פסקי דין על ראובן עמיעד | פסקי דין על כרם עמיעד | פסקי דין על אגודת עושי חסד הכללי לעדת הבבלים | פסקי דין על עמותת עושי חסד לעדת הבבלים בירושלים |

52885-05/18 הפ     15/05/2019




הפ 52885-05/18 ראובן עמיעד, כרם עמיעד נ' אגודת עושי חסד הכללי לעדת הבבלים, עמותת עושי חסד לעדת הבבלים בירושלים








1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי
בירושלים


ה"פ 52885-05-18



בפני
: כב' השופט אלכסנדר רון


תאריך: י' אייר תשע"ט, 15 מאי 2019


בעניין
:
1
.
ראובן עמיעד
2
.
כרם עמיעד
ע"י ב"כ עו"ד דוד הלפר


המבקשים/המשיבים לבקשה לביטול צו מניעה זמני

["עמיעד"]





נ ג ד



1.אגודת עושי חסד הכללי לעדת הבבלים
2.עמותת עושי חסד לעדת הבבלים בירושלים
ע"י ב"כ עו"ד יעל רייס

המשיבים/מבקשי ביטול צו המניעה

["העמותה"]


החלטה

1.
כללי


החלטה במסגרת בקשה למתן צו מניעה זמני, הניתנת לאחר בקשה לביטול צו מניעה זמני שניתן במועד מוקדם יותר. כאמור, זמן רב חלף בין הצו הזמני שניתן במעמד צד אחד ובהיעדר התייצבות מצד העמותה עד לבקשת הביטול, ועם זאת, וגם בחלוף חדשים רבים, במצוות התקנות ומתוך שאיפה להכריע בבקשה לגופה, נדרש בית המשפט לנושא.


על פי לשון הבקשה (ועל הפרק בקשה שעודכנה בעקבות החלטה קודמת של בית משפט זה) נועדה היא לצו מניעה זמני לאיסור דיספוזיציה בגוש 30091 חלקה 70 (חלקה 120 לשעבר) בירושלים, ובתמצית הדברים, הכוונה לחלקה בה מצויה הדירה בה מתגוררים עמיעד כדיירים מוגנים.

2.
עובדות המסגרת

חשיבות של ממש להבנת תמונת המצב נועדה להצגת המסגרת העובדתית כסדרה הכרונולוגי.

א.
כאמור בפתיח להחלטה זו, אין כל מחלוקת שעמיעד הינם דיירים מוגנים בדירה המצויה בחלקה שבבעלות העמותה. כנגד עמיעד אף הוגשה תביעת פינוי, אך זו לא הוכרעה, וככל הנראה, נבע הדבר מההליך דנן. לצורך הליך זה אף אין חולקין,
שניתן להתייחס לאגודה ולעמותה שנועדה להיכנס בנעליה, כאותו בעל דין.

ב.
מסמך מסדיר ראשון, חוזה, נחתם בין הצדדים ביום 4.9.86 [נספח א' לבקשת הביטול], ואולם, כמפורט להלן, בהסכם שעתיד להוות את עמוד התווך של הדיון ושנחתם כשלוש שנים מאוחר יותר, מצוין במפורש שהוא בא במקום הסכם זה. הרלוונטיות של הסכם זה, הראשון, מצטמצמת לכך שמצוין בו במפורש, במסגרת ה"הואיל" השני, שבדירת שלושה חדרים המדובר, הכוללת אף מטבח ונוחיות, ומכאן טענות העמותה לכך, שכל מה שבידי עמיעד מעבר לכך, חורג מגדרי ההסכם, בין אם על הפרק הרחבה שזכתה להסכמת העמותה, ובין אם זו פלישה.

ג.
ביום 12.4.89, נחתם בין הצדדים חוזה [נספח ד' לבקשה המקורית]. ואלה סעיפיו הרלוונטיים לעניינה של בקשה זו.

1.
ראשית, כאמור, נכתב בו במפורש בשורה שלפני סעיף 1, שיש בו כדי לבטל כל הסכם קודם.

2.
ושנית, בסעיף 6, נקבעה בו אופציה המהווה את ליבת המחלוקת בהליך זה:

"השוכר מצהיר בזה שאינו יכול כעת לקנות את הנכס, היות ורבים השיפוצים והבניה במקום, שעלותם סכום יקר ולאחר כל ההוצאות, יינתן לו אפשרויות לשלם את סכום הקנייה, היינו, 30,000 דולר אמריקאי ב-4 תשלומים"
[להלן – סעיף האופציה"].

ד.
כנספח להסכם, אולי כעמוד השני להסכם, נכתב על נייר פירמה של הרב בן עוזיאל ז"ל שהיה יו"ר האגודה/העמותה, כך: "במידה והיה וטרם נקנה הנכס ע"י השוכר במשך השנים, מסיבה כלשהי ... [לא הצלחתי להבין – א.ר.] והאגודה דהיינו המשכיר יחזרו בהם מהסכם זה, או מחלקו, האגודה תתחייב לפצות את השוכר עבור כל ההוצאות בגין תחזוק הנכס במשך שנים הרבות כמתחייב בחוק הגנת הדייר... ובהצלחה רבה". על נספח זה חתומים עמיעד ונציגי האגודה.

ה.
עמיעד השקיעו בנכס, וגם אם, ככל הנראה, בוצעו בשטח החצר פעולות בנייה ללא היתר כחוק, משתמע, הן מעדות עמיעד וחשוב מכך, מהמסמך דלהלן, שלפחות במישור שבין הצדדים, נעשה הדבר על דעת המשכיר. בפני
בית המשפט, במסגרת נספח ד' לבקשה שבמרכזו ההסכם דלעיל, מסמך בכתב יד המופנה לרב ניסים בן עוזיאל, יושב ראש האגודה (שעתידה הייתה להפוך לעמותה), בו נכתב כדלקמן: "אני הדייר ראובן עמיעד
, הגר ברח' אלישיב 2 מאשר מכבודו לאשר לי בניית גדר לבנים סביב גבולות הדירה וכן לעשות שיפוצים והרחבה בכל הדירה הנ"ל, בגין צפיפות הדירה במקומות הראויים לי ולנוחיות משפחתי, אודה לכם מראש...". המסמך נושא את חתימת הרב בן עוזיאל, תוך שצוין – "מאושר" וכן את חותמתו. תאריך המסמך: ג' אדר תשמ"ח.

ו.
מסמך רלוונטי נוסף, נספח ו' של המרצת הפתיחה, נכתב ביום 17.3.13 והוא מופנה לבית דין, שבפני
ו התנהלה בוררות בין הצדדים. בפיסקת הסיום של מסמך זה נכתב כדלקמן: "הוסכם בינינו לערוך חוזה חדש על סך 1,000 ₪
במקום 500 ₪ לשנה, אבקשכם לתת תוקף להחלטה זאת באותם סעיפים ואותם תנאים של החוזה הקודם, פרט לסכום ...". גם מסמך זה נושא, הן את חתימת עמיעד, והן את חתימת העמותה.

ז.
ולבסוף, כנתון הנצרך להשלמת התמונה אזכיר, שכלפי עמיעד הוגשה לבית משפט השלום תביעת פינוי. הדיון בתביעה לא מוצה, ואולם נכון לציין את הרקע לתביעה זו, כפי שאף עלו הדברים במהלך הדיון, כי בכוונת העמותה לפתח את החלקה, וכאמור בסעיפים 9 ו-10 לתצהיר מר זאב עובדיה מטעם העמותה: "לפני כשנתיים החליטה העמותה להשביח את הנכס... הוחלט באופן עקרוני, כי העמותה תתקשר עם יזם בהסכם קומבינציה, אשר על פיו, העמותה תעמיד לרשות היזם את הקרקע ואילו היזם יבנה מס' דירות...". הן בתצהיר והן במהלך העדות, אף נזכר שמו של אותו יזם או קבלן שמולו מתנהל המו"מ (מר חממי).

3.
דיון והכרעה

א.
ראשית, בפני
בית המשפט הליך שיש לעשות להבהרתו.

הגם שהוגדר הסעד הזמני שנתבקש כצו לאיסור דיספוזיציה, ברור על פני הדברים שרצון עמיעד הינו, למעשה, לממש את סעיף האופציה בהסכם משנת 1989 ולרכוש את הדירה. הדבר עולה בבירור מכל האמור בבקשה עצמה ומהדיון בבית המשפט. זהו גם הטעם שבעטיו נתבקש בית המשפט לסעד המניעתי האמור. ובמקביל יש להבהיר, שכל עוד אין עמיעד בעלי הנכס, מעמדם – דיירים מוגנים. לפיכך, כל טענות כלפיהם בהקשר זה, כגון ובפרט טענה שעלתה רבות (מדי) בדיון שבפני
, לפלישה או להרחבת הנכס באופן המגלם בחובו עילות לפינוים ( - של עמיעד), מקומן בבית המשפט אשר דן/ידון בתביעת הפינוי. ספק רב בידי כבר בשלב זה, האם אין מלאכותיות-יתר בכל נסיון לקשור בין הרחבת הדירה/שיפוצה וכל הקשור בכך, לבין טענת עמיעד לזכותם לממש את סעיף האופציה.

ויודגש, כי, אכן, אם ולאחר שייפסק, אם ייפסק, שזכאים היו עמיעד לרכוש את זכויותיהם, במחיר בו נקב החוזה מיום 12.4.89, תעמוד בפני
בית המשפט שאלה כבדת משקל ביותר, האם עומדת לעמיעד זכות זו גם ביחס לכל ההרחבות שמחוץ לגבולות הדירה המקורית. ברם, לעת הזאת, שאלות הליבה לעניינה של בקשה זו נוגעות לטענת הזכות בה אוחזים עמיעד, ולשאלת מאזן הנוחות, ולא לשאלה האם הופר הסכם הדיירות המוגנת על ידי הרחבת שטחי הדירה שלא כדין. לפיכך, אניח משלב זה לשאלה זו.

ב.
ומכאן, לשאלת תוקפה של תניית האופציה בהסכם משנת 1989. נקודת המוצא לכל דיון, ראוי שתהא לשון סעיף 41 לחוק החוזים, הקובע לאמור: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". כבר עתה ניתן ללא קושי להעריך, ששלושים שנה חורגים מן הסביר. אף הספרות והפסיקה נדרשו לסוגיה זו מעת לעת:-

1.
תחילה, ראו
– סיני דויטש, "הצעה בלתי חוזרת ואופציה: האם סמנטיקה בלבד?" עיוני משפט י"ב (2) (מאי 1987), מעמ' 275, בעמ' 301:

"הצעה בלתי חוזרת או אופציה, יהיו, בדרך כלל, מוגבלות לזמן קצוב לשם קיבולן... אך ייתכן שההצעה הבלתי חוזרת תוצע ללא קביעת מועד לקיבולה, והוא הדין לגבי חוזה אופציה. בשני המקרים, משך הזמן לקיבול יהיה כפוף למבחן הזמן הסביר וזמן סביר יש לקבוע בכל מקרה לגופו של עניין, בהתאם לנסיבות המיוחדות של המקרה"
.

2.
ואף הפסיקה תלתה את הסוגיה, בנסיבותיה:

"סבירות הזמן לקיומו של חיוב נגזרת 'מנסיבותיו של המקרה הקונקרטי' והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו"
[ע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.07)].

3.
בחלוף מספר שנים, נדרש בית המשפט לנושא פעם נוספת:

"קביעת אורכו של הזמן הסביר תעשה בהתאם לכל מקרה באופן פרטני תוך התחשבות בטיב ההסכם בו מדובר ... יש לפרש מתוך שתיקת ההסכם מהו הזמן הסביר להתקיימותו...סבירות זמן ההודעה תבחן לפי כל מקרה לגופו ואין לקבוע כללים נוקשים לגביה ... יש לבחון את טיב ההסכם, את מטרתו ואת היחסים בין הצדדים. כמו כן, נראה לי, שיש לבחון נתונים עובדתיים ומשמעותם הכספית, על אף שמדובר בנתונים הידועים רק בדיעבד ואינם מתייחסים רק לנקודת הזמן בה נחתם ההסכם..."
[ת"א (מחוזי תל אביב) 48890/06 פרסום ויחסי ציבור אל רון חברה בע"מ נ' אלעזר ואח' (29.10.12)].

ג.
ואולם, המסמך שנחתם בין הצדדים ביום 17.3.13 משנה כליל את נקודת האיזון. גם אם ייתכן, שאלמלא המסמך הייתי כבר בשלב זה מגיע למסקנה שכשלושים שנה שעברו מאז חתימת ההסכם המקורי, הינו פרק זמן בלתי סביר בעליל, ויש לקבוע שבקשת עמיעד למימוש האופציה הוגשה בשיהוי בלתי סביר, שפוגע עתה ברצונה הלגיטימי של העמותה, בעלת הקניין, לפתח את הנכס, הנה לנו מסמך שנחתם כחמש שנים בלבד לפני המועד בו סברו עמיעד לפתוח בהליכים למימוש האופציה. הגם, שבפני
טענות בשאלה האם צורף מסמך זה לבקשה המקורית, ואולם, באשר הוא נספח לבקשת הביטול שהגישה העמותה, ניתן להניח לכך.

ובמאמר מוסגר. כאמור, בפי העמותה, טענות רבות לבנית תוספות בשטחים החורגים מגבולות הדירה. נושא זה אינו מעניינו של סעיף האופציה, ומקומה של טענה זו בעיקר בטענות העמותה לפינוי עמיעד בעקבות הפרת ההסכם באמצעות בניה זו, ואין הליך הפינוי מענייני. עם זאת יוער, שמהמעט שהובא בפני
, בפרט אגב חקירת מר עמיעד, עולה, שייתכן ונבנו תוספות אלה, רובן אם לא כולן, בתקופות מוקדמות, וככל הנראה לפני 2013. מכאן, שלכאורה, לא זו בלבד שאין כלל בפני
טענה לכך שההסכם משנת 1989 בוטל, ייתכן שהסכם ההארכה משנת 2013, יכול שיתפרש אף כאשרור מסוים של כל שנעשה לפחות עד לחתימתו. מהותו – בדיוק ההיפך מהודעת ביטול. זאת, באשר ייתכן שתתקשה העמותה להסביר כיצד חתמה על הסכם 2013, אם עוד קודם לכן נקלעו עמיעד להפרות יסודיות של החוזה, הפרות שחומרתן תצדיק עילות פינוי.

ד.
לפחות לכאורה, על הפרק מסמך שנחתם ע"י שני הצדדים והוא מתייחס באופן ברור וחד להסכם המקורי, תוך קביעה מפורשת שמלבד סכום השכירות לא ישתנה בו דבר. בנסיבות אלה, אף מתחייבת ההנחה שאלה שחתמו על מסמך זה ידעו פוזיטיבית מה כתוב בו. לשון אחר: קרוב לחצי יובל שנים לאחר חתימת ההסכם הבסיסי, מבקשים שני הצדדים מבית הדין שבפני
ו הובאו הדברים, לתת תוקף לשינוי בדמי השכירות, תוך הדגשה שביחס לכל שאר סעיפי ההסכם, אלה יחולו – 'באותם סעיפים ואותם תנאים של החוזה הקודם'. וכל זאת, בלשונם הם. פשיטא לי, שלא הרי הסכם שנחתם בשנת 1989 כמסמך מוסכם שנחתם בשנת 2013, ולכאורה, מבקשים עמיעד לממש זכות שאף לא התיישנה. אכן, גם בנוסח ההסכם משנת 2013, ניתן לגלות ספקות מסוימים, ואולם, אינני בדעה שיש בהם כדי לשנות מהותית לשלב זה של הליך.

ה.
אשר למאזן הנוחות. מן הצד האחד, צו כמבוקש, עשוי לשתק את המהלך שנועד להשבחת הנכס ולפגוע בעמותה; אך מן הצד האחר, על הפרק טענת זכות מצד עמיעד בהסכם כלפי העמותה (בלבד), ואם יעברו הזכויות לצד שלישי, לא יהא הוא מחויב ל"סעיף האופציה". לאחר ששקלתי בכל זאת הגעתי לכלל מסקנה, כי באשר על הפרק דיירים מוגנים הגרים בדירה למעלה משלושים שנה, ובשים לב לכך שבפועל אשררה לפני כשש שנים העמותה את זכותם לרכוש את הדירה, נוטה מאזן הנוחות לטובת עמיעד. בידוע, שהאפשרות להיווצרות מצב בלתי הפיך, עשוי להקרין על הדיון במאזן הנוחות, וגם בפרשתנו, אם יעבור הקניין לצד שלישי עשוי להיווצר מצב בלתי הפיך. ובמקביל, את נזקה האפשרי של העמותה יש לאזן בהפקדת ערובה לטובתה בהתאם לתקנה 364, על טעמיה ומטרותיה. נוכח הראיות לכאורה על רצון להשבחת הנכס, עתיד אני אף להורות על העלאת סכום הערובה, מעבר לסכום שהופקד בשלב הראשון. ייתכן, שאם תבקש העמותה לבצע דיספוזיציה לצד שלישי שיהא מוכן לקבל על עצמו את התחייבויות העמותה לכאורה, ניתן יהא לשקול לאשר את העברת הזכויות לידיו, וככל שתוגש בקשה בכיוון זה, אשקול בה, בשים לב להיתכנות למצב בו תתאפשר דיספוזיציה שלא תכרסם בטענות הזכות של עמיעד. בנסיבות העניין, גובה הערובה יועלה ויעמוד על: 50,000 ₪; לביצוע תוך 10 ימים.

ו.
בנוסף ולחלופין נתבקש בית המשפט לצמצם את היקף הצו שנתבקש ביחס לכל החלקה. בנקודה זו לבטח צודקת ב"כ העמותה. ההסכם משנת 1989 מתייחס לדירה ( - אין פרטים בהסכם, וככל הנראה הכוונה לדירת המגורים של עמיעד, ולפחות הצדדים מבינים את גבולותיה), ולא לכל חלק אחר. טענת ב"כ עמיעד לזכויות בחלקה מכח שיתוף (מושע), אינן ברורות בהקשר הרלוונטי, ואם באות טענותיו מכח ההסכם המתייחס לדירה אחת, פשיטא שגם הצו, ראוי לו שלא יחרוג בהיקפו מאותה דירה. לדברי ב"כ העמותה, שלא נסתרו, השטח שלגביו יכולים עמיעד לטעון את טענותיהם מגיע כדי 44% משטח החלקה. אקבל זאת. לפיכך יצומצם צו איסור הדיספוזיציה לדירת המגורים של עמיעד, ללא תוספות, ובהינתן רישום כללי של החלקה, יצומצם תוקף הצו ל- 44% משטחה. במקביל, ער אני לטענות משני הצדדים אשר לשטח ששופץ/הורחב על ידי עמיעד, לפי הנטען, ייתכן שבהסכמה מסוימת, אולי משתמעת, מצד העמותה. מעמד עמיעד בשטחים אלה קובע פרשה לעצמו (לא רק בתיק זה, אלא, בעיקר במישור שבמרכזו היותם דיירים ומוגנים, ותביעת הפינוי). מכל מקום, אין בהסכם סעיף המלמד על זכויות ממשיות של עמיעד בתוספות אלה, וממילא, אף ספק רב אם יהא נכון לפרש את סעיף האופציה ביחס לחלקים אלה.

4.
מועד לקדם-משפט בהליך העיקרי: 3.10.19 בשעה 13:30.

5.
הוצאותיו של הליך זה תישקלנה עובר לפסק הדין שיסכם את המחלוקת, ויוכלו הצדדים לטעון לעניין זה באותו שלב. לעת הזאת, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, י אייר תשע"ט, 15 מאי 2019, בהעדר הצדדים.

חתימה






הפ בית משפט מחוזי 52885-05/18 ראובן עמיעד, כרם עמיעד נ' אגודת עושי חסד הכללי לעדת הבבלים, עמותת עושי חסד לעדת הבבלים בירושלים (פורסם ב-ֽ 15/05/2019)