פסקי דין על יוסף מייטיס ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על sbc שגראוי ייזום ובניה | פסקי דין על אבי קורן + 105 אח' |

1033/19 תיק     20/05/2019




תיק 1033/19 יוסף מייטיס ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, sbc שגראוי ייזום ובניה בע"מ, אבי קורן + 105 אח'




בפני
: יו"ר הוועדה: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הוועדה: אדר' שמחה אפק, נציג לשכת האדריכלים
גב' אורית חפר רוגובין, נציגת מתכננת המחוז
עו"ד חנה קציר, נציגת ציבור
עו"ד יגאל נויפלד, נציג ציבור

העוררים: יוסף מייטיס ואח'
-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

sbc שגראוי ייזום ובניה בע"מ

אבי קורן + 105 אח'


תאריך הישיבה: 06/05/2019

נוכחים:
מטעם העוררים: עו"ד יעקב טבח

עו"ד אלי מאיר

מר יוסי מייטיס
גב' נאוה טרינצר
גב' ליאורה וולדמן
מר שלמה זנדברג
מר חנניה דהן
גב' אלינור שניידר
מר מורי שניידר
מר אריק בן זאב
גב' דורית אבנשטיין
גב' איריס רקוש
מטעם המשיבים: עו"ד עפר טויסטר

עו"ד יוסי סילם

אדר' חן נתן
מר מוטי אסגר
מר משה גראור
מר עבדאללה קבאיר
עו"ד הילה אלגרבלי

גב' לילי ברוור
מזכירת ועדה: גב' אוריה סעדון

קלדנית: גב' רעות סיסו

החלטה

העררים שבפני
נו עניינם חמש בקשות להיתרי בניה ברחוב יקינטון (שכונת רמת אלמוגי) חיפה, שהגישה המשיבה 2, להקמת חמישה מבני מגורים בעשרה מגרשי בניה ובהם סה"כ 78 יח"ד, לפי הפירוט הבא:
בניין מס' 1 בן 16 יח"ד בשש קומות ועליית גג מעל קומת חניה תת קרקעית (מגרשים 101- 102).
בניין מס' 2 בן 15 יח"ד בשש קומות ועליית גג מעל קומת חניה תת קרקעית (מגרשים 103-104).
בניין מס' 3 בן 15 יח"ד בשש קומות ועליית גג מעל קומת חניה תת קרקעית (מגרשים 105-106).
בניין מס' 4 בן 16 יח"ד בשש קומות ועליית גג מעל קומת חניה תת קרקעית (מגרשים 107-108).
בניין מס' 5 בן 16 יח"ד בשש קומות ועליית גג מעל קומת חניה תת קרקעית (מגרשים 109-110).
יש לציין כי המגרשים שווקו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן".
על המגרשים חלה תכנית חפ/2266 שפורסמה לתוקף ביום 17.3.2011.
הבקשות להיתר כרוכות בהקלות הבאות:
1. תוספת 3 יח"ד למבנים 2 ו-3, בהקלה מהוראות חפ/2266.
2. תוספת 4 יח"ד למבנים 1, 4, 5, בהקלה מהוראות חפ/2266.
3. קירוי גג רעפים על שטח הקטן מ- 50% ממתווה קומת המגורים העליונה ושיפועו לכיוון חזית אחורית בלבד, בהקלה מהוראות חפ/2266.
4. בליטות למרווחים צדדיים לפי תקנות סטיה ניכרת.
5. פרגולה שאינה תואמת את הוראות חפ/1400/פמ.
6. מבנה חדר אשפה במרווח הצדדי בהקלה מחפ/1400/יב/1.

הבקשות להיתר פורסמו, והוגשו להן התנגדויות רבות. מליאת המשנה של הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות והחליטה לאשר את הבקשות להיתר, במספר תנאים.

על החלטה זו הוגשה הסתייגות על ידי שני חברי וועדה. בעקבות הגשת ההסתייגות התקיים דיון בבקשות בפני
מליאת הוועדה המקומית שבסופו הוחלט לדחות את ההסתייגות ולאשר את החלטת וועדת המשנה.

על החלטות אלה הוגשו העררים שבפני
נו, על ידי מתנגדים המתגוררים בשכונת רמת אלמוגי.

תמצית טענות העוררים

1. מרבית טענות העוררים בהתנגדויות לא זכו למענה בהחלטת וועדת המשנה של הוועדה המקומית ולא עלו כלל בדיון בפני
מליאת הוועדה.
2. מטרת הוספת יח"ד היא העשרת קופת היזם, שכן כל הדירות המתווספות מוצעות למכירה בשוק החופשי ואינן מיועדות לדירות מחיר למשתכן. כמו כן, לא מתווספים שטחי בניה ולכן מחצית משטחי הבניה מוסטים לטובת הדירות שיימכרו בשוק החופשי, ויופחתו משטח הדירות המיועדות לזוכי "מחיר למשתכן".
3. לא נערך כל דיון בשאלה אם יש מקום להורות על ייחוד חלק מהדירות המתווספות לטובת תושבי המקום.
4. בתכנית חפ/2266 (להלן: "התכנית החלה" או "התכנית") נקבע כי מינימום שטח עיקרי ממוצע לדירה יהיה 120 מ"ר. בבקשה שטח הדירות נמוך מכך (ממוצע שטח הדירות המוצעות בפרויקט נע בין כ- 94 מ"ר בבניינים בני 16 יח"ד לכ- 100 מ"ר בבניינים בני 15 יח"ד). אלא שלא פורסמה בגין כך כל הקלה. בנוסף, אין כל הצדקה לסטיה משטח ממוצע מינימלי שהוסף בכוונת מכוון על ידי מתכנני התכנית, על מנת לייצר דירות גדולות יותר לטובת השכונה. סטיה זו מהווה שינוי של אופי הסביבה ולכן מהווה סטיה ניכרת ולכל הפחות סטיה מהותית שלא בוצע לגביה כל פרסום.
5. הגדלת הצפיפות והוספת 18 יח"ד תכביד על הרחוב מבחינת תנועה וחניה וכלל תשתיות הרחוב. כבר היום עומסי התחבורה במקום הם בלתי נסבלים. לא בוצעה בדיקה מעמיקה של היבטים אלה בטרם אושרה תוספת יחה"ד.
6. תוספת יחידות הדיור נעשתה מכוח הקלה על פי תקנה 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") המאפשרת הוספת עד 30% יח"ד. במבנים בהם הוספו 4 יח"ד, הדבר נעשה מתוך עיגול כלפי מעלה של התוצאה המתקבלת מתחשיב 30% מ- 12 יח"ד. אלא שבמועד החלטת וועדת המשנה (1.8.2018), לא ניתן היה לעגל כלפי מעלה את מספר יחידות הדיור ביחס לתקנה 2(9)(ד) לתקנות סטיה ניכרת.
7. הבניה המבוקשת חורגת מהוראות התכנית בנוגע לדירוג המבנים. המבנים מנותקים משיפוע הקרקע הטבעית והדירוג של הקומה הראשונה הוא של 1.88 מ' בלבד ביחס לקומה שמתחתיה על אף שנדרשת נסיגה של 2.5 מ' לפחות. חובת הדירוג חלה ביחס לכלל הקומות בבניין ולמרות זאת ישנן קומות בלתי מדורגות.
8. גובהן הפנימי של עליות הגג הוא 6.20 מ' בעוד שהגובה המקסימלי המותר הוא 6 מ'. כמו כן, גובה תחילת שיפוע גג הרעפים הוא גבוה מהמותר (1.20 מ' לעומת 1 מ' המותר).
9. לא הוצגה הצדקה להקלה מחובת גג משופע לכיוון הרחוב. מנגד, ביטול חובת גג משופע משנה את אופי השכונה ומייצר חריג לנוף.
10. אין כל הצדקה להקלות כל כך רבות ומשמעותיות ביחס לתכנית שאושרה בשנים האחרונות.
11. באזור מצוקת חניה קשה והבניה תגביר אותה. לא ניתן לאפשר פתרון חניה עבור אורחי מגרש אחד בתחום מגרש אחר. חניות נכים צריכות להתווסף לתקן הקבוע בתכנית ולא להיות חלק ממנו.
12. מרפסת המתוכננת להיבנות ברחוב יקינטון 54 אינה יכולה להיחשב כמרפסת זיזית ולכן לא ניתן להתיר אותה בחריגה מקווי הבניין.

עיקרי תשובת הוועדה המקומית
13. הקלה משטח דירות ממוצע של 120 מ"ר – אין מניעה לאשר הקלה זו, שכן אין מדובר בהוראת עיצוב ארכיטקטוני. אמנם הקלה זו לא מנויה ברשימת ההקלות שפורסמו, אולם היא נובעת מעצם הוספת יחה"ד ללא תוספת שטחי בניה. בכל מקרה, לא נפגעה זכות הטיעון שכן בהתנגדויות שהוגשו היתה התייחסות לנקודה זו ממש.
14. הוספת יחידות דיור ברות השגה הוצבה זה מכבר כמטרה לאומית נוכח מצוקת הדיור. בפרויקט מחיר למשתכן לא נדרשים שטחי בניה כאלה, ולכן, נתבקשה תוספת יחידות דיור ללא תוספת שטחים.
15. תוספת יחידות הדיור נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית בכפוף לחוו"ד מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות מאפשרות קליטת תוספת יחידות הדיור. כעולה מפרוטוקול הדיון בבקשות להיתרים, עמדתו של מהנדס העיר פורטה בפני
הוועדה, ועל פיה אין מניעה להוסיף את יחידות הדיור.
16. הדירוג הקבוע בתכנית נשמר. השינוי בין הבינוי הקבוע בתכנית ובין הבינוי המוצע, הוא שהמבנים מתרחקים מן הרחוב, בעוד שעל פי התכנית ניתן היה להקים את קומות החניה המקורות עד לקו הרחוב ממש. בכך יש הטבה של המצב לעומת המצב המאושר וכן הבינוי משתלב עם העיקול של הרחוב, ובכל מקרה אין חריגה מהוראות הדירוג.
17. הוראה הנוגעת לשיפועי הגג גם היא לא הוראת עיצוב ארכיטקטוני ואין מניעה לאשר הקלה הימנה. ההקלה מאפשרת הרחקת הבינוי מן הרחוב, ומייצרת שפה אדריכלית זהה לבניינים.
18. אין חריגה בין גובה עליית הגג המותר (שהוא גובה פנימי) ובין הגובה שהתבקש (שהוא חיצוני).
19. בליטת מבואות כניסה למרווחים – תתוקן בהתאם להוראות תקנות סטיה ניכרת.
20. תקן החניה הקבוע בתכנית גבוה מתקן החניה הארצי, וכולל חניות "אורחים" שאינן מוצמדות לדירות מסוימות ולכן חניות אלה חופפות לחניות "נכים" ואין צורך להוסיף עליהן. אשר למתן פתרון לחניות אורחים במגרש אחר, הרי שנושא זה ייפתר ברמה הקניינית.
21. הטענה לגבי מרפסת במס' 54, אין מדובר במרפסת זיזית, אלא במרפסת גוף בניין מעל גג חניון. ועל פי הוראות תכנית חפ/1400/יב אין מניעה לעשות בה שימוש כמרפסת.

עיקר טענות המשיבה 2
22. הבקשות להיתרים אושרו בהליך סדור מעמיק וממצה שנערך בוועדת המשנה ולאחר מכן במליאת הוועדה המקומית (בהרכב חדש לאחר הבחירות המוניציפליות). נשקלו במסגרת ההליך כל השיקולים הדרושים והוצגו כל הנתונים הרלבנטיים.
23. הקלה במספר יחידות הדיור – להקלה זו קיימת הצדקה תכנונית לנוכח צו השעה להגדיל את היצע הדירות באופן מהיר ולסייע בהתמודדות עם משבר הדיור הלאומי, אשר בעקבותיו הוסדרו הליכי הקלה שונים לטובת הגדלת היצע הדירות.
24. תמהיל הדירות המתקבל כתוצאה מן ההקלה הנו תמהיל מגוון הכולל דירות קטנות בשטח עיקרי של כ- 65 מ"ר בינוניות בשטח עיקרי של כ- 90 מ"ר וגדולות בשטח עיקרי של כ- 120 מ"ר. תמהיל זה גם הוא תואם את צרכי השעה ואת המדיניות הממשלתית.
25. התכנית הופקדה לפני כעשור, ואינה תכנית חדשה. מאז אישורה חלו תמורות משמעותיות במגמות התכנון העירוניות והארציות, שאחת מהן היא הגדלת היצע דירות בכלל ודירות ברות השגה מתוך כך, והכל על מנת להתמודד עם מצוקת הדיור. מהנדס העיר תמך בתמהיל הדירות שהוצע.
26. הצפיפות המאושרת במגרשים אלה היא של 7.6 יח"ד לדונם. הצפיפות לאחר אישור ההקלה היא של 8.7 יח"ד לדונם, נמוכה משמעותית מהצפיפות המינימלית הקבועה בתמ"א 35. הוספת יחה"ד מתיישבת גם עם המגמה התכנונית של ניצול משאב הקרקע בתחומי הערים על מנת למנוע ביטול של שטחים פתוחים.
27. עיגול מספר יחידות הדיור המתווספות בהקלה תואם את התיקון לתקנות שאושר ביום 27.11.2018.
28. תקן החניה על פי התכנית הוא תקן מוגבר משמעותית מהתקן הארצי. נדרשו ותוכננו 2 מקומות חניה לכל יח"ד, בתוספת 0.25 מקומות חניה לכל יח"ד לטובת אורחים (חניות שלא יוצמדו) ועוד 0.25 חניות לכל יח"ד לחניות ציבוריות ברחוב. מאחר שעל פי התקן הארצי נדרש היה להציע רק 117 מקומות חניה בתוזפת 10 מקומות חניה נגישים (סה"כ 127 מקומות חניה) ואילו בפרויקט מוצעים 176 מקומות חניה, אין מקום לדרוש כי מקומות החניה הנגישים יתווספו לתקן הקבוע בתכנית. לנוכח תקן החניה ומספר מקומות החניה שניתן, לא יוסיף הפרויקט על מצוקת החניה הקיימת ברחוב, אם בכלל.
29. חובת דירוג הקומות מתייחסת לשלוש הקומות הראשונות בלבד. למרות זאת הבניין כולו, כולל הקומות העליונות מתוכנן באופן מדורג. הדירוג בשלוש הקומות הראשונות תואם את שיפוע הקרקע הטבעי.
30. ההצדקה להקלה מחובת שיפוע הגג כלפי הדרך הגובלת, היא בשמירת האופי המדורג של המבנים. הוספת שיפוע כלפי רחוב יקינטון משמעותה הגדלת נפח הבינוי ונוכחות גדולה יותר של המבנים באופן שאינו הולם את הדירוג הכללי.
31. אין כל סטיה מהוראות התכנית ביחס לגובה עליות הגג.
32. בכל מקרה, למהנדס העיר סמכות לקבוע שינוי ביחס לצורת הגג גם ללא הקלה וזאת מכוח סעיף 4.1.2 ג(1) לתכנית.
33. בליטת מבואת הכניסות תתוקן בהתאם להחלטת הוועדה המקומית.

דיון והכרעה
לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה, החלטנו כדלקמן:
34. תוספת יחידות דיור בהקלה – על מנת לאשר הקלה מהוראות תכנית יש להציג ראש וראשונה הצדקה תכנונית, אשר נבחנת, בין היתר, גם לנוכח מועד התכנון המאושר. אם נמצא שמתקיימת הצדקה תכנונית, יש לבחון האם ההקלה גורמת לפגיעה בצדדים שלישיים ויש במקרה כזה, לאזן בין ההצדקה התכנונית ובין הפגיעה.
35. לנושא ההצדקה התכנונית, אנו מקבלים את גישתן של הוועדה המקומית ושל המשיבה 2. התמודדות עם מצוקת הדיור הכלל ארצית, הולידה בשנים האחרונות מדיניות תכנונית חדשה המתבטאת בהליכי חקיקה שונים, שנועדו לאפשר הוספת יחידות דיור בהליכים מזורזים, בין היתר בהליכי רישוי ובאמצעות הקלות. ראה לעניין זה החלטתנו בערר 202/16 אלמוג ב.ז. בנייה והשקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות, שם התייחסנו להוראת השעה שנקבעה בחודש דצמבר 2015 במסגרתה שונה, בין היתר, נוסחו של סעיף 151 לחוק, באופן שנועד לתמוך בתוספת יחידות דיור מכוח הקלה, באמצעות הוספת שטחי בניה לטובת הדירות המתווספות מכוח הקלה על פי תקנות סטיה ניכרת.
36. מדיניות התכנון העכשווית דורשת התייחסות למצוקת הדיור כמו גם להעדפה הברורה ליתן מענה למצוקת הדיור על דרך של ציפוף יישובים קיימים.
37. אמנם, כרונולוגית התכנית החלה אינה "וותיקה" – פורסמה למתן תוקף לפני פחות מעשור. עם זאת, מבחינת תפיסות התכנון המחוזי והארצי, מדובר בתכנית ארכאית ממש, אשר התוותה שכונה חדשה בצפיפות של פחות מ- 8 יח"ד לדונם, בעיבורה של מטרופולין חיפה. ספק רב אם תכנית המציגה צפיפות כל כך נמוכה (ונזכיר כי תמ"א 35 הוותיקה בפני
עצמה, טבעה את המספר 11 יח"ד לדונם כצפיפות מינימלית לתכניות בחיפה) היתה מתאשרת היום, במיוחד לנוכח השיפועים הקשים במגרשים בהם חלה התכנית.
38. על כן, לטעמנו קיימת הצדקה תכנונית ברורה להוספת יחידות דיור במגרשי הבניה דנן, מה גם שלאחר תוספת יחידות הדיור הצפיפות המתקבלת היא של פחות מ- 9 יח"ד לדונם – שאף היא עדיין נמוכה משמעותית מהצפיפות המינימלית בתמ"א 35.
39. האם נפגעים צדדים שלישיים? הטענה היחידה שטענו העוררים בהקשר של פגיעה מתוספת יחידות הדיור נעוצה בסוגיית התשתיות, כאשר הדגש הושם על תנועה וחניה. לעניין התשתיות השתכנענו כי התקיים דיון ממצה ומקיף בוועדה המקומית. חוות דעת מהנדס העיר לנושא התשתיות, כפי שנדרשת בהוראות תקנה 2(9)(ד) הובאה במסמך ה"כתבה" של הוועדה המקומית, כך:
"לעניין כושר הנשיאה של התשתיות הציבוריות ביחס לתוספת יחידות הדיור המבוקשות בהקלה עבור כל הפרויקט (סה"כ 18 יח"ד נוספות), מובאת להלן חוות דעתו של מהנדס העיר, ובהסתמך על נתונים מקצועיים שנמסרו מידי הצוות המקצועי:
מבחינת פרוגרמתית, תוספת של 18 יח"ד (המוצעת בכלל הפרויקט), הינה תוספת מינורית שלא דורשת אף מוסד ציבורי נוסף.
מעבר לכך, בתב"ע יש אב"צ פנוי של 2.6 דונם שיכול לתת מענה לתוספת.
בנוסף, ברמת אלמוגי 22.2 דונם אב"צ פנויים (כולל האב"צ של מתחם האנטנות) כך שככל שיידרש תגבור בתחום התכנית בכללותה – ניתן לקבל מענה בשטח הציבורי הפנוי האמור.
תמהיל הדירות המתקבל לאחר תוספת יחידות הדיור הולם את הבינוי בסביבה ומספק מענה למגוון אוכלוסיות ותאי משפחה.
תשתיות הדרך הקיימות תומכות בבינוי המאושר וכן בתוספת יחידות הדיור המבוקשות כהקלה, 18 יח"ד סה"כ, וניתן פתרון חניה בתקן מוגבר, כפי שנקבע בתכנית המפורטת, לרבות ליחידות המתווספות" (עמ' 8 ל"כתבה". ההדגשה במקור).
לפיכך, המליץ צוות מהנדס העיר לאשר את הבקשות להיתר.
נושא התשתיות עלה בדיונים בפני
הוועדה המקומית, ונדון בשנית במסגרת הדיון בהסתייגויות בפני
מליאת הוועדה המקומית, כאשר דעת הצוות המקצועי היתה חד משמעית כי התשתיות הקיימות, ביניהן גם תשתיות התחבורה, ועתודת השטחים לצרכי ציבור נותנים מענה גם ליחידות המתווספות.
מאחר שלא הוצגה כל חוו"ד הסותרת את חוו"ד מהנדס העיר ואת עמדת הצוות המקצועי, אנו מקבלים את האמור בחווה"ד, ודוחים את הטענה כי התשתיות הקיימות אינן מסוגלות לשאת את תוספת יחה"ד.
40. בעניין הקלה לתוספת יחידות הדיור נדרשנו לטענה נוספת של העוררים כי במועד בו ניתנה החלטת וועדת המשנה של הוועדה המקומית לא ניתן היה לעגל כלפי מעלה את מספר יחידות הדיור שהתקבלו בהקלה. אלא שלא יכול להיות חולק שבמועד הדיון במליאת הוועדה המקומית בינואר 2019, התיקון להוראת התקנות מחודש נובמבר 2018, כבר היה בתוקף. משמע כל פגם שנפל בעניין זה בהחלטת וועדת המשנה תוקן בהחלטת מליאת הוועדה המקומית ובכל מקרה היום ברי כי ניתן לאשר את עיגול מספר יחידות הדיור כלפי מעלה כפי שבוצע. כך שגם הדיון בעניין זה בפני
וועדת הערר מרפא את הפגם שנפל, ככל שנפל.
41. לטענה הנוגעת להקטנת שטח ממוצע מינימלי של יח"ד - גם בעניין זה לא מצאנו צורך להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. לטעמנו, גם בסוגיה זו לוקה התכנית החלה בארכאיות. כיום, מגמת התכנון הכלל ארצית היא לקיים בפרויקטים לבניה למגורים תמהיל דירות, אשר יאפשר פתרונות דיור מגוונים לסוגים שונים של תאי משפחה. אף הוועדה המקומית, אשר היא שביקשה להוסיף יח"ד גדולות בלבד לשכונה במסגרת התכנית החלה, אינה אוחזת עוד בעמדה זו ואף היא תומכת היום בשינוי תמהיל הדירות באופן שייצר גם דירות קטנות יותר וברות השגה, ולא רק דירות יקרות בשטח העולה על 130 מ"ר (אם כי גם דירות כאלה יהיו בפרויקט). איננו רואים צורך להתערב בכך. ודוקו. למצבים אלה נועד מוסד ההקלה - להוציא לפועל תכנית, שעיקרי התכנון שנקבעו בה עדיין תקפים, אולם ועל אף שאינה תכנית "ישנה", הוראות מסוימות מתוכה הן מיושנות ועד למועד מימושה הפכו לבלתי רלבנטיות או בלתי הולמות את מגמות התכנון העדכניות. יובהר עוד כי העוררים אינם יכולים לשמש בעקיפין כמייצגיהם של הזוכים בפרויקט מחיר למשתכן ולטעון בשמם כל טענה בעניין זה.
42. לנושא שיפועי הגג – האם קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התכנית בהן נקבע כי שיפוע הגג יהיה כלפי הרחוב? המשיבות טענו כי ביטול השיפוע כלפי הרחוב איפשר העמקה של דירוג המבנים באופן שהיטיב את התכנון הן עבור בעלי הדירות הן כלפי הרחוב. לא מצאנו צורך להתערב בקביעה זו, הגם שלא הובהר כלל כיצד, אם בכלל, נפגעים המתנגדים מן השינוי בשיפועי הגג. נציין בשולי הדברים כי התוצאה התכנונית של הותרת שיפוע הגג בעורף הבניין, באופן שמשמר חזית חמישית אחידה כלפי מעלה ההר, מונע פגיעה חזותית שעשויה להתקיים מביטול שיפוע הגג כלפי המתגוררים במיקום גבוה יותר. לעומת זאת, ביטול שיפוע הגג כלפי החזית, בשורת המבנים המתוכננים באופן זהה, מייצר שפה משותפת לפרוייקט, ומאפשרת דירוג משמעותי יותר המשמר את אופי הסביבה וכן מרחיק את הדירות המתווספות מבתי המתנגדים. במצב דברים זה ובהתחשב בכך שמדובר בסוגיה עיצובית, ביחס אליה ניטה ככלל שלא להתערב, אנו דוחים את טענות העוררים.
43. מקומות החניה – תקן החניה הקבוע בתכנית גבוה משמעותית מזה הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), בו נקבע טווח שבין 1 ל- 2 מקומות חניה לכל יח"ד. התקן הקבוע בתכנית מחייב מתן מענה של 2 מקומות חניה לכל יח"ד (גדולה או קטנה) על כך מתווספים בתחום המגרשים עוד 0.25 מקומות חניה לכל יח"ד לטובת "אורחים" ועוד 0.25 מקומות חניה לכל יח"ד לטובת מקומות חניה ציבוריים ברחוב. הבקשה להיתר עומדת בדרישות אלה. אנו מקבלים את טענת הוועדה המקומית כי בעוד שאם היה ניתן מענה לתקן החניה על פי התקנות, היה על מבקשת ההיתר להציג מקומות חניה נגישים בנוסף למקומות החניה לכל יח"ד. עם זאת, לנוכח התקן המוגבר שנקבע בתכנית, והעובדה שמתוכו קיימים מקומות חניה בלתי מוצמדים בתחום המגרשים, אין מניעה לקבוע מתוך אותם מקומות חניה בלתי מוצמדים, את מקומות החניה הנגישים. בנוסף, יובהר כי בהתחשב בתקן החניה המוגבר המוצע, הרי שלא ניתן לקבל טענות הנוגעות להגברת העומס על החניה ברחוב (הגם שטענה זו לא הוכחה). לנושא 4 מקומות חניה לאורחים שניתנים עבור מגרש אחד במגרש סמוך, לטעמנו אין מניעה לעשות כן, בהתחשב בעובדה שהפרויקט מוצא לפועל על ידי יזם אחד והנושא ניתן להסדרה קניינית. עם זאת, יש להורות במסגרת תנאי ההיתר כי תירשם הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011.
44. דירוג המבנה – בעניין זה קיימת מחלוקת פרשנית בין העוררים ובין המשיבים והוועדה המקומית. להלן נוסח הסעיף בתכנית החלה (סעיף 4.1.2):
"תחול חובת דירוג הבניינים במקביל לשיפוע הקרקע לפחות בשלוש הקומות הראשונות מעל קומת החניה. כל קומה תהיה בהזזה אופקית של 2.5 מ' לפחות ביחס לחזית הקדמית של הקומה שמתחתיה. החל מקומת המגורים השלישית תיסוג חזית הבניין בלפחות 10 מ' מגבול המגרש הקדמי".
45. העוררים טוענים שכל הבניין צריך להיות מדורג באופן שכל קומה תהיה בנסיגה של 2.5 מ' מהקומה שמתחתיה. המשיבים טוענים כי הדירוג מחוייב בשלוש הקומות הראשונות ואילו החל מהקומה השלישית הדרישה היחידה היא שקומה זו תהיה מרוחקת לפחות 10 מ' מגבול חזית המגרש הקדמית. אנו סבורים שפרשנות הוועדה המקומית לפיה חובת הדירוג מתייחסת לשלוש הקומות הראשונות היא פרשנות סבירה ואפשרית ללשון התכנית. בעניין זה נבהיר כי נספח הבינוי שמהווה חלק מן התכנית הוא נספח מנחה ולא מחייב, והוא מציג אפשרות תכנונית אחת המתיישבת עם הוראות התכנית, על פיה ניתן לפרוש את המבנה על כל המגרש, עד גבולותיו, בדירוג של כל הקומות. אולם כאמור, מדובר בנספח מנחה, והוראות התכנית גוברות. על פי הוראות התכנית קיימת חובת דירוג באופן התואם את פני הקרקע הטבעית בשלוש הקומות הראשונות בלבד. מובן שניתן לדרג את המבנה כולו, אולם אין חובה לכך. כל דירוג שמבוצע חייב לעמוד בדרישה של התרחקות 2.5 מ' מחזית הקומה שמתחתיו. על אף הוראה זו, הקומה השלישית חייבת בנסיגה של 10 מ' מגבול המגרש הקדמי. מעל קומה זו לא חלה חובת דירוג. יש לציין כי למרות זאת, המבנה מדורג גם בקומות העליונות. לא זו אף זאת, המבנה נסוג לתחום המגרש ואינו בולט כפי שיכול היה לבלוט בקומת החניה כלפי הרחוב. לפיכך, לא זו בלבד שהמבנה עומד בהוראות הדירוג הקבועות בתכנית, התכנון שלו אף מקטין יותר את הפגיעה בגובלים הן בשל הנסיגה לתחום המגרש הן בשל הדירוג של הקומות הגבוהות. יצוין, עם זאת, כי אם בשתי הקומות הראשונות לא נשמרת נסיגה של 2.5 מ' אזי היה על המשיבות לפרסם הקלה בעניין. על פי שנמסר על ידי המשיבה 2, קיימת אפשרות פשוטה לתקן את הבקשה באופן שתוצג הנסיגה הנדרשת בין קומת החניה לקומה א' ותישמר נסיגה של 2.5 מ', ולפיכך אנו מורים כי הבקשה תתוקן בהתאם.
46. לטענה לחריגה בקו הבניין עבור מרפסת מעל קומת החניה, יש לציין תחילה כי מדובר בחריגה נקודתית, בשטח זניח וקיים קושי בעצם העלאת הטענה, כאשר מידת ההשפעה על המרחב הציבורי כה מינורית, אם בכלל, וכאשר במבנים סמוכים שנבנו מכוח תכנית זו קיימות מרפסות מעל קומת החניה החורגות עד גבול המגרש. מכל מקום, בהתאם להוראות תכנית חפ/1400/יב (אשר על פי הוראות התכנית החלה ממשיכה לחול אלא אם שונתה במכוון) גג חניה מהווה חלק מפיתוח המגרש ויכלל בתכנית ריצוף, גינון ופיתוח של המגרש ולכן ברי כי יכול לשמש חלק מחצר או מרפסת, גם אם היא מוצמדת לדירה ספציפית.
47. לסיום נעיר כי לטעמנו מדובר בפרויקט מאוזן, אשר מייצר בינוי המשתלב היטב בסביבתו ואף מיטיב איתה ביחס להוראות התכנית החלה, כאשר מוצגת נסיגה ורצועת גינון משמעותית כלפי הרחוב (חלף קומת חניה עד קו הרחוב כפי שבוצע במגרשים אחרים), קרקע פנויה בהיקף משמעותי ודירוג של המבנים.
48. סוף דבר, אנו מקבלים את הערר בנקודה אחת בלבד – דירוג הקומה הראשונה. יתר טענות העוררים נדחות.
49. יובהר עם זאת כי יש למלא אחר התנאים הקבועים בתכנית למתן היתר בסעיפים 6.3 , 6.4 ו-7.1 להוראות התכנית החלה.
ניתנה היום ט"ו אייר תשע"ט, 20.05.2019.

___________________
אוריה סעדון
מזכירת ועדת ערר
מחוז חיפה

___________________
דקלה מוסרי טל, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז חיפה
מדינת ישראל
ועדת הערר לתכנון ובניה
מחוז חיפה
מס' תיק:
חי/ 0219/ 1033
חי/ 0219/ 1034
חי/ 0219/ 1035
חי/ 0219/ 1036
חי/ 0219/ 1037

מס' ישיבה:
020

תאריך ישיבה:
כתובת הבניה:
06/05/2019
יקינתון 42 חיפה
1
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]








תיק ועדת ערר לתכנון ובניה 1033/19 יוסף מייטיס ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, sbc שגראוי ייזום ובניה בע"מ, אבי קורן + 105 אח' (פורסם ב-ֽ 20/05/2019)