פסקי דין על גיא ביטון | פסקי דין על דורית ביטון | פסקי דין על אשר הולצר

63915-03/16 א     22/05/2019




א 63915-03/16 גיא ביטון, דורית ביטון נ' אשר הולצר








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 63915-03-16 ביטון ואח' נ' הולצר ואח'

22 מאי 2019


לפני
כבוד השופטת הבכירה דורית קוברסקי


ה
תובעים/

הנתבעים שכנגד
:

1.גיא ביטון

2.דורית ביטון
ע"י ב"כ עו"ד חן כהן


נגד


ה
נתבע/
התובע שכנגד
:

אשר הולצר
ע"י ב"כ עו"ד ניר חזן



פסק דין

לפני תביעה ותביעה שכנגד בעניין הפרת חוזה שכירות.

עובדות
1.
הנתבע והתובע שכנגד, אשר הולצר
(להלן: "הולצר"), הוא בעלים של בית מגורים ברח' גבעת הבזלת במושבה כנרת (להלן: "הבית"). הבית מחולק לשתי יחידות מגורים נפרדות ויש לו מונה חשמל ראשי אחד המחובר לחברת החשמל והמשותף לשתיהן, כאשר ליחידה התחתית מונה חשמל משני נפרד.

2.
הולצר השכיר את הבית לדייר קודם בשם עמי ישראל (להלן: "הדייר הקודם"), שפונה מהבית בצו בית משפט באפריל 2014. לאחר עזיבתו, החל בשיפוץ הבית על שתי קומותיו (נספחים 10-9 לתצהיר הולצר) ופעל באמצעות מתווך בשם אמיר מאירי (להלן: "המתווך") לצורך השכרתו לשוכרים פוטנציאליים. במהלך השיפוץ המתווך איתר את התובעים והנתבעים שכנגד, גיא ודורית ביטון
(להלן: "גיא" ו-"דורית", וביחד: "ביטון"), בני זוג והורים לשלושה ילדים קטנים. הולצר וביטון ניהלו מו"מ ביניהם באמצעות המתווך במסגרתו הולצר אף נענה לבקשות ביטון לשדרוג המושכר. ביום 25.6.2014 נחתם חוזה שכירות לדירת הקרקע בבית (להלן: "החוזה", נספח 1 לתצהירי ביטון). על פי סע' 6.1 לחוזה, תחילת תקופת השכירות ביום 4.8.2014. סע' 8.1 לחוזה קבע שדמי השכירות יהיו 4,000 ₪ לחודש בשנה הראשונה ו-4,200 ₪ לחודש לשאר תקופת השכירות.

3.
ביטון לקחו על עצמם להשלים חלק מעבודות השיפוץ, בעצמם וגם באמצעות בעלי מקצוע, ועל כן הצדדים הגיעו להבנה לפיה סך של 5,000 ₪ יקוזז מדמי השכירות. כך, לא שולמה שכירות עבור חודש ספטמבר 2014 והופחתו 1,000 ₪ משכירות יוני 2015 וביטון מסרו להולצר שיקים עבור יתר שנת השכירות הראשונה (נספח 1 לתצהירי ביטון).

4.
ביום 14.3.2015 גיא פנה להולצר בדוא"ל (להלן: "הדוא"ל", נספח 11 לתצהירי ביטון), בו הלין על כך שהולצר אינו משיב לאינספור פניות וטלפונים וכי "הבית אינו ראוי למגורים". גיא צירף לדוא"ל תמונות להמחשת מצב הדירה וביקש תשובה בהקדם האפשרי כי לא יוכלו להמשיך לגור בדירה. בעקבות הדוא"ל, הולצר פנה לחברת הביטוח שביטחה את הבית ונציגים מטעמה ביקרו במקום.

5.
ביום 27.4.2015 שלחו ביטון, באמצעות ב"כ, מכתב "התראה על הפרה יסודית" של החוזה "ודרישה לתיקון ליקויים" (להלן: "מכתב ההתראה", נספח 2 לתצהירי ביטון), בו הלינו ופירטו מספר לא מבוטל של ליקויים בדירה שלא תוקנו ועל כן נאלצו לתקן את חלקם על חשבונם וכן נזקים נוספים שנגרמו להם כתוצאה ממצבה של הדירה. ביטון גם הלינו על כך שהולצר לא ביצע הפרדה של מוני החשמל בבית וכפועל יוצא מכך נאלצו לשלם חוב של הדייר הקודם בסכום העולה על 5,000 ₪, ולסבול מניתוקים חוזרים ונשנים של החשמל ("קפיצת פקק") שנותרו ללא מענה עד שהדיירת בקומה העליונה תשוב לביתה. במכתב ההתראה ביטון ציינו ש"תש כוחם" מרדיפה אחרי הולצר וכי הם מצפים שייצור עימם קשר ללא דיחוי. עד אז, ביטון הודיעו לו שהם מבטלים את אחד השיקים שנתנו לו, הן כקיזוז כנגד חובותיו כלפיהם והן כעיכוב התחייבויותיהם כלפיו, וכי הם עומדים על קבלת פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם.

6.
בהמשך למכתב ההתראה, ביטון ביטלו את יתרת השיקים שניתנו להולצר עבור השכירות לחודשים אפריל עד יוני 2015. בעקבות מגעים בין הצדדים, ביום 9.7.2015 ביטון העבירו להולצר סך של 5,000 ₪ בהעברה בנקאית (נספח 17 לתצהיר הולצר).

7.
ביום 13.8.2015 הולצר שלח דוא"ל לגיא בו אישר שקיבל את הודעתו "מלפני שבוע" לפיה ביטון מבקשים לעזוב בראשית ספטמבר ועמד על כך שהעזיבה תהא כפופה לתנאי החוזה (נספח 12 לתצהירי ביטון). בסופו של דבר, ביטון עזבו את הדירה מבלי לאתר דייר מחליף שייכנס לנעליהם, והולצר השכירה לאחרת רק בחודש יולי
2016 (נספח 25 לתצהיר הולצר).

טענות הצדדים
8.
על פי האמור בתביעת ביטון (סע' 5.1 לכתב התביעה), תקופת השכירות היא לשנתיים (מיום 4.8.2014 ועד 3.8.2016). הולצר הפר באופן יסודי את החוזה, בכך שלא דאג להעמיד דירה ראויה למגורים ו/או המאפשרת להם הנאה סבירה ממנה. הולצר לא גילה לביטון את מצבה האמיתי של הדירה, לרבות התשתיות של הבית, ולא דאג לתקן את הליקויים למרות פניות חוזרות ונשנות אליו בעניין זה. בנוסף, הולצר לא פרע חוב לחברת החשמל, דבר שהביא לניתוק האספקה ובגינו נאלצו לשלם מכיסם, ואף לא פתר את מצוקתם כאשר המפסק בדירה העליונה קפץ והדיירת לא היתה בבית. מאחר שהולצר התעלם מפניות ביטון, הם נאלצו לעזוב את הדירה ולשכור מקום מגורים קטן יותר ובשכירות גבוהה יותר. ביטון העמידו את תביעתם על סך של 108,743 ₪, הכוללת פיצוי בגין פגיעה בהנאתם מהמושכר, החזר הוצאותיהם על תיקונים, הפרשים בגין השכרת הדירה האחרת (במשך השנה השניה לחוזה ושנה נוספת מעבר לכך בה תכננו להמשיך ולגור בבית) והוצאות המעבר לשם, וכן פיצוי בגין עגמת נפש (סע' 15 לכתב התביעה).

9.
הולצר הגיש כתב הגנה ותביעה שכנגד. לשיטתו, תביעת ביטון מופרכת וחסרת בסיס עובדתי ומשפטי. על פי סע' 3.2 לחוזה, ביטון הצהירו שראו ובדקו את הדירה, לרבות חיבורה לרשתות החשמל, כי היא מתאימה לצרכיהם וכי לא יוכלו להעלות כל טענה בדבר אי התאמה או מום אחר בדירה. על פי סע' 3.3 לחוזה, ביטון הצהירו שהם מקבלים את הדירה במצבה הנוכחי (
as is
) וכי הם יהיו מנועים מלהעלות כל טענה או דרישה כלפי הולצר בגין אי התאמת הדירה לצרכיהם. ביטון היו מודעים לפיצול בין שעוני החשמל, ידעו שיש צורך לבצע התחשבנות מול השוכרת ביחידה העליונה, התחייבו להעביר את החשבון על שמם ולשלמו (סע' 9.1.2 ו-9.7 לחוזה). בניגוד להתחייבותם זו, ביטון לא העבירו את החשבון על שמם ובשל ניתוק האספקה, הולצר נאלץ לשלם ביום 25.3.2015 חוב של הדייר הקודם בסך 1,800 ₪. הולצר הוסיף שביטון לא צירפו בדל של ראייה להוכחת טענתם ששילמו לחברת החשמל 5,000 ₪ לכיסוי חוב של הדייר הקודם.

10.
בנוסף לאמור לעיל, הולצר טען שבדירה לא היה כל ליקוי המגביל או שולל את השימוש בה, ובכל מקרה הוא פעל כמשכיר סביר ושלח אנשי מקצוע (מחברת הביטוח) לתקן את הליקויים הנטענים. ביטון החליטו לעשות דין לעצמם כאשר ללא כל סיבה חדלו לשלם דמי שכירות החל מאפריל 2015 ובהמשך נטשו את המושכר ביום 15.9.2015.

הולצר העמיד את התביעה שכנגד על סך של 188,400 ₪, כולל תשלום שכר דירה בחודשים אפריל 2015 עד יולי 2016 בסך כולל של 66,400 ₪, פיצוי מוסכם לפי סע' 12.3 לחוזה בסך 7,000 ₪ בגין כל הפרה של החוזה באי תשלום שכר הדירה ובסך הכל 112,000 ₪ בגין 16 חודשים, וכן החזר עבור צביעת הדירה בסך 10,000 ₪.

דיון
המסגרת הנורמטיבית
11.
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק") קובע (במועד הרלוונטי, שהוא עובר לתיקון משנת 2017):

"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשכור ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".


לא עמד המשכיר בחובתו זו, מעמיד הדין שתי תרופות אפשריות לשוכר. לפי סעיף 9(א) לחוק, לשוכר ישנה אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. הוצאות אלה מקימות חוב של המשכיר כלפי השוכר, ועל פי סעיף 25 לחוק ניתן לקזזן מדמי השכירות. במקרה כזה, על השוכר להציג ראייה אובייקטיבית, כמו חוות דעת של מומחה, חשבוניות תיקון וכיוצא בזה, לשיעורו של החוב שהוא מבקש לקזז. שיעורו של קיזוז נגזר מערכו של התיקון העצמי, בערכים מקובלים, ומסכומים שהוצאו בפועל. תרופה שניה חלופית מצויה בסעיף 9(א)(2), ומאפשרת לשוכר להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. שיעורה של ההפחתה מדמי השכירות צריכה להיות פרופורציונלית לאובדן ההנאה בשל הפגם, ואף במקרה זה על השוכר להציג ראיות אובייקטיביות התומכות בטענותיו. בהיעדר ראיות כאלה, יקשה על שוכר להניח בסיס לשימוש באחת ההוראות הקבועות בסעיף 9(א) לחוק (ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (3.3.2016), סע' 19 והאסמכתאות שם; ע"א (י-ם) 11384/07 ויזל נ' חסון (1.2.2010), סע' 119-118).

12.
החיובים הנוצרים עקב יחסי שכירות הם חיובים עצמאיים, באופן שחיובו של כל צד לחוזה עומד בפני
עצמו, גם כאשר הצד השני לא עמד במילוי חיוב כלשהו המוטל עליו (ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, לח(2) 701, 708). אפילו ובעל הבית לא עמד בחובת התיקון המוטלת עליו, לא נגוז אוטומטית החיוב בדמי השכירות, אך ניתן לקזז את עלות התיקון כנגד חיוב זה או חלק ממנו. התרופה השניה העומדת בפני
השוכר נועדה לפתור את הקושי להשלים עם מצב דברים שבו חיובו של שוכר לשלם את דמי השכירות לא יהא תלוי כלל בחובתו של המשכיר לשמור על תקינות המושכר. ההפחתה במקרה זה איננה קיזוז (להבדיל מהוצאות הכרוכות בתיקון עצמי) ועליה לעמוד ביחס ישיר לגריעה שגרע הפגם מהיכולת ליהנות מהמושכר. ודוק; חדילה מוחלטת מתשלום אפשרית רק אם הפגם שלל כל יכולת ליהנות מהנכס למטרה אשר לשמה הוא נשכר. השוכר איננו רשאי לעכב או לפטור את עצמו באופן מוחלט מתשלום דמי השכירות עד שיתוקנו הפגמים במושכר. זכותו היא רק להפחית את דמי השכירות באופן יחסי לפגם.

13.
תנאי לשימוש בתרופות הקבועות בסעיף 9 לחוק, אם בדרך של יצירתו של חוב בעקבות תיקון עצמי בידי השוכר ואם בהפחתה קצובה בדמי השכירות שהשוכר משלם – הוא שהשוכר דרש מהמשכיר את תיקון הפגם, אך לא נענה בתוך זמן סביר (ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ (16.5.2011), סע' 20).

מן הכלל אל הפרט – ראיות
14.
על פי עדותם הראשית של ביטון (שהגישו תצהירים דומים מאד ומפנים שניהם לאותם הנספחים), הולצר הסתיר במכוון ו/או ברשלנות שהבעיות בבית בכלל ובדירה בפרט נבעו מליקויים יסודיים בתשתיות שגרמו לנזילות. בעיות הרטיבות יצרו ליקויים משמעותיים בדירה שהפכו אותה ללא ראויה למגורים. ביטון נאלצו לצבוע חלקים נרחבים בדירה בשל סימני טחב ועובש שהופיעו בקירות (לרבות בקירות הממ"ד, אותו נאלצו לפנות), וכן להחליף ברזים ואסלות, חלק מהתקרה האקוסטית ולבצע עבודות רובה. בנוסף לכך, התגלו בדירה פגמים מהותיים, כגון ויטרינה ודלת פגומות ואמבט לא שמיש. ביטון הוסיפו שבשל התנהלות הולצר, הם לא יכלו לעשות שימוש ראוי בחשמל שבביתם, היות שלא פעם קפץ פקק החשמל בלוח הראשי שנמצא בדירה שבקומה העליונה, אליו לא היתה להם גישה בהיעדרה של הדיירת שם מהבית.

15.
בחקירותיהם הנגדיות של ביטון למדנו, שעל אף שעמדו על גרסתם שהדירה לא היתה ראויה למגורים, אין בידיהם ראיות להוכחת טענתם, פרט לחשבונית אחת על סך 2,643 ₪ מיום 7.8.2014 עבור אספקה והתקנה של סוללות, סיפונים, איטום ומושבי אסלה של אינסטלטור (להלן: "החשבונית", נספח 7 לתצהיריהם). ביטון אישרו שנציג של חברת הביטוח ביקר בדירה, אך על פי עדויותיהם גם לאחר הביקור בעיות הרטיבות לא נפתרו.

16.
מנגד, הולצר העיד שדלת הויטרינה תוקנה וכי לאחר הדוא"ל הוא פנה לחברת הביטוח שביטחה את הבית מפני נזקי נזילות. נציגיה של חברת הביטוח, לרבות מפקח מטעמה, ובעלי מקצוע דיווחו שתיקנו את הנזילה וצבעו את כתמי הרטיבות לשביעות רצונם של ביטון. הנזילה בצנרת תוקנה. הולצר הוסיף, שסוגיית מונה החשמל היתה ידועה והוסדרה בחוזה. ביטון התחייבו להעביר על שמם במועד קבלת החזקה את הרישום בחברת החשמל והם אלה שהפרו הוראה זו. בשל התנהלותם נאלץ לשלם חוב של דייר קודם בסך 1,800 ₪ (נספח 13 לתצהירו). הולצר הוסיף שגיא ביקש להתקין מונה נפרד לדירה, אך בשל סירובו הותקן מונה משני חדש ובכל מקרה בידי ביטון היה מפתח ליחידה העילית כך שהיה באפשרותם להכנס ליחידה העליונה לצורך חידוש החשמל באם "קפץ הפקק".

17.
במסגרת חקירתו הנגדית הולצר חזר על גרסתו בעניין סוגיית החשמל, אישר שקיבל את הדוא"ל לרבות התמונות שצורפו לו ובעקבותיו הפעיל את חברת הביטוח שפתרה את בעיית הרטיבות ובכל מקרה הדגיש שביטון לא עזבו את הדירה בשל בעייה זו. הולצר אישר שבמסגרת עבודתו הוא נוסע מפעם לפעם לחו"ל, אך ביטון ידעו שבהיעדרו ניתן לפנות לאשתו. ביחס לחשבונות החשמל העיד שיש מונה נוסף בדירה, חברת החשמל קוראת את המונה הראשי שלמעלה ומפחיתה את מה שרשום במונה למטה וביטון, עובר להשכרת הדירה, ידעו והסכימו לכך.

ליקויים
18.
יישום ההלכות למקרה דנן מובילני למסקנה שביטון לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכחת טענותיהם שהולצר הסתיר מהם את מצבו האמיתי של הבית. ביטון גם לא הוכיחו שבדירה היו ליקויים כה מאז'וריים שתיקונם הצריך השקעה מאסיבית מבחינתם וכי הדירה לא היתה ראויה למגורים. עיקר טענתם של ביטון מתייחסת לבעיות הרטיבות בדירה ועל כן תמוה בעיניי שבמשך יותר מחמישה חודשים שחלפו מהודעת הדוא"ל (14.3.2015) ועד לעזיבתם את הדירה (בסוף אוגוסט / אמצע ספטמבר), ביטון לא פנו לבעל מקצוע בתחום ואף לא הצטיידו בזמן אמת בחוות דעת אודות מצב הדירה.
משקלה של חוות דעתו של אבי גולדשטיין, מומחה בתחום בדק הבית שצורפה מטעם ביטון, נמוך עד כדי אפסי היות שזה ביקר בדירה רק ביום 13.11.2017 – למעלה משנתיים לאחר שביטון עזבו אותה, ונתוניה מסתמכים על טענותיו של גיא. היעדר קבלות ו/או חשבוניות אודות תיקון ליקויי רטיבות או בכלל (מלבד החשבונית הבודדת) מדבר בעד עצמו.

19.
אשר לחשבונית שביטון צירפו, שמועדה שלושה ימים אחרי תחילת תקופת השכירות לפי החוזה, סבורני – לנוכח סמיכות המועדים – שזו אינה קשורה לליקויים הנטענים אלא לשיפוץ שנעשה עובר לכניסתם לדירה, שבגינו גם הצדדים הסכימו על קיזוז דמי השכירות. משכך, אני דוחה את טענות ביטון גם ביחס לחשבונית זו.

20.
ביטון גם לא זימנו ולו בעל מקצוע אחד על מנת שיעיד על תקלות שמצא בדירה או עבודות שביצע בה. הימנעותם מזימון עדים חשובים אלה צריכה לפעול לחובתם (ע"א 143/08 קרצמן נ' שירותי בריאות כללית (26.5.2010); ע"א 4226/05 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס סאטא (24.1.2006)
;
ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658-657).

21.
ביטון צירפו שלל תמונות (נספחים 6-4, 10-8 לתצהיריהם) אשר לא ניתן מהן לכשעצמן לבסס קביעה אודות ליקויים. קל וחומר כאשר הסתבר על פי חקירתו הנגדית של גיא, שהתמונות שצורפו למכתב ההתראה אינן אותן תמונות שצורפו כנספחים 6-4 לתצהירו, כאשר כלל לא ברור מתי אלה צולמו (על גבי התמונות שבנספחים 6-4 מצוין תאריך 29.3.2016, כחצי שנה לאחר שביטון עזבו את הדירה, ובתמונות הנוספות שבנספחים 10-8 אין ציון תאריך כלל). הצדדים מסכימים שנציגי חברת הביטוח ביקרו בדירה, והיות שגם לאחר חקירתם הנגדית לא ניתן לקבוע שהתמונות צולמו לאחר הביקור ובהיעדר תיקון, הרי שעל ביטון היה לדאוג לזימון לעדות נציג של חברת הביטוח ומשלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם.

22.
לכל האמור לעיל אוסיף שלא סביר בעיניי שביטון המשיכו להתגורר בדירה שאינה ראויה למגורים חמישה חודשים לאחר מכתב ההתראה. דירה שאינה ראויה למגורים מסיבה זו או אחרת ובפרט כשמדובר בנזקי רטיבות כה משמעותיים כפי שביטון העידו, אינה מאפשרת מגורים עם שלושה ילדים קטנים במשך למעלה מחמישה חודשים. בהקשר זה ולמעלה מן הצורך אוסיף שבתיקון החוק משנת 2017 (שאינו חל בעניינו) נוסף סעיף 25א לחוק הקובע "דירה שאיננה ראויה למגורים" היא דירה שמתקיימים בה תנאים המנויים בתוספת הראשונה. התוספת מונה מספר קריטריונים ובין היתר כאשר בדירה יש "סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו". הקריטריונים המנויים בתיקון יכולים להוות אבן בוחן לקביעה אם הדירה איננה ראויה למגורים גם במקרה זה, ובענייננו ברור שביטון לא טענו ובוודאי שלא הוכיחו "סיכון בלתי סביר" כאמור.

23.
מן המקובץ עולה שביטון לא הוכיחו שהם ביצעו תיקון משמעותי כלשהו על חשבונם ועל כן לא קמה להם זכות לקזז את דמי השכירות המתחייבים על פי החוזה. ביטון גם לא הפחיתו שיעור של דמי השכירות כפועל יוצא מהיעדר הנאה, אלא חדלו לשלם את דמי השכירות כסדרם ובכל זאת הוסיפו להתגורר בדירה. מכאן, שנותר בה די ערך אשר לא הצדיק את הפחתתם של דמי השכירות לאפס. כאשר שוכר לא משלם דמי שכירות הוא מפר חוזה. ביטון לא פעלו בגדרי זכאותם לתרופות הקבועות בסע' 9 לחוק, אלא פעלו באופן חד צדדי, עשו דין לעצמם ואין להשלים עם כך.

24.
ביטון צירפו צילום של חוזה שכירות במקום אחר (נספח 13 לתצהיריהם), אשר חלקו מחוק ובכל מקרה תקופת השכירות איננה מצויינת בו (ואף לא נימקו מדוע לא צירפו את המסמך המקורי או העתק נקי, לפי כלל הראייה הטובה ביותר,
ע"א 6205/98 אונגר נ' עופר, פ"ד נה(5) 71
, 84). בהיעדר מסמך מקורי, עדות של המשכיר "החדש" ואי ציון מועד תחילת השכירות, לא ניתן לקבוע כממצא עובדתי מתי ביטון שכרו את המושכר החדש, ואם בכלל. בכל מקרה, לנוכח קביעתי לעיל כי ביטון עשו דין לעצמם, הם אינם זכאים לפיצוי שתבעו בגין הפרשי השכירות.

סוגיית החשמל
25.
אני דוחה את טענות ביטון בכל הנוגע לסוגיית החשמל. עדויותיהם כי לעתים הפקק קפץ והם נאלצו לחיות בעלטה לא גובו בראיות כלשהן. הולצר העיד שביטון ידעו גם ידעו על הסדר החשמל בבית ועל הצורך "להסתדר" עם הדיירת שבקומה העליונה, ואף קיבלו מפתח שאיפשר להם גישה ללוח הראשי. עדותו של הולצר מתיישבת עם הצהרתם של ביטון בחוזה שבדקו את הדירה והבית והסכימו לשכור אותה
as is
. גם במקרה זה, ביטון כדרכם לא זימנו לעדות את אותה הדיירת ואף עובדה זו צריכה לפעול לחובתם.

26.
ביטון גם לא הציגו אסמכתא כלשהי בדבר תשלום לחברת החשמל עבור חוב של הדייר הקודם בסך 5,000 ₪ או בכלל, ומנגד הולצר העיד ששילם חוב כזה בסך 1,800 ₪ ואף הציג אישור תשלום (נספח 18 לתצהירו). בכל מקרה, התחייבותם של ביטון בחוזה היתה להעביר את חשבון החשמל על שמם, וזאת הם לא עשו.

27.
לנוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעתם של ביטון.

התביעה שכנגד
28.
סע' 6.1 לחוזה קובע:

"תקופת השכירות שעל פי הסכם זה הינה למשך 12 חודשים רצופים, שתחילתם ביום 04.08.14 מועד מסירת החזקה וסופם ביום 03.08.16 (להלן: "תקופת השכירות")."


ביטון העידו שתקופת החוזה היתה לשנה ועוד שנה אופציה נוספת. עדותם זו איננה מתיישבת עם האמור בכתב התביעה שלהם (סעיף 5.1), עם התכתובות מול המתווך שהולצר צירף בעניין זה (נספח 7 לתצהירו), היעדר זימונו שצריך לפעול לחובתם, ועם התאריכים המצוינים בסעיף ובפרט לנוכח היעדר המילה "אופציה". אמנם כתוב שתקופת השכירות היא ל-12 חודשים, אך בהיעדר ראייה תומכת אחרת נראה שמדובר בטעות קולמוס, ותו לא. העובדה שביטון מסרו להולצר שיקים מראש רק עבור השנה הראשונה אינה בהכרח מוכיחה את הטענה שתקופת השכירות היתה שנה בלבד. על כן אני קובעת שתקופת השכירות היתה שנתיים.

29.
על פי עדותו הראשית של הולצר (סע' 56 לתצהירו), הוא הקטין את נזקו כאשר השכיר את הדירה לאחרת החל מיום 1.7.2016. בעניין זה לא נחקר ועל כן אני מאמצת את גרסתו בתצהירו (להבדיל ממועד תחילת השכירות המאוחר יותר הנקוב בחוזה השכירות שצירף, נספח 25 לתצהירו, שאינו חתום).

30.
הולצר תבע תשלום דמי שכירות ובנוסף פיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזה בשל אי תשלום דמי השכירות. מדובר בכפל פיצוי ועל כן אין לו מקום (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ'
better place inc
(13.12.2017), סע' 19 והאסמכתאות שם). על כן, ביטון נותרו חייבים להולצר עבור 15 חודשי שכירות (אפריל 2015 עד יוני 2016), מהם ארבעה חודשים בסך 4,000 ₪ (עבור השנה הראשונה) ויתרת החודשים בסך 4,200 ₪, ובסה"כ 62,200 ₪. מסכום שזה, יש לקזז סך של 5,000 ₪ שביטון שילמו להולצר בהעברה בנקאית, ועוד 1,000 ₪ שהצדדים סיכמו שיופחתו מדמי השכירות בחודש יוני 2015. סה"כ חובם של ביטון כלפי הולצר בגין השכירות הוא 56,200 ₪.

31.
לא מצאתי לחייב בסכום נוסף בסך 10,000 ₪ בגין צביעת הדירה. אמנם ביטון התחייבו להחזיר את הדירה כשהיא מסוידת ואין מחלוקת שלא עשו כן (סע' 12.8 לחוזה), אך היות שפיצוי מוסכם בעניין זה לא נתבע, ובהיעדר ראייה אודות הנזק שנגרם, אני דוחה את דרישתו בראש נזק זה.

סוף דבר
32.
אני דוחה את תביעת ביטון ומקבלת באופן חלקי את תביעת הולצר.
אני מחייבת את ביטון לשלם להולצר 56,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.3.2016 ובצירוף הוצאות לרבות שכ"ט עו"ד בשתי התביעות בסך 10,000 ₪.

ניתן היום,
י"ז אייר תשע"ט, 22 מאי 2019, בהעדר הצדדים.











א בית משפט שלום 63915-03/16 גיא ביטון, דורית ביטון נ' אשר הולצר (פורסם ב-ֽ 22/05/2019)