פסקי דין על סאלח מוחמד בדראן ז"ל | פסקי דין על אחמד סאלח בדרן ז"ל | פסקי דין על סאלח אחמד בדראן ואח' |

45960-03/16 א     22/05/2019




א 45960-03/16 סאלח מוחמד בדראן ז"ל, אחמד סאלח בדרן ז"ל, סאלח אחמד בדראן ואח' נ' מדינת ישראל








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 45960-03-16 בדראן ז"ל ואח'
נ' מדינת ישראל


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
עדי חן-ברק


תובעים

1.סאלח מוחמד בדראן ז"ל

2.אחמד סאלח בדרן ז"ל

3.סאלח אחמד בדראן

4.מחמוד סאלח בדראן ז"ל

5.נסרין בדראן

6.מוחמד סאלח בדראן ז"ל

7.אברהים בדראן

8.סאלח בדראן


נגד


נתבעים

מדינת ישראל




פסק דין


תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").
אין מחלוקת ביחס לזכויות אלא רק בשיעור הפיצויים להם זכאים התובעים בהתאם לסעיף 13 (קביעת שווי הקרקע וקביעת שיעור דמי החכירה).
הפיצוי בגין סעיף 12 לפקודה נזנח נוכח היותו בעל ערך כספי זניח.

א. מבוא:

1.
המנוח סאלח מוחמד בדראן ז"ל
(להלן: "המנוח סאלח") היה הבעלים של חלקים בחלקות מקרקעין שהיו בעבר חלק מאדמות הכפר בענה והמצויות כיום בתחום העיר כרמיאל, כדלקמן:
א.
גוש 18988 חלקה 71 (להלן: "חלקה 71") ששטחה 1,906 מ"ר, חלקו של המנוח סאלח בחלקה הינו 64/160, קרי: 762 מ"ר.
ב.
גוש 18988 חלקה 72 (להלן: "חלקה 72") ששטחה 1,558 מ"ר. חלקו של המנוח סאלח
הינו 64/160 קרי: 623 מ"ר.
ג.
גוש 18987 חלקה 89 (להלן: "חלקה 89") ששטחה 24,455 מ"ר. חלקו של המנוח סאלח הינו 32/128 קרי: 6,113 מ"ר.
ד.
גוש 18984 חלקה 135 (להלן: "חלקה 135") ששטחה 2,005 מ"ר. חלקו של המנוח סאלח הינו 32/128 קרי: 501 מ"ר.
2.
יורשיו של המנוח סאלח הם המנוח אחמד סאלח בדראן ז"ל (להלן: המנוח אחמד"),
המנוח מחמוד סאלח בדראן ז"ל (להלן: " המנוח מחמוד") והמנוח מוחמד סאלח בדראן
ז"ל (להלן: "המנוח מוחמד").
3.
התובע 1 הינו בנו של המנוח אחמד.
התובע 2 הינו בנו של המנוח מוחמד.
התובעים 3.1 ו 3.2 הינם יורשיו של המנוח יוסף מוחמד בדראן (להלן: "המנוח יוסף") (אשתו ובנו של המנוח יוסף בהתאמה), שהינו בנו של המנוח מוחמד.
התובע 4 בנו של המנוח מוחמד.
התובעים 5-7
הינם בניו של המנוח מחמוד.
4.
במהלך ניהול התיק הגישו התובעים בקשה לתיקון כתב התביעה ובקשו להוסיף 2
חלקות מקרקעין נוספות. בקשה זו נדחתה מחמת התיישנות.
5.
החלקות הנדונות הופקעו ע"י הנתבעת כדלקמן:
לגבי חלקות 71, 72 ו-135 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ביום
25/10/1962.
לגבי חלקה 89
פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ביום
19/3/76.
6.
החלקות נרשמו על שם מדינת ישראל
בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות והודעה על כך פורסמה בי"פ מס' 1209 מיום 2.9.1965 ובי"פ 2956 מיום 1.9.1983.
7.
ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית המתאר המנדטורית
rp/50/40
לפיה היה יעוד המקרקעין – יעוד חקלאי (
agricultural zone
), אם כי יובהר כי בהתאם לתקנון התוכנית, הרי שבשטחים מסוג זה, ועל אף שסווגו כשטחים חקלאיים, ניתן היה לבנות בית מגורים אחד בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות (כאשר שטח הבית אינו עולה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה), ומכאן שיש להתייחס ליעוד המקרקעין כיעוד המשלב בניה וחקלאות כאמור בפס"ד אסדי בו נדונה אותה תוכנית מנדטורית, ע"א 4299/15 אסדי נ' מ"י ניתן ביום 8/12/16, להלן: "פס"ד אסדי").

חוות הדעת מטעם הצדדים:

8.
תובעים:
מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית מיום 22/10/17 ערוכה ע"י מר פהים מח'ול.
השמאי קבע כי בעת ההפקעה, הקרקע שהופקעה הייתה חלק מתכנון הקמת העיר כרמיאל, ולפיכך יש לחשב את דמי החכירה האבודים לכל שנה בהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים זהים, ובהתחשב בכך שפוטנציאל הקרקע היה ידוע כבר במועד הקובע, קרי מועד ההפקעה, כאשר יש להתייחס לפוטנציאל הקרקע כפי שניתן היה לצפות במועד הקובע, כאשר הידיעה על הקמת העיר כרמיאל הביאה לעלייה משמעותית בפוטנציאל המקרקעין באזור.
כן קבע השמאי כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור של
6% משווי החלקה שנה אחר שנה, החל מתחילת שנות ה- 80 של המאה הקודמת, בהתאם להלכת הייטנר (ע"א 3079/08 מד"י נ' הייטנר, ניתן ביום 4/7/12).
דמי החכירה הוערכו על ידי המומחה בגין חלקות 71, 72 ו-135 עבור שטח של דונם חקלאי בסך של 222,000 ₪ ובגין חלקה 89 בסך 266,000 ש"ח, וסך של 570,000 ₪ עבור שטח של דונם בייעוד מגורים לארבע חלקות נשוא התביעה.

9.
הנתבעת:


מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שמאית מיום 22/2/18, ערוכה ע"י מר נאור בינדר.
נקבע כי סכומי השווי בהם נישום שווי הקרקע החקלאית הינם בטווח של מאות שקלים בודדים עד כ- 500 ₪ לדונם בשנה, ולרוב פחות מכך.
דמי החכירה השנתיים אותם יש לייחס לקרקע חקלאית חושבו לפי 1.5% משווי הקרקע בכל שנה ושנה, ולדונם הראשון למגורים בשיעור של 2.5%.
שווי קרקע חקלאית בסביבה עמד על סך של כ- 2,500$ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ- 19,000$ לדונם בשנת 2016.
נקבע כי סכום דמי החכירה הראויים לחלקה 71 (בשלמותה) הינו סך של 83,710 ₪, לחלקה 72 (בשלמותה) סך של 77,621
₪, לחלקה 89 (בשלמותה) סך של 478,297 ₪ ולחלקה 135 הינו סך של 89,967 ₪.

10.
נוכח הפערים המשמעותיים בין חוות דעת המומחים מונה בהחלטה שנתנה ביום 15/4/18 מומחה מטעם בית המשפט – יצחק סיון.
סיון העריך את שווי החלקות לפי גישת ההשוואה לנכסים דומים שנמכרו סמוך ככל הניתן למועד הקובע בכל אחת מהשנים שלגביהם יש לקבוע דמי חכירה שנתיים.
המומחה ציין בנוגע למיקום החלקות כדלקמן:
חלקה 135 הייתה ממוקמת במועד הקובע כ- 450 מטר מדרום לכביש 85 וכ-1.9 ק"מ מגרעין הכפר בענה, חלקה 89 הייתה ממוקמת במועד הקובע כ- 1.9 ק"מ מדרום לכביש 85, וכ-3 ק"מ מגרעין הכפר בענה, ובצמוד לשטח מפותח של העיר כרמיאל, חלקות 71 ו-72 היו ממוקמות במועד הקובע כ- 1.3 ק"מ מדרום לכביש 85 וכ- 3.3 ק"מ מגרעין הכפר בענה.
המומחה התייחס לקרקע החקלאית כקרקע נטולת פוטנציאל לבנייה כפי שהיה במועד הקובע, כאשר יש לראות דונם אחד מתוך הקרקע עליו ניתן לבנות מבנה מגורים בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית שהייתה תקפה במועד הקובע להפקעה.
בהתאם נבדקו עיסקאות קרקע הנמצאות מדרום לכביש 85, בעלות אופי דומה ככל הניתן לחלקות הרלבנטיות.
המומחה ביצע את הערכתו לעניין שווי ערך הדונם הראשון למגורים ע"י בדיקת עסקאות שבוצעו בחלקות באזור כפר ראמה דרומית לכביש 85.
לגבי שנים שלגביהן לא נמצאו עסקאות השוואה מתאימות - קבע המומחה את השווי בהתאם לנתונים שהצטברו בגרף רב שנתי לפי המגמה בעזרת תוכנת
excel
.


על גבי הגרף הוצבו נקודות המשקפות עסקאות השוואה מהשנים 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 ו-2017. השינויים בשנים החסרות נקבעו בעזרת אינטרפולציה ליניארית (שיטה של התאמת עקומה לבניית נקודות חדשות בטווח של נקודות נתונים ידועות).
המומחה חישב לפי מקדם נטרול מושע של 1.1 בעסקאות ההשוואה, ויצא מנקודת הנחה כי שווי חלקת מגורים בכפר גבוה משווי חלקת מגורים באזור חקלאי, בסיכומו של דבר קבע מקדם משוקלל בגובה 0.44.


באשר לשווי קרקע לחקלאות העריך המומחה את השטח תוך הקפאת המצב התכנוני והפיזי ערב ההפקעה, ברם התייחס אליו, כאמור, כשטח בעל פוטנציאל התפתחות טבעית.
בנוגע לחלקה 89, אשר כאמור הייתה ממוקמת צמוד לשטח מפותח, קבע המומחה כי יתרון זה מוערך על ידו בתוספת בשיעור של כ- 20% משווי קרקע חקלאית טהורה.


לעניין שיעור דמי החכירה: קבע המומחה כי דמי החכירה הראויים לקרקע למגורים ולקרקע חקלאית, על בסיס דמי שכירות רעיוניים, הינם בשיעור של 6% לתקופה של 1/1986 - 12/2008 (כולל), בשיעור של 5% לתקופה של 1/2009- 12/2014, ובשיעור של 4% לתקופה של 1/2015- 12/2017.
המומחה לא קבל קביעת מומחה הנתבעת לפיה שיעור דמי החכירה הראויים לייעוד המגורים היא בשיעור של 2.5%, שכן הדבר עומד בסתירה לשיעור דמי החכירה הנהוג ברשות מקרקעי ישראל הקבוע ל 5%.
כן קבע המומחה כי מסקנת מומחה הנתבעת בנוגע לשיעור דמי השכירות בקרקע חקלאית עומדת בסתירה להנחיות של השמאי הממשלתי, לפיהם שיעור ההיוון בתנאי שוק רגילים הוא 5%-6%.
המומחה בחן, בין היתר, את שיעורי ריבית הפריים על מנת לקבוע מהם דמי החכירה המהווים פיצוי ראוי בגין הפסד הריבית וירידת ערך הכסף.


לסיכום האמור לעיל העריך המומחה את דמי החכירה הראויים כך:
חלקה 71
(בשלמותה) - 276,001 ₪, חלקם של התובעים סך של 110,400 ₪.
חלקה 72
(בשלמותה) - 249,088 ₪, חלקם של התובעים סך של
99,635 ₪.
חלקה 89
(בשלמותה) 2,484,646 ₪, - חלקם של התובעים סך של 621,161 ₪.
חלקה 135
(בשלמותה) 283,657 ₪, חלקם של התובעים סך של 70,914 ₪.

11.
ב"כ הצדדים ויתרו על חקירות המומחים מטעמם ומומחה בית המשפט, והגישו בהסכמה פרוטוקולי חקירת המומחה שמונה בשני תיקים אחרים: ת.א. 12523/3/15 (להלן: "תיק דיאב"), ו-ת.א. 46147/3/16 (להלן: "תיק דרוויש").
הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.

ב. טענות הצדדים (בתמצית):

התובעים:

12.
יש לאמץ את האמור בחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, בהתאם להלכה לפיה לא יסטה בית המשפט מחוות דעתו של מומחה שמונה על ידו, אלא בנסיבות מיוחדות, מה גם שבמקרה דנן המומחה כלל לא נחקר, ואף לא נשלחו לו שאלות הבהרה.
13.
טענת המדינה כי בהתאם להלכת לאפי יש לקבוע שיעור דמי חכירה נמוכים יותר היא שגויה, שכן בלאפי דובר על מחצבה - נכס מתכלה, ומכאן שיעור דמי חכירה מופחת, בעוד שבמקרה דנן מדובר בקרקע חקלאית.
14.
אין לקבל טענת המדינה כי ראוי לאמץ סכומים שנקבעו בחוזי שכירות של הקרקע שכן קרקע חקלאית לא מיועדת לשכירות אלא לעיבוד, וככל שרוצים לסטות משיעור דמי חכירה של 6% היה מקום להגיש חוות דעת הנוגעות לתפוקה ורווח מעיבוד חקלאי, ולא משכירות.

הנתבעת:

15.
הנתבעת אינה מקבלת את עסקאות ההשוואה אליהן הפנה המומחה ככל שהדבר נוגע לשווי החלקות למגורים (בדונם הראשון) שכן נטען כי הן גבוהות באופן חריג מעסקאות השוואה אחרות.
16.
אין לקבל קביעת המומחה בטבלאות המסכמות הן בשווי החלקאי והן בשווי למגורים שכן במסד הסופי פעל המומחה ע"פ גרף לינארי בניגוד לשיטת ההשוואה.
17.
יש לדחות התוספת שקבע המומחה ביחס לחלקה 89 (החלקה שהופקעה בשנת 1976). המומחה הוסיף פיצוי בנימוק שהחלקה קרובה לעיר כרמיאל ברם לא פורט מרחק החלקה מהשטח הבנוי, וממילא ככל שהיה מקום לתת תוספת בגין הקרבה לשטח הבנוי של כרמיאל, אזי, לא היה מקום גם לשום דונם ראשון למגורים, והיה מקום לחשב את כל החלקה בהתאם לשווי חקלאי.
18.
אין לקבל קביעת המומחה בנושא שיעור דמי החכירה שכן לא חושבו על ידו דמי חכירה קונקרטיים אלא נקבעו דמי חכירה רעיוניים כאשר כל נימוקי המומחה לעשות כן, אינם נימוקים שמאיים מקצועיים:
אין מקום לבסס הפיצוי על ריבית הפריים.
פרק ח' לקווים המנחים אינו רלבנטי, שכן הוא מתייחס לחלקות חקלאיות נטולות פוטנציאל.
אין מקום להפנות לשיעור דמי החכירה שהרשות גובה מפולשים (6%) או בקרקע עירונית – 5%, שכן אין לעשות גזירה שווה למקרה של הפקעה מכוח הפקודה.
כן נפל פגם בקביעת דמי חכירה זהים בשני יעודי המקרקעין (חקלאי ומגורים).
19.
יש מקום לאמץ הלכת לאפי בכל הנוגע לפרשנות סעיף 13, ואין מקום ללכת בהתאם להלכת הייטנר, שכן בהייטנר דובר על חלקות שהיו מיועדות לתעשיה אך בפועל נוצלו לשימוש נחות יותר, ולכן לא היתה התאמה בין דמי השכירות הרעיוניים לקונקרטיים וחושבו שם דמי שכירות רעיונים בשיעורים של 5% ו-6%.
20.
יש לדחות טענת התובעים כי אין לאמץ חוזי שכירות של קרקע חקלאית שכן השימוש היחיד שניתן לעשות בקרקע חקלאית הוא עיבוד, ולכן ברור כי השכירות תהיה לאותה מטרה.

ג. דיון והכרעה:

21.
ככלל תכלית פיצויי ההפקעה הינה להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים באותו מצב אלמלא הייתה נערכת ההפקעה: לא להיטיב מצבו ולא לגרום לו נזק.
המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לעניינו הינם סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות.
על פי סעיף 12 לפקודה תעשה קביעת הפיצוי על ידי הערכת שווי המקרקעין בהתאם לשווים בשוק במועד ההפקעה (מועד פרסום ההודעה בדבר הפקעה ברשומות), בהתאם לתמורה שהיתה מתקבלת בעסקה רצונית. כלומר הפיצוי בגין השווי הנומינאלי של הקרקע כאשר לצורך חישוב ערך הקרקע יש להתחשב בשימושים המותרים בהתאם ליעוד התכנוני במועד ההפקעה.
במקרה דנן ובשים לב לסכום הזניח לא נתבע כל סכום בגין סעיף 12 לפקודה.
22.
הפיצוי שבמחלוקת הינו הפיצוי המגיע בהתאם לאמור בסעיף 13 לפקודה המתייחס למצב בו חלף זמן רב בין ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה לבין מועד תשלום הפיצוי,
אז מתווסף לפיצוי גם מרכיב "פירותי".
רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעל הזכויות, נוכח חלוף הזמן ממועד ההפקעה ותפיסת החזקה ועד התשלום בפועל, כשמטרתו לפצות נפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת ההחזקה מצד אחד, ומהצד השני
- כדי להמריץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ראה ע"א 8937/08 מדינת ישראל
נ' סלים מוחמד ניתן ביום 1/12/11).
23.
יצויין כי סעיף 13 בוטל במסגרת תיקון הפקודה בשנת 2010, ואולם במועד הרלבנטי לתביעה דנן, הסעיף היה בתוקף, ואין חולק כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם.
התובעים בחרו במסלול הפיצוי של קבלת תשלום קרן נומינאלי לפי סעיף 12 לפקודה (עליו ויתרו כאמור לעיל), ובנוסף קבלת פיצוי פירותי נומינאלי בדמות "דמי חכירה אבודים" בהתאם לסעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום הפיצוי.

אביא להלן נוסח הסעיף:

" (1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;
בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.
(2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום
".

24.
בית המשפט העליון עמד על מטרת הסעיף ודרך חישוב הפיצוי בהלכת הייטנר כדלקמן:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי יעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו....מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחילופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה".

כלומר דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, משנה לשנה, עד למועד תשלום הפיצוי.

25.
על מנת להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, מקובל להשתמש בשיטת ההשוואה בה נבחנות עסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל, כאשר מדובר בעסקאות שנעשו בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים.
לאחר קביעת שווי המקרקעין המופקעים בכל שנה ושנה, יגזרו משווי זה דמי החכירה האבודים המשקפים את הפיצוי הפירותי.
26.
בפסיקה נדון גם המצב, כדוגמת המקרה דנן, בו הקרקע היתה בתחומי התוכנית המנדטורית שהוגדרה כיעוד חקלאי ואולם לאור תקנון התוכנית נקבע
כי יש לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כמיועד לבניה למגורים, ואת יתרת החלקה כמיועדת לחקלאות כלומר לא יעוד חקלאי "טהור" אלא יעוד המשלב בניה וחקלאות, כאשר בהמשך נקבעה תוכנית מתאר חדשה, שאינה מאפשרת בחינת עסקאות השוואה מתאימות, שכן בתוכנית החדשה לא התאפשרה בניה למגורים בקרקע שסווגה כחלקאית.
בענין ע"א 4299/15 אסדי נ' מ"י ניתן ביום 8/12/16, התייחס בית המשפט למצב זה, ונפסק כי בחישוב הפיצוי נדרש לבחון, בנפרד, עסקאות במקרקעין דומים בכל אחד מהיעודים (חקלאות טהורה ובניה), ומעסקאות אלו לגזור את שווי החלקות בכל שנה ושנה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפינים היחודיים לחלקות.
כן נקבע כי בכל חלקה יש לערוך "פיצול רעיוני" כאשר דונם אחד מתוכה יחושב על בסיס ערכי קרקע למגורים, ויתרת החלקה כמיועדת לחקלאות בלבד ללא זכויות בניה.
27.
עוד אומר כי בחישוב הפיצוי המצטבר לפי סעיף 13 לפקודה מקובל להתעלם מהשנים הראשונות לאחר ההפקעה, שכן שנים אלה מתאפינות בערכים זניחים, ולפיכך בפועל מקובל לבצע השוואה לעסקאות דומות במקרקרעין שבוצעו החל משנת 1986 ואילך.




28.
ולמקרה דנן :

לאחר שעיינתי בחוות דעת השמאים מטעם הצדדים, ובחוות דעתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט, ולאחר שעיינתי בפרוטוקולי חקירת השמאי שמונה בתיקים האחרים (אציין כי תיק דרוויש נדון בפני
), ולאחר ששקלתי טענות הצדדים, אני סבורה כי יש לאמץ האמור בחוות דעת המומחה שמונה, בכפוף להפחתה מסויימת ככל שהדבר נוגע לחלקה 89, כפי שיובהר בהמשך.

ככלל הלכה פסוקה היא כי למומחה המתמנה על ידי בית המשפט, מעמד מיוחד, ולכן יטה בית המשפט לאמץ חוות דעתו של מומחה שמתמנה (מה גם שבמקרה דנן המומחה כלל לא נחקר על חוות דעתו), אלא אם קיימים טעמים חריגים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן.
ראה בהקשר זה האמור בע"א 5509/09 עבד אלקאדר נ' מסרווה ניתן ביום 23/2/14, ע"א 293/88 ניימן נ' רבי ניתן ביום 23/4/90, ע"א 558/96 שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב(4) 563, ע"א 3056/99 שטרן נ' שיבא, ניתן ביום 4/2/02.
ולא נעלם מעיני כי על אף האמור לעיל ברור כי מסקנותיו של המומחה שמונה מטעם בית המשפט אינן באות במקום מסקנותיו של בית המשפט, שכן בית המשפט הוא הגורם המכריע על פי מכלול הראיות שבפני
ו, ולפיכך רשאי בית המשפט לאמץ את מסקנות של המומחה מטעמו, לדחותה או לאמץ חלקים ממנה (ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, ניתן ביום 12/1/04).
29.
באשר לקביעת שווי המקרקעין הרי שמדובר בנושא שמאי – מקצועי מובהק שאין כל מקום להתערב בו, ויש לדחות טענות הנתבעת הנוגעות לשווי דונם למגורים (לגבי שווי לחקלאות לא חלקה הנתבעת על קביעות המומחה).
כן יש לדחות טענות הנתבעת ביחס למסד הסופי של עסקאות ההשוואה.

שונה המצב ביחס לחלקה 89, ואפרט:
אין בידי לקבל טענת הנתבעת כי המומחה לא התייחס למרחק החלקה מהעיר כרמיאל. המומחה התייחס לדבר וקבע בחוות דעתו כי מיקומה נמצא:
"בצמוד לשטח המפותח של העיר כרמיאל" – עמ' 7 סעיף 5.2 לחוות דעתו.


יחד עם זאת יש לקבל טענת הנתבעת הנוגעת לכך שניתן סוג של כפל פיצוי בכך שגם בוצע חישוב לפי דונם למגורים (בהתאם לתוכנית המנדטורית), וגם בוצעה הוספה של 20% בגין הקרבה לעיר כרמיאל.

אין לי אלא להצטרף בנושא זה לקביעת כבוד השופט כהן בפסק דינו בענין ת.א. 17340/1/16 עיסא בולוס נ' מ"י ניתן ביום 1/11/17, ואבהיר:

תוכנית ג/424 הופקדה ביום 5/11/70 וניתן לה תוקף ביום 1/6/72 (הפרסום על דבר מתן התוקף נעשה בשנת 1980).

חלקה 89 היתה חלקה חקלאית בעת שחלה עליה התוכנית המנדטורית (עם אפשרות לבנית בית מגורים בדונם הראשון), ואולם כבר בעת הפקדת התוכנית ג/424 (בשנת 1970) ממילא לא ניתן היה לבנות בחלקה דבר, אף לא בית מגורים כפי שהתירה התוכנית המנדטורית (זאת נוכח האמור בסעיף 97 לחוק התכנון והבניה), ועל כן במועד הפקעתה יש להתייחס אליה כאל קרקע חקלאית ללא זכויות בניה למגורים בדונם הראשון, כאשר נוכח הכללתה בתוכנית ג/424, ובשל קרבתה/צמידותה לעיר כרמיאל, ראוי לקבל קביעת המומחה לפיה יש לחלקה יתרון שמוערך כתוספת של 20% משווי קרקע חקלאית "טהורה", כאמור בעמוד 27 לחוות דעתו:

"חלקה הממוקמת בקרבה לשטח מפותח בכלל ובקרבה למרכז יישוב נהנת מיתרון מיקום. לפי כך יתרון זה של חלקה 89 מוערך כתוספת של כ-20% משווי קרקע חלקאית "טהורה".

אשר על כן הפיצוי בגין חלקה 89 יועמד על סכום של 567,100 ₪ (במקום 621,161 ₪ שקבע המומחה), כאשר החישוב יבוצע לפי שווי לחקלאות במלוא החלקה, בתוספת 20%.
30.
באשר לקביעת דמי החכירה:
מומחה בית המשפט קבע כי
דמי החכירה הראויים לקרקע למגורים ולקרקע חקלאית, על בסיס דמי שכירות רעיוניים, הינם בשיעור של 6% בין השנים 1986 ועד 2008, 5% בין השנים 2009 ועד 2014, ושיעור של 4% בין השנים 2015-2017.

גם סוגיה זו הינה "שאלה שמאית מובהקת" – כאמור בע"א 2797/15 מדינת ישראל
נ' עיסא ניתן ביום 22/5/16, ומכאן שהכלל האמור לעיל בדבר אי סטיה מחוות דעת מומחה שמונה מטעם בית המשפט אלא במקרים קיצוניים, חל גם בנושא זה.
31.
המומחה הבהיר כי
קביעותיו, בעניין זה, תואמות את שיעור דמי החכירה שהמדינה גובה מפולשים או מחזיקים שלא כדין, ומכאן יש ללמוד כי שיעור זה הינו שיעור ראוי אף בעיני המדינה. ראה בהקשר זה גם האמור בת"א (חי') 22214-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל
, ניתן ביום 30/7/18 ות"א (חי') 29064-07-15 עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 31/8/16.

המומחה התייחס לטענת הנתבעת והבהיר כי לא קבע שיעור של 5% רק בגין גובה ריבית הפריים אלא בגלל נימוקים נוספים, כאשר נושא ריבית הפריים היה רק אחד השיקולים


השמאיים שנלקחו בחשבון:
"ריבית הפריים ומה שנוהג המנהל כל זה חלק מהשיקולים השמאיים שלי. מקצוע השמאות הוא גם בתחום הכלכלה, המשפט, ההנדסה, כלומר המקצוע הוא רב תחומי. אתה לא יכול להגיד שבגלל שאני שמאי אני לא מתעסק בשיקולים כלכליים ובריבית הפריים, זה חלק מהשקולים השמאיים שלי" –עדותו בתיק דרוויש בעמ' 8 שר' 15.
32.
אין בידי לקבל טענת הנתבעת לפיה יש להעמיד את דמי החכירה לקרקע בייעוד מגורים בשיעור של 2.5% ובייעוד חקלאי בשיעור של 1.5% - דמי חכירה אלו נקבעו תוך התחשבות בדמי שכירות הנהוגים בפועל, ואולם בהלכת הייטנר נקבע כי דמי החכירה בהתאם לסעיף 13(1) הם כתחליף ריבית המנותקים מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים.
ראוי גם להפנות לנימוקי המומחה שמונה מדוע אין מקום לקבל קביעת המומחה מטעם הנתבעת, המקובלים עלי:
"חישוב זה אינו לוקח בחשבון רכיבים נוספים: רכיבי עלות הקמת המבנה והפחת הולכים ופוחתים עם עליית גיל המבנה ומשקלם בתחשיב הולך ופוחת עד שנעלם כליל (מקובל לאחר 25 שנים). הואיל ומרכיב הנכסים הם ותיקים פחות או יותר, בהתאם לכך רכיבים אלו בתחשיב המוצג על ידי השמאי אינם משקפים משקלם האמיתי. בנוסף, לדעתי התשואה מדירה אינה מתבטאת בדמי שכירות בלבד: קיים רכיב משמעותי של ציפיות לעליית שווי הדירה או הבית בין מועד הרכישה ועד מועד המכירה" (חוות דעת בעניין דרויש, וכן ראה סעיף 9.7 לחוות דעתו בתיק זה).
33.
כפי שכבר הבעתי דעתי בפסקי דין אחרים, פס"ד לאפי לא שינה את הלכת הייטנר, לפיה דמי החכירה האבודים הינם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי – כספי, שתכליתם להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר.
פס"ד לאפי ניתן בנסיבות ספציפיות בהן לא היה קיים פער בין השווי הפוטנציאלי של הקרקע לבין השימוש המידי שניתן היה לעשות בו, ואכן נעשה בו, שכן מדובר היה בקרקע שיועדה לחציבה ואף בפועל שימשה כמחצבה, ועל כן נקבע בהלכת לאפי כי בנסיבות התיק הנ"ל אין הצדקה לקיומו של פער בין דמי השכירות הרעיוניים לבין דמי השכירות הקונקרטיים שכן לו היתה הקרקע משמשת ליעודה, כלומר לחציבה, הרי שבסופו של דבר ולאחר מיצוי מלוא פוטנציאל החציבה, היה נותר במקום בור שכדי לנצלו למטרות אחרות הייתה נדרשת עבודת שיקום שעלותה היה גבוה:
"כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין "דמי החכירה הרעיוניים" לבין "דמי החכירה הקונקרטיים". שניהם בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק- בכוח או בפועל- מהמקרקעין" .
34.
לכל האמור לעיל אוסיף ואפנה לפסקי הדין הרבים (שנתנו לאחר פסק הדין בעניין לאפי) בהם נדחתה עמדת הנתבעת והתקבלה העמדה לפיה הפיצוי בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות אינו משקף בהכרח הפסד ממשי של דמי שכירות , אלא נגזר כאחוז משווי המקרקעין משנה לשנה עד מועד התשלום כאשר האחוז נע בין 5% לבין - 6%:

ת.א. 21707/05/14 קשקוש נ' רשות הפיתוח ניתן ביום 26/8/18 (כב' הש' למלשטרייך), ת.א. 19274/3/15 סלאמה נ' מ"י ניתן ביום 13/3/18 (כב' הש' שרעבי), ת.א. 16593/7/15 טאהא נ' מ"י ניתן ביום 29/8/18 (כב' הש' הוד), ת.א. 22214/9/15 אסדי נ' מ"י ניתן ביום 30/7/18 (כב' הש' טובי), ת.א. 45772/3/16 אליאס נ' מ"י ניתן ביום 13/12/18 (כב' הש' רניאל), ת.א 2460/3/16 בכרי נ' מ"י ניתן ביום 18/2/19 (כב' הש' ורבנר), ת.א. 27731/3/16 לוטפי חראמי נ' מ"י (כב' הש' גירון) ניתן ביום 20/5/19.

וכן ראה עמדתי במספר פסקי דין שנתנו על ידי לאחרונה (למשל בת.א. 4910/3/16 חוסיין נ' מ"י ניתן ביום 21/1/19), וכן בתיק דרוויש (עליו הוגש ערעור שטרם הוכרע) , וכאשר לא נעלם מעיני כי הסוגיה בכללותה רובצת לפתחו של בית המשפט העליון בתיק 8717/17 הממתין אף הוא להכרעה.
35.
אין בידי לקבל גם את טענת הנתבעת כי יש לפצל הקרקע ולקבוע שיעור דמי חכירה שונה לכל יעוד (חקלאי ומגורים), ואני מקבלת עמדת המומחה כי:
"חלקת הקרקע היא אחת ומהווה נכס כלכלי אחד. אם היא היתה מושכרת – היא היתה מושכרת כיחידה אחת, ולכן יחוס שיעורי חכירה נפרדים לכל חלק הוא מלאכותי ולא קיים במציאות" – עמ' 19 סעיף 9.1.6 לחוות הדעת.

36.
לסיכום האמור לעיל יש לקבל עמדת המומחה הן בנושא שווי החלקות, והן בקביעת שיעור דמי החכירה כפי שנקבעו על ידו בחוות הדעת, פרט לחלקה 89 כאמור לעיל.

בהתאם יועמד הפיצוי על:
חלקה 71
(בשלמותה) - 276,001 ₪, חלקם של התובעים סך של 110,400 ₪.
חלקה 72
(בשלמותה) - 249,088 ₪, חלקם של התובעים סך של
99,635 ₪.
חלקה 89
(בשלמותה)
2,268,400 ₪, חלקם של התובעים סך של 567,100 ₪.
חלקה 135
(בשלמותה) 283,657 ₪, חלקם של התובעים סך של 70,914 ₪.


סה"כ – 848,049 ₪. על סכום זה יתווסף שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 125,000 ₪.

כן תשיב הנתבעת לתובעים את עלות חוות הדעת מטעמם, וחלקם בשכ"ט המומחה, בהתאם לקבלות שיוצגו, וכן החזר אגרה ששולמה.

הסכומים שנפסקו ישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.


ניתן היום,
י"ז אייר תשע"ט, 22 מאי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט מחוזי 45960-03/16 סאלח מוחמד בדראן ז"ל, אחמד סאלח בדרן ז"ל, סאלח אחמד בדראן ואח' נ' מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 22/05/2019)