעם העוררים בערר מצגר שבה צויין כי למיטב ידיעתם, השמאי המייעץ חדל מלשמש בתפקידו ולפיכך ככל הנראה לא יהיה בידיו להידרש להחלטת הוועדה. בנוסף, לנוכח הפגמים המהותיים שמצאה הוועדה בשומתו, אשר יש חשש כי יהיה שבוי בהם ויימנע מתיקונם, התבקשה הוועדה לשקול מינויו של שמאי מייעץ אחר.
ביום 14.10.2018 נמסרו השלמות והבהרות לשומה המייעצת על ידי השמאי המייעץ.
הטענות כנגד השומה המייעצת, שאלות ההבהרה והתשובות להן
להלן תמצית טענות העוררים בערר מצגר כנגד השומה המייעצת:
א. החלטת וועדת הערר להעביר לבחינת השמאי המייעץ אך את הטענה לפגיעה בפרטיות הינה מוטעית.
ב. המוטיב המרכזי בהחלטת השמאי המייעץ הוא הטענה כי מגמות התכנון הינן כאלה המתאפיינות בציפוף הבנייה באזור המרכז ולפיכך הציפיה של העוררים לבנייה צמודת קרקע בסמוך למקרקעיהם לא היתה סבירה בנסיבות העניין. נימוק זה יכול היה להיות רלוונטי בהתנגדות לתכנית, אך לא בתביעת פיצויים. נימוק זה שומט את הקרקע להגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. על השמאי המייעץ היה לבחון את מידת שיעור הפגיעה של התכנית ואף הרקע לאישורה כמו גם שיקולי התכנון והמדיניות שעמדו בבסיסה אינם מן העניין.
ג. הנימוק בדבר הציפיה שגוי אף לגופו, מקרקעי העוררים מצויים באזור מגורים א' מיוחד מכוח תכנית רש/ 446, שפורסמה למתן תוקף באפריל שנת 2001. לא היה כל מקום לצפות כי תכנית חדשה זו תשתנה תוך זמן קצר ביותר בן שנים ספורות ותאושר תחתיה תכנית אשר תשנה את המגורים בסמוך לבית העוררים לבנייה רוויה. זאת במיוחד כאשר אין המדובר במקרקעין נטולי ייעוד או מקרקעין המיועדים לחקלאות, כי אם במקרקעין שיועדו למגורים בתכנית שאושרה כשבע שנים בלבד טרם אישורה של התכנית הפוגעת.
ד. השמאי המייעץ קבע כי מקרקעי העוררים לא נפגעו מהתכנית נשוא התביעה לנוכח התרשמותו שגם התכנון מכוחה נערך ברגישות מרבית לסביבתו. אלא שהשמאי המייעץ אינו בר סמכא לקבוע דבר אודות אופי התכנון, והקביעה אף שגויה לגופה, שכן בבניין המגורים החדש בחזית הפונה אל עבר מקרקעי העוררים קיימים לא פחות מעשרים וארבעה חלונות ומרפסות גג ופיר המעלית והלובי הקומתיים בו בנויים כקופסא שקופה הפונה אל עבר מקרקעי העוררים.
ה. קביעת השמאי המייעץ כי התכנית נשוא התביעה כוללת בינוי ועקרונות תכנון שאינם מהווים שינוי של ממש או התפתחות לא טבעית של הסביבה, או אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, אינה הגיונית ואינה סבירה. מושכלות יסוד הן שאין דינה של בנייה רוויה כדינה של בנייה צמודת קרקע. במקרה דנן הבנייה הרוויה תוכננה במרחק של שישה מטרים מבית העוררים ומהווה שינוי של ממש לרעה לעומת המצב הקודם. שינוי זה הינו פוגע אף אם עסקינן בהתפתחות טבעית של הסביבה.
ו. אין ממש בקביעת השמאי המייעץ כי עקרונות התכנון של התכנית נשוא התביעה מיטיבים עם העוררים מאחר שההיצע של מקרקעין ביעוד מגורים בבנייה צמודת קרקע קטן והפך את מקרקעיהם למבוקשים יותר.
ז. קביעת השמאי המייעץ כי אם קיימת פגיעה כלשהי בפרטיות, הרי שעוצמתה של זו הנגרמת מהבתים צמודי הקרקע הגובלים מצפון, ממזרח ומדרום גדולה הרבה יותר, מוטעית ושגויה מיסודה, לעולם פגיעתו של בית צמוד קרקע בבית צמוד קרקע סמוך לו פחותה מפגיעתו של בניין מגורים בבנייה רוויה בין מפאת גודלו, היקפו וממדיו ובין מפאת ריבוי יושביו ודייריו.
ח. אין ממש בקביעת השמאי המייעץ כי לא הוכחה בנסיבות העניין פגיעה בפרטיות. מה גם שעניין זה אינו מתפקידו ואינו בסמכותו.
ט. השמאי המייעץ שגה בניתוח עסקת המכר נושא הערר, שגיאה שהובילה אותו לממצאים ומסקנות שגויים ומוטעים.
בהחלטת הוועדה מיום 03.09.2018 בערר מצגר (שהוחלה כאמור גם על צמודי הקרקע בערר ניב) התבקש השמאי המייעץ להבהיר באשר לחוות דעתו כדלקמן:
"לאחר שעיינו בחוות הדעת ובתגובות הצדדים, נבקש מהשמאי המייעץ להציג התייחסותו לטענה לירידת ערך המקרקעין בהתבסס על השינוי, ככל שקיים, במידת הפרטיות שממנו נהנה הנכס, כדלקמן:
מהו מצב הפרטיות שממנו נהנה הנכס במצב הקודם, במועד אישור התכנית, לרבות התייחסות קונקרטית לחזית הפונה לתכנית הפוגעת. האם קיים שינוי כתוצאה מהתכנית? מה שיעורו? והאם שינוי שכזה משפיע על ערכי הקרקע ומדוע? אין מניעה כי בהתייחסותו לגבי השפעת השינוי על ערכי הקרקע יתייחס השמאי המייעץ לציפיה של קונה סביר. עם זאת איננו סבורים כי תפיסת השמאי המייעץ שלפיה התכנון במקרה דנן הינו ראוי, מתחשב בסביבתו או צפוי, מייתרת את הבחינה שאותה ביקשנו לעיל.
בחוות דעתו קובע השמאי המייעץ כי התכנית נשוא התביעה מיטיבה עם העוררים שכן משעה שמספר המגרשים לבניה צמודת קרקע צומצם, ההיצע של מקרקעין בייעוד זה קטן, ומקרקעין העוררים הפכו לנדירים יותר, מבוקשים יותר ומיוחדים יותר (עמ' 14 לחוות הדעת). השמאי המייעץ מתבקש לפרט מה היה מספר המגרשים לבניה צמודת קרקע ערב התכנית הפוגעת ומהו מספרם לאחר אישורה בסביבה הקרובה, ומה ההשפעה על ערך מקרקעי העוררים של שינוי כזה.
בניתוח העסקה שנערכה בנכס דנן בשנת 2010 קבע השמאי המייעץ כי המחיר ששולם מגלם את השווי הפגוע של המקרקעין, וזאת מאחר שהעוררים רכשו מבעלי הנכס הקודמים גם את הזכות לתבוע את ירידת הערך מהתכנית.
אלא שבעסקת המכר רכשו העוררים את נכס המקרקעין ואת זכות התביעה. מחיר העסקה מגלם איפוא הן את ערך הנכס במועד שבו נרכש והן את ערכה של זכות התביעה. המחיר ששילמו העוררים גילם איפוא הן את שווי נכס המקרקעין והן את הצפי של העוררים לקבלת פיצוי. משמע שלולא רכשו העוררים באותה עסקה גם את הזכות לפיצוי (לקבלת כסף), בהכרח היו נכונים לשלם עבור הנכס סכום נמוך יותר.
המוכרים מצידם ויתרו על הזכות לקבלת פיצוי, שכן זו נמכרה לעוררים במסגרת עסקת המכר, וממילא מחיר העסקה גילם תמורה גם עבור זכות פיצוי זו שעליה ויתרו.
עולה מכאן כי צודקים העוררים בטענתם כי אין להוסיף את שווי הפיצוי המוערך לשווי העסקה לצורך קביעת שווי הנכס למועד העסקה.
על רקע זה מתבקש השמאי המכריע לבחון מחדש את ניתוח המחירים שערך בחוות דעתו."
בהבהרות שמסר, ציין השמאי המייעץ כי מהחלטת וועדת הערר משתמע כאילו הוא לא התייחס בשומה המייעצת לשינוי של מצב הפרטיות של הנכס ביחס למצב הקודם, אך לא כך הם פני הדברים. בעמוד 15 לשומה המייעצת צויין כי השמאי סבור שאם קיימת פגיעה כלשהי בפרטיות הרי שעוצמתה של זו הנגרמת מהבתים צמודי הקרקע הגובלים מצפון, מזרח ומדרום, גדולה בהרבה מזו של הבניין החדש הבנוי על חלקה 54. הדברים הובהרו גם בעמוד 18 לשומה המייעצת, שבה התייחס השמאי המייעץ לכך שהפגיעה בפרטיות צומצמה באמצעות התקנת סככות מתקפלות ווילונות אטומים והגבהת הגדר בגבול המגרש הפונה לשביל הולכי הרגל, כביכול בעלות גבוהה. השמאי המייעץ ציין כי בעת הביקור בבית העוררים, הסתבר כי כל הצעדים הללו ננקטו והוא אינו מקבל את הטענה שמדובר בעלות גבוהה כי אם ככל היותר כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. עוד הוסיף כי התקנת הווילונות היוותה הכרח גם אם ממול היו בונים בית צמוד קרקע, והגבהת הגדר הגובלת בשביל הולכי הרגל היא הכרחית בכל בינוי. השמאי המייעץ חזר על כך שהוא סבור שהפגיעה בתחושת הפרטיות מהבתים צמודי הקרקע המקיפים את בתי העוררים, מצפון מזרח ודרום, מהותית יותר מאשר הבניין החדש.
השמאי המייעץ הוסיף במסמך ההבהרות, כי מרכיב הפרטיות בבית צמוד קרקע נגזר בעיקר מהיחס בין המיקום לבין הבתים הסובבים אותו. כך בעיקר ביחס למרחב המגורים בבית, כאשר בעת התייחסות למרכיב הפרטיות יש לבחון אילו מתוך חלקי הבית חשופים לעין הסובבים. שני החלקים העיקריים שאליהם יש להתייחס בבחינת היבט הפרטיות במקרה של בית צמוד קרקע, הם הגינה הפרטית וחדר המגורים אשר לרוב פונה אליה. במקרה דנן הן הגינה הפרטית והן חדר המגורים חשופים לצפייה מהבתים צמודי הקרקע הבנויים מדרום, מצפון וממזרח. מבית המגורים החדש הנטען כפוגע בפרטיות לא ניתן להשקיף על הגינה הפרטית ועל חדר המגורים. בין החלקה שבנדון לבין החלקה הנטענת כפוגעת מפריד שביל הולכי רגל. אם נניח שיעודה של החלקה הנטענת כפוגעת לא היה משתנה והיו בונים עליה בית צמוד קרקע דו קומתי עם חדר על הגג, כלום סביר היה להניח שתכנון בית המגורים של הבית התובע היה כזה שהגינה הפרטית וחדר המגורים היו פונים לשביל הולכי הרגל? לטעמו של השמאי המכריע התשובה היא בגוף השאלה. לדבריו, אם קיימת פגיעה בפרטיות הרי שהיא מתקיימת דווקא מהבתים צמודי הקרקע הסובבים את הבתים הנפגעים לכאורה, הקיימים במצב הקודם, ולא מבית המגורים החדש שנבנה ממערב. השמאי המייעץ מוסיף שאם קיימים חדרים מסוימים בבית העוררים אשר פונים לחלקה הפוגעת כביכול אזי גם אם היו בונים באותה חלקה בית צמוד קרקע דו קומתי עם חדר על הגג היו נדרשים אותם אמצעים כגון ווילונות או הגבהת הגדר הופנה לשביל הולכי הרגל ולבית השכן.
אשר לשאלתנו בדבר הבנייה צמודת הקרקע בסביבה הקרובה, ציין השמאי המייעץ כי השאלה מה מספרם של המגרשים לבנייה צמודת קרקע אינה רלוונטית לטעמו. בגוף השומה המייעצת הוא ערך ניתוח תכנוני מקיף ומפורט הכולל את כל השינויים התכנוניים שעברה הסביבה הקרובה במהלך מספר עשורים, ממובלעת של בתים צמודי קרקע לאזור המאופיין בבנייה רוויה. הדברים נכונים גם בהתייחס לרחוב הפרחים דנן, אשר רק בצידו הדרומי נותרו עוד מספר מגרשים לבנייה של צמודי קרקע, בצד בנייה רוויה. בסביבת הנכס לא סביר שיתווספו בעתיד מגרשים נוספים לבנייה צמודת קרקע מאחר שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון בסביבה במהלך כמה עשורים ולכן משעה שהמגרשים לבתים צמודי קרקע הפכו למוצר נדיר יותר, הרי שגם אם מספרם לא השתנה הם הפכו מבוקשים יותר מעצם הפיכתם לנדירים יותר.
אשר לעסקת ההשוואה בנכס התובע ברחוב הפרחים 10, לגביה הצגנו לשמאי המייעץ שאלה - השמאי המייעץ הבהיר כי בעמוד 17 לשומתו הוא לא ניתח את העסקה, אלא הציג את חוסר הסבירות של אומדן ירידת הערך כפי שזה הוערך על ידי שמאי העוררת. הוא ביקש להדגיש כי עסקה ספציפית זו הינה רק אחת מכמה עסקאות השוואה אליהן התייחס, והמסקנה השמאית אינה נגזרת מעסקה בודדות אלא מכל העסקאות המפורטות בעמוד 16-17 לחוות דעתו.
השמאי המייעץ הוסיף כי כאשר התייחס לעסקה בנכס התובע, הוא ציין ששיעור עליית המחירים הנגזר מהערכותיו של שמאי העוררים גבוה יותר משיעור עליית המחירים בעיר תל אביב שעמדו על 12%, בתקופה שבין המועד הקובע ברבעון הראשון של 2009, לבין מועד העסקה ברבעון השלישי של שנת 2010. עוד צוין כי באותה חלקה נכרתה עסקה נוספת, שבה נרכש כארבעה חודשים לפני המועד הקובע הבית ברחוב הפרחים 12. עסקה זו בוצעה כאשר השוק נמצא בקיפאון מוחלט, בשיאו של משבר הסאב-פריים העולמי. השמאי המייעץ ציין שגם אם יקבל את הטענה, שלא הוכחה, שלפיה הבית ברחוב הפרחים 12 היה ברמת גימור שחייבה השקעות מסיביות, עד כדי שבע מאות אלף ש"ח, שווי הבית כגמור ומושקע לפני המועד הקובע עמד על 4.5 מיליון שקלים. לדבריו אין זה סביר כלל ועיקר שהשווי של הבית היותר פנימי והיותר נחות בחלקה יהיה כמעט זהה לשווי של הבית ברחוב הפרחים 10 בשל יתרונות המיקום שלו (אמצעי ולא קיצוני ולא פונה לבנייה רוויה). בהמשך השומה המייעצת הוצגו עוד שש עסקאות השוואה, בהן נרכשו בתים צמודי קרקע באותו הרחוב ונכתב שכולן התבצעו לאחר שהשוק יצא מהקיפאון העמוק שנבע מהמשבר הנ"ל. לעמדת השמאי המייעץ, כפי שבאה לידי ביטוי בשומה המייעצת ובהבהרות, כל השמאים שהיו מעורבים בעררים השונים, התעלמו לחלוטין מהמצב המאוד מיוחד של שוק המקרקעין בסמוך למועד הקובע. הוא, לעומת זאת, התייחס לכל עסקאות ההשוואה תוך הבאת שוק המקרקעין בחשבון בהרחבה בשומה המייעצת.
דיון והכרעה
נפתח בהתייחסות לטענת העוררים בערר מצגר במסגרת השגותיהם, שלפיה החלטתנו הראשונה בטעות יסודה, והיה מקום להפנות את התביעה במלואה לשמאי מייעץ.
עמדתנו בתיק הובעה בפירוט בהחלטתנו הראשונה, אשר בעינה עומדת. איננו סבורים כי יש מקום לערור בפני
ועדת הערר על החלטתה היא ולא מוכר לנו הליך שכזה. מה גם שלא הוצג לנו טעם ממין הטעמים המוכרים בדין, לעיון חוזר בהחלטה. כמו בעררם כך גם בטענה זו, סבורים העוררים כי הפגיעה מושא טענותיהם האחרות – מעבר לטענת הפרטיות – שעניינן חסימת אוויר ואור, הינה ודאית מוחלטת ואינה יכולה להיות מוטלת בספק. דא עקא שהם לא פירטו פגיעות אלו ולא הביאו ראיות מתאימות להוכיחן. הרבה מעבר לנדרש, נציין כי העוררים טוענים כי השמאי המייעץ הוא שמאי בהשכלתו ואינו בר סמכא לקבוע דבר אודות אופי התכנון של הבניין (סעיף 24 א. להשגות) - ולפיכך תמיהה היא מדוע סוברים העוררים, כי שמאי הוא מומחה לחסימת החשיפה לשמש אור ואוויר (או למטרדי רעש וזיהום אוויר כבערר ניב). באותה מידה יש לתמוה מדוע סבורים העוררים כי אמירות כלליות בחוות דעת שמאית, בדבר קיומן של פגיעות מסוג זה, שאינן נתמכות בחוות דעת מומחה מתאימה, מהוות ראיה - ולו לכאורית - כי פגיעה כזו אכן התרחשה. דרך משל נציין כי הועדה המחוזית, אשר עיסוקה היומיומי הוא באישור תכניות, אינה קובעת מסקנות בדבר הצללה או בדבר השפעה אקוסטית, בלא שמונחות בפני
ה חוות דעת מתאימות של מומחים לסוגיות אלה, שאף נבחנות ע"י גורמי המשרד להגנת הסביבה, וזאת גם במקום שבו לא נדרש תסקיר השפעה על הסביבה. כיצד זה ניתן להסיק קיומן של פגיעות בתחומים אלה, ללא חוות דעת מתאימות ואך על סמך אמירה כללית בחוות דעת שמאית - לא נדע.
עניין נוסף המצריך התייחסות בפתח הדברים - לאחר בקשת ההבהרות, העוררים בערר מצגר ביקשו כי ועדת הערר תמנה שמאי מייעץ במקומו של מר פרימו. טעם אחד לכך היה ההנחה כי מר פרימו לא יוכל למסור את ההבהרות בשל פרישתו. אלא שההבהרות נמסרו כאמור. הטעם השני שהוצג, היה שמר פרימו באופן טבעי ככל אדם, יאחז בחוות דעתו ולא יוכל לסטות ממנה.
איננו סבורים כי יש מקום למינוי שמאי מייעץ אחר.
גם אם נקבל את עמדת העוררים שמטבע הדברים לא בקלות יסטה אדם מדברים שאמר או קביעות שקבע, עדיין אין די בכך כדי להיענות לבקשת העוררים.
ראשית נזכור כי השמאים המכריעים הם אנשי מקצוע, העוסקים בנושאים מקצועיים, ומונו לאחר הליך מיון ובחירה כמכריעים בעניינים שלפניהם (או מייעצים כבמקרה דנן), ולפיכך חזקה עליהם כי אם יעמדו על טעות שנפלה בקביעתם, לא יעצמו עיניהם מולה.
שנית, ואולי בכך העיקר, הנחת המוצא היא, שעד שהשמאי המייעץ מגבש את עמדתו, הוא בחן את הנתונים הרלבנטיים, שמע את הצדדים, נדרש לכל אלה בכובד ראש וגיבש עמדה מקצועית על בסיס הידע המקצועי והניסיון שלו, ונתוני המקרה שלפניו. על רקע זה, הנחת המוצא היא כי, ככלל, אכן לא יהיה בעצם הצגת שאלות הבהרה לשמאי המייעץ כדי להביא לשינוי עמדתו, ולא לשם כך מוצגות שאלות ההבהרה (אלא אם כן במקרה קונקרטי אכן מתבקש השמאי לערוך בחינה אלטרנטיבית). שאלות ההבהרה כשמן כן הן – מבקשות להבהיר האמור בשומה מכרעת או מייעצת. במקרה דנן השאלות הוצגו אכן על מנת להבהיר את חוות הדעת ועל מנת שוועדת הערר תלמד, למשל, האם מסקנת השמאי המייעץ כי אין פגיעה בפרטיות, נשענת על תפיסתו בדבר הציפיה, שנדונה בהרחבה בשומה המייעצת, או שמא המסקנה בדבר העדר פגיעה בפרטיות עומדת על רגלים עצמאיות. בנוסף, התבקשה בחינה מחדש של ערכי השווי, מתוך הנחה שהמסקנה שלפיה לא אירעה ירידת ערך, התבססה בשומה המייעצת על ניתוח של העסקה בבית מצגר - ניתוח אשר ועדת הערר לא קיבלה. אם ועדת הערר סבורה שהשמאי המייעץ שגה, היא אינה זקוקה לשאלות הבהרה אלא מוסמכת להורות לו לתקן את חוות דעתו, ואף מוסמכת שלא לקבל את חוות הדעת, כולה או חלקה. השאלות נועדו לסייע לוועדה להבין את הקביעות בשומה ולגבש עמדה בשאלה, האם לאמץ את מסקנות השמאי המייעץ אם לאו, והן אכן השיגו את מטרתן. ייתכנו אכן מצבים שבהם מסקנת ועדת הערר תהיה שהתשובות לשאלות ההבהרה אינן מספקות. יתכנו גם מקרים שהמסקנה תהיה כי אין מנוס מבקשה למינוי שמאי מייעץ אחר על מנת ליישם את הוראותיה. הניסיון מלמד כי מדובר במקרים ספורים, ובכל מקרה אין זה המצב בענייננו.
ומכאן לדיון בטענות כנגד השומה המייעצת גופה.
חלק ניכר מטענות העוררים כנגד השומה המייעצת, עניינו בקביעות השמאי המייעץ שלפיהן ציפייה של העוררים לבנייה צמודת קרקע בסמוך למקרקעיהם לא היתה סבירה בנסיבות העניין או בעניין אופיו של התכנון הכלול בתכנית הפוגעת. העיקר לטעמנו אינו בכך, כי אם בשאלה שלשמה ביקשנו מינויו של השמאי המייעץ - והיא האם התכנית נשוא התביעה הביאה לפגיעה בפרטיות בבתי העוררים. מטעם זה גם הצגנו לשמאי המייעץ שאלת הבהרה בנוגע לפגיעה בפרטיות.
לאחר שעיינו בשומה המייעצת, בטענות העוררים ובתשובות השמאי המייעץ לשאלות ההבהרה אנו מוצאים לנכון לאמץ את מסקנת השומה המייעצת שלפיה במקרה דנן לא אירעה פגיעה בפרטיות. השמאי המייעץ בחן עניין זה תוך התייחסות למצב התכנוני, למאפיינים הקונקרטיים של הנכס נשוא התביעה, ולאחר סיור שערך במקום. עמדתו בעניין הובאה בשומה המייעצת והובהרה בתשובה לשאלותינו, כפי שפורט בהרחבה לעיל. בניגוד לטענת העוררים, איננו סבורים שלעולם בניה רוויה תביא לפגיעה רבה יותר בפרטיות מבניה צמודת קרקע. העניין הוא תלוי נסיבות כל מקרה, ונסיבות המקרה דנן נבחנו, ונותחו ע"י השמאי המייעץ. סביבת הנכסים כפי שהיא מתוארת בשומה המייעצת: ביתם של העוררים בעניין מצגר – מצפון מצוי בית צמוד קרקע הבנוי על אותה חלקה, רחוב הפרחים ומעברו בניינים בני 8 קומות מעל קומת קרקע. מדרום בית צמוד קרקע דומה הבנוי על אותה חלקה ומעברו בניה רוויה הפונה לרחוב יעקב מרידור. ממערב שביל הולכי רגל ומעברו בניין מגורים הבנוי על חלקה 54 – לגביו נטען כי הוא פוגע בפרטיות העוררים וממזרח בית צמוד קרקע דו קומתי. הבתים צמודי הקרקע נשוא ערר ניב: הבית ברחוב הפרחים 8 - מצפון רחוב הפרחים ומעברו בנין בבניה רוויה, מדרום בית צמוד קרקע (הפרחים 10), ממזרח בתים צמודי קרקע (הפרחים 14) ממערב שביל הולכי רגל ומעברו בניין בבניה רוויה הבנוי על חלקה 54. הבית מרחוב הפרחים 12 – מצפון בית צמוד קרקע דומה (הפרחים 10), מדרום בנין בבניה רוויה (מרידור 9 תל אביב), ממזרח בתים צמודי קרקע (הפרחים 14) ממערב שביל הולכי רגל ומעברו בניין בבניה רוויה הבנוי על חלקה 54. מסקנת השמאי המייעץ בשומה המייעצת היא כי "אם קיימת פגיעה כל שהיא בפרטיות, הרי שעוצמתה של זו הנגרמת מהבתים צמודי הקרקע הגובלים ממזרח ומדרום, ובבית משפחת ניב גם ובמיוחד מהבניה הרוויה שמדרום, היא גדולה הרבה יותר מזו שמהבניין החדש הבנוי על חלקה 54" השומה המייעצת בערר ניב לגבי צמודי הקרקע, עמ' 14, ההדגשות במקור), קביעה דומה התקבלה בשומה המייעצת בערר מצגר (שם, בעמ' 15).
מבלי לקבוע מסמרות בסוגיית הציפייה, נציין כי אימוץ מסקנת השמאי המייעץ בעניין הפרטיות במקרה דנן, אינו מבסס עצמו על דברי השמאי המייעץ בדבר ציפייה סבירה כזו או אחרת בנסיבות, כי אם על מסקנותיו הקונקרטיות בדבר הפרטיות בשני מצבי התכנון כפי שבאו לידי ביטוי בשומה המייעצת ואף הובהרו בתשובה לשאלותינו בעניין. כפי שציינו בהחלטתנו מיום 03.09.2018, איננו סבורים כי תפישת השמאי המייעץ שלפיה התכנון במקרה דנן הינו ראוי, מתחשב בסביבתו או צפוי, מייתרת את הבחינה בדבר שינוי, ככל שקיים, במצב הפרטיות. מטעם זה ביקשנו הבהרה מהשמאי המייעץ לעניין השינוי במצב הפרטיות בין שני מצבי התכנון. משקיבלנו את הבהרותיו של השמאי המייעץ, הובהר לנו שמסקנתו שלפיה לא ארעה פגיעה בפרטיות היא עצמאית ואינה תלויה בעמדתו בעניין הציפיה, ואנו מקבלים את קביעתו בדבר הפרטיות לגופה כאמור.
שאלה נוספת שהצגנו לשמאי המייעץ קשורה לאמירה בשומה המייעצת כי התכנית נשוא התביעה מיטיבה עם העוררים. אנו ביקשנו השוואה מספרית של כמות צמודי הקרקע ואילו השמאי המייעץ השיב כי לטעמו המספר אינו רלוונטי אלא העובדה שהמגרשים צמודי הקרקע הפכו למוצר נדיר יותר בשכונה הנדונה, לנוכח המגמות התכנוניות של מעבר לבנייה רוויה שאותן ניתח בשומתו. מגמות אלו באו לידי ביטוי גם בתכנית נשוא התביעה שצמצמה אף היא את מספר המגרשים לבניה צמודת קרקע. השמאי המייעץ קבע בשומה המייעצת, כי על רקע זה הוא סבור שעקרונות התכנון של התכנית נשוא התביעה דווקא מיטיבים עם העוררים, ולא רק ששוויים לא נפגע, אין זה מן הנמנע שמצבם השתפר. ההבהרה שמסר השמאי המייעץ בתשובה לשאלתנו היא חלקית בלבד. ואולם איננו סבורים כי הדבר מצדיק פסילת חוות הדעת. קביעת השמאי המייעץ בנקודה זו, מלכתחילה איננה חד משמעית אלא אך כי "אין זה מן הנמנע" שמצבם של התובעים השתפר, בעקבות התכנית. בנוסף, השמאי המייעץ לא נסמך על אמירה זו בעת שניתח את עסקאות ההשוואה. ניתוח זה נעשה באופן עצמאי ונקבע כי אין בענייננו ירידת ערך. הגם שראוי היה כי תינתן תשובה מפורטת לשאלתנו זו, איננו סבורים כי העובדה שלא נעשה כן פוגמת בשומה המייעצת או באפשרות לאמצה.
במסגרת ההחלטה מיום 03.09.2018 סברנו כי יש ממש בטענת העוררים לגבי ניתוח העסקה בבית מצגר (הפרחים 10), שלפיה את הפיצוי המוערך בגין התכנית, יש להוסיף לשווי העסקה לצורך קביעת שווי הנכס במועד העסקה.
על רקע סברתנו זו ביקשנו מהשמאי המייעץ לבחון מחדש את ניתוח המחירים שערך בשומה המייעצת.
בתשובה, השמאי המייעץ ביקש להדגיש כי בשומה המייעצת כל שעשה לגבי אותה עסקה, היה להציג את חוסר הסבירות באומדן הפגיעה הנטענת על ידי העוררים. אך, המסקנה ששווי מקרקעי העוררים לא נפגע, מבוססת על שורה של עסקאות שבחן, ועל ניתוח מצב השוק על רקע המועד הקובע - שבמקרה דנן ההתאמה אליו היא מהותית עד כדי קריטית. עמדת השמאי המייעץ היתה שניתוח המחירים שערכו השמאים שלפניו כולם, לא הביא בחשבון נתון מהותי, והוא עיתוי עסקאות ההשוואה שהוצגו על רקע מצב המחירים הכללי בשל משבר הסאב פריים העולמי. פירוט עמדתו זו הובא לעיל. ניתוח ממין זה, מצוי בלב ליבו של שיקול הדעת השמאי ולמעשה זוהי ליבת עיסוקו של השמאי המייעץ. משעיינו בשומה המייעצת על רקע ההבהרות שניתנו, אנו מקבלים את הסבריו ואיננו מוצאים כי הונח בפני
נו בסיס להתערב במסקנת השמאי המייעץ שלפיה שווי מקרקעי העוררים לא נפגע, חרף קביעתנו בעניין עסקת הפרחים 10.
מסקנת השמאי המייעץ לגבי הפגיעה בתכונות המקרקעין, היא כי הפגיעה בפרטיות של צמודי הקרקע בשני העררים, היא גדולה הרבה יותר מזו של הבניין החדש נשוא התביעה. באשר לירידת ערך המקרקעין, סבר השמאי המייעץ לאחר ניתוח העסקאות שהוצגו לו ועל רקע מצב השוק באותה עיר – כי לא הוכחה ירידת ערך.
אנו מאמצים את מסקנות השמאי המייעץ, ומכאן שדינם של העררים להידחות.
כאמור לעיל, ההבהרות שמסר השמאי המייעץ נוגעות גם לשומה המייעצת שניתנה בערר ניב, בהתאם להחלטתנו, וחרף העובדה שהעוררים בערר ניב לא הגישו השגות כנגד השומה המייעצת.
טרם סיום, ראוי להדגיש, בהמשך להחלטתנו מיום 18.12.2016, כי בערר ניב דנו הלכה למעשה בכל טענות העוררים כפי שהופיעו בכתב התביעה המקורי, הגם שהעוררים לא העלו בעררם טענות כנגד נימוקי החלטת הוועדה המקומית, אף לאחר שהומצאה להם שומת הוועדה המקומית, ואף לא ביקשו לתקן את עררם לצורך כך. בפועל הועלו טענות בעניין זה במסגרת הדיון בעל פה לפנינו, והן נדונו לגופן בהחלטה מיום 18.12.2016 ואף מונה שמאי מייעץ לבחון חלק מהטענות בהתאם לאותה החלטה. הטענות שלגביהן לא מונה שמאי מייעץ, הן טענות שלא מצאנו להן תימוכין ולו לכאוריים בתביעה עצמה. כך שלמעשה, הטענות שבתביעה נדונו לגופן, משל ועדת הערר היוותה ערכאה ראשונה בעניין זה, חרף העובדה שכתב הערר עצמו מצומצם מאוד ומתייחס רק לטענות פרוצדורליות באשר להתנהלות הוועדה המקומית.
לנוכח כל האמור לעיל אנו מקבלים את מסקנות השמאי המייעץ כמפורט לעיל ומוצאים שדין העררים להידחות.
אשר לבקשה לפסיקת הוצאות ולהשתת שכרו של השמאי המייעץ על העוררים: הנושא שהועבר לשמאי המייעץ צומצם על ידנו מלכתחילה לנושא הפרטיות, לגביו קיימת מחלוקת אמיתית בין הצדדים ולא ראינו להטיל הוצאות השמאי המייעץ על העוררים דווקא. אנו קובעים זאת בשני העררים, חרף טענות המשיבים על התנהלות העוררים בערר ניב בפני
השמאי המייעץ, אשר אכן אינה מניחה את הדעת, לשון המעטה.
העוררים בערר מצגר ישאו בהוצאות המשיבים בסך 3,000 ש"ח לכל קבוצת משיבים: הועדה המקומית, המשיבים 2-3 והמשיבים 4-5, ובסך הכל 9,000 ₪.
העוררים 1-4 בערר ניב ישאו בהוצאות המשיבים בסך 3,000 ש"ח לכל קבוצת משיבים כאמור, ובסך הכל 9,000 ש"ח.
העוררים 5-6 בערר ניב ישאו בהוצאות המשיבים בסך 3,000 ש"ח לכל קבוצת משיבים כאמור, ובסך הכל 9,000 ש"ח.
לכל הסכומים הנ"ל יתווסף מע"מ כדין. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.
ההחלטה התקבלה פה אחד, ביום: ב' באייר, התשע"ט, 07.05.2019.
_______________________ ________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

ערר: רה/ 95176/12
רה/ 95195/12
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 95176/12 אייל (זלמן) ניב, מיכל ניב, איריס ואורן מצגר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון, זאב נכטינגל, הרצל חמוש ואח' (פורסם ב-ֽ 07/05/2019)